武漢火炬大廈地盤市場調(diào)查與分析

1、.：.；精品資料網(wǎng)cnshu 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料漢火炬大廈地盤市場調(diào)查與分析1背景綜述火炬大廈含天鵝酒店，由于港方資金長期不能到位，自1992年開工后，停建至今。經(jīng)多方協(xié)商，由湖北威利房地產(chǎn)公司實施續(xù)建。武昌區(qū)、洪山區(qū)內(nèi)較為明顯的房地產(chǎn)板塊包括南湖板塊，高新開發(fā)區(qū)板塊，徐東板塊，東湖板塊，青山板塊、水果湖板塊等幾個大的板塊。本案地處珞喻路與珞獅北路正夾角處，所處區(qū)域介于南湖板塊、高新開發(fā)區(qū)板塊、東湖板塊之間。因此經(jīng)過仔細(xì)的市場調(diào)研，對本案所處區(qū)域市場定位于此部分。2地理位置分析2.1地理位置引見火炬大廈位于街道口，珞喻路與珞獅北

2、路正夾角處。其東銜武漢科技一條街珞喻路，西連武昌中心商業(yè)區(qū)中南路，北由珞獅北路、南路擔(dān)武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)等名牌高校銜接?xùn)|湖，經(jīng)過沿湖路可直達(dá)水果湖、中北路一線，商業(yè)、人文、自然環(huán)境均非常優(yōu)越。2.1.1周邊500米內(nèi)主要配套設(shè)備：洪山區(qū)稅務(wù)局、亞貿(mào)廣場、省婦幼保健院、中國人民解放軍廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院、中國郵政、武漢電信城、洪山新華書店、武漢電腦城、洪山公園、寶通寺、洪山財政局、名典咖啡語茶、珞珈山飯店、金龍期貨、中國人壽保險、平安保險、各大銀行一應(yīng)俱全。2.1.2周邊主要高層建筑：A亞貿(mào)廣場位置：武珞路號 用途：1-5層群樓商場、塔樓寫字樓直線間隔 ：約400米B兆富國際大廈32層位置：武

3、珞路717號 用途：1-5層群樓商鋪或銀行、塔樓寫字樓或SOHO直線間隔 約100米C書香門第28層位置：街道口勸業(yè)場珞獅路80號 用途：1-2層商鋪、高層住宅直線間隔 約200米D珞珈山大廈位置：珞珈山附7號 用途：商用直線間隔 約150米E櫻花大廈28層位置：珞獅北路2號 用途：1-5層群樓商用；塔樓普通住宅，一半寫字樓直線間隔 約400米F華中電腦數(shù)碼城15層位置：珞瑜路 用途：1-5層群樓商用；高層寫字樓直線間隔 約200米G測繪科技大廈15層位置：珞瑜路41號 用途：1-4層群樓商用；5層以上寫字樓直線間隔 約150米H電腦大世界19層位置：珞瑜路39號 用途：1-4層商鋪；8-19

4、層寫字樓直線間隔 約100米2.2地理位置特點2.2.1珞獅北路將成為高科技走廊珞獅北路改造終了后，延伸貫穿銜接至水果湖，將成為省政治中心與中國武漢光谷、東湖高新開發(fā)區(qū)、華中軟件園、廟山技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖高新技術(shù)農(nóng)業(yè)園之間的一條高科技走廊。2.2.2八一路、珞獅北路與中南路構(gòu)成新的商務(wù)圈大型市級休閑廣場洪山廣場的建成，周邊環(huán)境的日益美化和交通的改善，穩(wěn)定了中南作為武昌中央商務(wù)中心的位置，然而由于珞獅北路作為高科技走廊作用的日益突出，八一路由原來10米擴(kuò)建到40米寬的工程完工，對中南路、武珞路的分流，充任城市內(nèi)環(huán)要道的功能，將會使武昌商務(wù)圈由原來的中南路、武珞路逐漸東移，八一路、珞獅北路日益成為新

5、的商務(wù)地段。2.2.3以武大為中心構(gòu)成新的高校文化板塊本案所在地段集中了中科院、武漢大學(xué)等眾多科研、教育基地、人文氣氛極為濃郁、周邊配套設(shè)備齊全。在珞獅北路上新開發(fā)的“書香門第打出高校文化牌，吸引了眾多買家的目光，市場反響態(tài)勢良好，本工程緊臨武大、中科院，地段較“書香門第優(yōu)越，將與“書香門第一道構(gòu)成以武大為中心，八一路、珞獅北路為輻射區(qū)的高校文化板塊，成為武昌樓市的新亮點。3區(qū)域市場環(huán)境分析洪山地域樓市隨著近年來光谷經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源的整合，得到了一次騰飛的時機(jī)，其主要特點表達(dá)在以下的4大變化：3.1.價錢與指數(shù)的變化2000年至今，洪山地域的樓盤均價由2000年3月份的1746.35元/平方

6、米，漲至2002年3月份的2220.94元/平方米，單價上漲474.59元/平方米， 漲幅為27.18%；指數(shù)由原來的1001.37點上漲到目前的1273.52點，漲幅為27% 。3.2開發(fā)重心的變化：2000年洪山房地產(chǎn)開發(fā)以多層為主，開發(fā)熱點在珞瑜路一帶，并開場出現(xiàn)向關(guān)東科技區(qū)擴(kuò)展的趨勢；2000年底，隨著東湖開發(fā)區(qū)周邊環(huán)境及根底設(shè)備的改善，光谷的建立帶動了對住房的需求擴(kuò)展。魯巷廣場的開業(yè)為光谷地產(chǎn)提供了濃重的商業(yè)氣氛，而雄楚大街周圍由于擁有豐富的待開發(fā)土地，也開場遭到關(guān)注；到了2001年，受信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開展的影響，高校教師收入程度的不斷提高，該區(qū)住宅市場價位繼續(xù)上揚，銷售量遠(yuǎn)超越上兩個季

7、度。珞瑜路沿線的開發(fā)到達(dá)頂峰，依托珞瑜路高校林立的周邊環(huán)境，打“文化品牌；借光谷之名，打“科技品牌；開發(fā)商都積極開展郵科院、華工科技、關(guān)東科技工業(yè)園等極具購買才干的目的客戶；2001年中期，大量的樓盤進(jìn)入光谷地域，同時由于楚雄大道成為洪山的一條主干道，且交通便利，沿線也成為洪山的新區(qū)；2001年底，洪山區(qū)內(nèi)的開發(fā)重心已從珞瑜路轉(zhuǎn)化到光谷、雄楚大道,樓價也一路上揚，直逼2000元/平方米；2002年，重點開發(fā)湯遜湖概念。作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖，環(huán)湖沿線聚集了有東林外廬、銀河灣、水藍(lán)郡、玉龍島花園、華泰山莊、澳門山莊共6個工程，如今還有開發(fā)企業(yè)源源不斷的進(jìn)入。3.3樓盤質(zhì)量的變化：1999年

8、洪山地產(chǎn)開發(fā)以安居工程為主，其他類型工程為輔，如1999年的卓刀泉教師小區(qū)、關(guān)西小區(qū)； 2000年以中檔商品房為主，高檔物業(yè)初見端倪，如當(dāng)代花園、綠之苑，麗島花園那么在這一年盛大推出；2001年隨著光谷購買力的釋放，那么以精品商品房為主，安居工程退出主流，如2001年的麗島花園、學(xué)府佳園、名都花園、等高檔物業(yè)占據(jù)光谷地產(chǎn)的大半壁江山；2002年銀河灣、水藍(lán)郡等一批休閑地產(chǎn)屯聚湯遜湖，標(biāo)志著一個新的時代到來。3.4開發(fā)方式的變化：隨著開發(fā)熱點的遷移，地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)方式也出現(xiàn)變化，大盤化、郊區(qū)化、親水性成為最直接的表達(dá)，開發(fā)量在10萬平方米以上的小區(qū)占洪山總開發(fā)量的50% 。4區(qū)域分類物業(yè)分析4.

9、1寫字樓4.1.1武漢寫字樓總體市場走勢本季武漢市寫字樓市場平均價錢為4163.08元/平方米，價錢指數(shù)為1038.71點，上升了3.47點，寫字樓平均價錢上漲幅度不大。見以下圖季度寫字樓價錢寫字樓指數(shù)2001第一季度4081.251018.252001第二季度4076.22 1016.992001第三季度4087.871019.892001第四季度4100.71023.092002第一季度4128.31030.042002第二季度4149.161035.242002第三季度4163.081038.71本季度寫字樓價錢指數(shù)雖然沒有上季度的上升幅度大，但在上季度根底上仍有所攀升，闡明武漢經(jīng)濟(jì)開展

10、依然影響著房地產(chǎn)業(yè)。武漢各主要商業(yè)街區(qū)寫字樓出租率區(qū)域稱號建立大道解放大道江漢路中南路武珞路出租率90%75%85%80%70%4.1.2區(qū)域?qū)懽謽亲鈨r調(diào)研武昌中南路沿線重點寫字樓租金報價單位：元/平方米月工程稱號中商廣場國際金融貿(mào)易大廈世紀(jì)廣場租金報價406050暫定價中南路是武昌區(qū)的中心商務(wù)區(qū)之一，從上表可看出，其租金在武漢市居于比較高的程度，約50元/平方米，這與該地域交通便利，人氣的旺盛是分不開的。武珞路沿線重點寫字樓租金報價單位：元/平方米月工程稱號江天大廈亞貿(mào)廣場兆富國際大廈電腦大世界租金報價3030-403030武珞路沿線的寫字樓租金在35元/平方米左右。武珞路是武昌的主干道，其

11、交通便利是無庸置疑的，周邊的寫字樓主要是以IT業(yè)為主，而這些運營者大多比較年輕，他們講究經(jīng)濟(jì)適用，決議了這一帶的寫字樓不短少市場，但價位不會太高。4.2住宅本季度洪山區(qū)綜合物業(yè)平均指數(shù)為1451.75點，比上季度上漲了124.63點。綜合物業(yè)價錢為2268.17元/平方米，比上季度上漲了9.4%，其中高層樓盤市場均價達(dá)3125.71元/平方米，指數(shù)上漲幅度較大。三季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3700元/平方米左右的兆富國際大廈獲得了3000平方米以上的銷量。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地本錢比較高，因此開發(fā)的工程多為高層的

12、商務(wù)寫字樓或商住樓。5可類比市場分析我們以目的客戶群、價錢、工程性質(zhì)和規(guī)劃及推出時間等為規(guī)范，對整個工程區(qū)域市場的在建在售工程進(jìn)展了鑒別和分析。5.1兆富國際大廈開發(fā)商湖北駿華房地產(chǎn)開展公司建筑設(shè)計華中科技大學(xué)建筑設(shè)計院代理商德盛行物業(yè)顧問施工單位中建三局物業(yè)管理顧問德盛行物業(yè)顧問開盤時間 2002-04建筑用途商務(wù)樓總 棟 數(shù)1建筑高度32層，建筑高度126米總建面42000面積分布6 -20層：每層12套房，63.5-185.921-25層：每層10套房，76.6-185.926-30層：每層8套房，76.6-214.7銷售價錢2880元/平方米起，3700元/平方米均價銷售率95%地址武

13、珞路717號類比總評：該工程所處地段人流車流量僅次于中南路。其戶型設(shè)計可大可小、可分可合，能自在組合成不同商務(wù)空間，同時，3700元均價相對其他寫字樓而言，非常超值?？蛻羧褐饕獮橹行⌒凸?，購買用做辦公間，其中尤以IT業(yè)公司為多。更由于該工程地段優(yōu)越，價錢合理，聯(lián)想等數(shù)家企業(yè)整層或半層購買多套。4月開盤至今，270套房已售出95%，僅余15套，余下為單價較高的高層單位,工程底層商鋪尚未售出。 5.2櫻花大廈開發(fā)商湖北新長江置業(yè)公司建筑設(shè)計華中科技大學(xué)建筑設(shè)計院代理商創(chuàng)展決策房地產(chǎn)顧問公司施工單位中建三局物業(yè)管理顧問金地物業(yè)開盤時間 2002-11-28建筑用途寫字樓、住宅總 棟 數(shù)1建筑高度2

14、8層總建面300005000群樓，12000住宅，13000寫字樓面積分布70-185.9住宅銷售價錢2580元/平方米起，3200元/平方米均價寫字樓價錢尚未制定銷售率90%住宅地址珞獅北路2號類比總評：該工程位于國立武漢大學(xué)正門口，八一路與珞獅北路交匯處，所處地段優(yōu)越，距洪山廣場約1000米，距街道口約400米。其住宅戶型設(shè)計合理，功能分區(qū)較好，且面向武大珞珈山，高層景觀突出。同時，2580元起價也能為大多數(shù)客戶所接受。購房客戶群主要為周邊高級知識分子，武大教授，IT業(yè)內(nèi)人士。該工程11月底開盤，6-22層80套平層單位已售出90%，僅余14套，頂層復(fù)式正在洽談團(tuán)購。工程寫字間部分正積存力

15、量，尚未對外出賣。底層商鋪集團(tuán)整層購買能夠性較大。5.3書香門第工程類型單體28高層住宅開展商武漢天瑞實業(yè)集團(tuán)武漢愉快愿景房地產(chǎn)開發(fā)代理商武漢新鴻基置業(yè)地理位置武昌洪山區(qū)珞獅路80號，毗鄰省歌舞劇院交通情況便利工程進(jìn)度002年8月封頂 2003年3月28日交房建筑面積30000多平方米占地面積7.5畝，約5000平方米容積率6.0以上綠化率設(shè)空中庭院適用率85%配套設(shè)備園林景觀、安康走廊、餐廳、兒童樂團(tuán)、酒吧、閱覽室、健身房建筑風(fēng)格蝶式建筑，戶型，采光，通風(fēng)均較好檔 次中檔層 數(shù)28層付款方式1、一次性付款 2、八成三十年按揭 3、分期付款售 價最高3300元M2最低2300元M2均價2800

16、元M2主力戶型情況戶 型推出貨量售出貨量售出率二室一廳一衛(wèi) (90.02 M2)50三室二廳二衛(wèi)(125 M2)50四室二廳二衛(wèi)(178.37 M2)50三室二廳二衛(wèi)(148.64 M2)50管理費1.2元M2月，管理公司為愉快愿景物管，其北京、長沙的物管由戴德梁行出任顧問目的客戶武大教師，中科院科研人士，電子科技一條街私營老板，高級白領(lǐng)，有武大情結(jié)的知識分子主力賣點是 是是 是 武大人文環(huán)境廣通知求“安康多一點，生活好一點“書香門第，金榜題名優(yōu)勢：1. 臨近武漢大學(xué)大門，有濃郁的高校文化氣氛。2. 周邊配套較為成熟，交通比較方便。3.開展商愉快愿景在武漢開發(fā)多個樓盤，有一定號召力。優(yōu)勢：每層八戶，易相互關(guān)擾。類比總評：該工程其外立面籠統(tǒng)鮮明，大氣典雅，成為珞獅北路的標(biāo)志性建筑，并以其臨近武漢大學(xué)的優(yōu)勢，從命名包裝方面直接打出高校文化牌，對準(zhǔn)武大的客戶群，市場反響很好。其承繼了“愉快愿景工程的一向特征，戶型設(shè)計合理，高層景觀尤佳，以低價2800元M2均價優(yōu)質(zhì)切入市場，定位準(zhǔn)確。開盤半年2002年9月就曾經(jīng)售罄。5.4電腦大世界開發(fā)商武漢洪港置業(yè)開展代理商武漢新鴻泰房地產(chǎn)代理施工單位不詳物業(yè)管理洪港物業(yè)