第一大道投資分析手冊

1、 SOHO中國PAGE 內(nèi)部資料 不得外傳 所有政策、法規(guī)、稅收、市場數(shù)據(jù)將依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定及市場變化調(diào)整PAGE 182002- 09-17 耙第一大道投資分澳析手冊靶SOHO跋中國有限公司敖2002-09瓣-17目錄芭第一部分：第一哎大道投資收益分艾析襖第二部分：第一爸大道投資風(fēng)險(xiǎn)分爸析哀第三部分：第一百大道良好的退出澳機(jī)制哀第一部分：第一胺大道投資收益分絆析芭買房作為投資手安段與其它幾種投捌資手段的比較：澳投資手段伴回報(bào)率百風(fēng)險(xiǎn)巴優(yōu)點(diǎn)捌缺點(diǎn)阿銀行存款佰1-2%阿無耙保本，流動(dòng)性好艾低回報(bào)班國債盎3-4%拌很小胺一般巴和銀行區(qū)別不大捌股票芭5%（假定按2版0倍市盈率購入骯，即便100%拜盈

2、利用來派息）八股價(jià)可能大幅波瓣動(dòng)，公司可能倒靶閉，使股票一錢瓣不值搬股價(jià)有上漲空間氨，流通性好疤風(fēng)險(xiǎn)大，對公司藹和股票真實(shí)價(jià)值拌很難判斷俺房地產(chǎn)懊10%（假定不矮作按揭），如按翱揭則更高背房價(jià)可能波動(dòng)，叭有時(shí)可能租不出瓣去疤回報(bào)率高，銀行扒按揭支持，敗價(jià)格罷風(fēng)險(xiǎn)比股票小絆流通性不如股票結(jié)論：罷在高回報(bào)、高風(fēng)哀險(xiǎn)的投資選擇中版，房地產(chǎn)的優(yōu)越襖性是顯而易見的伴。敖標(biāo)準(zhǔn)情況下第一頒大道寫字樓投資胺收益測算胺 邦 艾 半 愛 佰 般 皚表一壩項(xiàng)目礙計(jì)算罷單價(jià)罷￥16000爸面積啊300平米藹總價(jià)哀￥480000百0背按揭比例皚60%班貸款總額藹￥凹2880000頒年利率凹5.58 愛月息：0.47邦霸

3、貸款期（月） 120芭CBD甲級辦公把樓租金（不含物藹業(yè)管理費(fèi)）襖$26拜月租金罷￥215拌年租金邦￥2580拔假設(shè)空置及其他稗費(fèi)用（0%）伴/阿凈租金搬￥2580扒扣稅（營業(yè)及附安加稅5.5）胺￥142懊稅后租金岸￥2438板租金回報(bào)率笆15.2%俺投資回報(bào)分析1捌：假設(shè)不作按揭傲,稗 四年后賣出，搬房價(jià)上升幅度0案年份盎2002皚2003班2004壩2005啊2006般現(xiàn)金流 （收入襖為正，支出為負(fù)熬）八房款?。ぐ?480000凹0拌租金背/稗/埃￥731498盎￥731498艾￥731498礙賣房收入邦/岸/拔/頒/傲￥480000般0百凈現(xiàn)金流扳￥搬-480000案0盎/氨￥73149

4、8邦￥731498捌￥553149礙8班內(nèi)部收益率盎 (IRR)愛10.8%邦總現(xiàn)金回報(bào) 把 八(拔不考慮時(shí)間成本艾)艾￥699449爸4癌回報(bào)率1爸9.9%敖回報(bào)率2版11.4%骯投資回報(bào)分析2暗：假設(shè)作按揭澳,斑四年后賣出，房敗價(jià)上升幅度0暗年份阿2002敗2003俺2004絆2005俺2006鞍現(xiàn)金流 啊(拔收入為正，支出唉為負(fù)胺)矮房款?yuàn)W￥跋-鞍4800000霸按揭款頒￥288000絆0鞍首付款耙￥19200拔00敖租金案/拌/百￥731498擺￥731498擺￥731498凹還按揭款?yuàn)W/埃￥37643唉8半￥37643扮8拌￥37643罷8跋￥37643澳8拔賣房收入拌￥480000

5、鞍0胺按揭還本挨￥19156芭75絆凈現(xiàn)金流?。?9200捌00皚￥37643拌8瓣￥355060安￥355060半￥323938稗4白內(nèi)部收益率IR按R白16.5%吧總現(xiàn)金回報(bào)頒(擺不考慮時(shí)間成本扮) 叭￥俺3573066瓣報(bào)率1霸16.8%叭回報(bào)率2邦21.5%拔4年還按揭總額霸：拜￥邦1505752昂 捌= 4 * 艾￥哀376438，暗其中本金= 叭￥俺964,325柏利息=版￥541427笆賣房時(shí)按揭還本百=總按揭款-4俺年還按揭的本金笆=八￥288000俺0-￥愛964,325鞍=￥19156啊75般一般來說如果按敖揭還款3-5年柏，總的按揭款中胺，約有65%是唉本金，35%是岸利

6、息。叭3. 標(biāo)準(zhǔn)情況安下某寫字樓投資瓣收益測算爸某單價(jià)按200敗00元/月/建襖筑平米，假設(shè)租按金也等比增加按般32美金/月/鞍建筑平米,（屬百CBD甲級辦公按樓較高租金水平翱，參見附表）交襖房時(shí)間比第一大爸道晚14個(gè)月，皚其余測算條件同巴第一大道。表二骯項(xiàng)目隘計(jì)算八單價(jià)唉￥絆20白000襖面積胺300霸平米胺總價(jià)昂￥礙6000000昂按揭比例奧60%百貸款總額壩￥扳3600000傲年利率氨5.58%案貸款期（月）皚120邦CBD甲級辦公按樓租金（不含物壩業(yè)管理費(fèi)）阿$32擺月租金絆 唉￥佰265 傲年租金八 搬￥凹3176 愛假設(shè)空置及其他背費(fèi)用（0%）襖 熬￥搬-絆凈租金胺 熬￥艾3176

7、 傲扣稅（營業(yè)及附絆加稅5.5）襖 拔￥笆175 懊稅后租金頒 傲￥班3001吧租金回報(bào)率懊15.0%疤投資回報(bào)分析：半假設(shè)作按揭罷,版四年后賣出，房鞍價(jià)上升幅度0爸年份按2002盎2003盎2004板20白05半2006拌現(xiàn)金流 按(盎收入為正，支出稗為負(fù)凹)澳房款唉￥澳 -60000俺00伴按揭款￥3600000 搬首付款￥-2400000 爸租金般/澳/懊/暗￥骯900,305昂 疤￥巴900,305扳還按揭款藹￥盎-470548熬 搬￥版-470548吧 班￥百-470548擺 皚￥靶-470548挨 捌賣房收入唉￥班6000000隘 隘按揭還本耙￥辦-239459扮4 哎凈現(xiàn)金流唉￥

8、岸-240000熬0 癌￥皚-470548邦 埃 伴￥-俺470548癌 昂￥藹 42975唉7 氨￥懊40351絆63 埃內(nèi)部收益率IR佰R壩86%版總現(xiàn)金回報(bào)暗(佰不考慮時(shí)間成本叭) 拔￥352382氨5熬回報(bào)率1暗101%壩回報(bào)率2暗117%測算方法：壩租金回報(bào)率 =皚（月租金稗氨 12）/ 單笆價(jià)1/4把回報(bào)率1=（總傲現(xiàn)金回報(bào)/首付瓣款） -巴1懊回報(bào)率2 =（敖總現(xiàn)金回報(bào)/首拔付款-1）/ 敗4骯內(nèi)部收益率IR擺R的計(jì)算方法是巴對每年的凈現(xiàn)金安流的綜合測算所礙得結(jié)論鞍按揭對投資收益捌具有顯著的放大皚作用疤（參見圖1）瓣假設(shè)不作按揭搬,靶 四年后賣出，扮內(nèi)部收益率是1疤0.8。骯如果

9、作按揭邦,白四年后賣出，內(nèi)盎部收益率高達(dá)1笆6.5。案IRR考慮了投敖資的時(shí)間成本和鞍其他累計(jì)收益與暗投入，是最科學(xué)伴的分析投資收益哀的方法，而租金八回報(bào)率有很大的跋局限性。拜（參見圖2）哀通過第一大道與半某寫字樓的對比挨，在租金回報(bào)率癌接近的情況下，凹而實(shí)際的投資收半益有顯著的區(qū)別皚。癌第一大道IRR壩 =16.5%叭 頒財(cái)富中心IRR半=8.6%霸主要原因是某寫盎字樓的期房時(shí)間氨比第一大道晚一罷年跋通過暗IRR拜分析，我們可以瓣進(jìn)一步得到如下唉結(jié)論：傲（測試案例的正壩?；厥諘r(shí)間為扳13扒年）扮 芭晚出租一年，回壩收投資的時(shí)間（艾即現(xiàn)金流為零的把時(shí)間）將延長三般年。按房價(jià)增加翱1班0%隘，回

10、收投資的時(shí)癌間將延長四年。般房價(jià)、租金、成板功出租所須的時(shí)巴間是與投資收益稗相關(guān)性最高的因氨素。4. 附圖埃第一大道采用一跋次性付款與按揭柏付款投資收益的埃對比稗 埃 奧 氨 翱 癌 芭 圖1阿采用按揭阿,版 第一大道與財(cái)擺富中心投資收益敖的對比圖2澳第二部分：第一般大道投資風(fēng)險(xiǎn)分拔析捌投資第一大道可癌能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)扳受市場供需等狀壩況的影響，寫字背樓租金可能走低敖；皚受市場供需等狀搬況的影響，寫字頒樓售價(jià)可能走低罷；癌變現(xiàn)困難，流動(dòng)澳性較差；斑2. 絆考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后瓣的投資收益分析假設(shè)班將原租金26 佰US$/月/平凹米下調(diào)到20 敖US$/月/平翱米；白將原來的不考慮把空置及其他費(fèi)用百，調(diào)整

11、為考慮空傲置及其他費(fèi)用且澳占租金的10扒；安將原來的熬5.5營業(yè)及伴附加稅調(diào)整為芭17房產(chǎn)稅加敗營業(yè)稅；拜將原來的不考慮癌房價(jià)變化，調(diào)整半為房價(jià)下降10耙半3. 考慮風(fēng)險(xiǎn)百因素后第一大道罷寫字樓投資收益熬測算藹項(xiàng)目熬計(jì)算把單價(jià)稗￥瓣16,000啊面積哎300平米挨總價(jià)稗￥4800,0笆00柏按揭比例叭60%班貸款總額捌￥邦2,880,0稗00稗年利率敖5.58 安月息：0.47熬頒貸款期（月）120板CBD甲級辦公澳樓租金藹20 US$/昂月/平米昂月租金襖￥165/月/藹平米頒年租金傲￥1985頒假設(shè)空置及其他百費(fèi)用（10）靶￥199罷凈租金拌￥1786吧扣稅(房產(chǎn)稅及柏營業(yè)稅17)翱￥30

12、4昂稅后租金辦￥1482熬租金回報(bào)率礙9.3%捌投資回報(bào)分析1半：假設(shè)不作按揭啊,瓣 四年后賣出，按房價(jià)下降幅度1氨0拌年份擺2002班2003啊2004挨2005岸2006叭現(xiàn)金流 （收入爸為正，支出為負(fù)襖）案房款扮￥澳-480000搬0罷租金鞍/藹/唉￥444600頒￥444600扮￥444600矮賣房收入板/岸/絆/襖/暗￥432000挨0背凈現(xiàn)金流俺-480000柏0耙/翱￥731498癌￥731498壩￥553149翱8藹內(nèi)部收益率扒 (IRR)把6.5%班￥699449百4盎回報(bào)率1岸6.1%俺回報(bào)率2鞍6.7%絆投資回報(bào)分析2柏：假設(shè)作按揭唉,版 四年后賣出，拔房價(jià)下降幅度1安0

13、皚年份隘2002癌200唉3班2004把2005耙2006胺現(xiàn)金流 稗(絆收入為正，支出襖為負(fù)拜)柏房款版-澳4800000拌按揭款唉￥288000柏0暗首付款唉192000愛0吧租金凹/哎￥444600巴￥444600板￥444600耙￥444600哀還按揭款佰/搬376438鞍￥37643愛8胺376438矮￥37643擺8懊賣房收入骯/啊/跋/埃/敖￥432000板0氨按揭還本敗/阿/哎/巴/骯191567斑5昂凈現(xiàn)金流搬192000版0搬￥68162八￥68162拌￥68162扳￥2跋472487疤內(nèi)部收益率IR阿R八1邦3.4瓣%跋總現(xiàn)金回報(bào)班(跋不考慮時(shí)間成本埃)絆￥背310974

14、6骯回報(bào)率1柏1跋2.8懊%捌回報(bào)率2骯15.5安%4相關(guān)理論班黃金地段理論鞍（參下圖）伴黃金地段的樓盤邦具有高漲幅、低藹跌幅的抗跌性，拔如同股票市場的按績優(yōu)股。襖CBD頒是黃金地段叭高風(fēng)險(xiǎn) 高回報(bào)瓣理論哎擁有高回報(bào)率的霸產(chǎn)品一般有比較絆高的風(fēng)險(xiǎn)，在房挨地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率般由高到低依次是罷商鋪，寫字樓，霸住宅。半CBD、中關(guān)村熬、金融街寫字樓壩租金對比半第三部分：第一鞍大道良好的退出哀機(jī)制我們的理念：板打造租務(wù)品牌理懊念：百一個(gè)物業(yè)的真正奧價(jià)值不是通過銷鞍售環(huán)節(jié)來體現(xiàn)的搬，而是要看其在愛租憑市場的表現(xiàn)搬。終極服務(wù)理念：八開發(fā)商的服務(wù)不凹僅限于般“柏微笑服務(wù)擺”案的范疇，而應(yīng)該版打造產(chǎn)品品牌，俺通過

15、輔助客戶出背租、出售使客戶八得到較高的投資傲回報(bào)，這才是最霸高層次的服務(wù)。百我們的措施與業(yè)傲績斑率先成立租務(wù)部巴：藹統(tǒng)一出租服務(wù)，艾避免業(yè)主間的惡扮性競爭；盎投入大量廣告，埃提高租務(wù)市場的骯知名度骯緊密與京城各大靶中介公司合作，癌充分利用社會資背源；出租：案截止2001年暗12月，背租務(wù)部共成交7斑13套次叭，平均租金回報(bào)鞍率達(dá)911%埃, 公寓平均租敗金$1012愛/平米。(租客暗情況參見附圖1矮)轉(zhuǎn)售：伴協(xié)助客戶拜轉(zhuǎn)售房屋78套拜，平均售價(jià)漲幅擺16.7%挨。罷3擺地產(chǎn)市場中有利癌于流通的政策及爸發(fā)展趨勢百（1）轉(zhuǎn)按揭政笆策的推出白A轉(zhuǎn)按揭的概癌念：哀“罷轉(zhuǎn)按揭岸”埃往往特指是變更案借款人

16、的貸款耙也就是說，借款埃人在未將住房貸艾款還清之前，就班可以通過此項(xiàng)業(yè)半務(wù)將房屋出售，巴而由新的買家將挨賣家已經(jīng)支付的佰購房首付款、稅瓣費(fèi)、已經(jīng)償還的襖貸款本息等補(bǔ)償懊給賣家，買家再傲繼續(xù)支付賣家剩昂余的貸款本息。般B目前北京只叭有工行有政策，案相信其它銀行會擺陸續(xù)跟上；扮C霸“癌轉(zhuǎn)按揭八”凹投資者的擦過奧球：瓣解決貸款買的房翱賣不出去的瓶頸罷依據(jù)按揭政策要癌求，賣房者必須翱一次性付清所有藹剩余貸款，才能熬進(jìn)行房屋買賣，捌而矮“辦轉(zhuǎn)按揭傲”稗就不必。凹轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要交的擺營業(yè)稅、契稅可埃能被斑“霸合理板”頒避掉案使投資者收益增佰加拌貸款利息不再由壩賣房者承擔(dān)，而拔轉(zhuǎn)移給買房者。?。?）二手房市背場

17、將大有發(fā)展奧北京與上海二手笆房市場對比成交量：爸北京：截止20拔01年底，成交拔僅3600多套擺，不足30萬平按米哀上海：截止20昂01年底，成交礙面積共1442芭.4萬平米，占挨商品房總銷售的吧64.1%市場成熟度：埃北京：尚處于懊“捌導(dǎo)入期奧”澳上海：已進(jìn)入哎“笆成熟期壩”襖綜述藹：挨上海通過采用降把低稅費(fèi)、簡化手半續(xù)、政府提供擔(dān)奧保、增加金融支版持等措失，使二案手房成交量由1班996年的25靶6萬平米，增到拌2001年的1拜442.4萬平搬米。昂如北京調(diào)整政策耙，相信二手房市鞍場也將大有發(fā)展壩。附圖一：瓣 壩資料來源：公司柏租務(wù)部，截止日壩期：隘2001搬年凹12邦月笆18搬日附圖二：巴

18、CBD區(qū)域中、瓣高檔寫字樓租金熬對比 背 疤 頒資料來源：公司暗市場部拌單位：美金/建拜筑平米/月 含搬物業(yè)管理費(fèi) 敗 襖 把 日期：俺200扮2年8月附件一：岸投資小常識-礙調(diào)整投資心態(tài)按 奧目前一些投資客搬戶的投資心態(tài)不艾夠成熟，主要表拌現(xiàn)在：癌重一時(shí)的小利，唉在租金上不退讓背，合同條款不靈扳活，造成出租時(shí)耙間長期的拖延。骯 佰不注重與租客的霸溝通，往往因窗扳簾的配置等小問愛題與租客鬧矛盾耙，到頭來重新出背租，多交中介費(fèi)啊。搬 叭認(rèn)為租金收益是骯小錢，不愿意花按心思。正確的態(tài)度是：搬積極的與物業(yè)公百司（或發(fā)展商）翱合作，提升整個(gè)扒物業(yè)的形象。百主動(dòng)的與租客溝哎通，了解他們的啊想法，建立良好吧的關(guān)系。巴投入更多的時(shí)間懊、經(jīng)歷，掌握投安資技巧。附件二：敖關(guān)于房屋出