住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書(shū)

1、 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告代工程建議書(shū)目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc224025497 第一章總 論 PAGEREF _Toc224025497 h 1 HYPERLINK l _Toc224025498 一、工程概況 PAGEREF _Toc224025498 h 1 HYPERLINK l _Toc224025499 二、建設(shè)單位根本情況 PAGEREF _Toc224025499 h 2 HYPERLINK l _Toc224025500 三、申請(qǐng)依據(jù)與研究范圍 PAGEREF _Toc224025500 h 3 HYPERLINK l _To

2、c224025501 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc224025501 h 3 HYPERLINK l _Toc224025502 五、研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc224025502 h 5 HYPERLINK l _Toc224025503 第二章工程建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc224025503 h 7 HYPERLINK l _Toc224025504 一、工程背景 PAGEREF _Toc224025504 h 7 HYPERLINK l _Toc224025505 二、工程建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc224025505 h 8 HYPE

3、RLINK l _Toc224025506 第三章市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc224025506 h 14 HYPERLINK l _Toc224025507 一、投資環(huán)境 PAGEREF _Toc224025507 h 14 HYPERLINK l _Toc224025508 二、市政規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc224025508 h 19 HYPERLINK l _Toc224025509 三、房地產(chǎn)宏觀政策分析 PAGEREF _Toc224025509 h 21 HYPERLINK l _Toc224025510 四、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc224025

4、510 h 33 HYPERLINK l _Toc224025511 五、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc224025511 h 42 HYPERLINK l _Toc224025512 六、工程市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc224025512 h 46 HYPERLINK l _Toc224025513 第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc224025513 h 54 HYPERLINK l _Toc224025514 一、建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc224025514 h 54 HYPERLINK l _Toc224025515 二、建設(shè)規(guī)模 PA

5、GEREF _Toc224025515 h 54 HYPERLINK l _Toc224025516 第五章區(qū)域位置及建設(shè)條件 PAGEREF _Toc224025516 h 56 HYPERLINK l _Toc224025517 一、工程選址 PAGEREF _Toc224025517 h 56 HYPERLINK l _Toc224025518 二、自然條件 PAGEREF _Toc224025518 h 56 HYPERLINK l _Toc224025519 三、建設(shè)條件 PAGEREF _Toc224025519 h 58 HYPERLINK l _Toc224025520 第六章

6、工程技術(shù)方案 PAGEREF _Toc224025520 h 59 HYPERLINK l _Toc224025521 一、總平面布局 PAGEREF _Toc224025521 h 59 HYPERLINK l _Toc224025522 二、建筑設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc224025522 h 62 HYPERLINK l _Toc224025523 三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc224025523 h 63 HYPERLINK l _Toc224025524 四、給排水工程 PAGEREF _Toc224025524 h 64 HYPERLINK l _Toc22402552

7、5 五、供配電工程 PAGEREF _Toc224025525 h 66 HYPERLINK l _Toc224025526 六、弱電工程 PAGEREF _Toc224025526 h 68 HYPERLINK l _Toc224025527 七、消防 PAGEREF _Toc224025527 h 70 HYPERLINK l _Toc224025528 第七章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 PAGEREF _Toc224025528 h 71 HYPERLINK l _Toc224025529 一、環(huán)境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc224025529 h 71 HYPERLINK l _Toc22402

8、5530 二、環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc224025530 h 72 HYPERLINK l _Toc224025531 三、節(jié)能 PAGEREF _Toc224025531 h 74 HYPERLINK l _Toc224025532 第八章物業(yè)管理 PAGEREF _Toc224025532 h 76 HYPERLINK l _Toc224025533 一、物業(yè)管理方案 PAGEREF _Toc224025533 h 76 HYPERLINK l _Toc224025534 二、機(jī)構(gòu)設(shè)置 PAGEREF _Toc224025534 h 76 HYPERLINK l _Toc2240

9、25535 第九章工程招投標(biāo) PAGEREF _Toc224025535 h 77 HYPERLINK l _Toc224025536 第十章實(shí)施進(jìn)度方案 PAGEREF _Toc224025536 h 78 HYPERLINK l _Toc224025537 第十一章投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc224025537 h 80 HYPERLINK l _Toc224025538 一、投資估算 PAGEREF _Toc224025538 h 80 HYPERLINK l _Toc224025539 二、資金籌措 PAGEREF _Toc224025539 h 81 HYPERLIN

10、K l _Toc224025540 第十二章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc224025540 h 82 HYPERLINK l _Toc224025541 一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要依據(jù) PAGEREF _Toc224025541 h 82 HYPERLINK l _Toc224025542 二、銷售收入及銷售稅金估算 PAGEREF _Toc224025542 h 82 HYPERLINK l _Toc224025543 三、總本錢費(fèi)用估算 PAGEREF _Toc224025543 h 83 HYPERLINK l _Toc224025544 四、財(cái)務(wù)效益分析 PAGEREF _Toc2240

11、25544 h 84 HYPERLINK l _Toc224025545 五、不確定性分析 PAGEREF _Toc224025545 h 85 HYPERLINK l _Toc224025546 六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc224025546 h 87 HYPERLINK l _Toc224025547 第十三章社會(huì)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc224025547 h 94 HYPERLINK l _Toc224025548 一、工程對(duì)社會(huì)的影響分析 PAGEREF _Toc224025548 h 94 HYPERLINK l _Toc224025549 二、工程與所在地區(qū)互適

12、性分析 PAGEREF _Toc224025549 h 94 HYPERLINK l _Toc224025550 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 PAGEREF _Toc224025550 h 94附件：1、湖南省通信產(chǎn)業(yè)效勞法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、湖南省通信產(chǎn)業(yè)效勞南天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照3、湖南省通信產(chǎn)業(yè)效勞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)4、工程招標(biāo)根本情況表附圖：1、工程地理位置圖2、工程總平面布置圖 總 論一、工程概況1、工程名稱xxxxxxxxx住宅小區(qū)建設(shè)工程2、工程建設(shè)單位xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司3、工程負(fù)責(zé)人xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司法定代表人4、工程建設(shè)地點(diǎn)工程

13、建設(shè)地點(diǎn)位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地塊北側(cè)為湖南郵電培訓(xùn)中心，地塊東側(cè)為湖南省勞動(dòng)人事學(xué)校；地塊南側(cè)緊臨白竹坡路，高差變化復(fù)雜；地塊西側(cè)為湖南省老干部修養(yǎng)所；地塊與湖南省郵政電培訓(xùn)中心、湖南省勞動(dòng)人事學(xué)校及湖南省老干部修養(yǎng)所一起位于南側(cè)的白竹坡路、東側(cè)的望龍路、北側(cè)的遠(yuǎn)大路、西側(cè)的杉木路的圍合之中，整個(gè)地塊的外部環(huán)境良好，交通十分便利。5、工程擬建內(nèi)容與規(guī)模工程總用地面積58993.54平方米，折合88.49畝，凈用地面積57403.54m2，折合86.105畝，工程規(guī)劃總建筑面積135395.57平方米，其中地上建筑面積114481.15平方米含低層住宅總建筑面

14、積10288.82平方米；高層住宅總建筑面積99323,26平方米;公共配套總建筑面積4869.07平方米含幼兒園建筑面積1281,53平方米、網(wǎng)球中心建筑面積1500.00平方米、社區(qū)用房建筑面積506.69平方米、物業(yè)管理用房建筑面積建筑面積510.49平方米、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積1070.36平方米。地下車庫(kù)及人防總建筑面積20914.42平方米。共建停車位616個(gè)(地下室停車位443個(gè)，私家車庫(kù)停車位46個(gè)，地面停車位127個(gè))。工程容積率1.99，建筑密度25.19%，綠地率40.5%。二、建設(shè)單位根本情況湖南省通信產(chǎn)業(yè)效勞為中國(guó)電信控股境外上市企業(yè)。公司設(shè)置綜合部、方案財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)

15、部、工程技術(shù)部、分析管理部五個(gè)職能部門，是一個(gè)集高新技術(shù)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、軟件開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、通訊工程等一體的企業(yè)。公司技術(shù)、資力雄厚，設(shè)備先進(jìn)，管理科學(xué)；公司自成立以來(lái)，始終本著“科學(xué)開(kāi)發(fā)、多元開(kāi)展的方針，以優(yōu)質(zhì)的效勞、高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量、良好的信譽(yù)回報(bào)社會(huì)，獲得了相關(guān)部門的認(rèn)可和用戶的廣泛好評(píng)，歷年來(lái)，所開(kāi)發(fā)的工程合格率達(dá)100%，優(yōu)良率80%，創(chuàng)下了驕人的業(yè)績(jī)。三、申請(qǐng)依據(jù)與研究范圍1、申請(qǐng)依據(jù) (1) 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求(2) 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版?(3) 建設(shè)部建標(biāo)2000205號(hào)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?(4)?投資

16、工程可行性研究指南?中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司編著(5) 其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(6) 建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)根底資料2、研究范圍本工程申請(qǐng)報(bào)告以建設(shè)單位提供的有關(guān)資料和國(guó)家有關(guān)法令、政策、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等為根底，對(duì)該工程的建設(shè)必要性、市場(chǎng)前景、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案、建設(shè)的條件與場(chǎng)地布局、主要生產(chǎn)技術(shù)方案和工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)效益與綜合效益等方面進(jìn)行了綜合分析研究，并據(jù)此提出研究結(jié)論和建設(shè)。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1工程總用地面積m258993.54折合88.49畝1.1工程凈用地面積m257403.

17、54折合86.105畝2工程總建筑面積m2135395.572.1計(jì)容積率建筑面積地上m2114481.15低層住宅建筑面積m210288.82高層住宅建筑面積m299323.26公共配套建筑面積m24869.07.1幼兒園建筑面積m21281.532.1.3.2網(wǎng)球中心建筑面積m21500.00.3社區(qū)用房建筑面積m2506.69.4物業(yè)管理用房建筑面積m2510.49.5商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積m21070.362.2地下建筑面積不計(jì)容積率m220914.42地下車庫(kù)及人防建筑面積3停車位個(gè)616集中地下室443個(gè)，私家車車位46個(gè)，地面停車位127個(gè)4容積率1.995建筑密度%25.196綠地率

18、%40.57建設(shè)期年28工程總投資萬(wàn)元29453.79利潤(rùn)總額萬(wàn)元3225.310所得稅萬(wàn)元806.311稅后利潤(rùn)萬(wàn)元2419.012工程投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%18.47/15.73稅前/稅后13工程投資回收期年2.69/2.73稅前/稅后14借款歸還期年315投資利潤(rùn)率%10.1816投資利稅率%16.60五、研究結(jié)論與建議1、研究結(jié)論(1) 工程的建設(shè)符合?長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃20032021?的要求，而且工程在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市面貌的改良。工程符合長(zhǎng)沙市城市開(kāi)展的整體規(guī)劃，可促進(jìn)長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于增強(qiáng)長(zhǎng)沙市城市功能的輻射作用，符合長(zhǎng)沙市城市未

19、來(lái)的開(kāi)展方向。(2) 工程可有效地盤活當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源，嚴(yán)格按照市規(guī)劃局的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，滿足城市景觀設(shè)計(jì)的要求，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通等各項(xiàng)要求，有利于增強(qiáng)長(zhǎng)沙的城市功能，促進(jìn)地區(qū)商務(wù)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，對(duì)于提高人們的生活質(zhì)量有著非常重要的作用。(3) 工程建設(shè)總投資為29453.7萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算，所得稅后工程財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率15.73%，所得稅后工程投資回收期為2.73年，在財(cái)務(wù)上是可行的。(4) 從工程的敏感性分析計(jì)算來(lái)看,工程具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、建議(1) 勘察設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的根底工作，也是工程投資控制的關(guān)鍵，建設(shè)單位應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的單位開(kāi)展這方面的工作，充分做好建筑方案的比

20、選工作，從而為工程的建設(shè)與投資控制打下良好的根底。(2) 工程質(zhì)量是工程的生命線，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格控制好工程的發(fā)包與材料采購(gòu)，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)選取的招投標(biāo)形式，選擇合格的施工單位和材料廠商，確保施工質(zhì)量和工程進(jìn)度。(3) 資金是工程順利進(jìn)行的保證，建設(shè)單位應(yīng)精心安排好工程進(jìn)度方案，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而保證工程的順利實(shí)施。綜上所述，本工程是可行的，但工程建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的本錢與質(zhì)量控制工作，以確保其社會(huì)效益和財(cái)務(wù)效益的實(shí)現(xiàn)。 工程建設(shè)的必要性一、工程背景長(zhǎng)沙市是湖南的省會(huì)，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20多年來(lái)的開(kāi)展，已經(jīng)取得了令人矚目的成就，具備了自身獨(dú)特的開(kāi)展優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，面

21、對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際新的開(kāi)展形勢(shì)，長(zhǎng)沙市的開(kāi)展既有難得的機(jī)遇又有嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，在國(guó)家全方位開(kāi)放的條件下，長(zhǎng)沙市必須在現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)的根底上抓住機(jī)遇做大做強(qiáng)，從而贏得開(kāi)展的主動(dòng)權(quán)。省委、省政府在認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)的條件下確定了“一點(diǎn)一線和長(zhǎng)、株、潭一體化的開(kāi)展戰(zhàn)略，要求長(zhǎng)沙市盡快增強(qiáng)中心城市的吸引力和輻射力，充分發(fā)揮“龍頭的作用，這就給長(zhǎng)沙的開(kāi)展增加了前所未有的推動(dòng)力。在當(dāng)前的條件下，長(zhǎng)沙中心城市的功能和作用要得以充分發(fā)揮，尚需付出艱苦的努力，必須盡快完善城市根底設(shè)施等制約城市快速開(kāi)展的“瓶頸。為此，長(zhǎng)沙市中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展戰(zhàn)略綱要為長(zhǎng)沙的開(kāi)展描繪了宏偉的藍(lán)圖，方案用15年左右的時(shí)間把長(zhǎng)沙建設(shè)成為繁榮、開(kāi)放、文明、秀美

22、的現(xiàn)代化中心城市。市政府各部門圍繞這一目標(biāo)重新調(diào)整了城市空間的形態(tài)，方案通過(guò)加強(qiáng)環(huán)境治理、道路整治和綠化廣場(chǎng)的建設(shè)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)把長(zhǎng)沙建設(shè)成為結(jié)構(gòu)合理、開(kāi)展空間廣闊、城鄉(xiāng)一體的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)。隆平高科技園的前身是馬坡嶺農(nóng)業(yè)科技園，是長(zhǎng)沙高新區(qū)“一區(qū)四園之一，也是正式批準(zhǔn)的全國(guó)兩個(gè)國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)高科技園之一。園區(qū)位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)，園內(nèi)聚集了湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院等眾多的大專院校和科研院所，是我國(guó)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域科研能力最強(qiáng)、科研成果最集中的基地之一。近年來(lái)，在省、市各級(jí)各部門的大力支持下，隆平高科技園高速開(kāi)展，現(xiàn)有入園企業(yè)205家，技工貿(mào)總收入近100億元，成為芙蓉區(qū)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

23、。園區(qū)初步形成了電子信息、新材料、生物技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。自2006年起，園區(qū)堅(jiān)決不移地走都市工業(yè)之路，堅(jiān)持高效集約利用土地，先后建設(shè)了湖南省留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園金丹科技創(chuàng)業(yè)大廈、廣發(fā)隆平創(chuàng)業(yè)效勞中心、湖南省科研成果轉(zhuǎn)化中心等多層、高層工業(yè)廠房及企業(yè)總部辦公樓宇，在全省乃至全國(guó)都產(chǎn)生了積極的影響。二、工程建設(shè)的必要性1、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、加快開(kāi)展的需要跨入新的世紀(jì)后，世界經(jīng)濟(jì)仍然保持著較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)全球化、新技術(shù)革命和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及參加世界貿(mào)易組織都加快了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。特別是將高新技術(shù)融入傳統(tǒng)的制造業(yè)和農(nóng)業(yè)，使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了革命性的變化，這對(duì)拓寬長(zhǎng)沙參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的

24、渠道、主動(dòng)承接國(guó)際先進(jìn)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)都是一次難得的機(jī)遇。面對(duì)新的形勢(shì)，長(zhǎng)沙必須加快城市根底設(shè)施建設(shè)的步伐，而長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)沙高新區(qū)隆平高科技園是長(zhǎng)沙市推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、加快工業(yè)開(kāi)展、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)沙創(chuàng)業(yè)開(kāi)展的先鋒，具有良好的示范和帶動(dòng)作用，工程的建設(shè)將為長(zhǎng)沙高新區(qū)和長(zhǎng)沙高新區(qū)隆平高科技園的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的根底。2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的需要當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊開(kāi)展時(shí)期。為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康開(kāi)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析與研究，房地產(chǎn)因國(guó)民

25、經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用增幅約1.52個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖上升趨勢(shì)，但對(duì)于一個(gè)高速開(kāi)展的城市而言其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然偏低。隨著阻礙市場(chǎng)開(kāi)展因素的消除、人們消費(fèi)與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展?jié)摿艽?，存量和增量市?chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的奉獻(xiàn)率還將逐步增大。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用很大。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類、幾萬(wàn)個(gè)品種的產(chǎn)品提出新的要求，與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為1.95。所以，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)的重點(diǎn)，是社會(huì)廣泛看好的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析與預(yù)測(cè)，我國(guó)居民

26、住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變。近期我國(guó)居民住宅的開(kāi)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)在2021年到達(dá)人均建筑面積35m2，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。由于房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定開(kāi)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，國(guó)家相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)表示，房地產(chǎn)業(yè)目前已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。因此，工程的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的需要。3、實(shí)現(xiàn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的需要從宏觀政策環(huán)境分析，一是國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的支持力度；二是國(guó)家將啟動(dòng)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要舉措，采取各種政策和措施，大力開(kāi)展和啟動(dòng)住宅消費(fèi)；三是深化住

27、房制度改革，徹底停止實(shí)施住房實(shí)物分配制度，全面推進(jìn)住房商品化、市場(chǎng)化的進(jìn)程；四是通過(guò)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出臺(tái)了旨在依靠科技進(jìn)步提高住房質(zhì)量的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系，實(shí)施了小康住宅和康居工程試點(diǎn)，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康開(kāi)展提供了良好的外部環(huán)境。自1998年初黨中央、國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)范圍內(nèi)停止實(shí)施住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化以來(lái)，住房分配制度的改革正在逐步實(shí)施，住房市場(chǎng)體系、住房供給體系和住房金融體系等方面都有了重要進(jìn)展，從而推動(dòng)了住房新體制的建立。為了把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，黨中央、國(guó)務(wù)院把深化房改、啟動(dòng)居民住房消費(fèi)、加快住宅建設(shè)作為

28、擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今后的開(kāi)展方向?qū)⑹抢^續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的根本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，健全和完善住房一級(jí)市場(chǎng)，搞活住房的二、三級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)；堅(jiān)持深化住房制度改革，加快建設(shè)和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障體系制度；消除阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)化和居民消費(fèi)的體制性、政策性障礙，繼續(xù)加大公有住房的改革力度，完善住房貨幣分配制度，健全和完善對(duì)困難家庭的廉租住房制度，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。目前，舊的住房體制已經(jīng)打破，國(guó)家已停止了住房實(shí)物分配，正在推進(jìn)住房分配的貨幣化。工程建設(shè)完成后，可以為相關(guān)單位以及附近居民提供與國(guó)家政策相適應(yīng)的商品住宅

29、，從而在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的支持下調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推動(dòng)國(guó)家住房制度改革的深化。4、城市開(kāi)展的需要長(zhǎng)沙市是我省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，全市現(xiàn)有常住人口646.5萬(wàn)人，全市土地總面積11819.5平方公里，其中市區(qū)常住人口220萬(wàn)人，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積186平方公里。根據(jù)長(zhǎng)沙市長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)開(kāi)展綱要和長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃修編的內(nèi)容，到2021年長(zhǎng)沙市城市人口規(guī)模將到達(dá)350萬(wàn)人，城市用地規(guī)模將達(dá)350平方公里，在全省率先根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，把長(zhǎng)沙初步建成為中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市。長(zhǎng)沙市在未來(lái)15年內(nèi)，其城市人口和用地規(guī)模較目前將增加近一倍，其開(kāi)展方向重點(diǎn)將向南、向東開(kāi)展成為“一主、三次、三組

30、團(tuán)的空間結(jié)構(gòu)，這也是為了適應(yīng)湖南省長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的開(kāi)展戰(zhàn)略的需要。同時(shí)，結(jié)合長(zhǎng)沙“一江兩岸的地理特點(diǎn)，長(zhǎng)沙總體規(guī)劃為“西文東市的開(kāi)展格局，市委、市政府提出要實(shí)現(xiàn)“突出城市形象建筑，提高城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)長(zhǎng)沙市“十一五住宅建設(shè)規(guī)劃，住宅開(kāi)發(fā)總量要滿足城市人口增長(zhǎng)、居住水平提高等合理的需求增長(zhǎng)，“十一五期間，長(zhǎng)沙市區(qū)住宅供給總量控制在2400萬(wàn)平方米左右，并根據(jù)“十一五社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控政策變動(dòng)，總量變動(dòng)幅度控制在10%之間。其中，中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅含經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房占70%以上。城市居民住房條件持續(xù)改善，到2021年末，預(yù)計(jì)城市人均住房建筑面積將到達(dá)3

31、2平方米。“十一五期間，長(zhǎng)沙市區(qū)要滿足約1330萬(wàn)平方米的住宅用地需求總量，其中用于中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅含經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)用地占70%以上。目前我市人均住宅面積相對(duì)偏小，而且居住條件也較差，與我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)，因此，改善長(zhǎng)沙市市民的居住條件已經(jīng)成為長(zhǎng)沙市人民政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著我市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的舊城改造就是為了使城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。工程的建設(shè)不僅可以適應(yīng)城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，解決社會(huì)各界居民的居住與生活問(wèn)題，而且還可以適應(yīng)長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃與市政建設(shè)的

32、需要，對(duì)于美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。5、解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，局部行業(yè)職工的下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道、解決下崗職工的生活與再就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家今年固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的較快增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時(shí)機(jī)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，那么可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)時(shí)機(jī)有著不可無(wú)視的作用，而本

33、工程作為商品住宅建設(shè)工程之一，將為增加社會(huì)就業(yè)崗位作出一定的奉獻(xiàn)。 市場(chǎng)分析一、投資環(huán)境1、長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 地理位置及自然條件長(zhǎng)沙市位于湖南省東部偏北，處于湘江下游和長(zhǎng)瀏盆地西緣，東經(jīng)112度53分至113度6分，北緯28度2分至28度16分之間，五嶺南屏，洞庭北扼。全市國(guó)土面積11819km2，其中市區(qū)面積556km2，建成區(qū)面積186km2。長(zhǎng)沙地處亞熱帶，氣候溫和濕潤(rùn)，四季清楚，盛夏高溫，冬季濕冷，年平均氣溫17.1，最冷月1月份氣溫平均4.6，最熱月7月份平均氣溫29.5。年平均總降雨量為1400mm，4至6月雨水集中，月降雨量平均為185245mm，全年降雨日約158天。冬春季多

34、北風(fēng)，夏秋季多南風(fēng)，日照時(shí)數(shù)年平均為1726小時(shí)，無(wú)霜期年平均為279.3天。長(zhǎng)沙市地表水系興旺，年逕流量達(dá)660 億m3的湘江干流由南向北將市區(qū)分割成東西兩局部。市內(nèi)湘江主要支流有瀏陽(yáng)河、撈刀河和靳江河，它們水量充足，水質(zhì)較好。江河逕流主要靠大氣降水、地表和地下滲流，河床坡度小，逕流量大，流速緩慢，高水位時(shí)間長(zhǎng)，每年46月為汛期。 長(zhǎng)沙市行政區(qū)劃及人口長(zhǎng)沙市是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、金融、交通、信息中心，位于湖南省東北部，是長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城。長(zhǎng)沙市現(xiàn)轄芙蓉、天心、開(kāi)福、岳麓、雨花5個(gè)城區(qū)和長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)3縣及瀏陽(yáng)市。2007年年末全市總?cè)丝?52

35、.92萬(wàn)人，總面積11819平方公里，其中戶籍總?cè)丝?37.36萬(wàn)人，市區(qū)常住人口199萬(wàn)人，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積189平方公里。2、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r2007年，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)總量跨上新臺(tái)階，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。全年五大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)歷史性突破：全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破2000億元，到達(dá)2190.3億元，同比增長(zhǎng)16%；人均GDP突破3萬(wàn)元，到達(dá)33000元，同比增長(zhǎng)14.2%；全部工業(yè)總產(chǎn)值突破2000億元，完成2184億元，同比增長(zhǎng)30.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破1000億元，到達(dá)1037億元，同比增長(zhǎng)19.8%；財(cái)政收入突破200億元，到達(dá)262.5億元，同比增長(zhǎng)48.3%。完成全社會(huì)固定

36、資產(chǎn)投資1445.2億元，同比增長(zhǎng)32.8%。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別到達(dá)16153元和6339元，同比分別增長(zhǎng)16%和16.6%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)加快轉(zhuǎn)變，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為6.4:45:48.6，非公有制經(jīng)濟(jì)總量占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)59%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)。花卉苗木、優(yōu)質(zhì)茶葉、優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)水稻等四大優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)步伐加快，總面積達(dá)116萬(wàn)畝，全市主要農(nóng)業(yè)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率達(dá)70%。園區(qū)工業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)迅速壯大，六大產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值占規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的45%；兩區(qū)八園共完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值990億元，占全市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的比重提高到60.8%；全市產(chǎn)值過(guò)100億元的企業(yè)達(dá)3家；規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)163億元

37、，比上年增長(zhǎng)85.7%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)253%，同比提高48.4個(gè)百分點(diǎn)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)28%，占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重上升到40.5%；單位GDP能耗下降4%。商貿(mào)特色更加鮮明，文化、物流、會(huì)展、金融、旅游、房地產(chǎn)等現(xiàn)代效勞業(yè)和生產(chǎn)性效勞業(yè)快速開(kāi)展。 全市城建重點(diǎn)工程完成投資121億元，“一洲兩岸、“三個(gè)入城口和“四大新區(qū)建設(shè)順利推進(jìn)，一批重點(diǎn)工程竣工相繼投入使用，背街小巷提質(zhì)改造和社區(qū)環(huán)境綜合整治工程根本完成，城市空氣優(yōu)良率達(dá)82.5%，全市森林覆蓋率達(dá)53.6%。社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)深入推進(jìn)，“萬(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程和“百村示范、千村整治工程進(jìn)展順利，新建標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)家店381家，完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)

38、劃35個(gè)、村級(jí)規(guī)劃200個(gè)，解決農(nóng)村12萬(wàn)人飲水平安，新增通 自然村10個(gè)，改擴(kuò)建干線公路和鄉(xiāng)村公路1110公里，新建沼氣池1.1萬(wàn)個(gè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村生活環(huán)境明顯改善。全年實(shí)際到位外資15億美元，增長(zhǎng)25.1%。對(duì)外貿(mào)易大幅增長(zhǎng)，全市外貿(mào)歸口管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額40.7億美元，增長(zhǎng)38.9%。其中出口總額26.1億美元，增長(zhǎng)35%；進(jìn)口總額14.7億美元，增長(zhǎng)46.5%。社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)開(kāi)展，共投入資金33.97 億元，用于推進(jìn)以八件實(shí)事為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，全年共新增城鎮(zhèn)就業(yè)9.4萬(wàn)人、轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)6萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)無(wú)零就業(yè)家庭，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.5%；企業(yè)根本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保新增11.5萬(wàn)人；

39、新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達(dá)90.7%，城鎮(zhèn)居民根本醫(yī)療保障制度根本建立；城鄉(xiāng)義務(wù)教育從秋季起實(shí)現(xiàn)“一費(fèi)制全免，政策范圍內(nèi)農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)生雜費(fèi)實(shí)現(xiàn)全免；新建和改擴(kuò)建鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院18所，改造農(nóng)村五保戶危房5000戶；成為全國(guó)人口與方案生育工作綜合改革試點(diǎn)市；住房保障工作力度加大，新建經(jīng)濟(jì)適用房70.9萬(wàn)平方米、城鎮(zhèn)廉租房2.5萬(wàn)平方米。文體等其他社會(huì)事業(yè)快速開(kāi)展，長(zhǎng)沙成為中國(guó)最具娛樂(lè)幸福感城市。3、長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙是我國(guó)著名的歷史文化名城和旅游勝地，湘江東岸橘子洲段歷史以來(lái)即為長(zhǎng)沙市的中心城區(qū)，其深厚的人文特色與商業(yè)氣氛在長(zhǎng)沙“一江兩岸、山水洲城、西文東市的開(kāi)展格局中尤為引人注目，根據(jù)長(zhǎng)

40、沙市有關(guān)部門的分析論證，長(zhǎng)沙市20062021年經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展主要指標(biāo)預(yù)測(cè)情況見(jiàn)表3-1。根據(jù)開(kāi)展預(yù)測(cè)，20062021年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)的平均水平將保持在13.512.5%之間，2021年GDP將到達(dá)2900億元，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展將由投資需求拉動(dòng)向消費(fèi)需求拉動(dòng)轉(zhuǎn)型?！笆晃迤陂g長(zhǎng)沙市地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)率到達(dá)31.5%，比同期GDP年均增長(zhǎng)率高出16.7個(gè)百分點(diǎn)，占GDP比重為9.17%。預(yù)計(jì)2021年長(zhǎng)沙市地方財(cái)政收入330億元，占GDP比重為10%左右；到2021年長(zhǎng)沙市地方財(cái)政收入到達(dá)1000億元，占GDP比重為13%左右。表3-1 長(zhǎng)沙市20052021年經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展局部指標(biāo)預(yù)測(cè)序號(hào)指標(biāo)單位

41、2005年實(shí)際2021年預(yù)計(jì)2021年預(yù)計(jì)1地區(qū)生產(chǎn)總值億元1519.9290075002人均GDP元24478442751027403地方財(cái)政收入億元139.433010003.1一般預(yù)算收入億元108.062809004全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元881.4145033505城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1243418900500006農(nóng)村居民人均可支配收入元47356750150007總?cè)丝趹艏f(wàn)人620.92655730總?cè)丝诔Ｗ∪f(wàn)人639.36857958城市人均公共綠地面積平方米81016長(zhǎng)沙市常住總?cè)丝?0062021年按平均每年增加10萬(wàn)人，到2021年到達(dá)685萬(wàn)人、2021年到達(dá)795

42、萬(wàn)人。其中市區(qū)常住人口按平均每年增加9萬(wàn)人，2021年總數(shù)達(dá)385萬(wàn)人，都市區(qū)常住人口2021年總數(shù)達(dá)405萬(wàn)人。2005年長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12434元，預(yù)計(jì)2021年到達(dá)18900元，2021年到達(dá)50000元。2005年長(zhǎng)沙市農(nóng)村居民人均可支配收入為4735元，預(yù)計(jì)2021年到達(dá)6750元，2021年到達(dá)15000元。城鄉(xiāng)居民收入的大幅提高，將促進(jìn)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，這將使城鄉(xiāng)居民文化娛樂(lè)消費(fèi)、旅游消費(fèi)和健康消費(fèi)的消費(fèi)需求和消費(fèi)支出大大增加，這就對(duì)岳麓山風(fēng)景區(qū)進(jìn)一步保護(hù)與提質(zhì)提出了更高的要求。20062021年，長(zhǎng)沙市的投資重點(diǎn)之一就是提升長(zhǎng)沙市城市品位，

43、滿足長(zhǎng)沙人民全面建設(shè)小康社會(huì)日益增長(zhǎng)的文化生活需要。這一時(shí)期，長(zhǎng)沙市GDP和地方財(cái)政收入總量將繼續(xù)快速增長(zhǎng)，這些不僅使財(cái)政直接投入建設(shè)變成非常必要，而且證明長(zhǎng)沙市財(cái)政完全有能力提供本工程建設(shè)所需的資金。同時(shí)，城市的根底設(shè)施建設(shè)水平、旅游水平和文化高度在很大程度上決定了城市品位。本工程的實(shí)施將使長(zhǎng)沙市城市根底設(shè)施條件得以大幅改善，使棚戶區(qū)的城市面貌得以改觀，從而在很大程度上提升了長(zhǎng)沙市的城市品位，恢復(fù)、完善其中心城市功能，因此，本工程建設(shè)既必要，又可行。二、市政規(guī)劃分析1、城市開(kāi)展規(guī)劃2002年長(zhǎng)沙市委、市政府組織了中長(zhǎng)期開(kāi)展戰(zhàn)略研究，2003年11月份編制出?長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃(2003-20

44、21)?，現(xiàn)已經(jīng)省政府、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。根據(jù)該?規(guī)劃?，2021年長(zhǎng)沙市城市人口將達(dá)350萬(wàn)，城市建設(shè)用地將達(dá)350平方公里。城市沿湘江、319國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線，向周邊拓展城市開(kāi)展空間，構(gòu)筑出“一主、兩次、四組團(tuán)的城市空間結(jié)構(gòu)。一主：指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片開(kāi)展區(qū)域，2021年城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口146萬(wàn)。規(guī)劃將強(qiáng)化綜合效勞功能，提高環(huán)境質(zhì)量，其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)。兩次：河西新城和星馬新城。河西新城東至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河，2021年城市建設(shè)用地65平方公里，城市人口65萬(wàn)。規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級(jí)行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地。星馬新城位于主城區(qū)東面，2021年

45、城市建設(shè)用地64平方公里，城市人口53萬(wàn)，規(guī)劃利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力開(kāi)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。四組團(tuán)：暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán)。暮云組團(tuán)2021年城市建設(shè)用地22平方公里，城市人口18萬(wàn)，布局面向長(zhǎng)株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。撈霞組團(tuán)2021年城市建設(shè)用地28平方公里，城市人口23萬(wàn)，規(guī)劃為水運(yùn)、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心、物流中心、大運(yùn)量工業(yè)基地。高星組團(tuán)2021年城市建設(shè)用地26平方公里，城市人口25萬(wàn)，規(guī)劃為綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地。含浦組團(tuán)2021年城市建設(shè)用地21平方公里，城市人口20萬(wàn)，為大學(xué)城的遠(yuǎn)期開(kāi)展用地，以及與大學(xué)城配套的生活居住用地

46、。近期將著力完善區(qū)域性中心城市功能，新區(qū)建設(shè)向東重點(diǎn)開(kāi)展長(zhǎng)善垸地區(qū)、圭塘河沿319國(guó)道向東伸展的星沙、馬坡嶺局部。向西重點(diǎn)開(kāi)展岳麓山大學(xué)科技園、長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和以市委、市政府配套建設(shè)為重點(diǎn)的城市綜合職能區(qū)。向北加快霞凝新港的建設(shè)。向南加快省政府新址的規(guī)劃建設(shè)，帶動(dòng)芙蓉南路沿線的開(kāi)展。2、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃根據(jù)?長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃?，長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局為1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、13個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心、30個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)中心為五一廣場(chǎng)商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心分別為：火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、金霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)

47、中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心等。三、房地產(chǎn)宏觀政策分析分析近年政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施可以發(fā)現(xiàn)，政策的目的在于遏制投機(jī)性需求、抑制投資性需求、引導(dǎo)改善性需求、滿足一般性需求，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。一系列相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，從一定程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)不標(biāo)準(zhǔn)的套利模式，保護(hù)了購(gòu)房者的利益，打擊炒作行為，擠出樓市泡沫，房?jī)r(jià)逐漸企穩(wěn)成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，1、上半年政策新導(dǎo)向2021年是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)年，政策等一系列因素綜合直接作用到我市的樓市上，已明顯產(chǎn)生一些新的變化，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)出購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商觀望氣氛濃厚，投資增幅逐月回落；商品房空置面積劇增

48、；房地產(chǎn)工程推遲開(kāi)工，竣工量減少；銀根緊縮，銀行貸款下降，開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)資金偏緊；有效需求相對(duì)減弱，高端樓盤銷售緩滯；交易本錢上升，二手房交易冷清；招拍掛土地成交量銳減等特點(diǎn)。2021年，為了進(jìn)一步擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫，國(guó)家除了進(jìn)一步落實(shí)06、07年出臺(tái)的相關(guān)政策，今年的調(diào)控重點(diǎn)也放在了土地政策上，在土地方面出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策，除繼續(xù)加大力度執(zhí)行土地兩年內(nèi)必須完成開(kāi)發(fā)這一政策外，多部委聯(lián)合公布新規(guī)加大土地違規(guī)問(wèn)責(zé)，提出國(guó)土資源部緊急叫停建設(shè)占用耕地跨省域補(bǔ)充，我省為加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用出臺(tái)了?湖南省國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)藏方法?，并于7月1日起正式施行，這一系列的政策的制定，政府

49、以期加大住房供給力度，從而從根本上治理這兩年來(lái)一直紊亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、上半年政策導(dǎo)讀 “90/70政策及其執(zhí)行建設(shè)部今年2月28日發(fā)布?關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度方案制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)?明確，各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開(kāi)工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須到達(dá)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。 建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，制定住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度方案，要以國(guó)家關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展的相關(guān)政策文件為依據(jù) 嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)的政策措施上半年，國(guó)家主管部門將調(diào)控重點(diǎn)放在土地供

50、給上，多部委聯(lián)合公布新規(guī)加大土地違規(guī)問(wèn)責(zé)，提出國(guó)土資源部緊急叫停建設(shè)占用耕地跨省域補(bǔ)充，我省為加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用出臺(tái)了?湖南省國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)藏方法?，并于7月1日起正式施行。為了進(jìn)一步提高土地的開(kāi)發(fā)程度，盤活土地的存量，迫使開(kāi)發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)竣工，以增加土地供給和商品房供給。國(guó)家還出臺(tái)了一些列的相關(guān)政策： 土地閑置滿一年不滿兩年，征收20%閑置費(fèi)1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)?國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知?，明確提出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)； 新合同文本規(guī)定：商住工程開(kāi)

51、發(fā)原那么上3年內(nèi)完成為標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同管理，國(guó)土部、工商總局日前聯(lián)合下發(fā)通知，向各地發(fā)布?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?示范文本，據(jù)悉，合同要明確填寫建設(shè)工程的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間。屬于商品住宅工程的，原那么上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。假設(shè)受讓人未能按照本合同約定日期開(kāi)竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。 湖南調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，經(jīng)適房不實(shí)行預(yù)征 3月27日，省地稅局下發(fā)文件，批準(zhǔn)建造銷售并且能夠單獨(dú)核算土地增值額的經(jīng)濟(jì)適用房含用于拆遷安置的住房不實(shí)行預(yù)征。上述政策對(duì)于催促開(kāi)發(fā)商加快閑置土地開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)的商品房供給量，另一方面，為了防止土地市場(chǎng)的違規(guī)暗箱操作，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局出新

52、規(guī)：長(zhǎng)沙土地五一起全面網(wǎng)拍，及從2021年5月1日開(kāi)始，凡擬在長(zhǎng)沙市國(guó)土資源交易中心招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，一律采用網(wǎng)上掛牌交易的方式，保證土地交易的公開(kāi)、公平、公正，希望能到達(dá)有效的控制國(guó)土資源，控制開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)程度，成而到達(dá)有效的控制房?jī)r(jià)的漲幅程度。 今年湖南將建廉租房經(jīng)適房各100萬(wàn)平方米，長(zhǎng)沙將逐漸實(shí)現(xiàn)“居者有其屋1月21日，省發(fā)改委主任陳叔紅在我省2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展方案執(zhí)行情況與2021年方案草案報(bào)告中透露相關(guān)內(nèi)容，我省預(yù)期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4940億，新建(籌建)廉租住房100萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用房100萬(wàn)平方米，省財(cái)政廳廳長(zhǎng)李友志向會(huì)議報(bào)告全省2007年

53、預(yù)算執(zhí)行情況與2021年預(yù)算草案時(shí)承諾說(shuō)，從今年起，省財(cái)政安排3000萬(wàn)元，多渠道籌措設(shè)立城市廉租房保障專項(xiàng)資金，推動(dòng)解決城市低收入家庭的住房問(wèn)題。繼續(xù)支持農(nóng)村特困戶和庫(kù)區(qū)移民無(wú)房戶的住房建設(shè)。市委副書(shū)記、市長(zhǎng)張劍飛在1月16日主持召開(kāi)了長(zhǎng)沙市第十三屆人民政府第2次常務(wù)會(huì)議。從會(huì)上得悉，長(zhǎng)沙將設(shè)立廉租房建設(shè)產(chǎn)業(yè)基金，以期實(shí)現(xiàn)“居者有其屋。會(huì)議聽(tīng)取了市房產(chǎn)局關(guān)于長(zhǎng)沙市設(shè)立廉租房建設(shè)產(chǎn)業(yè)基金的情況匯報(bào)。據(jù)2007年9月最新統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙目前共有最低收入家庭低保戶家庭無(wú)房戶和住房困難戶12324戶，其中無(wú)房戶6163戶、住房困難戶人平12平方米以下6161戶，按戶均建筑面積50平方米計(jì)算，實(shí)物配租須提供

54、62萬(wàn)平方米的廉租住房。以長(zhǎng)沙每年建設(shè)10萬(wàn)平方米廉租住房計(jì)算，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋需要6年多時(shí)間。會(huì)議原那么同意設(shè)立廉租房建設(shè)產(chǎn)業(yè)基金。 相關(guān)金融稅收政策為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，也為了控制借貸分險(xiǎn)，有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，央行自去年十次提高準(zhǔn)備金率后，今年上半年再次分兩次提高存款準(zhǔn)備金率，由去年年初的2.52%提高到今年的16%。 央行總部確定房貸方向 限制外資投資房地產(chǎn)中國(guó)人民銀行上海總部上周發(fā)布?上海市信貸投向指引2021年修訂?，重申限制對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，以及關(guān)注中小房企資金鏈壓力等問(wèn)題，并要求滬上銀行務(wù)必嚴(yán)格按規(guī)定把握

55、二套房貸款的首付和利率政策，不得變相降低貸款門檻。在房地產(chǎn)信貸方面，?指引?要求各金融機(jī)構(gòu)既要準(zhǔn)確把握住房保障體系建設(shè)目標(biāo)，主動(dòng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新方向，滿足廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，中低價(jià)位、中小套型普通商品房，土地節(jié)約型、節(jié)能環(huán)保型住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)需求，又要認(rèn)真落實(shí)近期商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的調(diào)控精神，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和土地貸款。?指引?要求關(guān)注開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)情況，關(guān)注中小房企資金鏈的壓力，關(guān)注土地貸款與節(jié)約集約利用土地國(guó)策的銜接，嚴(yán)格控制對(duì)囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，嚴(yán)格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。 個(gè)人購(gòu)置經(jīng)適房契稅減半 2021年3月1日起執(zhí)行自2

56、021年3月1日起，我國(guó)對(duì)個(gè)人購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率根底上減半征收契稅。2月28日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布了“關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知。該通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率根底上減半征收契稅。對(duì)個(gè)人出租住房收入降低至按10%的稅率，來(lái)征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的根底上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)置人涉及的印花稅予以免征。對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)個(gè)人按?廉租住房

57、保障方法?規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅；對(duì)于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，應(yīng)征收個(gè)人所得稅。 關(guān)于二手房方面政策受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情冰凍的影響，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的寒冰期，購(gòu)房客戶的不信任，同行業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)重，針對(duì)這一現(xiàn)象，行業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)看到了這一問(wèn)題，并且提出了統(tǒng)一中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的初步方案。 a、設(shè)定中介收費(fèi)下限防止惡性競(jìng)爭(zhēng)首先是收費(fèi)的形式，可能由現(xiàn)在通常只向買方“單向收費(fèi)轉(zhuǎn)為執(zhí)行向買賣雙方“雙向收費(fèi)。在上海、深圳、成都、武漢等地的二手房中介均為雙向收費(fèi)，湖南郴州等地，也有一些房地產(chǎn)中介企業(yè)一直采取雙向收費(fèi)，而在長(zhǎng)沙絕大局部中介都單向收費(fèi)。轉(zhuǎn)

58、向雙向收費(fèi)，不僅僅只是收費(fèi)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，還將有望促進(jìn)中介企業(yè)效勞觀念和盈利模式的轉(zhuǎn)變，中介吃回扣、吃差價(jià)的現(xiàn)象有望減少，中介市場(chǎng)行業(yè)行為也更加透明。b、二手房交易網(wǎng)上簽約將全面展開(kāi)繼商品房交易實(shí)行網(wǎng)上簽約備案之后，二手房交易的網(wǎng)上簽約也將全面展開(kāi)，再加上現(xiàn)行的二手房交易資金監(jiān)管等相關(guān)措施，房地產(chǎn)中介行業(yè)最令人詬病的潛規(guī)那么將被改寫，將減少行業(yè)信任危機(jī)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響。 關(guān)于公積金方面政策5月29日上午，長(zhǎng)沙市住房公積金管理中心正式對(duì)外公布，長(zhǎng)沙市住房公積金管理中心將全面實(shí)施自購(gòu)住房組合貸款政策、提高貸款金額、縮短貸款辦理時(shí)間等一系列新舉措。這一系列措施的公布，主要是為了簡(jiǎn)化購(gòu)房者辦理公積金手

59、續(xù)，更便于購(gòu)房者使用公積金貸款。按照目前長(zhǎng)沙市的規(guī)定，長(zhǎng)沙市區(qū)公積金貸款額度為30萬(wàn)元，長(zhǎng)、望、瀏、寧四縣市為15萬(wàn)元，今后辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)由原來(lái)規(guī)定的15個(gè)工作日辦結(jié)縮短為10個(gè)工作日辦結(jié)。尤其是在期房抵押的住房公積金貸款上，長(zhǎng)沙市將取消原來(lái)要等房產(chǎn)交易部門辦理期房備案證明到位后才能發(fā)放貸款，改為只憑房產(chǎn)交易部門辦理抵押收件單據(jù)即可發(fā)放貸款。 關(guān)于企業(yè)稅收政策4月16日，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了?關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知?國(guó)稅函2021299號(hào)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題做出了明確規(guī)定，對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅非經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得

60、稅。?通知?同時(shí)還對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)工程的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率做出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。 eq oac(,11) 關(guān)于長(zhǎng)沙棚戶區(qū)改造政策a、指導(dǎo)思想棚戶區(qū)改造是市委、市政府確定的實(shí)事工程和重點(diǎn)工程。在市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照“市區(qū)分工，以區(qū)為主，異地安置，滾動(dòng)實(shí)施，政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作的方針，堅(jiān)持棚戶區(qū)改造與路網(wǎng)建設(shè)相結(jié)合，與拓展新城相結(jié)合，與整治環(huán)境相結(jié)合，與保護(hù)城市文物相結(jié)合的原那么，以提高城市品位為主、異地安置為主、市場(chǎng)運(yùn)作為主、市民滿意為主，充分