房地產(chǎn)估價案例與分析模擬17

1、房地產(chǎn)估價案例與分析模擬17一、問答題某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷入過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。 請問：1、你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?2、你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?3、某街道旁的一商業(yè)門面房，建筑面積150m2，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無空調(diào)及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當(dāng)前單價為3000元/m2，該街道

2、上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/m2，現(xiàn)經(jīng)測算得知，將該商業(yè)門面裝修改造為其街道帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費(fèi)用為500元/m2，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用3000元?，F(xiàn)有一買家希望以3000元/m2的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當(dāng)前交易的合理價格范圍應(yīng)該是多少?為什么?4、甲公司1999年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用來建高檔住宅，樓面地價為4500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2002年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估

3、出拍賣底價為 4800元/m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為4860元/m2，其余14棟無人承接，退還給甲公司。當(dāng)2005年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價所當(dāng)時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所依據(jù)哪些理由來堅持當(dāng)時的估價結(jié)論?二、單項選擇題共4大題，10小題，每小題的備選答案中只有一個最符合題意。 某人2006年5月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是3000萬元，之后又花了 2000萬元進(jìn)

4、行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為500萬元，正常利潤為900萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日(2007年8月)起計。5、若評估該地塊在2007年8月的價格，適宜選用的估價方法為( )。 A假設(shè)開發(fā)法與成本法或市場法 B假設(shè)開發(fā)法和收益法 C成本法和假設(shè)開發(fā)法 D市場法和收益法6、該地塊在2007年8月的價格為( )。 A6400萬元 B5900萬元 C3000萬元 D6400萬元 甲公司2004年3月以2000萬元購買了一宗辦公用地及寫字樓，其中，地價占到總價格的50%。甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了10萬元用于構(gòu)建以該公司商標(biāo)為原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地產(chǎn)，假設(shè)到20

5、06年6月，該類辦公用地地價已增值10%。7、若評估此時出售此宗房地產(chǎn)的價格，以下說法正確的是( )。 A房地產(chǎn)價格中應(yīng)包括為構(gòu)建以該公司商標(biāo)為原型的雕塑而花費(fèi)的10萬元； B在評估得出的此宗房地產(chǎn)價格中地價也應(yīng)占到總價的50%； C房地產(chǎn)的辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)的費(fèi)用在計算出售價格時可忽略不計； D根據(jù)條件可采用房地分估的方法進(jìn)行計算。8、設(shè)此時房地產(chǎn)售價為V，則在正常市場條件下，V最可能取值為( )萬元。 A2100 B2110 C小于2100 D大于2110 某商品房交易估價；評估人員采用市場比較法估價，收集了四個近期交易成交的案例資料，如表4-1：表4-1 編號ABCD固件對象坐落 市區(qū)內(nèi)市

6、區(qū)內(nèi)市區(qū)內(nèi)市區(qū)內(nèi)市區(qū)內(nèi)地段等級 四級四級四級四級四級用途 商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅結(jié)構(gòu)層次 混合七層混合七層混合七層混合七層混合七層建筑面積45m290m2130m2102m2106m2交易情況修正優(yōu)惠8%偏高7%正常優(yōu)惠5%正常交易日期調(diào)整+5+6+5+1房地產(chǎn)狀況調(diào)整-18+7+4-19成交價格2400元/m22700元/m22600元/m22400元/m2 9、若從中選取三個案例作為可比實(shí)例，則下面四組中，第( )組可以作為可比實(shí)例。 AABC BBCD CCDA DDAB10、若對各案例測算出的比準(zhǔn)價格結(jié)果按簡單算術(shù)平均結(jié)果處理，則按市場比較法求得的評估對象估價結(jié)果為(

7、 )。 A2822元/m2 B2758元/m2 C3038元/m2 D2997元/m211、若對各案例測算出的比準(zhǔn)價格結(jié)果按加權(quán)平均結(jié)果處理，且案例B的權(quán)重定為0.4。其他兩個比準(zhǔn)價格的權(quán)重均定為0.3時，則按市場比較法求得的評估對象估價結(jié)果為( )。 A2914元/m2 B2952元/m2 C2849元/m2 D2861元/m2 某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。12、若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是( )。 A道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化 B綠地率發(fā)生變化 C公共配套設(shè)施發(fā)生變化

8、 D土地形狀發(fā)生變化13、若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是( )。 A噪聲和污染程度發(fā)生變化 B土地形狀發(fā)生變化 C人口密度發(fā)生變化 D出行便捷程度發(fā)生變化14、房地產(chǎn)估價師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是( )。 A由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價修正法計算價值變化額度 B以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價值變化額度 C用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度 D用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負(fù)擔(dān)度三、指錯題下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。15、 房地產(chǎn)估價報告 封

9、面及目錄(略) 至委托人函 (委托人全名)： 受您委托，我公司對您提供的位于市區(qū)大道號12層243.7m2商鋪 (以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價值進(jìn)行了估價。 估價目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學(xué)的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)，單位建筑面積價格為人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。 附函提供房地產(chǎn)估價報告2份。 房地產(chǎn)

10、評估有限公司(蓋章) 法定代表人：(簽章) 2006年10月15日 估價師聲明(略) 估價的假設(shè)和限制條件(略) 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托人(略) 二、估價機(jī)構(gòu)(略) 三、估價對象 (一)區(qū)位狀況(略) (二)實(shí)物狀況 (1) 建筑物實(shí)物狀況 建筑面積：243.70m2 建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 總層數(shù)及所在層數(shù)：估價對象所在建筑物數(shù)為14層，估價對象位于1、2層 總工日期：2005年9月10日 成新率：現(xiàn)狀成新為十成新 層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m 建筑物實(shí)際用途：12層為商鋪，其余為寫字樓 裝修情況：(略) 設(shè)施設(shè)備：(略) 工程質(zhì)量：(略) 維護(hù)、

11、保養(yǎng)情況：良好 大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市 物業(yè)管理狀況：(略) 綠化等其他情況：(略) (2) 土地實(shí)物狀況 土地用途：12層為商業(yè)服務(wù) 土地等級：商業(yè)級 土地開發(fā)程度：七通一平 土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止 形狀、地勢、地質(zhì)；水文狀況：(略) (三) 權(quán)益狀況 (1) 建筑物權(quán)益狀況 根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證(證號號)相關(guān)內(nèi)容，估價對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，權(quán)證上記載用途為商業(yè)服務(wù)，建筑面積共243.7m2。其中1層21.85m2，2層 121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 (2)

12、土地使用權(quán)權(quán)益狀況 根據(jù)委托人提供的國有土地使用證(證號號)相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價對象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。 (3) 他項權(quán)利狀況 據(jù)權(quán)證記載，估價對象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為銀行分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價時點(diǎn)估價對象無其他他項權(quán)利登記。據(jù)調(diào)查估價對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。 四、估價目的 為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值 五、估價時點(diǎn) 2006年10月10日 六、價值定義 本次估價結(jié)果為估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項估價假設(shè)限制條件下的公開市場價值。其中土地使用權(quán)價

13、格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月 9日下的公開市場價值。 七、估價依據(jù)(略) 八、估價原則(略) 九、估價方法 根據(jù)本次估價的特定目的，估價人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。 十、估價結(jié)果 經(jīng)過估價人員實(shí)地查勘、資料分析與計算論證，并結(jié)合市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170. 41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆

14、仟壹佰元整；按建筑面積計算，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估價人員(略) 十二、做人作業(yè)期 2006年10月10日至10月15日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 本估價報告估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。 十四、有關(guān)說明(略) 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、估價對象房地產(chǎn)狀況分析(略) 二、市場市場背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估價方法選用(略) 五、估價測算過程 (一)市場法 根據(jù)估價對象特點(diǎn)和估價人員搜集掌握的資料，分別測算一、二層商鋪的價格。 1測算1層商

15、鋪價格 估價人員在廣泛收集交易安全資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，確定估價對象的比準(zhǔn)價格。具體評估過程如下： 1.1可比實(shí)例的選取 選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表4-1。表4-1 可比實(shí)例資料表 A大廈首層商鋪B花園首層商鋪C大樓首層商鋪D估價對象首層商鋪?zhàn)浯蟮来蟮来蟮来?/p>

16、道交易日期2006年9月2006年9月2006年10月2006年10月交易情況正常正常正常正常土地使用權(quán)取得方式掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓地段等級商業(yè)級商業(yè)級商業(yè)級商業(yè)級繁華程度商業(yè)密集區(qū)一般一般商業(yè)密集區(qū)交通便捷度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)公共配套設(shè)施完備程度 較完善較完善較完善較完善建筑裝修簡裝簡裝簡裝簡裝設(shè)施設(shè)備中央空調(diào)/自動消防噴淋中央空調(diào)/自動消防噴淋中央空調(diào)/自動消防噴淋中央空調(diào)/自動消防噴淋商鋪類型 獨(dú)立商鋪獨(dú)立商鋪街角獨(dú)立商鋪獨(dú)立商鋪建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架朝向北西南南臨路狀況臨大道/混合型主干道臨大道/混合型主干道臨大道/混合型主干道臨大道/混合型主干道商鋪交易價格10500/m

17、29091/m29562/m2 1.2比較修正 (1) 交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場上正常成交的交易實(shí)例，交易價格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。 (2) 交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價時點(diǎn)相近，由于市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。 (3) 房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價對象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價對象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見表4-2。 表4-2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計算表 項目估價對象可比實(shí)例A大廈首層商鋪B花園首層商

18、鋪C大樓首層商鋪房地產(chǎn)狀況交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100100/98100/98繁華程度100/100100/97100/101交通便捷度100/100100/100100/100公共配套設(shè)施完備程度100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/100100/98100/102商鋪類型100/100100/100100/102建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100朝向100/99100/98100/100臨路狀況100/100100/10

19、0100/100商鋪交易價格10500元/m29091元/m29562元/m2可比實(shí)例修正后價格10606元/m29958元/m29285元/m2 根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計算出可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，如果如下： 利用實(shí)例A計算：為10606元/m2 利用實(shí)例B計算：為9958元/m2 利用實(shí)例C計算：為9285元/m2 從測算結(jié)果來看，3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價格，即估價對象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價格取整為9950元/m2。 2測算2層商鋪價格 估價對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)

20、轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。 市房地產(chǎn)協(xié)會對本市類似1、2層組合式商鋪價格進(jìn)行了統(tǒng)計分析，2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50%，估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格，則二層商鋪單價為： 995050%=4975(元/m2) 3測算估價對象比準(zhǔn)價格 估價對象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價對象比準(zhǔn)價格為： 121.85(9950+4975)=181.86(萬元) (二) 收益法 1估算有效毛收入 (1) 潛在毛收入 潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置

21、、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)查，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月m2)，則年潛在毛收人為： 65243.7012=190086(元) (2) 有效毛收入 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為： 有效毛收入=潛在毛收入(1-收入損失率) 空置率和租金損失率分別為10%和5%，則年有效毛收入為： 190086(1-10%)(1-5%)=162524(元) 2確定年運(yùn)營費(fèi)用 為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他項或運(yùn)營的收入，即為運(yùn)營

22、費(fèi)用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下： (1) 稅金 指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為： 162524(12%+5.85%)=29011(元) (2) 管理費(fèi)和租賃費(fèi)用 指對出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則 1625242.5%=4063(元) (3) 維修費(fèi) 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元(取值及計算過程略)。 (4) 保險費(fèi) 指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費(fèi)用。

23、估價人員經(jīng)調(diào)查，市保險行業(yè)保險收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價值的1.5。根據(jù)市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標(biāo)準(zhǔn)，估價對象建筑物重置價為2000元/m2。則保險費(fèi)為： 2000243.701.5=731(元) (5) 營費(fèi)用合計 年運(yùn)營費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元) 3確定房地產(chǎn)年凈收益 房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛一年運(yùn)營費(fèi)用=162524-38605=123919(元) 4確定報酬率 報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定，報酬率為8%(取值理由及過程略)。 5確定收益年限n 估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)

24、現(xiàn)場查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)亂頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，尚可使用年限為 58.9年。另外，根據(jù)2根據(jù)對象的國有土地使用證，土地出讓40年，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故： 未來可獲收益的年限n=58.9(年) 6計算房地產(chǎn)收益價格 V=A/Y1+1/(1+Y)n)=123919/8%1-1/(1+8%)58.9=1532338(元) 即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為153.23萬元。 六、估價結(jié)果確定 經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為了181.86萬元，收

25、益價格為153.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析舌，認(rèn) 為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的市場價值。本次評估取比準(zhǔn)價格的權(quán)重為60%，收益價格的權(quán)重為40%，則估價對象最終估價結(jié)果： 房地產(chǎn)總價=181.8660%+153.2340%=170.41(萬元) 房地產(chǎn)單價=170.4110000/243.70=6993(元/m2) 估價結(jié)論：估價對象在估價時點(diǎn)2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為了170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整：按建

26、筑面積計算，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤16、 某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m2，可租售面積8000m2，土地使用年限40年，從2002年 7月1日起計，土地面積3000m2。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元/(月m2)，正常出租率90%，大樓正常管理運(yùn)營每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價為8000元/m2，土地資本化率為6%，建筑物的資本化率為10%，業(yè)主欲投保，請評估其在2006年7月1日的保險價值。 估價計算如下： 有效毛收入=110009090%12元=10

27、692000元 總費(fèi)用=8000901220%元=1728000元 寫字樓經(jīng)營凈收益=(10692000-1728000)元=8964000元 寫字樓用地凈收益= 建筑物凈收益=(8964000-1641476)元=7322524元 建筑物價值=答案:一、問答題1、(1) 根據(jù)公開、透明的原則，由被拆遷入投票或拆遷當(dāng)事人(拆遷人或被拆遷人)抽簽決定拆遷估價機(jī)構(gòu)。 (2) 確定坼遷估價機(jī)構(gòu)后，一般由拆遷人委托評估，委托人與估價機(jī)構(gòu)簽訂拆遷估價委托合同。 (3) 估價機(jī)構(gòu)獲得委托，經(jīng)實(shí)地人戶調(diào)查、室內(nèi)作業(yè)，才能得出房屋拆遷估價報告。 2、(1)如該被拆遷人的房屋領(lǐng)有房屋所有權(quán)證，應(yīng)以其記載用途為準(zhǔn)

28、，或查閱該房屋權(quán)屬檔案。 (2) 如當(dāng)?shù)貙Ρ徊疬w房屋性質(zhì)有特別規(guī)定的，應(yīng)服從其規(guī)定按其確定的用途評估。 (3) 若拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商確定的用途評估。 (4) 如拆遷人與被拆遷人對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)據(jù)此確定該房屋用途。解析 (1)該題考核的是城市房屋拆遷估價的運(yùn)作方式以及被拆遷房屋性質(zhì)的確定問題。 (2) 首先是估價機(jī)構(gòu)應(yīng)通過合法程序接受委托，并與拆遷人簽訂拆遷估價委托合同。 (3) 其次要經(jīng)過制定計劃、入戶調(diào)查和室內(nèi)作業(yè)后才可以出具估價報告。 (4) 對于被拆遷房屋的性質(zhì)一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)，各地對被拆

29、遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估；如拆遷人與被拆遷人對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)，據(jù)此確定該房屋用途。3、從最高最佳使用原則考慮，買主的出價還偏低； 2按最高最佳使用原則評價，評估對象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因?yàn)樵u估對象裝修改造后價格可達(dá)到4000元/m2，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于3000元/m2的水平。 3合理的成交價格水平應(yīng)為： 4000元/m2-(500元/m2+3000/150元/m2)=3480元/m2。 合理的交易成交價格范圍應(yīng)在3480元/m2左右。解析

30、 (1)該題主要考核估價基本原則最高最佳使用原則的應(yīng)用。 (2) 因?yàn)樵摬惋嬮T面房目前的使用方式?jīng)]有達(dá)到最佳最高使用狀態(tài)，因而不能按其同類門面房市場價格確定其交易價格。 (3) 其合理價格范圍應(yīng)從最高最佳使用角度考慮，以重新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房價格為基礎(chǔ)，減去裝修及改造相關(guān)費(fèi)用后，才是其合理價格的范圍。4、乙估價所可以從如下五個方面說明自己給出估價結(jié)論的理由。 一是從估價目的看，當(dāng)時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價是在公開市場交易情形下達(dá)成的價格； 二是從估價時點(diǎn)看，拍賣時是2002年12月，而第二期工程在2005

31、年6月竣工后出售，時點(diǎn)不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會不同； 三是從估價對象看，當(dāng)時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響； 四是應(yīng)該說該兩期工程的售價主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個別工程的實(shí)際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價格的高低，而應(yīng)以平均的社會一般水平成本衡量； 五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價為4800元/m2，售出6棟的平均價格為4860元/m2，比較吻和，賣時只賣出20棟中的6棟，說明在當(dāng)時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求少也會導(dǎo)致成交

32、價格低，從市場方面反映了估價結(jié)果的合理性。解析 對于估價結(jié)論是否合理不能簡單地進(jìn)行價格上的比較，應(yīng)從多個角度來進(jìn)行認(rèn)識。因?yàn)楣纼r對象具有單件性的特點(diǎn)，估價結(jié)論是基于估價時點(diǎn)的條件作出的，估價結(jié)論具有一定的應(yīng)用有效期以及市場條件的劇烈變化都會限制原有估價結(jié)論的應(yīng)用。因此本題可以從估價目的、時點(diǎn)、對象、別墅開發(fā)的個別成本與客觀成本的差異、市場銷售的結(jié)果等幾個方面進(jìn)行分析。二、單項選擇題5、A解析 估價方法的選擇是必須掌握的內(nèi)容，也是每年必考的內(nèi)容之一。該題為地塊的評估，因此收益法是不適用的，而假設(shè)開發(fā)法是必選方法之一，除假設(shè)開發(fā)法外，成本法和市場法或基準(zhǔn)地價修正法也可適用。6、D解析 根據(jù)題中所給

33、出的條件和數(shù)據(jù)，價格各組成部分費(fèi)用項目明確、賬目清楚，因此選用成本法即可。將各項費(fèi)用直接累加得到6400萬元，但是土地價格中還應(yīng)包括一部分交易手續(xù)費(fèi)和投資利息等，所以應(yīng)大于6400萬元。7、D 8、C解析 此題應(yīng)采用房地分估的方法，首先地價比2004年3月上漲10%，現(xiàn)為200050%(1+10%)=1100(萬元)。建筑物價值原來為200050%=1000(萬元)，如果計算折舊應(yīng)小于 1000萬元。若該房地產(chǎn)出售，作為原公司標(biāo)志的雕塑部分應(yīng)予拆除，因此還應(yīng)扣減拆除費(fèi)用。V的取值為現(xiàn)在的地價(1100)+建筑物原來的價值(1000)折舊拆除雕塑的費(fèi)用，肯定小于2100萬元。9、B 10、B 1