5 城市與項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)、項(xiàng)目的定位

1、項(xiàng)目投資方法1、城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2、項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3、風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策11、城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)23城市研究及城市評(píng)價(jià)項(xiàng)目篩選與項(xiàng)目初判地區(qū)成本調(diào)研項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制過(guò)程中的專業(yè)意見(jiàn)提供與成果審核投資與開(kāi)發(fā)周期-新項(xiàng)目投資管理4城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-案例15發(fā) 展 部增長(zhǎng)戰(zhàn)略思考市場(chǎng)研究項(xiàng)目可研及獲取土地線索拓展經(jīng)濟(jì)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)土地儲(chǔ)備中心中介信息規(guī)委/規(guī)劃設(shè)計(jì)院項(xiàng)目管理規(guī)劃政策研究行業(yè)市場(chǎng)研究城市發(fā)展研究土地市場(chǎng)研究收購(gòu)儲(chǔ)備部土地方/一級(jí)開(kāi)發(fā)13425二線城市拓展市場(chǎng)交易部土地開(kāi)發(fā)部城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-案例16區(qū)域評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)

2、區(qū)域選擇城市選擇項(xiàng)目選擇控制戰(zhàn)略成本 獲取戰(zhàn)略利潤(rùn)城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-戰(zhàn)略投資管控7（表示主要負(fù)責(zé)部門，表示參與部門）主要業(yè)務(wù)項(xiàng)營(yíng)運(yùn)中心城市公司職能部門決策人員備注開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)部營(yíng)銷部成本管理部行政人事部財(cái)務(wù)管理部工程部/部門戰(zhàn)略規(guī)劃城市公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域總經(jīng)理符合區(qū)域公司戰(zhàn)略要求土地儲(chǔ)備規(guī)劃編制城市總經(jīng)理資金籌措與運(yùn)用規(guī)劃編制城市總經(jīng)理需征求區(qū)域公司對(duì)應(yīng)職能部門意見(jiàn)人力資源規(guī)劃編制城市總經(jīng)理品牌營(yíng)銷規(guī)劃編制城市總經(jīng)理組織架構(gòu)及管理規(guī)劃編制城市總經(jīng)理城市公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告編制城市總經(jīng)理戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告區(qū)域公司評(píng)審區(qū)域總經(jīng)理結(jié)合區(qū)域公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告共同評(píng)審城市公司年度KPI確定區(qū)域總經(jīng)理季/月度經(jīng)

3、營(yíng)分析會(huì)城市總經(jīng)理年度戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整區(qū)域總經(jīng)理城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-業(yè)務(wù)決策分判體系8（表示主要負(fù)責(zé)部門，表示參與部門）主要業(yè)務(wù)項(xiàng)營(yíng)運(yùn)中心城市公司職能部門決策人員備注開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)部營(yíng)銷部成本管理部行政人事部財(cái)務(wù)管理部工程部/部門決策簽約項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)集團(tuán)區(qū)域公司相關(guān)人員參加獲取土地區(qū)域總經(jīng)理土地移交城市總經(jīng)理城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-業(yè)務(wù)決策分判體系9項(xiàng)目決策的兩段論：城市層面-項(xiàng)目層面投資效率提升指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)計(jì)口徑的統(tǒng)一數(shù)據(jù)來(lái)源的權(quán)威性城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系邏輯體系嚴(yán)密集團(tuán)：得到所期望的資料數(shù)據(jù)來(lái)源權(quán)威可靠統(tǒng)計(jì)口徑一致便于橫向比較子公司：清楚集團(tuán)評(píng)審的要求有的放矢、減少反復(fù)城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

4、-評(píng)價(jià)體系操作流程10候選城市原始數(shù)據(jù)城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系候選城市評(píng)價(jià)指標(biāo)縱向比較分析城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系城市評(píng)價(jià)指標(biāo)參照系橫向比較分析已進(jìn)入城市原始數(shù)據(jù)候選城市的評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-評(píng)價(jià)體系操作流程11城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段城市評(píng)價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)一、城市市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo)(1) 新開(kāi)工面積/施工面積(2) 施工面積/銷售面積(3) 預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積(4) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額(5) 新增住宅用地可建面積/商品住宅新開(kāi)工面積(6) 商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅(7) 投資性購(gòu)買所占的比例(8) 房?jī)r(jià)收入比(9) 新建商品住宅空置率(10)租金/價(jià)格比(11)商品

5、住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅(12)商品住宅價(jià)格增幅/（人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅(13)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額(14)個(gè)人購(gòu)房信貸比12二、市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)定性指標(biāo)(1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征(2) 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(3) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平(4) 未來(lái)城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目(5) 地方政策導(dǎo)向(6) 重大城市活動(dòng)(7) 重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段城市評(píng)價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)13市場(chǎng)趨勢(shì)綜合判斷市場(chǎng)趨勢(shì)輔助指標(biāo)判斷市場(chǎng)趨勢(shì)主要判斷趨勢(shì)主指標(biāo)-1趨勢(shì)主指標(biāo)-8趨勢(shì)次指標(biāo)-6趨勢(shì)次指標(biāo)-1定量判斷定性+定量定性判斷城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段城市評(píng)價(jià)核心要素

6、城市市場(chǎng)趨勢(shì)判斷決策程序14三、運(yùn)作可行性指標(biāo)(1) 城區(qū)面積(2) 常住人口(3) 人均GDP(4) 商品住宅年銷售面積(5) 商品住宅年銷售額(6) 土地機(jī)會(huì)(7) 政府配合效率城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段城市評(píng)價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)三次產(chǎn)業(yè)劃分范圍如下： 第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。 第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)。 第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，居民

7、服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)，文化、體育和娛樂(lè)業(yè)，公共管理和社會(huì)組織，國(guó)際組織。 15城市選擇決策體系市場(chǎng)趨勢(shì)綜合判斷運(yùn)作可行性判斷城市是否進(jìn)入決策市場(chǎng)趨勢(shì)輔助指標(biāo)判斷市場(chǎng)趨勢(shì)主要判斷市場(chǎng)規(guī)模政府配合效率地價(jià)與售價(jià)比例土地機(jī)會(huì)城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段城市評(píng)價(jià)核心要素2、項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)17我要做什么我為什么要做？我打算怎么做？專業(yè)能力立項(xiàng)人可行性研究報(bào)告出資人結(jié) 論項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-可研需要解決的問(wèn)題18有效項(xiàng)目信息營(yíng)銷定位開(kāi)發(fā)計(jì)劃概念設(shè)計(jì)成本估算銷售周期項(xiàng)目測(cè)算投資決策協(xié)作流程項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-可研協(xié)作流程191、城市評(píng)估 城市評(píng)估報(bào)告必須

8、通過(guò)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，方可在通過(guò)評(píng)估城市進(jìn)行土地拓展。2、項(xiàng)目初判 編寫(xiě)初判報(bào)告，向集團(tuán)申請(qǐng)初判。3、項(xiàng)目可行性研究 市場(chǎng)管理部：確定項(xiàng)目的市場(chǎng)、產(chǎn)品及客戶定位分析 設(shè)計(jì)管理部：完成項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì) 成本管理部：根據(jù)項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資成本估算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部：編制項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告。4、項(xiàng)目決策申請(qǐng)5、項(xiàng)目決策 若項(xiàng)目通過(guò)評(píng)審，集團(tuán)高層與公司高層簽訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-概述20項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)市場(chǎng)上有什么別人在做什么別人如何做我們能做什么我們?nèi)绾巫稣{(diào)研階段分析階段結(jié)論我們給誰(shuí)做21資源時(shí)代（有房即能賣）概念時(shí)代（有好概念即

9、可賣房）產(chǎn)品時(shí)代（提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品）客戶價(jià)值時(shí)代（須完全讓消費(fèi)者滿意）項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-客戶“一流企業(yè)爭(zhēng)客戶，二流企業(yè)爭(zhēng)市場(chǎng)?！?2項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-客戶23客戶需求分析客戶定位-明確住宅樓盤是為哪個(gè)價(jià)格區(qū)間的客戶開(kāi)發(fā)需求定型-研究設(shè)定價(jià)格區(qū)間內(nèi)客戶對(duì)住宅需求的具體內(nèi)容項(xiàng)目定板-滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃效益預(yù)測(cè)的分析比較明示與隱含需求-項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于挖掘客戶的隱含的需求-并把隱含的需求轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目產(chǎn)品的功能項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-概述24服務(wù)配套設(shè)施住宅套型平面環(huán)境景觀小區(qū)規(guī)劃布局居住小區(qū)功能等等形式居住小區(qū)功能形式關(guān)系項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品定位25產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略

10、客戶價(jià)值層面提高產(chǎn)品價(jià)值提升開(kāi)發(fā)效能企業(yè)價(jià)值層面項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-產(chǎn)品定位26項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-文化定位一、區(qū)域文化1、城市歷史文化背景2、區(qū)域文化習(xí)俗特點(diǎn)二、文化總定位三、案名確立四、風(fēng)水文化觀五、建筑文化1、消費(fèi)者對(duì)建筑提出的功能和使用方面的要求2、消費(fèi)者對(duì)建筑提出的精神和審美方面的要求3、以何種必要的物質(zhì)技術(shù)手段達(dá)到上述兩方面的要求六、配套文化七、VI系統(tǒng)27項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3、風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策29 在項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)決策的基礎(chǔ)之上，項(xiàng)目仍要回歸項(xiàng)目收益決策層面，對(duì)于項(xiàng)目收益的核心指標(biāo)IRR,我們發(fā)現(xiàn)其是一個(gè)受多因素影響指標(biāo)，影響因素具體包括： 靜

11、態(tài)收益水平 動(dòng)態(tài)效率水平銷售速度開(kāi)發(fā)周期回款周期成本支出現(xiàn)金流銷售價(jià)格建安造價(jià)營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用地價(jià)/稅收項(xiàng)目IRR收入支出銷售回款現(xiàn)金流回款速度項(xiàng)目現(xiàn)金流水平利潤(rùn)主導(dǎo)現(xiàn)金流主導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策-經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)30項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系靜態(tài)收益指標(biāo)地 價(jià) 地價(jià)外單方成本 動(dòng)態(tài)效率指標(biāo)以上動(dòng)態(tài)效率指標(biāo)需根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況確定合理標(biāo)準(zhǔn)或衡量方法項(xiàng)目收益決策指標(biāo)體系項(xiàng)目全投資IRR 項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)率銷售價(jià)格 從拿地到開(kāi)盤時(shí)間 項(xiàng)目月均去化速度法律風(fēng)險(xiǎn)稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)拆遷等風(fēng)險(xiǎn)政府信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策-經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目決策中需單獨(dú)列明的風(fēng)險(xiǎn)31風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策-經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)IR

12、R=15%-一般IRR=20%-優(yōu)秀IRR=25%-非常優(yōu)秀-以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方式共同對(duì)項(xiàng)目投資，包括注冊(cè)資本和股東借款，當(dāng)可以取得銀行貸款時(shí)則使用銀行貸款,合作方對(duì)投資的回報(bào)要求在15%25%之間。 標(biāo)桿企業(yè)收益要求 內(nèi)部收益率25% 銷售凈利率9% 指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。（2）經(jīng)過(guò)對(duì)部分項(xiàng)目（成都1期、大連等）的測(cè)試，其內(nèi)部收益率均超過(guò)30%。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤(rùn)率為12%，銷售凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9

13、%。32風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策-風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)冒險(xiǎn)型折中型規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)型投資者對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度33風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策-風(fēng)險(xiǎn)控制R1R2R3R4P1P2P3風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型投資人對(duì)于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的關(guān)系34風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策-風(fēng)險(xiǎn)控制1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2、法律風(fēng)險(xiǎn)3、政策風(fēng)險(xiǎn) 3.1.6.1政府資源利用的評(píng)估 3.1.6.1.1當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度 3.1.6.1.2當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng) 3.1.6.1.3當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度 3.1.6.1.4地塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素 3.1.6.1.5與政府合作關(guān)系 3.1.6.2政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響 3.1.6.2.1城市規(guī)劃限制或更改

14、 3.1.6.2.2突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。4、拆遷風(fēng)險(xiǎn)鏈接：土地合同法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估細(xì)則35形勢(shì)評(píng)估戰(zhàn)略性問(wèn)題優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)機(jī)會(huì)與威脅項(xiàng)目收益資 源 質(zhì) 量高中低高中低風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策-風(fēng)險(xiǎn)控制36風(fēng)險(xiǎn)防范按照項(xiàng)目公司土地開(kāi)發(fā)權(quán)取得各有不同：招投標(biāo)方式：地塊現(xiàn)狀明確、交地、用地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確，開(kāi)發(fā)參數(shù)招投標(biāo)之前事先知道，程序簡(jiǎn)單、規(guī)范、具有一定的透明度，價(jià)格直接達(dá)到市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。風(fēng)險(xiǎn)小，安全性高。招投標(biāo)方式風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)：由于招投標(biāo)的主體是政府相關(guān)部門或土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)中心，存在法律風(fēng)險(xiǎn)的可能性較低，著重注

15、意的是：招標(biāo)書(shū)中確定的地塊面積、范圍、規(guī)劃參數(shù)，并需要實(shí)地考察。按時(shí)和準(zhǔn)確的完成投標(biāo)文件，按照招標(biāo)文件的要求制作、完善，避免制作無(wú)效的投標(biāo)文件。拍賣方式：地塊現(xiàn)狀明確、交地、用地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確，開(kāi)發(fā)參數(shù)招投標(biāo)之前事先知道，程序簡(jiǎn)單、規(guī)范、具有一定的透明度，價(jià)格直接達(dá)到市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)激烈，但法律風(fēng)險(xiǎn)小。拍賣方式風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)：注意拍賣公告；由于拍賣機(jī)構(gòu)中部分屬于社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)查閱相關(guān)文件原件，向政府相關(guān)部門索取相應(yīng)的開(kāi)發(fā)參數(shù)，以便和拍賣公告核對(duì)，避免兩者之間存在差異，引起不比要的法律風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)場(chǎng)勘查，核對(duì)是否與拍賣公告一致。風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策-風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵點(diǎn)37按照不同的方式予以區(qū)別：招投標(biāo)方式：著重了

16、解招標(biāo)文件，以及招標(biāo)地塊的現(xiàn)狀；準(zhǔn)確、及時(shí)完成投標(biāo)文件；加強(qiáng)實(shí)地考察；加強(qiáng)同政府部門的聯(lián)系，及時(shí)了解變更情況以及相鄰地塊的實(shí)際情況。拍賣方式：充分了解拍賣公告，以及拍賣地塊的現(xiàn)狀；加強(qiáng)實(shí)地考察；核對(duì)土地使用權(quán)的所有人和用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等；加強(qiáng)同政府部門的聯(lián)系，及時(shí)了解變更情況以及相鄰地塊的實(shí)際情況；風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策-如何防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)38股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式:對(duì)于防范土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，主要是通過(guò)對(duì)土地使用權(quán)的事先調(diào)查，看土地是否存在抵押、質(zhì)押、查封等情況。如果存在這些權(quán)利限制狀況，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前一定要求項(xiàng)目公司股權(quán)出讓方和第三人聯(lián)系撤銷上述權(quán)利限制措施，否則將會(huì)產(chǎn)生巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。向政府相關(guān)部門了解該開(kāi)發(fā)地塊用地標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)。了解并掌握這些參數(shù)之后，有利于相關(guān)部門作出各種數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)。對(duì)于項(xiàng)目公司而言，首先應(yīng)當(dāng)通過(guò)適當(dāng)?shù)恼{(diào)查了解項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前的資產(chǎn)負(fù)債情況，最為關(guān)鍵的是公司的凈資產(chǎn)