成本逼近法概述(94張)課件

1、1第五章 成本逼近法本章教學(xué)內(nèi)容：通過本章教學(xué)，能使學(xué)生理解成本逼近法的基本概念和原理,熟練掌握成本逼近法的各種計(jì)算公式和評(píng)估程序。本章教學(xué)目的：要求熟練運(yùn)用成本逼近發(fā)的基本原理和方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。本章重點(diǎn)與難點(diǎn)：重點(diǎn)是成本逼近法的計(jì)算方法及運(yùn)用,難點(diǎn)是土地增值收益和建筑物折舊的內(nèi)涵和求取。第1頁(yè)，共95頁(yè)。2第一節(jié) 基本思路及基本公式第二節(jié) 新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟第三節(jié) 建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟第四節(jié) 舊房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟第五節(jié) 適用范圍示例第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第2頁(yè)，共95頁(yè)。3第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法這一章的重點(diǎn)和難點(diǎn) 這一部分的難點(diǎn)在于理解如何選擇方法，重點(diǎn)在于方法

2、的運(yùn)用。第3頁(yè)，共95頁(yè)。4第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法含義 成本逼近法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除損耗，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本逼近法又稱原價(jià)法、成本法、用于舊房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)又稱為重置成本法。第4頁(yè)，共95頁(yè)。5第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法特點(diǎn) 以成本累加為途徑估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格選用社會(huì)必要成本一般低于市場(chǎng)價(jià)值 第5頁(yè)，共95頁(yè)。6第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法程序 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等相關(guān)資料估算重置價(jià)格或重建價(jià)格估算建筑物的折舊求取積算價(jià)格 第6頁(yè)，共95頁(yè)。7第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法基本思路及基本公式 評(píng)估值重新購(gòu)建價(jià)格損耗 第7頁(yè)，共95

3、頁(yè)。8該公式可針對(duì)三類評(píng)估對(duì)象而具體化新開發(fā)的土地新建的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)第8頁(yè)，共95頁(yè)。9新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟新開發(fā)土地 包括填海造田、開山造田、征用農(nóng)用地后進(jìn)行“幾通一平”支出等開發(fā)的土地及在城市舊城區(qū)改造等開發(fā)的土地。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第9頁(yè)，共95頁(yè)。10理解“三地”生地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時(shí)水、電)條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。 毛地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時(shí)水、電)或者

4、條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第10頁(yè)，共95頁(yè)。11第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法新開發(fā)土地評(píng)估中成本法計(jì)算公式土地價(jià)格土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益第11頁(yè)，共95頁(yè)。12第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。 第12頁(yè)，共95頁(yè)。13第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法估算取得待開發(fā)土地的成本從農(nóng)村取得土地國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用支付給政

5、府的土地使用權(quán)出讓金。 第13頁(yè)，共95頁(yè)。14從城鎮(zhèn)取得土地為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第14頁(yè)，共95頁(yè)。15附1：征地費(fèi)用構(gòu)成 土地補(bǔ)償費(fèi)-一般按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍計(jì)算。 青苗補(bǔ)償費(fèi)。 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)(包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、遷墳等)。 安置補(bǔ)助費(fèi)(包括勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)等)。 房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其構(gòu)成參見城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi))。 耕地占用稅。 耕地開墾費(fèi)。 新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征用城市郊區(qū)的菜地)。 征地管理費(fèi)(是由用地單位在征地費(fèi)

6、總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的1.53)。 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第15頁(yè)，共95頁(yè)。16附2：城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成如下： 1. 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)。 2. 購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)。 3. 安置補(bǔ)助費(fèi)(包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi))。 4. 被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)。 5. 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。 6. 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第16頁(yè)，共95頁(yè)。17第

7、17頁(yè)，共95頁(yè)。18第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法估算土地開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 主要是指“七通一平”支出；小區(qū)內(nèi)綠化、照明、衛(wèi)生等小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)用根據(jù)需要決算資料測(cè)算。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指學(xué)校、圖書館、幼兒園、等公用設(shè)施費(fèi)用該費(fèi)用一般是由開發(fā)商交給政府，按政府部門規(guī)定測(cè)算。 第18頁(yè)，共95頁(yè)。19第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法估算管理費(fèi)用 開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等。按照取得費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的一定比例計(jì)算。第19頁(yè)，共95頁(yè)。20第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法估算投資利息注意： 無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； 計(jì)息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開發(fā)成本+

8、管理費(fèi) 根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。第20頁(yè)，共95頁(yè)。21 示例1 某土地開發(fā)項(xiàng)目取得土地的費(fèi)用和該階段的稅費(fèi)共300萬元，取得土地后即開始動(dòng)工，將土地開發(fā)成熟地后轉(zhuǎn)讓，開發(fā)期為2年，同期銀行貸款年利率為8%，計(jì)算土地取得費(fèi)用的利息。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第21頁(yè)，共95頁(yè)。22解：土地取得費(fèi)用的利息第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第22頁(yè)，共95頁(yè)。23 示例2 總投資為500萬元，開發(fā)期為2年，投資在2年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，則投資可看成是在開發(fā)開始1年的時(shí)點(diǎn)上一次性投入，計(jì)息期為1年，其利息為： 開發(fā)費(fèi)用的

9、利息=（萬元）第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第23頁(yè)，共95頁(yè)。24第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法估算稅費(fèi) 主要指銷售階段應(yīng)繳納的稅費(fèi)，按照國(guó)家有關(guān)稅收政策和法規(guī)來確定。主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等第24頁(yè)，共95頁(yè)。25營(yíng)業(yè)稅納稅人：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。稅額為營(yíng)業(yè)額的5%。營(yíng)業(yè)額：納稅人的價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或納稅人近期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或成本加一定利潤(rùn)，核定其營(yíng)業(yè)額。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第25頁(yè)，共95頁(yè)。26城市維護(hù)建設(shè)稅 加強(qiáng)市政維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)的資金來

10、源，其直接和間接的受益范圍都相當(dāng)廣泛。 以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。 納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%，在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的5%，其他地區(qū)為營(yíng)業(yè)稅稅額的1%。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第26頁(yè)，共95頁(yè)。27教育費(fèi)附加 教育費(fèi)附加是國(guó)家為了加快教育事業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大中小學(xué)教育經(jīng)費(fèi)的來源，而向單位和個(gè)人征收的附加費(fèi)用。以用于改善中小學(xué)基礎(chǔ)教育設(shè)施和辦學(xué)條件。 教育費(fèi)附加以各單位和個(gè)人實(shí)際交納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3，一般月末提取，次月初交納。其計(jì)算和核算口徑與城市維護(hù)建設(shè)稅相同。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第27頁(yè)

11、，共95頁(yè)。28第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法估算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。 *注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵。第28頁(yè)，共95頁(yè)。29開發(fā)利潤(rùn)通常按一定基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率來計(jì)算：直接成本利潤(rùn)率（計(jì)算基數(shù)=取得成本和開發(fā)成本）成本利潤(rùn)率（計(jì)算基數(shù)：取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）銷售利潤(rùn)率（計(jì)算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售價(jià)格）第29頁(yè)，共95頁(yè)。30第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法土地增值收益的確定 土地增值收益主要是由于土地用途的改變或土地功能變化而引起的。如農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，新用途的收益將大大高于原用途土地，必然會(huì)帶來土

12、地增值收益。由于這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的，應(yīng)歸整個(gè)社會(huì)所有。 計(jì)算：前幾項(xiàng)之和為成本價(jià)格，乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。第30頁(yè)，共95頁(yè)。31第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法例題 某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3.75億元/平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。第31頁(yè)，共95頁(yè)。32第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 203050萬元/畝

13、750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本3.75億元/平方公里 375元/平方米第32頁(yè)，共95頁(yè)。33第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05(元/平方米)第33頁(yè)，共95頁(yè)。344、估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)（750375）10% 112.5(元/平方米)5、計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)750375113.05112.5 1,350.55(元/平方米) 土地總價(jià)1,350.558

14、0,000 108,044,000(元)即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第34頁(yè)，共95頁(yè)。35第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法課堂作業(yè)： 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為m2，該地塊的土地征地費(fèi)用為每畝 萬元，土地開發(fā)費(fèi)為億元平方公里，土地開發(fā)周期為年。第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為，當(dāng)土地出讓增值收益率為，銀行貸款年利率為。試評(píng)估土地的價(jià)格。第35頁(yè)，共95頁(yè)。36總結(jié) 新開發(fā)土地成本法運(yùn)用范圍 成本法運(yùn)用過程中有關(guān)稅費(fèi)計(jì)算 投資利息的計(jì)算第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第36頁(yè)，共95頁(yè)。37新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 基本思路

15、 根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補(bǔ)償、前期工程、建設(shè)施工直至建成銷售的全過程，逐步逐項(xiàng)確定必要成本、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等并加總，從而得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第37頁(yè)，共95頁(yè)。38新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn) （單純的）新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn) 新建房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)算公式第二節(jié) 收益法第38頁(yè)，共95頁(yè)。39估價(jià)步驟（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）（三）估算管理費(fèi)（可并入“（二）”計(jì)算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費(fèi)（六）估

16、算開發(fā)利潤(rùn) 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第39頁(yè)，共95頁(yè)。40估算土地取得成本 土地出讓金或地價(jià)款 征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第40頁(yè)，共95頁(yè)。41開發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 房屋建筑 建安工程費(fèi) 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第41頁(yè)，共95頁(yè)。42勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 包括臨時(shí)用地、水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)；工程勘察測(cè)量及工程設(shè)計(jì)費(fèi)；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢、可行性研究、建筑工程許可證執(zhí)照費(fèi)等。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第42頁(yè)，共95頁(yè)。43注意 這一部分費(fèi)用與土地的生熟程度有關(guān)。第五

17、章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第43頁(yè)，共95頁(yè)。44理解“三地”生地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時(shí)水、電)條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。 毛地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時(shí)水、電)或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第44頁(yè)，共95頁(yè)。45基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 包括由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣熱力、供電

18、、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明燈建設(shè)費(fèi)用。應(yīng)以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的管線綜合圖為依據(jù)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第45頁(yè)，共95頁(yè)。46建安工程費(fèi) 即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應(yīng)付給建筑商的全部費(fèi)用。具體包括：建筑安裝工程費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)等。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第46頁(yè)，共95頁(yè)。47公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 包括由開發(fā)商支付的建設(shè)居委會(huì)、派出所、托兒所、自行車棚、公廁等非經(jīng)營(yíng)性用房；附屬工程如鍋爐房、熱力點(diǎn)、變電室、開比索、煤氣調(diào)壓站的費(fèi)用和電貼費(fèi)等；文教衛(wèi)生如中小學(xué)、文化站、門診部、衛(wèi)生所用房的建設(shè)費(fèi)用。但商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、服飾店、菜店、小

19、百貨店等經(jīng)營(yíng)性用房的監(jiān)督和費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)，但按規(guī)定不計(jì)入商品房?jī)r(jià)格。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第47頁(yè)，共95頁(yè)。48管理費(fèi)用 主要指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中支付的管理人員的工資等。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第48頁(yè)，共95頁(yè)。49投資利息 土地取得費(fèi)和開發(fā)成本均要計(jì)息第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第49頁(yè)，共95頁(yè)。50銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用。包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托代銷費(fèi)等銷售稅金及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加其他銷售稅費(fèi)。包括由賣方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、土地增值稅等第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第50頁(yè)，共95頁(yè)。51土地增值稅 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額。 土地增值額

20、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-扣除項(xiàng)目金額。 土地增值稅估價(jià)的關(guān)鍵是土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的估算。但對(duì)于納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場(chǎng)價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)對(duì)其轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，核定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第51頁(yè)，共95頁(yè)。52 土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一種稅，針對(duì)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的增值額而征收的一種稅。所得稅是針對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得或個(gè)人所得而征收的一種稅，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人租賃、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個(gè)人所得稅。兩者較為類似的都是對(duì)所得收益征稅，但土地增值稅是屬于交易費(fèi)用的一種，是計(jì)入成本中的。 第52頁(yè)，共95頁(yè)。53

21、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第53頁(yè)，共95頁(yè)。54計(jì)算公式 舊建筑物價(jià)格建筑物的重置成本建筑物損耗第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第54頁(yè)，共95頁(yè)。55思考： 土地是否存在貶值？第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第55頁(yè)，共95頁(yè)。56 一般來說，土地不會(huì)隨著使用而出現(xiàn)實(shí)體性貶值，但當(dāng)土地使用權(quán)被規(guī)定了使用年限后，土地使用權(quán)就有一個(gè)使用壽命的問題。隨著土地使用時(shí)間的累加，剩余使用壽命不斷減少，土地的功效也隨之發(fā)生損

22、失，這就是土地價(jià)值的年限損耗。另外主要存在經(jīng)濟(jì)性貶值。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第56頁(yè)，共95頁(yè)。57測(cè)算地產(chǎn)各種貶值地產(chǎn)年限貶值率=已使用年限 / 法定年限地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)貶值額= ：第i年地產(chǎn)收益損失額；r：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率n：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第57頁(yè)，共95頁(yè)。58舊房地產(chǎn)重置成本測(cè)算可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場(chǎng)法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第58頁(yè)，共95頁(yè)。59估算建筑物的重置成本 直接法 間接法第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第59頁(yè)，共95頁(yè)。60第五章 房地產(chǎn)

23、評(píng)估的成本法直接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。第60頁(yè)，共95頁(yè)。61第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法間接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn)后，計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。 第61頁(yè)，共95

24、頁(yè)。62第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）第62頁(yè)，共95頁(yè)。63有形損耗耐用年限法（使用年限法）打分法 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第63頁(yè)，共95頁(yè)。64耐用年限法（使用年限法） 自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命耐用年限確定時(shí)應(yīng)注意建設(shè)期不包含在內(nèi)、與土地使用權(quán)年限無關(guān)運(yùn)用使用年限法確定建筑物折舊額第64頁(yè)，共95頁(yè)。65各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值一般為： 1 鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年； 2 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年

25、，非生產(chǎn)用房60年； 3 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 4 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 5 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 6 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 7 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 8 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第65頁(yè)，共95頁(yè)。66第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，0磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2磚混結(jié)構(gòu)二

26、等：50年，2磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限第66頁(yè)，共95頁(yè)。67思考 會(huì)計(jì)上建筑物折舊額計(jì)算與估價(jià)值折舊額計(jì)算有何差別？第67頁(yè)，共95頁(yè)。68會(huì)計(jì)上折舊與估價(jià)時(shí)計(jì)算折舊的差別折舊目的不同折舊基數(shù)不同折舊方法不同折舊耐用年限不同第68頁(yè)，共95頁(yè)。69 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第69頁(yè)，共95頁(yè)。70示例： 某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為 4。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。

27、第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第70頁(yè)，共95頁(yè)。71示例： 某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為 4。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。 V800000192007665600（元）第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第71頁(yè)，共95頁(yè)。72打分法（觀察法） 是評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對(duì)照打分，得出成新率。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第72頁(yè)，共95頁(yè)。73第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法打分法計(jì)算成新率公式 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B

28、 G：結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)S：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) 第73頁(yè)，共95頁(yè)。74鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù)如下：第74頁(yè)，共95頁(yè)。75第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法例題 某鋼

29、筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C0.75，S0.12，B0.13， 成新率（800.75+700.12+600.13）100 100 76.2 第75頁(yè)，共95頁(yè)。76 注意： 在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第76頁(yè)，共95頁(yè)。77例題 某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80

30、，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)上作10的減價(jià)修正。 V30000080（110）30000072216000（元） 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第77頁(yè)，共95頁(yè)。78第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法課堂作業(yè)： 某學(xué)校教學(xué)樓坐落在市中心，占地 m2，建筑總面積為 m2，建筑物建于年月，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。要求評(píng)估該房地產(chǎn)年月的市價(jià)。資料如下：成本第78頁(yè)，共95頁(yè)。79使用重置成本法；土地部分評(píng)估結(jié)果為元 m2，土地總價(jià)為 元；按預(yù)決算調(diào)整法對(duì)建筑物造價(jià)測(cè)算，得每m2重置成本為元（含合理稅費(fèi)、利潤(rùn)），建筑物重置成本為（ ) 元；評(píng)價(jià)人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察認(rèn)為該

31、樓尚可使用年，計(jì)算成新率為（ ）評(píng)估建筑物內(nèi)部格局在某些方面不合商用，內(nèi)部裝修費(fèi)用為元 m2，總費(fèi)用為萬元，該建筑物不存在經(jīng)濟(jì)性貶值第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第79頁(yè)，共95頁(yè)。80 某工業(yè)開發(fā)區(qū)。于1999年5月底取得農(nóng)用地使用權(quán)年限50年，開發(fā)成“四通一平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)用地取得費(fèi)用（含征地、拆遷補(bǔ)償和稅費(fèi)）平均為15萬元/畝，土地“五通一平”開發(fā)費(fèi)用（含稅費(fèi)）平均為2億元/平方公里。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第80頁(yè)，共95頁(yè)。81 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為10%，交易稅費(fèi)為

32、熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。 試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第81頁(yè)，共95頁(yè)。82 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，

33、土地資本化率為12%。 試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第82頁(yè)，共95頁(yè)。83分析： 這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，已知各項(xiàng)成本、費(fèi)用等。可用成本法評(píng)估價(jià)格。計(jì)算公式： 新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用 +投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第83頁(yè)，共95頁(yè)。84解： 1.計(jì)算單位面積土地取得費(fèi)用 單位面積土地取得費(fèi)用=15萬元/畝 =150000元/666.67 m2 =225元/ m2第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第84頁(yè)，共95頁(yè)。852.計(jì)算單位面積開發(fā)費(fèi)用 單位面積開發(fā)費(fèi)用 =200

34、000 000元/1 000 000 m2 =200元/平方米第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第85頁(yè)，共95頁(yè)。863.計(jì)算單位面積利息 單位面積利息4.計(jì)算單位面積利潤(rùn) 單位面積利潤(rùn)=(225+200)15% =63.75(元/平方米）第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第86頁(yè)，共95頁(yè)。875.計(jì)算單位面積銷售稅費(fèi) 設(shè)開發(fā)后的售價(jià)為V，則 單位面積銷售稅費(fèi)=V6%6.計(jì)算單位面積土地增值收益 單位面積土地增值收益 =（225+200+65.37+63.75+V6%）20% =110.84+0.012V第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第87頁(yè)，共95頁(yè)。887.計(jì)算可銷售面積土地單價(jià)（相當(dāng)于無年限使用權(quán)價(jià)格）

35、 V=（225+200+65.37+63.75+0.06V+110.84+0.012V）/70% =949.92+0.1029V V=1058.88（元/平方米）8.計(jì)算單位可銷售面積48年使用權(quán)年限價(jià)格 1058.881-1/(1+12%) =1054.28(元/平方米）第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第88頁(yè)，共95頁(yè)。899.評(píng)估結(jié)果 2001年5月底開發(fā)完成后出售土地48年使用權(quán)的平均售價(jià)單價(jià)為1054元/平方米。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第89頁(yè)，共95頁(yè)。90總結(jié)：以成本法評(píng)估土地的重置價(jià)格，除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。評(píng)估土地的重置價(jià)格，要特

36、別注意估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價(jià)格構(gòu)成。以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意土地的剩余使用年限，并進(jìn)行年限修正。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第90頁(yè)，共95頁(yè)。91求取建筑物的重置價(jià)格(亦稱重置成本)或重建價(jià)格(亦稱重建成本)，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費(fèi)用，該費(fèi)用就是建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格。如果建筑物是自己建造的，也應(yīng)假設(shè)全部費(fèi)用與支付給承包商的相同。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格還應(yīng)在上述費(fèi)用的基礎(chǔ)上加上合理的投資利潤(rùn)；若從市場(chǎng)的角度出發(fā)，還應(yīng)加上正常的銷售稅費(fèi)。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第91頁(yè)，共95頁(yè)。92第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)