房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試題模擬訓(xùn)練含答案【99】

1、房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法考試題模擬訓(xùn)練含答案答題時間：120分鐘 試卷總分：100分 姓名：_ 成績：_一.單選題(共100題)1.某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為()萬元。A.417B.500C.460D.450【正確答案】C2.在居住區(qū)附近有一鐵路，那么最可能造成居住區(qū)房價降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛(wèi)生因素【正確答案】C3.從本質(zhì)上講，價值時點是由（）決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【正確答案】C4.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)投資分析

2、的不同之處在于：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，估價是站在（）的投資者的立場上，投資分析是站在（）的投資者的立場上。A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊【正確答案】B5.磚混結(jié)構(gòu)二等的殘值率是()。A.2%B.4%C.6%D.3%【正確答案】A6.下列哪種房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型？()A.綜合房地產(chǎn)B.出租房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.娛樂房地產(chǎn)【正確答案】B7.在房地產(chǎn)估價中，一般將建筑物視為()。A.不包括構(gòu)筑物B.不包括房屋C.只包括構(gòu)筑物D.包括房屋和構(gòu)筑物【正確答案】D8.路線價法的理論依據(jù)是()。A.替代原理B.預(yù)期原理C.生產(chǎn)費用價值論D.收益原理【正確答案】A

3、9.運用市場法估價的步驟順序是()。A.搜集交易實例選取可比實例建立比較基準(zhǔn)進行交易情況調(diào)整進行市場狀況調(diào)整進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比準(zhǔn)價格B.搜集交易實例選取可比實例進行交易情況調(diào)整建立比較基準(zhǔn)進行市場狀況調(diào)整進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比準(zhǔn)價格C.搜集交易實例建立比較基準(zhǔn)選取可比實例進行交易情況調(diào)整進行市場狀況調(diào)整進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比準(zhǔn)價格D.選取可比實例搜集交易實例建立比較基準(zhǔn)進行交易情況調(diào)整進行市場狀況調(diào)整進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比準(zhǔn)價格【正確答案】A10.有助于估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平，同時也有助于解決以后可能發(fā)生的估價糾紛，還有助于政府主管部門和行業(yè)自律性組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)

4、審查和考核，也是為了方便今后的估價和管理的是()。A.交付估價報告B.估價資料歸檔C.確定估價結(jié)果D.選定估價方法計算【正確答案】B11.【真題】下列估價基本事項中，首先應(yīng)予以明確的是()。A.估價目的B.估價時點C.估價對象D.價值類型【正確答案】A12.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以()狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產(chǎn)B.估價對象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)【正確答案】C13.某估價對象為一塊待開發(fā)的土地，該地塊適宜為商業(yè)用途，目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該物業(yè)的報酬率應(yīng)為（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【正確答案】D14

5、.市場狀況修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。經(jīng)過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在()。A.估價時點時的價格B.正常情況下的價格C.交易修正時的價格D.市場前提下的價格【正確答案】A15.下列不屬于構(gòu)筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路【正確答案】A16.在某種房地產(chǎn)的價格不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本上升，會使該種房地產(chǎn)的供給（）。A.減少B.增加C.不變D.無法確定【正確答案】A17.在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.注冊房地產(chǎn)估價師D.估價目的【正確答案】D18.算術(shù)平均數(shù)有簡單算

6、術(shù)平均數(shù)和()。A.冪次平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.修正平均數(shù)D.低項算術(shù)平均數(shù)【正確答案】B19.某建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68%B.75%C.76%D.80%【正確答案】C20.無論是被動接受還是主動爭取，如果委托人有意將估價業(yè)務(wù)，交給估價人員，估價人員也有意受理，則估價人員應(yīng)與委托人協(xié)議溝通，就有關(guān)估價的基本事項及估價的()等加以明確。A.收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)B.收費方式、完成時間C.有關(guān)估價的基本事項等加以明確D.所有其他項目的綜合【正確答案】D21.下列房地產(chǎn)中，哪一項存在替代關(guān)系？()A.經(jīng)濟適用住房與

7、高級別墅B.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)C.賓館與寫字樓D.大城市郊區(qū)的住宅與高速公路收費【正確答案】C22.某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0【正確答案】D23.已購公用住房和經(jīng)濟適用住房的土地權(quán)利性質(zhì)基本上為()。A.宅基地使用權(quán)B.臨時用地土地使用權(quán)C.出讓土地使用權(quán)D.劃撥土地使用權(quán)【正確答案】D24.正常使用的磨損主要是由于()引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)相關(guān)。A.人工使用B.外

8、力作用C.自然引起的D.結(jié)構(gòu)的變化【正確答案】A25.成本法中的成本不是通常意義上的成本，而是（）。A.價格B.利潤C.生產(chǎn)費用D.勞動價值【正確答案】A26.【真題】運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【正確答案】C27.在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格的高低是由()的結(jié)果。A.經(jīng)濟因素和社會因素共同作用B.房地產(chǎn)估價師評估C.房地產(chǎn)權(quán)益因素與經(jīng)濟因素共同作用D.眾多的房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格綜合作用【正確答案】D28.只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或

9、者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用()估價。A.比較法B.區(qū)位法C.實物法D.成本法【正確答案】D29.當(dāng)新用途下的房地產(chǎn)價值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)以（）為前提進行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【正確答案】C30.出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用下列哪種估價方法進行評估？()A.成本法B.長期趨勢法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【正確答案】C31.租賃價格在土地與建筑物合在一起的場合稱為()。A.房地租B.地租C.房租D.租金【正確答案】C32.如果設(shè)立了他項權(quán)利，()就變得不完全。A.使用權(quán)B.地役權(quán)C.所有權(quán)D.租賃權(quán)【正確答案

10、】C33.一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年【正確答案】A34.經(jīng)濟學(xué)中的均衡原理可以幫助我們確定房地產(chǎn)的()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途【正確答案】C35.在活躍的土地交易市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款、（）和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。A.應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的稅費B.土地出讓方繳納的稅費C.政府管理部門繳納的稅費D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和土地出讓方共同繳納的稅費【正確答案】A36.在經(jīng)濟學(xué)里，()有使用價值和交換價值之分。A.主觀存在價值B.客觀存在價值C.廣義的價值D

11、.狹義的價值【正確答案】C37.【真題】下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是()。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)用房【正確答案】A38.【真題】相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）的特性。A.易受限制B.獨一無二C.相互影響D.不可移動【正確答案】C39.風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽屬于()。A.經(jīng)濟折舊B.物質(zhì)折舊C.功能折舊D.外部折舊【正確答案】B40.在會計上，資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱為()。A.資產(chǎn)的賬面價值B.資產(chǎn)的利用價值C.資產(chǎn)的界位價值D.資產(chǎn)的回收額【正確答案】A41.房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三

12、個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為()。A.四類B.五類C.六類D.七類【正確答案】B42.【真題】某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5，則該住宅因被水淹造成損失為()萬元。A.49627B.57647C.65548D.65920【正確答案】C43.房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格變化的總趨勢來講，是（）上升的。A.間斷B.波浪C.連續(xù)D.螺旋【正確答案】B44.評估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的

13、價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，這時宜采用()評估。A.市場法估價B.成本法C.土地剩余技術(shù)D.假設(shè)開發(fā)法【正確答案】C45.在采用數(shù)學(xué)方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價人員還應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，同時可聽取有關(guān)人士的意見，對該結(jié)果進行適當(dāng)?shù)?)作為最終的估價結(jié)果。A.調(diào)整B.取整C.認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果D.調(diào)整或取整或認定該結(jié)果【正確答案】D46.關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列哪種說法是正確的？()A.產(chǎn)出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.產(chǎn)出量

14、的增加比例一定大于投入量的增加比例C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.難以確定【正確答案】A47.運用路線價法估價一般分為哪幾個順序步驟進行？()A.劃分路線價區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度調(diào)查評估路線價制作價格修正率表計算臨街各宗土地的價格B.劃分路線價區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地調(diào)查評估路線價制作價格修正率表計算臨街各宗土地的價格C.調(diào)查評估路線價劃分路線價區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地制作價格修正率表計算臨街各宗土地的價格D.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地劃分路線價區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度調(diào)查評估路線價制作價格修正率表計算臨街各宗土地的價格【正確答案】B48.最能說明土地價格水平高低的價格是()。A.土地

15、單價B.基準(zhǔn)地價C.樓面地價D.標(biāo)定地價【正確答案】C49.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤B.待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-相應(yīng)的支出及利潤C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-已完成工作的必要費用D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-開發(fā)成本【正確答案】A50.評估城市商業(yè)街道兩側(cè)的土地價格，最適合的估價方法是()。A.市場法B.收益法C.路線價法D.假設(shè)開發(fā)法【正確答案】C51.某宗房地產(chǎn)于去年抵押給銀行，抵押期限為10年，自有資金權(quán)益價值為200萬元，房地產(chǎn)凈收益為50萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為1

16、0%，則抵押貸款金額是()。A.260萬元B.200萬元C.170萬元D.不能計算【正確答案】D52.在估算開發(fā)利潤時要注意()與利潤率的對應(yīng)。A.計算基數(shù)B.土地取得成本C.開發(fā)成本D.管理費用【正確答案】A53.【真題】相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽制、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有()。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補性【正確答案】C54.城市基準(zhǔn)地價評估的步驟順序是()。A.提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式、基準(zhǔn)日期等劃分地價區(qū)段抽查評估標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的價格計算區(qū)段地價確定基準(zhǔn)地價B.確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍確定基準(zhǔn)

17、地價劃分地價區(qū)段明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式、基準(zhǔn)日期等一抽查評估標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的價格一計算區(qū)段地價提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)C.確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式、基準(zhǔn)日期等劃分地價區(qū)段計算區(qū)段地價確定基準(zhǔn)地價提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)D.確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍一明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式、基準(zhǔn)日期等劃分地價區(qū)段抽查評估標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的價格計算區(qū)段地價確定基準(zhǔn)地價一提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)【正確答案】D55.在求取建筑物折舊的市場提取法當(dāng)中，建筑物的經(jīng)濟壽命等于()。A.年折舊率的倒數(shù)B.殘值率的倒數(shù)C.殘值率D.年折舊率【正確答案】A56.對

18、于那些較老的、陳舊的房地產(chǎn)，往往需要估價人員對建筑物進行()，依靠其主觀判斷。A.質(zhì)量校核B.年齡勘察C.主觀思索D.實地勘察【正確答案】D57.人們普遍認為房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)的情況是()。A.使房地產(chǎn)價格下降B.使房地產(chǎn)價格上升C.穩(wěn)定房地產(chǎn)價格D.沒有影響【正確答案】B58.有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為（）。A.50萬元B.55萬元C.5060萬元D.60萬元以上【正確答案】B59.下面不是估價所需資料的是()。A.對房地產(chǎn)價

19、格有普遍影響的資料B.憲法C.反映估價對象狀況的資料D.交易成本，收益實例資料【正確答案】B60.【真題】關(guān)于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是()。A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.對于一套住房而言，樓層會影響其通達性D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同【正確答案】A61.估價通常是求取估價對象在某個特定時點上的價值，它必須根據(jù)（）來確定。A.估價對象B.估價目的C.估價程序D.估價原則【正確答案】B62.估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具日期起計算，最長不宜超過()。A.一年B.兩年C.半年D.無限期【正確答案】A6

20、3.房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算的是（）。A.房屋建筑面積B.房屋使用面積C.套內(nèi)建筑面積D.套內(nèi)墻體面積【正確答案】B64.在實際估價中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是()。A.是否完成竣工驗收B.是否完成內(nèi)外裝修C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂D.是否已安裝了門窗【正確答案】A65.征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年的平均年產(chǎn)值的()倍。A.6B.8C.610D.68【正確答案】C66.價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為()。A.固定價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)【正確答案】B67.估價資料的保管期限自估價報告出具日期起算，不得少于1

21、0年。但某個房地產(chǎn)抵押貸款估價項目，如果該筆房地產(chǎn)抵押貸款期限為20年，則檔案保管期為（）年以上。A.8B.10C.15D.20【正確答案】D68.運用成本法估價，最直接要懂得()。A.房地產(chǎn)市場狀況B.房地產(chǎn)價格構(gòu)成C.房地產(chǎn)的可比實例D.房地產(chǎn)的社會關(guān)系【正確答案】B69.成本法中一般不計息的項目是（）。A.管理費用B.銷售費用C.開發(fā)成本D.銷售稅費【正確答案】D70.評估待開發(fā)的宗地價格，如將利用該土地建造某種類型的商品住宅或?qū)懽謽?、商店、賓館等，適用()進行估價。A.收益法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.市場法【正確答案】C71.按建筑面積分攤方法，計算土地占有份額的公式為（）。A.某部

22、分占有的土地份額=該部分建筑面積總建筑面積B.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積土地總價總建筑面積C.某部分占有的土地份額=土地總價該部分享有的地價額D.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積總建筑面積土地總價【正確答案】A72.【真題】關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應(yīng)包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【正確答案】D73.下列房地產(chǎn)中，土

23、地使用權(quán)有使用期限的是()。A.房改房B.經(jīng)濟適用房C.商品房D.機關(guān)辦公樓【正確答案】C74.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右。如果房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.195B.210C.213D.217【正確答案】B75.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格最接近（）萬元。A.276B.283C.284D.29

24、1【正確答案】A76.搜集內(nèi)容（）的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。A.充實和完整B.豐富和完整C.廣泛和真實D.完整和真實【正確答案】D77.銷售利潤率的計算基數(shù)為()。A.土地取得成本+開發(fā)成本B.土地取得成本+開發(fā)成本+銷售費用C.生產(chǎn)成本D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【正確答案】D78.按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計值。A.較高B.較低C.居中D.最低【正確答案】C79.某幢應(yīng)用中央空調(diào)而沒有用中央空調(diào)的寫字樓，重建價格3000萬元，現(xiàn)增設(shè)中央

25、空調(diào)的成本是280萬元，假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【正確答案】C80.相比之下，成本法最適合于對()的估價。A.新建筑物B.舊建筑物C.商業(yè)門市D.待開發(fā)房地產(chǎn)【正確答案】A81.最高最佳使用原則要求評估價格應(yīng)是在()方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大利益的使用方式的估價結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益【正確答案】A82.建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)年限面結(jié)束的，應(yīng)按()加上土地使用權(quán)的剩余年限計算折舊。A.建筑物的有效使用年數(shù)B.建筑

26、物的實際使用年數(shù)C.建筑物的有效壽命D.建筑物的經(jīng)濟壽命【正確答案】B83.從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是()，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造。A.對照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價格原理【正確答案】B84.評估某宗房地產(chǎn)的價格時，選取的報酬率越高，評估出的價格會()。A.越高B.越低C.不變D.符合客觀實際【正確答案】B85.兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時，則該宗房地產(chǎn)的()。A.資本化率應(yīng)較高，價值較低B.資本化率應(yīng)較低，價值較高C.資本化率應(yīng)較高，價值較高D

27、.資本化率應(yīng)較低，價值較低【正確答案】A86.某建筑為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房，其耐用年限為（）年。A.60B.50C.35D.30【正確答案】B87.【真題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其可接受的最高價，該估價應(yīng)采用的價值類型為()。A.市場價值B.投資價值C.謹慎價值D.在用價值【正確答案】B88.運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無須做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)的經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算建設(shè)期中的利息和利潤【正確答案】D89.如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易

28、量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有()等情況，因而存在多種變化組合，它們對均衡價格和均衡交易量的影響不同。A.同方向變化和反方向變化B.同方向變化和變化幅度不同C.變化幅度不同和反方向變化D.同方向變化、反方向變化和變化幅度不同【正確答案】D90.報酬率的表達式為（）。A.投資回報所投入的資本B.投資回收所投入的資本C.（投資回報+投資回收）所投入的資本D.（投資回收-投資回報）所投入的資本【正確答案】A91.進行實物狀況修正，是將可比實例房地產(chǎn)在其()的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。A.區(qū)位狀況下B.實物狀況下C.權(quán)益狀況下D.房地產(chǎn)市場狀況下【正確答案】B92.在運用假

29、設(shè)開發(fā)法估價時，()最難以準(zhǔn)確估算。A.開發(fā)期B.經(jīng)營期C.銷售期D.建造期【正確答案】C93.估價業(yè)務(wù)來源一般不包括()。A.被動接受B.主動爭取C.自有自估D.公開競標(biāo)【正確答案】D94.在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）。A.掛牌底價B.競買人可承受的最高價C.正常市場價格D.最可能的成交價【正確答案】B95.某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）

30、萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【正確答案】B96.【真題】對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括()。A.估價方法選用恰當(dāng)B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致【正確答案】D97.假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與()相同。A.長期趨勢法B.收益法C.成本法D.市場法【正確答案】B98.在建筑物折舊中，產(chǎn)生超額持有成本的原因是()。A.功能缺乏B.功能過剩C.修復(fù)時間較長D.修復(fù)時間較短【正確答案】B99.現(xiàn)行會計準(zhǔn)則要求企業(yè)在對會計要素進行計量時，一般應(yīng)采用（）。

31、A.公允價值B.重置成本C.賬面價值D.歷史成本【正確答案】D100.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況D.額外的收益或好處【正確答案】C二.多選題(共70題)1.下列是估價委托人的義務(wù)的有（）。A.向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的資料B.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料C.就估價結(jié)果提出自己的要求D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責(zé)E.有義務(wù)協(xié)助估價人員對估價對象進行實地查看等工作【正確答案】ABDE2.下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收

32、緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征物業(yè)稅D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例【正確答案】BD3.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（）。A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建價格是在價值時點的價格C.重新購建價格是客觀的價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格【正確答案】BCD4.剩余技術(shù)有（）。A.建筑物剩余技術(shù)B.土地剩余技術(shù)C.市場剩余技術(shù)D.房地產(chǎn)剩余技術(shù)E.抵押貸款剩余技術(shù)【正確答案】ABE5.在求取土地的重新購建價格時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變

33、，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A.比較法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準(zhǔn)地價修正法E.長期趨勢法【正確答案】ABD6.按經(jīng)營使用方式劃分房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.銷售C.出租D.自用E.自營【正確答案】BCDE7.交易情況修正的方法，主要有()。A.指數(shù)法B.差額法C.分數(shù)法D.百分率法E.比較法【正確答案】BD8.面積單位采用坪的有哪些國家或地區(qū)？()A.日本B.韓國C.中國臺灣D.美國【正確答案】ABC9.商品租金是以房地價值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括()。A.折舊費、維修費B.代理費、貸款利息C.房產(chǎn)稅、保險費D.地租和利潤E.轉(zhuǎn)租費【正確答案】ACD10.房屋

34、權(quán)屬證書中的房屋所有人對房屋享有()權(quán)利。A.管制B.使用C.收益D.處分E.拍賣【正確答案】BCD11.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價可用()求取。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.購買年法E.路線價法【正確答案】ABD12.在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。A.求得的路線價已是正常價格B.求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C.該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格E.路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價格是正常價格【正確答案】ACE13.下列哪些可列為市場法適用的對象？()。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.普通商品住宅C.清真寺D.標(biāo)

35、準(zhǔn)工業(yè)廠房E.軍事設(shè)施【正確答案】ABD14.【真題】下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率【正確答案】CD15.最高最佳利用原則必須同時符合（）標(biāo)準(zhǔn)。A.法律上許可B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟上可行D.經(jīng)濟上必須盈利E.價值最大化【正確答案】ABCE16.下列關(guān)于供役地和需役地的說法正確的有（）。A.允許他人通行的為供役地B.需役地是指具有地役權(quán)的土地C.設(shè)立地役權(quán)通常會使需役地的價值下降D.供役地與需役地的價值都上升E.設(shè)立地役權(quán)通常會使供役地的價值下降【正確答案】ABE17.下面()是計入商品住宅價格的費用。A

36、.征地費B.建筑安裝工程費C.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用D.住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費用E.鄰近住宅小區(qū)的物業(yè)用房建設(shè)費【正確答案】AB18.實行政府指導(dǎo)價或政府定價的房屋有()。A.商品房B.經(jīng)濟適用房C.房改房D.限價房E.商業(yè)門市【正確答案】BCD19.選取可比實例的基本要求包括()。A.可比實例應(yīng)是位于估價對象附近的類似房地產(chǎn)B.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近C.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合D.可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格E.可比實例的成交雙方的戶籍必須在同一城市【正確答案】BCD20.經(jīng)濟適用住房基準(zhǔn)價格由（）構(gòu)成。A.開發(fā)成本B.各種賠償金、違約金、

37、滯納金和罰款C.稅金D.利潤E.住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用【正確答案】ACD21.下列存在替代關(guān)系的有（）。A.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間B.經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間C.賓館與寫字樓之間D.普通住宅與商業(yè)用房之間E.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間【正確答案】AC22.下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為國有土地上房屋征收估價依據(jù)的有（）。A.中華人民共和國物權(quán)法B.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C.國有土地上房屋征收評估辦法D.房地產(chǎn)估價規(guī)范E.中華人民共和國擔(dān)保法【正確答案】ABCD23.宗地價格原則上可采取()。A.直接運用比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等來評估B.有了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，可通過基

38、準(zhǔn)地價的修正來評估C.直接用基準(zhǔn)地價法來評估D.用宗地價格=市場價格一生產(chǎn)成本進行計算E.直接用總地價除以總面積來求出【正確答案】AB24.下面哪幾種價格指的是一個概念()。A.保留價B.起拍價C.拍賣底價D.應(yīng)價E.協(xié)議價【正確答案】AC25.在合法處分方面，應(yīng)以()等允許的處分方式為依據(jù)。A.法律B.行政法規(guī)C.合同D.口頭約定E.產(chǎn)權(quán)人同意【正確答案】ABC26.明確估價的基本事項包括()。A.明確估價對象B.明確估價目的C.明確估價時點D.明確估價方法E.明確估價委托人【正確答案】ABC27.下列這些建筑物的估價中，成本法特別適用于()。A.房地產(chǎn)交易中心B.商業(yè)門市C.圖書館D.化工

39、廠E.寫字樓【正確答案】ACD28.投資風(fēng)險和投入資金缺乏流動性補償，是根據(jù)估價對象的()等來確定。A.現(xiàn)狀用途B.新舊程度C.規(guī)劃限制條件D.所在地區(qū)未來經(jīng)濟狀況E.投資者管理水平【正確答案】ABD29.合法權(quán)益包括()等方面。A.合法權(quán)利B.合法收益C.合法產(chǎn)權(quán)D.合法使用E.合法利用【正確答案】CD30.有一開發(fā)公司擬參加某塊國有土地使用權(quán)競拍，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價人員對該公司的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是（）。A.交換價值B.非市場價值C.投資價值D.理論價格E.標(biāo)定地價【正確答案】ABC31.新開發(fā)的土地包括()后進行了三通一平等開發(fā)的土地。A.填海造地B.開山造地C.退耕地D

40、.征收農(nóng)地E.征用農(nóng)地【正確答案】ABD32.在房地產(chǎn)交易中，買賣雙方應(yīng)各自負擔(dān)的稅費有()。A.印花稅B.營業(yè)稅C.交易手續(xù)費D.辦證費【正確答案】AC33.下列哪些情況需要進行房地產(chǎn)評估()。A.產(chǎn)權(quán)注銷B.企業(yè)破產(chǎn)清算C.房地產(chǎn)典當(dāng)D.確定定期公布的基準(zhǔn)地價【正確答案】BCD34.【真題】關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有()。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算【正確答案】AE35.價格等于成本加平均利潤率是在長

41、時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備（）的條件。A.房地產(chǎn)開發(fā)成本等于平均利潤B.房地產(chǎn)開發(fā)成本大于平均利潤C.房地產(chǎn)開發(fā)成本小于平均利潤D.自由競爭E.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)【正確答案】DE36.收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，包括（）。A.毛租金乘數(shù)B.利潤乘數(shù)C.凈收益乘數(shù)D.銷售收入乘數(shù)E.總收益乘數(shù)【正確答案】AC37.【真題】在求取凈收益中，運營費用包括()。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費【正確答案】ACE38.成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。它是一個已完成的事實，這種價

42、格通常隨著()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者對市場了解程度D.討價還價能力E.交易者年齡【正確答案】BCD39.【真題】根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括()。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【正確答案】BD40.下列屬于簡易結(jié)構(gòu)的是()。A.簡易樓B.平房C.木板房D.小型別墅E.電梯樓【正確答案】ABC41.成本法中的開發(fā)利潤是指()。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤E.開發(fā)商在銷售時取得的毛利潤【正確答案】CD

43、42.下列屬于建筑物設(shè)備的是()。A.暖氣B.空調(diào)C.門D.窗E.電視機【正確答案】AB43.【真題】對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有()。A.銷售利潤率小于投資利潤率B.投資利潤率小于成本利潤率C.成本利潤率小于直接成本利潤率D.直接成本利潤率小于銷售利潤率E.年利潤率小于總利潤率【正確答案】BD44.在運用收益法計算凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益【正確答案】ACDE45.實物狀況比較修正的主要內(nèi)容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形狀C.土地面積D.建筑物工程質(zhì)量E.容積率【正確答案】BCD46.()是一組與政府

44、對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。A.市場調(diào)節(jié)價B.政府指導(dǎo)價C.政府定價D.評估價格E.正常成交價【正確答案】ABC47.【真題】評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于()。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況【正確答案】ADE48.可以列入商品住宅開發(fā)成本的是()。A.公關(guān)費B.勘察設(shè)計費C.建筑安裝工程費D.貸款利息E.小區(qū)內(nèi)營業(yè)用房建設(shè)費【正確答案】BCD49.居民消費價格指數(shù)包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧費【正確答案】ABC50.建立價格可比基礎(chǔ)具體包括()。A.統(tǒng)一付款方式B.統(tǒng)一采

45、用單價C.統(tǒng)一劃定價格上下限D(zhuǎn).統(tǒng)一面積內(nèi)涵E.統(tǒng)一利率【正確答案】ABD51.磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房的耐用年限為()年，受腐蝕的生產(chǎn)用房（蘭非生產(chǎn)用房為()年。（答案順序?qū)?yīng)）A.30B.20C.40D.50E.60【正確答案】ABC52.收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資報酬率排序插入法E.收益乘數(shù)法【正確答案】ABD53.下列屬于有形資產(chǎn)的有()。A.設(shè)備B.家具C.著作權(quán)D.股票E.債券【正確答案】AB54.【真題】下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有()。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D.房地產(chǎn)火災(zāi)保

46、險估價E.房地產(chǎn)司法拍賣估價【正確答案】ACD55.GDP增長，意味著()增長。A.消費B.投資C.政府購買D.凈出口E.純進口【正確答案】ABCD56.反映一般物價變動的主要指標(biāo)有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT【正確答案】AB57.在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有()。A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B.在寫字樓旁新建大型游樂場C.住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行D.常常遭受洪水威脅E.購買相鄰房地產(chǎn)【正確答案】BD58.房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)來源主要有()。A.被動接受B.主動爭取C.自有自估D.壟斷E.政府分派【正確答案】ABC59.某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑

47、物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有()。A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比較【正確答案】ABC60.在活躍的土地交易市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款、應(yīng)由買方繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出的稅費構(gòu)成。其中，地價款主要是采用（）求取。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法E.基準(zhǔn)地價修正法【正確答案】ACE61.在實際中計算地租量的方法有（）。A.從房租中分離出地租B.由地價求出地租C.采用比較法求出地租D.由土地開發(fā)成本求出地租E.采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租

48、【正確答案】ABCE62.房地產(chǎn)具有保值增值的特性，真正的房地產(chǎn)增值是由（）引起的。A.投資改良B.外部經(jīng)濟C.通貨膨脹D.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加E.房地產(chǎn)使用管制改變【正確答案】BDE63.兩稅一費是指()。A.營業(yè)稅B.城市維護建設(shè)稅C.教育費附加D.銷售稅E.房產(chǎn)稅【正確答案】ABC64.成本租金的構(gòu)成中有（）因素。A.折舊費B.維修費C.管理費D.保險費E.投資利息【正確答案】ABCE65.【真題】收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有()。A.電梯折舊費B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)(個人)所得稅E.房屋保險費【正確答案】BD66.下列屬于危險房的特點的是()。A.承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件B.裝修嚴重變形、破損C.隨時有可能倒塌D.不能確保住用安全E.有爆炸物品【正確