市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市現(xiàn)狀、成效分析與前景展望分析研究 國土資源管理專業(yè)

1、綏化安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市現(xiàn)狀、成效分析與前景展望摘要：2015年由黨中央的全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出進(jìn)行全國經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，說明農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度改革已經(jīng)被國家推上日程，且改革試點(diǎn)的工作被延長至2019年12月31日。本研究以有關(guān)全國各地改革試點(diǎn)研究的文獻(xiàn)資料作為經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備，以黑龍江省安達(dá)市為例對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革現(xiàn)狀，用AHP-FCE模型計(jì)算不同土地建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，提出項(xiàng)目選擇方案。通過與其他試點(diǎn)的對(duì)比，總結(jié)安達(dá)市土地入市的困境并提出解決策略。關(guān)鍵詞：安達(dá)市，農(nóng)村集體經(jīng)營性用地，入市，建設(shè)用地 ，AHP-FCE模型，困境，策略Absrtact: I

2、n 2015, the Leading Group of the CPC Central Committees Comprehensive Deepening Reform proposed to carry out the reform of the nationwide market entry system for operational construction land, which shows that the reform of the market entry system for rural collective operational construction land h

3、as been put on the agenda of the state, and the work of the pilot reform has been extended to December 31, 2019. This research regards the documents and materials about the pilot study of reform all over the country as the experience reserve, takes Anda City of Heilongjiang Province as an example, c

4、alculates the economic effects of different land construction projects with AHP-FCE model, and puts forward the project selection scheme. By comparing with other pilot projects, this paper summarizes the predicament of Andas land entering into the market and puts forward solutions.Key words: Anda Ci

5、ty, Rural Collective Business Land, Market Entry, Construction Land, AHP-FCE Model, Dilemma, Strategy目錄 HYPERLINK l _Toc1124_WPSOffice_Level1 一、引言2 HYPERLINK l _Toc4059_WPSOffice_Level1 二、安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市現(xiàn)狀2 HYPERLINK l _Toc4059_WPSOffice_Level2 （一）安達(dá)市保國村農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市現(xiàn)狀2 HYPERLINK l _Toc6868_WPSOffi

6、ce_Level2 （二）安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市整體現(xiàn)狀3 HYPERLINK l _Toc6868_WPSOffice_Level1 三、安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的誤區(qū)3 HYPERLINK l _Toc6471_WPSOffice_Level2 （1）層次分析模型4 HYPERLINK l _Toc16966_WPSOffice_Level2 （2）模糊綜合評(píng)判模型5 HYPERLINK l _Toc6471_WPSOffice_Level1 表3 各土地入市項(xiàng)目建設(shè)對(duì)安達(dá)的影響評(píng)判數(shù)據(jù)表6 HYPERLINK l _Toc16966_WPSOffice_Level1 五

7、、安達(dá)市與其他試點(diǎn)入市現(xiàn)狀對(duì)比7 HYPERLINK l _Toc4853_WPSOffice_Level2 （一）安達(dá)市與廣西北流的對(duì)比7 HYPERLINK l _Toc4059_WPSOffice_Level3 1.土地供需天壤之別8 HYPERLINK l _Toc6868_WPSOffice_Level3 2.土地用途各不相同8 HYPERLINK l _Toc6471_WPSOffice_Level3 3.收益分配相對(duì)合理8 HYPERLINK l _Toc16966_WPSOffice_Level3 4.入市方式各具特色9 HYPERLINK l _Toc21457_WPSOff

8、ice_Level2 （二） 安達(dá)市與江蘇武進(jìn)市的對(duì)比9 HYPERLINK l _Toc4853_WPSOffice_Level3 1.土地入市活躍程度不同9 HYPERLINK l _Toc21457_WPSOffice_Level3 2.監(jiān)督管理方式大不相同10 HYPERLINK l _Toc30384_WPSOffice_Level3 3.交易中介機(jī)構(gòu)完善程度相差甚遠(yuǎn)10 HYPERLINK l _Toc4853_WPSOffice_Level1 六、安達(dá)市農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地入市困境10 HYPERLINK l _Toc21457_WPSOffice_Level1 七、安達(dá)市農(nóng)村經(jīng)營

9、性建設(shè)用地入市困境解決策略10一、引言2015 年，黨中央的全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組，提出了要進(jìn)行全國經(jīng)營性建設(shè)用地的改革，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市則是其中的一個(gè)重點(diǎn)問題，處于這樣的政策環(huán)境下，我國設(shè)置了 33 個(gè)試點(diǎn)改革區(qū)，有效的加快了入市實(shí)踐工作的進(jìn)度，而安達(dá)市作為黑龍江省的試點(diǎn)城市，需要緊跟政策的節(jié)奏，完成試點(diǎn)區(qū)入市探索任務(wù)和經(jīng)驗(yàn)積累。2018年12月23日，全國人大常委會(huì)擬將農(nóng)村土地制度三項(xiàng)改革試點(diǎn)法律調(diào)整實(shí)施的期限再延長一年，至2019年12月31日。安達(dá)市不僅是位處黑龍江省哈大齊經(jīng)濟(jì)帶，時(shí)黑龍江省的一個(gè)重要縣市，而且是本省第一次嘗試農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的地方，安達(dá)市作為全國

10、 33 個(gè)試點(diǎn)區(qū)之一，該市部分地區(qū)被設(shè)定為全國土地入市改革的試點(diǎn)區(qū)域之一一定是因?yàn)榘策_(dá)市很有代表性，承擔(dān)著入市改革的重大責(zé)任。在這樣的法規(guī)制度的空白期和改革經(jīng)驗(yàn)的探索期間，因此，探究安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的改革現(xiàn)狀和入市改革現(xiàn)狀和對(duì)當(dāng)?shù)貛淼慕?jīng)濟(jì)成效的發(fā)展是非常有必要的。二、安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市現(xiàn)狀（一）安達(dá)市保國村農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市現(xiàn)狀由于土地流轉(zhuǎn)程序時(shí)間長，土地項(xiàng)目建設(shè)周期長，因而從2015年政策實(shí)施以來的案例對(duì)現(xiàn)在的分析仍然有效。本文選取保國村2016年土地入市的經(jīng)典案例進(jìn)行分析：2016年保國村流轉(zhuǎn)的土地有兩塊，分別是村小學(xué)（加上村委會(huì)）和加油站，并且都是

11、向外流出，沒有向內(nèi)流入的土地。流出的土地面積一共是12000平米左右，其中加油站的面積為3000平米，村小學(xué)加上村委會(huì)的面積為10000平米（直接入市），一共收入是253萬人民幣左右。由于保國村屬于近郊區(qū)，因此土地的價(jià)格較高，大約1平米的價(jià)格在72-73元左右，而其他村的土地價(jià)格只有大約20元左右。其中村小學(xué)流轉(zhuǎn)給了海旺家電企業(yè)。在2019年保國村還會(huì)有土地入市，主要是村加油站。竇村長表示流轉(zhuǎn)加油站的原因是村民對(duì)于汽油的消費(fèi)不足以支撐加油站的經(jīng)營，致使加油站不能正常營業(yè)。流轉(zhuǎn)村小學(xué)的原因是小學(xué)已經(jīng)荒廢，在入市之前小學(xué)所占用的土地屬于閑置狀態(tài)，通過流轉(zhuǎn)給海旺家電企業(yè)讓這片土地發(fā)揮它的價(jià)值。流轉(zhuǎn)土

12、地后，不僅使閑置的土地得到了充分的利用，還讓村里有了資金來進(jìn)行建設(shè)。保國村把土地入市帶來的收入大部分用于基礎(chǔ)建設(shè)，即進(jìn)行修路、修路燈、建設(shè)綠化、修建廣場等等，同時(shí)用于退回村民集資建校的款項(xiàng)，還有一部分用于改善村里的奶牛產(chǎn)業(yè)。村民能感受到自從安達(dá)成為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的試點(diǎn)之后，生活有了一些改善。但村民對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的途徑不是很了解，因?yàn)楸宓耐恋亓鬓D(zhuǎn)是在安達(dá)市里的土地入市平臺(tái)招標(biāo)進(jìn)行的，程序由市里組織，安達(dá)市成為試點(diǎn)以來，土地入市的流程建設(shè)已經(jīng)較為完善。村集體在進(jìn)行土地入市的過程中沒有感覺到麻煩或者其他有意見的地方。村集體的土地從開始招標(biāo)到最終拿到土地入市的資金大約需要1年左右的時(shí)間。（二

13、）安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市整體現(xiàn)狀集體土地入市的重要意義在于對(duì)旺盛的國有建設(shè)用地需求的補(bǔ)充，同時(shí)也有對(duì)建設(shè)用地盤活存量、控制增量的促進(jìn)作用。針對(duì)安達(dá)市建設(shè)用地的數(shù)量和布局情況，市政府采取了就地入市與調(diào)整入市相結(jié)合的方式，對(duì)于地域優(yōu)勢(shì)明顯的地塊，采取就地入市方式；對(duì)于位置較為偏遠(yuǎn)、面積較小的地塊，采取調(diào)整集中入市的方式，最大限度發(fā)揮土地效能，來解決集體經(jīng)營性建設(shè)用地總量偏小，而且分布零散，不具規(guī)模，難以形成規(guī)模效益的問題。安達(dá)市下一步，將開展集中入市模式探索，擬將 5 個(gè)村小學(xué)校用地（面積都在 1 萬平方米左右）復(fù)墾成耕地，凈增耕地面積 4 萬平方米左右。然后將建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整到集體未利

14、用地上，開發(fā)建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品深加工園區(qū)?！皷|北三省受計(jì)劃經(jīng)體制影響大，各類企業(yè)更愿意相信國有土地出讓制度和出讓市場，在選擇土地權(quán)屬方面傾向于選擇國有土地而非農(nóng)村集體土地”的現(xiàn)象是存在的，但是并不嚴(yán)重。針對(duì)這種情況，安達(dá)市政府采取了兩封面的措施，一是加大農(nóng)村集體土地入市的政策宣傳力度，消除居民片面的理解認(rèn)識(shí)；二是完善各類政策保障機(jī)制，從金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款服務(wù)入手，保障集體土地與國有土地享有同等權(quán)益，保證“同權(quán)同價(jià)，同等入市”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。自從安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以來，對(duì)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)占有的資本要素影響最大。從生產(chǎn)要素的角度，“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，一方面使讓出讓土地的農(nóng)村籌集到資金，從而有資

15、金發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)，為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)引進(jìn)技術(shù)和勞動(dòng)力，加快農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，買入土地的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)加大了生產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模效益，將有更多資金來引入技術(shù)、勞動(dòng)力，從而實(shí)現(xiàn)更快的發(fā)展?！钡倪壿嬆撤N程度上符合安達(dá)市的現(xiàn)狀。在土地入市的作用方面，最顯著的作用是用地保障多元化，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市提高了土地的利用率，提供了更多能夠發(fā)揮當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)資源的產(chǎn)業(yè)順利落地的機(jī)會(huì)。在收益分配方面，安達(dá)已經(jīng)建立了明確的收益分配制度和完善的程序。因此，自成為入市改革的試點(diǎn)以來，安達(dá)尚未出現(xiàn)因收益分配而產(chǎn)生的糾紛情況。臥里屯鄉(xiāng)保國村村小學(xué)集體經(jīng)營性建設(shè)用地，國家和集體之間按照出讓價(jià)格 2:8 的比例分配，而在村集體內(nèi)部

16、，由于出讓地塊上面的建筑物是由農(nóng)民集資建成，因此，村集體經(jīng)濟(jì)組織只對(duì)地上建筑物補(bǔ)償款按照當(dāng)年村民出資比例進(jìn)行分配。在地塊入市前，由村委會(huì)組織全體村民或村民代表召開會(huì)議，對(duì)入市地塊產(chǎn)生的收益如何分配進(jìn)行充分討論，在達(dá)成一致意見后，該地塊才能履行相關(guān)入市手續(xù)。可見安達(dá)市土地入市的政策在方方面面已經(jīng)相對(duì)成熟了。安達(dá)市在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中，政府積極牽頭，試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組勇于探索，在制定集體建設(shè)用地入市相關(guān)政策文件過程中，充分結(jié)合國有建設(shè)用地入市方法和流程。主要探索集體土地與國有土地入市之間的不同，并制定了安達(dá)市集體經(jīng)營性建設(shè)用地登記辦法、集體土地入市管理辦法、集體經(jīng)營性建設(shè)用地批后監(jiān)管制度等

17、一些了規(guī)章制度，為入市工作的探索提供了制度上的保障和操作上的流程。但是安達(dá)在土地入市的時(shí)候也會(huì)遇到一些困難，比如“國家相應(yīng)的法律法規(guī)還不夠完善”的狀況。三、安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的誤區(qū)（一）安達(dá)的土地入市之后，相比于原有企業(yè)的擴(kuò)建，可能更多的用于新企業(yè)的落地。首先分析安達(dá)市2016年最初入市的4宗土地，其中有兩宗是新建項(xiàng)目，兩宗是擴(kuò)建項(xiàng)目，可見新建項(xiàng)目和擴(kuò)建項(xiàng)目的比例相當(dāng)，其次，再結(jié)合副市長對(duì)土地入市對(duì)企業(yè)的影響的解釋是“方便了企業(yè)更好的落地”，說明在目前，安達(dá)市成為土地入市改革試點(diǎn)初期，土地入市之后，相比于原有企業(yè)的擴(kuò)建，可能更多的用于新企業(yè)的落地。慣性思維是“安達(dá)市土地流轉(zhuǎn)給相應(yīng)

18、的企業(yè)，原有企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，達(dá)到規(guī)模效益，會(huì)實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營”，在調(diào)研和采訪之后，發(fā)現(xiàn)可能目前對(duì)安達(dá)有更大影響的是新企業(yè)是落地。在土地入市政策實(shí)施初期，農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地的收入，更多的用于基礎(chǔ)建設(shè)，因此土地入市對(duì)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的影響是間接的。資金的流入基本上全用于農(nóng)村的基礎(chǔ)建設(shè)。因?yàn)槟壳叭詫儆谠圏c(diǎn)初期，村里會(huì)把錢用在最重要的地方，那就是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修路，建綠化帶，建廣場，修排水設(shè)施而對(duì)于村里的奶牛產(chǎn)業(yè)，幾乎沒有直接的投入，但是不能說沒有影響，因?yàn)榇謇锏幕A(chǔ)設(shè)施改善了，村里奶牛產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率會(huì)提高，因此，在改革初期，土地入市對(duì)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的影響是間接的。安達(dá)市土地收益的分配很合理。在收益分配方面，安達(dá)已經(jīng)建立了明

19、確的收益分配制度和完善的程序。因此，自成為入市改革的試點(diǎn)以來，安達(dá)尚未出現(xiàn)因收益分配而產(chǎn)生的糾紛情況。臥里屯鄉(xiāng)保國村村小學(xué)集體經(jīng)營性建設(shè)用地，國家和集體之間按照出讓價(jià)格 2:8 的比例分配，而在村集體內(nèi)部，由于出讓地塊上面的建筑物是由農(nóng)民集資建成，因此，村集體經(jīng)濟(jì)組織只對(duì)地上建筑物補(bǔ)償款按照當(dāng)年村民出資比例進(jìn)行分配。在地塊入市前，由村委會(huì)組織全體村民或村民代表召開會(huì)議，對(duì)入市地塊產(chǎn)生的收益如何分配進(jìn)行充分討論，在達(dá)成一致意見后，該地塊才能履行相關(guān)入市手續(xù)。可見安達(dá)市土地入市的政策在方方面面已經(jīng)相對(duì)成熟了。四、土地建設(shè)項(xiàng)目效果分析模型（1）層次分析模型建立層次結(jié)構(gòu)模型首先確定將安達(dá)市土地入市項(xiàng)目

20、建設(shè)對(duì)安達(dá)市的影響設(shè)為目標(biāo)層，然后本研究將對(duì)安達(dá)市的影響再分成三個(gè)因素，分別政府、村集體和企業(yè)，并將其作為準(zhǔn)則層的第一層中的三個(gè)因素。之后，本研究劃分出了準(zhǔn)則層的第二層，政府對(duì)應(yīng)稅收和就業(yè)，企業(yè)對(duì)應(yīng)產(chǎn)值的增加量，農(nóng)村對(duì)應(yīng)土地利用和資金流入。構(gòu)造成對(duì)比較矩陣的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系根據(jù)所調(diào)查的數(shù)據(jù)構(gòu)造目標(biāo)層關(guān)于準(zhǔn)則層的成對(duì)比較矩陣，構(gòu)造準(zhǔn)則層中對(duì)準(zhǔn)則層的成對(duì)比較矩陣，構(gòu)造準(zhǔn)則層中對(duì)準(zhǔn)則層的成對(duì)比較矩陣 計(jì)算特征值和標(biāo)準(zhǔn)化特征向量利用求4個(gè)矩陣的最大特征值,根據(jù)一致性比例是否小于0.1，判斷矩陣是否符合一致性，若符合，則計(jì)算出矩陣的權(quán)向量，即代表每個(gè)因素所占的權(quán)重；若不符合，則輸出“成對(duì)比較矩陣的一致性檢驗(yàn)

21、未通過”，并對(duì)矩陣進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷?。求出的最大特征值，根?jù)公式求得，根據(jù)的修正表查得的值并計(jì)算出其，故通過檢驗(yàn)。同理，求出的最大特征值，求得，得出，通過檢驗(yàn)。求得的最大特征值，得出，故通過檢驗(yàn)。利用求出3個(gè)矩陣的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量分別為 由此得出各個(gè)因素的權(quán)重如下表所示：（2）模糊綜合評(píng)判模型根據(jù)相關(guān)信息，編制土地建設(shè)項(xiàng)目對(duì)安達(dá)的影響的評(píng)判數(shù)據(jù)表如下表3 各土地入市項(xiàng)目建設(shè)對(duì)安達(dá)的影響評(píng)判數(shù)據(jù)表指標(biāo) 項(xiàng)目鼎新物流大中家電牛街加油站北辰牧業(yè)政府稅收/萬元20.00350.8860.0035.00就業(yè)/人80.0098.0020.0020.00村集體土地利用/平方米9133.9814609.993882

22、.745019.03資金流入/萬元114.00253.0049.5049.00企業(yè)產(chǎn)值增加/萬元2850.003660.00630.00400.00根據(jù)各土地入市建設(shè)項(xiàng)目影響評(píng)判數(shù)據(jù)表，構(gòu)建的隸屬函數(shù)如下將各土地入市項(xiàng)目建設(shè)對(duì)安達(dá)的影響評(píng)判數(shù)據(jù)表中的具體數(shù)值帶入上述隸屬函數(shù)中，每個(gè)項(xiàng)目的影響效果可以得出準(zhǔn)則層第一層對(duì)應(yīng)的三個(gè)評(píng)判矩陣。再根據(jù)所得評(píng)判矩陣以及準(zhǔn)則層第二層中各個(gè)元素的權(quán)重可以得出準(zhǔn)則層第一層中每個(gè)元素的綜合評(píng)判，根據(jù)綜合評(píng)判建立項(xiàng)目建設(shè)對(duì)安達(dá)影響水平目標(biāo)層的評(píng)判矩陣，再結(jié)合準(zhǔn)則層第一層中三個(gè)元素的權(quán)重則可以四個(gè)土地建設(shè)項(xiàng)目效果的綜合評(píng)判。第一階段，帶入各土地入市項(xiàng)目建設(shè)對(duì)安達(dá)的影響

23、數(shù)據(jù)表中的具體數(shù)值后，各個(gè)項(xiàng)目對(duì)安達(dá)市的影響的層次結(jié)構(gòu)模型準(zhǔn)則層第一層三個(gè)因素的評(píng)判矩陣如下根據(jù)的權(quán)重求出的評(píng)判矩陣如下結(jié)合的權(quán)重求得各個(gè)城市對(duì)第一產(chǎn)業(yè)人才吸引力水平的綜合評(píng)價(jià)如下 由數(shù)據(jù)比較可得，在安達(dá)市2016年成功入市的4宗土地中，第二宗土地的入市為安達(dá)帶來的經(jīng)濟(jì)效果最好，也就是大中家電商場的建設(shè)與其他3個(gè)項(xiàng)目相比對(duì)安達(dá)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)最大，其次是鼎新物流項(xiàng)目的建設(shè)，然后是牛街加油站，4個(gè)項(xiàng)目中對(duì)安達(dá)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)最小的是北辰牧業(yè)有限公司的建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)上述結(jié)論可以看到，正常情況下，入市土地的面積越大，該土地建設(shè)項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)就越大，但是嚴(yán)格來說，應(yīng)該依次比較資金流入、稅收、土地面積、產(chǎn)值和就

24、業(yè)人數(shù)這幾個(gè)因素，因素的比較順序取決于層次分析權(quán)重的設(shè)定（0.209、0.069、0.072、0.129、0.519）。在本文的模型中，則需要依次比較在以后無論是進(jìn)行土地建設(shè)項(xiàng)目的橫向比較還是縱向比較，只要將相比較的項(xiàng)目的具體數(shù)值帶入上述模型中，就可以比較出不同項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的大小。實(shí)際應(yīng)用時(shí)，可以根據(jù)項(xiàng)目的相關(guān)指標(biāo)將其進(jìn)行不同的分類，靈活的建立層析分析模型，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更加全面的比較。五、安達(dá)市與其他試點(diǎn)入市現(xiàn)狀對(duì)比（一）安達(dá)市與廣西北流的對(duì)比北流歷史悠久，設(shè)縣已有1400多年，因境內(nèi)圭江自南向北流而得名。改革開放以來，北流經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力穩(wěn)居廣西十強(qiáng)縣(市)前列。是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)與東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

25、的承接地。1.土地供需天壤之別安達(dá)市土地市場需求不足，集體土地供給制約嚴(yán)重。東北地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地總量本來偏小，加之用地分布零散、不具規(guī)模，難以形成有效供給。目前入市地塊多是過去的工礦廢棄地，以及村委會(huì)、村學(xué)校等農(nóng)村公益性用地，尚難形成規(guī)模供應(yīng)，也會(huì)制約集體土地入市。而北流市卻剛好相反。北流市人多地少，土地資源十分珍貴，工業(yè)用地供應(yīng)不足成為了北流市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的難題。北流市抓住試點(diǎn)的大好機(jī)遇，對(duì)農(nóng)村零星分散的集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行整治復(fù)墾，產(chǎn)生了大批可用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地指標(biāo)，解決了項(xiàng)目用地難題。而且北流市流轉(zhuǎn)的土地面積也普遍大于安達(dá)市的土地面積。可見，安達(dá)市應(yīng)該刺激土地需求和供給，活躍

26、農(nóng)地市場，適當(dāng)補(bǔ)貼新建項(xiàng)目，宣傳并鼓勵(lì)土地入市。多渠道激發(fā)市場活力。當(dāng)前集體土地市場不振，總需求不足是主因，但通過集體土地供給創(chuàng)新也能創(chuàng)造新的需求。比如：東北地區(qū)存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地總量偏小，但農(nóng)村宅基地和公益性用地總量較大，可以將“存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)村土地綜合整治等組合運(yùn)用，宅基地、農(nóng)村公益性用地整治節(jié)約的建設(shè)用地指標(biāo)可優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展和就地城鎮(zhèn)化。2.土地用途各不相同安達(dá)市土地流轉(zhuǎn)的主體多為工業(yè)和小企業(yè)，產(chǎn)業(yè)零星分散，產(chǎn)出率不高，難以達(dá)到規(guī)模效益，對(duì)城市整體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)效果較小。而北流市在流轉(zhuǎn)的土地上建立創(chuàng)業(yè)園區(qū)，按傳統(tǒng)征地模式，城市外圍區(qū)域的土地?zé)o

27、法有效使用，所以產(chǎn)業(yè)布局受到制約，重大項(xiàng)目也得不到保障。北流市通過“農(nóng)地入市”，使民樂鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)土地得到充分利用，土地得以成片組合開發(fā)，鄉(xiāng)村的工業(yè)園區(qū)布局成為可能，土地作為資源要素得到了更有效的配置。創(chuàng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)趨于標(biāo)準(zhǔn)化，因此配套設(shè)施更加完善，有利于促進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)的成熟與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系的構(gòu)建。同時(shí)為周邊人口、社會(huì)資本等投入與交流營造了良好的環(huán)境，帶動(dòng)城鄉(xiāng)之間生產(chǎn)要素的流動(dòng)和組合，促使生產(chǎn)力在城鄉(xiāng)之間合理分布，使鄉(xiāng)村在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活與城市緊密結(jié)合，為鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展持續(xù)注入活力。北流市創(chuàng)新公益項(xiàng)目用地保障新方式，通過協(xié)議出讓 3 宗公建項(xiàng)目用地，用于建設(shè)衛(wèi)生院、汽車客運(yùn)中轉(zhuǎn)站，面積 0.3

28、62 公頃。北流市有 8 個(gè)鎮(zhèn)在經(jīng)營性項(xiàng)目中捆綁出讓 37 宗基建公建配建項(xiàng)目用地，用于建設(shè)鎮(zhèn)域道路、公園、學(xué)校、市場等，面積 16.04 公頃。相比之下，安達(dá)市需要注重?cái)U(kuò)大農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市規(guī)模，政府也需要在土地項(xiàng)目建設(shè)上起到引導(dǎo)作用，投入更多的精力。3.收益分配相對(duì)合理在收益分配方面，安達(dá)已經(jīng)建立了明確的收益分配制度和完善的程序。自成為入市改革的試點(diǎn)以來，安達(dá)尚未出現(xiàn)因收益分配而產(chǎn)生的糾紛情況。在地塊入市前，由村委會(huì)組織全體村民或村民代表召開會(huì)議，對(duì)入市地塊產(chǎn)生的收益如何分配進(jìn)行充分討論，在達(dá)成一致意見后，地塊才能履行相關(guān)入市手續(xù)。國家和集體之間按照出讓價(jià)格 2:8 的比例分配。

29、北流市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)值與國有建設(shè)用地價(jià)值基本實(shí)現(xiàn)了同權(quán)同酬，土地增值效益明顯。在工業(yè)用地項(xiàng)目方面，入市收益可達(dá) 108.705 元/平方米；在商住用地項(xiàng)目方面，入市收益高達(dá) 234.42元/平方米。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地還被用于項(xiàng)目建設(shè)用地，農(nóng)民獲得保底租金和收益分紅。農(nóng)村中原本無抵押價(jià)值的集體經(jīng)營性建設(shè)用地及其地上附屬建筑物有了更大抵押價(jià)值，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)享有與國有建設(shè)用地同等的抵押權(quán)，農(nóng)村土地及其地上建筑資產(chǎn)價(jià)值大幅提高?？梢姡诎策_(dá)市和北流市，村集體和農(nóng)民在土地轉(zhuǎn)換過程中的收益大幅提升，脫貧致富能力進(jìn)一步增強(qiáng)，有力促進(jìn)了農(nóng)民增收、農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，成功搭建起農(nóng)村

30、土地及其附屬建筑物財(cái)政處置變現(xiàn)平臺(tái)和城市反哺農(nóng)村的通道。4.入市方式各具特色安達(dá)市的土地入市采用就地入市和調(diào)整入市兩種方式：對(duì)于地域區(qū)委優(yōu)勢(shì)明顯的地塊，采取就地入市方式；對(duì)于位置較為偏遠(yuǎn)、面積較小的地塊，采取調(diào)整集中入市的方式，最大限度發(fā)揮土地效能，來解決集體經(jīng)營性建設(shè)用地總量偏小，而且分布零散，不具規(guī)模，難以形成規(guī)模效益的問題。安達(dá)市下一步，將開展集中入市模式探索，擬將中本鎮(zhèn)的 5 個(gè)村小學(xué)校用地（面積都在 1 萬平方米左右）復(fù)墾成耕地，凈增耕地面積 4 萬平方米左右。然后將建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整到集體未利用地上，開發(fā)建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品深加工園區(qū)。北流市根據(jù)集體經(jīng)濟(jì)組織存量建設(shè)用地的實(shí)際情況，采取了就地入

31、市（13 宗）、新增建設(shè)用地入市（1宗）、整治易地入市（36 宗）與城中村入市（19 宗）4 種模式。整治易地入市是北流市“農(nóng)地入市”比較多的一種模式，占入市總宗數(shù)的 52。該模式主要針對(duì)一些布局零星分散，不具備就地入市條件的集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行整治，具有參與性與改造性。就地入市模式能較大程度節(jié)省土地前期開發(fā)成本和交易成本，審批環(huán)節(jié)大幅減少。城中村入市通過改造城中村不合理的布局與土地結(jié)構(gòu)，整理其中存量土地，可極大改善城中村風(fēng)貌，增強(qiáng)了其參與市場投資的能力。新增建設(shè)用地入市在北流市很少，但其存量很多，目前尚在調(diào)查推進(jìn)中?？梢姡策_(dá)市土地入市的方式相對(duì)局限，也是制約其土地入市市場活力和土地項(xiàng)目建

32、設(shè)效果的重要原因之一，安達(dá)市應(yīng)加大對(duì)入市方式的探索，推進(jìn)更多的土地采用更靈活的方式入市流轉(zhuǎn)。安達(dá)市與江蘇武進(jìn)市的對(duì)比1.土地入市活躍程度不同安達(dá)市位于黑龍江省西南部，目前土地市場需求不足，土地入市程度低靡，大量土地資源未能得到充分利用，缺乏創(chuàng)新改革。受到城市自身的地理?xiàng)l件和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的制約，安達(dá)市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可入市土地?cái)?shù)量較少，并且占用建設(shè)用地總量比重極低，分布十分分散。由于入市用途狹窄，受到限制，與常州市相比經(jīng)濟(jì)壓力大，發(fā)展緩慢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，除房地產(chǎn)開發(fā)以為的工業(yè)，倉儲(chǔ)，商服等投資都過于慎重，導(dǎo)致入市土地需求意愿不強(qiáng)，土地入市活躍度低。常州市武進(jìn)區(qū)相比較而言，地理位置位于中東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市及城郊，集體經(jīng)營性建設(shè)用地基礎(chǔ)更好，基礎(chǔ)設(shè)施較