中原2011年01月長(zhǎng)沙喜盈門(mén)城市廣場(chǎng)營(yíng)銷報(bào)告

1、長(zhǎng)株潭中心 第一綜合體！長(zhǎng)沙喜盈門(mén)城市廣場(chǎng)營(yíng)銷報(bào)告深圳中原湖南分公司事業(yè)一部 中原運(yùn)營(yíng)城市綜合體項(xiàng)目介紹城市綜合體，45萬(wàn)平高尚住區(qū)，片區(qū)價(jià)格標(biāo)桿城市綜合體，530萬(wàn)平城市國(guó)際住區(qū)中原運(yùn)營(yíng)城市綜合體項(xiàng)目介紹奧克斯廣場(chǎng)長(zhǎng)房時(shí)代城城市綜合體，45萬(wàn)平高尚住區(qū)，片區(qū)價(jià)格標(biāo)桿城市綜合體，濱江新城45萬(wàn)平第一商業(yè)廣場(chǎng)中原運(yùn)營(yíng)城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1、中原認(rèn)為綜合體的運(yùn)營(yíng)需站在城市和城市發(fā)展的角度去思考2、中原認(rèn)為綜合體的運(yùn)營(yíng)要以某一項(xiàng)物業(yè)功能為核心，驅(qū)動(dòng)整體運(yùn)營(yíng)3、中原認(rèn)為綜合體的各物業(yè)形態(tài)間的客戶可相互轉(zhuǎn)化【城市綜合體的本源是城市】項(xiàng)目占位必須站在城市變遷的高度審視思維導(dǎo)圖項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目占位及定位企業(yè)運(yùn)營(yíng)

2、目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)城市發(fā)展背景分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析營(yíng)銷總控資金測(cè)算項(xiàng)目占位及定位做客戶資源轉(zhuǎn)化做產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)化 做時(shí)間價(jià)值轉(zhuǎn)化整體發(fā)展戰(zhàn)略營(yíng)銷節(jié)奏及鋪排總控上海喜盈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)【企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)】形成自身以家具建材廣場(chǎng)為核心的、高復(fù)制性的、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，完成喜盈門(mén)品牌在全國(guó)范圍內(nèi)躍升的使命！長(zhǎng)沙喜盈門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)【項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)】高品牌：是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)的前提，如何將喜盈門(mén)家具建材品牌與項(xiàng)目結(jié)合更是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵高溢價(jià)：是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的動(dòng)力所在，是促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)模式可持續(xù)發(fā)展的必要條件高速度：增強(qiáng)模式下客戶投資信心，實(shí)現(xiàn)模式給項(xiàng)目帶來(lái)快速匯款的保障，是促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)模式可持續(xù)發(fā)展的必要

3、條件本案是喜盈門(mén)集團(tuán)第1個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，承載了喜盈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的使命！項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵是商業(yè)以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)的綜合體項(xiàng)目，商業(yè)作為生產(chǎn)者，是項(xiàng)目的靈魂,本案營(yíng)銷應(yīng)以商業(yè)為重心，滲透到營(yíng)銷的執(zhí)行環(huán)節(jié)。商業(yè)為其他物業(yè)提供溢價(jià)值：商業(yè)為住宅、公寓、寫(xiě)字樓驅(qū)動(dòng)更高的投資價(jià)值；商業(yè)為其他物業(yè)帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)信心；商業(yè)為其他物業(yè)帶來(lái)客戶：商業(yè)客戶可以為其他物業(yè)帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)客戶。如，為方便商業(yè)打理，而在此購(gòu)買(mǎi)住宅等物業(yè)，或在此一并投資公寓寫(xiě)字樓等物業(yè)商業(yè)為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)；客戶互動(dòng)消費(fèi)互動(dòng)客戶互動(dòng)消費(fèi)互動(dòng)客戶互動(dòng)消費(fèi)互動(dòng)思維導(dǎo)圖項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目占位及定位企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)城市發(fā)展背景分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析營(yíng)銷總控資

4、金測(cè)算項(xiàng)目占位及定位做客戶資源轉(zhuǎn)化做產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)化 做時(shí)間價(jià)值轉(zhuǎn)化整體發(fā)展戰(zhàn)略營(yíng)銷節(jié)奏及鋪排總控長(zhǎng)沙發(fā)展趨勢(shì)：城市快速發(fā)展，長(zhǎng)沙由單核進(jìn)入多核發(fā)展階段。長(zhǎng)沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場(chǎng)是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成長(zhǎng)沙、湘潭、株洲的“一體化發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成長(zhǎng)沙定位：長(zhǎng)株潭、兩型社會(huì)的獲批，預(yù)示著長(zhǎng)沙城市的發(fā)展已經(jīng)納入全國(guó)視野，成為中部崛起戰(zhàn)略的重要角色。2

5、007年12月14日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)；中部崛起中，長(zhǎng)株潭扮演了重要角色，成為中部崛起的引擎之一；努力發(fā)展成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)和直接對(duì)外開(kāi)放的區(qū)域。實(shí)現(xiàn)城市群在湖南省的非均衡極化發(fā)展、跨越式發(fā)展。長(zhǎng)沙發(fā)展趨勢(shì)：城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁支撐，城市融城擴(kuò)城，帶來(lái)長(zhǎng)沙發(fā)展的大飛躍。2010年長(zhǎng)沙城市化率約65%，GDP有望破4000億元，保持約15%的高速增長(zhǎng),促進(jìn)城市的擴(kuò)展和發(fā)展！長(zhǎng)沙城市擴(kuò)張長(zhǎng)株潭

6、融城城市化水平高速增長(zhǎng)期GDP高速增強(qiáng)帶來(lái)強(qiáng)勁支持長(zhǎng)沙發(fā)展趨勢(shì)：武廣開(kāi)通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮、長(zhǎng)株潭融城，一個(gè)國(guó)際化大都市崛起的身影假設(shè)現(xiàn)。武廣客運(yùn)線開(kāi)通高檔次物業(yè)地鐵效果圖長(zhǎng)沙新城地鐵修建從三市基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)株潭未來(lái)將形成超大規(guī)模的城市群落。地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)農(nóng)業(yè)增產(chǎn)值固定資產(chǎn)投資財(cái)政收入株洲1022.61022.61022.61022.61022.6長(zhǎng)沙3744.763744.763744.763744.763744.76湘潭739.38739.38739.38739.38739.38合計(jì)5506.745506.745506.745506.745506.74單位：億

7、元2009年三地基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一個(gè)偉大時(shí)代的到來(lái)長(zhǎng)沙進(jìn)入城市全面升級(jí)、全面擴(kuò)張、尤其是南向融城擴(kuò)張、東向武廣崛起的階段長(zhǎng)沙迎來(lái)全面升級(jí)階段，國(guó)際化大都市假設(shè)現(xiàn) 【升級(jí)】【裂變】【融城擴(kuò)城】成為主旋律【升級(jí)】城市功能、檔次升級(jí)，一個(gè)國(guó)際大都市的身影漸現(xiàn)；【裂變】城市中心由一極到多極，五一商圈單極優(yōu)勢(shì)削弱；【南向融城】長(zhǎng)株潭融城，城市一主兩次四組團(tuán)的擴(kuò)城發(fā)展。城市融城的本質(zhì)是將是城市群落的新定義長(zhǎng)株潭融城、巨型城市群落的中心將是全面升級(jí)后的大紅星商圈武廣崛起的中心將是客運(yùn)站方圓10分鐘車(chē)程覆蓋范圍內(nèi)大型新興城市綜合體帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)的新城區(qū)融城之下，我們發(fā)現(xiàn)，紅星商圈將處于融城中心位置，是未來(lái)巨型城市群

8、落的核心區(qū)。良好的發(fā)展前景、絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的升值潛力毋庸置疑，紅星商業(yè)中心在未來(lái)長(zhǎng)株潭三市融城后，將激發(fā)其更大的潛力，作為將來(lái)財(cái)富與人氣齊聚的南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈，重點(diǎn)將放在發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)。同時(shí)，圭塘河旅游風(fēng)光帶建設(shè)進(jìn)程的加速，將促進(jìn)該區(qū)域不僅僅是未來(lái)的全省政治文化經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，也是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑于一體的休閑區(qū)。可見(jiàn)，未來(lái)5-10年，將有近20萬(wàn)人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活和工作。屆時(shí)，一個(gè)商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚的中央政務(wù)區(qū)將會(huì)在這片充滿活力的土地上迅速崛起，成為 未來(lái)城市群落的核心區(qū)。 商圈前景典型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建面（萬(wàn)平米）北辰北辰300（商業(yè)）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)100

9、 （商業(yè)20）德斯勤廣場(chǎng)德斯勤地產(chǎn)145 （商業(yè)）奧克斯奧克斯商業(yè)地產(chǎn)43 （商業(yè)20）保利4號(hào)地塊保利集團(tuán)65本案上海喜盈門(mén)45（商業(yè)20）匯金國(guó)際建發(fā)集團(tuán)19.3化機(jī)廠通用集團(tuán)83.4水泵廠建鴻達(dá)66納愛(ài)斯納愛(ài)斯25盛和國(guó)際建鴻達(dá)50圭塘河嘉盛地產(chǎn)160奧園湘天房地產(chǎn)40萬(wàn)科城萬(wàn)科集團(tuán)49合計(jì)1131.4匯金國(guó)際化機(jī)廠萬(wàn)科城中建南湖地塊水泵廠納愛(ài)斯萬(wàn)博匯北辰新河三角洲友阿大廈華都嘉盛國(guó)際金領(lǐng)家族德斯勤廣場(chǎng)圭塘河湘江世紀(jì)城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奧克斯城市廣場(chǎng)湘騰城市廣場(chǎng)世貿(mào)項(xiàng)目保利4號(hào)地塊華晨上河本案商圈升級(jí)中，城市綜合體將是最核心驅(qū)動(dòng)力量北辰三角洲： CLD。以居住為驅(qū)動(dòng)的城市綜合體，商業(yè)主要滿足自身需

10、要，將成為未來(lái)伍家?guī)X商圈升級(jí)的核心驅(qū)動(dòng)之一。北辰三角洲所屬商圈：伍家?guī)X泛商圈交通情況：西鄰湘江大道、南臨五一大道、營(yíng)盤(pán)路隧道附近、東北邊為中山路。運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：北辰新河三角洲目標(biāo)為打造長(zhǎng)沙CLD，兩館一廳、一線江景、社區(qū)內(nèi)地鐵站、大規(guī)模生活社區(qū)、完善的生活配套項(xiàng)目占地面積約110萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模達(dá)500萬(wàn)平方米。其中，黃海標(biāo)高39米架空平臺(tái)上住宅面積300萬(wàn)平方米，酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓等綜合公共建筑80萬(wàn)平方米； 德斯勤廣場(chǎng)：大體量商業(yè)城市綜合體，主要輻射區(qū)域?yàn)槟铣羌拔磥?lái)長(zhǎng)株潭中南部區(qū)域，將成為未來(lái)大紅星商圈的核心驅(qū)動(dòng)力之一德斯勤廣場(chǎng)所屬商圈：雨花紅星商圈交通情況：項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙城南韶山南路

11、與湘府東路的交匯處。占地面積:300000平方米 建筑面積:1450000平方米運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占地面積450畝，包括大型商業(yè)中心、國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、淘寶城、主題商業(yè)街、電視直播大廳、環(huán)球影視城、國(guó)際學(xué)校、高檔公寓等諸多物業(yè)類型，集高檔購(gòu)物、時(shí)尚淘寶、商務(wù)辦公、金融、政務(wù)、會(huì)務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、教育、居住等十大功能于一體。項(xiàng)目建成后，將成為長(zhǎng)株潭千萬(wàn)級(jí)城市群的商業(yè)中心、娛樂(lè)文化中心和長(zhǎng)株潭商務(wù)金融中心，并且，作為紅星商圈的核心項(xiàng)目，將帶動(dòng)紅星商圈整體定位的提升和雨花區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為中部的消費(fèi)中心。 保利南湖廣場(chǎng)：強(qiáng)勢(shì)江景，過(guò)江隧道口岸。集住宅、商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、市政廣場(chǎng)于一體的城市綜合

12、體，將為南湖商圈升級(jí)注入新的力量。北起：南港路 南至：南湖路西至：湘江大道 東抵：書(shū)院路南湖新城南湖廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱數(shù)值凈用地面積80258.8總建筑面積649333寫(xiě)字樓建筑面積86400公寓建筑面積96747商業(yè)建筑面積9388住宅建筑面積289017建筑高度200建筑密度18.4綠地率55綜合容積率6萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型第三代城市綜合體，擁有24萬(wàn)平商業(yè)，為目前長(zhǎng)沙之首，將成為五一商圈外擴(kuò)的巨大驅(qū)動(dòng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所屬商圈：五一商圈交通情況：西鄰湘江大道、南臨五一大道、營(yíng)盤(pán)路隧道附近、東北邊為中山路。運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：大體量商業(yè)運(yùn)作，區(qū)域位置絕佳，定位于未來(lái)五一商圈新商業(yè)中心，擁有大面積商業(yè)體量，打造長(zhǎng)沙

13、沿江最大商業(yè)綜合廣場(chǎng)。項(xiàng)目占地約180畝，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平米，項(xiàng)目總投資超過(guò)90億元，是一個(gè)集高檔購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心、高級(jí)酒店、商務(wù)酒店、時(shí)尚步行街、甲級(jí)寫(xiě)字樓等多種功能于一體的第三代城市綜合體。它將全方位滿足長(zhǎng)沙市民衣、食、住、行等各方面的生活需求，在為人們提供“一站式便利消費(fèi)的同時(shí)，極大提升了長(zhǎng)沙市的商務(wù)檔次和居住品質(zhì)。長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅會(huì)填補(bǔ)長(zhǎng)沙大型城市綜合體的空白，而且將帶動(dòng)城市商業(yè)的升級(jí)，提升長(zhǎng)沙的城市形象。 商圈升級(jí)時(shí)代的到來(lái)，強(qiáng)烈呼喚驅(qū)動(dòng)大紅星商圈升級(jí)和武廣崛起的城市綜合體群落從客戶輻射區(qū)域來(lái)看，德思勤與本案同處于紅星商圈。北辰三角洲萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奧克斯廣場(chǎng)德思勤廣場(chǎng)各城市綜

14、合體輻射區(qū)域北辰：以北辰三角洲為核心區(qū)域向北以及東北區(qū)域輻射萬(wàn)達(dá)：以萬(wàn)達(dá)為核心向四周輻射，西至金星大道，南至南二環(huán)，東至武廣新城，北至伍家?guī)X奧克斯：以項(xiàng)目為核心向東西擴(kuò)散，東至伍家?guī)X，西至麓谷德思勤：以紅星為核心向南輻射，主要覆蓋南城及未來(lái)長(zhǎng)株潭核心區(qū)域保利南湖：商務(wù)型綜合體，商業(yè)體量小。本案本案于德思勤同處于未來(lái)的大紅星商圈；本案將與德思勤一同，承載引領(lǐng)大紅星商圈升級(jí)的歷史使命！并將成為武廣崛起的號(hào)角手；和誰(shuí)站在一起很重要 因?yàn)?，只有從引領(lǐng)紅星商圈升級(jí)、 輻射未來(lái)的長(zhǎng)株潭巨型城市群落核心區(qū)的角度去看世界，才能看到自身的真正價(jià)值！項(xiàng)目占位：【項(xiàng)目占位】與德思勤一同驅(qū)動(dòng)大紅星商圈升級(jí)、并引領(lǐng)武廣

15、崛起的領(lǐng)導(dǎo)者之一思維導(dǎo)圖項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目占位及定位企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)城市發(fā)展背景分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析營(yíng)銷總控資金測(cè)算項(xiàng)目占位及定位做客戶資源轉(zhuǎn)化做產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)化 做時(shí)間價(jià)值轉(zhuǎn)化整體發(fā)展戰(zhàn)略營(yíng)銷節(jié)奏及鋪排總控本案45萬(wàn)平米城市綜合體項(xiàng)目，21萬(wàn)方大體量商業(yè)；規(guī)劃中的生態(tài)商業(yè)區(qū)；輻射項(xiàng)目周邊區(qū)域，以高檔家具建材和高檔消費(fèi)型商業(yè)為主。喜盈門(mén)城市廣場(chǎng)所屬商圈：雨花紅星商圈交通情況：項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙萬(wàn)家麗路與木蓮沖路的交匯處。占地面積: 萬(wàn)平方米 建筑面積: 45萬(wàn)平方米運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占地面積畝，位于圭塘河生態(tài)購(gòu)物商業(yè)區(qū)中，以喜盈門(mén)高檔家具建材廣場(chǎng)為主，集合高檔百貨、大型超市、商業(yè)步行街、大型電影院、寫(xiě)字樓

16、、酒店等為一體，將成為未來(lái)紅星商圈的又一個(gè)大型商業(yè)中心；項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析以香樟、木蓮沖路為東西動(dòng)脈，連接武廣客運(yùn)站五分鐘車(chē)程；武廣新城政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，未來(lái)將是推動(dòng)長(zhǎng)株潭融城乃至整個(gè)湖南快速發(fā)展的“發(fā)動(dòng)機(jī)武廣客運(yùn)站五分鐘車(chē)程輻射圈區(qū)域價(jià)值配套價(jià)值交通價(jià)值內(nèi)部自身價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值本案武廣火車(chē)站項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析沿著萬(wàn)家麗路和木蓮沖路，是全長(zhǎng)沙最為集中的專業(yè)家具建材市場(chǎng)分布帶；專業(yè)的家具建材市場(chǎng)分布帶二環(huán)線韶山路芙蓉路居然之家井灣子國(guó)際家具紅星國(guó)際建材家具萬(wàn)家麗路木蓮沖路本案歐亞達(dá)建材廣場(chǎng)萬(wàn)家麗建材廣場(chǎng)區(qū)域價(jià)值配套價(jià)值交通價(jià)值內(nèi)部自身價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析萬(wàn)家麗路能

17、將本項(xiàng)目與二環(huán)線聯(lián)通，向北能快速到達(dá)高橋、火車(chē)站、五一商圈、星沙、等地；向南能快速到達(dá)紅星、湘府路等，日益繁華的南北大動(dòng)脈：萬(wàn)家麗路規(guī)劃中的東西大動(dòng)脈：木蓮沖路東西向德木蓮沖路，雙向6車(chē)道聯(lián)通南北向三大主動(dòng)脈：萬(wàn)家麗路、韶山路、芙蓉路，將是南城未來(lái)唯一能溝通三大主干道的東西向大動(dòng)脈，將本案與紅星、井灣子、新開(kāi)鋪等地緊密相連。木蓮沖路芙蓉路韶山南路中意一路本案萬(wàn)家麗路香樟路二環(huán)線雨花區(qū)政府區(qū)域價(jià)值交通價(jià)值配套價(jià)值內(nèi)部自身價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析規(guī)劃中地鐵4號(hào)線經(jīng)過(guò)本案；結(jié)果上海等國(guó)際大都會(huì)，地鐵與本案地下商業(yè)聯(lián)通，形成絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地鐵上蓋物業(yè)；地鐵上蓋物業(yè)區(qū)域價(jià)值交通價(jià)值配套價(jià)

18、值內(nèi)部自身價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析已近400萬(wàn)方住宅放量，逐漸帶來(lái)人氣；未來(lái)5 10年，將有近20萬(wàn)居民遷入紅星商圈香樟路韶山南路本案萬(wàn)家麗路喜樂(lè)蒂卡通公園圭塘河風(fēng)光帶中心醫(yī)院廣播電視大學(xué)商貿(mào)技術(shù)學(xué)院井灣小學(xué)雨花區(qū)政府大潤(rùn)發(fā)超市交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院萬(wàn)科金域華府新星小區(qū)萬(wàn)樹(shù)丹堤海拔東方雨花家園天賜良園融科東南海上海城金領(lǐng)家族城南故事亞商國(guó)際泰禹彩云之翼美洲故事托斯卡納鑫天御景灣湘府十城翡翠云天中建大廈木蓮沖路根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前項(xiàng)目周邊商品房放量已接近400萬(wàn)方；包括紅星在內(nèi)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)住宅放量仍將持續(xù)增加；居民的增加，為本案人氣的增加帶來(lái)契機(jī)。項(xiàng)目建筑面積項(xiàng)目建筑面積亞商國(guó)際9

19、1213天賜良園110000上海城350000鑫天御景灣231727金領(lǐng)家族80000泰禹彩云之翼800000城南故事130000美洲故事 193040融科東南海765558托斯卡納200000萬(wàn)樹(shù)丹堤86267湘府十城216941萬(wàn)科金域華府55749翡翠云天154312海拔東方200000合計(jì)3664807區(qū)域價(jià)值交通價(jià)值配套價(jià)值內(nèi)部自身價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析雨花區(qū)政府旁，帶來(lái)高端消費(fèi)需求雨花區(qū)政府距離項(xiàng)目?jī)H數(shù)百米，瀕臨政務(wù)圈，為本案帶來(lái)大量商務(wù)、政務(wù)需求和高端消費(fèi)需求；武廣規(guī)劃：中央生態(tài)商業(yè)區(qū)700畝中央生態(tài)商業(yè)區(qū)1100畝長(zhǎng)沙報(bào)業(yè)產(chǎn)業(yè)園400畝花園商住區(qū)武廣居住區(qū)

20、2400畝潭陽(yáng)濱江樂(lè)園400畝中央商務(wù)區(qū)武廣火車(chē)站本案武廣居住區(qū)武廣新城中規(guī)劃的700畝中央生態(tài)商業(yè)區(qū)，將與圭塘河一起；，打造出區(qū)域內(nèi)極具特色的旅游式生態(tài)商業(yè)帶；內(nèi)部自身價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值區(qū)域價(jià)值交通價(jià)值配套價(jià)值外部?jī)r(jià)值小結(jié)： 位于專業(yè)家具建材市場(chǎng)分布帶，專業(yè)市場(chǎng)成熟，帶來(lái)大量 相關(guān)外部客戶資源；1 南城唯一聯(lián)通四方的交通大動(dòng)脈交匯處，武廣新城、大紅星商圈都將同時(shí)成為本案的契機(jī)；2 市內(nèi)唯一地鐵與地下商場(chǎng)聯(lián)通的高端地鐵上蓋物業(yè)；3 周邊大量住宅放量，未來(lái)人氣充足；4 潛在高端消費(fèi)需求強(qiáng)烈；5項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析酒店式公寓喜盈門(mén)家具建材廣場(chǎng)：上海建材家具流通業(yè)領(lǐng)軍品牌，第一次入主長(zhǎng)沙，未來(lái)

21、將成為長(zhǎng)沙家具建材廣場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者；大型百貨、超市：最低王府井檔次的百貨、高端品牌的大型超市，將吸附木蓮沖路和萬(wàn)家麗路沿線的大量居民消費(fèi)；專業(yè)家具建材廣場(chǎng)、集中式商業(yè)、步行街、酒店、超市、酒店式公寓、寫(xiě)字樓等各類高檔物業(yè)齊聚內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值規(guī)劃價(jià)值景觀價(jià)值獨(dú)有價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析“城市綠肺部圭塘河風(fēng)光帶圭塘河風(fēng)光帶，被譽(yù)為長(zhǎng)沙的“韓國(guó)版清溪川，全長(zhǎng)3公里，沿河兩岸展幅200米，總面積2400畝。未來(lái)將在此建設(shè)包括風(fēng)光帶、風(fēng)情休閑區(qū)、歷史文化展示區(qū)、餐飲購(gòu)物街市、游樂(lè)區(qū)、體驗(yàn)式民俗民風(fēng)旅游區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，被成為“城市綠肺、“天然氧吧。規(guī)劃價(jià)值景觀價(jià)值獨(dú)有價(jià)值內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

22、比分析外部環(huán)境價(jià)值專業(yè)家具建材廣場(chǎng)帶來(lái)的獨(dú)有客戶資源商業(yè)客戶資源： 喜盈門(mén)家具建材廣場(chǎng)將吸附一大批全國(guó)知名品牌的家具、建材商家入住，此批客戶資源也同時(shí)能成為本案其他物業(yè)類型的購(gòu)買(mǎi)或使用客戶；購(gòu)買(mǎi)建材家具的流動(dòng)性客戶資源： 來(lái)此購(gòu)買(mǎi)高檔家具建材的流動(dòng)性客戶，同時(shí)也是本案商業(yè)、超市、酒店、酒店式公寓的潛在消費(fèi)客戶；項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析帶來(lái)人流、部分建材市場(chǎng)持有者的商鋪客戶、建材客戶的生活消費(fèi)需求帶來(lái)建材市場(chǎng)持有者、員工的居住需求帶來(lái)商業(yè)客戶、商務(wù)客戶的臨時(shí)居住需求；帶來(lái)商業(yè)客戶、商務(wù)客戶的盛洪消費(fèi)需求帶來(lái)部分辦公需求、建材市場(chǎng)的裝飾需求內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值規(guī)劃價(jià)值景觀價(jià)值獨(dú)有價(jià)值內(nèi)部?jī)r(jià)

23、值總結(jié)： 高端的專業(yè)家具建材廣場(chǎng)，核心驅(qū)動(dòng)力；1 高端百貨，強(qiáng)力吸附大紅星商圈高端消費(fèi)需求；3 高端家具建材廣場(chǎng)帶來(lái)獨(dú)有的各類資源性客戶；2 武廣規(guī)劃中的中央生態(tài)商務(wù)區(qū)，圭塘河高端生態(tài)資源聚集；4項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值選取原則德思勤華晨世紀(jì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)畝選取的基本原那么： 1、物業(yè)類型相同，均為商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市綜合體； 2、推售時(shí)間相近； 3、輻射范圍較大重合；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取原那么城市山谷運(yùn)達(dá)國(guó)際新城嘉斯茂金域華府華晨世紀(jì)廣場(chǎng)二環(huán)線萬(wàn)家麗路勞動(dòng)路西子一間美聯(lián)天驕城萬(wàn)境長(zhǎng)洲融科紫檀本案上河德思勤廣場(chǎng) 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：德思勤廣場(chǎng) 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：華晨世紀(jì)廣場(chǎng)內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境

24、價(jià)值選取原則德思勤華晨世紀(jì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析德思勤城市廣場(chǎng)本案VS規(guī)模 1、160萬(wàn)方，超大型城市綜合體； 2、集住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)酒店等各類型物業(yè)于一體；規(guī)模 1、45萬(wàn)方，大型城市綜合體； 2、以專業(yè)建材市場(chǎng)為核心，集公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等各物業(yè)，無(wú)瘦狗產(chǎn)品住宅；本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；在規(guī)模上本案無(wú)法與德思勤相抗衡，但在物業(yè)形態(tài)上，可以以專業(yè)建材市場(chǎng)為最顯著區(qū)隔。內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值選取原則德思勤華晨世紀(jì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析德思勤城市廣場(chǎng) 輻射范圍 主要向南輻射紅星商圈、未來(lái)融城的南向城市群落及北部的井灣子等地區(qū)；本案香樟路木蓮沖路芙蓉路韶山南路本案萬(wàn)家麗路喜樂(lè)蒂卡通公園

25、圭塘河風(fēng)光帶中心醫(yī)院雨花亭學(xué)校廣播電視大學(xué)商貿(mào)技術(shù)學(xué)院井灣小學(xué)雨花區(qū)政府大潤(rùn)發(fā)超市交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院萬(wàn)科金域華府新星小區(qū)萬(wàn)樹(shù)丹堤海拔東方雨花家園天賜良園融科東南海上海城金領(lǐng)家族城南故事亞商國(guó)際泰禹彩云之翼美洲故事托斯卡納鑫天御景灣湘府十城翡翠云天中建大廈本案德思勤廣場(chǎng) 輻射范圍 主要輻射項(xiàng)目周邊，北最遠(yuǎn)至勞萬(wàn)家麗建材市場(chǎng)，南至湘府路附近，西面主要輻射至井灣子地區(qū)；本案在范圍上與德思勤廣場(chǎng)有重合，主要集中在井灣子地區(qū)一帶；但可用獨(dú)特的生態(tài)資源，以及武廣崛起的驅(qū)動(dòng)進(jìn)行區(qū)隔；內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值選取原則德思勤華晨世紀(jì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析德思勤城市廣場(chǎng)本案均衡型城市綜合體 由于其50%的住宅

26、，因此自主型客戶將是其主要客戶群；另外投資客、商務(wù)客、商業(yè)持有者等也將是其主要客戶；客戶面非常廣泛。各物業(yè)類型面積集中商業(yè)37358建材大賣(mài)場(chǎng)118513餐飲娛樂(lè)16790酒店式公寓80833辦公樓48276步行街商業(yè)14439單位： 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市綜合體 由于商業(yè)體量非常大，因此投資客將是本案的最主要客戶；另外，家具建材市場(chǎng)的商業(yè)客戶資源、來(lái)此消費(fèi)的政務(wù)人員等也將是本案的主要客戶。因?yàn)槌鞘芯C合體的類型不同，本案在客戶定位上與德思勤可以進(jìn)行較大的差異化；主抓投資客和商業(yè)資源客；內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值選取原則德思勤華晨世紀(jì)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)本案VS項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析規(guī)模 1、35萬(wàn)方，大型

27、城市綜合體； 2、集住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)酒店等各類型物業(yè)于一體； 3、地段優(yōu)勢(shì)明顯；規(guī)模 1、45萬(wàn)方，大型城市綜合體； 2、以專業(yè)建材市場(chǎng)為核心，集公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等各物業(yè)，無(wú)瘦狗產(chǎn)品：住宅；次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；本案具備規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，地段優(yōu)勢(shì)不明顯；但從城市發(fā)展的角度來(lái)看，本案面臨大紅星商圈融城升級(jí)的契機(jī)，發(fā)展?jié)摿h(yuǎn)大于華晨；內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析選取原則德思勤華晨世紀(jì)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)本案輻射范圍 主要輻射項(xiàng)目周邊，沿長(zhǎng)沙大道和萬(wàn)家麗路呈圓形輻射；華晨本案輻射范圍 主要輻射木蓮沖路和萬(wàn)家麗路連通的紅星、井灣子、湘府路等地；附帶輻射香樟路以北的居民區(qū)；從輻射范圍

28、來(lái)看，本案更偏向南輻射；與華晨世紀(jì)廣場(chǎng)主要輻射區(qū)域交叉較少；內(nèi)部屬性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析外部環(huán)境價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析選取原則德思勤華晨世紀(jì)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)本案客戶定位 住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)等各類物業(yè)較為均衡，客戶群體中投資客和自住客比例相當(dāng)；客戶定位 主要為商業(yè)客戶和投資客戶，兼顧部分井灣子、紅星地區(qū)的商務(wù)客戶；與華晨世紀(jì)廣場(chǎng)區(qū)位、物業(yè)形態(tài)相近的茂華國(guó)際湘客戶分析：64%客戶來(lái)自雨花區(qū)，主要是高橋地區(qū)，外地客戶也占到16%；年齡主要在35-45歲；82%客戶以自住為主雨花區(qū)客戶占到64%，其中高橋客戶所占比較大；客戶年齡集中在35-45歲；自住客戶占到82%。從客戶群體來(lái)看，本案主要以投資客戶和商

29、業(yè)客戶為主，所在區(qū)域分散；而華晨世紀(jì)廣場(chǎng)將主要以雨花區(qū)客戶為主，投資占比將遠(yuǎn)低于本案；競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值總結(jié)： 融城優(yōu)勢(shì)下發(fā)展?jié)摿薮螅? 專業(yè)家具建材廣場(chǎng)及武廣崛起驅(qū)動(dòng)是與 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的最核心區(qū)隔因素；2 獨(dú)特的生態(tài)資源將成為本案的特色所在；3 專業(yè)家具建材市場(chǎng)吸附來(lái)的客戶資源將是本案最獨(dú)特價(jià)值；4本案核心價(jià)值體系：地塊價(jià)值：東西南北大動(dòng)脈上，南向融城和武廣新城的核心地區(qū)；良好的交通、配套等質(zhì)素條件，有條件成為城市升級(jí)換代過(guò)程中的，新的商業(yè)中心；升級(jí)大紅星商圈。品牌價(jià)值：喜盈門(mén)強(qiáng)大品牌實(shí)力，但在全國(guó)尚屬第1個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以家具建材廣場(chǎng)為核心的商業(yè)為驅(qū)動(dòng)，商業(yè)自我持有為主，根據(jù)實(shí)際情況的靈活運(yùn)營(yíng)模式。

30、 區(qū)域價(jià)值：大紅星、武廣核心區(qū)，未來(lái)的中央生態(tài)商務(wù)區(qū)。大紅星、武廣核心地段，航母級(jí)商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市綜合體項(xiàng)目，融合武廣，升級(jí)大紅星商圈，引領(lǐng)未來(lái)城市群落的核心區(qū)域；產(chǎn)品價(jià)值：滿足全方位、全時(shí)段城市功能的巔峰價(jià)值體驗(yàn)。高端產(chǎn)品，精裝修公寓為主，面積緊湊，整體質(zhì)素均好；商業(yè)產(chǎn)品高端，引領(lǐng)大紅星商業(yè)升級(jí)；在產(chǎn)品的精神氣質(zhì)上，表現(xiàn)為國(guó)際、現(xiàn)代、文化底蘊(yùn)、品質(zhì)精工，較好的迎合城市新中心的升級(jí)形象。配套價(jià)值：高端政務(wù)、商務(wù)、生態(tài)資源匯聚。雨花區(qū)政府、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、圭塘河風(fēng)光帶，各類高端配套匯聚，未來(lái)潛力無(wú)匹；項(xiàng)目占位及核心價(jià)值體系Value System長(zhǎng)沙喜盈門(mén)思維導(dǎo)圖項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目占位及定位企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)

31、營(yíng)目標(biāo)城市發(fā)展背景分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析營(yíng)銷總控資金測(cè)算項(xiàng)目定位做客戶資源轉(zhuǎn)化做產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)化 做時(shí)間價(jià)值轉(zhuǎn)化整體發(fā)展戰(zhàn)略營(yíng)銷節(jié)奏及鋪排總控基于對(duì)城市背景、項(xiàng)目自身占位本項(xiàng)目的定位是：引領(lǐng)大紅星商圈升級(jí)、武廣崛起的以專業(yè)家具建材市場(chǎng)為核心的地鐵上蓋高端生態(tài)城市綜合體 符合城市占位背景，界定項(xiàng)目影響力和輻射范圍。符合喜盈門(mén)家具建材的地位。符合項(xiàng)目檔次和項(xiàng)目特色。思維導(dǎo)圖項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目占位及定位企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)城市發(fā)展背景分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析營(yíng)銷總控營(yíng)銷鋪排總控資金測(cè)算項(xiàng)目占位及定位做客戶資源轉(zhuǎn)化做產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)化 做時(shí)間價(jià)值轉(zhuǎn)化整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵是商業(yè)專業(yè)家具建材廣場(chǎng)核心是項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)

32、的關(guān)鍵是商業(yè) 物業(yè)互動(dòng)中，商業(yè)為其他物業(yè)帶來(lái)客戶群體，提供消費(fèi)場(chǎng)所，滿足城市生活功能的核心需要，聚集人氣，驅(qū)動(dòng)其他物業(yè)的發(fā)展，是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂。商業(yè)為其他物業(yè)提供溢價(jià)值：商業(yè)為住宅、公寓、寫(xiě)字樓驅(qū)動(dòng)更高的投資價(jià)值；商業(yè)為其他物業(yè)帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)信心；商業(yè)為其他物業(yè)帶來(lái)客戶：商業(yè)客戶可以為其他物業(yè)帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)客戶。如，為方便商業(yè)打理，而在此購(gòu)買(mǎi)住宅等物業(yè)，或在此一并投資公寓寫(xiě)字樓等物業(yè)商業(yè)為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)；客戶互動(dòng)消費(fèi)互動(dòng)客戶互動(dòng)消費(fèi)互動(dòng)客戶互動(dòng)消費(fèi)互動(dòng)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵是以專業(yè)家具建材廣場(chǎng)為核心專業(yè)家具建材廣場(chǎng)是本項(xiàng)目區(qū)與德思勤的最核心區(qū)隔因素；【整體運(yùn)營(yíng)策略】始終圍繞家具建材市場(chǎng)為核心做客戶資源轉(zhuǎn)化始終

33、圍繞家具建材市場(chǎng)為核心做產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)化始終圍繞家具建材市場(chǎng)為核心做時(shí)間價(jià)值轉(zhuǎn)化圍繞家具建材市場(chǎng)為核心做透文章思維導(dǎo)圖項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目占位及定位企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)城市發(fā)展背景分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析營(yíng)銷總控資金測(cè)算項(xiàng)目占位及定位做客戶資源轉(zhuǎn)化做產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)化 做時(shí)間價(jià)值轉(zhuǎn)化整體發(fā)展戰(zhàn)略營(yíng)銷節(jié)奏及鋪排總控客戶資源轉(zhuǎn)化：目標(biāo)客戶人群分類萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶投資客項(xiàng)目周邊客戶市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)者地州市購(gòu)買(mǎi)者客戶資源轉(zhuǎn)化：目標(biāo)客戶人群分類圍繞家具建材市場(chǎng)的客戶人群細(xì)分長(zhǎng)期性居住需求臨時(shí)性居住需求辦公需求餐飲需求購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求購(gòu)買(mǎi)家具建材的需求家具建材市場(chǎng)持有者有無(wú)需求1、高檔家具建材持有者：已有住宅，且不常來(lái)

34、店面，長(zhǎng)期居住需求不強(qiáng)烈；2、中低檔家具建材持有者駐守店面，有居住需求，1、駐本地的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，中短期駐場(chǎng)，出差頻繁，臨時(shí)性居住需求較強(qiáng)；1、部分機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)沙已多年，有固定辦公地點(diǎn)，無(wú)強(qiáng)烈辦公需求；2、部分小型公司成長(zhǎng)較快，目前辦公環(huán)境已不能滿足需求、3、新品牌進(jìn)駐長(zhǎng)沙，具有一定辦公需求現(xiàn)駐長(zhǎng)沙以本地人為主，餐飲需求強(qiáng)烈；通常與同行或生意上的老客戶多有往來(lái)，因個(gè)人偏好不同娛樂(lè)多有不同除自己在本地買(mǎi)房外，對(duì)家具建材基本無(wú)需求敏感點(diǎn)中低檔家具建材持有者主要看重距門(mén)店的距離、戶型、對(duì)面積的要求以中小戶型為主；主要看重居住的便捷性，對(duì)就酒店式的服務(wù)比較偏好，注重酒店大堂、檔次等主要看重辦公環(huán)境的舒適度和

35、豪華度，好面子，能體現(xiàn)品牌獨(dú)特的質(zhì)感和形象主要看重便捷性，對(duì)口味要求也較高，偏好湘菜、川菜、粵菜等；主要喜歡放松身體、輕松且易于交流的活動(dòng)；客戶資源轉(zhuǎn)化：圍繞家具建材市場(chǎng)的客戶調(diào)研及敏感點(diǎn)研判家具建材市場(chǎng)持有者：調(diào)研目的：探求建材市場(chǎng)持有者的消費(fèi)需求及偏好；調(diào)研方法：深度訪談； 調(diào)研時(shí)間：12月21日-27日，共計(jì)7天；訪談對(duì)象：各大家具建材市場(chǎng)持有者、負(fù)責(zé)人； 家具建材市場(chǎng)：井灣子國(guó)際家具城、紅星美凱龍家具、建材廣場(chǎng)、萬(wàn)家麗家具建材城、歐亞達(dá)家具建材廣場(chǎng)；訪談數(shù)量：建材市場(chǎng)持有者3人，機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人1人；需求分類人群分類長(zhǎng)期性居住需求臨時(shí)性居住需求辦公需求餐飲需求購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求購(gòu)買(mǎi)家具建材

36、的需求員工有無(wú)需求方便上下班，長(zhǎng)期性居住需求較強(qiáng)烈，基本無(wú)基本無(wú)駐場(chǎng)主要人員，對(duì)餐飲需求強(qiáng)烈；大多店員在門(mén)店，喜歡打發(fā)時(shí)間的休閑類活動(dòng)；下班后比較喜歡時(shí)尚類休閑；基本無(wú)敏感點(diǎn)對(duì)價(jià)格、戶型較敏感，同時(shí)與現(xiàn)有居住地與工作地點(diǎn)的距離、周邊租金環(huán)境有很大關(guān)系，對(duì)餐飲是否外送、口感以及送達(dá)訊速度非?？粗?，對(duì)餐飲檔次不太看重對(duì)網(wǎng)絡(luò)比較看重，對(duì)休閑類的檔次要求不高，但重在娛樂(lè)性；需求分類人群分類調(diào)研目的：探求建材市場(chǎng)員工的消費(fèi)需求及偏好； 調(diào)研方法：深度訪談； 調(diào)研時(shí)間：12月21日-27日，共計(jì)7天；訪談對(duì)象：各大家具建材市場(chǎng)員工； 家具建材市場(chǎng)：井灣子國(guó)際家具城、紅星美凱龍家具、建材廣場(chǎng)、萬(wàn)家麗家具建材

37、城、歐亞達(dá)家具建材廣場(chǎng)；訪談數(shù)量：共計(jì)采訪17人，有效訪談11人；家具建材市場(chǎng)員工：客戶資源轉(zhuǎn)化：圍繞家具建材市場(chǎng)的客戶調(diào)研及敏感點(diǎn)研判長(zhǎng)期性居住需求臨時(shí)性居住需求辦公需求餐飲需求購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求購(gòu)買(mǎi)家具建材的需求市內(nèi)家居建材購(gòu)買(mǎi)者有無(wú)需求除附近周邊居民外，基本無(wú)基本無(wú)基本無(wú)有較強(qiáng)烈餐飲需求，順道在看家具時(shí)吃飯是比較常見(jiàn)的行為除附近周邊居民外，基本無(wú)強(qiáng)烈，來(lái)此的主要目的敏感點(diǎn)高檔家具購(gòu)買(mǎi)者對(duì)口感比較看重，但對(duì)檔次要求不高，特別看重用餐的便利性各類檔次購(gòu)買(mǎi)者敏感點(diǎn)不同；市內(nèi)家具建材購(gòu)買(mǎi)者：客戶資源轉(zhuǎn)化：圍繞家具建材市場(chǎng)的客戶調(diào)研及敏感點(diǎn)研判調(diào)研目的：探求來(lái)此購(gòu)買(mǎi)家具建材的長(zhǎng)沙本地客戶的消費(fèi)需

38、求及偏好；調(diào)研方法：深度訪談； 調(diào)研時(shí)間：12月21日-27日，共計(jì)7天；訪談對(duì)象：各大家具建材市場(chǎng)長(zhǎng)沙本地購(gòu)買(mǎi)客戶； 家具建材市場(chǎng)：井灣子國(guó)際家具城、紅星美凱龍家具、建材廣場(chǎng)、萬(wàn)家麗家具建材城、歐亞達(dá)家具建材廣場(chǎng)；訪談數(shù)量：隨機(jī)訪談，共計(jì)采訪21人，有效訪談14人；長(zhǎng)期性居住需求臨時(shí)性居住需求辦公需求餐飲需求購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求購(gòu)買(mǎi)家具建材的需求地州市家居建材購(gòu)買(mǎi)者有無(wú)需求基本無(wú)約合一半有臨時(shí)性居住需求，其余部分在市內(nèi)有親戚或者居所，另外的當(dāng)天來(lái)買(mǎi)當(dāng)天即可返回；基本無(wú)有較強(qiáng)烈餐飲需求，順道在看家具時(shí)吃飯是比較常見(jiàn)的行為在這里臨時(shí)居住的客戶有部分娛樂(lè)休閑需求強(qiáng)烈，來(lái)此的主要目的敏感點(diǎn)好面子，追

39、求高檔次享受；看重大堂、服務(wù)等對(duì)檔次要求較高，對(duì)偏好湘菜和長(zhǎng)沙的特色菜；敏感點(diǎn)較散，無(wú)法具體把握；各類檔次購(gòu)買(mǎi)者敏感點(diǎn)不同；地州市家具建材購(gòu)買(mǎi)者：客戶資源轉(zhuǎn)化：圍繞家具建材市場(chǎng)的客戶調(diào)研及敏感點(diǎn)研判調(diào)研目的：探求來(lái)此購(gòu)買(mǎi)家具建材的地州市客戶的消費(fèi)需求及偏好；調(diào)研方法：深度訪談； 調(diào)研時(shí)間：12月21日-27日，共計(jì)7天；訪談對(duì)象：各大家具建材市場(chǎng)外地購(gòu)買(mǎi)客戶； 家具建材市場(chǎng)：井灣子國(guó)際家具城、紅星美凱龍家具、建材廣場(chǎng)、萬(wàn)家麗家具建材城、歐亞達(dá)家具建材廣場(chǎng)；訪談數(shù)量：隨機(jī)訪談，共計(jì)采訪7人，有效訪談5人；長(zhǎng)期性居住需求臨時(shí)性居住需求辦公需求餐飲需求購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求購(gòu)買(mǎi)家具建材的需求家具建材運(yùn)

40、送者有無(wú)需求基本無(wú)小部分有臨時(shí)性居住需求，其余為長(zhǎng)沙市內(nèi)有居所，或者當(dāng)天返回；基本無(wú)餐飲需求一般，基本無(wú)基本無(wú)敏感點(diǎn)對(duì)檔次要求不高，看重性價(jià)比看重性價(jià)比和口；家具建材運(yùn)送者：客戶資源轉(zhuǎn)化：圍繞家具建材市場(chǎng)的客戶調(diào)研及敏感點(diǎn)研判調(diào)研目的：探求家具建材市場(chǎng)運(yùn)輸者的消費(fèi)需求及偏好；調(diào)研方法：深度訪談； 調(diào)研時(shí)間：12月21日-27日，共計(jì)7天；訪談對(duì)象：各大家具建材市場(chǎng)家具運(yùn)送人員； 家具建材市場(chǎng)：井灣子國(guó)際家具城、紅星美凱龍家具、建材廣場(chǎng)、萬(wàn)家麗家具建材城、歐亞達(dá)家具建材廣場(chǎng)；訪談數(shù)量：隨機(jī)訪談，共計(jì)采訪4人，有效訪談4人； 需求分類 人群分類餐飲需求購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求購(gòu)買(mǎi)家具建材的需求辦公需求

41、長(zhǎng)期性居住需求臨時(shí)性居住需求對(duì)應(yīng)物業(yè)類型商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店式公寓 酒店 目標(biāo)客群持有者主要看重便捷性，對(duì)口味要求也較高，偏好湘菜、川菜、粵菜等； 主要喜歡放松身體、輕松且易于交流的活動(dòng)； 主要看重辦公環(huán)境的舒適度和豪華度，好面子，能體現(xiàn)品牌獨(dú)特的質(zhì)感和形象 中低檔家具建材持有者主要看重距門(mén)店的距離、戶型、對(duì)面積的要求以中小戶型為主； 主要看重居住的便捷性，對(duì)就酒店式的服務(wù)比較偏好，注重酒店大堂、檔次等 員工對(duì)餐飲是否外送、口感以及送達(dá)訊速度非常看重，對(duì)餐飲檔次不太看重 對(duì)網(wǎng)絡(luò)比較看重，對(duì)休閑類的檔次要求不高，但重在娛樂(lè)性； 對(duì)價(jià)格、戶型較敏感，同時(shí)與現(xiàn)有居住地與工作地點(diǎn)的距離、周邊租金環(huán)境有很

42、大關(guān)系， 市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)者高檔家具購(gòu)買(mǎi)者對(duì)口感比較看重，但對(duì)檔次要求不高，特別看重用餐的便利性 各類檔次購(gòu)買(mǎi)者敏感點(diǎn)不同； 地州市購(gòu)買(mǎi)者對(duì)檔次要求較高，對(duì)偏好湘菜和長(zhǎng)沙的特色菜； 敏感點(diǎn)較散，無(wú)法具體把握；各類檔次購(gòu)買(mǎi)者敏感點(diǎn)不同； 好面子，追求高檔次享受；看重大堂、服務(wù)等 運(yùn)輸者看重性價(jià)比和口； 對(duì)檔次要求不高，看重性價(jià)比 客戶資源轉(zhuǎn)化：家具建材市場(chǎng)帶來(lái)的客分析小結(jié)：商業(yè)一級(jí)目標(biāo)客群：家具建材市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者、建材家具市場(chǎng)員工；二級(jí)目標(biāo)客群：家具建材市場(chǎng)持有者；三級(jí)目標(biāo)用客群：家具建材運(yùn)送人員；一級(jí)目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：高中檔餐飲需求強(qiáng)烈，注重口味和送餐速度；購(gòu)物休閑娛樂(lè)需求廣泛，中高檔次吸引力更強(qiáng)；二級(jí)目標(biāo)

43、客戶敏感點(diǎn)：高檔消費(fèi)需求明顯；三級(jí)目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：中低檔餐飲需求；寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶：家具建材市場(chǎng)持有者目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：主要看重辦公環(huán)境的舒適度和豪華度，好面子，能體現(xiàn)品牌獨(dú)特的質(zhì)感和形象 酒店式公寓一級(jí)目標(biāo)客群：家具建材市場(chǎng)持有者二級(jí)目標(biāo)客群：家具建材市場(chǎng)員工一級(jí)目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：戶型、面積大小二級(jí)目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：價(jià)格酒店一級(jí)目標(biāo)客群為：少量地州市購(gòu)買(mǎi)者二級(jí)目標(biāo)客群為：少量家具建材市場(chǎng)持有者一級(jí)目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：酒店檔次、服務(wù)、大堂等二級(jí)目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：酒店檔次、服務(wù)、大堂等家具建材市場(chǎng)帶來(lái)的客戶以商業(yè)客戶為主，以寫(xiě)字樓和酒店式公寓為輔，并將衍生部分酒店消費(fèi)需求；商業(yè)核心消費(fèi)人群是家具建材市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)

44、者，建材家具市場(chǎng)員工；持有者構(gòu)成寫(xiě)字樓、酒店式公寓、酒店的主力消費(fèi)人群；客戶資源轉(zhuǎn)化：目標(biāo)客戶人群分類項(xiàng)目周邊客戶萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶投資客項(xiàng)目周邊客戶客戶資源轉(zhuǎn)化：項(xiàng)目周邊各類客戶敏感點(diǎn)研判目前項(xiàng)目周邊人氣較弱，商務(wù)型需求基本缺失，居住性需求多由周邊項(xiàng)目滿足，商業(yè)潛在需求強(qiáng)大；物業(yè)類型周邊人群周邊客戶需求商業(yè)周邊居民周邊居民生活型消費(fèi)配套需求商務(wù)無(wú)無(wú)酒店式公寓無(wú)無(wú)酒店物流商務(wù)人群；政府接待人員；項(xiàng)目周邊主要以萬(wàn)家麗路沿線的商務(wù)型需求和雨花區(qū)政府的政務(wù)接待需求為主客戶資源轉(zhuǎn)化：項(xiàng)目周邊各類客戶敏感點(diǎn)研判商務(wù)、商業(yè)需求客戶敏感點(diǎn)研判：姓名：張女士 年齡：36歲職業(yè)：雨花區(qū)政府統(tǒng)計(jì)局主任秘書(shū)訪

45、談地點(diǎn)：雨花區(qū)政府訪談要點(diǎn)：1、區(qū)政府的政務(wù)接待一般在區(qū)政府內(nèi)，但住宿安排一般會(huì)到華雅華天等酒店，假設(shè)區(qū)政府旁邊就有酒店且檔次足夠的話，會(huì)選擇就近接待；2、酒店的檔次選擇不會(huì)低于四星級(jí)，一般是五星級(jí)，大堂和電梯、公共空間很重要，最好能顯得大氣、富貴一點(diǎn)；3、雨花亭周邊的生活配套比較少，小女兒想吃肯德基還要跑到紅星去；如果有大型的商場(chǎng)或者超市，附近的居民生活會(huì)便利很多；客戶資源轉(zhuǎn)化：項(xiàng)目周邊客戶分析小結(jié)： 需求分類 人群分類餐飲需求購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求購(gòu)買(mǎi)家具建材的需求辦公需求長(zhǎng)期性居住需求臨時(shí)性居住需求對(duì)應(yīng)物業(yè)類型商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店式公寓 酒店 目標(biāo)客群周邊居民具有一定餐飲需求，主要是銀行、房

46、地產(chǎn)、周邊打工者等，喜愛(ài)湘菜和川菜；休閑娛樂(lè)需求被壓抑，只有幾個(gè)網(wǎng)吧和家庭式的KTV；購(gòu)物需求強(qiáng)烈；無(wú)調(diào)研物流商務(wù)人員餐飲需求旺盛，周邊土菜館生意很旺；多選擇華雅華天等酒店和附近環(huán)境較好的旅店，需求較為旺盛，看重酒店的環(huán)境和檔次，對(duì)大堂、服務(wù)比較看重；政務(wù)接待人員多選擇高檔酒店、餐廳就餐；附近的政務(wù)接待地點(diǎn)缺乏；多選擇華雅華天等高檔次酒店；商業(yè)一級(jí)目標(biāo)客群：周邊居民；二級(jí)目標(biāo)客群：物流商務(wù)人員、政務(wù)人員；一級(jí)目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：生活配套需求強(qiáng)烈；高檔購(gòu)物和餐飲潛在需求旺盛；二級(jí)目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：偶然性消費(fèi)較多，餐飲要求較為高檔，看重就餐環(huán)境；酒店目標(biāo)客群為：物流、商務(wù)人員、政務(wù)接待人員；目標(biāo)客戶敏感

47、點(diǎn)：酒店檔次、服務(wù)、大堂等寫(xiě)字樓無(wú)酒店式公寓無(wú)項(xiàng)目周邊客戶對(duì)生活配套型商業(yè)需求最旺盛；部分物流、商務(wù)、政務(wù)人員對(duì)酒店消費(fèi)需求旺盛，附帶部分高端商業(yè)需求；寫(xiě)字樓和酒店式公寓需求較弱；客戶資源轉(zhuǎn)化：目標(biāo)客戶人群分類萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶投資客項(xiàng)目周邊客戶客戶資源轉(zhuǎn)化：目標(biāo)客戶人群分類萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶紅星片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需求初判： 紅星商圈是借農(nóng)博會(huì)之機(jī)而迅速崛起的南部商圈，商圈內(nèi)匯聚了多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，主要以家居建材、農(nóng)貿(mào)花卉、五金機(jī)械、會(huì)展經(jīng)濟(jì)為主。毗鄰汽車(chē)南站，餐飲和酒店業(yè)較為發(fā)達(dá)，但是多為一些檔次較低的餐館旅館。受區(qū)域整體市場(chǎng)消費(fèi)水平及

48、消費(fèi)意識(shí)限制，商業(yè)氛圍暫不成熟，整體來(lái)說(shuō)該商圈業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)檔次不高。消費(fèi)群體以周邊居民與往來(lái)顧客為主，目前來(lái)看具備較強(qiáng)潛在的中高端商務(wù)辦公和中高端的生活配套型需求；區(qū)域內(nèi)批發(fā)式商業(yè)數(shù)量區(qū)域內(nèi)零散式商業(yè)數(shù)量區(qū)域內(nèi)商務(wù)型企業(yè)數(shù)量區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)型商業(yè)數(shù)量水果批發(fā)37招牌制作3中小型企業(yè)79酒吧2煙火批發(fā)38各類超市 12商會(huì)駐長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)21KTV4糖酒批發(fā)49餐飲 47會(huì)展駐長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)17網(wǎng)吧7人才批發(fā)市場(chǎng)2住宿42裝飾公司7酒店 4花卉批發(fā)市場(chǎng)3中小型藝術(shù)工作室9人才招聘機(jī)構(gòu)4桑拿、按摩15測(cè)繪儀器店14婚紗攝影4汽車(chē)俱樂(lè)部5五金機(jī)械 12服飾商場(chǎng)8銀行 6家具建材11區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量汽車(chē)5旅游職業(yè)學(xué)院1

49、汽車(chē)配件、維修4女子大學(xué)1客戶資源轉(zhuǎn)化：目標(biāo)客戶人群分類萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶物業(yè)形態(tài)紅星片區(qū)潛在購(gòu)買(mǎi)需求潛在購(gòu)買(mǎi)者初判潛在使用需求潛在使用者初判商務(wù)（寫(xiě)字樓）紅星居民、商會(huì)、會(huì)展駐長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)；溫州投資客；其他外省市投資客；本地投資客；各類中小型企業(yè)；商會(huì)、會(huì)展駐長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)；人才招聘機(jī)構(gòu)；人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)；汽車(chē)俱樂(lè)部；房地產(chǎn)公司等；居?。ü?、住宅）紅星居民、私營(yíng)持有者；企業(yè)白領(lǐng)；私營(yíng)酒店持有者；私營(yíng)持有者；各類中小企業(yè)白領(lǐng)；各類商場(chǎng)員工；臨時(shí)性居?。ü?、酒店）私營(yíng)酒店持有者；外省、地州市會(huì)展人員；商務(wù)出差人員等；娛樂(lè)（商業(yè)）紅星居民、溫州投資客；其他外省市投資客；本地投資客；紅星片區(qū)居民；批發(fā)式

50、商業(yè)市內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主；地州市批發(fā)客戶；零散式商業(yè)紅星片區(qū)居民；調(diào)研目的：探求萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶的消費(fèi)需求及偏好；調(diào)研方法：深度訪談；調(diào)研時(shí)間：12月21日-27日，共計(jì)7天；訪談對(duì)象：紅星片區(qū)各物業(yè)類型的潛在目標(biāo)消費(fèi)者；訪談地點(diǎn)：井灣子附近、紅星會(huì)展中心附近訪談數(shù)量：隨機(jī)訪談，共計(jì)采訪21人，有效訪談13人；客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需求調(diào)研及敏感點(diǎn)研判客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需求調(diào)研及敏感點(diǎn)研判商業(yè)寫(xiě)字樓酒店式公寓酒店姓名：高小姐 年齡：27歲職業(yè)：通程員工訪談地點(diǎn)：通程商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)訪談要點(diǎn)：1、紅星附近娛樂(lè)設(shè)施較少，下班后沒(méi)太多去玩的地方，最希望能有好一點(diǎn)

51、的KTV；2、餐飲比較多，快餐為主，味道不好吃，但也不太可能跑太遠(yuǎn)，只能湊合；3、住在紅星靠近萬(wàn)家麗路上的小區(qū)內(nèi)，租金800元/月；4、認(rèn)為附近沒(méi)有高檔商城，天劍商城檔次太低，可選擇范圍很窄，買(mǎi)衣服等還是喜歡到平和堂、王府井去，品牌、樣式等的選擇范圍都更廣，；客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需求調(diào)研及敏感點(diǎn)研判商業(yè)寫(xiě)字樓酒店式公寓酒店姓名：陳持有者 年齡：41歲職業(yè)：紅星煙酒大市場(chǎng)內(nèi)批發(fā)持有者訪談地點(diǎn)：紅星雙喜煙酒批發(fā)店內(nèi)訪談要點(diǎn)：1、近幾年生意發(fā)展很快，但批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)比較亂，給客戶的感覺(jué)不夠好，如果租金合適的話考慮換一個(gè)店面，但不想搬太遠(yuǎn)；2、住在井灣子上海城，暫無(wú)購(gòu)房需求；3、平時(shí)經(jīng)常

52、與老客戶應(yīng)酬，附近的餐飲雖然檔次不高，但味道還可以，接待客戶勉強(qiáng)足夠，但沒(méi)有高檔的休閑設(shè)施，足浴、按摩等檔次較低；4、很少看電影和唱歌，更喜歡喝酒聊天，希望能有高檔一點(diǎn)的會(huì)所；客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需求調(diào)研及敏感點(diǎn)研判商業(yè)寫(xiě)字樓酒店式公寓酒店韶山路木蓮沖路本案萬(wàn)家麗路萬(wàn)家麗路沿線寫(xiě)字樓： 華晨雙帆木蓮沖路沿線： 中建五局紅星： 融城國(guó)際、通程、德思勤 本案寫(xiě)字樓客戶主要圍繞萬(wàn)家麗路沿線和木蓮沖路沿線，但區(qū)域內(nèi)高端寫(xiě)字樓共計(jì)僅4家，因此部分紅星的客戶也會(huì)因雨花區(qū)政府被吸附至此；融城國(guó)際中建五局通程華晨雙帆雨花區(qū)政府德思勤客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需求調(diào)研及敏感點(diǎn)研判姓

53、名：王小姐 年齡：23歲職業(yè)：華晨雙帆置業(yè)顧問(wèn)訪談地點(diǎn)：華晨雙帆營(yíng)銷中心訪談要點(diǎn)：1、買(mǎi)在這里的客戶絕大部分都是投資客，整層、半層購(gòu)買(mǎi)者居多；招商過(guò)來(lái)的湛江銀行在這里購(gòu)買(mǎi)了整層；2、他們主要看中這里的地段，萬(wàn)家麗路近年來(lái)的發(fā)展還是很快的，而且勞動(dòng)路可以直接連通市中心，非常便利；3、客戶對(duì)我們公共部分的精裝還是比較認(rèn)可，大堂和媲美喜來(lái)登的三菱電梯也完全能滿足客戶要求；商業(yè)寫(xiě)字樓酒店式公寓酒店周邊公寓項(xiàng)目： 萬(wàn)科金域華府、上海城、亞商國(guó)際、融城國(guó)際、通程、德思勤等；客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需求調(diào)研及敏感點(diǎn)研判商業(yè)寫(xiě)字樓酒店式公寓酒店萬(wàn)科金域華府27公寓客戶分析： 地州市客戶占比為53

54、.2%； 投資兼自住比例最高，占到54%； 客戶主要關(guān)注價(jià)格、萬(wàn)科品牌、區(qū)域發(fā)展 潛力；主力需求面積在39 60 ,對(duì)精裝修認(rèn)可度一般；主力客戶群年齡分布在2140歲； 客戶分布區(qū)域客戶第一關(guān)注因素客戶第二關(guān)注因素客戶置業(yè)目的客戶年齡分析萬(wàn)科金域華府公寓客戶分析韶山路木蓮沖路本案萬(wàn)家麗路融城國(guó)際上海城通程雨花區(qū)政府德思勤金域華府亞商國(guó)際金領(lǐng)家族客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需求調(diào)研及敏感點(diǎn)研判姓名：李持有者 年齡：47歲職業(yè)：華陽(yáng)招待所持有者訪談地點(diǎn)：華陽(yáng)招待所訪談要點(diǎn)：1、紅星即將拆遷的老住宅里面的招待所持有者，開(kāi)店已近5年，目前因拆遷，可能再購(gòu)買(mǎi)部分公寓繼續(xù)做旅館經(jīng)營(yíng)；2、喜歡紅星

55、，一直都在這里，習(xí)慣了周邊環(huán)境，而且這里的臨時(shí)居住需求因?yàn)闀?huì)展經(jīng)濟(jì)等非常強(qiáng)烈，生意一直都很不錯(cuò)；3、對(duì)面積的要求在30 50 左右，可打通任意組合最好 ；希望大堂檔次高一些，能像酒店一樣 ，可以提高旅店的檔次感，因?yàn)榇蠖鄻菍虞^低，因此對(duì)電梯要求一般；商業(yè)寫(xiě)字樓酒店式公寓酒店客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需求調(diào)研及敏感點(diǎn)研判商業(yè)寫(xiě)字樓酒店式公寓酒店韶山路木蓮沖路本案萬(wàn)家麗路融城花園通程華雅華天雨花區(qū)政府豪布斯卡五星級(jí)酒店： 豪布斯卡、融城花園、華雅華天四星級(jí)酒店： 通程大酒店區(qū)域內(nèi)酒店需求較為旺盛，主要以會(huì)展經(jīng)濟(jì)、會(huì)務(wù)接待、物流接待的酒店需求為主；客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶需

56、求調(diào)研及敏感點(diǎn)研判姓名：王經(jīng)理 年齡：39歲職業(yè)：某外貿(mào)公司長(zhǎng)沙區(qū)域經(jīng)理訪談地點(diǎn)：華雅華天大酒店訪談要點(diǎn)：1、長(zhǎng)沙分公司的區(qū)域經(jīng)理，經(jīng)常往返于長(zhǎng)沙和武漢，每個(gè)周2天在長(zhǎng)沙，在長(zhǎng)沙無(wú)固定居所；2、華雅華天在長(zhǎng)沙的檔次來(lái)說(shuō)是比較高端的，而且靠近武廣那面，比較方便；3、如果在區(qū)政府旁邊有五星級(jí)酒店，還是很樂(lè)意去嘗試；4、認(rèn)為酒店最重要的是服務(wù)，當(dāng)然外立面、大堂、電梯等也需比較高端，表達(dá)面子感；商業(yè)寫(xiě)字樓酒店式公寓酒店商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店式公寓 酒店 餐飲 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè) 家具建材 除了高檔餐飲外，基本不可能到本案附近用餐除了通程外，目前高檔購(gòu)物、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較少，需求較強(qiáng)，高檔足浴、按摩、KTV等休

57、閑娛樂(lè)設(shè)施缺失；基本無(wú)高檔次會(huì)所；無(wú)調(diào)研 購(gòu)買(mǎi)者以銀行、投資客為主，對(duì)精裝修接受度一般；承租者以中小型公司為主，包括部分建材、物流等；對(duì)大堂、公共部分和電梯比較看重，需求面積在3060平米；私人旅店老板、白領(lǐng)員工、地州市客戶的公寓需求較大，精裝修接受度較高；主要看中大堂，電梯次之；各類會(huì)展帶來(lái)的客戶，包括煙酒、房地產(chǎn)、汽車(chē)、五金、建材等行業(yè)；客戶資源轉(zhuǎn)化：萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶分析小結(jié)目標(biāo)客群：片區(qū)內(nèi)居民目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：高檔餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)設(shè)施缺失，特別是高檔百貨缺失；大量人氣可以因高檔百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)等吸附到本案；目標(biāo)客群：各類會(huì)展帶來(lái)的商務(wù)客戶；目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：酒店檔次、服務(wù)、

58、大堂等目標(biāo)客群：主要客戶以建材、物流等中小型公司為主；包括商會(huì)客戶；目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：對(duì)大堂、公共部分和電梯比較看重，需求面積在3060平米目標(biāo)客群：做旅店經(jīng)營(yíng)的投資客、部分白領(lǐng)員工、地州市客戶目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)：對(duì)精裝修接受度較高，主要看中大堂、電梯；萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)對(duì)各類物業(yè)需求均比較旺盛，其中對(duì)商業(yè)以片區(qū)內(nèi)居民為主力消費(fèi)群體，并側(cè)重于高端娛樂(lè)及高檔百貨消費(fèi)；寫(xiě)字樓客戶主要為紅星市場(chǎng)及會(huì)展相關(guān)商會(huì)客戶、中小型公司；酒店式公寓客戶包括旅店經(jīng)營(yíng)者、地州市客戶和部分區(qū)內(nèi)白領(lǐng)；酒店客戶以會(huì)展經(jīng)濟(jì)客戶為主；客戶資源轉(zhuǎn)化：目標(biāo)客戶人群分類投資客萬(wàn)家麗沿線、紅星片區(qū)客戶投資客項(xiàng)目周邊客戶長(zhǎng)沙本地投資客特點(diǎn)

59、：財(cái)智階層。集中在財(cái)富型人群，位于財(cái)富金字塔的高端區(qū)域，具有很強(qiáng)的投資能力。財(cái)智型人群財(cái)富型人群中產(chǎn)型人群中低收入人群低收入人群高消費(fèi) 投資力超強(qiáng)高消費(fèi) 投資力強(qiáng)中高消費(fèi) 投資力中中低消費(fèi) 投資力低低消費(fèi) 無(wú)投資力財(cái)智階層企業(yè)內(nèi)部資源儲(chǔ)備建材家具市場(chǎng)合作伙伴資源客目標(biāo)客戶所屬圈層、團(tuán)體俱樂(lè)部、民間組織等3.專屬資源平臺(tái)2.團(tuán)體資源平臺(tái)目標(biāo)客戶集中行業(yè)資源企業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)濟(jì)論壇、機(jī)構(gòu)類資源1.行業(yè)資源平臺(tái)獨(dú)有圈層在區(qū)域的物理分布上，投資客比較分散，沒(méi)有統(tǒng)一特點(diǎn)；但是，這些客戶有著鮮明的特征，都為才智階層，有著自己的特定活動(dòng)圈子。長(zhǎng)沙本地投資客特點(diǎn)：獨(dú)有圈層地市投資客特點(diǎn) 吉首花垣錳礦持有者； 郴州鎢

60、、煤礦持有者； 冷水江銻礦等持有者； 邵陽(yáng)商會(huì)、常德商會(huì)； 各地級(jí)市銀行等事業(yè)單位系統(tǒng)、公務(wù)員。地州市客戶邵陽(yáng)冷水江長(zhǎng)沙郴州湘西常德郴州鎢、煤礦持有者冷水江銻礦等持有者吉首花垣錳礦持有者邵陽(yáng)商會(huì)常德商會(huì)商會(huì)客戶南中國(guó)客戶：立足長(zhǎng)株潭 輻射南中國(guó)45萬(wàn)全球鼎級(jí)商業(yè)集群 家具建材MALL 公寓 寫(xiě)字樓 酒店商業(yè)寫(xiě)字樓酒店式公寓酒店使用者敏感點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)者使用者敏感點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)者使用者敏感點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)者使用者敏感點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)者家具建材市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者；建材家具市場(chǎng)員工； 周邊居民； 中高檔購(gòu)物和餐飲潛在需求旺盛； 中高檔次購(gòu)物休閑娛樂(lè)需求廣泛；日常生活用品需求量巨大； 家具建材市場(chǎng)持有者；大紅星私營(yíng)老板；長(zhǎng)沙、地州市、外省市投資