[XXXX]GW61-1_貴陽_中天世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目-匯報(bào)稿整體

1、中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告項(xiàng)目研究工作的階段劃分項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃方案的市場論證項(xiàng)目整體定位規(guī)劃調(diào)整建議第一階段第二階段工作內(nèi)容提交成果研究方法與內(nèi)容商業(yè)規(guī)模的確定功能業(yè)態(tài)定位客戶定位形象定位規(guī)劃建議市場調(diào)查與研究項(xiàng)目背景研究項(xiàng)目屬性研究市場競爭研究消費(fèi)者研究經(jīng)營者研究投資者研究營銷戰(zhàn)略與策略 第三階段營銷環(huán)境研究營銷戰(zhàn)略與策略的研究項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略2報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分 項(xiàng)目屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析第二部分 項(xiàng)目發(fā)展方向研判第三部分 案例研究第四部分 市場機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位第五部分 規(guī)劃調(diào)整建議第六部分 經(jīng)濟(jì)測算3項(xiàng)目屬性界定問題結(jié)構(gòu)化分析第一部分 項(xiàng)目屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析城市屬性區(qū)

2、域?qū)傩皂?xiàng)目屬性4貴陽市位于川渝經(jīng)濟(jì)圈邊緣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，無強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)地三線城市貴陽市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢起伏較大?？λ固氐孛泊罅糠植?。貴陽城區(qū)面積約495平方公里，城區(qū)人口約150萬，人口密度大，建成區(qū)約2.5萬人/平方公里。城市化率：2006年城市化率63.2，規(guī)劃至2010年市域城市化水平將提高到58%左右。 貴陽市轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣），傳統(tǒng)的城區(qū)指云巖、南明兩區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：化學(xué)工業(yè) 、有色冶金工業(yè)、食品工業(yè) 、機(jī)械制造工業(yè)、新材料工業(yè)、現(xiàn)代中藥工業(yè)。清鎮(zhèn)市修文縣開陽縣

3、息烽縣烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)金陽新區(qū)花溪區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)廣西省四川省云南省重慶市湖南省貴陽市城市區(qū)域項(xiàng)目5貴陽的經(jīng)濟(jì)增長較快，在西南省會(huì)城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等水平;與東部和中部省會(huì)城市相比，差距較大城市區(qū)域項(xiàng)目6項(xiàng)目位于南明，云巖，烏當(dāng)三個(gè)區(qū)交界處，所在區(qū)域距離核心城區(qū)較遠(yuǎn)，且不處在城市的主要發(fā)展方向上。城市區(qū)域項(xiàng)目總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū) 貴陽市劃轄六區(qū)（云巖

4、區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣）白云金陽城區(qū)烏當(dāng)小河花溪城市發(fā)展方向7項(xiàng)目周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費(fèi)者認(rèn)知程度低，心里距離遠(yuǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域以前是化工廠，制革產(chǎn)，豬鬃廠，在市民心目中屬于較差的地方。項(xiàng)目地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽的母親河南明河。南明河存在一定污染。城市區(qū)域項(xiàng)目8根據(jù)貴陽市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，項(xiàng)目將處于城市商業(yè)核心層邊緣核心層是指中心區(qū)中心環(huán)線（北京路、解放路、浣紗路、寶山路）以內(nèi)及周邊約5公里范圍內(nèi)的地區(qū)（即貴陽市城市總體規(guī)劃確定的中心區(qū)）。這一圈層集中了大量的大型商場、超市、市場，是貴陽市最重要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服

5、務(wù)圈。擴(kuò)散層指存在于貴陽市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽新區(qū)）的層次。 輻射層指存在于貴陽市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽市一市三縣和貴陽市周邊市縣。是核心層和擴(kuò)散層的輻射地帶，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展均受城區(qū)商業(yè)形態(tài)和結(jié)構(gòu)發(fā)展的影響。 城市區(qū)域項(xiàng)目核心層擴(kuò)散層輻射層9世紀(jì)新城項(xiàng)目是90萬規(guī)模大盤，分為12個(gè)組團(tuán)，零散開發(fā)之后，目前以3、4組團(tuán)（共約30萬）重新啟動(dòng)4組團(tuán)3組團(tuán)學(xué)校5組團(tuán)中心商業(yè)6組團(tuán)7、8、9、10組團(tuán)12組團(tuán)4組團(tuán)3組團(tuán)組團(tuán)用地（）建面（）容積率184000520000.6192

6、53000920001.731660171728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26城市區(qū)域項(xiàng)目105組團(tuán)為大型集中商業(yè)將在項(xiàng)目末期開發(fā)，3、4組團(tuán)也有部分商業(yè)4組團(tuán)3組團(tuán)學(xué)校5組團(tuán)中心商業(yè)6組團(tuán)7、8、9、10組團(tuán)11、12組團(tuán)城市區(qū)域項(xiàng)目11水東路水東路支線北入口：東山路南入口：觀水路通往烏當(dāng)（接保利溫泉新城）通往水果采摘場及公墓（貴陽市民季節(jié)性

7、周末度假的去處）項(xiàng)目交通條件地塊周邊正在修建水東路，政府計(jì)劃2008年下半年通車，將成為市區(qū)通往烏當(dāng)區(qū)及周邊度假區(qū)等的主要干道城市區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目周邊目前僅兩路公交車到達(dá)，且周邊道路狀況通行狀況差，經(jīng)常堵車，到市區(qū)非常不便。對消費(fèi)者的概念測試顯示大部分消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域陌生，可達(dá)性差。 目前從城區(qū)通往武當(dāng)區(qū)的主要道路是新添大道。距離較遠(yuǎn)。水東路作為通往烏當(dāng)區(qū)的快速路，必然會(huì)吸引部分有車族選擇通行。政府計(jì)劃水東路2008年下半年通車，樂觀估計(jì)也要到2009年才能通車。項(xiàng)目出入口較偏僻，且環(huán)境差。北面臨菜市場。12項(xiàng)目靠山臨河，景觀資源豐富。周邊開發(fā)樓盤多為中高檔住宅區(qū)，未來居住人群的消費(fèi)能力很強(qiáng)周

8、邊開發(fā)樓盤為中高檔項(xiàng)目，世紀(jì)新城的大部分客戶是企業(yè)老板，泛公務(wù)員階層及高級(jí)白領(lǐng)，潛在消費(fèi)能力強(qiáng)。項(xiàng)目周邊配套不完善。缺乏市政設(shè)施。本項(xiàng)目內(nèi)部將建設(shè)學(xué)校。商業(yè)配套的建設(shè)有望改善區(qū)域配套情況。城市區(qū)域項(xiàng)目13五組團(tuán)：項(xiàng)目中心商業(yè)原規(guī)劃指標(biāo) 商業(yè)部分計(jì)容積率面積為34130一層超市：1056餐飲：1054辦公：420運(yùn)動(dòng)城：4028影院: 2100二層影城：800餐飲：1100商鋪：3302冰場：3170三層文化城：3170教育培訓(xùn)：4170商鋪：1302餐飲：1020地下超市：4597購物所占面積比例最高，達(dá)46%。另有10%的餐飲。電影院和真冰溜冰場占到19%。城市區(qū)域項(xiàng)目14三組團(tuán)：商鋪共三層

9、，總商業(yè)面積38870平方米。大部分鋪位面積集中在100-300之間1F2F3F總建筑面積 236819計(jì)容面積 207722住宅 168852商業(yè) 38870戶數(shù) 900戶停車數(shù)量 1790輛城市區(qū)域項(xiàng)目 鋪位呈長條狀排布，擴(kuò)大了臨河面的長度，充分利用了項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢。 500以上的鋪位共四個(gè)，主要分布于項(xiàng)目首尾兩端，方便主力店的設(shè)置。 有12個(gè)鋪位需要聯(lián)鋪銷售。15四組團(tuán)商業(yè)總面積13903，為高層底商，共三層，局部二層總建筑面積 228906計(jì)容面積 186475住宅 169701商業(yè) 13903地下室面積 42431戶數(shù) 1308戶電梯數(shù)量 4臺(tái)樓梯數(shù)量 12處停車數(shù)量 953輛城市

10、區(qū)域項(xiàng)目樓層商業(yè)面積一層 4818.96二層4612三層3332.53四組團(tuán)建筑指標(biāo)16項(xiàng)目屬性界定城市層面貴陽地處川渝經(jīng)濟(jì)圈邊緣，是內(nèi)地三線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，無強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)。區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目位于中心城市邊緣 ，所在區(qū)域不在城市發(fā)展上，且分屬三個(gè)區(qū)政府管轄。項(xiàng)目層面商業(yè)體量大，具備強(qiáng)勢景觀資源。項(xiàng)目屬性=內(nèi)地三線城市 主城邊緣 強(qiáng)勢景觀資源 大規(guī)模商業(yè)17項(xiàng)目屬性界定問題結(jié)構(gòu)化分析第一部分 項(xiàng)目屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析18S：情境（situation） 項(xiàng)目背景事實(shí)位于主城區(qū)邊緣商業(yè)規(guī)模大本項(xiàng)目及周邊有大規(guī)模的住宅開發(fā)有較強(qiáng)勢的山水資源區(qū)域不成熟，尚待開發(fā)位于主城區(qū)邊緣規(guī)模較大本項(xiàng)目有大規(guī)模的住

11、宅開發(fā)周邊有正在開發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的9平方公里旅游度假區(qū)有較強(qiáng)勢的山水資源通往項(xiàng)目的兩條主要道路：東山路為四車道，但兩旁占道經(jīng)營嚴(yán)重，短期內(nèi)難以改觀；水東路尚在修建中，計(jì)劃08年底通車，但是預(yù)計(jì)09年內(nèi)完工都相當(dāng)有難度。區(qū)域尚待開發(fā)，周邊9平方公里的區(qū)域控規(guī)還在報(bào)批，預(yù)計(jì)開發(fā)量在600萬左右，以住宅為主，沒有詳細(xì)資料，預(yù)計(jì)1012年內(nèi)開發(fā)完畢。19中天提出的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與限制性條件商業(yè)部分資金壓力很小，幾乎沒有；中心商業(yè)留下來；四組團(tuán)高層裙樓商業(yè)銷售；三組團(tuán)考慮賣一部分，留一部分。開發(fā)目標(biāo)目標(biāo)1：保證項(xiàng)目商業(yè)利潤最大化目標(biāo)2：商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值項(xiàng)目規(guī)劃方案已基

12、本確定，并送政府部門審批，基本上沒有調(diào)整的余地，因此，體量和建筑形式都是不能改變的。限制性條件客戶語錄客戶關(guān)注的問題：項(xiàng)目的商業(yè)是城市級(jí)的，還是區(qū)域級(jí)的？項(xiàng)目商業(yè)的功能業(yè)態(tài)如何布局？電影院和真冰溜冰場要不要做？ 如何確定商業(yè)的銷售和長期持有的比例？目標(biāo)3：2008年商業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元(后改為9000萬元）20客戶目標(biāo)解析商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值保證項(xiàng)目商業(yè)利潤最大化成功的經(jīng)營才能給商業(yè)帶來穩(wěn)定的回報(bào)和高額的增值商業(yè)成功的經(jīng)營為項(xiàng)目帶來完善的生活配套和興旺的人氣，使項(xiàng)目融入城市，提升整體價(jià)值目標(biāo)1：保證項(xiàng)目商業(yè)利潤最大化目標(biāo)2：商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來城市感受，提升項(xiàng)

13、目整體價(jià)值目標(biāo)3：2008年商業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元遠(yuǎn)期目標(biāo)中期目標(biāo)近期目標(biāo)2008年商業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元本階段工作需要解決的問題營銷階段解決的問題21R1：非期望結(jié)果 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果從消費(fèi)和投資選擇上，本項(xiàng)目處于主城區(qū)邊緣，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，不是貴陽人消費(fèi)的理想地點(diǎn)，僅靠社區(qū)內(nèi)的生活配套性消費(fèi)無法支撐本項(xiàng)目8.69萬的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷售陷入困境；項(xiàng)目處于開發(fā)相對滯后、區(qū)域價(jià)值未被挖掘、商業(yè)價(jià)值較低的地塊。按照常規(guī)發(fā)展，商鋪的租金和價(jià)格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價(jià)值體系，市場實(shí)現(xiàn)不會(huì)有較大突破；若陷入來自中華路、大西門等商圈的同質(zhì)競爭，將會(huì)給本項(xiàng)目的

14、持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來較大壓力，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)；消費(fèi)和投資選擇上價(jià)值提升競爭22R2：期望結(jié)果 我們的期望目標(biāo)從經(jīng)營和銷售上：使本項(xiàng)目成為消費(fèi)者新的熱點(diǎn)選擇，同時(shí)，以良好的經(jīng)營前景和升值潛力，吸引商家和投資者，使項(xiàng)目成為貴陽的熱點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目從價(jià)格體系上：突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價(jià)格體系從競爭上：避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實(shí)現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力經(jīng)營和銷售租金和價(jià)格體系競爭23C：矛盾或沖突 （complication） R1與R2之間存在著的矛盾或沖突期望突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價(jià)格體系R1R2避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實(shí)現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力處于主城區(qū)

15、邊緣，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，無法支撐本項(xiàng)目8.69萬的商業(yè)體量商鋪的租金和價(jià)格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價(jià)值體系陷入來自傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，給本項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來困難使本項(xiàng)目成為消費(fèi)者、商家和投資者新的熱點(diǎn)選擇，商業(yè)順利實(shí)現(xiàn)招商、銷售和經(jīng)營經(jīng)營和銷售租金和價(jià)格體系競爭24Q：提出問題 （question） 要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題1.本項(xiàng)目需要怎樣的市場占位和發(fā)展方向，才能保證本項(xiàng)目8.69萬體量的商業(yè)存活？2. 本項(xiàng)目怎樣才能形成商業(yè)的核心競爭力，保證商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營，提升商業(yè)價(jià)值？25社區(qū)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心城市級(jí)商業(yè)中心第二部分 項(xiàng)目發(fā)展方向研判26本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是哪

16、一類型呢？ 按照其輻射范圍，商業(yè)一般分為三個(gè)層次：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)。一般來說，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競爭和風(fēng)險(xiǎn)較少。那么，如果本項(xiàng)目商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支撐其8.69萬的體量呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？27如果作為社區(qū)商業(yè)，能否支持本項(xiàng)目商業(yè)體量？按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范所規(guī)定的人均商業(yè)服務(wù)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目人口可以支撐的商業(yè)體量在21000到27300之間，不足以支撐8.69萬的商業(yè)體量一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類 別居 住 指 標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人合理服務(wù)半徑800-1000m城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

17、規(guī)范本項(xiàng)目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量21000-27300m2人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人規(guī)劃居住人口30000人左右中天世紀(jì)新城 占地1400畝，建設(shè)規(guī)模100萬平方米，居住8000戶，常住人口3萬人。貴陽市志辦 貴陽市住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃28如果僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無法支撐本項(xiàng)目的商業(yè)體量本項(xiàng)目人口不足以支撐8.69萬平米的商業(yè)體量國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027 ：1（商業(yè)面積：住宅面積） A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論本項(xiàng)目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為2.16萬商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃住宅建筑面積80萬左右組團(tuán)1234567、8、101112SCHOOLTOTO

18、L用地（）84000530001660176987766965754859294749618882946995713733總建面（）52000920001728111262698416679240164780917081420017300900308住宅建面52000920001339421123675003679240164780917081420017300807573容積率0.6191.71.041.81.341.041.771.851.60.371.26“人均商業(yè)服務(wù)建筑面積”和“商業(yè)規(guī)模比”兩個(gè)指標(biāo)來看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本項(xiàng)目商業(yè)體量29本項(xiàng)目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒有

19、可能成為城市級(jí)的商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？30形成新城市商業(yè)中心的KPI體系區(qū)位交通體量&競爭形成新的城市商業(yè)中心31貴陽市正處于單中心城市發(fā)展階段，以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟(jì)集聚貴陽市現(xiàn)階段處于單中心城市擴(kuò)張階段；以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟(jì)集聚；受特殊地形地貌限制，城市空間發(fā)展不均衡，城市中相對平整的區(qū)域得以發(fā)展，山體地勢的阻隔使城市格局形成了相對封閉的組團(tuán)式發(fā)展格局，組團(tuán)之間的融合性差。單中心城市發(fā)展階段的特點(diǎn)決定了未來35年內(nèi)貴陽市城區(qū)的吸力依然大于張力2005貴陽市各區(qū)GDP2004年貴陽市內(nèi)各區(qū)人

20、口密度（單位：人/平方公里）中心中心副中心副中心副中心副中心1.單中心2.大都市化3.都市群數(shù)據(jù)來源：貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒20051、城市化力量 郊區(qū)化力量2、城市核心的吸力 張力3、城市核心的集聚效應(yīng)土地的高強(qiáng)度開發(fā)，人口的高密度，資本的高度集中，配套的高度成熟4、組團(tuán)之間相對獨(dú)立，彼此之間融合性差；5、城市核心圈層以外的組團(tuán)市場價(jià)值呈現(xiàn)跳躍式遞減而非層級(jí)式下降。單中心城市發(fā)展格局的特點(diǎn)區(qū)位32未來土地供應(yīng)仍集中在金陽區(qū)，花溪、白云區(qū)也有一定規(guī)模的土地供應(yīng)1235468興隆常青藤花城南岸 40萬臥龍山莊 18萬點(diǎn)城國際 30萬君臨天下 16萬9平方公里中天項(xiàng)目世紀(jì)金元 800畝12367福建開發(fā)商

21、500畝9香港開發(fā)商 500畝897檀溪谷 21萬1010元龍 70萬11北京開發(fā)商 5000畝12成都遠(yuǎn)天南湖1415鐵五建項(xiàng)目15區(qū)位33金陽新區(qū)是貴陽城市未來的發(fā)展方向，下一個(gè)可能成型的城市級(jí)商業(yè)中心最有可能出現(xiàn)在金陽，而本項(xiàng)目不在城市的主要發(fā)展方向上貴陽市以中心區(qū)為依托，形成多層次的城市空間布局總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū)

22、 貴陽市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣）白云金陽城區(qū)烏當(dāng)小河花溪區(qū)位34 本項(xiàng)目不是規(guī)劃中的商業(yè)中心，位置處于云巖、南明、烏當(dāng)三區(qū)的交界處，政府方面的支持將會(huì)較小新添片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在貴開路、火炬大道沿線區(qū)域形成商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心中華路、延安路、中山路、小十字一帶 。周圍和瑞金中路、市西路、富水路等區(qū)域形成幾條商業(yè)街組成的商業(yè)中心，從空間形態(tài)上形成一個(gè)中字形商圈金陽新區(qū)（新城商業(yè)中心）高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強(qiáng)輻射的特點(diǎn)，成為未來5-10年商貿(mào)設(shè)施擴(kuò)容和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn)白云片區(qū)（區(qū)域商業(yè)

23、中心）在南湖新區(qū)沿線區(qū)域形成新的商業(yè)中心，在同心路、白云大道一帶形成舊城區(qū)的商業(yè)中心小河片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在黃河路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 花溪片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在清溪路、民主路、花磊路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心三橋馬王廟片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在馬王街、三橋及相關(guān)沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 龍洞堡片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在龍洞路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 二戈寨片區(qū) （區(qū)域商業(yè)中心）在富源南路中部沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本格局由1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、1個(gè)新城商業(yè)中心、7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、53個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成區(qū)位35本項(xiàng)目距離市級(jí)商業(yè)中心路程約3.7公里，無法與商業(yè)中心

24、融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭 路程約4km路程約3.7km區(qū)位噴水池商圈小十字商圈大西門商圈大南門商圈大十字&大十字商圈36本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達(dá)，道路狀況也較差，影響了其交通通達(dá)性通往本項(xiàng)目的兩條主要道路是東山路和紅巖路，寬度都在20m以下，路況較差。 本項(xiàng)目距離貴陽主干道寶山路的路程超過了2公里，而且交通比較擁堵。交通37貴陽的城市商業(yè)格局是沿中華路形成了五個(gè)主要的城市核心商圈 噴水池與大十字商圈：主要沿中華路兩側(cè)，是城市傳統(tǒng)老商圈，以購物功能為主。輻射范圍為全省，是城市級(jí)商業(yè)中心。 小十字商圈：緊挨中華路，部分商場走差異化經(jīng)營路線，如娃娃國，動(dòng)漫城。 大西門商圈：沿市西路商業(yè)街

25、以中低檔服裝，鞋帽批發(fā)為主，購物環(huán)境差。沿中山西路及延安路以集中商業(yè)為主，商品檔次高于市西路商業(yè)街。 大南門商圈：以荔星名店為中心形成的大南門商圈是城市新興商業(yè)區(qū)域，以中高檔消費(fèi)為主。 旱碼頭：主要沿遵義路分布，在浙江商城周邊聚集了國鼎家電，國美家電等專業(yè)店。大西門商圈大十字+噴水池商圈小十字商圈大南門商圈旱碼頭商圈體量&競爭38本項(xiàng)目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭路程約4km路程約3.7km噴水池商圈 19.1萬大小十字商圈16.6萬大西門商圈 19.2萬本項(xiàng)目 8.69萬36萬組團(tuán)商業(yè)建面（）338869413902534130TOTOL86901體量

26、&競爭39本項(xiàng)目成為新的城市級(jí)商業(yè)中心的可能性非常小區(qū)位交通體量&競爭本項(xiàng)目成為新的城市級(jí)商業(yè)中心的可能性非常小貴陽市呈單核發(fā)展，在一定時(shí)期內(nèi)很難形成新的城市核心項(xiàng)目不在城市的主要發(fā)展方向上項(xiàng)目不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)無法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭本項(xiàng)目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達(dá)，道路狀況也較差，影響了其交通通達(dá)性40本項(xiàng)目商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)，也不能成為城市級(jí)商業(yè)中心，那有沒有可能成為區(qū)域商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？41本項(xiàng)目具有相當(dāng)大規(guī)模的商業(yè)體量，區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠(yuǎn)，處于相對獨(dú)

27、立的位置，未來周邊有大量的居住人口 本項(xiàng)目所處區(qū)域距離城市核心區(qū)有一定距離，且區(qū)域相對獨(dú)立。未來周邊待開發(fā)或開發(fā)中的項(xiàng)目包括保利溫泉新城和金士旗9平方公里土地。在未來10年中，包括本項(xiàng)目在內(nèi)，本區(qū)域估計(jì)總開發(fā)量將達(dá)到7.68.6百萬平米。相對獨(dú)立的區(qū)域和巨大房地產(chǎn)開發(fā)量帶來的居住人口，使本項(xiàng)目有條件形成區(qū)域商業(yè)中心路程約3.7km周邊項(xiàng)目名稱估計(jì)開發(fā)規(guī)模（）預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間本項(xiàng)目900，0002003-2009保利溫泉新城700，0002006-2010金士旗9平方公里6，000，000 7，000，0002009-2017TOTOL7，600，000 8，600，0002003-2017本項(xiàng)目

28、8.69萬組團(tuán)商業(yè)建面（）338869413902534130TOTOL86901項(xiàng)目商業(yè)體量42適合本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向是：區(qū)域商業(yè)中心相對城市核心區(qū)獨(dú)立的區(qū)域未來大規(guī)模的居住人口本項(xiàng)目8.69萬平米的商業(yè)體量本項(xiàng)目發(fā)展方向區(qū)域商業(yè)中心43為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目目標(biāo)，我們的唯一出路就是：跳出與傳統(tǒng)核心商圈的競爭，打造差異化的區(qū)域商業(yè)中心如何通過創(chuàng)新的模式來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化競爭，成為富于競爭力的區(qū)域商業(yè)中心 ？與城市核心區(qū)商業(yè)差異化核心區(qū)商業(yè)的補(bǔ)缺者主動(dòng)中心化立足本區(qū)域、輻射全城通過案例研究，來尋找適合本項(xiàng)目的發(fā)展模式44貴陽新添商業(yè)街貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈深圳花園城中心第三部分 案例研究45研究

29、目的 主城區(qū)邊緣的區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展規(guī)律案例研究對象案例選取原則 1、早期較為陌生、配套不成熟的大規(guī)模居住區(qū)域 2、與傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域距離較遠(yuǎn) 3、具有較大的商業(yè)規(guī)模 4、后期商業(yè)經(jīng)營成功，確立了區(qū)域商業(yè)中心的地位案例研究深圳花園城中心、貴陽仁恒商業(yè)街貴陽宅吉小區(qū)、深圳華僑城商圈46區(qū)域商業(yè)中心的四種類型與城市核心區(qū)距離近遠(yuǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈47花園城距城市商業(yè)核心較遠(yuǎn)，總建面70500m2，是集購物，餐飲，休閑，娛樂于一體的區(qū)域商業(yè)中心。以南山的中高檔收入人群為目標(biāo)消費(fèi)群花園城中心主力店名稱主力店面積紫荊城百貨10000沃爾瑪20000百安居

30、6000迪卡儂4000洲立影院 五個(gè)放映廳629個(gè)座位花園城中心業(yè)態(tài)組合花園城包括花園城中心，沃爾瑪，順電及周邊沿街餐飲，服裝，雜貨店等?；▓@城中心以花園城為核心，人行15分鐘內(nèi)輻射人口60萬。車行15分鐘內(nèi)輻射人口為160萬。60萬人160萬人48主力店沃爾瑪超市最先啟動(dòng)，在聚集了大量人氣后專業(yè)店，百貨，電影院相繼開業(yè)。周邊人口的聚集、相對獨(dú)立的區(qū)位條件為項(xiàng)目的成功提供了保障 花園城中心花園城中心成功原因： 深圳商業(yè)呈現(xiàn)多核發(fā)展格局。蛇口距離核心城區(qū)較遠(yuǎn)，形成了相對獨(dú)立的居住和商業(yè)環(huán)境。沃爾瑪在整個(gè)蛇口片區(qū)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的積聚作用。周邊不斷有新盤開發(fā)，帶來了固定的客源。濱海大道的開通擴(kuò)展了項(xiàng)目輻

31、射范圍。 商業(yè)規(guī)模較大，功能搭配合理，能滿足消費(fèi)者“一站式”購物需要。2001年1999年2002年2003年2004年2000年2005年沃爾瑪開業(yè)百安居開業(yè)2006年紫荊城百貨迪卡儂，洲立影院整體開業(yè)花園城中心有餐飲25家，約占總建面的23%，包括高檔粵菜、品牌咖啡、面包、美食廣場、中西式快餐等。品牌餐飲有：勝記、六千館、元綠壽司、巴西烤肉、面包新語、棒約翰、仙棕林、面點(diǎn)王、美樂匯、麥當(dāng)勞、星巴克等 。備注：招商花園城（住宅）的開發(fā)貫穿于花園城中心開發(fā)的全程。49仁恒商業(yè)街位于烏當(dāng)區(qū)，總建面1.5萬平方米，2005年開業(yè)。是一條統(tǒng)一規(guī)劃，富有熱帶風(fēng)情的商業(yè)街。到中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)仁恒商業(yè)街案

32、例項(xiàng)目由新加坡仁恒地產(chǎn)投資1.6億開發(fā)，采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，與景觀步道相結(jié)合，具有濃厚的熱帶風(fēng)情。商業(yè)街設(shè)有小型休閑廣場以凝聚人氣。 仁恒商業(yè)街是仁恒地產(chǎn)在貴陽最大的一筆投資，開發(fā)商主要是看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。樓層布局主要業(yè)態(tài)一樓采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。每間鋪位面積相同，臨街面寬，進(jìn)深淺，商業(yè)價(jià)值得以提升。休閑椅，綠化小品的設(shè)計(jì)極具人性化。服飾，餐飲，社區(qū)配套。二樓獨(dú)立鋪面，所有一層鋪面均設(shè)有2.1m的架空走廊，設(shè)有獨(dú)立樓梯和商業(yè)街相通 。與三樓組合銷售。休閑娛樂三樓大面積露臺(tái)，為經(jīng)營者提供良好的休閑及綠化空間。 休閑娛樂項(xiàng)目劃鋪方式具有特色，主要表現(xiàn)在：仁恒50仁恒商業(yè)街以購物功能為主體，輔以餐飲，休閑

33、，娛樂。與對面的新天購物中心共同形成了烏當(dāng)區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心仁恒商業(yè)街遠(yuǎn)離城市中心，交通不便，消費(fèi)者到市區(qū)購物出行成本高，因此大多數(shù)選擇就近購物。項(xiàng)目以帶租約的形式銷售。一樓售價(jià)為1.9-2萬元/平。二三樓整體銷售。均價(jià)1.4萬/平。 商業(yè)街對進(jìn)駐商家有嚴(yán)格要求，休閑娛樂主要分布于商業(yè)街二層，生意一般。一樓的服裝多為品牌服飾，代表商家有：老人頭服飾，與狼共舞，以純，勁霸男裝等。2005年：仁恒商業(yè)中心開業(yè)2006年：仁恒別墅入住周邊樓盤：仁恒別墅、溫泉花園、錦澳山莊等大型居住區(qū)。主要水中高檔消費(fèi)群體。輻射人口：2010年預(yù)計(jì)將達(dá)11.2萬人。仁恒商業(yè)街案例51宅吉小區(qū)位于核心城區(qū)內(nèi)，距離噴水池約

34、5分鐘車程。商業(yè)總體量4.5萬平方米，目前經(jīng)營狀況好宅吉小區(qū)案例宅吉小區(qū)位于城市北部，包括鹽務(wù)街，宅吉路，北京路等主要道路。主要以街鋪為主，大部分鋪位陳舊，衛(wèi)生條件差，休閑娛樂入口窄小，昭示性差，但經(jīng)營狀況好。 宅吉小區(qū)是貴陽最早的商品房小區(qū)之一，周邊有商專，貴州醫(yī)科大學(xué)及附屬醫(yī)院，試驗(yàn)二小等，為項(xiàng)目帶來了穩(wěn)定的消費(fèi)群體。 周邊的強(qiáng)勢教育資源吸引了大量租客，這部分人大多數(shù)是為了小孩教育搬遷至此，他們的遷入豐富了人口結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)了商業(yè)活力。11北京華聯(lián)宅吉店322卞氏菜根香3凱里酸湯魚火鍋44麗都酒家55豪享來西餐52宅吉小區(qū)的商業(yè)積聚屬自然形成，目前已成為以北京華聯(lián)為核心的區(qū)域商業(yè)中心。其購物功

35、能以生活配套為主，餐飲比例高，輻射范圍廣宅吉小區(qū)案例90s-2000年80年代初2002年2004年80s-90s2006年2002年北京華聯(lián)開業(yè)開始開發(fā)商業(yè)自發(fā)形成99年老凱里酸湯魚開業(yè)豪享來西餐廳開業(yè)商業(yè)紛紛進(jìn)駐2006年獲全國社區(qū)商業(yè)示范單位租金范圍為60-200元/平月。沿華聯(lián)向兩邊遞減，可見華聯(lián)的主力店地位不可動(dòng)搖。 距離核心城區(qū)距離近，大型購物難以存活。由于中華路餐飲缺乏，宅吉作為補(bǔ)缺者吸引了大量中心城區(qū)客戶。租金分布圖主力商家名稱面積華聯(lián)超市20000m2麗都酒家5000m2汴氏菜根香3400m2吉奧洗浴中心4000m2豪享來西餐廳225m2宅吉餐飲類型大型中式餐飲粵式酒樓火鍋西

36、式快餐特色餐飲路邊攤北京華聯(lián)53華僑城在2000年還處于深圳主城區(qū)邊緣，華僑城商圈目前已成為深圳著名的區(qū)域商業(yè)中心。地理位置：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃,中西部為130公頃,規(guī)劃人口70000-10000人；面積4.8平方公里，總建面約218.96萬平方米。城區(qū)功能：是深圳市相對獨(dú)立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團(tuán)。華僑城商圈54華僑城片區(qū)以旅游、商業(yè)為主要功能，形成區(qū)域核心區(qū)；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布; 商業(yè)區(qū)集中布置于片區(qū)中心項(xiàng)目概況：由深圳華僑城房地產(chǎn)公司開發(fā)，項(xiàng)目位于深圳著名的人居示范小區(qū)

37、華僑城社區(qū)，整個(gè)oct-cmall占地41萬平方米，依山面海。功能劃分：分為雕塑公園區(qū)（A區(qū)）、核心購物區(qū)（B區(qū)）、酒吧風(fēng)情區(qū)（C區(qū)）和生態(tài)廣場區(qū)（D區(qū)）。商業(yè)概況：核心購物區(qū)8.5萬平方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購物廣場、易家儂家具廣場、銅鑼灣步行街、西部市場、印尼海鮮等休閑、購物、餐飲、娛樂項(xiàng)目。主力店銅鑼灣百貨，更以“海洋文化+生態(tài)景觀”的主題定位。居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)華僑城商圈55商業(yè)發(fā)展次序：先是以滿足片區(qū)的民生需求的超市啟動(dòng)，輔以餐飲與娛樂輻射其他區(qū)域擴(kuò)大影響力；發(fā)展期標(biāo)志為百貨與主題商城的進(jìn)駐；成熟期表現(xiàn)為商務(wù)活動(dòng)的擴(kuò)展2001年1999年2002年2003年2

38、004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場酒吧街開業(yè)西部市場海景美食街海景酒店銅鑼灣百貨易家儂家居 威尼斯酒店百佳超市2007年洲際大酒店順電2000年11月11日沃爾瑪在中國的第10家超市在華僑城開業(yè)，進(jìn)一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能。2001年10月28日，中國首家主題酒店深圳威尼斯酒店試業(yè)。 2002年 4月8日,華僑城銅鑼灣廣場正式招商新聞發(fā)布會(huì)品牌進(jìn)駐簽約儀式在華僑城舉行。 2003年3月21日，中國首座主題酒店威尼斯皇冠假日酒店正式掛牌五星級(jí)。 2003年10月3日，以家電為主題的順電在華僑城銅鑼灣百貨開業(yè)。2004年香港和記黃浦集團(tuán)所屬屈臣氏集團(tuán)有限公司旗下的百佳超市正式進(jìn)駐華僑城片區(qū)

39、。華僑城商圈56商業(yè)發(fā)展與住宅開發(fā)的關(guān)系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開發(fā)及人口入住，商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點(diǎn)，逐漸發(fā)展為品質(zhì)需求、目標(biāo)性購買；同時(shí)餐飲與娛樂的輻射力得到進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)住宅世界花園10.6萬錦繡花園18.4萬海景花園世界花園 45萬美加廣場 5.9萬錦繡苑假日灣金海燕 7.6萬錦繡花園二期 13.6萬天鵝堡 14.6萬 純水岸 12.7萬碧海云天一期 10萬錦繡花園三期 9.4萬碧海云天二期 16.1萬錦繡花園三期 9.4萬天鵝堡區(qū)純水岸四期2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場酒吧街開業(yè)西部市場海景美食街海景酒店（四星）海景足浴休閑海

40、景美容美發(fā)銅鑼灣百貨 一致藥業(yè)易家儂家居 威尼斯酒店（五星） 百佳超市2007年洲際大酒店（五星）順電人口2000年6月10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證頒證暨錦繡花園二期開盤儀式。 2001年11月18日，波托菲諾一期天鵝堡銷售火爆。華僑城地產(chǎn)及波托菲諾分別被評(píng)為“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)”和“中國名盤”。 2002年7月22日,波托菲諾純水岸發(fā)售當(dāng)日銷售超過億元，刷新深圳房地產(chǎn)紀(jì)錄。 9月15日,錦繡花園翡翠郡發(fā)售，當(dāng)日銷售過億元。刷新深圳地產(chǎn)紀(jì)錄。 2003年11月23日，第五屆住交會(huì)在民俗村鳳凰劇場舉行“三名”（名企、名盤、名人）頒獎(jiǎng)典禮，華僑城地產(chǎn)獲“中國房地

41、產(chǎn)品牌企業(yè)50強(qiáng)”，波托菲諾獲“中國名盤旅游地產(chǎn)特別獎(jiǎng)”。 華僑城商圈目前華僑城片區(qū)居住人口在8萬人57華僑城商圈業(yè)態(tài)功能比例：購物功能55；餐飲休閑功能34，社區(qū)配套11功能業(yè)態(tài)面積代表品牌購物 超市18000沃爾瑪百貨實(shí)際經(jīng)營13125銅鑼灣家電1200順電家具6500易家儂餐飲中式餐飲3000三湘人家、東來順、特色餐飲6000客家粵菜王、湖南人大碗菜、潮州粵菜等西式餐飲1000必勝客、南里約巴西烤肉等娛樂酒吧6800本色、大灰狼休閑咖啡廳2000雀巢咖啡、星迪咖啡 配套6000一致藥店、柯達(dá)沖印、7-11、海景美容美發(fā)華僑城商圈功能/業(yè)態(tài)組合：擁有雕塑公園區(qū)、核心購物區(qū)、酒吧風(fēng)情區(qū)、生態(tài)

42、廣場區(qū)等四大功能區(qū)；核心購物區(qū)包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪、易家儂家居三個(gè)主力店；進(jìn)駐2000多知名品牌；順電、酒吧一條街、銅鑼灣音像超市、運(yùn)動(dòng)營、中視書店、貝樂園、雀巢咖啡連鎖店、品尚品咖啡地帶、澳洲星迪咖啡、李連貴熏肉大餅店、草原肥羊食府以及永和大王、seven-eleven24小時(shí)便利店、在現(xiàn)美容美發(fā)、意大利伊爾薩干洗店、中國聯(lián)通、民生銀行等等，滿足顧客的不同需要。58案例研究總結(jié)（一）：本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，與城市核心商業(yè)區(qū)的距離不遠(yuǎn)，與深圳華僑城商圈的情況最為相似標(biāo)桿案例： 深圳華僑城商圈輔助案例:與城市核心區(qū)距離近遠(yuǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例

43、借鑒一本項(xiàng)目與華僑城商圈的相似之處：商業(yè)規(guī)模相似未來周邊聚集大量高消費(fèi)力人群有一定的景觀資源周邊有大規(guī)模旅游/度假區(qū)本項(xiàng)目與華僑城商圈的不同之處：華僑城有大型主題公園的拉動(dòng)深圳與貴陽的城市屬性有所差別貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)59截然不同的兩極：傳統(tǒng)商業(yè)與都市休閑主義都市休閑主義清幽閑適的環(huán)境休閑、優(yōu)雅、緩緩而行的人們在隨處可見的大片的整潔草地、森林和彌漫內(nèi)斂情緒的河水,有時(shí)你分不清這是城市還是鄉(xiāng)間從容淡定、怡然自得的生活傳統(tǒng)商業(yè)繁華熱鬧的大街、雜亂林立的店鋪熙來攘往的人群、車水馬龍霓虹閃爍、燈紅酒綠、紙醉金迷的氣氛快節(jié)奏、高效率、繁忙的生活匆忙、勞累的逛街購物華強(qiáng)北、東門華僑城

44、深圳中華路、大西門世紀(jì)新城貴陽案例借鑒一60通過案例啟示和對標(biāo)分析，找到了本項(xiàng)目的成功之道 以“世紀(jì)新城模式”來打造“貴陽都市生活另一極”相對獨(dú)立于核心城區(qū)之外，自成體系，形成獨(dú)有的特色與城市聯(lián)系緊密，是城市核心區(qū)的一部分與城市的關(guān)系 對公共交通的依賴較弱對公共交通和生活配套依賴性強(qiáng)，要求高 對公共交通的依賴 與核心區(qū)商業(yè)差異化，以獨(dú)有的商業(yè)功能和特色吸引消費(fèi)者大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購物、公共交通便利核心競爭要素滿足對生活要求更高的人、實(shí)現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換體現(xiàn)傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式生活方式遠(yuǎn)離都市喧囂、享受健康的休閑生活城市的繁華、熱鬧形象定位主要滿足餐飲、休閑、娛樂需求，以及部分就近消費(fèi)需求主要

45、滿足各類購物需求功能定位非傳統(tǒng)、差異化的區(qū)域商業(yè)中心傳統(tǒng)的城市核心區(qū)商業(yè)整體定位 都市休閑主義“世紀(jì)新城模式” 傳統(tǒng)商業(yè)差異化61以二維分析法，進(jìn)一步研究案例的規(guī)律與城市核心區(qū)距離近遠(yuǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例借鑒二62案例研究總結(jié)（二）區(qū)域商業(yè)中心要依靠主力商家（主要是大型超市和家居/家電專業(yè)店）對消費(fèi)者的巨大吸引力來實(shí)現(xiàn)自我中心化，形成對周邊的有效輻射力。距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心一般與傳統(tǒng)商業(yè)中心的功能業(yè)態(tài)具有差異化，餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)功能所占比例較高；而距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域商業(yè)中心購物功能所占比例較高，商業(yè)功能比例與

46、城市商業(yè)中心相近。規(guī)模較大的區(qū)域商業(yè)中心一般包括大型超市和百貨，前期以大型超市啟動(dòng)，聚集人氣，2至4年之后，專業(yè)店、百貨才先后陸續(xù)開業(yè)。在距離傳統(tǒng)核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心中的百貨體量不宜過大，否則容易造成經(jīng)營困難。案例借鑒二63打造都市休閑商業(yè)“世紀(jì)新城模式”的四大關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措二：以主力商家聚集人氣引進(jìn)具有很強(qiáng)吸引力的大型超市以及專業(yè)店百貨規(guī)模不宜太大，在區(qū)域較為成熟后開業(yè)引進(jìn)有吸引力的高檔大型餐飲、休閑、娛樂商家關(guān)鍵舉措一：與城市核心區(qū)商業(yè)差異化的功能餐飲所占比例最高擁有較高比例的休閑、娛樂購物所占比例較低關(guān)鍵舉措四：通過建筑裝飾符號(hào)語言、營銷活動(dòng)等，營造都市休閑生活文化倡導(dǎo)從容、優(yōu)雅的

47、都市休閑生活以鋪裝、構(gòu)件、裝飾、小品來營造豐富、有趣的文化氛圍關(guān)鍵舉措三：打造體現(xiàn)水岸休閑都市生活的建筑和園林景觀大量的開放空間、灰空間作為駐留、休閑區(qū)域以過渡空間、木棧道等拉近與水面的距離，營造親水空間展現(xiàn)都市水岸休閑風(fēng)情的園林景觀64總體商業(yè)市場餐飲休閑娛樂購物第四部分 市場機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位65從GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額的坐標(biāo)體系來研判貴陽的城市地位，貴陽處于第五梯隊(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面第一梯隊(duì)：上海、北京第二梯隊(duì)：廣州、深圳第三梯隊(duì)：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢第四梯隊(duì)：東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安第五

48、梯隊(duì)：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、海口紅色為東部城市蘭色為西部城市綠色為中部城市第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)第五梯隊(duì)貴陽福州杭州廣州北京GDP社零66貴陽的城市化率較高，汽車保有量較低， 2006年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)達(dá)到38%，高于全國水平恩格爾系數(shù): 59%以上為貧困 50-59%為溫飽 40-50%為小康 30-40%為富裕 3.4km購物百貨87絕大部分消費(fèi)者在選購服飾、鞋帽等品種品牌繁多、檔次各異的商品的時(shí)候，傾向于“貨比三家”，這就使消費(fèi)者出于通行成本和購物效率的考慮，大都愿意去百貨和專賣店集中的商

49、業(yè)核心區(qū)購物；反過來，消費(fèi)行為向商業(yè)核心區(qū)集中也進(jìn)一步促進(jìn)百貨商場的聚集。交通便利、品類齊全等本項(xiàng)目不具備的因素是吸引消費(fèi)者前來購物的關(guān)鍵因素，這一點(diǎn)也不利于本項(xiàng)目發(fā)展百貨業(yè)態(tài)。消費(fèi)者最常去的百貨排前兩位的為星力百貨和百盛，反映了定位大眾、流行的百貨商場受到貴陽消費(fèi)者的歡迎。消費(fèi)者在選購服飾等商品的時(shí)候，更愿意到商業(yè)集中的地方購物。與商業(yè)核心區(qū)的距離限制本項(xiàng)目發(fā)展大型百貨購物百貨88大型超市市場：主要有沃爾瑪、北京華聯(lián)和星力三家企業(yè)，共6家賣場，經(jīng)營狀況非常良好沃爾瑪廣場店獨(dú)特的入口設(shè)計(jì)吸引人的眼球12345華聯(lián)宅吉店帶旺了周邊人氣購物超市 沃爾瑪廣場店 沃爾瑪沙沖店 北京華聯(lián)宅吉店星力折扣超

50、市 北京華聯(lián)貴山店 北京華聯(lián)湘雅店 62001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年沃爾瑪廣場店北京華聯(lián)湘雅店沃爾瑪沙沖店北京華聯(lián)宅吉店開業(yè)北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市開業(yè)89貴陽大中型超市人均營業(yè)面積0.04平方米，超市業(yè)態(tài)市場空缺巨大，具有很大的發(fā)展空間選擇二線城市青島、三線城市廈門、無錫、常州作為比較，3000平方米以上大中型超市人均營業(yè)面積：青島 0.18 廈門 0.16 無錫 0.14常州 0.12 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究數(shù)據(jù)貴陽兩主城區(qū)內(nèi)，營業(yè)面積3000以上的大中型超市總營業(yè)面積89000平方米，人均大中型超市面積0.04平方米。對比我們以往研究的數(shù)據(jù)，貴陽目前

51、的大中型超市人均營業(yè)面積遠(yuǎn)低于一般城市水平，大型超市業(yè)態(tài)在貴陽的市場空間非常大。超市屬于日常生活必需品消費(fèi)，商家之間商品差異性小，便利性成為消費(fèi)者考慮的重要因素。沃爾瑪沙沖店沃爾瑪廣場店北京華聯(lián)宅吉店北京華聯(lián)湘雅店北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市170001200018000110002100010000購物超市90貴陽的大型超市全分布在寶山路以西，距本項(xiàng)目最近的路程也超過了5公里，本項(xiàng)目發(fā)展大型超市將不會(huì)面臨直接競爭沃爾瑪目前在貴陽有兩家店，加起來總面積3萬多平方米。提袋率和捕捉率的調(diào)查顯示沃爾瑪?shù)某呷藲?。北京華聯(lián)宅吉店以低價(jià)位的競爭策略，在貴陽經(jīng)營狀況良好，有較大面積的聯(lián)營區(qū)，能滿足消費(fèi)者日常

52、生活與購物的需要。路程超過5km123456購物超市91家電專業(yè)店市場上，國美、蘇寧和本地商家國鼎“三足鼎立” ，大多消費(fèi)者習(xí)慣于在品牌家電專業(yè)店購買家電購物家電123465代表商家國美師大店12國美噴水池店3蘇寧噴水池店4國美遵義路店56國鼎家電浙江商城貴陽家電已進(jìn)入成熟階段，出現(xiàn)了社區(qū)店，商場內(nèi)店中店，專業(yè)店，等各種形式的賣場。隨著國美，蘇寧等外地專業(yè)店的進(jìn)入，貴陽家電近年來競爭激烈。92貴陽近年樓市火爆，但家居市場發(fā)展尚處于初級(jí)階段，存在巨大的市場空間貴陽大型的家居賣場主要分布在城區(qū)邊緣，外地品牌連鎖家居商家尚未進(jìn)駐，競爭尚處于初級(jí)階段。貴陽近年樓市火爆，但家具市場卻并被帶動(dòng)起來，高端家

53、居消費(fèi)外流嚴(yán)重，部分消費(fèi)者甚至表示計(jì)劃遠(yuǎn)赴廣州購買家具。家居店面積（）數(shù)量6000-100003家10000-200005家20000-300001家27萬（西南國際家具裝飾城）1家西南國際家具裝飾博覽城位于白云區(qū)，2007年開業(yè)，占地面積360畝，集家具，建材，裝飾，休閑于一體，定位中高檔。 佳誠家具廣場位于沙沖路，賣場面積3萬平方，主要是銷售華東，華南，北方的一線家具品牌。購物家居93百貨業(yè)競爭激烈，積聚效應(yīng)明顯，本項(xiàng)目遠(yuǎn)離核心商業(yè)區(qū)，不宜發(fā)展大規(guī)模的百貨業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)市場機(jī)會(huì)總結(jié)購物功能定位百貨大型超市市場空間巨大，本項(xiàng)目周邊5公里之內(nèi)沒有大型超市，考慮到本項(xiàng)目周邊未來數(shù)量巨大的居住人口，本

54、項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)大型超市國美、蘇寧和本地商家國鼎“三足鼎立”，都急于在貴陽擴(kuò)張、在各片區(qū)布點(diǎn)，本項(xiàng)目可以考慮引進(jìn)其中一家家具專業(yè)店市場競爭還處于初級(jí)階段，考慮到本項(xiàng)目未來新房入住的大量家居需求，也應(yīng)考慮一定比例的家居家具專業(yè)店超市家電專業(yè)店家具專業(yè)店購物總結(jié)9430005000，主要經(jīng)營精品服飾基于對市場競爭的分析，借鑒標(biāo)桿案例深圳華僑城銅鑼灣廣場，考慮到各類業(yè)態(tài)主力商家的選址要求，我們給出了各業(yè)態(tài)體量的建議購物功能定位百貨1200015000，大型超市30005000超市家電專業(yè)店家具專業(yè)店各類業(yè)態(tài)主力商家的選址要求見 附件195總體商業(yè)市場餐飲休閑娛樂購物第四部分 市場機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位

55、96消費(fèi)者調(diào)查顯示：貴陽大部分消費(fèi)者有外出就餐習(xí)慣，且消費(fèi)頻率高。在味道好，環(huán)境好的條件下愿意到較遠(yuǎn)的就餐餐飲有出外就餐習(xí)慣的消費(fèi)者維91%，這一比例非常的高。 每周至少消費(fèi)一次的消費(fèi)者占60%，反映貴陽消費(fèi)者外出就餐的頻率非常高。 消費(fèi)者外出就餐的類型廣泛，各類型的餐飲都受到了不同層次消費(fèi)者的青睞。最多的類型是特色小吃，反映了貴陽消費(fèi)者在餐飲方面的消費(fèi)檔次不高。 吸引消費(fèi)者到較遠(yuǎn)處就餐的主要原因是味道和環(huán)境。97高、中、低各檔次餐飲的經(jīng)營特點(diǎn)來看，高檔和中檔餐飲與本項(xiàng)目比較匹配餐飲餐飲類型客戶特點(diǎn)盈利模式對地段和停車位要求對面積要求對環(huán)境的要求承租能力代表商家核心競爭力與本項(xiàng)目匹配程度高檔形

56、成了自己的客戶資源，客戶群相對穩(wěn)定客流量相對較小，客單價(jià)高，利潤率高對地段要求不高，但是要求足夠的停車位要求大面積高承租能力強(qiáng)貴州龍、雅園、鹿鳴環(huán)境服務(wù)文化中檔客戶群體非常廣泛，客源一般不固定客流量大，利潤率較高要求在非常成熟的區(qū)域，公共交通發(fā)達(dá)，停車位要求較低以中等規(guī)模為主，但是有較強(qiáng)的彈性較高承租能力一般金蘆笙菜品特色低檔以經(jīng)過型游離客戶為主要消費(fèi)群客單價(jià)低，翻臺(tái)率高，利潤率低必須是人流量大的地段，對停車位沒有要求要求小面積，必須臨街低對租金承受力低路邊餐飲（如羊肉粉、遵義米皮等）價(jià)格便利98貴陽中高檔餐飲消費(fèi)者大多乘私家車或出租車前往就餐地點(diǎn)，外出就餐頻率明顯高于普通消費(fèi)者餐飲 中高檔餐

57、飲消費(fèi)者的消費(fèi)頻率明顯比普通消費(fèi)者高，說明貴陽中高端餐飲市場很有潛力。4成以上中高檔餐飲消費(fèi)者外出就餐乘坐私家車，這使中高檔餐飲商家對停車位的需求非常大。項(xiàng)目組專門針對貴陽中高檔餐飲消費(fèi)者進(jìn)行了問卷調(diào)查99中高檔餐飲消費(fèi)者最喜歡的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜，在外就餐主要是為了與朋友、同事聚會(huì)中高檔餐飲消費(fèi)者外出就餐以與朋友，同事聚餐最多，其次是與家人聚會(huì)和生意往來，因此單次消費(fèi)人數(shù)較多，需求面積較大。普通消費(fèi)者在外就餐以特色小吃為主；中高檔餐飲消費(fèi)者則一般選擇中餐，最受歡迎的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜餐飲100針對中高檔餐飲商家的訪談顯示，大部分商家看好本項(xiàng)目景觀資源及周邊消費(fèi)

58、潛力，有意進(jìn)駐對餐飲店訪談訪談一：項(xiàng)目有河景資源，景觀資源對做餐飲選址有一定利好，可以考慮本項(xiàng)目 ?？紤]到項(xiàng)目是新區(qū)域，建議要做到成行成市，要起到品牌聚集作用，否則考慮成本投入降低風(fēng)險(xiǎn)， 會(huì)選址在成熟的鬧市區(qū)。 鹿鳴海鮮酒家 石亮 執(zhí)行總監(jiān)訪談二：對項(xiàng)目有進(jìn)駐意向，去看過項(xiàng)目，覺得沿河資源條件還不錯(cuò)，本來計(jì)劃作風(fēng)情西餐廳，針對年輕時(shí)尚一族。 華城餐飲管理有限公司 孫寧 總監(jiān)商家名稱主力客戶群選址要求對本項(xiàng)目的意向紐西蘭西餐廳主要是市區(qū)的客戶，中青年為主，20-50歲，30-40歲的最多。希望交通便利，停車位方便。有展示面，有一個(gè)外賣門面。煙道管要寬。需要2000以上的營業(yè)面積。曾看過本項(xiàng)目，有

59、興趣開分店，計(jì)劃走商務(wù)路線，有茶座，包間，鹿鳴酒家客源穩(wěn)定，有自己的客戶資源，政務(wù)需求為主，以政府接待居多。經(jīng)營模式有聯(lián)營，品牌輸出，管理輸出。需要30005000，250個(gè)左右的停車位，認(rèn)為項(xiàng)目有河景資源，有興趣開店，可承受的租金40-50元/；要有一定的免租期 華晨餐飲管理有限公司城市中高級(jí)白領(lǐng)，30-45之間的人群。有停車位，希望面積區(qū)間為800-1200平方米。對本項(xiàng)目有興趣，計(jì)劃做格調(diào)，情調(diào)餐廳，主打田園風(fēng)格。能承受的租金為30元/平方米。餐飲101餐飲市場總結(jié)：貴陽中高檔餐飲市場巨大，結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)位和景觀資源優(yōu)勢，建議大規(guī)模發(fā)展中高檔餐飲餐飲色香味配套功能服務(wù)與環(huán)境“吃”文化口

60、味好有特色體貼舒適的服務(wù)優(yōu)雅的環(huán)境停車位與人交流的空間吃的品位吃的典雅吃的奇異吃的高貴。價(jià)低量大本項(xiàng)目本項(xiàng)目應(yīng)利用稀缺的沿河和山林景觀資源，發(fā)展中高檔餐飲發(fā)展階段102項(xiàng)目餐飲部分建議： 應(yīng)以中高檔中餐為主，輔以多元化的各類餐飲。中餐之中又以高檔餐飲最常見的粵菜和符合消費(fèi)者飲食習(xí)慣的黔菜為主波士頓競爭優(yōu)勢矩陣對行業(yè)的分類，餐飲行業(yè)屬于典型的裂化行業(yè)面臨許多產(chǎn)品差異化的機(jī)會(huì)，但是這些機(jī)會(huì)并不能帶來很大的市場份額。因此，本項(xiàng)目發(fā)展餐飲要在市場需求的基礎(chǔ)上，考慮多元化、多樣化。餐飲獲得競爭優(yōu)勢的規(guī)模獲得競爭優(yōu)勢途徑數(shù)量波士頓競爭優(yōu)勢矩陣2341強(qiáng)度行業(yè)僵化行業(yè)專業(yè)化行業(yè)裂化行業(yè)餐飲行業(yè)103總體商業(yè)