中量規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書

1、中量規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書一、項目名稱：羅浮山橫河項目二、項目概況：2.1項目位置：本項目位于惠州市博羅縣羅浮山風(fēng)景名勝區(qū)東北側(cè)，九龍湖北端，離羅浮山風(fēng)景區(qū)大門及橫河街道分別約六公里；地塊周邊以自然村落和耕地為主，東側(cè)為長寧-橫河公路及風(fēng)景秀麗的九龍湖；其余各向為原生態(tài)山地地貌，地勢綿延起伏，自然資源十分豐厚；地塊內(nèi)現(xiàn)狀地貌為農(nóng)田與山地，缺乏可保留的自然植被，外圍擁有大面積原生植被、大量成樹，整個基地被蒼翠與碧水擁抱，環(huán)境清雅優(yōu)美。2.2用地組成：用地主要為南北兩大地塊，兩地塊通過約100米寬的用地通道連接形成一個整體，總用地約2700畝，南邊約2000畝，北邊約700畝。2.3總用地面積：約1,

2、800,000平方米。三、區(qū)域概況：3.1當前基地所在區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏，周圍5公里范圍內(nèi)沒有商場、超市，但離高速公路岀口不遠（約10公里），1小時生活圈能夠覆蓋廣州、深圳、東莞、惠州，河源等地，便利的交通條件可有限補充。3.2基地位于羅浮山風(fēng)景區(qū)綠色生態(tài)走廊，屬于惠州市規(guī)劃的旅游休閑景觀帶，為廣東省著名的旅游、休閑、度假勝地。3.3地塊所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施一片空白，需開發(fā)過程中與當?shù)卣块T配合完善，東側(cè)的長寧-橫河公路為村鎮(zhèn)級道路，雙向兩車道，道路檔次及通行能力較差，為本項目住戶出行的主要交通線路。3.4本地塊南北兩部分內(nèi)均有常年穿流不息、清澈見底的優(yōu)質(zhì)泉水（達國家一級飲用水標準）形成的溪

3、流，春、夏、秋季水勢較大，兩條溪流遇大雨流量為1.8；無雨流量為0.5,溪流自西向東流經(jīng)地塊。穿越長寧-橫河公路流入九龍湖。3.5東側(cè)“九龍湖”也叫顯崗水庫。1963年底建成。集水面積300平方公里，水面面積約10平方公里，島嶼一百多個，總庫容1.7億立方米，常年水位在海拔21-24米之間。主要用于惠州、東莞、廣州等市的飲用及灌溉，庫區(qū)周邊范圍內(nèi)沒有任何污染源的企業(yè)單位。3.6基地氣候情況：基地地處低緯度，北回歸線橫貫其中，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均氣溫21.8C,年日照量1600至2100小時左右，年均降水量為1835mm,降水天數(shù)為119天，降水主要集中

4、在5月份至9月份，降雨量占全年的83.9%,12月份到次年3月份為枯水期；年平均蒸發(fā)量為1673.1mm。無霜期長達350多天。主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)和東北風(fēng)。四、項目的定位客戶定位：目標客戶群主要集中在35-48歲之間，事業(yè)有成。追求度假休閑的終極居所作為身份符號。豐富家庭生活內(nèi)容，增加朋友的社交場合，投資與度假兼顧，注重資產(chǎn)的保值、增值；創(chuàng)造新的商務(wù)洽談空間與機會；回歸自然，歸隱于山水之間。主題定位：中國第一莊園總體定位：羅浮山下梅花村，鬧中有靜商客往。中華大宅流水墅，偷得浮生兩日閑。功能定位：本項目將是珠三角地區(qū)高端人群休閑度假、健康養(yǎng)生的標桿性項目，融合主題酒店、莊園別墅、特色商業(yè)、休閑娛樂

5、、會議培訓(xùn)等多功能于一體的大型綜合生態(tài)社區(qū)。產(chǎn)品類型：莊園別墅、特色商業(yè)、主題酒店及其配套功能。五、項目產(chǎn)品建議：產(chǎn)品類型及構(gòu)成總建筑面積：約550000mJ住宅約460000mJ,商業(yè)配套約90000肝別墅類型占地面積花園面積建筑面積戶數(shù)（一期）總面積面積比例A型莊園別墅：500m2370ma220-250m2276(60)69000m215%B型莊園別墅：760m2560m2400-450m2460(45)184000m240%C型莊園別墅：1200ma900m2600-800m2230(20)138000m230%D型莊園別墅：3300麻26001500-2000mJ31(2)46000

6、10%E型莊園別墅：7500m26000m22500-3000m28(1)23000m25%5.2.公建配套：根據(jù)具體情況而定。停車位莊園別墅：室內(nèi)停車，每戶至少不低于二輛，同時預(yù)留庭院停車。商業(yè)及酒店停車：以地面集中停車為主，考慮旅游大巴停車區(qū)域。特色商業(yè)道家元素跟中式建筑相結(jié)合，總建筑面積約50,000平方米；含庭院式家庭旅館、生態(tài)餐廳、小型超市、咖啡、手工藝品、中成藥房，演藝廣場等；其中庭院式家庭旅館層數(shù)二到三層約15家，規(guī)模平均每家10-25冋客房不等，每間客房約35平米，要求旅館鄰街面能夠?qū)ν饨?jīng)營（麗江客棧形式能夠是其中參考方向之一）O主題酒店五星級標準商務(wù)型度假酒店，園林式布局（其

7、中可有3-5套不超過3層的獨立別墅，可考慮一棟酒店式公寓）；酒店功能有健康養(yǎng)生，運動娛樂，休閑度假，溫泉SPA,大型宴會廳及中小會議廳，中西餐廳等；總建筑規(guī)模約38,000平方米，280-300間客房，其中大型宴會廳可滿足1000人的會議要求。5.2.4.綜合會所建筑面積約2000平方米，建議在北區(qū)地塊入口處（銷售北區(qū)期冋作為接待中心），含健身、室內(nèi)外泳池、瑜伽、棋牌室、咖啡廳、茶館等綜合功能。開發(fā)分期：本項目北區(qū)先行開發(fā)（計劃分二期開發(fā)，一期用地300畝），南區(qū)后期開發(fā)（商業(yè)計劃分二期開發(fā)，住宅計劃分四到五期開發(fā)）。六、開發(fā)理念6.1突出主題文化：將本項目打造成中國第一莊園，珠三角地區(qū)高端人

8、群休閑度假、健康養(yǎng)生的標桿性項目，融合主題酒店、莊園別墅、風(fēng)情商業(yè)、休閑娛樂、會議培訓(xùn)等多種功能于一體的大型綜合生態(tài)社區(qū)。6.2先進性：規(guī)劃設(shè)計要求創(chuàng)意新銳、突破常規(guī)，具有前瞻及可持續(xù)發(fā)展性,打造區(qū)域精品。6.3獨特性：獨特的主題，在設(shè)計理念及戶型設(shè)計上應(yīng)有所創(chuàng)新，通過創(chuàng)意與整合，使本項目成為劃時代的、跨區(qū)域的一顆閃耀的明星。6.4人文性：利用項目的獨特概念，不但創(chuàng)造一個宜居的生態(tài)環(huán)境，更應(yīng)創(chuàng)造、引導(dǎo)一種全新的人文居住生活方式，吸引人們的購買及參與欲望。6.5舒適性：舒適性應(yīng)體現(xiàn)到本項目的各個角落，包括公共空間、環(huán)境空冋、居住空間等。6.6實用性：建筑體形及戶型平面應(yīng)規(guī)整簡潔，減少交通面積，提

9、高產(chǎn)品的實用率，體現(xiàn)人性化的設(shè)計理念。6.7經(jīng)濟性：盡可能減少工程成本，縮短施工工期，降低施工難度，規(guī)劃設(shè)計和單體設(shè)計時均應(yīng)考慮其實施時的難度，力爭在付出較少成本的情況下設(shè)計出建筑精品。6.8規(guī)范性：規(guī)劃方案必須遵守國家及地方有關(guān)規(guī)范和標準，并符合惠州市有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計對日照、間距、消防、人防、環(huán)保等方面的規(guī)定。6.9觀賞性：規(guī)劃方案充分利用項目的環(huán)境優(yōu)勢，景觀規(guī)劃，建筑風(fēng)格、形態(tài)等，使項目具有較強的觀賞性，特別是項目首期及特色商業(yè)部分要求有較強的觀賞性。七、項目技術(shù)指標及要求1地面積：約1,800,000平方米。7.2土地用途：居住及商業(yè)用地7.3建筑容積率：N0.2且W0.37.4建筑覆蓋

10、率：W15%7.5小區(qū)綠地率：7.6建筑退紅線：7.7計入容積率的總建筑面積：550,000m28不計入容積率的建筑面積：7.9建筑高度：7.10機動車停車設(shè)置標準：別墅部分每戶至少不低于2個，商業(yè)部分地上集中停車（需滿足國家及地方有關(guān)規(guī)范），同時考慮旅游大巴的停放區(qū)域。八、設(shè)計依據(jù)1用地紅線圖；8.2設(shè)計應(yīng)符合消防、衛(wèi)生、防疫、交通、環(huán)保、人防等國家及惠州市有關(guān)法規(guī)、規(guī)范方面的要求；8.3本設(shè)計任務(wù)書的要求。九、規(guī)劃方案設(shè)計原則1、總體規(guī)劃原則9.1.1建筑總體布局、造型、色彩應(yīng)注重塑造主題風(fēng)格，充分詮釋嶺南文化、嶺南建筑的精髓和內(nèi)涵，充分考慮與周圍生態(tài)環(huán)境的有機結(jié)合。1.2應(yīng)合理處理各種建

11、筑空間的有機組合、過渡，做到公共空間的開放性,個人空間的私密性，組團分區(qū)注意處理鄰里空間。9.1.3功能分區(qū)，不同功能應(yīng)有相對獨立的區(qū)域，但功能之間不能割裂；充分考慮不同功能的屬性，盡量做到動靜分區(qū)，不相互干擾；充分考慮地塊的原地形地貌，盡量不破壞現(xiàn)有山體，建筑盡量依山就勢而建。9.1.4莊園別墅，建筑單體布置要避免建筑物之間的相互遮擋和干擾，保證住宅對日照、間距、自然釆光通風(fēng)等方面的要求；營造小區(qū)內(nèi)組團綠化，景觀空間，盡量使各戶型的客廳和主人房均有較好的景觀和朝向，做到戶戶有景和良好的朝向。9.1.5充分考慮地塊東側(cè)的長寧-橫河公路噪音對本項目的影響，提出合理的規(guī)劃布局方案避免或降低噪音對主

12、要房間的干擾，避免要通過使用技術(shù)手段來降低噪音，以降低工程建設(shè)成本，路邊噪音為35-50分貝。9.1.6設(shè)計上必須充分考慮利用南北地塊內(nèi)兩條優(yōu)質(zhì)泉水形成的自然溪流，另外基地所在區(qū)域年平均降水量較大。山高林密易形成山洪，在作總圖豎向設(shè)計時，對用地內(nèi)的防洪、排洪問題要給予充足的重視。9.1.7在總體布局時應(yīng)充分考慮入口空間的展示作用，集中體現(xiàn)項目主題，最大限度地展現(xiàn)項目亮點；另外要充分考慮整個項目社區(qū)的安全防護問題，最大限度地降低建設(shè)投資及后期運營管理成本。9.1.8商業(yè)是提升本項目環(huán)境的重要因素，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分考慮商業(yè)的環(huán)境氛圍，通過合適的設(shè)計挖掘地塊的商業(yè)價值，提升項目居住的生活品質(zhì)。9.

13、1.9總體規(guī)劃方案應(yīng)考慮將來因為產(chǎn)品功能定位和產(chǎn)品類型調(diào)整變化所帶來的可改變性（如：增加小高層或高層住宅公寓產(chǎn)品等），及不同期開發(fā)組團不同建筑風(fēng)格建筑的包容性；項目一期及商業(yè)建筑盡量體現(xiàn)和詮釋嶺南文化，釆用嶺南建筑風(fēng)格，同時其它期不排斥其它建筑風(fēng)格和諧共存。2、重點節(jié)點設(shè)計原則9.2.1主入口：總體形象要突出、有一定氣勢，最大限度的體現(xiàn)本項目的整體風(fēng)格。9.2.2特色商業(yè)區(qū)：臨近主入口，商業(yè)街區(qū)采用純步行方式，充分利用區(qū)域內(nèi)的豐富水系資源。9.2.3主題酒店：中式或巴厘島建筑風(fēng)格；組合院落式的建筑群；充分考慮自然光、水景及園林景觀的利用。9.2.4莊園別墅：以嶺南建筑風(fēng)格為主，同時不排斥其它不

14、同的建筑風(fēng)格的和諧共生。3、交通組織原則9.3.1應(yīng)著重處理好小區(qū)主要出入口的位置，考慮商業(yè)人流與居住人流的關(guān)系，解決好區(qū)內(nèi)各種流線（包括各種車行流線、人行流線、后勤服務(wù)流線、消防疏散流線等）之冋的關(guān)系。9.3.2保證消防車道及撲救面對坡度的要求；9.3.4合理解決地形高差對行人在交通上造成的不利影響，考慮殘疾人無障礙設(shè)計；9.3.5住宅與車庫之間要建立方便的聯(lián)系；9.3.6合理解決配套公建設(shè)施的停車及交通疏散問題,將其對住區(qū)的影響降到最低。9.3.7小區(qū)整體人車合流，中心景觀區(qū)宜采用人車分流方式。4、園林設(shè)計原則9.4.1總體原則：充分利用地塊的自然資源，以“山、水”為設(shè)計主題；9.4.2植

15、物選擇：盡量選用當?shù)鼐坝^性植物，充分體現(xiàn)嶺南文化，營造一種休閑度假氛圍；不同院落組團預(yù)留不同主題的園林風(fēng)格和特點9.4.3節(jié)點控制：應(yīng)重點考慮小區(qū)入口處、演藝廣場、客棧區(qū)、酒店與別墅區(qū)之間的景觀過渡，要求環(huán)境舒適、尺度宜人;9.4.4建筑綠化：盡量將室外園林延伸至建筑內(nèi)部，使得在室內(nèi)也能享受到室外園林的美景，尤其在公共建筑設(shè)計部分；9.4.5園林小品：小品、木棧道、路燈、亭子、花園平臺、水池等設(shè)施要求盡量藝術(shù)化、休閑化；9.4.6水景：希望可親近、可嬉戲、可玩耍等。十、提交設(shè)計成果要求所提交的規(guī)劃方案設(shè)計必須符合國家及惠州市的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及規(guī)定，并應(yīng)滿足甲方及政府要求，最終獲得甲方及政府主管

16、部門的確認。圖紙應(yīng)釆用公制單位標注，漢語簡體版文字說明，R14以上CAD版本；設(shè)計的內(nèi)容，應(yīng)達到國家規(guī)定的方案報審深度要求，并最終獲得甲方確認。設(shè)計成果文件要求：展示圖板，統(tǒng)一A0規(guī)格，至少包含以下內(nèi)容：1彩色規(guī)劃總平面圖1.2彩色總體鳥瞰圖（多角度）1.3彩色透視圖（多角度）1.4彩色建筑立面圖1.5各種分析圖1.6建筑單體的平、立、剖面圖1.7其他需加以展示的圖紙總體模型一個，比例1：1500,能夠反映規(guī)劃構(gòu)思及地形特征詳細規(guī)劃方案設(shè)計文本8套，規(guī)格為A3幅面，內(nèi)容至少包括（但不限于）以下內(nèi)容：3.1設(shè)計說明，詳細表達規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想及設(shè)計意圖；3.2規(guī)劃總平面圖；3.3交通分析圖（交通流線及消防流線）；3.4規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖；3.5景觀分析圖；3.6視線分析圖；3.7土方平衡分析圖；3.8豎向分析圖；3.9別墅戶型設(shè)計，主要戶型（很多于三種）的兩種支持平面、立面、剖面，包括立面材料與說明。10表現(xiàn)部分：鳥瞰圖，組團景觀，沿小區(qū)主路景觀，院落景觀，商業(yè)街,主題酒店等。3.11經(jīng)濟技術(shù)指標（要求計算真實、準確。參附錄一）所有內(nèi)容的電子光盤參份。十一、設(shè)計進度安排設(shè)計單位應(yīng)在設(shè)計啟動后30天內(nèi)提供三個可供選擇的設(shè)計草案及工作草地模，并簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意向方案的理由及深化調(diào)整方向?？傇O(shè)計周期為120天，（2009