2010年9月10日內(nèi)蒙古巴彥淖爾市翡翠城項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)案

1、翡翠城項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)案 2010年9月10日 房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全， Contents123區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目自身分析項(xiàng)目定位及營(yíng)銷思路1區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析1.巴彥淖爾市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)情況一切從臨河首席湖畔水景別墅 的靜謐休閑生活方式說起項(xiàng)目屬性解讀-城市市郊休閑區(qū)具備良好的天然生態(tài)優(yōu)勢(shì)、天然水景大規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出的湖畔水景別墅項(xiàng)目市場(chǎng)屬性解讀-城市屬性市場(chǎng)屬性客戶屬性1.巴彥淖爾市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 巴彥淖爾全市總面積6.44萬(wàn)平方公里，北依陰山與蒙古國(guó)接壤，國(guó)界線長(zhǎng)368.9公里，南臨黃河與鄂爾多斯市隔河相望，東連草原鋼城包頭市，西鄰阿拉善盟及塞外煤都烏海市

2、，處于華北與西北的連接帶上。 巴彥淖爾市不僅農(nóng)林牧業(yè)發(fā)達(dá)，而且礦產(chǎn)豐富，交通便利。憑借其豐富的資源和地理位置優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，國(guó)民生產(chǎn)總值從2005年的217.03億元，增長(zhǎng)為2009年509.9億元；固定資產(chǎn)投資從2005年158.38億元，增長(zhǎng)為2009年562.2億元，儼然成為西北地區(qū)一座經(jīng)濟(jì)名城。一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)！項(xiàng)目所處區(qū)域城市狀況 房地產(chǎn)當(dāng)?shù)卣叻治鲈缭?006年，巴彥淖爾市市委、市政府就作出關(guān)于加快新區(qū)建設(shè)步伐，拉大城市框架，拓展城市空間，將巴彥淖爾市建設(shè)成為綜合功能日益增強(qiáng)的區(qū)域性中心城市的戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)過幾年的建設(shè)發(fā)展，新區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各方面都取得了很大

3、的成績(jī)。按照市委、市政府“一年打基礎(chǔ)，三年出形象”的原則，2010年是極為關(guān)鍵的一年，市委、市政府要求各級(jí)政府部門及參與單位必須集中全部人力、物力、財(cái)力，加快新區(qū)建設(shè)速度。 巴彥淖爾市轄7個(gè)旗縣區(qū)、48個(gè)蘇木鎮(zhèn)（包括6個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)），總?cè)丝?73.3萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口79.3萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%。市政府所在地臨河區(qū)總?cè)丝?3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口30萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率53.6%。人均可支配收入從2005年的8022元，增長(zhǎng)到2009年的13895元，市民生活質(zhì)量不斷提高。隨之全市城鎮(zhèn)建設(shè)投入規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資額從2007年17.21億元，增長(zhǎng)到2009年的50.9億元。市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公用設(shè)施進(jìn)

4、一步完善，服務(wù)功能明顯增強(qiáng)，人民群眾的生產(chǎn)生活環(huán)境得到明顯改善。2.商業(yè)市場(chǎng)分析 伴隨巴彥淖爾市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市商業(yè)環(huán)境不斷成熟，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速階段，日益成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特別值得關(guān)注的是，借助自身優(yōu)越的旅游資源，城市旅游行業(yè)得到越來越快的發(fā)展。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年，旅游人次達(dá)到126.1萬(wàn)人次，旅游行業(yè)收入突破15億元。項(xiàng)目的自身分析2項(xiàng)目情況2.1.3.項(xiàng)目問題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）市場(chǎng)概況2010年1-6月份巴彥淖爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況一、開發(fā)建設(shè)情況2010年1-6月份全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目71個(gè)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模316.58萬(wàn)平方米，同比增

5、長(zhǎng)6.76%。其中新開工項(xiàng)目34個(gè)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模94.98萬(wàn)平方米，續(xù)建項(xiàng)目36個(gè)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模208萬(wàn)平方米。臨河地區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目16個(gè)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模125.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.1%，續(xù)建項(xiàng)目15個(gè)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模108萬(wàn)平方米；新開工項(xiàng)目2個(gè)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模17.5萬(wàn)平方米。 二、批準(zhǔn)預(yù)銷售情況2010年1-6月份，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)銷售面積160.54萬(wàn)平方米，17333套，同比下降了0.5%；其中臨河地區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)銷售面積79.52萬(wàn)平方米，8059套，同比下降了18.89%。三、銷售情況2010年1-6月份全市商品房銷售面積142.54萬(wàn)平方米，14344套，同比增長(zhǎng)101%，均價(jià)

6、為1872元/平方米。其中臨河地區(qū)1-6月份商品房銷售面積73.73萬(wàn)平方米，7328套，同比增長(zhǎng)126%，均價(jià)多層為2600元/平方米，高層為3260元/平方米。2010年6月全市商品房銷售面積33.93萬(wàn)平方米，3430套，同比增長(zhǎng)49.01%，環(huán)比增長(zhǎng)61.2%。其中臨河地區(qū)6月份商品房銷售面積為21.05萬(wàn)平方米，2059套，同比增長(zhǎng)104%，環(huán)比增長(zhǎng)109%。 （2）臨河區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策山河墅多層住宅96.26-131.46 m2其中109 m2 、113 m2 、116 m2占43%3700元/ m2一次性付款9.4折，開盤當(dāng)天貸款9.5折，后期執(zhí)

7、行9.8-9.9折優(yōu)惠山河墅的優(yōu)勢(shì)在于，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售且交通便利。自身為品質(zhì)化建設(shè)。劣勢(shì)在于周邊生活配套設(shè)施不健全，影響生活品質(zhì)，且項(xiàng)目均價(jià)過高。樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策水岸華府獨(dú)棟，聯(lián)排，疊拼別墅及普通兩居109-334m24700元/m2一次性付款9.8折，開盤當(dāng)天貸款9.5折項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于準(zhǔn)現(xiàn)房出售、工期快，一期銷售了三分之二，二期正在建設(shè)中，速度很快。劣勢(shì)在于周邊無成型商業(yè)配套，嚴(yán)重影響生活質(zhì)量。地勢(shì)不好，交通不便利。樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策峻峰華庭多層、塔樓100-165m23600元/m2交三萬(wàn)抵六萬(wàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于戶型設(shè)計(jì)合理，品質(zhì)高，市場(chǎng)認(rèn)可度高。劣勢(shì)社區(qū)配套不成

8、熟、工期慢，口碑差。樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策江南華府多層、小高層一期98-203m2，其中120-150各占30%二期104-280m2十種戶型一期3600元/m2二期4170元/m2一期預(yù)付 兩萬(wàn)抵四萬(wàn)房款；二期一次性付款優(yōu)惠9.6折，貸款優(yōu)惠9.8折項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于，工程進(jìn)度快屬準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。彼臨河套公園，成為本項(xiàng)目的私家園林，項(xiàng)目東側(cè)靠景觀渠，為本案襯托出了應(yīng)有的水景。劣勢(shì)在于交通不便利、周邊配套未成型 。樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策北歐印象多層、小高層100-165m2，其中120-145各占30%3900元/m2一次性付款優(yōu)惠9.8折項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于，屬準(zhǔn)現(xiàn)房，本案地處新舊

9、城交匯處，交通較為便利，外立面較新穎，產(chǎn)品形象良好，屬北歐洋房，本市無第二例。劣勢(shì)在于周邊配套未成型 。周邊經(jīng)濟(jì)適用房樓盤較多，對(duì)品牌的品質(zhì)有所降低。小結(jié)：1、臨河房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)建設(shè)繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)開發(fā)，將為2010年后半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售帶來一定壓力。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況良好，國(guó)家緊縮政策對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)影響較小，市場(chǎng)仍處于穩(wěn)中有升趨勢(shì)，總體價(jià)格穩(wěn)定在3100元/平米左右。3、100平米左右緊湊型三居戶型市場(chǎng)潛力較大，市場(chǎng)接受度較好。4 、關(guān)于近期一，二線城市知名地產(chǎn)企業(yè)對(duì)旗下樓盤開始小幅度漲價(jià)后，如：(萬(wàn)科，保利)。預(yù)計(jì)國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)施新一輪的調(diào)控。3.客戶屬性客戶劃分地域劃分：政

10、務(wù)區(qū)客戶臨河及其他區(qū)客戶外旗縣客戶置業(yè)目的劃分：自住型投資型炫富型他們出入高級(jí)娛樂、消費(fèi)場(chǎng)所，注重(周邊配套設(shè)施)看重身份和地位，注重文化、社交、商務(wù)圈的認(rèn)同感關(guān)心樓盤的綜合素質(zhì)，價(jià)格并非重要的因素消費(fèi)者的描述 消費(fèi)者的需要 價(jià)值認(rèn)同感 身份的象征升值潛力樓盤的綜合素質(zhì)生活的品位翡翠能給予的精英人士居住的圈子真正的上層天堂城市市郊的絕版位置翡翠地產(chǎn)的鼎力之作盡享各種奢華生活之優(yōu)越目標(biāo)消費(fèi)者心理分析翡翠城項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者意味著企業(yè)知名度 有信心企業(yè)品牌力 有實(shí)力高素質(zhì) 值得信賴智能化 領(lǐng)先的人性化 溫情的個(gè)性化 時(shí)尚的高品質(zhì)高品位項(xiàng)目定位研判-競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目問題定位研判競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)板塊個(gè)盤板塊內(nèi)部的

11、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)化項(xiàng)目自有資源和價(jià)值，通過產(chǎn)品力形成領(lǐng)先態(tài)勢(shì)。與其他板塊的競(jìng)爭(zhēng)借助天然水域價(jià)值，特征鮮明的尊榮感，形成對(duì)潛力客戶的吸引。與中小規(guī)模項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)充分發(fā)揮大盤在規(guī)劃力、產(chǎn)品力，絕對(duì)壓倒對(duì)手。與同類大規(guī)模項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)以高性價(jià)比突出項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，通過風(fēng)格氣質(zhì)的營(yíng)造及價(jià)格策略的調(diào)控形成全面超越。2、項(xiàng)目情況 翡翠城位于巴彥淖爾市臨河區(qū)臨烏路北側(cè)。項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積630214平米，項(xiàng)目分二期進(jìn)行開發(fā)，一期建筑面積206424平方米，二期建筑面積423800平方米，基地是未開發(fā)的空曠用地，水系占地面積約11公頃，地勢(shì)平坦，現(xiàn)狀植被良好，自然生態(tài)條件優(yōu)越。3.項(xiàng)目問題1.項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不是很便利。收

12、費(fèi)站是很大一障礙。2.項(xiàng)目周邊無任何生活配套。項(xiàng)目定位-臨河首席湖畔水景別墅超越區(qū)域價(jià)值:水景別墅 高品位生活的開始以全新的靜謐生活概念為主打體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目高端價(jià)值的追求，更是讓購(gòu)買者感受上層階級(jí)的榮耀！紫玉山莊本案的站位 城市首席湖畔水景別墅巔峰之作本案面臨的問題 區(qū)位交通生活配套 高端品質(zhì)如何拉升類似典型案例的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)分享與借鑒在案例總結(jié)的基礎(chǔ)上，再對(duì)二三期產(chǎn)品策略、配套策略、賣點(diǎn)提煉/包裝及客戶對(duì)位提供相應(yīng)建議。第一部分:項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路第二部分:項(xiàng)目營(yíng)銷策略構(gòu)想3項(xiàng)目定位 及營(yíng)銷思路1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路豪宅項(xiàng)目的六大要素：環(huán)境和地段的稀缺性、舒適性、私密性、安全性、多功能性和至尊性 我

13、們能夠給他們什么呢？或者以上全部都是或者一個(gè)犒賞自己的獎(jiǎng)杯一個(gè)彰顯成就的華表一個(gè)傳世的領(lǐng)地一個(gè)社交的場(chǎng)所一個(gè)居所一個(gè)身心的棲息地一個(gè)可以讓精神徹底放松的圣殿一個(gè)與家人同享的樂園市場(chǎng)研判我們拋開繁瑣的數(shù)據(jù)和累述臨河市的經(jīng)濟(jì)三線城市：臨河市從城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)情況及人口數(shù)量等基礎(chǔ)指標(biāo)都是一個(gè)典型的三線城市；發(fā)展落后：臨河市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展較為落后，比一、二線城市整體水平落后5-10年；市場(chǎng)飽和：從供給量來看，對(duì)比臨河市人口和居民收入情況，中高端產(chǎn)品供給偏大，中堅(jiān)需求層客群搶奪激烈；需求顯著：臨河市作為一個(gè)三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的客群需求置業(yè)升級(jí)屬性顯著；政策導(dǎo)向：新出臺(tái)的房產(chǎn)新政，已對(duì)全國(guó)一線和部分房

14、地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快的二線城市形成了顯著影響。由于三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，價(jià)格和供給處于相對(duì)理性水平，政策影響較弱，但不能忽視市場(chǎng)對(duì)政策的一些觀望情緒。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路從市場(chǎng)層面我們面臨著的威脅與機(jī)遇并存（二）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力與資源優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目地塊位置稀缺。項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)明顯，加之項(xiàng)目所處區(qū)位，區(qū)域水景環(huán)境優(yōu)越，市場(chǎng)客群對(duì)項(xiàng)目的私密性應(yīng)該感到滿意，在此地塊應(yīng)有所為。劣勢(shì)：市場(chǎng)進(jìn)入較晚，市場(chǎng)需要培育。產(chǎn)品呈現(xiàn)較晚。 由于市場(chǎng)進(jìn)入較晚，市場(chǎng)培育需要一定時(shí)間，且產(chǎn)品呈現(xiàn)較晚，客戶需要有足夠的耐心等待，至使項(xiàng)目前期的形象引入極為關(guān)鍵。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路從市場(chǎng)層面我們面

15、臨著的威脅與機(jī)遇并存（二）項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)：三線城市、發(fā)展落后、需求顯著。 臨河市具有的城市發(fā)展空間就是我們最大的機(jī)會(huì)。如何利用機(jī)會(huì)，打造適合城市發(fā)展和符合市場(chǎng)客群需求的產(chǎn)品，將市場(chǎng)賦予的機(jī)會(huì)利用到極致是重點(diǎn)研究的問題。威脅：本土競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)飽和、政策導(dǎo)向。 市場(chǎng)擁有開發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的本土華裕地產(chǎn)及海天地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，近兩年外地開發(fā)商的進(jìn)駐也為臨河房地產(chǎn)帶來了空前的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)市場(chǎng)中高端產(chǎn)品充斥，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，同時(shí)政策導(dǎo)向影響不容忽視。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路從市場(chǎng)層面我們面臨著的威脅與機(jī)遇并存（三）項(xiàng)目市場(chǎng)定位如何利用優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇并加以放大從而弱化威脅和劣勢(shì)帶來的影響，找到項(xiàng)目的市場(chǎng)定位？我們重點(diǎn)研究四個(gè)問

16、題。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路從市場(chǎng)層面我們面臨著的威脅與機(jī)遇并存（三）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（1）從市場(chǎng)角度出發(fā)，區(qū)別于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？（2）從城市角度出發(fā)，融入城市、提升城市的社會(huì)責(zé)任是什么？（3）從客戶角度出發(fā)，與客戶共鳴的核心價(jià)值觀是什么？（4）從產(chǎn)品角度出發(fā)，本案的核心價(jià)值是什么？1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路1、案例解析：我們總結(jié)一、二線城市經(jīng)典的案例以便為項(xiàng)目提供一些操作思路。紫玉山莊紫玉山莊產(chǎn)品線：紫玉以其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的設(shè)計(jì)理念、精心打造的園林環(huán)境以及優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)樹立了良好的品牌形象。紫玉山莊定位：領(lǐng)略西歐古典風(fēng)情。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路1、案例解析：我們總結(jié)一、二

17、線城市經(jīng)典的案例以便為項(xiàng)目提供一些操作思路。推廣方式：轟炸式投放結(jié)合高密度活動(dòng)營(yíng)銷。前期軟文導(dǎo)入項(xiàng)目品牌，后期主打階段產(chǎn)品。項(xiàng)目成功因素解析：古詩(shī)曰：“城有水則秀、居有水則靈。”水不僅表現(xiàn)為一種韻律的美，而且表現(xiàn)為一種靈性的美。北京是個(gè)缺水的城市，居水在具有靈性美的同時(shí)又包含了高檔次的生活品質(zhì)，不是所有人能夠享有。作為頂級(jí)居住形態(tài)的別墅項(xiàng)目，水景更是其彰顯價(jià)值的重要因素水景資源的稀缺性，別墅開發(fā)商們看好了這點(diǎn)，營(yíng)造出了不少優(yōu)秀的水景別墅，水韻風(fēng)情莊園、碧水莊園、中海瓦爾登湖、紫玉山莊等項(xiàng)目都在的水景上做足了文章，北京是一個(gè)水資源極為缺乏的區(qū)域，社區(qū)中的水色景觀就成為了人們可望而不可及的東西。目

18、前市場(chǎng)上的鄰水別墅比非鄰水別墅價(jià)格高出5%-10%。觀水的別墅也比非觀水別墅價(jià)格要高出很多。此外京城市場(chǎng)上的水景別墅市場(chǎng)也一直是熱度不減，象水韻風(fēng)情莊園、達(dá)華莊園、碧水莊園等項(xiàng)目很多的業(yè)主是沖著項(xiàng)目的水景而來，使得項(xiàng)目在銷售上一直不錯(cuò)。 1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路2、尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心通過紫玉山莊等成功模式的借鑒，結(jié)合市場(chǎng)和開發(fā)商自身情況就可以回答四個(gè)核心問題。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路2、尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心從市場(chǎng)角度出發(fā)，區(qū)別于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？從開發(fā)商自身?xiàng)l件考量，地塊資源（稀缺）和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)具有臨河市場(chǎng)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不可企及的核心優(yōu)勢(shì)；從項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)?？剂浚邆浯蛟飒?dú)一無二水岸豪宅的各種要因；

19、1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路2、尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心從城市角度出發(fā)，融入城市、提升城市的社會(huì)責(zé)任是什么？社會(huì)責(zé)任一定程度上是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一個(gè)升華。綜合項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件和開發(fā)思路，項(xiàng)目對(duì)于提升城市形象、改善城市生活形態(tài)、提升城市品質(zhì)均有著重要意義。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路2、尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心從客戶角度出發(fā)，與客戶共鳴的核心價(jià)值觀是什么？作為三線城市，隨著經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，居民生活水平提升和與外界信息的交流，住房需求已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由以往的滿足基本居住需求轉(zhuǎn)向改善現(xiàn)有居住條件?？蛻舻穆殬I(yè)升級(jí)屬性明顯，產(chǎn)品打造成前瞻性、稀缺性、舒適性、私密性、至尊性、高品質(zhì)的豪宅將是直擊客戶心理的利劍。由以往的”地段，地段，還是地段”的

20、置業(yè)觀念演變?yōu)椤碍h(huán)境，環(huán)境，還是環(huán)境”的新置業(yè)觀?！碍h(huán)境第一”置業(yè)觀成為了市場(chǎng)保持火熱的恒溫效應(yīng)。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路2、尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心從產(chǎn)品角度出發(fā)，本案的核心價(jià)值是什么？從產(chǎn)品角度出發(fā)，本案以著力打造臨河市首席湖畔水景別墅為目的，以水景為主要依托，致使本案產(chǎn)品的前瞻和領(lǐng)先性將是本案的核心價(jià)值。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路3、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉（1）放大優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)的核心價(jià)值 利用機(jī)會(huì)：城市需要升級(jí)、商業(yè)需要升級(jí)、辦公需要升級(jí)、居住需要升級(jí)、投資需要升級(jí)。放大優(yōu)勢(shì)：如此難得的中心稀缺地塊，利用開發(fā)商實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)，打造臨河首席湖畔水岸產(chǎn)品，倡導(dǎo)奢華，尊榮生活切實(shí)可行。我們發(fā)現(xiàn)放大優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)的共

21、性打造臨河唯一的“豪宅”。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路3、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉（2）弱化劣勢(shì)，減少威脅的核心價(jià)值弱化劣勢(shì)：項(xiàng)目如何短期內(nèi)在市場(chǎng)中形成市場(chǎng)焦點(diǎn)，引起市場(chǎng)客群關(guān)注？我們需要一個(gè)強(qiáng)有力的市場(chǎng)形象支撐，提高項(xiàng)目關(guān)注度，提高項(xiàng)目可信度，提高客群忠實(shí)度。減少威脅：項(xiàng)目的落地形象和對(duì)湖畔水景生活的完美解析，使項(xiàng)目形象高度高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，產(chǎn)品品質(zhì)和形式符合市場(chǎng)需求將是減少威脅的關(guān)鍵。我們發(fā)現(xiàn)弱化劣勢(shì)，減少威脅的共性是一個(gè)高于臨河市場(chǎng)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的形象打造。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路(3)切合客群的核心價(jià)值主力客群1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路客戶細(xì)分懂得享受生活的層峰人士關(guān)注核心1.區(qū)位力 2.產(chǎn)品力 3.前瞻力 4.品牌

22、力客戶描述他們是殷實(shí)的社會(huì)中上層他們至少有兩處房產(chǎn)，但要重新定位選擇符合身份的居所追求上層社會(huì)的尊榮產(chǎn)品要求社區(qū)的私密性，舒適性，安全性高品質(zhì)的社區(qū)，滿足工作和生活所需要的環(huán)境適度放大的面積區(qū)間，滿足居住換代的要求。3、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路占有資產(chǎn)的投資者（占有型投資）客戶細(xì)分理性投資者+盲目投資者關(guān)注核心1.區(qū)位力 2.產(chǎn)品力 3.前瞻力 4.品牌力客戶描述他們?cè)?jīng)通過比較容易的方式變得富有他們?cè)诜績(jī)r(jià)飛漲的年代受益良多他們認(rèn)為區(qū)域土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和擴(kuò)張遠(yuǎn)未終結(jié)，仍在路上。產(chǎn)品要求最有價(jià)值和升值潛力的地段高品質(zhì)的，價(jià)值可見的建筑選擇價(jià)值恒遠(yuǎn)的優(yōu)秀產(chǎn)品，選擇安全增值的保守產(chǎn)品。輔助

23、客群3、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路城市發(fā)展角度產(chǎn)品需求角度心理需求角度追隨城市發(fā)展關(guān)注品質(zhì)格調(diào)承載人生追求客群共性是什么？3、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉（4）切合客群的核心價(jià)值我們發(fā)現(xiàn)中高端市場(chǎng)的主力客群和輔助客群的共性：需要一種符合城市發(fā)展進(jìn)程的產(chǎn)品形式，渴望價(jià)值認(rèn)同， 渴望品味格調(diào)、渴望精神歸屬。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路3、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉（5）項(xiàng)目市場(chǎng)定位通過對(duì)項(xiàng)目核心價(jià)值的挖掘和提煉，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是：引入一個(gè)顛覆市場(chǎng)的新概念：打造一個(gè)高不可及的新形象：形成一個(gè)不可復(fù)制的新體系：構(gòu)筑一個(gè)堅(jiān)不可摧的新產(chǎn)品：城市別墅旗艦：臨河首席湖畔水景別墅1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路3、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉（6）市場(chǎng)定

24、位的支撐項(xiàng)目規(guī)劃：臨河首席湖畔水景別墅靜謐休閑生活的完美體現(xiàn)；項(xiàng)目產(chǎn)品：環(huán)境升級(jí)，功能升級(jí)、景觀升級(jí)、居住升級(jí)；項(xiàng)目區(qū)位：城市唯一，無可復(fù)制；稀缺有理。項(xiàng)目開發(fā)實(shí)力：翡翠地產(chǎn)傾力打造，品牌實(shí)力毋庸置疑。1.項(xiàng)目營(yíng)銷定位思路項(xiàng)目定位翡翠城湖畔水景別墅旗艦 本案位于臨河區(qū)市郊，加之項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)的獨(dú)特特點(diǎn)，因此我們必須跳開市場(chǎng)現(xiàn)有情況，突破當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)識(shí)的對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)知，從新樹立其項(xiàng)目概念。 因此，我們結(jié)合客觀區(qū)域市場(chǎng)情況和項(xiàng)目自身特點(diǎn)，將項(xiàng)目初步定位如下：以全新的靜謐生活概念為主打體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目高端價(jià)值的追求，更是讓購(gòu)買者感受上層階級(jí)的榮耀！案名思考 本案案名采用翡翠城對(duì)于我們打造企業(yè)品牌策劃有一定

25、的局限性，他只是我們旗下的一個(gè)產(chǎn)品，并非我們只有這一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于后期樓盤案名起到一定的限制。建議案名形式： 以“翡翠地產(chǎn)”為前綴，既體現(xiàn)了公司實(shí)力的同時(shí)，也對(duì)品牌策劃做了宣傳。建議備選案名：翡翠.馨麗湖因?yàn)轫?xiàng)目位置地處新利海子，故名思議，采用同音字。更好的詮釋了地理位置又闡述了本案的品質(zhì)。 1.社區(qū)會(huì)所及售樓部配套：包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等1）娛樂休閑會(huì)館：紅酒雪茄區(qū)棋牌室1）娛樂休閑會(huì)館：游泳館1）娛樂休閑會(huì)館：2）會(huì)議室（內(nèi)或外）臨河市場(chǎng)對(duì)寫字樓需求有差別，針對(duì)高端客戶，建議以5A寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)裝修會(huì)議室，針對(duì)大型客戶以及高端客戶。以此起到口碑宣傳的效應(yīng)。（移動(dòng)、聯(lián)通、電信、鐵通、銀行、證券、保險(xiǎn)）以公益促使政府進(jìn)行稅收減免政策5A寫字樓 ：要素：黃金區(qū)位超大規(guī)模 建筑文化 硬件設(shè)施 軟件服務(wù) （3）項(xiàng)目定位1）購(gòu)買人群分類1當(dāng)?shù)貙臃迦耸?，精英圈?投資客戶3周邊旗縣私企礦主2）三大賣點(diǎn)提煉1絕版地帶，稀世珍藏2城市唯一，上層專屬3開啟臨河別墅旗艦創(chuàng)始傳奇 通過項(xiàng)目的整體定位為臨河首席湖畔水景別墅旗艦，住宅社區(qū)成為品牌形象下最具吸引力的豪宅，因此不僅提升項(xiàng)目自身檔次，更突出社區(qū)的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)和升值潛力，打造出豪宅的高