[標(biāo)桿房企]珠三角專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)案例分析圖文精講（典型案例分析79頁(yè)）

1、珠三角專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)案例分析目錄Part 1 前言Part 2 珠三角成功案例分析Part 3 珠三角失敗案例分析Part 4 總結(jié)及啟示Part 1 前言珠三角專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)匯總（部分）案例選擇標(biāo)準(zhǔn)珠三角專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)匯總 初步匡算，珠三角專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布主要為：分布城市：廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州、江門(mén)、中山八個(gè)城市，其中主要集中在前四個(gè)城市；主要門(mén)類(lèi)：日用工業(yè)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：電子信息產(chǎn)品、服裝鞋帽、家具、家居建材燈飾、食品飲料、小商品、美容美發(fā)產(chǎn)品、酒店用品、文具玩具禮品、汽車(chē)汽配等；工業(yè)生產(chǎn)資料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：橡塑、工業(yè)原料、皮革鞋材、布料輔料、五金機(jī)械模具、飾品、印刷包裝、電子元件等；農(nóng)副產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：水產(chǎn)

2、、肉類(lèi)、蔬果、禽畜、三鳥(niǎo)、干貨、山珍海味、副食品、營(yíng)養(yǎng)品、土特產(chǎn)、糧食等本源類(lèi)型：集散型、銷(xiāo)地型、產(chǎn)地型珠三角專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)匯總（部分）其他城市資料還在收集整理中案例選擇標(biāo)準(zhǔn)1、案例已經(jīng)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)三年以上，基本能反映其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)成效。2、案例具有代表性，涵蓋集散型、銷(xiāo)地型、產(chǎn)地型；不同的經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)3、案例從啟動(dòng)到開(kāi)業(yè)時(shí)間在十年以?xún)?nèi)，以便于了解其前期定位、營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，才有利于了解其成敗原因。4、案例均是具有一定規(guī)模以上的市場(chǎng)，沒(méi)有選擇規(guī)模較小的市場(chǎng)或?qū)I(yè)街等分散市場(chǎng)做參考。5、案例盡量選取公司化運(yùn)作而非政府行為下的市場(chǎng)，以現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)或操作手法運(yùn)作的項(xiàng)目，減少政府干預(yù)的特殊性。案例選擇標(biāo)準(zhǔn)成敗案例項(xiàng)目名稱(chēng)城市本

3、源類(lèi)型經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)成功案例華南城深圳銷(xiāo)地型工業(yè)原料廣州國(guó)際輕紡城廣州集散型布料輔料佛山陶瓷城+陶瓷總部基地佛山產(chǎn)地型陶瓷失敗案例廣州國(guó)際玩具禮品城廣州集散型玩具禮品大朗毛織貿(mào)易中心東莞產(chǎn)地型服裝 華南國(guó)際建材城惠州銷(xiāo)地型家居建材Part 2 珠三角成功案例分析華南城廣州國(guó)際輕紡城佛山陶瓷城+陶瓷總部基地更多資料請(qǐng)點(diǎn)擊 深圳華南城規(guī)劃總占地面積超過(guò)100萬(wàn)，總規(guī)劃總建筑面積約260萬(wàn)，總規(guī)劃總投資超過(guò)60億元人民幣。華南城項(xiàng)目屬深圳市政府“重點(diǎn)物流項(xiàng)目”、“綠色通道項(xiàng)目”，并自2003年開(kāi)始連續(xù)6年被列為“深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目”。項(xiàng)目定位為集紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝五大交易

4、中心于一體，涵蓋紡織、服裝、皮革、皮具、電子、五金、化工、塑料、印刷、紙品、包裝、小商品共12個(gè)產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)，提供展示交易、會(huì)展、電子商務(wù)、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)、檢測(cè)、金融結(jié)算、人才交流，及商務(wù)、生產(chǎn)和生活等配套服務(wù)于一體的大型綜合商貿(mào)物流平臺(tái)。一、項(xiàng)目概況目前，華南城已采取模式化運(yùn)營(yíng)，集團(tuán)項(xiàng)目（7個(gè)）：案例：深圳華南城華南城，規(guī)模巨大的一站式綜合性原料展示交易中心(1) 深圳華南城：規(guī)劃建筑面積260萬(wàn)平方米 (2) 南寧華南城：規(guī)劃建筑面積488萬(wàn)平方米(3) 西安華南城：規(guī)劃建筑面積1750萬(wàn)平方米 (4) 哈爾濱華南城：規(guī)劃建筑面積1200萬(wàn)平方米(5) 南昌華南城：規(guī)劃建筑面積42

5、8萬(wàn)平方米 (6) 河源華南城：規(guī)劃建筑面積120萬(wàn)平方米；(7) 鄭州華南城：規(guī)劃建筑面積1200萬(wàn)平方米71534101214895911162131234567891號(hào)交易廣場(chǎng)2號(hào)交易廣場(chǎng)1011121314153號(hào)交易廣場(chǎng)4號(hào)交易廣場(chǎng)5號(hào)交易廣場(chǎng)國(guó)際紡織服裝及面輔料交易中心國(guó)際皮革皮具及原輔料交易中心國(guó)際五金化工塑料交易中心國(guó)際印刷紙品包裝交易中心國(guó)際環(huán)球物流中心華南西苑生活小區(qū)華南城酒店國(guó)際電子原料及成品交易中心華南城鐵東物流區(qū)華南城總部大廈一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城名稱(chēng)總建筑面積首期面積主要經(jīng)營(yíng)華南國(guó)際紡織服裝及面輔料交易中心約43萬(wàn)約10萬(wàn)紡織原料、輔料、面料，家紡面料，皮草，

6、各類(lèi)服裝成品及床上用品等華南國(guó)際皮革皮具及原輔料交易中心約48萬(wàn)約10萬(wàn)合成革、制成革、鞋材、輔料、皮革五金配件、皮革化工、縫制設(shè)備及皮具成品等華南國(guó)際電子原材料及成品交易中心約22萬(wàn)約4萬(wàn)電子元器件、電子工具、儀器儀表、電子材料及輔料、電子設(shè)備、電腦、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品華南國(guó)際五金化工塑料交易中心約37萬(wàn)約8萬(wàn)五金工具、機(jī)械設(shè)備、模具磨料類(lèi)，五金飾品、配件類(lèi)，化工類(lèi)、塑料華南國(guó)際印刷紙品包裝交易中心約37萬(wàn)約5萬(wàn)各類(lèi)紙張、材料、油墨、耗材、印刷包裝設(shè)備、配件、印刷包裝成品二、業(yè)態(tài)規(guī)劃 華南城五大展示交易中心一期建筑面積約47萬(wàn)，已于2004年12月投入運(yùn)營(yíng)，五大交易中心進(jìn)駐商家超過(guò)4000家，一

7、期出租率超過(guò)95以上。當(dāng)初6500左右的售價(jià)，目前二手已達(dá)25000元。華南城二期規(guī)劃建筑面積約210萬(wàn)，2007年7月動(dòng)工建設(shè)。 皮革皮具二期、紡織服裝二期，高度達(dá)138米的環(huán)球物流中心大廈，已陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。 二期1號(hào)交易廣場(chǎng)，已引進(jìn)奧特萊斯購(gòu)物中心、深圳首個(gè)珠三角港企產(chǎn)品總經(jīng)銷(xiāo)中心以及總規(guī)劃10萬(wàn)平方米的國(guó)際燈飾展貿(mào)中心；2號(hào)交易廣場(chǎng)正在招商之中，定位為匯聚國(guó)內(nèi)外品牌服裝為亮點(diǎn)，主營(yíng)鐘表、內(nèi)衣、小商品、服裝、茶葉等業(yè)態(tài)滿(mǎn)足吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)的城市需求的大型時(shí)尚購(gòu)物中心。 鐵東物流區(qū)規(guī)劃總占地面積約10萬(wàn)，規(guī)劃總建筑面積約15萬(wàn)，已投入使用的倉(cāng)儲(chǔ)面積約8萬(wàn)。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城三、經(jīng)

8、營(yíng)情況四、成功原因分析1、市場(chǎng)定位合理 華南城的定位目標(biāo)是：立足深圳、依托珠三角、輻射全國(guó)、影響國(guó)際，集交易、展示、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體的超大規(guī)模制造業(yè)原材料專(zhuān)業(yè)交易中心。圍繞此定位，在選址拿地、產(chǎn)品規(guī)劃和業(yè)態(tài)選擇上才能做到適度超前和合理布局。 選址拿地：深圳與東莞接壤，世界工廠(chǎng)及制造業(yè)十分發(fā)達(dá)的珠三角腹地，具有巨大的產(chǎn)業(yè)需求和增長(zhǎng)潛力。 規(guī)劃布局：華南城以“一體兩翼”為架構(gòu)（“一體”即整合各類(lèi)分散的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)，形成超大型綜合商貿(mào)物流中心；“兩翼”即緊鄰主體的配套住宅和完善的一站式商務(wù)服務(wù)設(shè)施）；以“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+展會(huì)活動(dòng)+電子商務(wù)”等三種營(yíng)運(yùn)模式互相促進(jìn)，形成龐大的

9、建設(shè)規(guī)模、完善的服務(wù)配套、成熟的專(zhuān)業(yè)營(yíng)運(yùn)組織，這種極富有創(chuàng)造力和前瞻性的商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)模式，被譽(yù)為“華南城模式”。 華南城模式的創(chuàng)新，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)方面順應(yīng)了制造業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)全球化向中國(guó)集中而產(chǎn)生的對(duì)各種配套生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)的一站式需求；在微觀(guān)上，充分考慮到供應(yīng)商與制造商有關(guān)節(jié)省交易成本的共同需求，為客戶(hù)創(chuàng)造了價(jià)值，因此自身發(fā)展也得到了很大推動(dòng)。這種模式的核心是集成生產(chǎn)者服務(wù)中心。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析2、開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新及清晰 華南城開(kāi)發(fā)模式與一般的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式不一樣：其贏利模式是建立在資本市場(chǎng)上的獲利套現(xiàn)而非專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本身的收支平衡。因此，在市場(chǎng)籌備之初的股東選擇、股權(quán)結(jié)構(gòu)和金融

10、操作都是以此贏利模式為準(zhǔn)則的。 深圳華南城堅(jiān)持“3-7”政策：只銷(xiāo)售30%物業(yè)，自營(yíng)70%物業(yè)。 在整個(gè)深圳華南城的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，無(wú)論市場(chǎng)培育期的風(fēng)浪如何大，股東層面仍能堅(jiān)持投入巨資來(lái)經(jīng)營(yíng)和培育市場(chǎng)。 對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏把握到位：先開(kāi)發(fā)低密度大規(guī)模建設(shè)、后大體量多層建筑開(kāi)發(fā)；符合前期資金回收和經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)與項(xiàng)目整體形象展示。 在深圳華南城一期獲得成功之后，集團(tuán)通過(guò)股票市場(chǎng)的集資開(kāi)發(fā)二期，以及在全國(guó)七個(gè)城市布局拿地開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作與實(shí)體運(yùn)作的相當(dāng)益彰，從而避免了單一項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)性。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析3、投資組合優(yōu)化 華南城的投資組合都深厚的制造業(yè)背景優(yōu)勢(shì)：由香港佳寧娜

11、集團(tuán)、民生集團(tuán)（珠寶）、建樂(lè)士集團(tuán)（五金）、力嘉國(guó)際集團(tuán)（印刷包裝）及京暉國(guó)際五家公司的主席、董事長(zhǎng)攜手創(chuàng)辦。 他們皆為相關(guān)行業(yè)的資深工業(yè)家，實(shí)力雄厚，商譽(yù)超著，各自擁有廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡(luò)，華南城依托香港背景，引進(jìn)30%海外企業(yè)（主要為香港企業(yè)），和70%國(guó)內(nèi)商家在同一市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，真正做到“國(guó)際市場(chǎng)國(guó)內(nèi)化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化”平臺(tái)。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析4、產(chǎn)品規(guī)劃適度超前規(guī)模龐大 ：總建筑面積約為260萬(wàn)平方米，五大交易中心相互拉動(dòng)，形成一站式采購(gòu)，成為全國(guó)乃至世界規(guī)模最大，品種最齊全、現(xiàn)代化程度最高的工業(yè)原料及成品交易中心、綜合商貿(mào)物流中心和高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)基地。功能完善 ：華南

12、城集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算，咨詢(xún)等功能于一體；建立經(jīng)營(yíng)網(wǎng)站，實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)交易。配套齊全 ：華南城為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造了全面和便利的配套服務(wù)，在經(jīng)營(yíng)方面包括市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、客服、設(shè)計(jì)培訓(xùn)、倉(cāng)儲(chǔ)物流（監(jiān)管+保稅）、國(guó)際會(huì)展、品牌推廣、金融服務(wù)、政府駐場(chǎng)服務(wù)、技術(shù)檢測(cè)、人才服務(wù)、進(jìn)出口服務(wù)等；在生活配套實(shí)施方面包括生活住宅、餐飲、酒店、休閑娛樂(lè)、客運(yùn)等。設(shè)計(jì)前瞻：整體設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)模式和推售節(jié)奏密切配合；道路規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)很高，寬敞通暢，井然有序，有利于經(jīng)營(yíng)；后期產(chǎn)品形象高端大氣。整體設(shè)計(jì)20-30年不落伍。廣告位設(shè)計(jì)制作統(tǒng)一、醒目。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析5、市場(chǎng)

13、經(jīng)營(yíng)管理到位 鑒于開(kāi)發(fā)模式的需求，華南城始終堅(jiān)持與經(jīng)營(yíng)商戶(hù)“謀求共贏，分享成功”的經(jīng)營(yíng)理念，70%產(chǎn)權(quán)歸華南城，30%產(chǎn)權(quán)出讓。華南城與所有經(jīng)營(yíng)者互利雙贏，做強(qiáng)做大市場(chǎng)，形成“講究誠(chéng)信、營(yíng)造和諧、尋求共贏”的新型商業(yè)文化。 這一點(diǎn)在市調(diào)中客戶(hù)反映得最多。 從2004年開(kāi)業(yè)至今，集團(tuán)已投入超過(guò)6億元來(lái)宣傳。其“立體式推廣”可謂無(wú)孔不入，香港、珠三角、國(guó)內(nèi)外；包括創(chuàng)辦股東的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)、廣告媒體軟性和硬性推廣、各類(lèi)活動(dòng)及每年10場(chǎng)展覽會(huì)、組建貿(mào)易協(xié)會(huì)，通過(guò)多種渠道推廣華南城項(xiàng)目，其知名度非常高。 在市場(chǎng)培育初期，經(jīng)營(yíng)戶(hù)生意清淡，華南城主動(dòng)提出免租、減免各項(xiàng)費(fèi)用和召集經(jīng)營(yíng)戶(hù)座談等貼心服務(wù)，讓經(jīng)營(yíng)戶(hù)愿意與

14、市場(chǎng)一同發(fā)展。這一點(diǎn)也是備受經(jīng)營(yíng)戶(hù)贊許。 為促進(jìn)市場(chǎng)良好發(fā)展，在配套設(shè)施建設(shè)和投入上，華南城也是毫不吝嗇！如生活配套、酒店、物流倉(cāng)儲(chǔ)、接送巴士和客運(yùn)站、工商稅務(wù)辦理等方面都提前打造。自建中國(guó)電信從而減免10%成本。經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)華南城的物業(yè)管理普遍表示滿(mǎn)意。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析6、保障措施得力：資本運(yùn)作+政策扶持 嫻熟的資本運(yùn)作優(yōu)勢(shì)：華南城資金運(yùn)轉(zhuǎn)的成功主要?dú)w納于對(duì)資本運(yùn)作的嫻熟，充分發(fā)揮資金的價(jià)值最大化；項(xiàng)目啟動(dòng)資金僅8600萬(wàn)元港幣，推動(dòng)以租為主、規(guī)模巨大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，保證了企業(yè)巨額投資的需要，發(fā)揮了資金的杠桿效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。 政府政策與金融資源 ：華南城在拿

15、地時(shí)只需180元凈地價(jià)（300元，扣除道路建設(shè)等外），使項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)作！項(xiàng)目享受政府在工商、稅務(wù)、重點(diǎn)物流項(xiàng)目等方面的優(yōu)惠政策。企業(yè)被定位為物流企業(yè)，規(guī)避了國(guó)家對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的種種限制和打壓。政府駐點(diǎn)服務(wù)，水、電費(fèi)按政府規(guī)定的平湖鎮(zhèn)物流園區(qū)最低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。中國(guó)工商、農(nóng)業(yè)、中國(guó)銀行、民生銀行進(jìn)駐為經(jīng)營(yíng)者提供各種金融服務(wù)。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城五、操作團(tuán)隊(duì)一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城 深圳華南城項(xiàng)目在立項(xiàng)時(shí)聘請(qǐng)了深圳世方公司做前期策劃； 但項(xiàng)目實(shí)際策劃、銷(xiāo)售、招商、推廣和經(jīng)營(yíng)都是自己組建公司來(lái)操作。六、項(xiàng)目啟示一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城1、項(xiàng)目定位以及由此牽涉的業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)

16、施等工作是否做好，是一個(gè)成功專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)必須做好的工作，是客觀(guān)不可逾越的程序！2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的具體營(yíng)銷(xiāo)、租售、經(jīng)營(yíng)策略，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏。這對(duì)于規(guī)模巨大型項(xiàng)目尤為重要。3、雄厚的資本實(shí)力是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)從培育到發(fā)展的重要保證。但不等于必須固定一筆資金方可實(shí)現(xiàn)。通過(guò)金融運(yùn)作和租售策略的運(yùn)用，也能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目短、中、長(zhǎng)期資金平衡需要以及開(kāi)發(fā)商的利益。4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)工作必須提前并貫穿整個(gè)過(guò)程！祈求短期獲利回報(bào)、不求市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的急功近利做法是不可取的！5、整合資源為己所用：政府、行業(yè)、股東、商會(huì)、媒體等資源。6、團(tuán)隊(duì)力量充足：2004年啟動(dòng)時(shí)團(tuán)隊(duì)已近200人，目前華南城員工已達(dá)800多人，在各項(xiàng)服務(wù)和工作

17、上做到責(zé)權(quán)明晰，團(tuán)結(jié)一致！廣州國(guó)際輕紡城位處廣州傳統(tǒng)布匹商圈中大紡織商圈，是目前亞洲單體建筑面積最大的現(xiàn)代化紡織品批發(fā)市場(chǎng)，建筑面積30萬(wàn)平方米，商鋪4000余間，配套住宅公寓1200余套，1000多個(gè)車(chē)位。廣州國(guó)際輕紡城共分A、B、C、D、E、F六大分區(qū)，匯集國(guó)內(nèi)外3000余個(gè)面料、輔料品牌商家，以品種齊全、價(jià)格實(shí)惠、交易模式先進(jìn)等優(yōu)勢(shì)，立足廣州，依托珠三角，輻射全國(guó)，影響國(guó)際，全力打造一個(gè)全球紡織品采購(gòu)中心。一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城廣州國(guó)際輕紡城集紡織品交易、展示、商務(wù)三大功能于一體，構(gòu)筑面料、輔料的一站式采購(gòu)基地。負(fù)一層輔料交易廣場(chǎng)；AB區(qū)二層飾品配件專(zhuān)區(qū)；一至三層，

18、擁有兩千多間面料商鋪，常年匯集數(shù)十萬(wàn)種新穎面料；四層品牌輔料常年展貿(mào)中心聚集兩千家知名輔料商戶(hù)，領(lǐng)導(dǎo)時(shí)尚潮流；五、六兩層特設(shè)品牌面料常年展貿(mào)區(qū)網(wǎng)羅世界面料精品；七層為市場(chǎng)綜合服務(wù)區(qū)，提供一站式產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城廣州國(guó)際輕紡城租金水平樓層租期租金管理費(fèi)面料輔料-1F1-10年400-800元/月/M235元/月M2數(shù)量：1409/比重：60.4%數(shù)量：924/比重：39.61F1-10年1500-2000元/月/M235元/月M22F1-10年250-300元/月/M235元/月M23F1-10年1

19、50-200元/月/M235元/月M24F1-10年55元/月/M235元/月M25F1-10年55元/月/M235元/月M26F1-10年55元/月/M235元/月M2二、經(jīng)營(yíng)情況一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城 項(xiàng)目屬于整體一次性開(kāi)發(fā)完成的市場(chǎng)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套不多，以市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)為主。 項(xiàng)目自2003年啟動(dòng)至2005年開(kāi)業(yè)，招商進(jìn)駐率達(dá)90%，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)98%以上的開(kāi)業(yè)率。目前租金水平基本是周邊散鋪的2倍。 三、成功原因分析1、占盡天時(shí)、地利優(yōu)勢(shì) 中大紡織圈市場(chǎng)全國(guó)排名第二大，僅次于浙江柯橋中國(guó)輕紡城，市場(chǎng)輻射面十分廣闊，客戶(hù)中不少來(lái)自東南亞、中東及歐美。 自1984年成市以來(lái)，中大紡織圈

20、市場(chǎng)存在著一系列問(wèn)題和隱患，主要包括市場(chǎng)長(zhǎng)期自身發(fā)展，臨建為主，存在嚴(yán)重交通問(wèn)題和火災(zāi)隱患，設(shè)施落后、權(quán)屬?gòu)?fù)雜、缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理；交易方式落后，經(jīng)營(yíng)檔次較低；各場(chǎng)主實(shí)力參差不齊，沒(méi)有形成統(tǒng)一品牌，缺乏核心和龍頭。廣州國(guó)際輕紡城正是牢牢把握這一傳統(tǒng)市場(chǎng)升級(jí)契機(jī)發(fā)展起來(lái)的！ 中大紡織商圈被列入廣州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)十年規(guī)劃之中；重點(diǎn)升級(jí)、改造的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，海珠政府對(duì)中大紡織商圈的升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃出臺(tái)。 廣州國(guó)際輕紡城定位為“傳統(tǒng)中大紡織圈市場(chǎng)升級(jí)示范版本”，從建筑規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商銷(xiāo)售策略以及經(jīng)營(yíng)管理方面都實(shí)現(xiàn)了對(duì)原有市場(chǎng)的升級(jí)改造，并帶動(dòng)周邊市場(chǎng)的升級(jí)以及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，該項(xiàng)目的成功首先得益

21、于所處市場(chǎng)的成熟。一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城三、成功原因分析2、硬件規(guī)劃科學(xué)、合理和實(shí)用一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城 前期的合理規(guī)劃，為輕紡城創(chuàng)造了領(lǐng)先國(guó)際的優(yōu)勢(shì)條件：“連廊+街鋪”形式設(shè)計(jì)，符合商戶(hù)需求，實(shí)現(xiàn)各樓層便利通達(dá)；100余部電梯和100多條樓梯構(gòu)筑暢通垂直交通；26米寬規(guī)劃路通過(guò)區(qū)內(nèi)，場(chǎng)內(nèi)主干道寬16米，普通道路寬10米，路路通車(chē)，戶(hù)戶(hù)街鋪；440個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭，中央控制室設(shè)置27個(gè)16畫(huà)面監(jiān)控顯示器，確保商戶(hù)安全；14000 光棚，光源充足，生意風(fēng)雨無(wú)阻；國(guó)內(nèi)最大型之一的分戶(hù)獨(dú)立控制水源熱央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)約成本、外觀(guān)統(tǒng)一；每層十多臺(tái)貨梯以及1000 物流中心設(shè)置，以及三輪車(chē)

22、同行標(biāo)準(zhǔn)，解決高樓層物流需求；地下停車(chē)場(chǎng)總面積25,000 ，可提供約1000個(gè)車(chē)位，且采取購(gòu)物中心停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；光棚一樓可通車(chē)貨樓三、成功原因分析3、招商、經(jīng)營(yíng)嚴(yán)把關(guān)，確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成效一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城 “商家旺、市場(chǎng)才旺”！一個(gè)好的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)必須要由具有可持續(xù)經(jīng)營(yíng)實(shí)力的商家進(jìn)駐！輕紡城的開(kāi)發(fā)商可謂牢牢堅(jiān)持了這一原則！ 輕紡城在招商初期設(shè)置一定的門(mén)檻，對(duì)商家的進(jìn)駐采取審核進(jìn)入制：包括其經(jīng)營(yíng)歷史、商家信譽(yù)、銷(xiāo)售金額等，以此來(lái)引入可持續(xù)經(jīng)營(yíng)商家的進(jìn)駐。對(duì)于行業(yè)品牌企業(yè)，輕紡城還采取讓利、免租等形式招進(jìn)來(lái)。對(duì)于后期散戶(hù)的進(jìn)駐起著很強(qiáng)的影響帶動(dòng)作用。 在后期經(jīng)營(yíng)期間，輕紡城和工商行政等

23、部門(mén)緊密合作，引入有效的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)監(jiān)管機(jī)制，建立良好的營(yíng)商環(huán)境，打造“誠(chéng)信市場(chǎng)”，解決了各種違規(guī)、違法經(jīng)營(yíng)。在市調(diào)中經(jīng)營(yíng)戶(hù)普遍表示進(jìn)入輕紡城后經(jīng)營(yíng)規(guī)范、生意越做越大。三、成功原因分析4、軟性服務(wù)深得民心一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城對(duì)于原有“散、亂、雜、不安全”的中大紡織圈市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)而言，輕紡城在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)服務(wù)和統(tǒng)一推廣方面的舉措，讓大部分商戶(hù)感覺(jué)“找到組織”?！耙钥蛻?hù)服務(wù)為核心”的經(jīng)營(yíng)管理定位，是輕紡城贏得客戶(hù)的重要法寶。設(shè)立了分區(qū)主管，為商戶(hù)提供長(zhǎng)期的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)石服務(wù)，幫助經(jīng)營(yíng)戶(hù)開(kāi)拓市場(chǎng)渠道，使大家順利度過(guò)了開(kāi)業(yè)之期的培育期。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一、集中的治安管理，先進(jìn)的管理模式，專(zhuān)業(yè)化、高素質(zhì)的治

24、安隊(duì)伍，讓經(jīng)營(yíng)戶(hù)放心安心。這一點(diǎn)也非常重要！專(zhuān)業(yè)的清潔、綠化服務(wù)，為商戶(hù)、客戶(hù)提供舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，打造“生態(tài)市場(chǎng)”。與周邊的市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比，吸引更多采購(gòu)商尤其是國(guó)外采購(gòu)商前來(lái)。雖然在成熟商圈，但輕紡城每年投入巨資進(jìn)行市場(chǎng)品牌推廣、設(shè)立接送巴士、制定采購(gòu)指南、舉行展覽會(huì)或采購(gòu)節(jié)、組織商家參加廣交會(huì)；項(xiàng)目的知名度甚至大于中大紡織圈！四、操作團(tuán)隊(duì)一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城 發(fā)展商在策劃運(yùn)營(yíng)商并沒(méi)有找其他策劃代理機(jī)構(gòu)。由發(fā)展商廣州凱華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自行組建團(tuán)隊(duì)操作。 該公司是投資商三九國(guó)裕房地產(chǎn)有限公司為開(kāi)發(fā)廣州國(guó)際輕紡城專(zhuān)門(mén)設(shè)立的。三九國(guó)裕是從屬于著名的三九集團(tuán)的。可見(jiàn)，其投資背景的資

25、本實(shí)力和政治資源駕馭能力是很強(qiáng)的。目前，凱華城房地產(chǎn)公司已經(jīng)升級(jí)為“凱華集團(tuán)”。 廣州國(guó)際輕紡城服務(wù)有限公司成立于2005年，是凱華集團(tuán)下屬子公司，主要為“廣州國(guó)際輕紡城”提供全方位優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，目前有500名工作人員。五、項(xiàng)目啟示一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際輕紡城1、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)選址很重要。在成熟商圈做升級(jí)版市場(chǎng)，比在非成熟商圈做創(chuàng)新版市場(chǎng)，在市場(chǎng)培育過(guò)程相對(duì)更為順利。2、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一大法寶。堅(jiān)持“以人為本”、切實(shí)“從經(jīng)營(yíng)戶(hù)實(shí)際需求出發(fā)”做好產(chǎn)品規(guī)劃和配套設(shè)置，才能獲得經(jīng)營(yíng)戶(hù)的認(rèn)可。3、“選商”比“招商”更為重要！為吸引有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)進(jìn)駐必須“舍得”與“讓利”。這一

26、舉措也許前期喪失部分利益或者不被理解，但對(duì)后期經(jīng)營(yíng)一定有巨大推動(dòng)作用。4、經(jīng)營(yíng)管理始終是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)商戶(hù)最看重的因素之一！而且經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)必須提前引入，在招商階段即幫助經(jīng)營(yíng)戶(hù)提前開(kāi)展經(jīng)營(yíng)工作。一、項(xiàng)目概況中國(guó)陶瓷城 位于廣東省佛山市南莊鎮(zhèn)，2002年10月18日正式開(kāi)業(yè)，樓高五層，占地面積13萬(wàn)平方米，主樓建筑面積5.3萬(wàn)平方米。是一座集建筑陶瓷、衛(wèi)生陶瓷、休閑衛(wèi)浴、五金水件等衛(wèi)生間內(nèi)配套產(chǎn)品以及日用、工藝美術(shù)陶瓷，并提供國(guó)際商貿(mào)服務(wù)、信息交流活動(dòng)的綜合性高級(jí)場(chǎng)館。中國(guó)陶瓷城集全國(guó)最優(yōu)秀、最個(gè)性的產(chǎn)品與企業(yè)于一身，同時(shí)擁有海外最著名的品牌，是中國(guó)唯一由廠(chǎng)家直接經(jīng)營(yíng)的云集最多中國(guó)乃至

27、海外最有名與最高檔的陶瓷與衛(wèi)生間設(shè)備的商貿(mào)平臺(tái)。城內(nèi)現(xiàn)擁有200多個(gè)廠(chǎng)家直屬的國(guó)內(nèi)外知名品牌展廳，代表了國(guó)內(nèi)外建筑衛(wèi)生陶瓷和衛(wèi)浴產(chǎn)品的最高水平。中國(guó)陶瓷城一、項(xiàng)目概況案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地 中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地是佛山中國(guó)陶瓷城發(fā)展有限公司繼中國(guó)陶瓷城的另一發(fā)展項(xiàng)目，致力打造“全球采購(gòu)中心，陶瓷經(jīng)濟(jì)總部，名牌核心基地”。中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地于2008年10月18日正式營(yíng)業(yè)，是國(guó)內(nèi)首個(gè)專(zhuān)業(yè)性陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地。本項(xiàng)目已經(jīng)被佛山政府認(rèn)定為陶瓷產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的重點(diǎn)項(xiàng)目，是佛山市禪城區(qū)60項(xiàng)重點(diǎn)工作之一，也是南莊鎮(zhèn)政府13項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，并作為佛山發(fā)展陶瓷總部經(jīng)濟(jì)的首個(gè)落地項(xiàng)

28、目列入政策扶持范圍。 中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地總投資達(dá)26億，總規(guī)劃400畝，是政府打造佛山陶瓷總部經(jīng)濟(jì)的第一個(gè)落地項(xiàng)目。中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地由于定位準(zhǔn)確，規(guī)劃合理，不僅為佛山和國(guó)內(nèi)其它產(chǎn)區(qū)的陶瓷企業(yè)所選擇，更得到了國(guó)際知名品牌的認(rèn)可。進(jìn)駐客商除了有佛山本土品牌，更有來(lái)自華東、福建、山東、河北等國(guó)內(nèi)其它產(chǎn)區(qū)的品牌，也有來(lái)自意大利、日本、阿聯(lián)酋、希臘、瑞士等國(guó)際品牌。一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地 除了獨(dú)棟的總部大樓建筑，陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地還設(shè)置了如下配套：中心商務(wù)大樓：提供大型會(huì)議中心、商務(wù)會(huì)所、餐飲中心、大型停車(chē)場(chǎng)、銀行等相關(guān)商務(wù)及行政配套設(shè)施，對(duì)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理和商

29、貿(mào)活動(dòng)中的行政服務(wù)需求，實(shí)行一站式系統(tǒng)服務(wù)。陶瓷機(jī)械原材料配套中心：是佛山首個(gè)聯(lián)合陶瓷機(jī)械設(shè)備及配件、化工原材料、色釉料企業(yè)而打造的陶瓷配套項(xiàng)目；致力于為陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)提供完善的服務(wù)，展示陶瓷機(jī)械裝備制造企業(yè)的實(shí)力，打造陶瓷產(chǎn)業(yè)配套的新格局。中國(guó)陶瓷文化歷史館：進(jìn)一步向世界展示中國(guó)陶瓷文化的發(fā)展脈絡(luò)，使現(xiàn)代陶瓷與歷史文化交相輝映，以此突顯中國(guó)陶瓷魅力和深厚的文化內(nèi)涵，進(jìn)而提升“佛山陶瓷”的整體品牌形象；進(jìn)而把中國(guó)陶瓷文化館打造成公益性質(zhì)的、向公眾免費(fèi)開(kāi)放的愛(ài)國(guó)主義教育基地和佛山市旅游景點(diǎn)之一。中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地 開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)

30、合作開(kāi)發(fā)總部基地項(xiàng)目，土地性質(zhì)為工業(yè)用地。因此，開(kāi)發(fā)商采取“只租不售”的方式招商。開(kāi)發(fā)商只建框架、由進(jìn)駐商家進(jìn)行內(nèi)外部個(gè)性化裝修。 開(kāi)發(fā)商在前期招商時(shí)主要面對(duì)佛山以及國(guó)內(nèi)外的著名陶瓷商家，給出每月15元/平方米租金（1-3層都計(jì)算）讓利優(yōu)惠，年遞增率15%，一簽5年。后期進(jìn)駐商家25元/平方米，目前招商租金已達(dá)45元/平方米。中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地中國(guó)陶瓷城：2002年開(kāi)始，已全面開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。 中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地：目前第一期12萬(wàn)平方米基本建成開(kāi)業(yè)。首個(gè)中國(guó)陶瓷CBD規(guī)劃的中國(guó)陶瓷中央商務(wù)區(qū)是以華夏陶瓷博覽城為基礎(chǔ)，擴(kuò)大至佛山一環(huán)以西、樵

31、樂(lè)路以北、南莊二馬路以南、龍津東路以東共2000多畝的區(qū)域。二、經(jīng)營(yíng)情況一、項(xiàng)目概況案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析1、順應(yīng)天時(shí)、地利之勢(shì)一、項(xiàng)目概況 中國(guó)陶瓷城所在佛山季華路段，過(guò)往一直是陶瓷工廠(chǎng)、門(mén)店聚集的地方。但長(zhǎng)期以來(lái)以“臟、亂、差”的馬路經(jīng)濟(jì)形象出現(xiàn)。中國(guó)陶瓷城開(kāi)發(fā)抓住了佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)亟需升級(jí)換代的歷史機(jī)遇，依托佛山寬松的政府環(huán)境和無(wú)可比擬的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及石灣博大深厚的文化底蘊(yùn)，建立起自己的成熟品牌，成為中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 而中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地則是抓住了廣東省在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由“廣東制造”改為“廣東創(chuàng)造”轉(zhuǎn)機(jī)、由“世界工廠(chǎng)”到“全球總部”的轉(zhuǎn)型

32、升級(jí)大勢(shì)，緊握著政府土地和政策資源，掌握了企業(yè)急需打造產(chǎn)品品牌和開(kāi)拓國(guó)內(nèi)外經(jīng)銷(xiāo)渠道的動(dòng)態(tài)，開(kāi)展陶瓷總部經(jīng)濟(jì)的佛山模式。 因此，“市場(chǎng)升級(jí)”與“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”是這兩個(gè)項(xiàng)目成功的重要時(shí)代背景！案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析2、開(kāi)發(fā)商背景與眼光一、項(xiàng)目概況 佛山中國(guó)陶瓷城、陶瓷總部基地皆由佛山中國(guó)陶瓷城發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)物業(yè)，董事長(zhǎng)是周軍先生。作為衛(wèi)浴龍頭企業(yè)之一的“鷹牌衛(wèi)浴”走出的重量級(jí)人物，周董擁有深厚的建材行業(yè)背景，撐握大量廠(chǎng)家、經(jīng)銷(xiāo)商、終端消費(fèi)者以及上下游產(chǎn)業(yè)（包括原料及裝飾公司、房產(chǎn)商等）的供需資源和政府大量的扶持優(yōu)惠政策資源。 因此，在中國(guó)陶瓷城建設(shè)之初，周董就精準(zhǔn)定位

33、為升級(jí)版市場(chǎng)，在規(guī)劃建設(shè)、業(yè)態(tài)定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、招商經(jīng)營(yíng)策略方面都超前于傳統(tǒng)的市場(chǎng)和投資者眼光。 此外，發(fā)展商股東之一是“東鵬陶瓷”，這些股東在陶瓷行業(yè)的人脈優(yōu)勢(shì)，為其招商初期的成功有很大幫助。股東們事必躬親、招商談判親力親為，給行業(yè)龍頭商家和行業(yè)協(xié)會(huì)充分的讓利，以及后期幫助新建品牌的企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)渠道等等行為，深得經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的認(rèn)可。案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析3、市場(chǎng)培育與平臺(tái)建設(shè)不遺余力一、項(xiàng)目概況 中國(guó)陶瓷城出現(xiàn)前，佛山陶瓷行業(yè)宣傳以單個(gè)產(chǎn)品各自為政，整體形象和知名度不高。陶瓷城發(fā)展商在整個(gè)佛山產(chǎn)業(yè)推廣方面下了很大功夫：中國(guó)佛山國(guó)際陶瓷及衛(wèi)浴博覽交易會(huì)每年春季、秋季隆重啟

34、幕。自2002年以來(lái)共成功舉辦15屆。以出口為主要定位的佛山陶交會(huì)，歷年來(lái)都以?xún)?yōu)秀的會(huì)展資源吸引著來(lái)自世界各地的采購(gòu)商。國(guó)際采購(gòu)節(jié)自2007年以來(lái)，我們先后舉辦了“美洲采購(gòu)節(jié)”、“韓國(guó)采購(gòu)節(jié)”等系列國(guó)際性采購(gòu)節(jié)活動(dòng)。為國(guó)際采購(gòu)商和陶瓷衛(wèi)浴廠(chǎng)家架設(shè)直接有效的交流與貿(mào)易合作平臺(tái)?，F(xiàn)代陶瓷國(guó)際策略研討會(huì)由中國(guó)陶瓷城于2002年創(chuàng)辦，每年定期舉行，是匯集中國(guó)陶瓷、建筑、房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)師等各行業(yè)精英的尖峰對(duì)話(huà)論壇。案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析3、市場(chǎng)培育與平臺(tái)建設(shè)不遺余力一、項(xiàng)目概況公裝渠道拓展活動(dòng)中國(guó)陶瓷城、中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地與中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟合作關(guān)系，聯(lián)袂中國(guó)建筑裝

35、飾協(xié)會(huì)組織舉辦或承辦或參與各類(lèi)活動(dòng)。終端促銷(xiāo)活動(dòng)中國(guó)陶瓷城始終面向廣大終端、家裝消費(fèi)者，定期舉辦“廣佛陶瓷衛(wèi)浴樂(lè)購(gòu)團(tuán)”、“暑期促銷(xiāo)風(fēng)暴”、“國(guó)慶促銷(xiāo)獻(xiàn)禮”、“歲末大酬賓”等終端促銷(xiāo)活動(dòng)。發(fā)布陶瓷價(jià)格指數(shù)2011年4月18日，中國(guó)（佛山）陶瓷價(jià)格指數(shù)在中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部買(mǎi)家服務(wù)中心正式試運(yùn)行。這意味著中國(guó)建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展后，中國(guó)的陶瓷產(chǎn)品價(jià)格有望有個(gè)明確的參考標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)。對(duì)發(fā)揮陶瓷總部基地在行業(yè)的地位打下更深基礎(chǔ)。案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析4、開(kāi)創(chuàng)新的陶瓷產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式一、項(xiàng)目概況 中國(guó)陶瓷城出現(xiàn)前，佛山陶瓷行業(yè)以生產(chǎn)與銷(xiāo)售結(jié)合一起。但隨著陶瓷工廠(chǎng)因污染外遷

36、后，佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)一度陷入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移空心化的困境。 中國(guó)陶瓷城和陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地的建設(shè)，佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)逐步形成了新的發(fā)展模式：佛山陶瓷從地?cái)偸睫D(zhuǎn)型至現(xiàn)代商城式市場(chǎng)，佛山陶瓷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)區(qū)與營(yíng)銷(xiāo)分離，摸索在“總部經(jīng)濟(jì)”的道路上?。〝?shù)據(jù)顯示，南莊鎮(zhèn)關(guān)停轉(zhuǎn)移了75家陶瓷企業(yè)中的62家，而以中國(guó)陶瓷總部基地為中心的陶瓷商貿(mào)項(xiàng)目，共進(jìn)駐陶瓷營(yíng)銷(xiāo)中心1027家，公司總部127家，陶瓷總部經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)開(kāi)始形成。） 這一全新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，離不開(kāi)佛山政府的大力扶持！2008年5月 佛山市政府正式出臺(tái)佛山市陶瓷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整評(píng)價(jià)指導(dǎo)方案、佛山市陶瓷產(chǎn)業(yè)扶優(yōu)扶強(qiáng)若干政策措施、佛山市陶瓷產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20082015）3個(gè)政策性文件

37、。 佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式被譽(yù)為“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)達(dá)成共贏”的最佳案例。案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地四、操作團(tuán)隊(duì) 發(fā)展商是中國(guó)陶瓷城發(fā)展有限公司，是由政府與企業(yè)共同投資成立的。兩個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)初期都由佛山市政府參與日常管理，因此很快理順各項(xiàng)土地、規(guī)劃、報(bào)建以及優(yōu)惠政策的申辦事宜。（目前政府已退出日常管理） 兩個(gè)項(xiàng)目的主要操盤(pán)手是周軍。他從2006年開(kāi)始由家電行業(yè)轉(zhuǎn)入陶瓷行業(yè)，參與中國(guó)陶瓷城的組織與管理工作，隨后一直致力于陶瓷展銷(xiāo)工作，先后成功規(guī)劃建成中國(guó)陶瓷總部基地、總部基地二期工程以及組織編制中國(guó)(佛山)陶瓷價(jià)格指數(shù)等，現(xiàn)任中國(guó)陶瓷城、中國(guó)陶瓷總部基地執(zhí)行董事。一、項(xiàng)目概況案例：佛山中國(guó)

38、陶瓷城+陶瓷總部基地五、項(xiàng)目啟示1、作為產(chǎn)地型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，必須緊緊把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，捕捉最好的契機(jī)介入過(guò)早參與或延誤時(shí)機(jī)都不明智。2、政府的參與，無(wú)論是開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的工作還是企業(yè)外部的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與政策，對(duì)產(chǎn)地型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展都有一定的幫助。政企合力，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程最好的助推劑！3、具有行業(yè)背景的開(kāi)發(fā)商或企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，因?yàn)槔斫猱a(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律和企業(yè)的真實(shí)需求，如能全力以赴參與項(xiàng)目前期的策劃、招商工作，對(duì)項(xiàng)目邁開(kāi)關(guān)鍵第一步尤為重要！一、項(xiàng)目概況案例：佛山中國(guó)陶瓷城+陶瓷總部基地Part 3 珠三角失敗案例分析廣州國(guó)際玩具禮品城大朗毛織貿(mào)易中心 華南國(guó)際建材城案例：廣州國(guó)際玩具禮品城項(xiàng)目地址：廣州市黃埔國(guó)

39、際物流園區(qū)內(nèi)投資單位：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔兩大巨頭投資項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積32萬(wàn)平方米，總投資15億元項(xiàng)目定位：全球最大的玩具禮品商流中心。功能定位：研發(fā)、展示、辦公、批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、居住開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年一、項(xiàng)目概況首期工程構(gòu)成與分區(qū)表廣州國(guó)際玩具禮品城由廣州國(guó)際玩具禮品城有限公司投資建設(shè)，占地面積482畝，總投資10億元（人民幣）首期投資4億（人民幣）占地200畝，建筑面積約160000，分為交易區(qū)、展覽區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、電子商務(wù)區(qū)、后勤與商業(yè)服務(wù)區(qū)，還引進(jìn)世界獨(dú)一無(wú)二集交易、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的商務(wù)型“迪斯尼樂(lè)園”的玩具主題公園。二期工程包括大型會(huì)館、商務(wù)酒店、各類(lèi)娛樂(lè)設(shè)施與場(chǎng)所、配套商住

40、小區(qū)等，將大大拓展市場(chǎng)的綜合功能，為國(guó)際化大市場(chǎng)提供完善配套服務(wù)，加強(qiáng)國(guó)際交流與合作。項(xiàng)目面積（）商鋪60000展廳40000銀行區(qū)1500辦公區(qū)5000餐廳、酒廊3500倉(cāng)儲(chǔ)中心20000停車(chē)場(chǎng)30000玩具主題公園30000合計(jì)160000一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際玩具禮品城廣州國(guó)際玩具禮品城平面布局首層平面圖二層平面圖一、項(xiàng)目概況案例：廣州國(guó)際玩具禮品城地址：廣州市站南路廣州國(guó)際玩具禮品城租金及售價(jià)樓層售價(jià)（元/）租金標(biāo)準(zhǔn)（元/ .月 ）單位面積（/間）一、二、三層連體720062220-600二、三層連體68006090-220首層單體1200010550-130倉(cāng)儲(chǔ)月租金11-18元

41、/一、項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目一期工程于2005年完成，并推出商鋪800多間。據(jù)公開(kāi)資料顯示，商鋪價(jià)格與當(dāng)時(shí)廣州天河區(qū)員村、東圃一帶的商鋪相差不遠(yuǎn)。經(jīng)與商戶(hù)溝通可知：當(dāng)時(shí)很多買(mǎi)鋪的人都很看好這個(gè)項(xiàng)目，沖著李嘉誠(chéng)的商業(yè)地位和政府的政策支持的！案例：廣州國(guó)際玩具禮品城 近期再次走訪(fǎng)玩具城，城中900多檔口只剩十間留守苦撐，而且多為臨街鋪位自主經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)場(chǎng)招商中心也關(guān)閉，市場(chǎng)只剩下保安與清潔在維護(hù)。沒(méi)有一點(diǎn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的氛圍。 對(duì)于項(xiàng)目二三期原定規(guī)劃做研發(fā)中心和商務(wù)配套的項(xiàng)目，發(fā)展商已經(jīng)擅自修改了規(guī)劃，目前正在建設(shè)“都會(huì)新城”的住宅樓盤(pán)。因此，原投資者和經(jīng)營(yíng)商戶(hù)非常憤怒！項(xiàng)目目前招商和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀二、經(jīng)營(yíng)情況 200

42、5年5月，玩具城首期10萬(wàn)多平方米、800多家商鋪投入運(yùn)營(yíng)。偌大的整個(gè)市場(chǎng)門(mén)可羅雀，顯得冷清，與同樣是經(jīng)營(yíng)玩具的一德路川流不息的情景形成鮮明的對(duì)比。據(jù)商家反映，除了春季、秋季采購(gòu)會(huì)兩個(gè)以及專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)外，平時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況并不令人滿(mǎn)意，他們是在勉強(qiáng)支撐。2007年去踩盤(pán)時(shí)，800多家商鋪只有300多家開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目曾經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況案例：廣州國(guó)際玩具禮品城地址：廣州市站南路項(xiàng)目實(shí)景圖片二、經(jīng)營(yíng)情況案例：廣州國(guó)際玩具禮品城三、失敗原因分析1、選址問(wèn)題 項(xiàng)目選址在廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)，屬于廣州進(jìn)出口加工基地。黃埔片區(qū)不同于白云片區(qū)和廣佛片區(qū)，向來(lái)以工業(yè)為主，缺乏交易市場(chǎng)氛圍和項(xiàng)目；無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都還

43、有待完善。發(fā)展商選址于此，除非是看中其未來(lái)的住宅開(kāi)發(fā)潛力，否則難以支撐交易市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。 此外，項(xiàng)目所在片區(qū)遠(yuǎn)離廣州傳統(tǒng)的玩具禮品交易集散地段（一德路一帶），項(xiàng)目定位完全取決于傳統(tǒng)市場(chǎng)的外遷以及政府的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)置。對(duì)于該地塊的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。 項(xiàng)目雖然位于廣深公路旁，但地理位置較偏，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)不發(fā)達(dá)。本來(lái)這個(gè)園區(qū)還有穿梭巴士來(lái)往一德路和廣州東站，由于資金問(wèn)題，穿梭巴士停駛，讓玩具城的人氣更加雪上加霜。案例：廣州國(guó)際玩具禮品城三、失敗原因分析2、過(guò)高估計(jì)政府干預(yù)力度，以致定位失誤 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，如果不根據(jù)市場(chǎng)的需求和地段的特性、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定位，勢(shì)必使后期難以正常的經(jīng)營(yíng)。

44、 雖然政府在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)期是大力提出城內(nèi)交易市場(chǎng)外遷的規(guī)劃，并把本項(xiàng)目作為唯一扶持的玩具市場(chǎng)。但市場(chǎng)行為不以政府的意愿為轉(zhuǎn)移！至今，廣州一德路的玩具禮品批發(fā)市場(chǎng)仍然交投兩旺！新老玩具城“夾攻”讓該項(xiàng)目處境更尷尬，除了一德路的批發(fā)市場(chǎng)對(duì)玩具禮品城造成壓力，位于廣州市南岸路原城啟大廈的登云天下等項(xiàng)目也因占據(jù)“地利”而阻擊黃埔玩具城的經(jīng)營(yíng)。 發(fā)展商從開(kāi)始定位就基于“市場(chǎng)搬遷”的前提假設(shè)，一旦老市場(chǎng)不搬遷，新市場(chǎng)又未能開(kāi)辟藍(lán)海，就只能等死！ 與此同時(shí)，受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響的行業(yè)首當(dāng)其沖的便是玩具業(yè)。玩具業(yè)的訂單減少，加上美國(guó)和歐盟對(duì)于玩具的要求越來(lái)越高，使本地的玩具生產(chǎn)越來(lái)越困難，對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售渠道開(kāi)拓的需求

45、大大減少。案例：廣州國(guó)際玩具禮品城三、失敗原因分析3、產(chǎn)權(quán)分割出售，為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)埋下禍根 項(xiàng)目一期800多個(gè)鋪位以產(chǎn)權(quán)分割出售為主，并且價(jià)格不菲！開(kāi)發(fā)商出售后采取業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)的模式，只提供物業(yè)管理服務(wù)。如此一來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，甚至在出現(xiàn)定位問(wèn)題后也難以調(diào)整業(yè)態(tài)發(fā)展！ 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但在大部分產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來(lái)統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但必然會(huì)涉及一般不低于8的投資回報(bào)率問(wèn)題。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一般要經(jīng)歷至少3年的培育期，需要優(yōu)惠的租金提供給進(jìn)駐的商家，所以，這種分割產(chǎn)權(quán)出售商鋪的做法，最終是難以獲得成功的

46、。失敗的成本首先轉(zhuǎn)嫁給商鋪的投資商，然后會(huì)引發(fā)一系列的矛盾和沖突，開(kāi)發(fā)商最終也會(huì)為此付出高昂的代價(jià)。案例：廣州國(guó)際玩具禮品城三、失敗原因分析4、以銷(xiāo)售為主的開(kāi)發(fā)模式下，導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)的缺陷 鋪位規(guī)劃過(guò)大、租金水平過(guò)高，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶(hù)不堪重負(fù)。 由于當(dāng)時(shí)商鋪熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商忽略了品牌廠(chǎng)商的招商工作。沒(méi)有知名品牌廠(chǎng)商的進(jìn)駐，未能帶動(dòng)行業(yè)上下游企業(yè)的進(jìn)駐；市場(chǎng)成為投資者和普通散戶(hù)的天下！商戶(hù)質(zhì)量差，項(xiàng)目從根源上缺乏可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的力量！ 發(fā)展商前期營(yíng)銷(xiāo)階段通過(guò)資金投入打開(kāi)了整個(gè)市場(chǎng)的知名度，但由于分割出售資金回籠了，發(fā)展商缺乏經(jīng)營(yíng)管理的后勁！項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后沒(méi)有實(shí)質(zhì)的舉措幫助經(jīng)營(yíng)戶(hù)和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起來(lái)！ 案例：廣

47、州國(guó)際玩具禮品城四、操作團(tuán)隊(duì) 廣州國(guó)際玩具禮品城是由李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)聯(lián)合持有60%的股權(quán)，廣州市地方企業(yè)持有40%股權(quán)。是李嘉誠(chéng)在國(guó)內(nèi)投資的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目！李嘉誠(chéng)期待廣州政府的合股加速?gòu)V州市內(nèi)傳統(tǒng)玩具市場(chǎng)的外遷！而正是“李嘉誠(chéng)”+“廣州政府”兩張牌吸引了港澳臺(tái)甚至海外投資者蜂擁而至！ 港資背景企業(yè)習(xí)慣引入港式代理公司操盤(pán)。因此，項(xiàng)目策劃及銷(xiāo)售代理公司是廣州美聯(lián)港置房地產(chǎn)代理有限公司，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)是美聯(lián)集團(tuán)。案例：廣州國(guó)際玩具禮品城五、項(xiàng)目啟示1、“外遷-升級(jí)型”專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)就在于原有市場(chǎng)外遷遲遲未能實(shí)現(xiàn)！ 導(dǎo)致商家兩邊開(kāi)鋪，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)重心仍在老市場(chǎng)、新市場(chǎng)大部分成倉(cāng)庫(kù)，最終

48、的結(jié)果是新市場(chǎng)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而慘遭淘汰！即使與政府合作利益捆綁也不能改變市場(chǎng)發(fā)展的客觀(guān)規(guī)律！2、開(kāi)發(fā)模式的方向一旦錯(cuò)誤，對(duì)項(xiàng)目的負(fù)面影響是非常大的！尤其是以售代租的模式，商鋪完全屬于產(chǎn)權(quán)分割出售，發(fā)展商沒(méi)有控制權(quán)的話(huà)，市場(chǎng)是很難經(jīng)營(yíng)起來(lái)的！這對(duì)于規(guī)模較大、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)型項(xiàng)目尤為重要，否則項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)部分的價(jià)值將難以實(shí)現(xiàn)！案例：廣州國(guó)際玩具禮品城案例：大朗毛織貿(mào)易中心項(xiàng)目地址：東莞市大朗鎮(zhèn)客運(yùn)總站旁投資單位：東莞市正大興業(yè)實(shí)業(yè)投資有限公司項(xiàng)目規(guī)模：占地7.5萬(wàn)平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米項(xiàng)目定位：大朗毛衫品牌孵化中心、一站式全球毛織采購(gòu)平臺(tái)功能定位：研發(fā)、設(shè)計(jì)、展示、批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、金融結(jié)算開(kāi)業(yè)時(shí)

49、間：2005年10月大朗毛織貿(mào)易中心一、項(xiàng)目概況地址：廣州市站南路案例：大朗毛織貿(mào)易中心大朗毛織貿(mào)易中心B、C區(qū)租金及售價(jià)樓層售價(jià)（元/）月租金標(biāo)準(zhǔn)（元/ ）折后月租金標(biāo)準(zhǔn)（元/ ）3層不售不租不租2層5500-1050040-8020-401層6000-1400060-12030-60一、項(xiàng)目概況備注：B、C區(qū)臨廣場(chǎng)商鋪售價(jià)1.4-1.8萬(wàn)元/ ，基本售完；進(jìn)駐市場(chǎng)的商戶(hù)，租賃合同三年一簽，免租一年半；管理費(fèi)3.8元/ /月.A、D區(qū)商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)是在B、C區(qū)折后標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再優(yōu)惠的，進(jìn)駐商家（必須有生產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照），租賃合同三年一簽，前兩年免租，最終月租金10-20元/ /月，管理費(fèi)3.8元

50、/ /月.地址：廣州市站南路案例：大朗毛織貿(mào)易中心一、項(xiàng)目概況大朗毛織貿(mào)易中心政府扶持政策1.租金補(bǔ)貼商家進(jìn)駐市場(chǎng)，前兩年免租金，月均租金低至10元/，政府給予相應(yīng)補(bǔ)貼；2.宣傳推廣費(fèi)用補(bǔ)貼在宣傳推廣費(fèi)用方面，直銷(xiāo)中心每年投入不少于200萬(wàn)元，政府每年對(duì)工廠(chǎng)直銷(xiāo)中心提供補(bǔ)貼；3.人才培訓(xùn)費(fèi)用補(bǔ)貼引進(jìn)相關(guān)院校，廠(chǎng)家可以從中得到專(zhuān)業(yè)人才，還可以對(duì)原有人才進(jìn)行深造，政府會(huì)提供相應(yīng)補(bǔ)貼；4.展位租金費(fèi)用補(bǔ)貼組織廠(chǎng)家進(jìn)入內(nèi)地城市參展，展位租金減免；5.每年鎮(zhèn)政府組織相關(guān)單位舉行中國(guó)大朗國(guó)際毛織產(chǎn)品交易會(huì)。案例：大朗毛織貿(mào)易中心大朗毛織貿(mào)易中心平面布局A區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)前沿廣場(chǎng)前沿廣場(chǎng)注：A、D區(qū)為工廠(chǎng)直銷(xiāo)

51、中心，除了08年之前賣(mài)了少量一樓臨街鋪位，余下商鋪目前只租不售； B、C區(qū)由開(kāi)發(fā)商對(duì)外招租，目前均帶租約對(duì)外銷(xiāo)售。二、經(jīng)營(yíng)情況招商情況：整個(gè)項(xiàng)目一樓總體完成60%，二樓總體完成40%，空置較多。經(jīng)營(yíng)情況：商家客源不穩(wěn)定，依靠展會(huì)生存，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。地址：廣州市站南路項(xiàng)目實(shí)景圖片案例：大朗毛織貿(mào)易中心二、經(jīng)營(yíng)情況地址：廣州市站南路案例：大朗毛織貿(mào)易中心1、產(chǎn)業(yè)特性與區(qū)域市場(chǎng)氛圍不足以支撐以商貿(mào)為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 毛紡產(chǎn)業(yè)在大朗的落戶(hù)生根源于港企的工廠(chǎng)轉(zhuǎn)移，但毛紡本身的市場(chǎng)不在南方而在北方城鎮(zhèn)！大朗純粹是一個(gè)生產(chǎn)基地！連發(fā)展自有品牌的毛紡企業(yè)都很少！而且毛紡屬于服裝類(lèi)的一個(gè)很小分支，難以形成單一的

52、批發(fā)市場(chǎng)。 大朗位處東莞中心位置，毗鄰國(guó)家高科技產(chǎn)業(yè)園松山湖，一直以來(lái)缺乏大型商貿(mào)批發(fā)產(chǎn)業(yè)（不同于服裝交易的虎門(mén)和展會(huì)交易的厚街），缺乏市場(chǎng)氛圍。 三、失敗原因分析地址：廣州市站南路案例：大朗毛織貿(mào)易中心2、商家定位決定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成敗 以上第1點(diǎn)分析初步可得出結(jié)論此項(xiàng)目應(yīng)該適合做產(chǎn)地型的、以促進(jìn)毛紡企業(yè)發(fā)展的原材料、機(jī)器設(shè)備、研發(fā)設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 然而，大朗毛紡的發(fā)展多以本地民營(yíng)企業(yè)為主，他們?cè)诖罄蕮碛凶杂形飿I(yè)（臨街的多層商住樓），因此多采取“底商接單+樓上談判+倉(cāng)庫(kù)交貨”的設(shè)店模式！經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，大朗富康路一帶已經(jīng)形成了長(zhǎng)達(dá)3公里的毛紡一條街！由于生產(chǎn)和倉(cāng)庫(kù)都在市外或周邊，該路段并沒(méi)有過(guò)多

53、的擁擠、消防、環(huán)境污染等問(wèn)題！ 因此，本地商家每年為了迎合政府的號(hào)召都會(huì)到毛紡中心參展，設(shè)立臨時(shí)展廳；但展會(huì)一結(jié)束，他們就回歸原處辦公。 目前在經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)80%是做尾貨生意！通過(guò)廣州經(jīng)銷(xiāo)商來(lái)分銷(xiāo)，整個(gè)毛紡中心缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力！既做不成服務(wù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)地型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，也做不大銷(xiāo)地型的批發(fā)市場(chǎng)！三、失敗原因分析案例：大朗毛織貿(mào)易中心3、開(kāi)發(fā)模式不合理，開(kāi)發(fā)商進(jìn)退維艱 大朗毛紡中心的建設(shè)，是基于大朗鎮(zhèn)政府要打造大朗毛紡的會(huì)展經(jīng)濟(jì)而起來(lái)的；為減少政府投入，政府邀請(qǐng)了時(shí)任大朗毛織商會(huì)會(huì)長(zhǎng)組建公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。前三年由政府主導(dǎo)每年召開(kāi)一次“毛織會(huì)”，第四年開(kāi)始交由正大興業(yè)公司市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。 基于對(duì)政府的信任和資金壓力過(guò)

54、大，正大公司采取了商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售的方式；但在發(fā)售當(dāng)場(chǎng)就被封了因?yàn)樽C照不齊全、手續(xù)不完整！開(kāi)局不利后，項(xiàng)目在大朗本地投資者和經(jīng)營(yíng)戶(hù)心目中大打折扣！ 雖然發(fā)展商后來(lái)補(bǔ)足手續(xù)、獲得銷(xiāo)售準(zhǔn)許，并接連邀請(qǐng)三家商業(yè)代理公司銷(xiāo)售，但項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商情況都大受影響！ 2008年金融危機(jī)后，發(fā)展商因毛織工廠(chǎng)盈利影響，難以再籌資金參與項(xiàng)目招商和經(jīng)營(yíng)。致使項(xiàng)目至今處于“半生不死”的狀態(tài)！仍然得依賴(lài)政府每年一度的“毛織會(huì)”注強(qiáng)心針！三、失敗原因分析案例：大朗毛織貿(mào)易中心4、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理陷入惡性循環(huán)基本沒(méi)有專(zhuān)門(mén)及專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)管理極差，保安的服務(wù)、衛(wèi)生極差管理團(tuán)隊(duì)服務(wù)極差，經(jīng)營(yíng)戶(hù)普遍不滿(mǎn)目前在營(yíng)商鋪開(kāi)門(mén)率低，經(jīng)營(yíng)管

55、理方?jīng)]有采取任何措施補(bǔ)救推廣宣傳不夠，毛紡中心在行業(yè)的知名度低開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的資金投入少、精力投入少，對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有更好的策略和方向，任其自生自滅！市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難有起色，造成經(jīng)營(yíng)戶(hù)的流失和開(kāi)發(fā)商利益的損失。如此反復(fù)，形成惡性循環(huán)！三、失敗原因分析案例：大朗毛織貿(mào)易中心 項(xiàng)目由政府牽頭、引入開(kāi)發(fā)商正大興業(yè)實(shí)業(yè)投資有限公司投資開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商老板本身是大朗毛紡商會(huì)會(huì)長(zhǎng)。 基于自身商業(yè)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)不足，開(kāi)發(fā)商先后聘請(qǐng)了深圳市三立商業(yè)顧問(wèn)策劃有限公司、東莞慧谷城市策略有限公司以及深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)策劃、銷(xiāo)售和招商工作。 目前，這三家公司都先后撤離了，只剩下開(kāi)發(fā)商自組的物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理

56、。四、操作團(tuán)隊(duì)五、項(xiàng)目啟示1、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不能過(guò)高寄希望于政府的口頭支持，必須按照有關(guān)規(guī)定、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的良性開(kāi)發(fā)和一氣呵成 ，否則將給項(xiàng)目租售和經(jīng)營(yíng)埋下禍根！2、產(chǎn)地型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)必須對(duì)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)供銷(xiāo)模式和現(xiàn)狀進(jìn)行深入和反復(fù)的分析和論證，項(xiàng)目定位確定后必須全力以赴按照既定目標(biāo)去招商、推廣和經(jīng)營(yíng)！3、沒(méi)有傳統(tǒng)商貿(mào)氛圍的地區(qū)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，必須做好長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的資金投入和人員投入準(zhǔn)備，做好7-10年左右的市場(chǎng)培育期準(zhǔn)備！從而在項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃上做好提前布局！案例：大朗毛織貿(mào)易中心案例：華南國(guó)際建材城項(xiàng)目地址：惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資單位：大亞灣廣寶實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積26.32萬(wàn)平方米，建筑面積約5

57、0萬(wàn)平方米，總投資7億元項(xiàng)目定位：打造一座“世界級(jí)建材銷(xiāo)售基地”功能定位：以建材經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向又兼?zhèn)渖罡拍畹纳虡I(yè)中心開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年9月26日一、項(xiàng)目概況華南國(guó)際建材城平面布局案例：華南國(guó)際建材城一、項(xiàng)目概況華南國(guó)際建材城租金及售價(jià)單間面積：32-105平方均價(jià)： 12000-16000元/，返租后均價(jià)10000元/租約情況：返租四年，平均每年6%回報(bào)率，租金價(jià)格：市場(chǎng)價(jià)格：40元60元/.月 開(kāi)發(fā)商返租價(jià)格：70元/.月（高于市場(chǎng)價(jià)）產(chǎn)權(quán)：50年（20032053年）招商情況：前期建材城招商率90%;經(jīng)營(yíng)情況：一直沒(méi)有經(jīng)營(yíng)起來(lái)，經(jīng)過(guò)調(diào)整改為華南國(guó)際鋼材城，現(xiàn)在入住率40%。整個(gè)市場(chǎng)顯得冷冷清清。案例：華南國(guó)際建材城二、經(jīng)營(yíng)情況項(xiàng)目實(shí)景圖片地址：廣州市站南路案例：華南國(guó)際建材城1、產(chǎn)品定位上受?chē)?guó)家宏觀(guān)環(huán)境影響大 項(xiàng)目初期定位為建材城，其著眼點(diǎn)在于殼牌落戶(hù)大亞灣后帶動(dòng)的城市建設(shè)，以及深圳居住外溢對(duì)惠州房地產(chǎn)的巨大推動(dòng)。然而，隨著2009年開(kāi)始惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量過(guò)多、加上國(guó)家限購(gòu)政策的影響，惠州房地產(chǎn)走向低迷。項(xiàng)目所在片區(qū)的小區(qū)入住非常低，對(duì)家居建材的需求量大幅減少！ 因此，項(xiàng)目前