房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅務(wù)問題課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅務(wù)問題解析集團督察審計部 第1頁，共89頁。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種企業(yè)所得稅土地增值稅營業(yè)稅房產(chǎn)稅城建稅教育費附加印花稅契稅.第2頁，共89頁。第一部分 企業(yè)所得稅第3頁，共89頁。企業(yè)所得稅政策依據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例中華人民共和國稅收征收管理法中華人民共和國稅收征收管理法實施細則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號） 第4頁，共89頁。 國稅發(fā)200931號文件的適用范圍 在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的 企業(yè)（包括內(nèi)資和外資企業(yè)） 第5頁，共89頁。 開發(fā)產(chǎn)品完工條件（土地開發(fā)除外）： 一、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已

2、報房地產(chǎn)管理部門備案 二、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 三、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 以上條件滿足一條即視為已經(jīng)完工;如同時滿足一條以上條件，以最早的為準(zhǔn)。第6頁，共89頁。 對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得事先確定按核定征收方式征收管理第7頁，共89頁。收入的稅務(wù)處理第8頁，共89頁。 收入總額確認的一般原則之一： 實現(xiàn)原則第9頁，共89頁。 在大多數(shù)情況下，納稅人在進行一項公平交易時就視為實現(xiàn)，比如貨物被銷售、勞務(wù)被提供等，但只是價值改變、而沒有發(fā)生實現(xiàn)事件，將不導(dǎo)致一項應(yīng)稅收入的實現(xiàn)。 例如，企業(yè)持有某上市公司的股票，該股票以公允價值計價，在企業(yè)持有股票的期間，股票價格上漲，企業(yè)產(chǎn)生了公允價值變動

3、收益，但由于企業(yè)仍然持有該股票，因而這筆收益在稅法上并沒有實現(xiàn)，不能計入收入總額。（稅法與會計準(zhǔn)則的差異）第10頁，共89頁。確認收入實現(xiàn)的一個重要標(biāo)志是納稅人對該筆收入的使用或處置不受限制，或者沒有限定義務(wù)去退還該收入。例如：銀行借款，將來要還本付息，就不能確認為收入;出租房屋取得的押金，將來要退還給承租人，也不得確認為收入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，不確認為收入;但納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的除外。第11頁，共89頁。 收入總額確認的一般原則之二： 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（并不排除收付實現(xiàn)制或其他） 第12頁，共89頁。納稅必要資金的概念當(dāng)納稅人有足

4、夠財力繳稅時才能確認收入并征稅納稅必要資金的概念為納稅人已實現(xiàn)收入的遞延提供了基本理論依據(jù)：特殊重組;分期確認收入預(yù)收的款項（利息、租金等）不遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而是在收到時確認為收入第13頁，共89頁。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售收入的確認企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認收入的實現(xiàn);為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益第14頁，共89頁。不同銷售方式下銷售收入的確認一次性全額收款銷售：應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日確認收入實現(xiàn)。分期收款方式銷售：應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入實現(xiàn)。付款方提前付款的，在

5、實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（納稅必要資金概念的應(yīng)用）采取銀行按揭方式銷售：應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。第15頁，共89頁。不同銷售方式下銷售收入的確認委托銷售 1、以支付手續(xù)費方式委托銷售：應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 2、采取視同買斷方式委托銷售： 企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，按照銷售合同或協(xié)議約定的價格與買斷價格孰高原則，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 受托方與購買方簽訂銷售合

6、同或協(xié)議的，按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。第16頁，共89頁。不同銷售方式下銷售收入的確認采取基價并實行超基價分成方式委托銷售： 由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，按銷售合同或協(xié)議約定的價格與基價孰高原則于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除） 由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。第17頁，共89頁。不同銷售方式下銷售收入的確認采取包銷方式委托銷售：參照前述規(guī)定確認收入的實現(xiàn)

7、。包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。第18頁，共89頁。 視同銷售 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助 、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)當(dāng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。 第19頁，共89頁。視同銷售收入的確認按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。成本利潤率不得低于15%，具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。第20頁，共89頁。新的企業(yè)所得

8、稅法關(guān)于視同銷售的變化同一法人實體內(nèi)部各分支機構(gòu)間的貨物轉(zhuǎn)移不視同銷售。(將資產(chǎn)貨物、勞務(wù)等用于國外分支機構(gòu)除外）改變資產(chǎn)用途（如自建商品房轉(zhuǎn)為自用）不視同銷售。第21頁，共89頁。不征稅收入專項用途財政性資金期間：2008年1月1日至2010年12月31日來源：縣以上人民政府財政部門和其他部門條件： 資金撥付文件，且規(guī)定專項用途 撥付資金的部門有專門的資金管理辦法或具體管理要求 單獨進行核算第22頁，共89頁。不征稅收入專項用途財政性資金上述不征稅收入形成的支出不得扣除或折舊、攤銷。5年（60個月）內(nèi)未支出且未繳回的，計入第六年的收入總額;計入收入總額后發(fā)生的支出允許扣除或折舊、攤銷。第23

9、頁，共89頁。稅前扣除的原則與框架企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除第24頁，共89頁。 稅前扣除的基本原則之一： 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 第25頁，共89頁。 稅前扣除的基本原則之二： 配比原則 納稅人發(fā)生的費用應(yīng)在費用應(yīng)配比或應(yīng)分配的當(dāng)期申報扣除，不得提前或滯后（房地產(chǎn)企業(yè)未銷開發(fā)產(chǎn)品成本應(yīng)在銷售時扣除）。 第26頁，共89頁。 稅前扣除的基本原則之三： 相關(guān)性原則 稅前扣除必須從根源和性質(zhì)上與取得收入直接相關(guān)（業(yè)務(wù)招待費的扣除 、為職工負擔(dān)的個人所得稅 ）。 第27頁，共89頁。 稅前扣除的基本原則之四： 合理性原則 符

10、合一般的經(jīng)營常規(guī)與會計慣例 第28頁，共89頁。 稅前扣除的基本原則之五： 確定性原則 金額是確定的，不允許估計 第29頁，共89頁。 稅前扣除的基本原則之六： 真實性原則：實際發(fā)生，并非實際支付的概念，一般認為支付義務(wù)產(chǎn)生，即意味著費用支出發(fā)生 第30頁，共89頁。 稅前扣除的基本原則之七： 合法性原則 非法支出不能扣除：罰款、稅收滯納金第31頁，共89頁。具體扣除項目成本：成本費用：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用稅金：企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅除外損失：財產(chǎn)損失第32頁，共89頁。房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除項目已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（須按規(guī)定與未銷開發(fā)產(chǎn)品成本區(qū)分）期間費用營業(yè)稅金及附加、土地增值稅

11、財產(chǎn)損失：國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失第33頁，共89頁。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算成本對象確定原則： -可否銷售 -分類歸集（群體開發(fā)項目） -功能區(qū)分（地下車庫） -定價差異 -成本差異（成本差異較大） -權(quán)益區(qū)分（合作開發(fā)） 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意第34頁，共89頁。企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施處理第35頁，共89頁。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的內(nèi)容土地征用費及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公

12、共配套設(shè)施費開發(fā)間接費第36頁，共89頁。開發(fā)產(chǎn)品成本核算的要求將開發(fā)過程中的各類支出歸集為應(yīng)計入成本對象的成本和期間費用對應(yīng)計入成本對象的各項實際支出，按規(guī)定合理歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象對已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配第37頁，共89頁。共同成本和不能分清成本對象的間接成本的分配方法（可選其一）占地面積法：已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例 - 一次性開發(fā)的 - 分期開發(fā)的建筑面積法：已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例 - 一次性開發(fā)的 - 分期開發(fā)的直接成本法：按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成

13、本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例預(yù)算造價法：按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例第38頁，共89頁。以非貨幣交易取得土地使用權(quán)的成本確定以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的 - 如在該項土地開發(fā)、建造的，接受投資時暫不確定成本，分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。涉及補價，還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價或減除應(yīng)收到的補價。 - 如在其他土地開發(fā)建造的，在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。涉及補價的，還應(yīng)加上應(yīng)支

14、付的補價或減除應(yīng)收到的補價。將土地使用權(quán)以股權(quán)投資方式投資企業(yè)的 在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。涉及補價的，還就加上應(yīng)支付的補價或減除應(yīng)收到的補價。第39頁，共89頁。以土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。第40頁，共89頁。合作（資）開發(fā)房地產(chǎn)項目的稅務(wù)處理凡合同或協(xié)議約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已結(jié)算計稅成

15、本，則應(yīng)分配投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入處理。凡合同或協(xié)議約定分配項目利潤的： - 企業(yè)統(tǒng)一申報納稅，不得稅前分配該項目利潤，也不得在成本中攤銷投資額及扣除利息 - 投資方取得該項目的營業(yè)利潤，應(yīng)視同股息、紅利處理第41頁，共89頁。維修費用的扣除對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品及按規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予當(dāng)期據(jù)實扣除第42頁，共89頁。設(shè)備維修基金的扣除企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除第43頁，共89頁。配套設(shè)

16、施的稅務(wù)處理在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施： - 屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的，或無償贈予地方政府、公用事業(yè)單位的，視同公共配套設(shè)施，其建造費用按公共設(shè)施配套費處理。 - 屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈予地方政府、公共事業(yè)單位以外的其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。第44頁，共89頁。配套設(shè)施的處理企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本。其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本

17、，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額第45頁，共89頁。擔(dān)保金的扣除采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的擔(dān)保金不得從銷售收入中減除，也不得稅前扣除。但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。第46頁，共89頁。支付境外機構(gòu)的銷售費用（含手續(xù)費或傭金）的扣除企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含手續(xù)費或傭金），不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。第47頁，共89頁。一般手續(xù)費和傭金的扣除 按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%。第48

18、頁，共89頁。利息支出的扣除企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理分攤利息費用，并準(zhǔn)予稅前扣除第49頁，共89頁。 利息支出的扣除限制 向非關(guān)聯(lián)方支付利息同期同類限制：非金融企業(yè)（金融企業(yè)）向非金融企業(yè)（非企業(yè)單位和個人）借款的利息支出，在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分（條例第38條） 向關(guān)聯(lián)方支付利息資本弱化規(guī)則優(yōu)先，同期同類限制其

19、次：接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例，金融，5：1，其他，2：1；除了: 符合獨立交易原則（相關(guān)證明） 不高于關(guān)聯(lián)方實際稅負第50頁，共89頁。關(guān)聯(lián)方利息支出扣除舉例A、B、C企業(yè)共同出資成立D企業(yè)，D企業(yè)適用稅率為25%，2008年1月D企業(yè)分別向三家股東借款，銀行同期貸款利率為8%，見下表： 適用稅率 權(quán)益性 債權(quán)性 利率(%) 投資 投資 A 18 200 500 10 B 25 200 600 9 C 25 600 600 7 D企業(yè)無法提供其向A企業(yè)的借款符合獨立交易原則;但可以提供其向B企業(yè)的借款符合獨立交易原則;四家企業(yè)均為非金融企業(yè)。第51頁，共89頁。關(guān)聯(lián)方利息支出扣除

20、舉例D企業(yè)向三家股東支付借款利息扣除數(shù)額如下：向A企業(yè)借款利息：由于D企業(yè)實際稅負高于A企業(yè)，且不能提供其交易符合獨立交易原則的證明，因此，要受弱化資本條款的限制，可稅前扣除的利息為20028%32;A企業(yè)實際支付50010%50。其差額18應(yīng)作納稅調(diào)整第52頁，共89頁。關(guān)聯(lián)方利息支出扣除舉例D企業(yè)向B企業(yè)支付利息情況：D企業(yè)能夠證明其向B企業(yè)的借款符合獨立交易原則，因此不受資本弱化條款的限制，但其支付的利率高于銀行同期貸款利率，因此D企業(yè)向B企業(yè)支付的利息允許稅前扣除金額為6008%48，其實際支付6009%54，其差額6應(yīng)作納稅調(diào)整第53頁，共89頁。關(guān)聯(lián)方利息支出扣除舉例D企業(yè)向C企業(yè)

21、支付利息情況：D企業(yè)與C企業(yè)實際稅負相同，不受資本弱化條款的限制，其借款利率低于銀行同期貸款利率，因此其向C企業(yè)支付的利息6007%42可以全額扣除第54頁，共89頁。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。第55頁，共89頁。征收管理第56頁，共89頁。銷售未完工產(chǎn)品的稅務(wù)處理先按預(yù)計毛利率計算出預(yù)計毛利額，計入應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)其計稅成本，同時對預(yù)計毛利額與實際毛利額的差額計入企業(yè)當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額。年度申報時，企業(yè)須出具該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。第5

22、7頁，共89頁。計稅毛利率開發(fā)項目位于?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。具體由各省、自治區(qū)、直轄市國稅、地稅局確定。第58頁，共89頁。稅前扣除憑據(jù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，其實際支出不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。第59頁，共89頁。計稅成本的核定開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。在完工年度未按規(guī)定結(jié)算已完工產(chǎn)品計稅成本的，主

23、管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，并按征管法的有關(guān)規(guī)定處理。第60頁，共89頁。第二部分 營業(yè)稅相關(guān)政策中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 第61頁，共89頁。營業(yè)稅計稅依據(jù) 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定 第62頁，共89頁。營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由 的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額： 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷

24、售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。 第63頁，共89頁。其他規(guī)定（1）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知（京地稅營1996592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房

25、屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 第64頁，共89頁。（2）對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅 根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（京地稅營1995319號）規(guī)定： 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第65頁，共89頁。第一種方式是純粹的“以物易物” 。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。 第66頁，共8

26、9頁。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 第67頁，共89頁。 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

27、讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 第68頁，共89頁。（3）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（京地稅營1995319號）規(guī)定： 以“還

28、本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。第69頁，共89頁。第三部分 土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。 第70頁，共89頁。計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例和細則規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 第71頁，共89頁。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟

29、收益。土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額； 2、開發(fā)土地的成本、費用； 3、新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。 第72頁，共89頁。土地增值額的扣除項目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 （3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用是指

30、與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。 第73頁，共89頁。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函2010220號 一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有

31、關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 第74頁，共89頁。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 第75頁，共89頁。三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利

32、率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 第76頁，共89頁。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)

33、調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。 第77頁，共89頁。四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 第78頁，共89頁。六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項

34、目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 第79頁，共89頁。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。第80頁，共89頁。七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月