地產(chǎn)政策講座08.3.29

1、連續(xù)調(diào)控下的地產(chǎn)時(shí)局與展望河南財(cái)經(jīng)學(xué)院：劉 社2008.3.29講座提綱一、對房地產(chǎn)調(diào)控政策的簡要回顧二、調(diào)控政策下的樓市態(tài)勢三、透過兩會看樓市幾個(gè)熱門話題四、對未來樓市發(fā)展趨勢的研判市場機(jī)制的作用是“供求決定價(jià)格，價(jià)格引導(dǎo)供求”；然而，近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場處于一種典型的市場失靈狀態(tài)：供給被快速“收藏”，需求被不斷“復(fù)制”，價(jià)格被人為“炒高”，住房已經(jīng)成了一種“價(jià)值象征符號”；因此，過熱的市場，需要得到政府有效的調(diào)控和管制。一、對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的簡要回顧（一）2004年1.土地政策：2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察

2、工作的通知；“8.31”土地大限：要求各省市在2004年8月31日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢，之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)。標(biāo)志著僅憑著政府一紙批文就協(xié)議取得的土地使用權(quán)的日子成為了歷史，取而代之的是招投標(biāo)方式為主的“陽光交易”新措施。2.緊縮“銀根”國務(wù)院發(fā)出通知，決定提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目) ，由不低于20%提高到不低于35%（2004年4月27日）；2004年9月21日銀監(jiān)會出臺商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引，指出：應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。提高

3、存貸款利率：2004年10月29日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，銀行個(gè)人住房貸款5年利率由5.04%上調(diào)至5.31%，而同期商業(yè)貸款利率為6.12%。（利率進(jìn)入加息通道） 4月25日提高存款準(zhǔn)備金一次（從7%到7.5%）。 （二）20051.3月份兩會期間，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出“抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲” ；2.貨幣政策：從2005年3月17日起，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，取消房貸優(yōu)惠利率，實(shí)行下限管理（不得低于同期貸款利率的90%）；5年期住房貸款利率由5.31%上調(diào)至5.51%； 3.“舊國八條”05年3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知，即業(yè)界

4、所說的“舊國八條”：將房價(jià)問題提高至政治高度，明確表示要將追究地方主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。要大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；4.“新國八條” 05年5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見，被業(yè)界稱為 “七部委八條意見”或“新國八條” ：強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管 （財(cái)政政策）；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn) ；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度 ；切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為 ；加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。

5、 鄭州市2005年享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積為140M以下；（三）銷售價(jià)格（按建筑面積計(jì)價(jià)）不高于本市商品房住宅銷售平均價(jià)格的1.4倍。（三）2006年經(jīng)過一年的市場“博弈” ，一個(gè)令人尷尬的實(shí)事卻讓政府不得不面對：全國房價(jià)依然高企不下，不少城市的房價(jià)甚至出現(xiàn)了逆市上漲，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期效果！于是，2006年，政府繼續(xù)調(diào)控樓市！1.貨幣政策1.兩次上調(diào)貸款利率（0.27%/次）：2006年4月28日僅上調(diào)貸款利率，不上調(diào)存款利率；2006年8月19日，一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27% 2.三次提高存款準(zhǔn)備金（0.5%/

6、次）：7月、8月和11月,存款準(zhǔn)備金從7.5%升至9%。2.”國六條“、九部委“十五條”2006年5月17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（俗稱“國六條”） 。 5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見200637號。意見規(guī)定：2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。（90/70、雙70政策）個(gè)人按揭首付提至30%（90平方米以下的自住住房可維持20%首付）；對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行

7、不得貸款；對空置3年以上的商品房，銀行不得接受其作為貸款的抵押物。（貨幣政策） 購房5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，全額征收5%的營業(yè)稅，并征收房款增值部分的個(gè)人所得稅（稅率20%）。地方政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財(cái)政也要加大支持力度。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，改變市場預(yù)期。 但9部委意見仍指出：房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)（03年18號文提出這一概念）。3.外資限炒令2006年7月24日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”；規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入；嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理。 4.落實(shí)廉租房

8、保障金財(cái)政部、建設(shè)部、國土資源部2006年8月30日出臺了關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租房保障資金的通知。規(guī)定土地出讓凈收益的5必須用來建設(shè)廉租房 。5.限、禁目錄國家發(fā)改委和國土資源部2006年12月12日發(fā)布限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄。新進(jìn)入禁止用地的項(xiàng)目包括別墅類項(xiàng)目，高爾夫球場，賽馬場，黨政機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心；新進(jìn)入限制用地的項(xiàng)目包括機(jī)動車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設(shè)施，大型游樂設(shè)施、主題公園（影視城）、仿古城，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于10、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項(xiàng)目），賽車場項(xiàng)目，公墓項(xiàng)目，機(jī)動車訓(xùn)練場項(xiàng)目等。 （四）200

9、7年貫穿于2007年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展20年來的“慣性” 2007年底，中國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房價(jià)飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到了遏制，百姓購房，再度進(jìn)入觀望期。毫無疑問，2007年是房地產(chǎn)行業(yè)的一道分水嶺 1.清算土地增值稅告別“囤地暴利” 2007年1月24日國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，07年2月1日開始實(shí)施。所謂土地增值稅，即開發(fā)商要為持有土地階段的地價(jià)增值部分交稅。該稅種自1993年稅制改革推出后，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一度不景氣，一直沒有正式征收。03年起，國內(nèi)各地區(qū)對土地增值稅基本上是要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商

10、品房收入1%3%的比例進(jìn)行預(yù)征，而部分地區(qū)則尚未開始預(yù)征。 按照現(xiàn)有的土地增值稅暫行條例，稅率為累進(jìn)制，增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四種情況下，稅率分別為30%、40%、50%和60%。按照新的計(jì)稅辦法，項(xiàng)目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時(shí)間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款。2.從緊的貨幣政策10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，其中12月25日一次上調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)，使得存款準(zhǔn)備金上升為14.5%；6次加息：其中，一年期貸款利率3次上調(diào)了0.27%，3次上調(diào)了0.18%。至此，5年期房貸利率從04年10月份前的5.04%上升到現(xiàn)在的7.83%。央行、銀監(jiān)會在9月2

11、7日發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知通知規(guī)定“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。”房貸新政的3個(gè)目的：降低商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，這體現(xiàn)了美國次級房貸危機(jī)爆發(fā)后中國政府對此類風(fēng)險(xiǎn)的重視與反思；打擊房產(chǎn)市場的投機(jī)行為，保障自住性需求，平抑房價(jià)；降低房地產(chǎn)投資熱度。 3.調(diào)控思路發(fā)生根本轉(zhuǎn)變國務(wù)院24號文件2007年8月13日，國務(wù)院公布了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（2007）24號文件。 24號文明確要求：加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房

12、困難的政策體系。這是國務(wù)院直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件：1998年國發(fā)23號文“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”；2003年國發(fā)18號文“多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。 “24號”文件的新亮點(diǎn)確立了我國房地產(chǎn)市場 “雙規(guī)制”的發(fā)展模式：過去，政府在提供保障性住房方面力度不夠，商品房成了單一市場，造成全國樓市房價(jià)飛漲?，F(xiàn)在，政府終于認(rèn)識到這一問題，開始糾正住房保障制度缺位的偏差。由此，未來樓市格局將發(fā)生重大變化從單一市場變?yōu)閮蓚€(gè)市場：一個(gè)是由政府構(gòu)建的保障性住房市場；一個(gè)是由市場調(diào)控的商品房市場。 提出了“住房問題是重要的民生問題”的觀點(diǎn)。24號文的第一句話

13、就是“住房問題是重要的民生問題”，明確指出了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本目的就是改善群眾的居住條件，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。確立了住房保障制度的基本框架：A.擴(kuò)大了廉租住房的保障對象。B.縮小了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對象。C.對新建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的套型面積標(biāo)準(zhǔn)有了新規(guī)定。D.經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)受多重限制。E.增加了廉租住房的保障資金來源。 將農(nóng)民工的住房問題也列入到了城市住房保障體系范疇。 4.中華人民共和國物權(quán)法自2007年10月1日起施行 這部法律歷經(jīng)了年的醞釀和廣泛討論而成。物權(quán)法規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！?住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)期，但也

14、在一定程度上成為住宅價(jià)格進(jìn)一步上漲的因素；拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定維護(hù)了物權(quán)擁有者的合法利益；明晰了小區(qū)公用部分的產(chǎn)權(quán)。 5.保障性住房制度建設(shè)提速2007年10月，建設(shè)部、民政部聯(lián)合下發(fā)了（城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法；2007年11月，建設(shè)部開始考慮中等收入階層的住房問題，擬通過限價(jià)房政策將其納入半保障范疇；2007年12月，城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法和經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法修訂完成并公布；我國未來的住宅體系可能由三部分構(gòu)成：低收入階層完全由政府來解決；富有階層完全由市場來解決；中等收入階層由政府補(bǔ)貼和市場相結(jié)合來解決。（五）2008年初1.從緊的貨幣政策：07年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了08年經(jīng)濟(jì)工

15、作的基調(diào)：實(shí)行從緊的貨幣政策。（07年“適度從緊的貨幣政策”）2月份CPI創(chuàng)11年來新高，達(dá)8.7%，再次顯示今年貨幣政策仍將是“緊”字當(dāng)頭； 2次提高存款準(zhǔn)備金： 1月25日、 3月25日 各1次，目前存款準(zhǔn)備金已升至15.5%；今年還有加息的可能。3月中旬，央行行長周小川暗示利率仍有上升空間，導(dǎo)致股市連續(xù)暴跌2天。 IPO募資禁拿地 中國證監(jiān)會發(fā)行部有關(guān)人士3月下旬表示，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等目的的IPO （首次公開發(fā)行股票）計(jì)劃，將不予核準(zhǔn)。樓市與股市的“對賭”局面將終結(jié)。 2.“閑置土地”政策從嚴(yán) 200

16、8年1月7日，國務(wù)院頒發(fā)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，再次提及針對閑置土地的嚴(yán)控政策。通知指出：土地閑置滿兩年的，應(yīng)堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。 3.“兩會”溫總理強(qiáng)調(diào)4項(xiàng)措施一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，積極解決城市低收入群眾住房困難。 二要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房用地（土地政策）。供給

17、結(jié)構(gòu)和供給渠道的變化三要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價(jià)過快上漲。四要加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。4.支持保障性住宅開發(fā)的優(yōu)惠政策今年中央用于廉租住房制度建設(shè)的資金68億元，比去年增加17億元；地方各級政府都要增加這方面投入。同時(shí)，要積極改善農(nóng)民工居住條件。 3月19日國家稅務(wù)總局下發(fā)通知：個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用房所征契稅減半；對個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；（對于房屋出租收入所得，原來的稅率是20%） 開發(fā)商開發(fā)保障性住房將享稅收優(yōu)惠 。二、調(diào)控政策下的樓市態(tài)勢市場失靈和

18、政府失靈同時(shí)存在！政府對調(diào)控房價(jià)的經(jīng)驗(yàn)和能力是有限的！1.房價(jià)越調(diào)越高比04年翻了一番以上表1 20002007年鄭州市商品房價(jià)格上漲情況年 度商品房均價(jià)（元/m2）較前一年上漲（元/m2）房價(jià)上漲幅度（%）20001870200119961266.720022056603.0200322441889.12004259535115.642005296637114.30200632322668.972007392769521.502.中小戶型比例增多，小豪宅普遍；3.經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)緩慢，市場份額依然很低（不足5%）；4.“城中村”改造提速；5.全國各地“小產(chǎn)權(quán)”房泛濫，個(gè)人集資建房現(xiàn)象出

19、現(xiàn)；6.2007年下半年以來，開發(fā)商拿地“激情”不再,一些城市土地“流排”； 7.開發(fā)商資金空前短缺 銀行貸款、海外融資、股票上市則并稱為開發(fā)企業(yè)三大資金來源； 銀行貸款目前已經(jīng)到了“空前緊縮”的地步；許多境外資本近期對中國樓市產(chǎn)生了猶豫和觀望的情緒，外資與內(nèi)地房企合作的審批速度也大幅放緩，開發(fā)商海外融資的難度也大大提高；證監(jiān)會已經(jīng)暫停對房地產(chǎn)企業(yè)的IPO審批，同時(shí)暫停受理房地產(chǎn)上市公司包括增發(fā)、發(fā)行企業(yè)債等再融資方案，而其目的，是為了防止開發(fā)商通過股市圈錢囤地，并轉(zhuǎn)嫁樓市可能面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。8.樓市交易“比淡季更淡” ：觀望氣氛濃厚，成交量已連續(xù)4個(gè)月急劇下滑，“有價(jià)無市”現(xiàn)象嚴(yán)重；購房者從

20、“買不到房”到“不著急買房”，開發(fā)商從“捂盤不售”到“開盤成愁”； 2月份，鄭州市商品住宅市場呈現(xiàn)出06年以來最為慘淡的狀態(tài)，成交量只有19.12萬平方米，環(huán)比下降49.82%，同比下降59.39%。 9.深圳、廣州、上海、北京等一線城市部分樓盤的房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)跡象,下調(diào)幅度為10-30%；有部分消費(fèi)者要求開發(fā)商退房或贈送禮品，不少樓盤正忙著給購房者送“禮”。 三、透過兩會看樓市幾個(gè)熱門話題（一）建設(shè)部更名為住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部（住房部）“住房”被提到了前所未有的重要位置，體現(xiàn)了中央政府對住房問題的高度重視。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的主要職責(zé)： 擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理；指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和住房制度改革（二）住房保障條例立法（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障與公積金監(jiān)督管理司司長侯淅珉3月17日在兩會記者會上講：住房保障條例已納入立法計(jì)劃 ，08年可能頒布） 問題：保障性住房力度加大會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響？（三）股市與樓市問題：股市近來低迷，對樓市有何影響？（四）物價(jià)與樓價(jià) 問題：溫總理在兩會上指出，今年物價(jià)漲幅控制在48左右，這與房價(jià)會