56p2012年2月商業(yè)地產(chǎn)銷售推廣策劃

1、【光大系列商鋪】2012營銷概念方案（2012.2）1PART5：價(jià)格評(píng)估及銷售目標(biāo)PART4：產(chǎn)品定位及營銷思路PART3：中原實(shí)力及資源優(yōu)勢(shì)PART2：產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)PART1:市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)目 錄2 Part 1 市場(chǎng)評(píng)估及走勢(shì)預(yù)測(cè)3 Part 1 市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)城區(qū)商鋪2011供應(yīng)情況4 Part 1 市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)城區(qū)商鋪2011成交情況5 Part 1 市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)城區(qū)商鋪2011成交案例6 Part 1 市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)城區(qū)大賣場(chǎng)（附近）商鋪成交價(jià)格7 Part 1 市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)城區(qū)社區(qū)商鋪成交價(jià)格8 Part 1 市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)2011城區(qū)商鋪

2、成交客戶分析9 Part 1 市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)城區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚?0 Part 1 市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)2012城區(qū)商鋪市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)11 Part 1 市場(chǎng)分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)城區(qū)商鋪市場(chǎng)總結(jié)12 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)13 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)剩余貨量盤點(diǎn)總貨量496間，其中春天貨量較少，名郡、藍(lán)郡和黃旗印象空置較多。項(xiàng)目總面積總數(shù)量已售貨量剩余貨量公司自用空置出租貨量出租率時(shí)代城10812.55163016300163100.00%春曉外圍8622.9897592029097.83%春天877.51217201160016100.00%名郡7385.9681081747273

3、6.49%藍(lán)郡3020105510033452232.84%黃旗印象10545.39440440251943.18%14 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品分析景湖時(shí)代城15 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品分析景湖春曉16 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品分析景湖春天17 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品分析景湖名郡18 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品分析景湖藍(lán)郡19 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品分析黃旗印象20 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)可售貨量分類根據(jù)對(duì)每個(gè)分產(chǎn)品的分析，我們大致可將產(chǎn)品分為兩個(gè)塊：商業(yè)街商鋪和社區(qū)商鋪。就商業(yè)價(jià)值而言，商業(yè)街商鋪 社區(qū)商

4、鋪21 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)可售貨量盤點(diǎn)景湖時(shí)代城商業(yè)街商鋪163間92間16間景湖春天景湖春曉271間景湖藍(lán)郡社區(qū)商鋪67間74間44間黃旗印象景湖名郡185間456間可售貨量：剩余貨量公司自用22 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)期持有絕大部分自持，從未正式對(duì)外公開發(fā)售，保證了產(chǎn)品的一手純粹性以及商鋪持續(xù)經(jīng)營的有效性。稀缺資源東莞城區(qū)商鋪一直倍受投資客喜愛，但近兩年可售產(chǎn)品較少，導(dǎo)致資源異常稀缺，大部分投資客對(duì)城區(qū)的商鋪信息都非常關(guān)注和敏感。產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品大部分開間4米，進(jìn)深8米，適合多種業(yè)態(tài)經(jīng)營。層高基本在5.9米左后，適宜隔作二層使用，對(duì)投資及經(jīng)營效用非

5、常有利。帶租出售大部分產(chǎn)品已出租經(jīng)營，對(duì)投資者而言是即買即收租，真正做到投資即有穩(wěn)定回報(bào)。統(tǒng)一運(yùn)營產(chǎn)品全部由開發(fā)商統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。保證商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營及穩(wěn)定。對(duì)于投資客而言，無需擔(dān)心空置的風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)模之大光大系列商鋪是東莞市區(qū)目前可售的最大商業(yè)項(xiàng)目集群，其規(guī)模之大，效應(yīng)之強(qiáng)均為史無前例，后無來者。23 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品SWOT分析劣勢(shì)租金偏低產(chǎn)品普遍租金在60-100元之間，相對(duì)其他類似項(xiàng)目商鋪，租金水平要低。較低的租金會(huì)影響售價(jià)及投資回報(bào)率。產(chǎn)品分散產(chǎn)品目前由6個(gè)樓盤底商組成，且不在同一范圍內(nèi)，對(duì)整體銷售產(chǎn)生一定的困難。社區(qū)商業(yè)除景湖時(shí)代城和春曉、春天外，其他樓盤底商均為

6、社區(qū)商業(yè)性質(zhì)。而社區(qū)商業(yè)的價(jià)值點(diǎn)要比商業(yè)街（有統(tǒng)一定為或有主力店支撐）低一些。起步階段由于大部分產(chǎn)品為新樓盤底商，存在商業(yè)前期招商周期較長(zhǎng)，空置較低的情況出現(xiàn)。即商業(yè)氣候尚未形成，有一定的養(yǎng)市周期。形象不一本產(chǎn)品由多個(gè)樓盤底商組合，商鋪外觀及經(jīng)營品類都不一，在形象上難以綜合統(tǒng)一。24 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品SWOT分析威脅/機(jī)會(huì)2012年住宅市場(chǎng)繼續(xù)受國家調(diào)控政策影響，保持低迷狀態(tài)，商鋪市場(chǎng)卻一路看漲，開發(fā)商加大了商鋪的市場(chǎng)投放量，對(duì)市場(chǎng)造成了一定沖擊，商鋪均價(jià)也水漲船高，根據(jù)中原研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)展示，2011年下半年商鋪成交面積、均價(jià)、套數(shù)同比均大幅度上揚(yáng)，商鋪市場(chǎng)2012年勢(shì)必

7、乘勢(shì)高開。25 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品SWOT分析威脅/機(jī)會(huì)廣深投資客對(duì)東莞尤其是城區(qū)的商鋪持續(xù)看好，這對(duì)產(chǎn)品的入市奠定強(qiáng)大的客源基礎(chǔ)。威脅=機(jī)會(huì)，眾多開發(fā)商將目光投放商業(yè)地產(chǎn)，市場(chǎng)未來必然存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在對(duì)本產(chǎn)品產(chǎn)生威脅的同時(shí)，也讓本產(chǎn)品找到了機(jī)會(huì)點(diǎn)，即宜盡早入市，搶占市場(chǎng)份額及影響力。中熙彌珍道商鋪入市將受到熱捧，表明投資客對(duì)城區(qū)商鋪的需求十分明顯。其銷售的價(jià)格也已在市場(chǎng)得到驗(yàn)證為可行，證明客戶對(duì)城區(qū)商鋪價(jià)格的承受能力是樂觀的。這對(duì)本產(chǎn)品未來的的定價(jià)有一定的參考作用。26 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品營銷難點(diǎn)貨量分散本產(chǎn)品由六個(gè)樓盤底商組成，分布相對(duì)集中，但不是同在

8、一個(gè)區(qū)域，如，時(shí)代城、春曉和藍(lán)郡名郡在西平，春天和黃旗印象在火煉樹。分散的產(chǎn)品比單一產(chǎn)品在營銷上難度更大。27 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品營銷難點(diǎn)貨量龐大本產(chǎn)品在貨量分散基礎(chǔ)上，總建面41264平方，商鋪數(shù)量達(dá)456間。規(guī)模之龐大，數(shù)量之繁多，則需儲(chǔ)備的投資客也需更多。28 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品營銷難點(diǎn)品質(zhì)不一產(chǎn)品內(nèi)部品質(zhì)不一，則難以整體打包出售，在市場(chǎng)的影響力也相對(duì)減弱。產(chǎn)品出租率形象業(yè)態(tài)地段品質(zhì)銷售難度時(shí)代城100%商業(yè)街餐飲、銀行、潮流服裝非常好較好較低春曉97.83%商業(yè)街綜合業(yè)態(tài)（汽車美容、茶莊、美容、服裝、便利店）較好較好較低春天100%商業(yè)街綜合業(yè)態(tài)（汽

9、車美容、教育培訓(xùn)、五金）較好一般較低藍(lán)郡32.84%社區(qū)綜合業(yè)態(tài)（教育培訓(xùn)、電信、美發(fā)、服裝、便利店、干洗店、早餐店、照相館）較差較好較高名郡36.49%社區(qū)綜合業(yè)態(tài)（汽車美容、茶莊、美容、保健品、便利店、藥店、酒莊、干洗店、養(yǎng)生美體、化妝品）較差一般較高黃旗印象43.18%社區(qū)綜合業(yè)態(tài)（茶莊、教育培訓(xùn)、迪卡儂運(yùn)動(dòng)品牌、餐飲）偏差一般較高形象：商鋪整體外觀形象是否有風(fēng)格體現(xiàn)，是否時(shí)尚。地段：有（周邊）大型主力店的商鋪為地段最好商鋪，只以社區(qū)配套為主的商鋪地段較差。品質(zhì)：商鋪開間進(jìn)深、空高、面積大小等因素。其中面積相對(duì)約小，銷售難度越小。29 Part 2 產(chǎn)品分析及營銷難點(diǎn)產(chǎn)品營銷難點(diǎn)匯總一、

10、產(chǎn)品貨量分散，使整體銷售難度大。 二、產(chǎn)品貨量龐大，則需儲(chǔ)備資源較多。三、產(chǎn)品品質(zhì)不一，影響整體營銷形象。整體營銷難度一、時(shí)代城、春曉所處地段為新興商圈中心，商業(yè)氣候處于起步階段，有很好的升值潛力。同時(shí)，投資客對(duì)有大賣場(chǎng)的商鋪尤其親睞。因此，銷售難度較小。二、春天所處地段商業(yè)氣候已形成，因此銷售難度也較小。三、藍(lán)郡屬于內(nèi)街商鋪，由于有自身住宅人群支撐，因此銷售難度將因售價(jià)而定。四、名郡商鋪為社區(qū)商業(yè)，目前空置較多，且周邊缺乏商業(yè)氛圍，因此銷售難度較高。五、黃旗印象屬于大社區(qū)商業(yè)，目前雖有主力店進(jìn)駐，但其余大部分空置。銷售難度較高。分體營銷難度30 Part 3 中原實(shí)力及資源優(yōu)勢(shì)31 Part

11、 3 中原實(shí)力及資源優(yōu)勢(shì)東莞中原商業(yè)發(fā)展歷程?hào)|莞中原工商鋪部簡(jiǎn)介東莞中原工商鋪部起步于2 0 0 4年， 專注于東莞商業(yè)項(xiàng)目的招商和銷售，;以專業(yè)及認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度打動(dòng)客戶。經(jīng)過七年的用心經(jīng)營和不懈努力， 東莞中原工商鋪的業(yè)務(wù)不斷壯大， 在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)及零售行業(yè)均建立了良好的聲譽(yù)， 與眾多品牌發(fā)展商及大型零售商形成了良好持續(xù)的合作。憑借龐大的合作體系和豐富客戶資源， 為項(xiàng)目的成功提供有力的保證，著力于實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、商家、投資者、消費(fèi)者多贏的局面。目前主要致力于購物中心、百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、大型專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓等多種商業(yè)服務(wù)。32 Part 3 中原實(shí)力及資源優(yōu)勢(shì)東莞中原商業(yè)操作能力工商鋪部由一手

12、商業(yè)投資部及二手商鋪部及大客戶品牌部組成商業(yè)投資部業(yè)務(wù)內(nèi)容一手工商鋪物業(yè)的招商、銷售代理商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值提升策略商業(yè)項(xiàng)目的品牌引進(jìn)代理商業(yè)項(xiàng)目的整體招商代理及市場(chǎng)推廣商業(yè)項(xiàng)目的銷售策劃及代理三舊改造的商業(yè)項(xiàng)目重新定位、 包裝策劃及項(xiàng)目全程策劃代理商業(yè)項(xiàng)目地塊前期顧問服務(wù)分為商業(yè)地產(chǎn)類、寫字樓類、工業(yè)地產(chǎn)類、創(chuàng)意地產(chǎn)類二手商鋪部業(yè)務(wù)內(nèi)容商鋪?zhàn)馐鄞順I(yè)務(wù)商鋪價(jià)格評(píng)估商鋪選址策略商鋪?zhàn)饧s重組與續(xù)約品牌商戶的商場(chǎng)選址及開拓二手“工商鋪物業(yè)”托管、租賃、出售代理代辦按揭服務(wù)33 Part 3 中原實(shí)力及優(yōu)勢(shì)東莞中原商業(yè)優(yōu)勢(shì)商業(yè)策劃能力二三級(jí)聯(lián)動(dòng)能力品牌客戶資源招商能力投資客戶資

13、源啟動(dòng)能力快速銷售能力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)34 Part 3 中原實(shí)力及優(yōu)勢(shì)東莞中原商業(yè)優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)中原工商鋪部大聯(lián)盟35 Part 3 中原實(shí)力及資源優(yōu)勢(shì)東莞中原商業(yè)項(xiàng)目操作案例1、財(cái)富廣場(chǎng)2、中信商業(yè)廣場(chǎng)3、盈峰中心4、豐碩廣場(chǎng)5、南峰中心6、盈鋒購物廣場(chǎng)7、盛和新都會(huì)8、御鹿華庭9、保利文化廣場(chǎng)10、星光城11、臺(tái)灣風(fēng)情街.36 Part 3 中原實(shí)力及資源優(yōu)勢(shì)東莞中原能為本項(xiàng)目做什么貢獻(xiàn)通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合，擴(kuò)大產(chǎn)品的影響力.對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位包裝，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品的價(jià)值.利用東莞中原的資源優(yōu)勢(shì)，快速出貨37 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路38 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路產(chǎn)品定位思路39 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路產(chǎn)品定位依據(jù)40 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路產(chǎn)品定位策略41 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路產(chǎn)品市場(chǎng)定位42 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路產(chǎn)品核心定位43 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路產(chǎn)品客戶定位44 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路產(chǎn)品推廣定位45 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路產(chǎn)品營銷思路46 Part 4 產(chǎn)品定位及營銷思路產(chǎn)品銷售思路47 Part