房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理（共72頁(yè)）

1、PAGE PAGE 73房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)08城建營(yíng)銷(xiāo)1班王海東目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc301534718 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述 PAGEREF _Toc301534718 h 6 HYPERLINK l _Toc301534719 1.1 房地產(chǎn)的基本概念 PAGEREF _Toc301534719 h 6 HYPERLINK l _Toc301534720 1.1.1 房地產(chǎn)的概念 PAGEREF _Toc301534720 h 6 HYPERLINK l _Toc301534721 1.1.2 房地產(chǎn)商品的特性 PAGEREF _Toc3

2、01534721 h 6 HYPERLINK l _Toc301534722 1.1.3 房地產(chǎn)的分類(lèi) PAGEREF _Toc301534722 h 6 HYPERLINK l _Toc301534723 1.2 房地產(chǎn)業(yè) PAGEREF _Toc301534723 h 7 HYPERLINK l _Toc301534724 1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的概念和內(nèi)容 PAGEREF _Toc301534724 h 7 HYPERLINK l _Toc301534725 1.2.2 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 PAGEREF _Toc301534725 h 7 HYPERLINK l _Toc30

3、1534726 1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) PAGEREF _Toc301534726 h 7 HYPERLINK l _Toc301534727 1.3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念 PAGEREF _Toc301534727 h 7 HYPERLINK l _Toc301534728 1.3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型 PAGEREF _Toc301534728 h 7 HYPERLINK l _Toc301534729 1.3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 PAGEREF _Toc301534729 h 8 HYPERLINK l _Toc301534730 1.4 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) PAGEREF _Toc30153473

4、0 h 8 HYPERLINK l _Toc301534731 1.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系 PAGEREF _Toc301534731 h 9 HYPERLINK l _Toc301534732 1.6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的主要參與者 PAGEREF _Toc301534732 h 9 HYPERLINK l _Toc301534733 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境 PAGEREF _Toc301534733 h 10 HYPERLINK l _Toc301534734 2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義 PAGEREF _Toc301534734 h 10 HYPERLINK l _Toc30

5、1534735 2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成 PAGEREF _Toc301534735 h 10 HYPERLINK l _Toc301534736 2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容 PAGEREF _Toc301534736 h 11 HYPERLINK l _Toc301534737 2.3.1 宏觀環(huán)境 PAGEREF _Toc301534737 h 11 HYPERLINK l _Toc301534738 2.3.2 中觀環(huán)境 PAGEREF _Toc301534738 h 11 HYPERLINK l _Toc301534739 2.3.3 微觀環(huán)境 PAGEREF

6、 _Toc301534739 h 12 HYPERLINK l _Toc301534740 2.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法 PAGEREF _Toc301534740 h 13 HYPERLINK l _Toc301534741 2.4.1 多因素加權(quán)分析法 PAGEREF _Toc301534741 h 13 HYPERLINK l _Toc301534742 2.4.2 道氏評(píng)估法 PAGEREF _Toc301534742 h 13 HYPERLINK l _Toc301534743 2.4.3 SWOT分析法 PAGEREF _Toc301534743 h 14 HYPERLIN

7、K l _Toc301534744 3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分與市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc301534744 h 14 HYPERLINK l _Toc301534745 3.1 市場(chǎng)細(xì)分的涵義及作用 PAGEREF _Toc301534745 h 14 HYPERLINK l _Toc301534746 3.2 市場(chǎng)細(xì)分的基本變量 PAGEREF _Toc301534746 h 14 HYPERLINK l _Toc301534747 3.2.1 人口細(xì)分 PAGEREF _Toc301534747 h 14 HYPERLINK l _Toc301534748 3.2.2 家庭細(xì)分 P

8、AGEREF _Toc301534748 h 15 HYPERLINK l _Toc301534749 3.2.3 地區(qū)細(xì)分 PAGEREF _Toc301534749 h 15 HYPERLINK l _Toc301534750 3.2.4 心理細(xì)分 PAGEREF _Toc301534750 h 15 HYPERLINK l _Toc301534751 3.2.5 行為細(xì)分 PAGEREF _Toc301534751 h 15 HYPERLINK l _Toc301534752 3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的準(zhǔn)則 PAGEREF _Toc301534752 h 15 HYPERLINK l _T

9、oc301534753 3.3.1 受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則 PAGEREF _Toc301534753 h 15 HYPERLINK l _Toc301534754 3.3.2 差別化準(zhǔn)則 PAGEREF _Toc301534754 h 15 HYPERLINK l _Toc301534755 3.3.3 貫穿全局的準(zhǔn)則 PAGEREF _Toc301534755 h 15 HYPERLINK l _Toc301534756 3.4 目標(biāo)市場(chǎng)的選擇 PAGEREF _Toc301534756 h 15 HYPERLINK l _Toc301534757 3.4.1 總量分析 PAGEREF _Toc30

10、1534757 h 16 HYPERLINK l _Toc301534758 3.4.2 需求特征分析 PAGEREF _Toc301534758 h 16 HYPERLINK l _Toc301534759 3.4.3 競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 PAGEREF _Toc301534759 h 16 HYPERLINK l _Toc301534760 3.4.4 企業(yè)自身資源匹配研究 PAGEREF _Toc301534760 h 17 HYPERLINK l _Toc301534761 3.5 塑造產(chǎn)品差別化的途徑 PAGEREF _Toc301534761 h 17 HYPERLINK l _Toc3

11、01534762 3.6 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位策略 PAGEREF _Toc301534762 h 17 HYPERLINK l _Toc301534763 3.6.1 填補(bǔ)定位 PAGEREF _Toc301534763 h 17 HYPERLINK l _Toc301534764 3.6.2 避強(qiáng)定位 PAGEREF _Toc301534764 h 17 HYPERLINK l _Toc301534765 3.6.3 迎頭定位 PAGEREF _Toc301534765 h 17 HYPERLINK l _Toc301534766 3.6.4重新定位 PAGEREF _Toc301534766

12、h 18 HYPERLINK l _Toc301534767 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 PAGEREF _Toc301534767 h 18 HYPERLINK l _Toc301534768 4.1 可行性研究的概念和目的 PAGEREF _Toc301534768 h 18 HYPERLINK l _Toc301534769 4.1.1 可行性研究的概念 PAGEREF _Toc301534769 h 18 HYPERLINK l _Toc301534770 4.1.2 可行性研究的目的 PAGEREF _Toc301534770 h 18 HYPERLINK l _Toc301534

13、771 4.2 可行性研究的特點(diǎn) PAGEREF _Toc301534771 h 18 HYPERLINK l _Toc301534772 4.3 可行性研究的作用 PAGEREF _Toc301534772 h 18 HYPERLINK l _Toc301534773 4.4 可行性研究的工作階段和具體步驟 PAGEREF _Toc301534773 h 18 HYPERLINK l _Toc301534774 4.4.1 可行性研究的工作階段 PAGEREF _Toc301534774 h 18 HYPERLINK l _Toc301534775 4.4.2 可行性研究的具體步驟 PAGE

14、REF _Toc301534775 h 19 HYPERLINK l _Toc301534776 4.5 可行性研究的內(nèi)容 PAGEREF _Toc301534776 h 19 HYPERLINK l _Toc301534777 5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資 PAGEREF _Toc301534777 h 19 HYPERLINK l _Toc301534778 5.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本概念和融資方式 PAGEREF _Toc301534778 h 19 HYPERLINK l _Toc301534779 5.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本概念 PAGEREF _Toc301534779

15、h 19 HYPERLINK l _Toc301534780 5.1.2 融資方式 PAGEREF _Toc301534780 h 19 HYPERLINK l _Toc301534781 5.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源 PAGEREF _Toc301534781 h 20 HYPERLINK l _Toc301534782 5.2.1 企業(yè)自有資金 PAGEREF _Toc301534782 h 20 HYPERLINK l _Toc301534783 5.2.2 銀行貸款 PAGEREF _Toc301534783 h 20 HYPERLINK l _Toc301534784 5.2.3

16、社會(huì)集資 PAGEREF _Toc301534784 h 20 HYPERLINK l _Toc301534785 5.2.4 其它的融資方式 PAGEREF _Toc301534785 h 21 HYPERLINK l _Toc301534786 6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取 PAGEREF _Toc301534786 h 22 HYPERLINK l _Toc301534787 6.1 土地所有權(quán)和土地使用權(quán) PAGEREF _Toc301534787 h 22 HYPERLINK l _Toc301534788 6.2 土地使用權(quán)的取得方式 PAGEREF _Toc301534788 h 2

17、2 HYPERLINK l _Toc301534789 6.2.1 土地使用權(quán)出讓 PAGEREF _Toc301534789 h 22 HYPERLINK l _Toc301534790 6.2.2 土地使用權(quán)劃撥 PAGEREF _Toc301534790 h 23 HYPERLINK l _Toc301534791 6.2.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 PAGEREF _Toc301534791 h 23 HYPERLINK l _Toc301534792 6.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的征收和拆遷 PAGEREF _Toc301534792 h 24 HYPERLINK l _Toc301534793

18、6.3.1 集體土地征收 PAGEREF _Toc301534793 h 24 HYPERLINK l _Toc301534794 6.3.2 城市房屋拆遷 PAGEREF _Toc301534794 h 26 HYPERLINK l _Toc301534795 7 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc301534795 h 29 HYPERLINK l _Toc301534796 7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) PAGEREF _Toc301534796 h 29 HYPERLINK l _Toc301534797 7.1.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) PAGEREF _Toc3015

19、34797 h 29 HYPERLINK l _Toc301534798 7.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc301534798 h 30 HYPERLINK l _Toc301534799 7.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與主要內(nèi)容 PAGEREF _Toc301534799 h 30 HYPERLINK l _Toc301534800 7.2.1 指導(dǎo)思想 PAGEREF _Toc301534800 h 30 HYPERLINK l _Toc301534801 7.2.2 工作內(nèi)容 PAGEREF _Toc301534801 h 31 HYPE

20、RLINK l _Toc301534802 7.3 住宅戶型 PAGEREF _Toc301534802 h 31 HYPERLINK l _Toc301534803 7.3.1 住宅功能分區(qū)的原則 PAGEREF _Toc301534803 h 31 HYPERLINK l _Toc301534804 7.3.2 住宅功能分區(qū) PAGEREF _Toc301534804 h 31 HYPERLINK l _Toc301534805 7.3.3 住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點(diǎn) PAGEREF _Toc301534805 h 31 HYPERLINK l _Toc301534806 7.4 建筑選型 P

21、AGEREF _Toc301534806 h 31 HYPERLINK l _Toc301534807 7.4.1 建筑類(lèi)型 PAGEREF _Toc301534807 h 31 HYPERLINK l _Toc301534808 7.4.2 建筑風(fēng)格 PAGEREF _Toc301534808 h 37 HYPERLINK l _Toc301534809 7.5 居住區(qū)規(guī)劃布局 PAGEREF _Toc301534809 h 40 HYPERLINK l _Toc301534810 7.5.1 規(guī)劃布局遵循的原則 PAGEREF _Toc301534810 h 40 HYPERLINK l

22、_Toc301534811 7.5.2 常見(jiàn)的規(guī)劃布局形式 PAGEREF _Toc301534811 h 40 HYPERLINK l _Toc301534812 7.6 配套設(shè)施規(guī)劃 PAGEREF _Toc301534812 h 46 HYPERLINK l _Toc301534813 7.6.1 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 PAGEREF _Toc301534813 h 46 HYPERLINK l _Toc301534814 7.6.2 市政公用設(shè)施規(guī)劃 PAGEREF _Toc301534814 h 46 HYPERLINK l _Toc301534815 7.6.3 停車(chē)設(shè)施 PAGERE

23、F _Toc301534815 h 46 HYPERLINK l _Toc301534816 7.6.4 安全設(shè)施 PAGEREF _Toc301534816 h 46 HYPERLINK l _Toc301534817 7.6.5 戶外場(chǎng)地設(shè)施 PAGEREF _Toc301534817 h 46 HYPERLINK l _Toc301534818 7.6.6 服務(wù)管理設(shè)施 PAGEREF _Toc301534818 h 46 HYPERLINK l _Toc301534819 7.7 道路交通規(guī)劃 PAGEREF _Toc301534819 h 46 HYPERLINK l _Toc301

24、534820 7.7.1 交通組織方式 PAGEREF _Toc301534820 h 46 HYPERLINK l _Toc301534821 7.7.2 路網(wǎng)規(guī)劃原則 PAGEREF _Toc301534821 h 47 HYPERLINK l _Toc301534822 7.7.3 道路交通規(guī)劃要求 PAGEREF _Toc301534822 h 47 HYPERLINK l _Toc301534823 7.8 綠地與景觀規(guī)劃 PAGEREF _Toc301534823 h 47 HYPERLINK l _Toc301534824 7.8.1 綠地規(guī)劃 PAGEREF _Toc30153

25、4824 h 48 HYPERLINK l _Toc301534825 7.8.2 景觀規(guī)劃 PAGEREF _Toc301534825 h 48 HYPERLINK l _Toc301534826 8 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理 PAGEREF _Toc301534826 h 49 HYPERLINK l _Toc301534827 8.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建程序 PAGEREF _Toc301534827 h 49 HYPERLINK l _Toc301534828 8.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的審批內(nèi)容及程序 PAGEREF _Toc301534828 h 49 HYPERLINK l _

26、Toc301534829 8.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo) PAGEREF _Toc301534829 h 49 HYPERLINK l _Toc301534830 8.3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 PAGEREF _Toc301534830 h 49 HYPERLINK l _Toc301534831 8.3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的作用與原則 PAGEREF _Toc301534831 h 49 HYPERLINK l _Toc301534832 8.3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方式 PAGEREF _Toc301534832 h 49 HYPERLINK l _Toc3015

27、34833 8.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理 PAGEREF _Toc301534833 h 49 HYPERLINK l _Toc301534834 8.4.1 項(xiàng)目施工管理的定義 PAGEREF _Toc301534834 h 50 HYPERLINK l _Toc301534835 8.4.2 項(xiàng)目施工管理的特點(diǎn) PAGEREF _Toc301534835 h 50 HYPERLINK l _Toc301534836 8.4.2 項(xiàng)目施工管理的程序 PAGEREF _Toc301534836 h 50 HYPERLINK l _Toc301534837 9 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售 PAGE

28、REF _Toc301534837 h 50 HYPERLINK l _Toc301534838 9.1 概述 PAGEREF _Toc301534838 h 50 HYPERLINK l _Toc301534839 9.1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的特性 PAGEREF _Toc301534839 h 50 HYPERLINK l _Toc301534840 9.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程 PAGEREF _Toc301534840 h 51 HYPERLINK l _Toc301534841 9.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)注意的問(wèn)題 PAGEREF _Toc301534841 h 51 HYPE

29、RLINK l _Toc301534842 9.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 PAGEREF _Toc301534842 h 52 HYPERLINK l _Toc301534843 9.2.1 開(kāi)發(fā)商與代理商的雙贏模式 PAGEREF _Toc301534843 h 52 HYPERLINK l _Toc301534844 9.2.2 廣告策劃 PAGEREF _Toc301534844 h 53 HYPERLINK l _Toc301534845 9.2.3 樓盤(pán)形象包裝 PAGEREF _Toc301534845 h 57 HYPERLINK l _Toc301534846 9.2.4 售樓處

30、布置 PAGEREF _Toc301534846 h 60 HYPERLINK l _Toc301534847 9.2.5 樣板房設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc301534847 h 62 HYPERLINK l _Toc301534848 9.2.6 售樓書(shū)的制作 PAGEREF _Toc301534848 h 65 HYPERLINK l _Toc301534849 9.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)與價(jià)格策略 PAGEREF _Toc301534849 h 66 HYPERLINK l _Toc301534850 9.3.1 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 PAGEREF _Toc301534850 h 66

31、 HYPERLINK l _Toc301534851 9.3.2 項(xiàng)目定價(jià)之目標(biāo) PAGEREF _Toc301534851 h 66 HYPERLINK l _Toc301534852 9.3.3 項(xiàng)目定價(jià)的方法 PAGEREF _Toc301534852 h 67 HYPERLINK l _Toc301534853 9.3.4 項(xiàng)目定價(jià)的基本策略 PAGEREF _Toc301534853 h 691 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.1 房地產(chǎn)的基本概念1.1.1 房地產(chǎn)的概念 對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形

32、態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)總是固定在一個(gè)地域之內(nèi)，非經(jīng)破壞變更不能移動(dòng)其位置，因而又得名不動(dòng)產(chǎn)（real-estate）。法律意義上房地產(chǎn)本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。1.1.2 房地產(chǎn)商品的特性房地產(chǎn)商品既具有商品屬性又具有社會(huì)屬性。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)是一種特殊

33、的商品，它是由土地利用所引伸出來(lái)一群商品的代名詞，具有位置的固定性、使用的長(zhǎng)期性、供應(yīng)的有限性、生產(chǎn)的復(fù)雜性、高價(jià)值性等商品特征。房地產(chǎn)商品的特殊性還表現(xiàn)在其具有消費(fèi)品和投資品的雙重經(jīng)濟(jì)身份。如住宅可以滿足人們居住這一基本生活需要，從這個(gè)意義上講，這種住宅房地產(chǎn)就是一種消費(fèi)品。而廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓等房地產(chǎn)往往是人們基于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的的投入，即使是居住類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品，人們也可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)然后出租，或者升值后轉(zhuǎn)手出售來(lái)獲取利益，從這個(gè)意義上講，這些房地產(chǎn)屬于投資品。房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)商品交易區(qū)別于一般商品交易。一般商品交易完成后買(mǎi)方將商品、賣(mài)方將貨款各自取走，從而完成商品買(mǎi)賣(mài)。一筆房地產(chǎn)商品交易

34、是通過(guò)法定的契約或文件來(lái)保證買(mǎi)方所購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，體現(xiàn)在買(mǎi)方以法定合約的形式買(mǎi)走了房地產(chǎn)的相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。就社會(huì)性而言，房地產(chǎn)是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的必需品，它既是生產(chǎn)活動(dòng)中最基本的生產(chǎn)要素，又是社會(huì)活動(dòng)中最基本的生活資料。比如住宅就具有福利的性質(zhì)，而不僅僅是作為一種商品存在。因此，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)大都進(jìn)行較多的干預(yù)。如政府基于公共利益可以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制征用或者收買(mǎi)，政府通過(guò)規(guī)定土地的用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠化率等對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理。1.1.3 房地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)最基本的分類(lèi)方法是按其構(gòu)成分為土地和房屋兩大類(lèi)。而按不同的方法還可以對(duì)土地和房屋進(jìn)行各種分類(lèi)。 土地的分

35、類(lèi)（1）按土地的開(kāi)發(fā)程度，土地可分為：生地。生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地；毛地。毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地；熟地。熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：建筑用地：非建筑用地。（3）按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。根據(jù)我國(guó)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，城市用地分為：居住用地；公共設(shè)施用地；工業(yè)用地；倉(cāng)儲(chǔ)用地；對(duì)外交通用地；道路廣場(chǎng)用地；市政公用設(shè)施用地；綠地；特殊用地。 房屋的分類(lèi)（1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：鋼結(jié)構(gòu)房屋；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；磚混結(jié)構(gòu)房屋；磚木結(jié)構(gòu)房屋；其他結(jié)構(gòu)

36、房屋等5類(lèi)。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：住宅；工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)；商場(chǎng)和商業(yè)店鋪用房；辦公用房；賓館飯店；文體、娛樂(lè)設(shè)施；政府和公用設(shè)施用房；多功能建筑（即綜合樓）等8類(lèi)。（3）按價(jià)格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價(jià)房和優(yōu)惠價(jià)房等，這是我國(guó)特有的分類(lèi)方法。（4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。公房又分為直管公房和自管公房?jī)深?lèi)，直管公房是指由國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)直接經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有房產(chǎn)；自管公房是指由機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自行經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有或集體所有的房產(chǎn)。1.2 房地產(chǎn)業(yè)1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的

37、活動(dòng)領(lǐng)域主要包括：（1）土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；（2）房屋開(kāi)發(fā)；（3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)），包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等；（4）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資等；（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢(xún)、估價(jià)、測(cè)量、律師和公正等；（6）房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理；（7）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修保養(yǎng)、保安、綠化、衛(wèi)生等。 1.2.2 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，起著十分重要的作用：（1）住宅產(chǎn)業(yè)為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一；（2）房地產(chǎn)業(yè)

38、的發(fā)展，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件；（3）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展； （4）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提高城市居民居住水平和生活質(zhì)量。 1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 1.3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。1.3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型（1）按開(kāi)發(fā)的規(guī)模和復(fù)雜程度來(lái)劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)、成片集中開(kāi)發(fā)（后兩類(lèi)開(kāi)發(fā)也稱(chēng)綜合開(kāi)發(fā)）。（2）按開(kāi)發(fā)的地域劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為新城區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)開(kāi)發(fā)（一般也稱(chēng)為舊城改造或再開(kāi)發(fā)）。（3）

39、按開(kāi)發(fā)的階段劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)。 1.3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程可以分為四個(gè)大的階段：（1）投資決策階段主要的工作內(nèi)容是：項(xiàng)目選擇和地塊獲得。 主要的工作任務(wù)：投資項(xiàng)目尋找 開(kāi)發(fā)商根據(jù)各種渠道獲得的信息、經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)，尋找可能的投資項(xiàng)目，即擬定可能的投標(biāo)地塊。投資項(xiàng)目精選 開(kāi)發(fā)商組織內(nèi)部專(zhuān)家，對(duì)擬定選擇的投標(biāo)地塊，聯(lián)系地塊的土地規(guī)劃控標(biāo)、融資及技術(shù)等問(wèn)題，展開(kāi)關(guān)于地塊的擬建物業(yè)、規(guī)劃定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃和市場(chǎng)前景等研討，擬定可能的籌資方案，選定出若干個(gè)具有初步可行性?xún)r(jià)值的項(xiàng)目。初步可行性研究 開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性分析，要旨

40、是根據(jù)成本估算、期望利潤(rùn)和融資要求，就項(xiàng)目的投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報(bào)告。組織投標(biāo)獲得土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)商組織投標(biāo)班子，對(duì)選定的各項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，了解項(xiàng)目的特點(diǎn)、招標(biāo)地塊的特殊要求、其他投標(biāo)者的競(jìng)爭(zhēng)力和動(dòng)向，以提高中標(biāo)的概率。企業(yè)一旦決定了投標(biāo)目標(biāo)，則要根據(jù)初步可行性研究報(bào)告投資分析，確定投標(biāo)報(bào)價(jià)，編制投標(biāo)文件，競(jìng)標(biāo)獲得土地。（2）前期工作階段主要工作是項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。（3）項(xiàng)目建設(shè)階段主要工作包括通過(guò)招標(biāo)落實(shí)建筑承包商、組織施工、以及建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套、竣工驗(yàn)收等。（4）房屋租售階段主要工作是采取有效的營(yíng)銷(xiāo)手段促進(jìn)房屋

41、的租售，以盡快回收資金，保證收益。 房屋租售出去后還有一項(xiàng)重要工作即物業(yè)管理。物業(yè)管理與入住者關(guān)系密切，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)信譽(yù)又很大影響，這項(xiàng)工作已被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商所重視。1.4 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從廣義上講，就是指一切通過(guò)從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。（1）房屋經(jīng)營(yíng)；（2）城市土地經(jīng)營(yíng)； （3）城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，就是以成片集中開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是規(guī)模最大、綜合程度最高的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)方式，在資金充裕、企業(yè)管理水平先進(jìn)的條件下，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)還是對(duì)城市人

42、民政府，都是綜合效益最高的一種經(jīng)營(yíng)方式。首先，這種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)兩者來(lái)說(shuō)，都可以很大程度地降低開(kāi)發(fā)成本。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，實(shí)行成片集中開(kāi)發(fā)，可以：縮短建設(shè)周期；降低工程造價(jià)；提高勞動(dòng)生產(chǎn)率；提高整個(gè)工程質(zhì)量。對(duì)城市人民政府來(lái)說(shuō)，這種經(jīng)營(yíng)方式可以極大地緩解它們進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的開(kāi)發(fā)成本，因?yàn)橄喈?dāng)多的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本都因?yàn)橥ㄟ^(guò)納入成片集中開(kāi)發(fā)的區(qū)域而被開(kāi)發(fā)商支付，使城市人民政府可以借助開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在投入較少的條件下使整個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施水平大為提高。其次，這種經(jīng)營(yíng)方式也使兩者獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于成片集中開(kāi)發(fā)，可以迅速使城市某個(gè)區(qū)域形成基礎(chǔ)設(shè)施配套、功能齊全的生活區(qū)域，相當(dāng)于

43、那些基礎(chǔ)設(shè)施條件較差的取悅，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力大為提高，雖然支付了建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的成本，但仍可以通過(guò)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值的大幅度提升獲得更巨大的經(jīng)濟(jì)效益。而且，城市區(qū)域往往具有一定的聚集性，一旦整個(gè)區(qū)域形成了一種聚集性，就會(huì)吸引其他區(qū)域的人們來(lái)此居住、購(gòu)物或辦公，一旦這種聚集性形成，就會(huì)造成該區(qū)域的房地產(chǎn)的供不應(yīng)求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，使開(kāi)發(fā)商獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)城市人民政府來(lái)說(shuō)，成片集中開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)出來(lái)以后，也可以獲得更多經(jīng)濟(jì)利益：由于房?jī)r(jià)的上漲，可以收取更多的與房屋銷(xiāo)售密切相關(guān)的有關(guān)稅費(fèi)；由于該區(qū)域商業(yè)活動(dòng)的興旺，可以獲得更多的與商業(yè)經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)的有關(guān)稅費(fèi)；由于聚集性的體現(xiàn)，各種房地產(chǎn)

44、交易活動(dòng)增加，可以獲得更多的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)；如果之前的成片集中開(kāi)發(fā)效益明顯，可以起到示范作用，在之后的成片集中開(kāi)發(fā)土地出讓中可以獲得更高的土地出讓收入。最后，這種經(jīng)營(yíng)方式使城市的總體規(guī)劃和各項(xiàng)事業(yè)可以協(xié)調(diào)發(fā)展。成片集中開(kāi)發(fā)，便于實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的意圖，也便于城市人民政府對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督檢查。通過(guò)成片集中開(kāi)發(fā)，可以使基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和其他設(shè)施的建設(shè)配套，避免了相互不配套所導(dǎo)致的各種城市問(wèn)題。1.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩個(gè)概念是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中被廣泛運(yùn)用的兩個(gè)基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，有兩種看法：一種是從廣義的角度來(lái)看，另一種

45、是從狹義的角度來(lái)看。 從廣義的角度來(lái)看，特別是站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在本質(zhì)上是相同的。 如果從狹義的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有著如下重大的差別：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體并不完全相同；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)主體的資格要求不一樣； （4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所指向的行為對(duì)象是不同的；（5）隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的作用就會(huì)發(fā)生根本性的變化。 1.6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的主要參與者 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的主要參與者由市場(chǎng)中的買(mǎi)

46、賣(mài)雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程。（1）土地所有者或當(dāng)前的使用者 （2）開(kāi)發(fā)商（3）政府機(jī)構(gòu) 參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程中，既有制定規(guī)劃的權(quán)利，又有監(jiān)督管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。土地管理部門(mén)獲取土地使用證；城市規(guī)劃部門(mén)獲取規(guī)劃許可證；市政管理部門(mén)獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施許可證；房屋管理部門(mén)獲取銷(xiāo)售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；環(huán)保部門(mén)；文物保護(hù)部門(mén)。（4）金融機(jī)構(gòu)（5）設(shè)計(jì)單位（6）建筑承包商（7）專(zhuān)業(yè)顧問(wèn) 在不同階段聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司提供咨詢(xún)服務(wù)：建筑師；工程師：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、造價(jià)；會(huì)計(jì)師；估價(jià)師；律師。（8）消費(fèi)者或買(mǎi)家自用型

47、買(mǎi)家支付能力；投資型買(mǎi)家擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，決定了其愿意支付的價(jià)格水平。2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而言，環(huán)境就是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為為中心，并作用于該行為的所有外界事物，是開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)賴(lài)以生存和發(fā)展的各種因素的總和。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境，就是影響開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)整個(gè)過(guò)程的外部因素和條件的總和。2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成宏觀環(huán)境:是指從宏觀的角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響的基本因素，即間接影響與制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的社會(huì)力量、國(guó)家總的開(kāi)發(fā)環(huán)境。它包括國(guó)家政局的穩(wěn)定、法律的完善程度、宏觀政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、市場(chǎng)

48、條件、社會(huì)文化觀念等。 中觀環(huán)境：是指從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響的因素的總和，具體包括行業(yè)法規(guī)的完善程度、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、行業(yè)準(zhǔn)入條件、行業(yè)發(fā)展所需科技、設(shè)備、資源等。微觀環(huán)境：是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所在城市及區(qū)域?yàn)楸尘?，從自然、?jīng)濟(jì)、社會(huì)與基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面直接對(duì)具體項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響的因素的總和。如城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、城市居民購(gòu)買(mǎi)力、項(xiàng)目周邊單位分布狀況等。2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容2.3.1 宏觀環(huán)境（1）政策環(huán)境：財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策【財(cái)政政策】包括財(cái)政收入政策和財(cái)政支出。財(cái)政收入政策是通過(guò)稅率的調(diào)整來(lái)調(diào)

49、節(jié)國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人收入的分配關(guān)系。在財(cái)政收入政策方面，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督者，通過(guò)稅率的條件，影響市場(chǎng)參與者的總量和結(jié)構(gòu)，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和供求狀況。在財(cái)政支出政策方面，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，以自身的支出總量和結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量和結(jié)構(gòu)。【貨幣政策】是指中央銀行通過(guò)調(diào)整貼現(xiàn)率、調(diào)整法定準(zhǔn)備金和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)等手段，來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供給。中央銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)主要是通過(guò)利率工具，以控制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸投向和信貸規(guī)模指標(biāo)。利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響分別供應(yīng)和需求兩個(gè)方面。政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制，是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)至關(guān)重要的因素，是任何一個(gè)房地產(chǎn)

50、企業(yè)的決策者在項(xiàng)目定位之前都必須掌握的因素之一。【產(chǎn)業(yè)政策】國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有直接影響。一般來(lái)說(shuō)，政府以制定計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)投資指引目錄及其他行政干預(yù)手段來(lái)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，產(chǎn)業(yè)政策對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)具有至關(guān)重要的影響，從房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格到房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位，都受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響?！就恋卣摺客恋卣邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的影響主要表現(xiàn)在出讓土地的方式上。獲得土地的方式有協(xié)議、招標(biāo)和公開(kāi)拍賣(mài)這三種方式，不同的方式給投資土地的投資者帶來(lái)的成本不同?！咀》空摺恐饕侵竾?guó)家和政府在住房方面的投資政策和住房分配政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)有著很大的影響。（2）經(jīng)

51、濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)條件、居民經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)買(mǎi)力及貧富差異程度。（3）人口環(huán)境：人口總量、人口年齡結(jié)構(gòu)、人口性別結(jié)構(gòu)、人口戶籍結(jié)構(gòu)、人口地理分布和流向、家庭結(jié)構(gòu)（4）自然環(huán)境：包括氣候、溫度、地質(zhì)條件、水資源、降雨、自然災(zāi)害（地震、洪水、泥石流、山崩等）。（5）技術(shù)環(huán)境（6）文化環(huán)境狹義的文化是指社會(huì)的意識(shí)形態(tài)，如風(fēng)俗習(xí)慣、語(yǔ)言文字、宗教信仰、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)、教育水平等。作為意識(shí)形態(tài)的文化，是一定社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)的反映，又給予政治經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以巨大的影響。（7）社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)。（8）政治環(huán)境 包括政治體制和政權(quán)、政治局勢(shì)、政策、戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。2.3.2 中觀環(huán)境（1）我國(guó)房地產(chǎn)市

52、場(chǎng)的法制體系【有關(guān)房地產(chǎn)的法律】主要有三部：中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?！緡?guó)務(wù)院頒布的房地產(chǎn)條例】主要包括城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)【房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)】城市規(guī)模的大小決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模大小，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間，城市居民的購(gòu)買(mǎi)力水平與消費(fèi)習(xí)慣決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格水平與特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以細(xì)分為供給市場(chǎng)和需求市場(chǎng)，在環(huán)境分析過(guò)程中，想要對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確把握，就必須分別對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)供給市場(chǎng)特征的把握，

53、其實(shí)就是對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的把握，這是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的重要因素，包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額，二手房市場(chǎng)交易活躍程度，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、檔次、質(zhì)量、特點(diǎn)等。房地產(chǎn)需求市場(chǎng)主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求結(jié)構(gòu)、需求層次、購(gòu)房群體特征、消費(fèi)的主要影響因素、貸款消費(fèi)觀念等因素。（3）房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范2.3.3 微觀環(huán)境（1）區(qū)域地理位置特點(diǎn)：區(qū)域自然環(huán)境特點(diǎn)、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位、區(qū)域的社會(huì)地位、區(qū)域的交通便捷程度【區(qū)域自然環(huán)境特點(diǎn)】綠化、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、空氣污染、噪音污染、地表狀態(tài)、地塊形狀、地塊面積?！緟^(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位】區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位往往是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定的，可以從政府、企

54、業(yè)、家庭三個(gè)層次來(lái)進(jìn)行分析，包括：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)水平、購(gòu)買(mǎi)力水平、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中不同行政區(qū)域間存在的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等。區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在一定程度上決定了當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的需求。【區(qū)域的社會(huì)地位】區(qū)域的社會(huì)地位表現(xiàn)的是區(qū)域占用社會(huì)資源的能力，包括有行政地位、歷史地位、社會(huì)影響力、人才優(yōu)勢(shì)等。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市中不同的行政區(qū)域所擔(dān)負(fù)的社會(huì)作用會(huì)有所不同，在發(fā)展的過(guò)程中也有不同的側(cè)重點(diǎn)?！緟^(qū)域的交通便捷程度】交通便捷程度是指不同土地使用者之間在空間上的聯(lián)系以及為維持空間聯(lián)系所必須發(fā)生的空間移動(dòng)的成本大小。家庭作為居住用地的使用者，與工業(yè)用地或商業(yè)用地的使用者之間保持著某種空間聯(lián)系或依賴(lài)

55、性，居民必須往返于居住地和工作地點(diǎn)之間，購(gòu)物者必須前往商店并能保證購(gòu)買(mǎi)行為的實(shí)現(xiàn)。交通便捷度高的區(qū)域，必定是居住者工作、學(xué)習(xí)、購(gòu)物都十分迅速方便、發(fā)生成本較小的區(qū)域，這樣的區(qū)域，也往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)非?；钴S的區(qū)域。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃【區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略】是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的設(shè)想、思路和謀劃。它根據(jù)不同區(qū)域生產(chǎn)要素條件的分布情況和該地區(qū)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)體系中的地位和作用，對(duì)區(qū)域未來(lái)發(fā)展的目標(biāo)、方向和總體思路進(jìn)行謀劃，以達(dá)到指導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。任何一個(gè)地區(qū)，由于其自然環(huán)境、資源、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和文化、生活習(xí)慣等方面的差別，往往發(fā)展的重點(diǎn)、方向有很大的差異，因此不可能用國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)

56、略去套地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，用國(guó)家發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，去硬性規(guī)定地區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，而是要依據(jù)地域合理分工的原則，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，制定符合區(qū)域?qū)嶋H情況的總體發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略?！緟^(qū)域規(guī)劃】是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的詳細(xì)安排，它包括區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地利用、城鎮(zhèn)體系等多方面的內(nèi)容。區(qū)域規(guī)劃的主要內(nèi)容一般包括：城市發(fā)展規(guī)劃指一個(gè)或幾個(gè)中心城市及其周?chē)〕擎?zhèn)和郊縣組成的地區(qū)規(guī)劃。規(guī)劃的核心內(nèi)容是確定城市的性質(zhì)、規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)和空間布局，重點(diǎn)解決區(qū)內(nèi)各城市之間的分工協(xié)作、工業(yè)布局、老區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)、人口分布與大城市市區(qū)規(guī)?？刂?、中小城鎮(zhèn)建設(shè)及環(huán)境保護(hù)等。工業(yè)區(qū)域規(guī)劃指工業(yè)聚集形成的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)化

57、的工業(yè)區(qū)，規(guī)劃工業(yè)發(fā)展方向和布局，工業(yè)建設(shè)與農(nóng)業(yè)相協(xié)調(diào)，對(duì)外交通布局和居民區(qū)布局等。工業(yè)區(qū)的規(guī)劃中需要解決工業(yè)樞紐、工業(yè)點(diǎn)的配置、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、交通系統(tǒng)、城鎮(zhèn)和人口分布、衛(wèi)生保健等一系列問(wèn)題。資源開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃資源開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)包括水、土、森林、礦產(chǎn)等多種資源的開(kāi)發(fā)區(qū)域。這種性質(zhì)的開(kāi)發(fā)區(qū)域，一般由一種資源的開(kāi)發(fā)作為動(dòng)力，啟動(dòng)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。風(fēng)景旅游區(qū)區(qū)域規(guī)劃指旅游資源豐富且分布比較集中地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。這類(lèi)地區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)內(nèi)容是風(fēng)景旅游資源的開(kāi)發(fā)、利用與保護(hù)，旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)及對(duì)外交通聯(lián)系，解決工農(nóng)業(yè)發(fā)展與自然景觀保護(hù)之間的矛盾。農(nóng)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃指以農(nóng)產(chǎn)品與加工為主的地區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃。土地利用規(guī)劃是農(nóng)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的

58、中心內(nèi)容之一。土地利用早已不僅僅限于農(nóng)業(yè)土地利用的范疇，而是包括區(qū)域全部土地的利用問(wèn)題。合理分配土地資源，滿足各行業(yè)對(duì)土地的需求，并保證農(nóng)業(yè)的基本用地不減少，是土地利用規(guī)劃的主要任務(wù)。綜合性區(qū)域規(guī)劃是與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略直接配套的規(guī)劃，是詳細(xì)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略方案。綜合性的區(qū)域規(guī)劃一般是以行政區(qū)為單位的區(qū)域規(guī)劃。其目的在于對(duì)區(qū)域內(nèi)的資源開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)的發(fā)展、工農(nóng)林牧漁礦等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，交通運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施和商業(yè)、金融、醫(yī)療、文化等服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。綜合性的區(qū)域規(guī)劃實(shí)際包括了上述各種類(lèi)型的規(guī)劃。但由于各地的環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與管理體制不同，規(guī)劃要求不一，因此綜合性區(qū)域規(guī)劃的范圍與研究的深度，各地有很大的差別

59、。（3）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與中觀環(huán)境的房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不同，應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的具體區(qū)域?yàn)楸尘?，集中在以下四個(gè)方面：區(qū)域居民及分布特點(diǎn)；區(qū)域居民的職業(yè)分布、收入水平與購(gòu)買(mǎi)力；區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及相關(guān)影響因素。共同構(gòu)成區(qū)域房地產(chǎn)需求市場(chǎng)環(huán)境因素，構(gòu)成了區(qū)域房地產(chǎn)供給市場(chǎng)環(huán)境因素。2.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法2.4.1 多因素加權(quán)分析法此類(lèi)方法一般可運(yùn)用于進(jìn)行項(xiàng)目選址，決策者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境中關(guān)鍵因素按宏觀、中觀和微觀三個(gè)層次整理排序并加權(quán)、評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果來(lái)選擇是否對(duì)該國(guó)、該城市、該區(qū)域進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.4.2 道氏評(píng)估法第一步，評(píng)

60、估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的各個(gè)因素； 第二步，評(píng)估引起變化的各個(gè)主要壓力因素； 第三步，在前述兩步的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出8-10個(gè)能獲得成功的關(guān)鍵因素；第四步，在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，提出四套項(xiàng)目預(yù)測(cè)方案。第一套是根據(jù)未來(lái)7年各關(guān)鍵因素最可能的變化而提出的預(yù)測(cè)方案；第二套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好而提出的樂(lè)觀預(yù)測(cè)方案；第三套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的差而提出的悲觀預(yù)測(cè)方案；第四套是各關(guān)鍵因素變化最壞、可能導(dǎo)致公司遭難的預(yù)測(cè)方案。在各預(yù)測(cè)方案提出之后，請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)各方案可能出現(xiàn)的概率進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而作為決策的參考。2.4.3 SWOT分析法又稱(chēng)十字圖表型分析法，是