契稅耕地占用稅培訓課件

1、濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心二一一年七月契稅耕地占用稅政策知識公 告 經(jīng)山東省人民政府同意，省財政廳、省機構(gòu)編制委員會辦公室、省人力資源和社會保障廳、省地方稅務局聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于認真做好地方財政耕地占用稅和契稅征管職能劃轉(zhuǎn)工作的通知（魯財基2010 9號），決定我省耕地占用稅和契稅的征收管理職能由財政部門劃轉(zhuǎn)至地稅部門。為確保耕地占用稅和契稅征收管理業(yè)務工作的順利交接，自2011年3月1日起，耕地占用稅、契稅由地方稅務機關(guān)負責征收管理，此前仍由財政部門負責。 特此公告。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心內(nèi) 容 提 要 第一部分、契稅業(yè)務知識 第二部分、耕地占用稅業(yè)務知識 第三部分、會計處理 濰坊市

2、地稅局納稅人稅法培訓中心 第一部分 契稅 1、中華人民共和國契稅暫行條例（國務院令224號） 2、中華人民共和國契稅暫行條例細則（財法字199752號） 3、山東省契稅征收規(guī)定（山東省人民政府令91號）濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心一、概念 契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人（取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人）征收的一種財產(chǎn)稅。 轉(zhuǎn)移土地指的是國有土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種形式，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移指的是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，包括買賣、贈與和交換三種形式。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心二、特點 1、契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。 2、契稅由財產(chǎn)承受人

3、繳納。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心三、納稅義務人 對買方征稅。 具體規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，具體包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織和個人。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑以及港、澳、臺同胞等，只要承受我國境內(nèi)的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，都是契稅的納稅義務人，均應按規(guī)定繳納契稅。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心四、征收范圍（對什么征稅，對什么行為來征稅） 下列土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為屬于契稅的征稅范圍：（一）國有土地使用權(quán)出讓；（集體土地使用權(quán)出讓就不征稅） （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（沒

4、有限制是國有）（不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移），包括出售、贈與和交換；(遼寧本溪案例 財稅字200026號） （三）房屋買賣； （四）房屋贈與； （五）房屋交換。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心（一）視同買賣房屋的情況1、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋2、以房產(chǎn)作價投資入股 （財稅2008142號）3、買房拆料或翻建新房，照章征收契稅。（二）房屋贈與（三）房屋交換濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心（四）企業(yè)改制重組中的契稅政策1、財稅2003184號（至2008.12.31)2、財稅2008175號（至2011.12.31)濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心1、企業(yè)公司制改造2、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：原企業(yè)

5、存續(xù)，在工商系統(tǒng)僅辦理變更登記，或不需要辦理變更、新設登記的3、企業(yè)合并4、企業(yè)分立注、投資主體相同5、企業(yè)出售（30%、3年，減半征收；100%、3年，免征）6、企業(yè)破產(chǎn)或注銷債權(quán)人免；非債權(quán)人同出售。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心（五）房屋附屬設施有關(guān)政策 對于承受與房屋相關(guān)的附屬設施所有權(quán)與土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅，對于不涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。 采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應一次性全額繳納契稅。 承受房屋附屬設施權(quán)屬單獨計價的，單獨適用稅率，與房屋統(tǒng)一計價的，按房屋的稅率征收。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 承受國有

6、土地使用權(quán)應支付的土地出讓金，要征收契稅，不得因減免土地出讓金而減免契稅。 對納稅人因改變土地用途而簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府規(guī)定的其他費用。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心五、征稅對象 契稅的征稅對象是發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心六、計稅依據(jù) 包括以下四種情況： （一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格（包括合同確定的價格以及由承受方支付的超出合同的全部價款）； （二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售

7、、房屋買賣的市場價格核定； （三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 （四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳稅款，其計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。 當成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或

8、者房屋贈與征稅： （一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心國稅函2005436號，批復北京濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心七、稅率和應納稅額 中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定契稅稅率為35。契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。 我省契稅稅率確定為3。 濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的

9、通知（財稅201094號)規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。 對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心應納稅額計算公式：應納稅額計稅依據(jù)稅率應納稅額以人民幣計算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心八、減免規(guī)定有下列情形之一的，減征或者免征契稅（條例）：（一）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和

10、軍事設施的，免征契稅。（注：用于經(jīng)營的部分，不予免征） （二）經(jīng)縣以上人民政府批準，城鎮(zhèn)職工在國家規(guī)定標準面積以內(nèi)第一次購買公有住房的，免征契稅，超過國家規(guī)定標準面積的部分，仍應按照規(guī)定繳納契稅；房改（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心細則第15條和山東省規(guī)定： （1）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其實際支付金額沒有超出土地、房屋補償費和安置補助費的，免征契稅，其實際支付金額超出土地、房屋補償費和安置補助費的部分，納稅確定有困難的經(jīng)縣以上征收機關(guān)批準，可予以減征或者免征； （2）納稅人承受荒山、荒溝、

11、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，免征契稅； （3）依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或者參加的雙邊和多邊條約或者協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館，聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表，領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。 濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應當在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理減征或者免征契稅手續(xù)。（細則16條） 經(jīng)批準減征、免征契稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于規(guī)定的減征、免征契稅范圍的，應當補繳已經(jīng)減征、免征的稅款。（條例7條）濰坊市地稅

12、局納稅人稅法培訓中心契稅減免權(quán)限 計稅金額在5000萬元以下的減免，由縣級地方稅務機關(guān)負責辦理減免手續(xù),報設區(qū)的市級地稅機關(guān)備案； 計稅金額5000萬元以上（含）、不足10000萬元的減免，由設區(qū)的市級地稅機關(guān)負責辦理減免手續(xù),報省地稅局備案。 計稅金額10000萬元以上（含）的減免，由省級地稅機關(guān)負責辦理減免手續(xù),報國家稅務總局備案。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心九、納稅義務發(fā)生時間 契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。 納稅人因改變土地、房屋用途應當補繳已經(jīng)減征、免征契稅的，其納稅義務發(fā)生時間為改變有

13、關(guān)土地、房屋用途的當天。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心十、繳納時間 納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證10日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證之前，到土地、房屋所在地的地稅機關(guān)辦理契稅申報，提供與轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的資料，并填報契稅納稅申報表，經(jīng)征收機關(guān)審核后，按征收機關(guān)核定的應納稅額和規(guī)定的期限繳納稅款。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心十一、征收機關(guān) 條例第十二條：契稅征收機關(guān)為土地、房屋所在地的財政機關(guān)或者地方稅務機關(guān)。 經(jīng)山東省人民政府同意，決定我省耕地占用稅和契稅的征收管理職能由財政部門劃轉(zhuǎn)至地稅部門，自2011年3月1日起，耕地占用稅、契

14、稅由地方稅務機關(guān)負責征收管理。 濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心十二、源泉控管 納稅人辦理契稅納稅事宜后，持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房產(chǎn)的權(quán)屬變更登記手續(xù)。 納稅人未出具完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、房產(chǎn)的權(quán)屬變更登記手續(xù)。 （先稅后證）濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心十三、違法責任 納稅人違反中華人民共和國契稅暫行條例、中華人民共和國契稅暫行條例細則和山東省契稅征收規(guī)定，具有偷、抗稅等行為的，由地稅機關(guān)按照中華人民共和國稅收征收管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 第二部分、耕地

15、占用稅 1、中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號） 2、中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則（財稅第49號令）濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 一、概念 對占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的單位或者個人，就其實際占用的耕地面積征收的和種稅，它屬于對特定土地資源占用課稅。應當依照中華人民共和國耕地占用稅暫行條例規(guī)定繳納耕地占用稅。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心二、納稅人 占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的單位或者個人， 國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、部隊以及其他單位，個體工商戶以及其他個人。濰坊市地稅局納

16、稅人稅法培訓中心三、征稅對象 第二條：本條例所稱耕地，是指用于種植農(nóng)業(yè)作物的土地。耕地、農(nóng)用地、臨時占地、園地問題。 第十四條 占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的，比照條例規(guī)定繳納耕地占用稅。 建設直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)設施占用前款規(guī)定的農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。 濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 細則第三條 占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的，視同占用耕地征收耕地占用稅 非法占地：未批先占，批少占多，批非占耕。 臨時占地：條例第十三條：納稅人臨時占用耕地，應當依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復所占用耕

17、地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。 細則第22條：（京滬高鐵）濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心四、計稅依據(jù) 條例第四條：耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，以每平方米為單位，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 細則第五條：條例第四條所稱實際占用的耕地占用面積，包括經(jīng)批準占用耕地面積和未經(jīng)批準占用耕地面積。 濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心五、計稅面積的核定 耕地占用稅的計稅面積核定的主要依據(jù)是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件，必要時實地勘測。 （國稅發(fā)2007129號文件） 濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心六、適用稅額 條例第五條作了原則性的規(guī)定。細則規(guī)定了一個平均稅額。 山東省人民政府規(guī)定，濰坊市

18、耕地占用稅稅額為每平方米23元。占用基本農(nóng)田的，在適用稅額的基礎上提高50%。（魯政字2008137號）人均耕地稅額1畝以下10至501畝至2畝8至402畝至3畝6至313畝以上5至25濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心七、納稅義務發(fā)生時間 經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當天。未經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當天。獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心八、減免范圍（一）法定免稅項目（條例第八條） 下列情形免征耕地占用稅：1、軍

19、事設施占用耕地；2、學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。（二）低限稅率項目（條例第九條） 鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。 上述減免稅的用地，若改變用途，則不再屬于免征或者減征耕地占用稅范圍，應從改變用途之日起30日內(nèi)按照適用稅額補繳耕地占用稅。 濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心（三）困難照顧項目（條例第十條） 農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標準以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經(jīng)所在地

20、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經(jīng)縣級人民政府批準后，可以免征或者減征耕地占用稅。 （四）其他問題條例第十一條依照本條例第八條、第九條規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變原占地用途，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應當按照當?shù)剡m用稅額補繳耕地占用稅。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 審批權(quán)限： 占用耕地500畝以下的減免，報設區(qū)的市級地稅機關(guān)備案； 占用耕地500畝（含）以上、1000畝以下的減免，報省地稅局備案。 占用耕地1000畝（含）以上的減免，報國家稅務總局備案。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心九、征收機關(guān) 條例第十二條 耕地占用稅由地方稅務機關(guān)負責征收。

21、土地管理部門在通知單位或者個人辦理占用耕地手續(xù)時，應當同時通知耕地所在地同級地方稅務機關(guān)。 獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。 （契稅規(guī)定了申報期沒有規(guī)定繳款期，而耕地占用稅規(guī)定了繳款期沒有規(guī)定申報期）濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心九、納稅義務發(fā)生時間 第三十一條經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當天。 未經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當天。濰坊市地稅局納稅人稅法培訓中心 第三部分、會計處理 1、契稅 對取得土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬應繳納的契稅處理，應通過“應繳稅費應交契稅”科目核算。 計算繳納時：借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 貸：應繳稅費應交契稅 實際繳納時：借：應繳稅費應交契稅 貸：銀行存款注：也可以不預提，繳納時直接記入取得資產(chǎn)的成本或費用： 借：