房地產(chǎn)土地聯(lián)合競買及開發(fā)合作協(xié)議經(jīng)典

1、房地產(chǎn)開發(fā)土地聯(lián)合競買及開發(fā)合作協(xié)議合同編號(hào)：【2020】-ZHLY-KMKT-001甲方：昆明空港投資開發(fā)集團(tuán)有限公司(以下稱空投集團(tuán)) 法定代表人：住所：乙方： 中合聯(lián)宇股份有限公司（以下簡稱中合聯(lián)宇） 法定代表人： 住所：二二年五月合作協(xié)議鑒于：甲、乙雙方根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，就聯(lián)合競買及合作開發(fā)昆明空港云翔苑項(xiàng)目及其相關(guān)事宜協(xié)商一致，特訂立本協(xié)議，以資共同遵照執(zhí)行。昆明市國土資源局于 2020年【】月【】日公告以招拍掛方式出讓昆明市【 】（下稱“項(xiàng)目土地”），甲、乙雙方有意聯(lián)合參與競買本項(xiàng)目。甲方為依據(jù)中國法律在昆明設(shè)立的有限公司，專門從事土地一級整理開發(fā)。乙方系由中國供銷集團(tuán)和中國煙草總

2、公司間接參股，注冊于云南省的大型企業(yè)，具備較強(qiáng)的資金實(shí)力和項(xiàng)目開發(fā)能力，在云南省積累了豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。乙方擬通過旗下有限合伙企業(yè)（下稱“合伙企業(yè)”，具體名稱以工商主管部門登記的名稱為準(zhǔn)）方式作為投資實(shí)體，與甲方或其指定的全資子公司共同開發(fā)本協(xié)議正文第一條所述項(xiàng)目。為明確投資過程中相關(guān)合作事宜，甲、乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議。昆明 *項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于昆明市【 】 區(qū)， 地塊，系2020 年 月 日昆明市國土資源局將公開掛牌競拍地塊，該地總面積 。四至為：北至 ，南至 ，東至 ，西至 。具體情況地塊數(shù)量、面積及四至以招拍掛文件為準(zhǔn)。本項(xiàng)目土地概況：（以招拍掛文件為準(zhǔn)，列表將數(shù)個(gè)地塊

3、按下述內(nèi)容闡述）土地用途：樓面價(jià)格：初定 元/平方米（雙方將在最高競買價(jià)格書面確認(rèn)文件中明確各自可接受的最高樓面地價(jià)）成交時(shí)間：不晚于 年 月容積率：不低于其他：【配套設(shè)施等招拍掛建設(shè)要求】本項(xiàng)目所有的目標(biāo)土地出讓金招拍掛底價(jià)為人民幣（以下幣種相同）【 】萬元（大寫:【 】萬元整）,保證金為人民幣（以下幣種相同）【 】萬元（大寫:【 】萬元整），所需資金證明為人民幣（以下幣種相同）【 】萬元（大寫:【 】萬元整）。合作方式甲乙雙方同意，依出讓公告及規(guī)定自愿聯(lián)合競買本項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)。甲乙雙方競買本項(xiàng)目地塊的股權(quán)比例為25.6%：25.4%:49%。如甲乙雙方成功競得本項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)，應(yīng)于

4、成功競得昆明空港云翔苑 項(xiàng)目地塊20個(gè)工作日內(nèi)成立合資項(xiàng)目公司以方便本項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)工作的推進(jìn)。項(xiàng)目公司的注冊資本金為【 】萬元（大寫：【 】萬元整），其中甲方出資【 】萬元（大寫：【 】萬元整），占項(xiàng)目公司百分之五十一（ %）股權(quán)；乙方出資【 】萬元（大寫：【 】萬元整），占項(xiàng)目公司百分之四十九（ %）股權(quán)。非經(jīng)甲方與乙方協(xié)商一致并簽署書面文件，項(xiàng)目公司注冊資本金額、股東、股權(quán)比例均不得變更。股東名稱注冊資本金額持股比例甲方人民幣 元 %乙方人民幣 元 %合計(jì)人民幣【 】元整100%雙方同意并確認(rèn)為同股同權(quán)同投，為滿足項(xiàng)目公司支付本項(xiàng)目土地出讓金、契稅及其他費(fèi)用的需要，甲方還需于【】年【】月【

5、】日向項(xiàng)目公司提供人民幣【】元的股東借款，乙方還需于【】年【】月【】日向項(xiàng)目公司提供人民幣【】元的股東借款。甲乙雙方提供的股東借款應(yīng)為項(xiàng)目資金峰值的50%與項(xiàng)目公司注冊資本之間的差額部分，由甲乙雙方按照股權(quán)比例提供。除此之外，甲方應(yīng)盡力協(xié)助乙方完成開發(fā)貸。股東借款自到達(dá)項(xiàng)目公司賬戶之日（含）起按利率6%計(jì)算資金占用費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際安排，各自按雙方約定出資認(rèn)繳注冊項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司由乙方操盤負(fù)責(zé)運(yùn)營，合伙企業(yè)委派董事及財(cái)務(wù)人員、成本人員對項(xiàng)目運(yùn)營履行必要的管理和監(jiān)督權(quán)利。合伙企業(yè)及項(xiàng)目公司成立后，則自動(dòng)成為本協(xié)議的一方主體，享受協(xié)議權(quán)利并履行協(xié)議義務(wù)。甲乙雙方同意適時(shí)組織競買工作小組，就設(shè)計(jì)方案

6、、可行性研究、出資方式、銷售計(jì)劃、現(xiàn)金流及競買策略進(jìn)行交流研究，并各自向其董事會(huì)或其投資委員會(huì)提交建議。雙方同意在競買報(bào)名截止前一（1）天就最高競買價(jià)格（如競買地塊包括自住房、限價(jià)房等，則折算為樓面價(jià)格）達(dá)成一致，簽署書面的確認(rèn)文件并加蓋公章。甲乙雙方就最高競買價(jià)格及競買策略達(dá)成一致后，應(yīng)盡力爭取按計(jì)劃成功競得項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)。如甲乙雙方未能成功競得本項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)，保證金按各自支付比例原路退回至雙方賬戶，本協(xié)議自動(dòng)失效，已產(chǎn)生之違約責(zé)任除外。如甲乙雙方未能按第2.7條款之約定就最高競買價(jià)格達(dá)成一致，則甲乙雙方就本項(xiàng)目所簽訂的全部協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議自動(dòng)終止，雙方互不承擔(dān)任何違約責(zé)任。在此情況

7、下，甲乙雙方就本項(xiàng)目均可單獨(dú)報(bào)價(jià)參與競買，任一方競買成功后均可獨(dú)自開發(fā)本項(xiàng)目。如甲方根據(jù)其合理商業(yè)判斷認(rèn)為在競標(biāo)過程中有必要提高土地目標(biāo)價(jià)格（如競買地塊包括自住房、安置房等，則折算為樓面價(jià)格）上限的，則甲方應(yīng)提前向乙方進(jìn)行說明，乙方有權(quán)選擇是否退出目標(biāo)地塊的競買。乙方如選擇退出，甲方可繼續(xù)進(jìn)行競買，但乙方不再承擔(dān)本協(xié)議約定的任何義務(wù)。乙方?jīng)Q定不退出目標(biāo)地塊競買的，其授權(quán)代表應(yīng)確定新的土地目標(biāo)價(jià)格上限并立即予以書面確認(rèn)，以便甲方可以及時(shí)提高競標(biāo)單價(jià)參與競標(biāo)。若最終的土地目標(biāo)價(jià)格不高于新訂的價(jià)格上限，乙方應(yīng)接受該競買結(jié)果；若高于新訂的價(jià)格上限，則乙方自動(dòng)退出，不再承擔(dān)本協(xié)議約定的任何義務(wù)，乙方配合

8、甲方完成競買成功后項(xiàng)目公司的相關(guān)變更手續(xù)，但是相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。聯(lián)合競標(biāo)體應(yīng)通過共同參加目標(biāo)地塊的招標(biāo)、拍賣或掛牌手續(xù)的方式以競得目標(biāo)地塊，競買所需繳納的保證金應(yīng)由甲方先行墊付給相關(guān)國土資源部門。本項(xiàng)目地塊競買資金證明人民幣【】萬元（大寫：【】億元整）由甲乙雙方按股權(quán)比例在本項(xiàng)目地塊掛牌文件規(guī)定的截止時(shí)間前完成準(zhǔn)備，具體為【】方準(zhǔn)備資金證明人民幣【】萬元（大寫：【】億元整），方準(zhǔn)備資金證明人民幣【】萬元（大寫：【】億元整）。相關(guān)競買手續(xù)也由甲方負(fù)責(zé)辦理，甲乙雙方同時(shí)應(yīng)在本項(xiàng)目地塊掛牌文件規(guī)定的截止時(shí)間前完成所有競買文件準(zhǔn)備。項(xiàng)目公司投資雙方在此確認(rèn)，項(xiàng)目公司的資金峰值為【5】億元（依據(jù)項(xiàng)目土

9、地款付款節(jié)奏、比例等因素，并考慮加計(jì)前期【】元的啟動(dòng)資金,最終峰值根據(jù)實(shí)際規(guī)劃確定）。如果甲方未按照本協(xié)議約定的時(shí)間完成股東投入，為確保及時(shí)取得項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)，由乙方先行墊付股東投入，并由乙方就墊付資金承擔(dān)【6】%/年的成本，該等成本在項(xiàng)目公司分紅時(shí)由甲方向乙方從分紅所得中支付。甲、乙雙方應(yīng)積極對項(xiàng)目公司的開發(fā)貸融資事項(xiàng)作出安排，及時(shí)取得銀行開發(fā)貸款。在同等貸款條件下，項(xiàng)目公司應(yīng)優(yōu)先選擇合伙企業(yè)推薦的銀行開發(fā)貸款。如項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)資金仍有不足，由甲方補(bǔ)足。商業(yè)計(jì)劃書聯(lián)合體成功拍得項(xiàng)目地塊后，乙方應(yīng)制訂合理的商業(yè)計(jì)劃書初稿。商業(yè)計(jì)劃書初稿應(yīng)包含分期業(yè)態(tài)規(guī)劃、分期成本預(yù)算、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、銷售

10、計(jì)劃/進(jìn)度、融資安排等。在項(xiàng)目公司成立后的3個(gè)月內(nèi)，乙方應(yīng)該以上述初稿為基礎(chǔ)準(zhǔn)備商業(yè)計(jì)劃書終稿，并提交董事會(huì)審議，該商業(yè)計(jì)劃書終稿在獲得項(xiàng)目公司董事會(huì)批準(zhǔn)后即成為未來考核項(xiàng)目經(jīng)營成果的標(biāo)準(zhǔn)。若商業(yè)計(jì)劃書終稿無法按照本協(xié)議獲得項(xiàng)目公司董事會(huì)的批準(zhǔn)，則：項(xiàng)目公司的董事會(huì)對商業(yè)計(jì)劃書終稿進(jìn)行修改、補(bǔ)充或調(diào)整，直到所有董事滿意并批準(zhǔn)；若所有董事未能一致同意商業(yè)計(jì)劃書終稿以及其修改、補(bǔ)充或調(diào)整，董事會(huì)按照商業(yè)計(jì)劃書初稿繼續(xù)管理和運(yùn)營項(xiàng)目公司；若項(xiàng)目公司無法按照商業(yè)計(jì)劃書初稿繼續(xù)管理和運(yùn)營，則視為項(xiàng)目公司已發(fā)生僵局，乙方有權(quán)按照本協(xié)議9.3條的約定終止合作。乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理，甲方對項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)報(bào)

11、表進(jìn)行合并。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)報(bào)表編制時(shí)間、內(nèi)容及方式按甲方要求執(zhí)行。項(xiàng)目公司的治理項(xiàng)目公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是股東會(huì)。股東會(huì)行使下列職權(quán)：決定公司的經(jīng)營方針和投資計(jì)劃；選舉和更換非由職工代表擔(dān)任的董事、監(jiān)事；審議批準(zhǔn)董事會(huì)的報(bào)告；審議批準(zhǔn)監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事的報(bào)告；審議批準(zhǔn)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；審議批準(zhǔn)公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；對公司增加或者減少注冊資本作出決議；對發(fā)行公司債券作出決議；對公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議；修改公司章程；公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。股東會(huì)決議經(jīng)代表100%表決權(quán)的股東通過即生效；對于違反本協(xié)議以及其他協(xié)議約定的事項(xiàng)，合伙企業(yè)有權(quán)投反對票。項(xiàng)目公

12、司董事會(huì)由五名董事組成，其中甲方委派三名董事，乙方委派二名董事；董事長由甲方推薦，由董事會(huì)選舉產(chǎn)生并擔(dān)任項(xiàng)目公司法定代表人?？偨?jīng)理、法人由乙方方委派。乙方派一個(gè)副總到項(xiàng)目公司學(xué)習(xí)，不參與運(yùn)營與決策投票。下述事項(xiàng)需董事會(huì)全體董事一致通過方可執(zhí)行，其余事項(xiàng)經(jīng)董事會(huì)全體董事二分之一以上（不含本數(shù)）且至少包含一名乙方委派董事同意通過即可：制定對項(xiàng)目公司章程的修改方案；制定項(xiàng)目公司注冊資本的增加或者減少方案；制定項(xiàng)目公司的解散方案；制定項(xiàng)目公司合并、分立和變更組織形式的方案；依據(jù)商業(yè)計(jì)劃書制定項(xiàng)目公司年度經(jīng)營計(jì)劃及資金計(jì)劃；依據(jù)商業(yè)計(jì)劃書審批項(xiàng)目公司項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃中每一期的開工、開盤、竣工備案、入住的時(shí)間

13、節(jié)點(diǎn)較原經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的計(jì)劃發(fā)生變化幅度超過45日的議案；依據(jù)商業(yè)計(jì)劃書審批項(xiàng)目公司所開發(fā)項(xiàng)目的分期目標(biāo)成本、費(fèi)用（不含項(xiàng)目土地成本，即競得價(jià)款和稅費(fèi)總和）較原經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)該分期整體目標(biāo)成本金額超出3%（含）以上議案(因當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策文件導(dǎo)致的成本費(fèi)用變動(dòng)除外)；審批項(xiàng)目公司年度銷售面積、銷售金額、銷售回款計(jì)劃較原經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的商業(yè)計(jì)劃書調(diào)減超出10%（含）以上的議案；審批項(xiàng)目公司的對外融資（包括開發(fā)貸）事宜；向第三方提供借款或財(cái)務(wù)資助，或?yàn)榈谌教峁?dān)保；制訂項(xiàng)目公司的利潤分配或虧損處理方案；審批項(xiàng)目公司對外提供擔(dān)保（但如項(xiàng)目公司為客戶提供按揭擔(dān)?；?yàn)楂@取施工許可證而提供的擔(dān)保除外）；審議

14、批準(zhǔn)符合甲方監(jiān)管部門認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所（“獨(dú)立審計(jì)師”）的聘任，解聘及更換；審批項(xiàng)目公司所擁有的股權(quán)、債權(quán)、重大資產(chǎn)的讓與、出售、轉(zhuǎn)讓、負(fù)擔(dān)、處置、重組等相關(guān)事項(xiàng)；審議批準(zhǔn)項(xiàng)目公司提起或終結(jié)或涉及標(biāo)的公允金額達(dá)到或超過人民幣500萬元的重大訴訟、仲裁、行政處罰；董事會(huì)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由董事會(huì)審議的其他事項(xiàng)。項(xiàng)目公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，除依法或者依據(jù)本協(xié)議約定需要董事會(huì)決議通過事項(xiàng)外，其他事項(xiàng)由董事會(huì)授權(quán)總經(jīng)理負(fù)責(zé)?？偨?jīng)理由乙方推薦，董事會(huì)聘任。甲方派一個(gè)副總到項(xiàng)目公司學(xué)習(xí)，不參與運(yùn)營與決策投票。若乙方推薦并由董事會(huì)聘任的總經(jīng)理在項(xiàng)目公司經(jīng)營管理活動(dòng)中出現(xiàn)重大失誤或不稱職，則甲方有權(quán)要求更換

15、總經(jīng)理，乙方應(yīng)積極配合辦理相關(guān)解聘手續(xù)。乙方向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)總監(jiān)，與甲方共同負(fù)責(zé)保管項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)專用章、網(wǎng)銀審批密鑰，并參與項(xiàng)目公司所有涉及成本費(fèi)用的合同會(huì)簽及付款的審批，項(xiàng)目公司公章、合同章由甲乙雙方共同管理，公章、合同章的使用需經(jīng)過乙方派駐的財(cái)務(wù)總監(jiān)進(jìn)行審批。乙方保證參與項(xiàng)目公司管理的效率；除合同會(huì)簽外，就乙方提出的合理并符合本協(xié)議及相關(guān)協(xié)議約定事項(xiàng)的審批請求，甲方應(yīng)在24小時(shí)之內(nèi)進(jìn)行審核并通知乙方是否審核通過，審核通過后當(dāng)日完成蓋章等手續(xù)。同時(shí)甲方對項(xiàng)目公司經(jīng)營享有完整的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，包括但不限于對項(xiàng)目公司所有合同、財(cái)務(wù)過程、財(cái)務(wù)結(jié)果和財(cái)務(wù)憑證的隨時(shí)查詢權(quán)。項(xiàng)目公司經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力

16、資源安排、薪酬福利制度、管理制度、其他高管聘任等均由總經(jīng)理負(fù)責(zé)參照乙方制度體系合理制訂，報(bào)董事會(huì)一致批準(zhǔn)后實(shí)施；且前述制度中應(yīng)包含乙方派駐的財(cái)務(wù)總監(jiān)所享有的審批權(quán)限。乙方向項(xiàng)目公司派駐成本監(jiān)管負(fù)責(zé)人，該成本監(jiān)管負(fù)責(zé)人審批項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)營成本的支出，具有參與成本方案制定、實(shí)施等工作以及向高級管理人員、董事會(huì)匯報(bào)和提出建議的權(quán)利，對項(xiàng)目公司的各項(xiàng)成本工作享有充分的知情權(quán)。乙方派駐的財(cái)務(wù)總監(jiān)和派駐的成本監(jiān)管負(fù)責(zé)人有權(quán)列席項(xiàng)目公司召開的各內(nèi)部會(huì)議，項(xiàng)目公司不應(yīng)拒絕；項(xiàng)目公司應(yīng)在會(huì)議召開前提前通知派駐財(cái)務(wù)總監(jiān)和成本監(jiān)管負(fù)責(zé)人，以確保其可及時(shí)參會(huì)。乙方委派人員的薪酬由項(xiàng)目公司承擔(dān)，薪酬、崗位職責(zé)及具體項(xiàng)目

17、管理執(zhí)行細(xì)則在項(xiàng)目地塊成交后30日內(nèi)由雙方另行商定，并報(bào)董事會(huì)審批通過。項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理項(xiàng)目公司經(jīng)營管理項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理和項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營執(zhí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目公司為獨(dú)立法人實(shí)體，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。項(xiàng)目公司的管理費(fèi)用（包括但不限于人員薪酬及福利、行政性辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)活動(dòng)費(fèi)、評估審計(jì)費(fèi)、折舊攤銷費(fèi)等）控制為項(xiàng)目銷售收入總額的1%；營銷費(fèi)用（包括但不限于營銷部門發(fā)生的人員薪酬傭金及福利、辦公費(fèi)、項(xiàng)目推廣費(fèi)用、銷售代理費(fèi)營銷活動(dòng)及環(huán)境營造費(fèi)用等，不包括銷售展示區(qū)及樣板間建設(shè)費(fèi)用）控制為項(xiàng)目銷售收入總額的2.5%。不可預(yù)見費(fèi)（包括基礎(chǔ)不可預(yù)見費(fèi)和漲價(jià)不可預(yù)見費(fèi)）控制為項(xiàng)目四大項(xiàng)

18、成本的3%。上述管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)在項(xiàng)目進(jìn)展過程中據(jù)實(shí)列支，最終核算時(shí)實(shí)際超支部分由項(xiàng)目公司承擔(dān)。項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理過程中，應(yīng)按照中國的法律、法規(guī)和財(cái)務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定依法納稅。甲方、乙方投入項(xiàng)目公司的資金、銷售回款、融資款項(xiàng)及其他收入款項(xiàng)，應(yīng)全部用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，除歸還項(xiàng)目開發(fā)貸款、股東借款及股東分紅以及按照6.2約定進(jìn)行資金調(diào)配外，不得挪作他用。項(xiàng)目公司經(jīng)營情況通報(bào)項(xiàng)目公司應(yīng)于每月前10個(gè)工作日內(nèi)將項(xiàng)目當(dāng)月的月度管理報(bào)告（包括但不限于工程進(jìn)度、市場銷售、財(cái)務(wù)狀況、資金狀況等）同時(shí)送達(dá)甲方與乙方，保持信息的透明、公開。項(xiàng)目公司經(jīng)營目標(biāo)及年度經(jīng)營指標(biāo)確認(rèn)為使項(xiàng)目盡早進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，雙方在

19、約定項(xiàng)目公司成立后3個(gè)月內(nèi)召開項(xiàng)目公司董事會(huì)，以董事會(huì)決議形式審批項(xiàng)目整體的經(jīng)營目標(biāo)和年度經(jīng)營指標(biāo)，確認(rèn)本項(xiàng)目的整體經(jīng)營目標(biāo)及年度經(jīng)營指標(biāo)，包括但不限于：(1) 確定商業(yè)計(jì)劃書終稿、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；(2) 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃/進(jìn)度、銷售周期、主要工程里程碑節(jié)點(diǎn)（需包含開工、開盤、竣工備案、入住等關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)）；(3) 項(xiàng)目銷售計(jì)劃/進(jìn)度；(4) 項(xiàng)目成本預(yù)算方案及招標(biāo)采購方案；(5) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控方案（含凈利潤額、項(xiàng)目凈利潤率）；(6) 項(xiàng)目融資方案；(7) 項(xiàng)目公司職責(zé)授權(quán)體系；(8) 項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)測算及年度財(cái)務(wù)預(yù)算；(9) 公司管理制度。若項(xiàng)目公司未按照董事會(huì)決議完成相應(yīng)目標(biāo)和指標(biāo)，則董事會(huì)成

20、員有權(quán)提出召開臨時(shí)董事會(huì)，提出相應(yīng)預(yù)案，最大限度的保障雙方股東利益。項(xiàng)目公司盈虧承擔(dān)和利潤分配項(xiàng)目公司項(xiàng)目盈虧承擔(dān)項(xiàng)目公司每年財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告（即公司盈虧認(rèn)定依據(jù)），以項(xiàng)目公司董事會(huì)批準(zhǔn)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)。如甲方或乙方認(rèn)為必要時(shí)，可自行聘請有資質(zhì)的審計(jì)師審核賬目，如審計(jì)結(jié)果無重大差異的自行承擔(dān)審計(jì)費(fèi)用，否則由公司承擔(dān)審計(jì)費(fèi)用。甲方與乙方按股權(quán)比例分享利潤，分擔(dān)虧損。甲方與乙方另有約定的，依約定執(zhí)行。項(xiàng)目公司利潤分配或虧損彌補(bǔ)方案由董事會(huì)制訂，報(bào)經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。項(xiàng)目清算時(shí)按9.1條款口徑計(jì)算約定的相關(guān)原則進(jìn)行模擬清算，并計(jì)算項(xiàng)目收益。計(jì)算出的雙方應(yīng)分配金額及各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)。若項(xiàng)目公司賬

21、面資金存量及未來三個(gè)月的現(xiàn)金流入大于項(xiàng)目公司未來三個(gè)月的現(xiàn)金流出，在不受預(yù)售資金監(jiān)管政策限制情況下，經(jīng)甲方與乙方協(xié)商一致后，雙方可以從項(xiàng)目公司同時(shí)按股權(quán)比例以資金拆借方式調(diào)配盈余現(xiàn)金，調(diào)回規(guī)模由甲乙雙方共同商議決定，若之后目標(biāo)公司出現(xiàn)資金缺口，由乙方補(bǔ)足，目標(biāo)公司以年化【6】%向乙方支付資金占用費(fèi)。甲方的管理服務(wù)7.1為保障本項(xiàng)目順利開發(fā)，甲方在本項(xiàng)目全部開發(fā)經(jīng)營階段向項(xiàng)目公司提供包括但不限于以下服務(wù)：就本項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、整體進(jìn)度計(jì)劃、成本預(yù)算、資金計(jì)劃等的制定提供指導(dǎo)、建議和咨詢服務(wù)；在本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組織評審設(shè)計(jì)方案，提供設(shè)計(jì)優(yōu)化建議、指導(dǎo)和咨詢服務(wù)；就本項(xiàng)目的工程進(jìn)度在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行檢

22、查和指導(dǎo)，指導(dǎo)項(xiàng)目公司按照有關(guān)時(shí)間表執(zhí)行本項(xiàng)目開發(fā)方案；協(xié)助項(xiàng)目公司進(jìn)行現(xiàn)場視察，就工程質(zhì)量、進(jìn)度控制和安全文明施工提供指導(dǎo)、建議和咨詢服務(wù)；協(xié)助項(xiàng)目公司進(jìn)行有關(guān)政府職能部門的協(xié)調(diào)工作；對工程竣工、移交、維修、結(jié)算等進(jìn)行指導(dǎo)、建議和監(jiān)督；對本項(xiàng)目營銷定位、營銷方案等進(jìn)行指導(dǎo)，并提供建議；對項(xiàng)目公司涉及的爭議和糾紛（屆時(shí)如有）提供法律服務(wù)與指導(dǎo)。甲方及乙方責(zé)任甲方責(zé)任項(xiàng)目公司變更登記時(shí)，甲方應(yīng)及時(shí)提供政府主管部門所需全部相關(guān)文件。雙方按照本協(xié)議之約定向項(xiàng)目公司出資后，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)仍有資金缺口的，由乙方負(fù)責(zé)落實(shí)開發(fā)貸款。允許項(xiàng)目公司依照本協(xié)議約定使用乙方聘請的操盤公司的專業(yè)技術(shù)、品牌、商標(biāo)等方面的

23、知識(shí)產(chǎn)權(quán)。其使用方法、范圍、時(shí)間等由乙方合理決定。在與乙方合作此項(xiàng)目期間，甲方不得對外直接或間接轉(zhuǎn)讓所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，不得將項(xiàng)目公司的運(yùn)營管理委托他方進(jìn)行；且甲方不得對其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)設(shè)置或允許他人設(shè)置任何產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)。因項(xiàng)目每一期開發(fā)工期重要節(jié)點(diǎn)（包括開工，開盤，竣工備案三個(gè)節(jié)點(diǎn)）延誤超過商業(yè)計(jì)劃書規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)60天以上的，甲方須向乙方支付補(bǔ)償金，補(bǔ)償金按照下列公式計(jì)算,但該等延誤因不可抗力造成的除外：補(bǔ)償金=實(shí)際出資額*10%*（自延誤60天起至糾正延誤行為之日止的實(shí)際天數(shù)/365）實(shí)際出資額=乙方累計(jì)出資額-已調(diào)回出資額通過董事會(huì)決議的計(jì)劃變動(dòng)而導(dǎo)致的時(shí)點(diǎn)延誤，不在違約金的支付范圍

24、之內(nèi)。若因提高項(xiàng)目IRR而發(fā)生的項(xiàng)目及節(jié)點(diǎn)延誤，董事會(huì)不得無理由拒絕。上述補(bǔ)償金于節(jié)點(diǎn)延誤之日后滿60日起，每滿一個(gè)月支付一次。若最終乙方IRR達(dá)到20%，則項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)無息退還。乙方責(zé)任乙方就本協(xié)議項(xiàng)下的合作事宜取得了必要、合法的批準(zhǔn)和授權(quán)，包括但不限于乙方權(quán)力機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)和授權(quán)。本協(xié)議生效后，乙方應(yīng)積極履行本協(xié)議，并積極配合和協(xié)助甲方、項(xiàng)目公司合作事宜。按照本協(xié)議之約定向項(xiàng)目公司出資，保證股本金按照本協(xié)議約定及時(shí)投入。按本協(xié)議約定內(nèi)容向項(xiàng)目公司提供股東借款，保證貸款的及時(shí)投入。項(xiàng)目公司變更登記時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)提供政府主管部門所需全部相關(guān)文件。合作企業(yè)發(fā)生影響或可能影響合作事宜的重大事件時(shí)，應(yīng)及

25、時(shí)通知甲方和項(xiàng)目公司。合作中若干問題的處理項(xiàng)目公司清算甲乙雙方承諾：各方確認(rèn)并同意，當(dāng)出現(xiàn)以下情形時(shí)（以兩者中先出現(xiàn)者為準(zhǔn)，該等情形出現(xiàn)日為“評估基準(zhǔn)日”），在項(xiàng)目住宅的合同銷售面積達(dá)到住宅可售面積的95%或乙方投資滿33個(gè)月（以先到者為準(zhǔn)），甲乙雙方不收購對方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，采用評估資產(chǎn)清算模式來結(jié)束合作關(guān)系。對項(xiàng)目公司具有監(jiān)管權(quán)的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)（合稱“評估機(jī)構(gòu)池”）中協(xié)商確定一家獨(dú)立的第三方評估機(jī)構(gòu)出具的正式評估報(bào)告值為準(zhǔn)。遵循以下基本評估原則：住宅、住宅地下室按照如下方式確定：i) 對于已經(jīng)銷售的物業(yè)，按照實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定； ii) 對于評估基準(zhǔn)日前已開始銷售

26、的物業(yè)類型的未售部分，其價(jià)格按照本項(xiàng)目已銷售的相同類型的物業(yè)在評估基準(zhǔn)日前的3個(gè)月內(nèi)的平均價(jià)格的【95】%計(jì)算； iii) 對于評估基準(zhǔn)日前尚未開始銷售或準(zhǔn)備持有的物業(yè)類型，則該等類型的物業(yè)的價(jià)格以雙方同意的第三方評估公司按照市場可比項(xiàng)目的銷售價(jià)格來確定的評估價(jià)值的計(jì)算；(昆明)商業(yè)的價(jià)格按照如下方式確定：i) 對于已經(jīng)銷售的物業(yè)，按照實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定； ii) 對于評估基準(zhǔn)日前已開始銷售的物業(yè)類型的未售部分，其價(jià)格按照本項(xiàng)目已銷售的相同類型的物業(yè)在評估基準(zhǔn)日前的3個(gè)月內(nèi)的平均價(jià)格的【95】%計(jì)算； iii) 對于評估基準(zhǔn)日前尚未開始銷售或準(zhǔn)備持有的物業(yè)類型，則該等類型的物業(yè)的價(jià)格以第三方

27、評估公司按照市場可比項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定的評估價(jià)值計(jì)算；(c)車位的價(jià)格按照如下方式確定：i)已售部分按照實(shí)際銷售價(jià)格；ii）未售部分車位單價(jià)=已售部分平均單價(jià)。若在評估基準(zhǔn)日，車位尚未開始銷售，則按照商業(yè)計(jì)劃書中車位的平均價(jià)格作為車位銷售均價(jià)對項(xiàng)目公司進(jìn)行模擬清算。(d)對已發(fā)生的成本（包括但不限于土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等），按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算；(e)對尚未發(fā)生的成本（包括在建工程或者尚未開發(fā)部分按照經(jīng)營計(jì)劃預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)生的成本，包括但不限于土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等），按各方一致批準(zhǔn)的年度預(yù)算進(jìn)行計(jì)算，年度預(yù)算未規(guī)定的，以商業(yè)計(jì)劃書作為標(biāo)準(zhǔn)；(f)清算時(shí)應(yīng)充分考慮按中

28、國相關(guān)法律法規(guī)計(jì)算的所有稅費(fèi)。甲乙雙方共同選聘一家符合甲方監(jiān)管部門認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對項(xiàng)目公司進(jìn)行模擬清算。(g)以上評估原則為原則性條款。若因項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣呦拗?，影響?xiàng)目可銷售面積導(dǎo)致雙方對評估原則不能達(dá)成認(rèn)可，雙方應(yīng)在正式協(xié)議中修訂。若清算評估時(shí)雙方對評估價(jià)格存在異議，乙方保留對未銷售物業(yè)收購的權(quán)利，評估價(jià)格以9.1條款的計(jì)算結(jié)果為準(zhǔn)。雙方同意，在項(xiàng)目清算前，當(dāng)項(xiàng)目公司符合利潤分配的條件時(shí)，項(xiàng)目公司應(yīng)按雙方約定的條件實(shí)際分配項(xiàng)目利潤。如果甲方和乙方對該等第三方評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果均無異議，則該評估結(jié)果即為“最終評估值”；但若：（a）甲方（或甲方按照本協(xié)議約定指定的受讓方）或者乙方中任何一方

29、不認(rèn)可該等第三方評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果，則該方有權(quán)在評估機(jī)構(gòu)池中另行選聘一家第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行二次評估，評估費(fèi)用由該選聘方承擔(dān)，二次評估結(jié)果與原第三方評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果的算術(shù)平均值即為“最終評估值”；甲方（或甲方按照本協(xié)議約定指定的受讓方）或者乙方均不認(rèn)可該等第三方評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果，則雙方均有權(quán)在評估機(jī)構(gòu)池中另行各自選聘一家第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行二次評估，評估費(fèi)用各自承擔(dān)，兩家評估機(jī)構(gòu)二次評估結(jié)果的算術(shù)平均值即為“最終評估值”。各方同意并確認(rèn)最終評估值最晚必須于評估基準(zhǔn)日后的第90日或之前確定。各方進(jìn)一步同意，雙方根據(jù)“最終評估值”及股權(quán)比例項(xiàng)目清算，若屆時(shí)根據(jù)本協(xié)議任何一方應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)

30、賠償責(zé)任而未予以賠付的，則轉(zhuǎn)讓價(jià)款還應(yīng)根據(jù)該賠付款相應(yīng)增加或減少。9.3雙方同意在下列情形下，乙方有權(quán)選擇終止本合作且無需項(xiàng)目公司股東會(huì)批準(zhǔn)，甲方應(yīng)無條件配合：(1) 商業(yè)計(jì)劃書終稿未獲得董事會(huì)批準(zhǔn)，且商業(yè)計(jì)劃書初稿無法執(zhí)行；（2）項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營中的整體收入與商業(yè)計(jì)劃書終稿的測算減少10%，或成本、費(fèi)用增加10%；或（3）每一期開發(fā)工期重要節(jié)點(diǎn)（包括開工，開盤，竣工備案三個(gè)節(jié)點(diǎn)）延誤超過商業(yè)計(jì)劃書終稿規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)120天的。乙方根據(jù)本條選擇終止合作的，甲方對乙方的全部投資額加計(jì)年化20%的資金成本作為回購對價(jià)配合乙方退出，按日計(jì)算。9.4 因客觀原因?qū)е潞献髂康臒o法實(shí)現(xiàn)而終止合作如因不能歸咎于任何一方的客觀原因致使本協(xié)議項(xiàng)下合作的目的無法實(shí)現(xiàn)，本協(xié)議項(xiàng)下的合作終止，雙方互不承擔(dān)任何責(zé)任?？陀^原因包括但不限于：（1）因全國或地方政策法規(guī)，或因目標(biāo)地塊招標(biāo)、拍賣、或掛牌規(guī)則變更，致本協(xié)議約定的合作方式無法實(shí)施，且經(jīng)過各方與相關(guān)部門溝通仍無法實(shí)施的；（2）不可抗力；（3）項(xiàng)目公司的設(shè)立未能獲得有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)，且各方對此均無過錯(cuò)的。交易費(fèi)用承擔(dān)、發(fā)票開具和其他支出交易費(fèi)用10.1.1為實(shí)施