5、住宅建筑基礎(chǔ)知識

1、新聯(lián)康業(yè)務(wù)員培訓(xùn)課程 住宅建筑基礎(chǔ)知識PAGE PAGE 9住宅建筑基礎(chǔ)知識社區(qū)部分單體部分附：建筑面積計(jì)算方法社區(qū)部分：按照社區(qū)的規(guī)模可分為：居住區(qū) 8000-15000人 3000-4000戶居住小區(qū) 3000-5000人 900-1600戶居住組團(tuán) 800-1500人 300-500戶（按照各地戶均人數(shù)不同，基本上33.5人/戶）以目前來看，商品房開發(fā)一般是組團(tuán)級的，也有超大規(guī)模的，象萬科等，就可算的上是居住區(qū)級的。按照社區(qū)的規(guī)劃布局可分為：行列式（象公房、新村房）周邊式（花園在當(dāng)中，建筑圍繞周邊，象東苑綠世界、新家坡美樹館）混合式（既有行列式，又有周邊式）自由式（依據(jù)景觀、地形等因素考

2、慮，布局較自由，象萬科）按照社區(qū)的層數(shù)結(jié)構(gòu)可分為：別墅花園聯(lián)排別墅、排屋多層小區(qū)小高層小區(qū)高層小區(qū)混合式按照社區(qū)景觀組織方式：中心式（集中綠地）分散式（小區(qū)花園）社區(qū)部分中需要了解的基本知識：基地面積：又稱占地面積是開發(fā)商買的全間距面積用地面積：基地面積規(guī)劃紅線（道路），退界的面積退界 道路 （是可供開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)的用地）（退界，沿主要道路，一般退了35米）建筑面積：所有建設(shè)形成的構(gòu)筑面積（每層均算）其中住宅建筑面積是實(shí)際銷售面積容積率：建筑面積/基地面積一般多層小區(qū)2以內(nèi)高層3以上樓層得房率容積率別墅花園3層以下1000.5聯(lián)排別墅3-5層1000.5多層小區(qū)6-7層901.0-1.5小高層

3、8-14層851.5-2.0高層15層以上803間距：（日照間距）建筑物之間的間隔，目的是保證建筑物的采光，彼此不受影響，或減少影響。日照間距：每年冬至一天、中午北面座向的建筑保證1小時(shí)日照的間距。小套 1間保證在冬至1小時(shí)滿窗日照 大套 2間保證在冬至1小時(shí)滿窗日照退出紅線 南北向5米，東西向3米上海這樣規(guī)定：住宅建筑間距控制規(guī)定建筑間距規(guī)定 朝 向建筑間距（不少于建筑高度倍數(shù)）市 區(qū)浦東新區(qū)等平行布置 南北向正南向、南偏 東（西）451.0 1.2 (與南側(cè)建筑高度比） 東西向正南向、東（西）偏南45C0.9 1.0 (與較高建筑高度比）垂直布置 南北向同平行布置0.7 0.8 (與南側(cè)建

4、筑高度比） 東西向同平行布置0.7 0.8 (與較高建筑高度比）非平行非垂直布置 兩幢建筑的夾角30按平行布置的居住建筑控制 30夾角600.8 0.9 (與南側(cè)或較高建筑高度比） 60按垂直布置的居住建筑控制對執(zhí)行上述規(guī)定確有困難的，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)可適當(dāng)按規(guī)定間距縮小10。社區(qū)需要注意的主要是規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)、層數(shù)（容積率）、景觀組織。其次還要注意小區(qū)的停車組織方式：人車分行，和景觀一同組織，大面積地下停車等在市場上較為流行。單體部分：進(jìn)深單體就高度來看：有別墅、排屋面寬多層、多層帶電梯小高層、高層、超高層單體就結(jié)構(gòu)來說：磚混（一般多層）鋼筋混凝土（高層）預(yù)制樓板（在工廠定做好）現(xiàn)澆樓板（在

5、施工現(xiàn)場現(xiàn)做）就房型來說：平面式、平層式立體式、錯(cuò)層式躍層式、復(fù)式單體需要著重注意的層數(shù)、結(jié)構(gòu)、建材（外觀）、房型房型分析：房型：主要有橫（廳）套式（廳東西向）和直（廳）套式（廳南北向）廳的好壞 看穩(wěn)定面（少開門） 廚房的好壞 離門近，離餐廳近，離衛(wèi)生間近，通風(fēng)，操作流程 衛(wèi)生間的好壞 離廚房近，通風(fēng)， 臥室的好壞 采光，動靜分開（商業(yè)分，東西分） 面寬（朝南面）越長越好 進(jìn)深（與面寬垂直），最佳1：1.5結(jié)構(gòu)：層高、樓板施工方式、隔墻施工方式建材外觀：面磚還是涂料、塑鋼窗還是鋁合金外觀風(fēng)格：現(xiàn)代式、古典式、新古典式單體需要了解的基本知識：進(jìn)深面寬：迎南面，直接有關(guān)采光朝向進(jìn)深：南北長，直接影

6、響有關(guān)適風(fēng)采光N面寬得房率：基本為套內(nèi)使用面積/建筑面積建筑面積套內(nèi)面積公用分?jǐn)偯娣e套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺面積附：有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)定什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積？房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。住宅使用面積是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過6平方米時(shí)，可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。

7、建筑面積計(jì)算有什么規(guī)則？建筑面積計(jì)算規(guī)則：計(jì)算建筑面積的范圍單層建筑物不論其高層均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。多層建筑物的建筑面積按以建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上安外墻外圍水平面積計(jì)算。層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高

8、超過2.2米，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。舞臺燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺等按

9、其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一

10、半計(jì)算建筑面積?？缭狡渌ㄖ?、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)算）。原始設(shè)計(jì)為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實(shí)際計(jì)算建筑面積。不計(jì)算建筑面積的范圍突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。檢修、消防等用的室外爬梯。層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱

11、罐的平臺。沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。崗?fù)?、警亭、書?bào)亭等。里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。利用馬路、通道及隙地所搭棚架。閣樓。房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。其他在計(jì)算建筑物面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。公用建筑面積分?jǐn)傆惺裁匆?guī)則？公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則分?jǐn)傇瓌t房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧９媒ㄖ娣e分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。房屋公用

12、建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱?，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套（單元）建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算方法套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套（單元）內(nèi)的使用面積

13、套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。外墻（包括山墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均入套內(nèi)墻體面積。陽臺建筑面積原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；凹陽

14、臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一般計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一般。公用建筑面積全幢建筑面積全幢各套內(nèi)建筑面積之和單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)