資產(chǎn)評(píng)估案例分析課件

1、資產(chǎn)評(píng)估案例分析2022/7/29資產(chǎn)評(píng)估案例分析一、長嶺評(píng)估案例二、泰港評(píng)估案例三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)案例 2資產(chǎn)評(píng)估案例分析一、長嶺評(píng)估案例分析 案例背景： 長嶺集團(tuán)以家用電器和紡織機(jī)電及軍工為主業(yè)，曾是中國500家大型企業(yè)集團(tuán)之一。“大樹底下好乘涼”的廣告詞曾和其冰箱等產(chǎn)品一起，傳遍全國。 近幾年來，由于體制等原因，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，長嶺集團(tuán)漸漸退出家電業(yè)主流市場(chǎng)。其旗下的控股上市公司-長嶺（集團(tuán)）股份有限公司因業(yè)績虧損，早已淪為ST的行列。3資產(chǎn)評(píng)估案例分析 2002年虧損2.9億，2003年虧損4.4億，2004年3月31日，深交所作出暫停其股票上市的規(guī)定。如果ST長嶺在2004年上半

2、年仍舊不能實(shí)現(xiàn)盈利，則將被退市。在此背景下，長嶺集團(tuán)的重組已顯得極為迫切。4資產(chǎn)評(píng)估案例分析 到2003年底，長嶺集團(tuán)注冊(cè)地西安高新一路長嶺大廈，因債務(wù)糾紛被法院低價(jià)拍賣。 2004年2月4日，陜西省國企改革領(lǐng)導(dǎo)小組第五次辦公會(huì)議決定：1、同意長嶺集團(tuán)與南京斯威特集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)重組；2、要求由雙方共同聘請(qǐng)由證券從業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行評(píng)估；5資產(chǎn)評(píng)估案例分析 3、對(duì)于長嶺集團(tuán)的債務(wù)，提出與華融資產(chǎn)公司、供貨商等債權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取折讓支持，以利于債務(wù)重組； 4、在評(píng)估和債務(wù)重組后，形成的負(fù)凈資產(chǎn)，以重組后新企業(yè)納稅地方留成返還政策等予以彌補(bǔ)，彌補(bǔ)年限達(dá)到彌補(bǔ)數(shù)額為止。6資產(chǎn)評(píng)估案例分析 200

3、4 年3月1日，中宇資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司陜西同盛分公司(以下簡(jiǎn)稱同盛)接受委托，對(duì)該公司的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 4月30日，出具了一份“中(同)評(píng)報(bào)字2004第83號(hào)”的陜西長嶺集團(tuán)有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。7資產(chǎn)評(píng)估案例分析 報(bào)告稱其評(píng)估范圍為長嶺集團(tuán)有限公司及其所屬的長嶺機(jī)器廠、長嶺(集團(tuán))股份有限公司、長嶺黃河集團(tuán)工貿(mào)有限公司、陜西長嶺空調(diào)器公司、陜西長嶺電子科技有限公司及長嶺(集團(tuán))股份有限公司主要控股公司西安長嶺冰箱股份有限公司、陜西寶雞長嶺冰箱有限公司、陜西長嶺紡織機(jī)電科技有限責(zé)任公司等企業(yè)的全部資產(chǎn)。 而評(píng)估結(jié)論為，長嶺集團(tuán)截至2003年12月31日的凈資產(chǎn)約為-64557.95萬元。8

4、資產(chǎn)評(píng)估案例分析 2004年4月21日，陜西省召開了第五次省長辦公會(huì)議，在同盛的報(bào)告還未最后形成上報(bào)的情況下，決定由陜西省財(cái)政廳另行聘請(qǐng)一家權(quán)威中介機(jī)構(gòu)（西安正衡資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司）對(duì)同盛的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核。 5月25日，正衡出具了對(duì)陜西長嶺集團(tuán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的復(fù)核意見，對(duì)評(píng)估報(bào)告中存在的問題提出了異議。 9資產(chǎn)評(píng)估案例分析 問題1：將長嶺集團(tuán)的資產(chǎn)和與所屬子(孫)公司的資產(chǎn)和負(fù)債簡(jiǎn)單地進(jìn)行了“合并匯總”。10資產(chǎn)評(píng)估案例分析長嶺集團(tuán)結(jié)構(gòu)圖長嶺股份陜西長嶺空調(diào)器有限公司長嶺黃河集團(tuán)工貿(mào)有限公司西安長嶺冰箱股份有限公司長嶺機(jī)器廠陜西寶雞長嶺冰箱有限公司陜西長嶺紡織機(jī)電科技有限公司占股29.98

5、占股100占股100占股55占股96.5占股53.3占股85占股15占股20.38占股4511資產(chǎn)評(píng)估案例分析1、長期投資評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意的問題依據(jù)：資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)第四十九條：“對(duì)于控股的長期投資，應(yīng)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估。”“明顯沒有經(jīng)濟(jì)利益、也不能形成任何經(jīng)濟(jì)權(quán)利的，按零值計(jì)算。” 第五十條規(guī)定：“控股和非控股的長期投資，都要單獨(dú)計(jì)算評(píng)估值，并記到長期投資項(xiàng)目下，不要將投資企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債與投資方合并處理?！?2資產(chǎn)評(píng)估案例分析1、長期投資評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意的問題步驟：3）當(dāng)子公司評(píng)估后凈資產(chǎn)為負(fù)值時(shí)，長期投資權(quán)益評(píng)估值為零。2）按照長嶺集團(tuán)在各個(gè)子公司的持股比例分別計(jì)算長期投資價(jià)值

6、。 1）應(yīng)當(dāng)按照以上規(guī)定對(duì)長嶺集團(tuán)的子公司首先分別進(jìn)行整體評(píng)估，分別出具評(píng)估報(bào)告。13資產(chǎn)評(píng)估案例分析2、應(yīng)收款項(xiàng)評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意的問題 問題2：評(píng)估過程中，對(duì)大量應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款等往來掛賬直接評(píng)估為零的依據(jù)不充分。 14資產(chǎn)評(píng)估案例分析2、應(yīng)收款項(xiàng)評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意的問題 依據(jù)：國資委關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)改制工作的意見，企業(yè)改制中涉及資產(chǎn)損失認(rèn)定與處理的，必須按有關(guān)規(guī)定履行批準(zhǔn)程序。 在評(píng)估中，長嶺集團(tuán)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款約45億元，在沒有確鑿證據(jù)表明無法收回的情況下，就被全部評(píng)估為零。15資產(chǎn)評(píng)估案例分析3、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)范圍問題 問題3：資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)問題。 由于長嶺集團(tuán)控股的長嶺股份屬上市公司，

7、按省政府要求，評(píng)估公司應(yīng)具證券業(yè)從業(yè)資質(zhì)，雖然同盛所屬的中宇資產(chǎn)評(píng)估公司擁有從事證券業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，但作為分公司的同盛，卻并不能被視做擁有該資質(zhì)，且其本身也不能成為獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的主體。16資產(chǎn)評(píng)估案例分析第一次修改：5月27日，同盛按照復(fù)核意見對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行修改后，出具廠長嶺集團(tuán)及其所屬長嶺機(jī)器廠等共八家單位的評(píng)估報(bào)告。修改后長嶺集團(tuán)凈資產(chǎn)評(píng)估值為- 8357.19萬元，與第一次評(píng)估結(jié)果- 64557.95萬元相比，負(fù)凈資產(chǎn)減少了 56200.76萬元。17資產(chǎn)評(píng)估案例分析 出現(xiàn)5億多元差額的原因：正衡的審核意見稱，一是按照規(guī)定，當(dāng)長嶺集團(tuán)所屬子(孫)公司評(píng)估后凈資產(chǎn)為負(fù)值時(shí)，按零值進(jìn)行

8、匯總，而不再簡(jiǎn)單地進(jìn)行“合并匯總”；二是評(píng)估結(jié)果中包含了長嶺機(jī)器廠及陜西長嶺寶雞冰箱有限公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)約0.7億元。18資產(chǎn)評(píng)估案例分析第二次修改：6月1日，同盛將再次修改后的評(píng)估報(bào)告上報(bào)到陜西省財(cái)政廳。修改后長嶺集團(tuán)凈資產(chǎn)評(píng)估值為-2115.72萬元。與第二次的-8357.19萬元又相差6241.47萬元。19資產(chǎn)評(píng)估案例分析 形成差額的原因：是在上一次的評(píng)估報(bào)告中，對(duì)應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款中評(píng)估人員認(rèn)為是呆壞賬的直接進(jìn)行了核銷，由于沒有確鑿證據(jù)，這次將這些呆壞賬調(diào)入待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失中，提請(qǐng)長嶺集團(tuán)報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后進(jìn)行核銷。20資產(chǎn)評(píng)估案例分析案例背景：泰港集團(tuán)成立于1999

9、年，是一個(gè)不具有法人資格的單位，自稱總資產(chǎn)達(dá)48.5億元。該集團(tuán)主要靠金融機(jī)構(gòu)貸款運(yùn)作，其大部分企業(yè)基本沒有經(jīng)營也沒有盈利。 二、泰港評(píng)估案例分析21資產(chǎn)評(píng)估案例分析 四川長江包裝紙業(yè)股份有限公司的“長江包裝”股票1998年4月在上海證券交易所上市后，2000年4月被作“”處理。相關(guān)部門隨即擬找有實(shí)力的公司與“長江包裝”重組。泰港集團(tuán)法人代表劉邦成通過四川東方資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所的有關(guān)人員，將自己幾個(gè)公司的資產(chǎn)虛增了4.93億元，重組了“長江包裝”，并瘋狂騙貸1.66億元。22資產(chǎn)評(píng)估案例分析案例背景： 2003年10月24日，成都法院對(duì)泰港公司騙貸案作出宣判，劉邦成被以合同詐騙罪、內(nèi)幕交易罪數(shù)罪并

10、罰執(zhí)行有期徒刑十五年，罰金10萬元；泰港公司被以合同詐騙罪、內(nèi)幕交易罪數(shù)罪并罰執(zhí)行罰金1970萬元，泰港實(shí)業(yè)副總裁湯建海被以合同詐騙罪判處有期徒刑十三年。23資產(chǎn)評(píng)估案例分析2004年1月，三名涉嫌“出具證明文件重大失實(shí)罪”的評(píng)估師被成都市武侯區(qū)檢察院起訴。月日，武侯區(qū)法院開庭審理此案。經(jīng)過庭審，法院以出具證明文件重大失實(shí)罪判處東方評(píng)估所罰金100萬元；段志堅(jiān)有期徒刑二年，緩刑三年，罰金1.5萬元；許茂全和王宗芝有期徒刑一年零六個(gè)月，緩刑二年，罰金1萬元。 24資產(chǎn)評(píng)估案例分析調(diào)查結(jié)果： 檢察機(jī)關(guān)查明，2000年11月至2001年6月，東方評(píng)估所受泰港實(shí)業(yè)公司的委托，對(duì)其控股的中巖公司和大香格

11、里拉公司的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估師許茂全、王宗芝在未取得兩評(píng)估單位土地的全部合法手續(xù)，又未到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門調(diào)查核實(shí)土地權(quán)屬、征地費(fèi)用、土地等級(jí)等一系列涉及資產(chǎn)評(píng)估的重要依據(jù)的情況下，接受東方評(píng)估所總經(jīng)理段志堅(jiān)（當(dāng)時(shí)尚未取得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格）的指令，將中巖公司的資產(chǎn)虛高評(píng)估為人民幣1.96億元，將大香格里拉公司的資產(chǎn)虛高評(píng)估為人民幣2.97億元，造成國家貸款被騙1.66億元無力償還的嚴(yán)重后果。 25資產(chǎn)評(píng)估案例分析處罰依據(jù)：刑法第二百二十九條：承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。 前款規(guī)定的人員，

12、索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。 第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。 26資產(chǎn)評(píng)估案例分析評(píng)估過程：2000年11月24日東方資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司總經(jīng)理段志堅(jiān)代表評(píng)估所與四川泰港實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司簽訂了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，對(duì)泰港實(shí)業(yè)控股的四川青神中巖風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)公司作評(píng)估。 評(píng)估師許茂全和未取得評(píng)估師資格的羅某負(fù)責(zé)評(píng)估工作。這起業(yè)務(wù)涉及青神中巖寺和德云寺兩宗土地。許、羅二人到達(dá)中巖風(fēng)景區(qū)后，只是看了一下風(fēng)景而未到相關(guān)部門調(diào)查核實(shí)、獲取資料，德云寺更

13、是根本沒去。 27資產(chǎn)評(píng)估案例分析在簽約第三天，許在未取得合法手續(xù)的情況下制作出一份評(píng)估底稿，而在評(píng)估師簽名一欄里，壓根兒就沒參與評(píng)估的王宗芝和皮某的名字和印章赫然在目?？偨?jīng)理段志堅(jiān)“審核把關(guān)”后，虛估為1.96億元的中巖公司的這份資產(chǎn)報(bào)告就問世了。28資產(chǎn)評(píng)估案例分析評(píng)估過程：2001年的5月12日和20日又簽訂了兩份資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，對(duì)泰港實(shí)業(yè)在甘孜征用的3.2萬畝土地等進(jìn)行評(píng)估。段志堅(jiān)安排未取得資產(chǎn)評(píng)估師資格的黃某負(fù)責(zé)評(píng)估。 黃某在未到相關(guān)部門核實(shí)、考察的情況下就根據(jù)泰港提供的材料、以上一份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書為藍(lán)本，僅對(duì)土地價(jià)格作出了兩份評(píng)估報(bào)告書初稿。段志堅(jiān)審核后出具正式報(bào)告，評(píng)估總額高

14、達(dá)2.97億元。 法官透露，泰港拿這份報(bào)告申報(bào)了四川甘孜大香格里拉旅游發(fā)展有限公司，而實(shí)際上，泰港為這3.2萬畝土地僅僅支付了土地出讓金32萬元，并未進(jìn)行投資開發(fā)。 29資產(chǎn)評(píng)估案例分析問題1：評(píng)估程序不能隨意刪減資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則規(guī)定：第十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)具體情況履行適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序。第十三條 評(píng)估程序通常包括：（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)； （二）簽訂業(yè)務(wù)約定書；（三）編制評(píng)估計(jì)劃；（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；（五）收集評(píng)估資料；（六）評(píng)定估算；（七）編制和提交評(píng)估報(bào)告；（八）工作底稿歸檔。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得隨意刪減評(píng)估程序。30資產(chǎn)評(píng)估案例分析問題2：要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建

15、立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制一、當(dāng)前我國資產(chǎn)評(píng)估面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)（一）信用風(fēng)險(xiǎn)：主要包括注冊(cè)評(píng)估師信用風(fēng)險(xiǎn)和客戶風(fēng)險(xiǎn)兩種。（二）操作風(fēng)險(xiǎn)：1、評(píng)估前操作風(fēng)險(xiǎn)：主要包括應(yīng)該制訂而未制訂評(píng)估計(jì)劃而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。31資產(chǎn)評(píng)估案例分析2、現(xiàn)場(chǎng)工作操作風(fēng)險(xiǎn)：未按有關(guān)規(guī)定、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)部評(píng)估程序的要求開展工作而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。如在產(chǎn)權(quán)歸屬文件的驗(yàn)證過程中，未驗(yàn)證原件而直接使用復(fù)印件就可能產(chǎn)生虛假證明文件而帶來的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。另外，評(píng)估人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)而未到現(xiàn)場(chǎng)了解被評(píng)估資產(chǎn)的具體狀況而做出錯(cuò)誤的判斷和估計(jì)也會(huì)帶來執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。32資產(chǎn)評(píng)估案例分析3、操作手段落后帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)。難以適應(yīng)評(píng)估數(shù)據(jù)量大，參數(shù)經(jīng)常變化的特點(diǎn)。4、評(píng)估團(tuán)隊(duì)作

16、業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)：評(píng)估質(zhì)量是由整個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)人共同影響的，包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的組織和管理，每個(gè)評(píng)估人員的工作。5、評(píng)估操作披露不恰當(dāng)、不充分帶來的風(fēng)險(xiǎn)。6、評(píng)估成本和手段的限制：成本有時(shí)間成本和收費(fèi)成本兩方面；手段方面如對(duì)進(jìn)口的海關(guān)環(huán)節(jié)中提供的虛假證明文件，會(huì)影響到評(píng)估的結(jié)果，評(píng)估人員在現(xiàn)有的手段下無法實(shí)施一些程序。33資產(chǎn)評(píng)估案例分析（三）外部環(huán)境的影響：1、企業(yè)造假成為一種普遍現(xiàn)象，使評(píng)估人員產(chǎn)生了麻痹心理。另外，也受到評(píng)估手段的影響，海關(guān)出具的證明文件是假的，銀行出具的證明是虛假的，評(píng)估是不可能作出真實(shí)的結(jié)論。2、受政府部門的影響：特別是國有企業(yè)評(píng)估項(xiàng)目。3、行業(yè)法律部門職業(yè)人員的素質(zhì)。34資產(chǎn)

17、評(píng)估案例分析二、建立資產(chǎn)評(píng)估有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制（一）構(gòu)建有利于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信用環(huán)境。法制環(huán)境社會(huì)信用環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境（二）健全和完善資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管，提高資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管水平，加大監(jiān)管力度。（三）提高評(píng)估師綜合素質(zhì)（四）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理與風(fēng)險(xiǎn)控制的科學(xué)化、規(guī)范化。35資產(chǎn)評(píng)估案例分析三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)案例 一、案件情況 訴訟標(biāo)的：位于昆士蘭州的一處工業(yè)用不動(dòng) 產(chǎn) 原告：一小型金融貸款機(jī)構(gòu) 被告：某評(píng)估師 36資產(chǎn)評(píng)估案例分析 案由： 1995年，鄧肯女士(借款人)向原告申請(qǐng)借款，以其擁有的待開發(fā)工業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)做抵押，并向原告提供了由被告于 1995年4月11

18、日出具的評(píng)估報(bào)告。該評(píng)估報(bào)告認(rèn)為該項(xiàng)工業(yè)用途的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為185萬澳元(每平方米5萬澳元)。根據(jù)該評(píng)估報(bào)告，原告向鄧肯女士提供了123萬澳元的貸款，期限12個(gè)月。在最初的12個(gè)月中，雙方執(zhí)行合同情況良好并將貸款期限又延展了12個(gè)月。在延展期間，借款人鄧肯女土違約。原告最終行使權(quán)利，于1997年6月以85萬澳元的價(jià)格將抵押物出售。隨后原告即向法院提起訴訟，要求被告評(píng)估師賠償相關(guān)損失。37資產(chǎn)評(píng)估案例分析 1、評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中已根據(jù)慣例對(duì)自己的責(zé)任進(jìn)行了限制，但由于編制評(píng)估報(bào)告過程中的不夠嚴(yán)謹(jǐn)，這種限制未被法庭認(rèn)可。二、該訴訟在審理過程中的幾個(gè)重要爭(zhēng)論點(diǎn)38資產(chǎn)評(píng)估案例分析 該項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)系由借款

19、人鄧肯女士委托評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告的收件人應(yīng)當(dāng)是鄧肯女士(即申請(qǐng)貸款人)。評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中依據(jù)評(píng)估行業(yè)的慣例，聲明“本評(píng)估報(bào)告僅供收件人使用，不得用于其他目的。”評(píng)估師本來可以根據(jù)這一聲明申辯原告并不是評(píng)估報(bào)告的收件人，評(píng)估報(bào)告對(duì)原告無效，即評(píng)估師不對(duì)原告承擔(dān)責(zé)任。39資產(chǎn)評(píng)估案例分析 雖然這種聲明的有效性仍需獲得法庭的認(rèn)可，但畢竟構(gòu)成對(duì)評(píng)估師的一項(xiàng)重要保護(hù)。如果申辯成功可使評(píng)估師免于進(jìn)一步的訴訟，這也就是評(píng)估界形成這種慣例的根本原因。但實(shí)際上在該案中，評(píng)估師的工作很不嚴(yán)密，評(píng)估報(bào)告中根本沒有明確收件人。法庭認(rèn)為這就意味著被告允許原告使用該評(píng)估報(bào)告，因?yàn)椤霸搱?bào)告可以被認(rèn)為是向原告提供的。

20、”40資產(chǎn)評(píng)估案例分析 2、評(píng)估師采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，但法庭認(rèn)定所選取的參照交易資料不能合理支持評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)果不合理。41資產(chǎn)評(píng)估案例分析 評(píng)估師認(rèn)為該不動(dòng)產(chǎn)的最佳用途為“待開發(fā)”，在評(píng)估過程中采用了市場(chǎng)比較法，以三個(gè)“類似”交易作為參照物進(jìn)行比較分析，并列明了三個(gè)參照交易的資料。但這三個(gè)參照交易的選取并不恰當(dāng)，不能合理地支持評(píng)估師的結(jié)論。 42資產(chǎn)評(píng)估案例分析 第一個(gè)參照交易中的不動(dòng)產(chǎn)成交價(jià)格為每平方米479澳元，明顯低于評(píng)估值；第二個(gè)參照交易中的不動(dòng)產(chǎn)不符合評(píng)估師的假設(shè)，并不是“空置”的，而是已經(jīng)開發(fā)過的不動(dòng)產(chǎn)，因而不能被視為待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)；第三個(gè)參照交易中的不動(dòng)產(chǎn)面積與被評(píng)估資產(chǎn)相

21、差甚遠(yuǎn)，只有被評(píng)估資產(chǎn)的18，不具備參照意義。此外，在審查過程中，法庭還注意到評(píng)估師在評(píng)估過程中還收集到第四個(gè)交易資料，該交易中的成交價(jià)格僅為每平方米156澳元，明顯不同于其他參照交易，但評(píng)估師對(duì)該交易未予考慮。而法庭在審查過程中，還接受了原告聘請(qǐng)的評(píng)估師提供的一個(gè)交易案例，該交易發(fā)生在貸款行為發(fā)生之后，用以證明被告的評(píng)估結(jié)果是錯(cuò)誤的。43資產(chǎn)評(píng)估案例分析 法庭認(rèn)為評(píng)估師沒有足夠的證據(jù)解釋所選擇的三個(gè)參照交易如何支持評(píng)估結(jié)論，也沒有解釋為什么將第四個(gè)交易忽略不計(jì)，因此法庭認(rèn)為“該評(píng)估業(yè)務(wù)缺乏合理的慎重”，不足以證明評(píng)估師的判斷，即評(píng)估師在評(píng)估過程中具有過失。44資產(chǎn)評(píng)估案例分析3、評(píng)估師申辯原

22、告也具有一定過失，沒有采取合理必要的措施保護(hù)自己的利益，因此造成的損失至少有一部分是由原告自身失誤所造成的，但未被法庭認(rèn)可。45資產(chǎn)評(píng)估案例分析 評(píng)估師提出，原告沒有充分調(diào)查借款人的資信狀況和還款能力，具有一定的過失。為擺脫責(zé)任，被告提出在以前的三個(gè)相似案例中，均由于貸款機(jī)構(gòu)具有過失而使評(píng)估師免除責(zé)任。法庭參照了這三個(gè)評(píng)估師被宣判無過失的案例，指出“這三個(gè)案例中貸款銀行已經(jīng)注意到評(píng)估值可能無法實(shí)現(xiàn)，或者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到借款人可能無法還款貸款銀行做出決定的依據(jù)已經(jīng)顯示出無法還款的可能性，”但本案中并不存在這種情況，貸款機(jī)構(gòu)在提供貸款時(shí)，并不掌握任何可能無法還款的信息，因此，這三個(gè)案例對(duì)本案無參照意義。

23、46資產(chǎn)評(píng)估案例分析 評(píng)估師認(rèn)為原告沒有充分領(lǐng)會(huì)“按待開發(fā)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的特殊性工業(yè)用資產(chǎn)”的含義，指出被評(píng)估的資產(chǎn)對(duì)于貸款擔(dān)保而言屬于“具有很大風(fēng)險(xiǎn)”的資產(chǎn)，認(rèn)為“工業(yè)用或商業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)與民用不動(dòng)產(chǎn)相比，在抵押貸款中具有更大的風(fēng)險(xiǎn)?！辈⒄J(rèn)為待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值具有“投機(jī)性”。法庭對(duì)這種觀點(diǎn)予以了駁斥，指出“工業(yè)用或商業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)不適合于抵押貸款或與民用不動(dòng)產(chǎn)相比屬于不適合的貸款形式的說法并不成立。不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物的價(jià)值取決于該資產(chǎn)的特性和貸款的金額。本案中被告被要求為抵押貸款目的評(píng)估該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)是否能夠或適合作為貸款的抵押物是原告需要解決的問題，也正是為解決這一問題需要獲得評(píng)估師的專業(yè)

24、意見?！?7資產(chǎn)評(píng)估案例分析 評(píng)估師提出該項(xiàng)貸款涉及風(fēng)險(xiǎn)過大，銀行本應(yīng)當(dāng)拒絕提供貸款。法庭則認(rèn)為不同的貸款銀行所愿意承受的風(fēng)險(xiǎn)有不同，本案中原告是一家規(guī)模較小的金融機(jī)構(gòu)，專向那些無法獲得正常銀行融資的人提供貸款，所要求的利率比銀行利率高出4到5個(gè)百分點(diǎn)。在不了解借款人無法還款的情況下，原告承受較大風(fēng)險(xiǎn)以獲得更大回報(bào)的行為并不意味著存在過失，“經(jīng)營活動(dòng)中對(duì)于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)接受能力的不同認(rèn)識(shí)并不能說明具有過失?！?法庭最終認(rèn)定如果沒有被告出具的評(píng)估報(bào)告，原告就不會(huì)提供該項(xiàng)貸款。因此，被告應(yīng)當(dāng)賠償損失。48資產(chǎn)評(píng)估案例分析 4、評(píng)估師提出資產(chǎn)出售時(shí)間距評(píng)估時(shí)間有一定間隔，應(yīng)當(dāng)考慮市場(chǎng)下降的因素，但由于評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中做出了相反的論述，這一觀點(diǎn)被駁回。49資產(chǎn)評(píng)估案例分析 在關(guān)于該不動(dòng)產(chǎn)待開發(fā)潛力方面。被告提出根據(jù)待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的投機(jī)屬性，貸款銀行需考慮“資產(chǎn)變賣時(shí)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)下降情況。”但評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中指出“資產(chǎn)的價(jià)值和市場(chǎng)需求將受該資產(chǎn)所處的市場(chǎng)周期影響。目前市場(chǎng)周期正進(jìn)入到一個(gè)增長時(shí)期，