中國房地產(chǎn)市場趨勢研究概述

1、WORD34/342008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報(bào)告易居中國易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部出品課題組組長:易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 紅旭總體來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的形態(tài)。從去年年底開始,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開始回落。從區(qū)域上看,以、為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。通過分區(qū)域研究,我們發(fā)現(xiàn):東部地區(qū)深度調(diào)整。其中珠三角地區(qū):全國房價(jià)“重災(zāi)區(qū)”,今年以來,房價(jià)已下跌20-40%;長三角地區(qū):今年以來,成交量巨量萎縮,第三季度出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn);環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,下跌空間較大,波瀾不驚。

2、中部地區(qū)成交量明顯下降,房價(jià)開始小幅下跌,形勢比較嚴(yán)峻。西部地區(qū)成交量下降20-40%,房價(jià)比較穩(wěn)定,下跌空間不大。低迷市場中,依然有四類樓盤實(shí)現(xiàn)熱銷。我們歸納如下:第一類,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤,比如恒大、萬科、富力等。第二類,超小戶型單身公寓。第三類,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。第四類,綜合類特色產(chǎn)品,比如萬達(dá)開發(fā)的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢非常不樂觀。我們認(rèn)為:2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑,估計(jì)萎縮3-4成,但由于全國房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價(jià)同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性

3、較大（預(yù)計(jì)與2006年4.4%的漲幅相近）。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。今年9月以來,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴,并迅速波與全球。在此國際背景下,國經(jīng)濟(jì)亦不容樂觀,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑,45天連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見。11月中央力度空前出臺的“4萬億投資計(jì)劃”,吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號角。在國外經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀的情況下,我國樓市走向更加引人關(guān)注。今年以來,多數(shù)城市房屋成

4、交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開始,房價(jià)亦開始下跌。針對這種情況,從5月份開始,、等18個(gè)城市紛起救市,而財(cái)政部和央行亦在10月22日出臺相關(guān)救市措施。那么,目前我國房地產(chǎn)市場形勢到底如何,未來一段時(shí)間又會(huì)走向何方,為此,易居房地產(chǎn)研究院研究部特意成立了課題組,依托易居中國CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的信息和數(shù)據(jù),對此進(jìn)行了全面、深入、與時(shí)的研究。一、全國房地產(chǎn)市場總體形勢不容樂觀從去年年底開始,中國 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,隨之房地產(chǎn)價(jià)格也開始回落。從區(qū)域上講,以、為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,

5、接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整?？傮w來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的形態(tài)。接下來主要從國家統(tǒng)計(jì)局的兩個(gè)指標(biāo)來分析全國房地產(chǎn)市場的狀況。第一個(gè)指標(biāo)是“國房景氣指數(shù)”,它反應(yīng)的是行業(yè)景氣度,尤其體現(xiàn)開發(fā)商對于市場的預(yù)期和投資意愿。由下圖可知,2007年11月達(dá)到高點(diǎn),其后一路下滑,今年10月份為99.68,比9月份回落1.47點(diǎn),比去年同期回落6.06點(diǎn),步入不景氣區(qū)間。前三季度,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元,同比增長26.5%,相比2007年31.8%的增幅,明顯回落。住宅完成投資15508億元,增長28.7%。其中,經(jīng)濟(jì)適用住房投資638億元,增長19.9%,說明很多地政府依然沒有

6、開足馬力推進(jìn)住房保障建設(shè)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.79億平方米,同比下降1.6%。前三季度,全國房屋施工面積24.04億平方米,增長20.3%,比2007年的21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面積19.07億平方米,增長21.2%;辦公樓施工面積8150萬平方米,增長8.3%,比2007年的12.5%明顯回落;商業(yè)營業(yè)用房施工面積25026萬平方米,增長12%。截止到9月末,全國商品房空置面積為1.3億平方米,同比增長10.2%。其中,空置商品住宅6641萬平方米,增長14.1%。這是非常值得擔(dān)心的一個(gè)指標(biāo),空置房面積的明顯增長,意味著滯銷房屋增加,企業(yè)資金回籠影響較大。第二個(gè)重

7、要指標(biāo)是全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)。由于我國的房地產(chǎn)銷售均價(jià)與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大,不能較好地反映房價(jià)短期演變軌跡。而拿這一房價(jià)指數(shù)做分析,更能反映房價(jià)真實(shí)走勢。分析上圖可知,以月度房價(jià)同比漲幅來看,2008年1月達(dá)到高點(diǎn),同比去年1月增長11.3%,其后增幅加速遞減,今年10月已降至1.6%,預(yù)計(jì)11月或12月份,將由正增長變?yōu)樨?fù)增長。由于同比的時(shí)間跨度是一年,并不能反映近況,相較而言,月度房價(jià)環(huán)比增長情況更能說明近期走勢,環(huán)比增幅的高點(diǎn)出現(xiàn)在去年9月,其后遞減,直至今年8月份首次由正增長變?yōu)樨?fù)增長,價(jià)格拐點(diǎn)正式出現(xiàn),也即全國房價(jià)正式開始下跌,9月份繼續(xù)下滑,這一下跌態(tài)勢將會(huì)持續(xù)到明

8、年下半年,甚至2010年。二、全國一二三線城市形勢有所差異,但皆有比較明顯的下跌接下來,分析一下全國主要區(qū)域 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場的情況,為了研究的方便性,在此把城市分為三類,一線城市、二線城市和三線城市。根據(jù)易居 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)研究院CRIC中國 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù),在30多個(gè)大中城市中,半數(shù)以上城市9月成交量較8月出現(xiàn)了不同程度的反彈,但反彈力度普遍較小。而另一半城市成交量不升反跌,成交繼續(xù)萎縮。整體來看,絕大部分城市遭

9、遇了近幾年來最冷的“金九”,市場低迷程度可見一斑。價(jià)格表現(xiàn)方面,全國大部分城市房價(jià)均出現(xiàn)了下滑的跡象,打折優(yōu)惠幅度有所增大。華南區(qū)域各城市更出現(xiàn)了新一輪的降價(jià)浪潮,在前期價(jià)格已下跌較大幅度的背景下,9月很多樓盤再次祭起降價(jià)大旗,優(yōu)惠幅度均在10%左右。1、一線城市成交量萎縮五成，房價(jià)繼續(xù)下跌從商品住宅供應(yīng)量上分析,除略降之外,、 、今年前三季度供應(yīng)量皆有明顯增長。尤其是9月份,一線城市供應(yīng)量均出現(xiàn)了大幅的上升,、供應(yīng)量環(huán)比增長明顯,增長幅度較大,同比增加了123.57%。但成交情況非常不理想,前三季度一線城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9月、等城市成交量出現(xiàn)了回暖跡象,主要是前期價(jià)格下降明

10、顯,但、兩城市成交仍處于極度低迷,與去年同期相比成交量嚴(yán)重萎縮。從價(jià)格上分析,一線城市房價(jià)繼續(xù)下跌。二手房價(jià)格指數(shù)8月份首次由漲變跌,9月份商品住宅價(jià)格下滑跡象明顯,全月共有50多個(gè)樓盤有新增推案上市,紛紛采取了平開或低開的策略,并有一定的優(yōu)惠折扣。房價(jià)下跌勢頭明顯,樓盤打折力度再度擴(kuò)大。和延續(xù)了降價(jià)的勢頭,新上市的大部分項(xiàng)目優(yōu)惠幅度在原有基礎(chǔ)上再增加5-10。2、二線城市:成交量降幅較大,房價(jià)穩(wěn)中有降從商品住宅供應(yīng)量分析,前三季度和9月份大部分二線城市商品住宅市場新增供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上漲。但成交量卻比較低迷,大部分城市成交量同比去年降五成左右,絕大部分是東部城市;少數(shù)城市降幅稍小,比如

11、、部分中西部城市。而9月份,成交表現(xiàn)相當(dāng)不容樂觀,大部分城市成交量僅為去年同期二三成水平,、等城市同比下降幅度均超過了70%,、等城市同比降幅均在80%左右。從成交價(jià)格分析,9月份,大部分二線城市價(jià)格松動(dòng)更為明顯,部分城市降價(jià)幅度再度擴(kuò)大,房價(jià)下跌趨勢較為明顯。華東除仍能保持價(jià)格一定的穩(wěn)定外,其他二線城市基本都已進(jìn)入價(jià)格下降通道,尤以下調(diào)趨勢最為明顯。華北區(qū)域大部分二線城市目前房價(jià)相對仍保持平穩(wěn),但降價(jià)趨勢已經(jīng)較為明了。華南出現(xiàn)了新一輪降價(jià)的風(fēng)潮。中西部除等個(gè)別城市房價(jià)仍較為堅(jiān)挺外,、等城市房價(jià)繼續(xù)下跌,特別是在恒大、萬科、中海等品牌開發(fā)企業(yè)大幅下調(diào)價(jià)格的帶動(dòng)下,周邊項(xiàng)目開始跟進(jìn),導(dǎo)致各城市房

12、價(jià)下跌幅度明顯加大。3、三線城市:市場成交繼續(xù)低迷 在經(jīng)歷了連續(xù)兩個(gè)月成交持續(xù)走低之后,大部分三線城市在9月份并未能迎來銷售大幅反彈。在易居中國跟蹤的11個(gè)城市中,有6個(gè)城市成交量出現(xiàn)小幅反彈,而其他5個(gè)城市成交量繼續(xù)下滑。、等城市環(huán)比下滑幅度超過20%,市場低迷程度進(jìn)一步加重。、等城市本月房價(jià)仍保持了相對的穩(wěn)定,但開發(fā)商硬扛價(jià)格的結(jié)果是成交量萎縮,在臨近年底還款高峰的壓力下,預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月這些城市房價(jià)下調(diào)。三、東部地區(qū)深度調(diào)整,中部地區(qū)情況分化,西部地區(qū)下調(diào)空間不大1、東部地區(qū):主要城市成交量下降40-70%,房價(jià)明顯下降（1）珠三角地區(qū):全國房價(jià)“重災(zāi)區(qū)”,今年以來,房價(jià)已下跌20-40

13、%珠三角是我國 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場發(fā)展較成熟的區(qū)域之一,2007年以、為代表的珠三角城市群, HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展期后,又率先進(jìn)入調(diào)整的態(tài)勢。由于國外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化,珠三角以出口導(dǎo)向?yàn)橹黧w的制造業(yè)正經(jīng)歷著歷史上最大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整,導(dǎo)致中小企業(yè)大量倒閉和外遷,勞動(dòng)就業(yè)開始出現(xiàn)下滑,直接影響到該區(qū)域的 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場。2007年珠三角區(qū)樓市幾經(jīng)曲折,經(jīng)歷了從沸點(diǎn)到冰點(diǎn)的轉(zhuǎn)變。上半年去化良好,基本上項(xiàng)目開盤即獲得較高

14、的去化,購房者追漲,開發(fā)商惜售,土地競價(jià)踴躍。從四季度開始,成交力度開始走弱,成交量逐月下降。年底受宏觀調(diào)控影響,開發(fā)商資金壓力加大,出于快速回籠資金的目的,主要城市住宅市場出現(xiàn)供應(yīng)放量現(xiàn)象。全年珠三角區(qū)域商品住宅價(jià)格呈穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢,年底開始走弱。2007年房地產(chǎn)市場熱潮推動(dòng)土地市場的火爆,珠三角區(qū)域土地價(jià)格上漲迅猛,頻頻出現(xiàn)地價(jià)標(biāo)王和搶地現(xiàn)象,土地價(jià)格在房地產(chǎn)商品價(jià)格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大,并呈現(xiàn)加速提升趨勢。但到年末,受國家政策調(diào)控和樓市成交量萎縮等原因影響,土地流標(biāo)現(xiàn)象屢次上演。2008年以來,珠三角樓市處于調(diào)整期,降價(jià)或打折促銷現(xiàn)象普遍,觀望氛圍較濃。供應(yīng)量明顯下降,住宅市場成交量也大幅

15、萎縮。降價(jià)措施也由暗降轉(zhuǎn)為明降。商品住宅成交量小幅微升,但購房者持幣觀望情緒依舊濃厚,市場以剛性需求消費(fèi)者為主,低總價(jià)、經(jīng)濟(jì)型的中小戶型單位消化最快。土地市場反應(yīng)冷淡,開發(fā)商進(jìn)入觀望狀態(tài),拿地變得謹(jǐn)慎,招拍掛土地出讓價(jià)格也漸趨理性,土地市場流標(biāo)現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)。典型城市分析:樓市,房價(jià)第三波下跌開始價(jià)格在波動(dòng)中下跌。商品住宅房價(jià)從去年1月開始上漲,直至去年10月到達(dá)17350元?dú)v史高點(diǎn),其后開始下跌,但直到今年2月,這四個(gè)月的房價(jià)跌幅較小且穩(wěn)定,這是房價(jià)調(diào)整的第一個(gè)階段。從今年3月開始,至5月,跌幅加大,與之同時(shí),成交量上升,在市場可能出現(xiàn)回暖的假象刺激下,6、7兩月房價(jià)重新上漲,可稱之為“回光返

16、照”。這是房價(jià)調(diào)整的第二個(gè)階段,市場博弈非常激烈。接下來是第三個(gè)階段,買方占據(jù)絕對優(yōu)勢,賣方放棄頑抗,從8月開始,持續(xù)下跌。第三波下跌持續(xù)的時(shí)間將長于前兩波的3-4個(gè)月,但波幅會(huì)減小,最終變成中期的盤整加陰跌。相比去年1月的10872元的成交單價(jià),去年10月漲幅為60%,今年9月均價(jià)為11824,較去年10月下跌37%。再向下調(diào)整10-20%,應(yīng)趨于合理,但也不排除非理性殺跌現(xiàn)象的出現(xiàn)。當(dāng)然,我們也應(yīng)考慮到月度成交均價(jià)背后還有成交結(jié)構(gòu)變化的原因,但這并不妨礙我們作方向性的研判。相比其它城市,本輪調(diào)整啟動(dòng)最早,房價(jià)跌幅最大,距離市場底部也最近。對市場而言,供求關(guān)系尤其值得注意,因?yàn)閺娜ツ?月開始

17、就變成了供大于求,這一時(shí)間點(diǎn)要比多數(shù)城市提前了好幾個(gè)月,而且至今沒有任何一月能夠?qū)崿F(xiàn)“咸魚翻身”。而且,是屬于嚴(yán)重供大于求,自去年10月開始,幾乎每個(gè)月的供應(yīng)量都是成交量的兩倍以上。這除了反映了市場的低迷外,還留下了頗為嚴(yán)重的后遺癥:形成了較大規(guī)模的空置量。（2）長三角地區(qū):今年以來,成交量巨量萎縮,第三季度出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)近年來以為代表的長三角 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場總體顯示出平穩(wěn)發(fā)展的勢頭,市場交易價(jià)格互相支撐。2007年二季度開始,各主要城市增量房、存量房交易量和房價(jià)經(jīng)歷了井噴式的上升行情,凸顯了該地區(qū)剛性需求的強(qiáng)大能量。隨著9月份關(guān)于第二套

18、房貸款規(guī)定的政府宏觀調(diào)控政策出臺,四季度長三角地區(qū)的各個(gè)城市相繼進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整階段。全年由于前期房價(jià)的飛速上漲,支撐房價(jià)始終在高位運(yùn)行。同期長三角地區(qū)的土地市場供應(yīng)量明顯萎縮,最大下降幅度將近70%左右。低量的土地交易在大部分時(shí)間卻呈現(xiàn)一派火熱的景象,地價(jià)高速上漲,地王不斷涌現(xiàn),演繹了一幕“面粉貴過面包”的地價(jià)神話。從年底開始土地市場受 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)二級市場大幅調(diào)整的影響,成交遇冷。許多土地以底價(jià)或是低價(jià)成交,跌破業(yè)預(yù)計(jì)。2008年以來,由于觀望氣氛濃郁,市場呈現(xiàn)商品房交易量大幅萎縮而房價(jià)依然穩(wěn)定的局面。成交量與去年同期相比,下降幅度在5

19、0%左右,整體市場的成交不暢。新開工面積、在建面積和竣工面積呈現(xiàn)萎縮狀態(tài),從而導(dǎo)致商品房屋市場供應(yīng)增長乏力。3月份市場出現(xiàn)回暖跡象,但缺少后期支持,市場依舊未能走出陰影。開發(fā)商對于市場的信心正在接受嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在進(jìn)入6月以后,長三角地區(qū)的樓盤開始出現(xiàn)打折現(xiàn)象,但是打折幅度較小,市場反應(yīng)冷淡。價(jià)格穩(wěn)定的重要因素是同期長三角區(qū)域土地供應(yīng)總體延續(xù)多年下降。受政府宏觀調(diào)控的影響,土地供應(yīng)特別是住宅土地的供應(yīng)不斷萎縮。樓市持續(xù)低迷迫使開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎,導(dǎo)致大部分土地都以底價(jià)成交,部分土地流標(biāo)。就目前來看,市場上依舊存在大量的剛性需求,但是,市場要走出低迷還需要一段時(shí)間,對于購房者市場信心的建立將是未來

20、 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵。典型城市分析:樓市,房價(jià)再跌二成或觸底從價(jià)格上分析, 從07年1月,商品住宅價(jià)格穩(wěn)定上漲,一直到今年6月達(dá)到最高點(diǎn):17116元,其后有所下跌,但依然處于高位盤整,9月份為13248元,由于今年5-7月房價(jià)波幅較大,我們?nèi)∑渚?大約是15700元,那么比去年1月的9528元已上漲65%。這一漲幅比40%和60%的漲幅都高出一些。當(dāng)然,房價(jià)下跌的時(shí)間也比二者滯后了幾個(gè)月。（3）環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,將下跌空間較大,波瀾不驚環(huán)渤海 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場最大特

21、點(diǎn)是區(qū)域部各城市呈現(xiàn)較大差異化。全國樓市繁榮加上奧運(yùn)效應(yīng),使市場供應(yīng)量和房價(jià)上漲幅度,在2007年和2008年上半年都位居全國前列,相比之下則表現(xiàn)為具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿秃蟀l(fā)優(yōu)勢。 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場是省甚至東北地區(qū)的領(lǐng)頭羊。 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)則是省市場的風(fēng)向標(biāo)。目前,環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在受到嚴(yán)重考驗(yàn)。環(huán)渤海房地產(chǎn)市場的另一特點(diǎn)是發(fā)展空間巨大,前景樂觀。其中主要的因素是國家改革和發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)已從上世紀(jì)八十年代的珠三角（、為代表的特區(qū)開發(fā)）、九十年代的長三角（浦東為代表的新區(qū)開發(fā)）,轉(zhuǎn)

22、入到環(huán)渤海地區(qū)（濱海為代表的新區(qū)開發(fā)）。、和都已是或?qū)⑹峭鈦矸康禺a(chǎn)投資者和購買者占重大比重的城市,本地市場跨區(qū)域化。2007年環(huán)渤海地區(qū)所依托的省、省和省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持快速增長,分別上漲約31、28和47。三省的商品房銷售面積的漲幅均大于竣工面積的漲幅,呈現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求的態(tài)勢。環(huán)渤海地區(qū)各城市在奧運(yùn)等因素推動(dòng)下,市場成交量大幅度上揚(yáng)。伴隨著成交量,環(huán)渤海地區(qū)的房價(jià)也經(jīng)歷一輪高漲,市場發(fā)展偏熱。年末各城市紛紛步入調(diào)整期,成交量萎縮,房價(jià)漲幅放緩,個(gè)別城市房價(jià)出現(xiàn)一定程度的回調(diào),市場逐漸轉(zhuǎn)向理性化發(fā)展,客戶購房也趨于理性。2008年以來,環(huán)渤海地區(qū)各城市市場持續(xù)了觀望,市場成交冷淡,二季度

23、則出現(xiàn)了分化現(xiàn)象,多數(shù)城市市場依舊低迷。環(huán)渤海地區(qū)多數(shù)城市的土地市場成交平淡,大多以底價(jià)成交。對于總價(jià)高、位置較差的地塊開發(fā)商紛紛持保留態(tài)度。在市場交易低迷的情況下,開發(fā)商拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。典型城市分析:樓市,房價(jià)下調(diào)空間較大第一,房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。從去年1月到今年8月,商品住宅價(jià)格穩(wěn)定上漲,其間偶有小幅波動(dòng)。單從成交均價(jià)上看,8月極有可能成為近幾年的月底最高點(diǎn),14070元的價(jià)格,相比去年1月的10034元,漲幅為40%。9月開始下跌,環(huán)比8月下跌10.04%,之所以出現(xiàn)這種大幅下跌,既有打折促銷成風(fēng)的原因,也有中低檔房源占比增加的因素。以目前價(jià)格和房價(jià)收入比觀察（根據(jù)筆者所做專題研究報(bào)告,2007

24、年底房價(jià)收入比超過13.67倍,全國最高）,而且今年房價(jià)前8個(gè)月又有,房價(jià)泡沫相當(dāng)明顯,我們認(rèn)為下跌到去年初的水平,也即在8月基礎(chǔ)上跌去三到四成才會(huì)比較合理。第二,供求情況很槽糕。從圖中可以看出,今年前三季度商品住宅供應(yīng)量比去年同期多出15%,九月出現(xiàn)暴增的原因,與奧運(yùn)影響下8月緩?fù)票P有關(guān),也與 “金九”旺季的預(yù)期有關(guān)。從成交量分析,今年前三季度同比去年劇降43%。今年6月是個(gè)小的分水嶺,成交量與去年同期相近,之前幾個(gè)月遞增,之后遞減,反應(yīng)出進(jìn)入第三季度后,市場預(yù)期迅速惡化。9月供求比為1:0.2,基本上在全國都可稱得上最槽糕。第三,少數(shù)名盤銷售較好。市場低迷期,知名企業(yè)的知名大盤賣得較好,市

25、場集中度進(jìn)一步提高。富力又一城、 HYPERLINK :/ soufun /house/1010134783.htm t _blank 萬科四季花城、中海城、富力桃園這四個(gè)樓盤均屬于性價(jià)比較高的品牌大盤,富力地產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目還蟬聯(lián)兩個(gè)月的成交排行榜。比如, HYPERLINK :/ soufun /house/1010134783.htm t _blank 萬科四季花城三期7800元/平方米的價(jià)格,性價(jià)比相當(dāng)高。市場激爭對中小企業(yè)非常不利,他們只有以比名企名盤更大的價(jià)格折扣,才有可能從“僧多粥少”的弱市場中混口救命飯。9月價(jià)格比去年1月上漲40%,比5-7月高點(diǎn)跌16%。按照我們以前關(guān)于房價(jià)收入

26、比的測算,房價(jià)應(yīng)在2007年的基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右,但今年以來,即使拿9月均價(jià)與去年12月的11714元相比,又上漲了13%。這就意味著,在9月的價(jià)格基礎(chǔ)上,房價(jià)需要回調(diào)20%左右,才能會(huì)趨于比較合理的位置。按目前情況,由于前三季度基本上是上漲的,房價(jià)2008年同比2007年還會(huì)有一定的漲幅。但2009年同比2008年,房價(jià)一定是下跌的。從成交量上分析,去年12月開始,商品住宅開始由供不應(yīng)求逆轉(zhuǎn)為供大于求,時(shí)間點(diǎn)基本與相近,但其后數(shù)月,其供求失衡的程度遠(yuǎn)好于,稍好于,直到9月份,才出現(xiàn)嚴(yán)重失衡,供求比為1:0.45。這也就是為何筆者相較前二者,更看好樓市的原因。與相比,今年的房價(jià)完全可稱得上“

27、負(fù)隅頑抗”,但與情況類似,第三季度終于出現(xiàn)拐點(diǎn),二手房指數(shù)表現(xiàn)更為明顯。2001-2006年,六年時(shí)間的二手房指數(shù)共上漲了60%多點(diǎn),可07至08年上半年,卻大漲了近50%,明顯非理性飆升。我們預(yù)計(jì),要從2400點(diǎn)高點(diǎn)降至1800-2000點(diǎn)上下才會(huì)合理,降幅為20%左右。從今年8月開始,二手房指數(shù)環(huán)比已開始下跌。2、中部地區(qū):成交量明顯下降,房價(jià)開始小幅下跌2007年在全國樓市總體快速增長的情況下,中部六省即、也保持了較大增幅。 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅都在30%以上,高于東部地區(qū);土地購置面積除略微出現(xiàn)負(fù)增長外,其它省份皆保持適中增長

28、;施工面積平均增幅都超過20%,與東部和西部地區(qū)類似;竣工面積除同比減少之外都是正增長;銷售面積平均增幅為30%左右,高于東部地區(qū),說明該區(qū)域市場成交活躍;價(jià)格上漲幅度在10-20%之間,水平中等偏快,但房價(jià)增幅低于東部地區(qū)。2008年以來,隨著全國 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)整體性下調(diào),以與國外宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑,東部地區(qū)也和全國其他地區(qū)出現(xiàn)同步調(diào)整。但鑒于中部地區(qū)基本上不存在 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)泡沫,而且以自住需求為主導(dǎo),因此市場下調(diào)的空間并不大。但是,城市之間出現(xiàn)分化,今年以來市場下滑幅度較

29、大,尤其是供大于求情況非常突出;而、等城市的市場雖然也出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢,但相對表現(xiàn)較為穩(wěn)定。典型城市分析:樓市,大幅調(diào)整勢不可免作為中部崛起的重要城市群,去年至今年上半年,樓市經(jīng)歷了一波快速增長。尤其是去年大“1+8”大城市圈獲批“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”,標(biāo)志著被列入國家戰(zhàn)略,將成中國經(jīng)濟(jì)新的增長極。在此利好推動(dòng)下,東部地區(qū)的一些投資客去年進(jìn)入樓市,對于推高房價(jià)起到推波助瀾的作用。但目前,樓市的形勢卻非常嚴(yán)峻。從供應(yīng)量分析,今年前三季度同比去前三季度略降2%,但成交量卻劇降63%,這一降幅在全國一二線城市中,屬于最大的,由此可見市場低迷的程度。不可避免,出現(xiàn)了嚴(yán)重的

30、供大于求的情況,今年5-9月,連續(xù)5月個(gè)成交量只有新增供應(yīng)量的三分之一左右。這一懸殊基本上可稱上全國第一。如果僅以供求關(guān)系衡量,那么就全國圍看,樓市危機(jī)四伏。但從價(jià)格上觀察,目前房價(jià)尚未大跌,所以樓市尚未全面“潰堤”。2007年3月商品住宅價(jià)格為3867元,其后一直上漲,到2007年11到達(dá)一個(gè)次高點(diǎn),之后全國樓市調(diào)整的影響下開始下調(diào)和盤整,今天春天有所回暖,價(jià)格重新上漲,直到2008年5月,達(dá)到最高點(diǎn)5791元,相比去年3月,漲幅為50%。在全國大中城市中,漲幅較高。之后持續(xù)下跌,9月商品住宅價(jià)格為4673元,比5月最高點(diǎn)下跌19%。以2007年全年房價(jià)數(shù)據(jù)衡量,與東部一線城市相比,的房價(jià)收

31、入比并不算高,接近9倍,稍有泡沫。按今年以來漲幅,房價(jià)還需下跌二成左右。但讓人恐怖的是,供遠(yuǎn)大于求,而開發(fā)商似乎并未充分意識到其嚴(yán)重后果,尚未全面降價(jià),只有光谷區(qū)域拉開價(jià)格戰(zhàn)的序幕。也即說,在嚴(yán)重的滯銷壓力下,樓市很有可能迎來一波快速的價(jià)格下跌,而且將會(huì)以非理性殺跌做為結(jié)局。政府和企業(yè)必須充分意識到這一點(diǎn)的危害性。從政府角度看,應(yīng)出臺更多、更有力度的救市措施,應(yīng)該犧牲更多稅費(fèi)等政府收益,來剌激有效需求,同時(shí)要適當(dāng)維護(hù)市場秩序,避免出現(xiàn)崩盤和地產(chǎn)商之間的惡性競爭。本來房價(jià)泡沫并不大,但鬧到最后極有可能不僅使泡沫消失,連泡沫下面的水也會(huì)流掉。從企業(yè)角度看,降價(jià)回籠資金是關(guān)鍵,否則越等待越危險(xiǎn)。3、

32、西部地區(qū):成交量下降20-40%,房價(jià)比較穩(wěn)定,下跌空間不大西部地區(qū)整體上較中東部地區(qū)的發(fā)展水平有一定的差距,正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的提速期, HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)初步上升階段。2007年西部地區(qū)12個(gè)省、市、自治區(qū)的 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)投資加大, HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)力度增強(qiáng),施工面積、新開工面積、竣工面積和銷售面積等各項(xiàng)指標(biāo)的增長幅度均超過其他區(qū)域的城市,總體上表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。2007年西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額達(dá)4865.2

33、億元,同比增長40%。集中體現(xiàn)在新開工面積和施工面積的大幅增加,分別較去年增長25%和26%,表現(xiàn)出強(qiáng)勁的后續(xù)動(dòng)力。前三季度,西部各大城市土地市場成交都比較火爆,地王頻出,開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q,土地購置面積為11044.6萬平方米,同比增長了12%;土地開發(fā)面積則大幅增加,達(dá)到6611.8萬平方米,同比增長了34%。除、和有所下降外,其余各省市均為同比增加。西部地區(qū)的銷售市場活躍,量價(jià)齊增。2007年西部地區(qū)商品房銷售面積達(dá)19261萬平方米,同比增長32%,除下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。旺盛的需求映襯出供應(yīng)稍顯不足,這也一定程度上引致了價(jià)格的上揚(yáng)。西部各省市區(qū)商品房均價(jià)較去年都有不

34、同程度的提升,尤其是、蒙和四省市區(qū)漲幅均在20%以上。2008年以來,西部各省市土地市場受調(diào)控影響,開發(fā)商資金鏈都比較緊,成交相對冷清。拿地企業(yè)都以本地中小企業(yè)為主,個(gè)別城市甚至出現(xiàn)了較高的土地流標(biāo)率,且地塊也基本都以底價(jià)成交;區(qū)域各大城市商品房供應(yīng)量走勢基本一致,即一季度供應(yīng)量大幅下滑,二季度供應(yīng)量雖有回升,但仍達(dá)不到去年的水平;成交均價(jià)西部各大城市走勢基本一致,歷月成交均價(jià)呈小幅波動(dòng)振蕩。典型城市分析:樓市,暴風(fēng)雨中的稀有“港灣”與相似,且比更早地年被列入國家戰(zhàn)略,2007年被批為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。但這一重大利好并未推動(dòng)樓市飆升,至少效果沒有濱海新區(qū)那么明顯。2008年5月,

35、樓市受到汶川震的負(fù)面影響,值得關(guān)注的是,目前樓市的形態(tài)要明顯好于其它一二線城市。這反映出西部城市的房價(jià)泡沫不大,自住需求可持續(xù)較好,堪稱全國樓市暴風(fēng)雨中的一個(gè)難能可貴的小小港灣。雖然也受到影響,但風(fēng)浪遠(yuǎn)小于諸多城市。從成交量上分析,今年前三季度商品房成交量同比去年減少四成左右,這與全國諸多城市相似,但與全國絕大部分城市不同的是,繼去年明顯的供不應(yīng)求之后,今年9個(gè)月份中,居然有7個(gè)月份還是供不應(yīng)求,另有1個(gè)月份供求平衡。這對于穩(wěn)定市場意義重大,正好和供遠(yuǎn)大于求的形成鮮明反差。因此,接下來的一段時(shí)間,雖然樓市也會(huì)隨全國樓市的大勢有所下行,但下探的空間并不大,遠(yuǎn)比其它東中部一二線城市樂觀。從價(jià)格上分

36、析,從2007年上半年4000元左右的水平,持續(xù)上漲到2008年8月的5166元,漲幅約為29%,漲幅在全國圍屬于中等偏低水平。實(shí)際上按筆者的專題研究結(jié)果,按2007年房價(jià)計(jì)算,的房價(jià)收入比僅有5.25倍,在全國各大城市中處于偏水平,基本無泡沫可言。因此,我們認(rèn)為作為直轄市,目前的房價(jià)水平并不算離譜,下跌15-20%足矣。其實(shí)2008年9月房價(jià)為4851元,環(huán)比8月已下跌了6%。購房者應(yīng)對樓市抱有信心,奢望大跌是不現(xiàn)實(shí)的。而市場也證明了這一點(diǎn)。從項(xiàng)目層面看,一些打折幅度明顯的品牌樓盤依然熱銷。恒大旗下的HYPERLINK :/newhouse.cq.soufun /house/31105823

37、42.htm t _blank 恒大城、 HYPERLINK :/newhouse.cq.soufun /house/3110292424.htm t _blank 恒大華府均大幅度打折,恒大城開盤當(dāng)日折上折相當(dāng)于83折,之后折扣也高達(dá)9折;恒大華府除了97折優(yōu)惠外,還附送1200元/平方米的裝修,大幅降價(jià)吸引到足夠的眼球和潛在購買人群。 HYPERLINK :/newhouse.cq.soufun /house/3110217902.htm t _blank 招商江灣城比同質(zhì)樓盤 HYPERLINK :/newhouse.cq.soufun /house/3110326192.htm t _

38、blank 龍湖春森彼岸低開15%,即使每套高達(dá)百萬的大宅,開盤當(dāng)日也去化118套。 HYPERLINK :/newhouse.cq.soufun /house/3110143942.htm t _blank 金科云湖天都本月新推房源直接降價(jià),降幅達(dá)9折,銷售情況良好。 HYPERLINK :/newhouse.cq.soufun /house/3110565582.htm t _blank 龍湖MOCO中心,不僅區(qū)位優(yōu)勢顯著,而且戶型極具特色,小戶型高附加值的產(chǎn)品吸引了一大批客戶。四、低迷市場中,依然有四類樓盤實(shí)現(xiàn)熱銷即使是在樓市極度低迷的時(shí)候,仍然有一定的成交量,而且這些成交大部分被大盤和

39、名盤所瓜分,知名地產(chǎn)商的明星樓盤的市場占有率明顯超過市場繁榮期。萬科的市場占有率已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右,即為明證。目前各地?zé)徜N樓盤就具有這樣的特征:名企名盤,打折幅度較大。萬科在第三季度報(bào)告中,甚至公開號召開發(fā)商降價(jià)促銷。從全國市場來看,近期有四類樓盤取得較好銷售業(yè)績。第一類,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。知名品牌具有很強(qiáng)的號召力,而且大盤社區(qū)配套完善,尤其是促銷力度較大,很容易獲得購房人的認(rèn)可。從全國圍看,萬科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。其中尤其以萬科和恒大為典型代表。在本輪降價(jià)潮中,萬科率先降價(jià),在、等多個(gè)城市多盤統(tǒng)一打

40、折促銷,起到良好的效果。恒大在則今年黃金周期間全國13個(gè)新開樓盤同時(shí)進(jìn)行8.5折的促銷,氣勢宏大,而且收效甚佳,短短一周回籠資金近50億元。第二類,超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下,剛性需求成為市場銷售的中堅(jiān)力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的滿足單身白領(lǐng)居住需求的超小戶型產(chǎn)品,獲得市場追捧。此類項(xiàng)目大部分都是50平方米以下的一房,甚至是30平方米以下的產(chǎn)品。第三類,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。市場需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。其相對有限的購買力決定了在區(qū)位選擇更傾向于近郊,在房型上更為青睞80平方米左右的兩房或90平方米左右的三房。符合此類需求的很多近郊經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠刺激下

41、都取得了較好的銷售業(yè)績。第四類,綜合類特色產(chǎn)品。比如,萬達(dá)集團(tuán)以開發(fā)銷品茂等綜合性商業(yè)項(xiàng)目為主,大部分項(xiàng)目是所在城市或區(qū)域的商業(yè)中心和地標(biāo),其配套建設(shè)的住宅產(chǎn)品升值潛力得到了投資者的認(rèn)可。再如,華僑城是專業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商,其獨(dú)特的產(chǎn)品概念使其在市場競爭中避免了與其他項(xiàng)目直接競爭,綜合項(xiàng)目中的住宅亦賣得不錯(cuò)。五、今后兩年我國 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測未來兩年,我國 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐,世界各國都受到波與,歐美地區(qū)受災(zāi)

42、尤其嚴(yán)重,國經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響,出口下滑,經(jīng)濟(jì)下行,外資撤離。國經(jīng)濟(jì)下行已成定局,股市、樓市皆低迷,實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振,企業(yè)效益下滑。在外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下,我國 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場必然同步下行。另一方面是利好因素。國際方面,主要國家聯(lián)合救市,有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化,能夠在一定程度上減輕我國經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。國方面,目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心超大,11月“4萬億投資計(jì)劃”的出臺,表明國家促需保增長的力度將超過1998年應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的措施,“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)型調(diào)控。從房地產(chǎn)政策利好分析,10月22日財(cái)政部和央行的相關(guān)文件標(biāo)志著中央救樓市的開始。利空與利好同時(shí)存在,那么,今后兩年我國房地產(chǎn)市場到底何去何從？不妨先拿股市經(jīng)驗(yàn)做類比。今年9月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點(diǎn),美國次債危機(jī)迅速升級為金融風(fēng)暴,美國政府陸續(xù)做出接管“兩房”和AIG、7000億美元援助計(jì)劃、降息等諸多救市動(dòng)作,但多少有些出人意料的是,一邊是政府步步緊逼地救市,另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。2000年股市泡沫破滅后,道瓊斯指數(shù)用了8年時(shí)間