第07財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估

1、考綱要求考查考生對(duì)財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估涉及的各類(lèi)資產(chǎn)和負(fù)債評(píng)估要素確定、評(píng)估方法的掌握情況，以及分析和解決以為目的的評(píng)估實(shí)際問(wèn)題的能力?？记榉治隹记榉治瞿夸浉攀鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估服務(wù)于金融工具計(jì)量的公允價(jià)值評(píng)估服務(wù)于企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟馁Y產(chǎn)評(píng)估服務(wù)于資產(chǎn)減值測(cè)試的資產(chǎn)評(píng)估1 概述一、以財(cái)務(wù)二、以財(cái)務(wù)三、以財(cái)務(wù)四、以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估及其作用為目的的評(píng)估對(duì)象為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)及其與會(huì)計(jì)和審計(jì)的專(zhuān)業(yè)關(guān)系為目的的評(píng)估國(guó)內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r第一節(jié) 概述帶著“問(wèn)題”去聽(tīng)課！以財(cái)務(wù)以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)是什么？為目的的評(píng)估作用是什么？第一節(jié) 概述第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估（7 道）第三節(jié) 服務(wù)于金融工具

2、計(jì)量的公允價(jià)值評(píng)估（2 道）第四節(jié) 服務(wù)于企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟馁Y產(chǎn)評(píng)估（4 道）第五節(jié) 服務(wù)于資產(chǎn)減值測(cè)試的資產(chǎn)評(píng)估（7 道）（3）以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的專(zhuān)業(yè)關(guān)系是什么？一、以財(cái)務(wù)（一）以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估及其作用為目的的評(píng)估的定義以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估，是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)遵守相關(guān)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則及企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露要求，根據(jù)委托對(duì)以財(cái)務(wù)為目的所涉及各類(lèi)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為。評(píng)估對(duì)象通常來(lái)看是財(cái)務(wù)信息所需要的資產(chǎn)、負(fù)債和或有負(fù)債。（二）以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估的作用其作用具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：評(píng)估技術(shù)能夠滿足會(huì)計(jì)計(jì)量專(zhuān)業(yè)

3、上的需求。評(píng)估專(zhuān)業(yè)行為能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量的客觀性奠定基礎(chǔ)。評(píng)估的獨(dú)立地位能夠強(qiáng)化公允價(jià)值的公正性。二、以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估對(duì)象一般意義上，以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)適用于編制財(cái)務(wù)等，具體類(lèi)型如表所示：序號(hào)適用范圍評(píng)估對(duì)象適用依據(jù)1公允價(jià)值評(píng)估以公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 29 號(hào)公允價(jià)值2長(zhǎng)期股權(quán)投資權(quán)益法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始和后續(xù)計(jì)量企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2 號(hào)長(zhǎng)期股權(quán)投資3合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偂镜谒墓?jié)】收購(gòu)價(jià)格的非現(xiàn)金資產(chǎn)、或承擔(dān)的、的權(quán)益性等合并中取得的被方可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 20 號(hào)企業(yè)合并請(qǐng)務(wù)必加 三、以財(cái)務(wù)（一）以財(cái)務(wù)1.以財(cái)務(wù)yingzipu666 更新有保障！紙

4、質(zhì)+練習(xí)冊(cè)+精準(zhǔn)加！為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)及其與會(huì)計(jì)和審計(jì)的專(zhuān)業(yè)關(guān)系為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)計(jì)量提供服務(wù)，會(huì)計(jì)計(jì)量模式、會(huì)計(jì)核算方計(jì)披露要求影響了評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型的確定及評(píng)估方法的選擇。以財(cái)務(wù)以財(cái)務(wù)的特點(diǎn)。（二）以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性；為目的的評(píng)估在采用傳統(tǒng)的三大評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，具體使用的評(píng)估方法具有多樣性為目的的評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的專(zhuān)業(yè)關(guān)系1.會(huì)計(jì)信息計(jì)量對(duì)評(píng)估的需求企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則第四十三條規(guī)定：“企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并可靠計(jì)量?！爆F(xiàn)值

5、超出會(huì)計(jì)公允價(jià)值的知識(shí)和能力范圍，由評(píng)估專(zhuān)業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的評(píng)估結(jié)果。財(cái)務(wù)外部使用者更希望和愿意看到的是由獨(dú)立專(zhuān)業(yè)提供的評(píng)估結(jié)果。2.審計(jì)對(duì)評(píng)估的需求中國(guó)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第 1322 號(hào)公允價(jià)值計(jì)量和披露的審計(jì)第一章第四條規(guī)定：“注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定?！保源_定公允價(jià)值計(jì)量和披露是否符合適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)【獨(dú)立性要求】但是基于獨(dú)立性的要求，審計(jì)或不能對(duì)同一客戶提供公允價(jià)值評(píng)估服務(wù)，4資產(chǎn)減值【第五節(jié)】單項(xiàng)資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)資產(chǎn)減值5投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定【第二節(jié)】已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

6、第3 號(hào)投資性房地產(chǎn)6金融工具確定和計(jì)量【第三節(jié)】以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的 金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，或可供出售金融資產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 22 號(hào)金融工具確和計(jì)量審計(jì)是公允價(jià)值計(jì)量的最終審核人。3.評(píng)估在會(huì)計(jì)計(jì)量、審計(jì)中的應(yīng)用中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估發(fā)布的以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估指南。該指南明確了以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估的相關(guān)業(yè)務(wù)（包括合并對(duì)價(jià)分推、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具確認(rèn)和計(jì)量）的價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估方法，以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估假設(shè)和參數(shù)選取注意事項(xiàng)等，為會(huì)計(jì)計(jì)量提供客觀、公正的專(zhuān)業(yè)支持。【單選題】下列選項(xiàng)中關(guān)于以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的專(zhuān)業(yè)關(guān)系說(shuō)法錯(cuò)誤的有（ ）審計(jì)財(cái)務(wù)是公允價(jià)值計(jì)量的最終審核人。外部

7、使用者更希望和愿意看到的是由獨(dú)立專(zhuān)業(yè)提供的評(píng)估結(jié)果。C.公允價(jià)值的使用使會(huì)計(jì)信息責(zé)任體系發(fā)展成為會(huì)計(jì)責(zé)任、評(píng)估責(zé)任和審計(jì)責(zé)任的二維責(zé)任體系。D.在公允價(jià)值計(jì)量體系中，外部專(zhuān)業(yè)進(jìn)行調(diào)整。的評(píng)估結(jié)果是計(jì)量工具，會(huì)計(jì)將根據(jù)評(píng)估結(jié)果直接對(duì)賬目正確C 請(qǐng)務(wù)必加yingzipu666 更新有保障！紙質(zhì)+練習(xí)冊(cè)+精準(zhǔn)加！公允價(jià)值的運(yùn)用使會(huì)計(jì)信息責(zé)任體系由以往的會(huì)計(jì)責(zé)任和審計(jì)責(zé)任的二維責(zé)任體系，發(fā)展成為會(huì)計(jì)責(zé)任、評(píng)估責(zé)任和審計(jì)責(zé)任的三維責(zé)任體系。四、以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估國(guó)內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r（一）以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估在國(guó)際上的發(fā)展20 世紀(jì) 90 年代后期，圍繞公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)問(wèn)題，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則與包括國(guó)際財(cái)務(wù)準(zhǔn)則理事會(huì)

8、在內(nèi)的會(huì)計(jì)界進(jìn)行協(xié)調(diào)。及國(guó)際評(píng)估實(shí)務(wù)界積極國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則在制定國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則時(shí)，對(duì)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變動(dòng)，特別是公允價(jià)值的引入做出了及時(shí)的反映，對(duì)相關(guān)內(nèi)容作了實(shí)質(zhì)性調(diào)整。（二）以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估在國(guó)內(nèi)的發(fā)展2006 年 2 月，財(cái)政部發(fā)布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也引入了公允價(jià)值的概念和計(jì)量模式。財(cái)政部于 2014 年 1 月 26 日發(fā)布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 39 號(hào)一一公允價(jià)值計(jì)量，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行了更加專(zhuān)業(yè)和細(xì)致的規(guī)范。2017 年 9 月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估修訂發(fā)布了以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估指南，用以規(guī)范以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估行為，保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估帶著“問(wèn)題”去聽(tīng)課！投資性

9、房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象如何確定？投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日如何確定？投資性房地產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容是什么?一、投資性房地產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的概念【定義】投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！竟蕛r(jià)值模型】投資性房地產(chǎn)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的時(shí)候，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)應(yīng)滿足兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息， 從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估對(duì)

10、象的確定企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)一一投資性房地產(chǎn)明確規(guī)定，下列項(xiàng)目作為投資性房地產(chǎn)：因此投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括：1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有的建筑物。2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備増值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（閑置土地處理辦法）3.某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取或資本增值

11、的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。4.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：自用房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨注意事項(xiàng)：1.評(píng)估對(duì)象可能是個(gè)別建筑物單元，也可能是多個(gè)建筑物單元及其附屬設(shè)施共同的一個(gè)整體。2.當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是收入所對(duì)應(yīng)的出租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，應(yīng)該合理考慮設(shè)備和設(shè)施對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。3.投資性房地產(chǎn)通常附有租約，業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時(shí)也擁有該租約的未

12、來(lái)收益，因而在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，評(píng)估對(duì)象應(yīng)該為附有租約的房地產(chǎn)?！径噙x題】下列不屬于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的有（ ）。A.已出租的土地使用權(quán)賺取資本增值生產(chǎn)商品提供勞務(wù)經(jīng)營(yíng)管理已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備増值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。B.已出租的建筑物C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) D.自用房地產(chǎn)E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨正確DE自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日的確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日，可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。補(bǔ)充： （18 年）由委托人合理確定！資產(chǎn)負(fù)債表日是指

13、會(huì)計(jì)核算的結(jié)賬日期，即指結(jié)賬和編制資產(chǎn)負(fù)債表的日期，通常指會(huì)計(jì)年度末和會(huì)計(jì)中期期末。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日是指投資性房地產(chǎn)用途發(fā)生變化。通常以企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)正式做出 決議的日期為準(zhǔn)，具體來(lái)看：企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)正式做出 決議，明確表示其自行建造或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)做出 決議的日期。對(duì)不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀況的房地產(chǎn)，如果企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)做出決議，明確表示其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為自用房地產(chǎn)

14、轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)做出決議的日期。3.對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)做出決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)?？罩?建筑物，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。在評(píng)估實(shí)踐中，當(dāng)董事會(huì)形成決議后，財(cái)務(wù)核算和投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估選擇在 決議形成的會(huì)計(jì)報(bào)表日。如董事會(huì)決議日期為某月的 23 日，那么投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日為該月 23 日，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估基準(zhǔn)日可以選擇在該月的資產(chǎn)負(fù)債表日，

15、即月末的 30 日或者 31 日。中期資產(chǎn)負(fù)債表日指各會(huì)計(jì)中期期末，包括月末、季末和半年末。年度資產(chǎn)負(fù)債表日每年的 12 月 31 日【2017-單選題】投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日，下列相關(guān)說(shuō)法正確的是（ ）。A.評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等 B.評(píng)估基準(zhǔn)日必須是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日C.評(píng)估基準(zhǔn)日必須是月初D.評(píng)估基準(zhǔn)日必須是資產(chǎn)負(fù)債表日正確A 請(qǐng)務(wù)必加yingzipu666 更新有保障！紙質(zhì)+練習(xí)冊(cè)+精準(zhǔn)加！換日等。應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日，可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)【2018-多選題】投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估中，

16、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日確定的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（ ）必須是資產(chǎn)并購(gòu)日必須是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日 C.由委托人合理確定D.必須是資產(chǎn)負(fù)債表日E.可根據(jù)是否便于評(píng)估而任意確定正確ABDE投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日，可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估前提按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 39 號(hào)公允價(jià)值計(jì)量的要求，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估是基于資產(chǎn)的最佳用途產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力，或者將該資產(chǎn)出售能夠用于最佳用途的其他市場(chǎng)參與者產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力的評(píng)估。最佳用途是指資產(chǎn)價(jià)值最大化時(shí)對(duì)應(yīng)的用途，主要從法律上是否允許、實(shí)物上是否可能以及財(cái)務(wù)上是否可行等方面考慮，

17、具體如下：1.法律上是否允許，應(yīng)該考慮對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)資產(chǎn)使用在法律上是否受到限制，評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)該投資性房地產(chǎn)的使用必須未被法律。實(shí)物上是否可能，應(yīng)該考慮資產(chǎn)的實(shí)物特征。財(cái)務(wù)上是否可行，是指在評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)應(yīng)該在法律允許的條件下使用該資產(chǎn)產(chǎn)生足夠的收益或者現(xiàn)金流量，從而補(bǔ)償使用該資產(chǎn)的成本后，仍然能夠滿足市場(chǎng)參與者所要求的投資回報(bào)?！?018-多選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，最佳用途的說(shuō)法中，正確的有（ ）。A.一般是指實(shí)際用途 B.通常指設(shè)計(jì)用途 C.財(cái)務(wù)上可行的用途 D.法律上允許的用途E.實(shí)物上可能的用途正確CDE最佳用途是指資產(chǎn)價(jià)值最大化時(shí)對(duì)應(yīng)的用途，主要從法律上是否

18、允許、實(shí)物上是否可能以及財(cái)務(wù)上是否可行等方面考慮。【2018-單選題】投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)基于一定的資產(chǎn)用途進(jìn)行評(píng)估，下列相關(guān)說(shuō)法中正確的是（ ）A.應(yīng)基于設(shè)計(jì)用途確定B.應(yīng)基于實(shí)際用途確定C.應(yīng)基于證載用途確定 D.應(yīng)基于最佳用途確定正確D投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估是基于資產(chǎn)的最佳用途產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力，或者將該資產(chǎn)出售能夠用于最佳用途的其他市場(chǎng)參與者產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力的評(píng)估?！纠}】213 年 12 月 1 日，A 公司在非同一控制下吸收合并了 B 公司。在編制合并完成日的資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，需要對(duì) B 公司的資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估，其間涉及一宗土地使用權(quán)及地上建筑物評(píng)估。該土地使用權(quán)及地上

19、建筑物在投資性房地產(chǎn)科目核算，合并前用于出租，土地性質(zhì)為工業(yè)用地。在合并完成日，按照出租目的對(duì)該土地使用權(quán)及地上建筑物進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估，最佳用途為工業(yè)用途。214 年 6 月 30 日，該宗土地鄰近的一宗土地被開(kāi)發(fā)使用，用于建造住宅，土地性質(zhì)為住宅用地。同時(shí)，該宗土地所在區(qū)域規(guī)劃自 214 年 1 月 1 日以來(lái)做出了調(diào)整。A 公司董事會(huì)決定，在履行相關(guān)手續(xù)后，可將該宗土地的用途從工業(yè)用地變更為住宅用地。在編制 214 年 6 月 30 日的資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，該宗士地使用權(quán)的公允價(jià)值評(píng)估中土地的最佳用途及公允價(jià)值應(yīng)通過(guò)比較分析來(lái)確定：該宗土地使用權(quán)及地上建筑物仍然作為工業(yè)用途的價(jià)值。該土地作為用于

20、建造住宅的空置土地的價(jià)值，同時(shí)應(yīng)考慮將該宗土地變?yōu)榭罩猛恋囟仨毎l(fā)生的拆除廠房成本及其他支出。該土地的最佳用途應(yīng)根據(jù)上述兩個(gè)價(jià)值中的較高者來(lái)確定：假設(shè)該土地使用權(quán)及地上建筑物用于工業(yè)用途時(shí)的價(jià)值為 600 萬(wàn)元；而用于建造住宅時(shí)其價(jià)值是 1000 萬(wàn)元，同時(shí)拆除廠房及其他支出為 250 萬(wàn)元。1000-250=750750600因此，該宗土地在 2x14 年 6 月 30 日的公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)為 750 萬(wàn)元。五、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估方法與參數(shù)（一）選取原則評(píng)估專(zhuān)業(yè)在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中

21、，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法選擇是有一定層次的，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)遵循如下原則：1.從租賃協(xié)議以及合理依據(jù)的假設(shè)出發(fā)。2.選擇的市場(chǎng)信息線索，必須是來(lái)自于處于相同位置、具有相同條件、從屬于相似租賃協(xié)議或者其他合同的相似資產(chǎn)所在活躍市場(chǎng)的當(dāng)前價(jià)格。要求區(qū)別差異，并進(jìn)行差異調(diào)整。3.當(dāng)無(wú)法掌握活躍市場(chǎng)的當(dāng)前價(jià)值時(shí)：（二）評(píng)估方法及評(píng)估參數(shù)下面僅就在服務(wù)于財(cái)務(wù)項(xiàng)進(jìn)行列舉。1.市場(chǎng)法（1）選擇類(lèi)似房地產(chǎn)目的的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估中（市場(chǎng)法、收益法）需要注意的事運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類(lèi)或者類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及其來(lái)源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性

22、，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。公允價(jià)值是以脫手價(jià)為的，這里需要注意的是資產(chǎn)出售或者使用的限制，并且應(yīng)進(jìn)一步區(qū)分出限制是針對(duì)投資性房地產(chǎn)的持有者還是投資性房地產(chǎn)本身。如果該限制是針對(duì)投資性房地產(chǎn)持有者的，則該限制并不是資產(chǎn)的特征， 從市場(chǎng)參與者角度評(píng)估時(shí)也不會(huì)考慮這樣的限制。簽訂一份借款合同。根據(jù)借款合同規(guī)定，司將其持有的一宗土地使用【例題】司與某權(quán)作為抵押，在償還該在這個(gè)案例中，結(jié)論：該承諾是針對(duì)他的市場(chǎng)參與者。前，司不能轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)。司承諾在償還借款前不轉(zhuǎn)讓持有的土地使用權(quán)。司的限制，而不是針對(duì)司所持有的土地使用權(quán)，該限制不會(huì)轉(zhuǎn)移給其在確定這宗

23、土地使用權(quán)的公允價(jià)值時(shí)，不應(yīng)考慮該項(xiàng)限制。（2）構(gòu)建可比修正體系。交易情況交易日期交易日期的比較主要是為消除不同時(shí)間段內(nèi)市場(chǎng)狀況造成的價(jià)格差異?？梢圆捎每杀冉灰装咐诘赝?lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或者價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正，應(yīng)保證價(jià)格變動(dòng)率或者價(jià)格指數(shù)真實(shí)、可靠。房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況的比較主要是為消除可比交易案例與評(píng)估對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（3）比較的方式根據(jù)具體情況，基于可比案例交易的總價(jià)值或者單價(jià)，采用金額、百分比或回歸分析法，通過(guò)直接或者間接比較，對(duì)可比案例價(jià)格進(jìn)行處理。在比較修正過(guò)，應(yīng)符合以下規(guī)定：基最高值/最低值 不超過(guò) 12%【2017-多

24、選題】運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，對(duì)可比案例的比較修正或調(diào)整應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，下列說(shuō)法正確的有（ ）。分別對(duì)可比案例成交價(jià)格修正或調(diào)整的幅度不宜超過(guò) 20%共同對(duì)可比案例成交價(jià)格修正或調(diào)整的幅度不宜超過(guò) 30% C.當(dāng)修正幅度或比值超過(guò)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)調(diào)整取值D.當(dāng)修正幅度或比值超過(guò)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)重新選擇可比案例E.經(jīng)修正或調(diào)整后的可比案例價(jià)格，最高值與最低值的比值不應(yīng)超過(guò) 1.2正確ABDE可比案例的比較修正應(yīng)注意包括： （1）分別對(duì)可比案例成交價(jià)格修正或者調(diào)整的幅度不宜超過(guò) 20%，共同對(duì)可比案例成交價(jià)格修正或者調(diào)整的幅度不宜超過(guò) 30%； （2）經(jīng)修區(qū)位狀況調(diào)整位置、交通、外部配套設(shè)施

25、、周?chē)h(huán)境等，單套住宅的調(diào)整還包括所處樓幢、樓層和朝向的調(diào)整。實(shí)物狀況調(diào)整土地實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容包括：土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等；建筑物實(shí)物調(diào)整的內(nèi)容包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。權(quán)益狀況調(diào)整規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、査封等形式限制權(quán)利狀況、權(quán)屬清晰情況等。正或者調(diào)整后的可比案例價(jià)格，最高值與最低值的比值不應(yīng)超過(guò) 1.2；（3）當(dāng)修正幅度或者比值超過(guò)上述規(guī)定，應(yīng)重新選擇可比案例?！?018-單選題】運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，下列

26、關(guān)于特殊市場(chǎng)案例是否作為可比案例的說(shuō)法中，正確的是（ ）。A.無(wú)論特殊交易對(duì)成交價(jià)格的影響是否可量化，均可作為可比案例 B.特殊交易對(duì)成交價(jià)格的影響可量化時(shí)，可以作為可比案例C.無(wú)論特殊交易對(duì)成交價(jià)格的影響是否可量化，均不得作為可比案例D.特殊交易對(duì)成交價(jià)格的影響不可量化時(shí)，仍作為可比案例的交易特別披露正確B特殊交易情況對(duì)成交價(jià)格的影響可以量化的情況下，可以考慮把特殊交易案例作為可比交易案例，但應(yīng)當(dāng)對(duì)交易情況進(jìn)行修正。2.收益法收益法是指預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日并累加，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法。投資性房地產(chǎn)的凈收益是指：中直接歸屬于評(píng)估對(duì)

27、象所對(duì)應(yīng)的房地益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)考慮免租期和收取方式的影響?，F(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括條件。（1）合理確定投資性房地產(chǎn)的收益期。及其、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)的規(guī)定，合理確定收益期限。一般來(lái)說(shuō)應(yīng)遵循以下規(guī)定：土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限一致時(shí)，收益期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余年限或者建筑物剩余年限。土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限不一致時(shí)，應(yīng)按照孰短原則確定收益期，對(duì)超過(guò)收益期的土地使用權(quán)或者建筑物應(yīng)給予殘留價(jià)值考慮。如果評(píng)估的是承租人的

28、權(quán)益價(jià)值，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。【2017-單選題】運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，當(dāng)建筑物剩余年限與土地使用剩余年限不一致時(shí)，下列關(guān)于確定收益期的說(shuō)法中，正確的是（ ）A.按孰短原則確定B.按土地使用剩余年限確定C.按建筑物剩余年限確定 D.按孰長(zhǎng)原則確定正確A當(dāng)土地使用年限與建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限不同時(shí)，按孰短原則確定剩余收益期限。（2）合理確定持有期。持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)投資者對(duì)同類(lèi)房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間及能常為 510 年。期間的收益的一般期限來(lái)確定，通（3）投資性房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益。未來(lái)凈收益應(yīng)首先通過(guò)租賃收入測(cè)算，凈收益又稱(chēng)凈營(yíng)運(yùn)收益（ Net Operating運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)

29、正常使用或營(yíng)業(yè)所必需的費(fèi)用。凈收益=有效毛收入-出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用e ，NOI）。=潛在毛收入- 空置或者損失 + 租賃保證金或押金利息有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必需的費(fèi)用。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置（即 100%出租）情況下的收入，包括除收入。以外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括稅費(fèi)、保險(xiǎn)、物業(yè)、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持投資性房地產(chǎn)正常使用或者營(yíng)業(yè)的必要費(fèi)用。評(píng)估承租人的權(quán)益價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)為市場(chǎng)減去合同評(píng)估承租人的權(quán)益價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)為市場(chǎng)減去合同。如果未來(lái)凈收益不能通過(guò)租賃收入測(cè)算，則應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益（如

30、投資性房地產(chǎn)為酒店）。凈收益= 經(jīng)營(yíng)收入- 經(jīng)營(yíng)成本 - 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 - 稅金及附加 -用 - 財(cái)務(wù)費(fèi)用 - 利潤(rùn)根據(jù)期間及租約情況，在租約有效期內(nèi)，上述收益以租約約定的水平為準(zhǔn)； 在租約期外，應(yīng)選擇市場(chǎng)上的正常客觀數(shù)據(jù)。（4）評(píng)估計(jì)算模型式中：P 一（5）折現(xiàn)率價(jià)值； 一年純收益；r 一折現(xiàn)率；i 一收益年限。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類(lèi)似地區(qū)同類(lèi)投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、等對(duì)折現(xiàn)率選取的影響。折現(xiàn)率 = 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)率 + 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值無(wú)風(fēng)險(xiǎn)率可選擇同時(shí)期的一年期定期存款利率或者一年期國(guó)債利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象所在行業(yè)、

31、地區(qū)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)綜合考慮。（6）需注意（實(shí)務(wù)、非重點(diǎn)）【現(xiàn)場(chǎng)】投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況?！就恋厥褂脵?quán)】采用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)，評(píng)估結(jié)論中通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會(huì)計(jì)核算中是否包含建筑物所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會(huì)計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理層重新分類(lèi)，或者在評(píng)估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在評(píng)估中進(jìn)行必要的披露。【與審計(jì)師的溝通】服務(wù)于財(cái)務(wù)的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估通常要接受審計(jì)師的穿試，與審計(jì)師在評(píng)估模型和參數(shù)方面進(jìn)行詳細(xì)的溝通，溝通內(nèi)容主要包括：租期內(nèi)以租約價(jià)格為主，租期

32、外的增長(zhǎng)率如何確定。房屋出租的空置率如何確定，依據(jù)是什么。相況，空置率是多少。地產(chǎn)或者周邊類(lèi)似房地產(chǎn)是否存在空置率的情折現(xiàn)率是如何確定的，增長(zhǎng)率是否在折現(xiàn)率中扣除。投資性房地產(chǎn)的獲利年限確定方法和考慮的。采取收益法的評(píng)估結(jié)果與采取市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果之間是否存在差異，差異率一般控制在較低的范圍內(nèi)。第三節(jié) 服務(wù)于金融工具計(jì)量的公允價(jià)值評(píng)估帶著“問(wèn)題”去聽(tīng)課！金融工具及其計(jì)量的相關(guān)概念是什么？金融工具評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象如何確定？主要金融工具的評(píng)估方法有哪些？一、金融工具及其計(jì)量（一）金融工具的基本概念金融工具又稱(chēng)交易工具，是證明債權(quán)關(guān)系并據(jù)以進(jìn)行貨幣交易的合法憑證，或金融資產(chǎn)借以轉(zhuǎn)讓的工具。是貨幣不同形

33、式的金融工具具有不同的。（二）金融工具的計(jì)量根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 22 號(hào)一一金融工具確認(rèn)和計(jì)量：二、金融工具計(jì)量評(píng)估中評(píng)估對(duì)象的確定（一）基礎(chǔ)金融工具基礎(chǔ)金融工具評(píng)估對(duì)象包括企業(yè)持有的現(xiàn)金、存放于金融機(jī)構(gòu)的款項(xiàng)、普通股以及代表在未來(lái)期間收取或支付金融資產(chǎn)的合同權(quán)利或義務(wù)等。如應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款、存出保證金、存入保證金、客戶款、債券投資和應(yīng)付債券等。（二）衍生金融工具、客戶存衍生金融工具評(píng)估對(duì)象，是指金融工具確認(rèn)和計(jì)量準(zhǔn)則涉及的、具有下列特征的金融工具或其他合同：1.價(jià)值隨著特定利率、金融價(jià)格、商品價(jià)格、匯率、價(jià)格指數(shù)、費(fèi)率指數(shù)、信用等級(jí)、信用指數(shù)或金融工具初始計(jì)量企業(yè)初

34、始確認(rèn)金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量。金融工具后續(xù)計(jì)量對(duì)于除持有至到期投資以及和應(yīng)收款項(xiàng)、在活躍市場(chǎng)中沒(méi)有報(bào)價(jià)且其公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的權(quán)益工具投資以及與該權(quán)益工具掛鉤并須通過(guò)交付該權(quán)益工具結(jié)算的衍生金融資產(chǎn)外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，且不扣 除將來(lái)處置該金融資產(chǎn)時(shí)可能發(fā)生的交易費(fèi)用。金融工具分類(lèi)現(xiàn)金類(lèi)類(lèi)（、債券）、其他現(xiàn)金類(lèi)（如、存款）衍生類(lèi)交易所交易的金融衍生品、柜臺(tái)（OTC）金融衍生品其他類(lèi)似變量的變動(dòng)而變動(dòng)。不要求初始凈投資，或與對(duì)市場(chǎng)情況變動(dòng)有類(lèi)似反應(yīng)的其他類(lèi)型合同相比，要求很少的初始凈投資。在未來(lái)某一日期結(jié)算。衍生工具包括：遠(yuǎn)期合同、合同、互換和，以及

35、具有遠(yuǎn)期合同、合同、互換和中一種或一種以上特征的工具。衍生工具通常是獨(dú)立存在的，但也可能嵌入到非衍生金融工具或其他合同中嵌入衍生工具。（金融工具準(zhǔn)則）三、主要金融工具的評(píng)估方法存在活躍交易市場(chǎng)的金融工具，活躍市場(chǎng)中的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價(jià)值；不存在活躍市場(chǎng)的金融工具，應(yīng)當(dāng)采用合適的評(píng)估方法確定其公允價(jià)值。（一）權(quán)益工具的評(píng)估方法權(quán)益工具，是指能證明擁有某個(gè)企業(yè)在扣除所有負(fù)債后的資產(chǎn)中的剩余權(quán)益的合同。從方看，權(quán)益工具通常指企業(yè)的普通股、在資本公積下核算的認(rèn)股權(quán)等?？梢愿鶕?jù)實(shí)際情況分別采用收益法、市場(chǎng)法和成本法對(duì)權(quán)益工具的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。（二）不含衍生工具的金融負(fù)債的評(píng)估方法工具的公允價(jià)值，

36、應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得日的市場(chǎng)情況和當(dāng)前市場(chǎng)情況，或其他類(lèi)似場(chǎng)利率確定。1.固定利率金融負(fù)債的評(píng)估方法（債券）工具的當(dāng)前市固定利率金融負(fù)債的公允價(jià)值通常采用未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)法確定，即通過(guò)一個(gè)合適的折現(xiàn)率計(jì)算該金融負(fù)債預(yù)期的未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值。在確定未來(lái)現(xiàn)金流時(shí)，可參考待估金融工具的合同條款。一般來(lái)說(shuō)，固定利率金融負(fù)債的合同內(nèi)都會(huì)明確規(guī)定利息率、計(jì)息時(shí)間以及本金償還計(jì)劃等條款。通過(guò)這些條款，可以明確金融工具未來(lái)的現(xiàn)金流量。在確定折現(xiàn)率時(shí)，可根據(jù)待估金融工具的合同條款和實(shí)質(zhì)特征，采用市場(chǎng)上其他金融工具的市場(chǎng)收益率作為折現(xiàn)率。該折現(xiàn)率是通過(guò)分析市場(chǎng)上可類(lèi)比的其他金融工具（如公司債券）的特征來(lái)確定的。這些特征包括該

37、金融工具自身的信用等級(jí)、剩余期間以及金融工具的計(jì)價(jià)貨幣等。2.浮動(dòng)利率金融負(fù)債的評(píng)估方法浮動(dòng)利率金融負(fù)債的公允價(jià)值的評(píng)估原理，也是采用未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)法，但是在未來(lái)現(xiàn)金流的確 認(rèn)上有所差異。在確定未來(lái)現(xiàn)金流時(shí)，浮動(dòng)利率金融負(fù)債的合同條款往往只規(guī)定合同期內(nèi)的利息率隨著某些基礎(chǔ)金融變量（如倫敦同業(yè)拆借利率）的變化而變化，未來(lái)現(xiàn)金流無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)?！?019-單選題】對(duì)不含衍生工具的浮動(dòng)利率金融負(fù)債進(jìn)行評(píng)估時(shí)，通常采用的評(píng)估方法為（ ）A.市場(chǎng)比較法B.年金資本化法 C.重置成本法D.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法正確D浮動(dòng)利率金融負(fù)債的公允價(jià)值的評(píng)估原理與固定利率金融負(fù)債相同，也是采用未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)法。實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的是

38、可轉(zhuǎn)換公司債券。可轉(zhuǎn)換公司債券，簡(jiǎn)稱(chēng)可轉(zhuǎn)債，是一種允許持有者在規(guī)定時(shí)間、按規(guī)定條件轉(zhuǎn)換成指定公司普通股票的債券?？赊D(zhuǎn)債兼有債券和的性質(zhì)，相當(dāng)于這樣一種投資組合：一張與可轉(zhuǎn)債相同利率的普通債券，一張數(shù)量為轉(zhuǎn)換比例、一張美式賣(mài)權(quán)，行使價(jià)為初始轉(zhuǎn)股價(jià)格的美式買(mǎi)權(quán)，向人無(wú)條件出售了一張美式買(mǎi)權(quán)。常用的模型為 BlackScholes定價(jià)模型（以下簡(jiǎn)稱(chēng) BS 模型）和二叉樹(shù)定價(jià)模型。3.金融衍生工具的評(píng)估方法金融衍生工具，其價(jià)值依附于其他更基本的標(biāo)的變量，例如特定利率、基本金融工具的價(jià)格、商品價(jià)格、匯率和價(jià)格指數(shù)等，其主要類(lèi)型包括合同、互換合同和混合衍生工具等。金融衍生工具【依附的價(jià)值】特定利率、基本金

39、融工具的價(jià)格、商品價(jià)格、匯率和價(jià)格指數(shù)（1）合同合同主要包括看漲看漲的持有者看跌的持有者和看跌。在某一確定的時(shí)間以某一確定的價(jià)格標(biāo)的資產(chǎn)。在某一確定時(shí)間以某一確定的價(jià)格出售標(biāo)的資產(chǎn)。合同中的價(jià)格被稱(chēng)為執(zhí)行價(jià)格。合同中的日期為到期日、執(zhí)行日或期滿日。（分類(lèi)）可分為美式和歐式：其式可在有效期內(nèi)任何時(shí)侯執(zhí)行，而歐式只能在到期日?qǐng)?zhí)行。（評(píng)估方法）目前廣泛采用的評(píng)估方法有 BS 模型和Lattice 模型。員工持股計(jì)劃是評(píng)估實(shí)踐中常見(jiàn)的評(píng)估。與普通的相比，員工持股計(jì)劃具有以下特點(diǎn)：一是企業(yè)與員工之間發(fā)生的交易； 二是以獲取員工服務(wù)為目的的交易；三是交易對(duì)價(jià)或其定價(jià)與企業(yè)自身未來(lái)價(jià)值密切相關(guān)?！驹u(píng)估方法】

40、（員工持股計(jì)劃）定價(jià)模型的選擇需要考慮以下：一是模型能夠滿足員工持股計(jì)劃的特定條件；二是模型能夠滿足企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的要求；存在活躍市場(chǎng)的等權(quán)益工具應(yīng)當(dāng)按照活躍市場(chǎng)中的報(bào)價(jià)確定其公允價(jià)值不存在活躍市場(chǎng)的等權(quán)益工具（例如：?jiǎn)T工持股計(jì)劃）應(yīng)當(dāng)采用定價(jià)模型估算其公允價(jià)值三是模型建立在成金融理論基礎(chǔ)上；四是模型能夠充分反映員工持股計(jì)劃的各項(xiàng)實(shí)質(zhì)性條款和限制條件。 .模型（BS 模型）模型假設(shè)：標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格變化服從對(duì)數(shù)正態(tài)分布。在有效期內(nèi)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率和金融資產(chǎn)收益變量是恒定的。市場(chǎng)無(wú)摩擦，即不存在和交易成本，所有完全可分割。標(biāo)的物在有效期內(nèi)無(wú)紅利及其他所得。是歐式，到期前不可行權(quán)。不存在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)

41、機(jī)會(huì)。交易是持續(xù)的。投資者能夠以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率借貸。在考慮紅利支付的 BS 模型中總共涉及 5 個(gè)評(píng)估參數(shù)：. Lattice 模型 Lattice 模型通常用于計(jì)算該模型假設(shè)將評(píng)估日與的公允價(jià)值。有效日之間的期限 T 分成 n 份（T/n）。那么對(duì)時(shí)點(diǎn) t 來(lái)說(shuō)，由于未來(lái)的不確定性，在時(shí)點(diǎn) t+T/n 的結(jié)果就有無(wú)限種可能。Lattice 模型通過(guò)建立樹(shù)形圖將發(fā)生的概率分配給從 t 到 t+T/n 可能出現(xiàn)的結(jié)果，然后用倒推的方法來(lái)計(jì)算的價(jià)值。常見(jiàn)的 Lattice 模型為雙叉樹(shù)模型、三叉樹(shù)模型等。（2）互換合同互換是兩個(gè)公司之間達(dá)成的協(xié)議，以按照實(shí)現(xiàn)約定的公式在將來(lái)交換彼此的現(xiàn)金流。互換合同的

42、公允價(jià)值實(shí)際上可以看作一系列債券的組合。假設(shè)公司 A 和公司 B 達(dá)成了互換合同，公司B 同意向公司 A 支付由年利率 6%和本金 100 萬(wàn)計(jì)算的利息；同時(shí)，公司 A 同意向公司B 支付由 6 個(gè)月 LIBOR 和同樣本金所計(jì)算的浮動(dòng)利息。所互換合同的公允價(jià)值實(shí)際上就是上述固定利率債券以及浮動(dòng)利率債券公允價(jià)值的差額。（3）混合衍生工具嵌入衍生工具是包括該衍生工具和非衍生主合同在內(nèi)的混合金融工具中的一個(gè)組成部分。1金融工具的初始價(jià)格可以從市場(chǎng)上直接得到或通過(guò)對(duì)權(quán)益工具的評(píng)估間接得到2行權(quán)價(jià)格可參考合同條款3無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率可參考相應(yīng)的債券到期收益率4有效期可參考合同條款5價(jià)格的波動(dòng)率可通過(guò)對(duì)金融工

43、具歷史價(jià)格的計(jì)算或其他方法得到根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，如果嵌入衍生工具與主合同分開(kāi)核算，通常采取整個(gè)混合合同的公允價(jià)值減去主合同的公允價(jià)值這種方法來(lái)評(píng)估嵌入衍生工具的公允價(jià)值。通常用于計(jì)量嵌入衍生工具公允價(jià)值的模型比較復(fù)雜，一般都采用 Lattice 模型進(jìn)行評(píng)估。4.員工持股計(jì)劃的評(píng)估方法隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，一些企業(yè)開(kāi)始通過(guò)授予那些高級(jí)管理。作為激勵(lì)和員工的方式， 特別是對(duì)于我國(guó)部分企業(yè)目前實(shí)施的職工激勵(lì)計(jì)劃，也稱(chēng)員工持股計(jì)劃，屬于這一范疇，其確認(rèn)和計(jì)量適用于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 11 號(hào)一一支付， 在授予日及之后的每個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表日以員工持股計(jì)劃的公允價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)，將取得的服務(wù)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期費(fèi)用，同

44、時(shí)計(jì)入資本公積中的股本溢價(jià)?！?017-單選題】下列關(guān)于金融工具公允價(jià)值評(píng)估的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（ ）A.浮動(dòng)利率金融負(fù)債通常根據(jù)市場(chǎng)報(bào)價(jià)確定公允價(jià)值B.存在活躍市場(chǎng)的通常按照活躍市場(chǎng)的報(bào)價(jià)確定公允價(jià)值C.固定利率金融負(fù)債通常根據(jù)未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值確定公允價(jià)值D.員工持股計(jì)劃通常采用定價(jià)模型估算公允價(jià)值正確A浮動(dòng)利率金融負(fù)債的公允價(jià)值的評(píng)估原理，與固定利率金融負(fù)債相同，也是采用未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)法，但是在未來(lái)現(xiàn)金流的確認(rèn)上卻有所差異。所以選項(xiàng) A 不正確。四、評(píng)估案例（一）評(píng)估概況司為上市的金融機(jī)構(gòu)，于 2015 年 1 月 1 日對(duì)其公司管理層共 10 人1 000 000股員工持股，平均每人 10

45、0 000 股。該有效期為 10 年，到期日為 2025 年 1 月 1 日，冰凍期為司股價(jià)為 50 港元。3 年，行權(quán)價(jià)為每股 50 港元。日于評(píng)估目的：司擬了解上述日的市場(chǎng)價(jià)值，為的提供價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象：上述。評(píng)估基準(zhǔn)日：上述（二）評(píng)估技術(shù)過(guò)程1.衍生品類(lèi)型識(shí)別日 2015 年 1 月 1 日。員工持股是指公司發(fā)給其員工的持股，該允許持有人在未來(lái)規(guī)定時(shí)間內(nèi)以規(guī)定價(jià)格公司，因此該為買(mǎi)入。該有效期為 10 年，冰凍期為 3 年，在 3 年冰凍期之后至到期之前可以隨時(shí)行權(quán)。如前面所述，歐式的特點(diǎn)為只能在到期日行權(quán)，而美式可以在到期前隨時(shí)行權(quán)，因此本案例中的為美式買(mǎi)入。2.模型選擇在定價(jià)中常

46、用的模型為 BS 模型和二叉樹(shù)定價(jià)模型，由于美式行權(quán)時(shí)間的不確定性，因此本案例應(yīng)采用二叉樹(shù)定價(jià)模型進(jìn)行公允價(jià)值的評(píng)估。3.參數(shù)確定類(lèi)型：美式買(mǎi)入。日：2015 年 1 月 1 日。到期日：2025 年 1 月 1 日。v：S： K：冰凍期，根據(jù)條款為 3 年?，F(xiàn)價(jià)，該公司于基準(zhǔn)日的價(jià)格為 50 港元。行權(quán)價(jià)，根據(jù)條款為 50 港元。r：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，應(yīng)選擇貨幣所屬地的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，且其期限盡可能與的期限一致，由于：司為公司且有效期為 10 年，因此取市場(chǎng) 10 年期債券綜合收益率 2%。價(jià)格波動(dòng)率，此處應(yīng)采用司與該同期限的股價(jià)波動(dòng)率，但由于司上市時(shí)間較短，其股價(jià)歷史波動(dòng)率無(wú)法反映未來(lái)股價(jià)波動(dòng)。本案

47、例中司為公司，因此以司上市地業(yè)指數(shù)同期限的波動(dòng)率，即恒生 H 股金融業(yè)指數(shù) 20052014 年共 10 年的波動(dòng)率替代。M：提前行權(quán)參數(shù)，即實(shí)際行權(quán)時(shí)股價(jià)相對(duì)于行權(quán)價(jià)的倍數(shù)，該參數(shù)反映持有的員工提前行權(quán)的可能性。根據(jù) Johnan Mun 的相關(guān)中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，提前行權(quán)參數(shù)范圍大致為 1.53.0，中位數(shù)約為 1.85，本案例中提前行權(quán)參數(shù)為 1.85。E：離職率，該參數(shù)可反映出員工由于離職而被收回或提前行權(quán)的可能性。根據(jù)該公司歷史上，針對(duì)被授予出被授予該的這一群體的實(shí)際周轉(zhuǎn)率來(lái)計(jì)算。在針對(duì)人力資源部門(mén)進(jìn)行訪談時(shí)應(yīng)查證此離職率，得的管理層群體年平均離職率為 3%，此離職率適用于冰凍期前及冰凍期

48、后。d：股息生息率，根據(jù)對(duì)管理層的訪談，該公司未來(lái)預(yù)期延續(xù)歷史股息史股息生息率為 2.5%，因此取股息生息率 2.5% 。政策，經(jīng)統(tǒng)計(jì)該公司歷（股息生息率=）上估模型可以通過(guò)等實(shí)現(xiàn)。運(yùn)行上述程序后得到評(píng)估基準(zhǔn)日該員工持股的每份估值為 30.69 港元/份，即為該持股評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。在第四節(jié) 服務(wù)于企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟馁Y產(chǎn)評(píng)估帶著“問(wèn)題”去聽(tīng)課?。?）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象如何確定？（2）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的無(wú)形資產(chǎn)如何評(píng)估？一、企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟幕靖拍钇髽I(yè)合并是指將兩個(gè)或兩個(gè)以上單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)主體的交易或事項(xiàng)。【分類(lèi)】按合并前后是否受同一方最終控制分為同一控制下的企業(yè)合

49、并和非同一控制下的企業(yè)合并。同一控制下的企業(yè)合并，是指參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時(shí)性的。非同一控制下的企業(yè)合并，是指參與合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制。合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偸侵阜掀髽I(yè)合并準(zhǔn)則的非同一控制下的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債之間的分配。方對(duì)合并成本大于合并中取得的被譽(yù) 。方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商以下介紹的合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倶I(yè)務(wù)全過(guò)程：評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作通常只是合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偣ぷ鞯囊徊糠郑磳?duì)全部或者部分可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，其他工作通常不包括在評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作范圍和內(nèi)容當(dāng)中。二、企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)

50、估中評(píng)估對(duì)象的確定（一）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偸马?xiàng)涉及的評(píng)估業(yè)務(wù)所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合并中取得的被方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債。這與企業(yè)并購(gòu)中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象有所不同。（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的確認(rèn)原則與識(shí)別【確認(rèn)原則】根據(jù)企業(yè)合并準(zhǔn)則的規(guī)定，合并中取得的被方的無(wú)形資產(chǎn)或或有負(fù)債，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)或負(fù)債，并按照公允價(jià)值計(jì)量?！酒髽I(yè)合并中無(wú)形資產(chǎn)的識(shí)別】評(píng)估專(zhuān)業(yè)在執(zhí)行以財(cái)務(wù)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)中，應(yīng)執(zhí)行相關(guān)的識(shí)別程序，識(shí)別出所有在收購(gòu)日存在的可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)。評(píng)估專(zhuān)業(yè)在識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)過(guò)應(yīng)當(dāng)以企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6 號(hào)一無(wú)形資產(chǎn)以及企業(yè)

51、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 20 號(hào)一企業(yè)合并中對(duì)于企業(yè)合并項(xiàng)下無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。在評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估專(zhuān)業(yè)分析：判斷會(huì)計(jì)準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn)定義中的可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn)，可從以下兩方面進(jìn)行向管理層了解被收購(gòu)公司是否存在源自合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利的無(wú)形資產(chǎn)；考慮該無(wú)形資產(chǎn)是否能夠從被收購(gòu)公司中分離出來(lái)，并能單獨(dú)或者與其他相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予、租賃或者交換。滿足上述任何一個(gè)條件，即可確認(rèn)為可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)，并對(duì)無(wú)形資產(chǎn)在合并日或價(jià)值計(jì)量。日以公允【重點(diǎn)！必記！】滿足合同權(quán)利：訂單（包括可以取消的訂單）。無(wú)形資產(chǎn)出售/轉(zhuǎn)移是否受到限制：訓(xùn)練的員工等。、消費(fèi)者基礎(chǔ)、客戶服務(wù)能力、地域優(yōu)勢(shì)、經(jīng)過(guò)特

52、別某項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)可以與其他相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予認(rèn)可、租賃或者交換，仍然滿足可分離的確認(rèn)條件?！酒髽I(yè)合并中或有負(fù)債的識(shí)別】評(píng)估專(zhuān)業(yè)在識(shí)別或有負(fù)債的過(guò)需要關(guān)注以下幾方面：在收購(gòu)日是否存在未決；在收購(gòu)日是否存在待執(zhí)行的虧損合同；被收購(gòu)公司是否為其他公司或個(gè)人進(jìn)行擔(dān)保；在收購(gòu)日是否存在已對(duì)外的詳細(xì)重組計(jì)劃；被收購(gòu)公司對(duì)售出產(chǎn)品所作的質(zhì)量保證；了解對(duì)被收購(gòu)公司進(jìn)行的相關(guān)盡職的結(jié)果。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)講解，與或有事項(xiàng)相關(guān)的義務(wù)同時(shí)滿足下列條件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債：該義務(wù)是企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)；該義務(wù)的金額能夠可靠地計(jì)量?！纠樱赜?！】可能確

53、認(rèn)的或有負(fù)債的項(xiàng)目一般包括：產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷(xiāo)的虧損合同、未決、重組義務(wù)等?！?018-單選題】合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估對(duì)象應(yīng)是合并中取得的被方名項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債，下列各項(xiàng)中，可作為企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估對(duì)象的是（ ）?？蛻舴?wù)能力貨物訂單C.受限制的D.消費(fèi)者基礎(chǔ)正確B消費(fèi)者基礎(chǔ)、客戶服務(wù)能力、地域優(yōu)勢(shì)、經(jīng)過(guò)特別訓(xùn)練的員工等，因可辨認(rèn)的判斷條件，在實(shí)務(wù)操作中，一般可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)。受到協(xié)議的限制，不可以被出售，因此其可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)?？煞蛛x的條件，也不可以作為【2018-多選題】企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中，關(guān)于可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的說(shuō)法，正確的有（ ） 。A.基于法律的法定權(quán)利的，可作為可辨

54、認(rèn)無(wú)形資產(chǎn) B.出售或轉(zhuǎn)移受到限制的，不得作為可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn) C.源自合同權(quán)利的，可作為可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)D.需要與其他資產(chǎn)一起出售或轉(zhuǎn)移的，不得作為可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)E.無(wú)法可靠計(jì)量公允價(jià)值的可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)yingzipu666 更新有保障！紙質(zhì)正確ABCE 請(qǐng)務(wù)必加+練習(xí)冊(cè)+精準(zhǔn)加！某項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)可以與其他相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予認(rèn)可、租賃或者交換，仍然滿足可分離的確認(rèn)條件。 所以選項(xiàng) D 的說(shuō)法不正確?！?017-單選題】下列各項(xiàng)中，通常A.訂貨合同 B.地域優(yōu)勢(shì) C.重組義務(wù)D.未決企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估對(duì)象的是（ ）。正確B企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中，可能確認(rèn)的或有負(fù)債的項(xiàng)目一

55、般包括；產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷(xiāo)的虧損合同、未決、重組義務(wù)等。三、評(píng)估方法的確定（一）有形資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估企業(yè)合并中取得的資產(chǎn)、負(fù)債在滿足確認(rèn)條件后，應(yīng)以其公允價(jià)值計(jì)量。確定企業(yè)合并中取得的有關(guān)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循企業(yè)合并準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定。1貨幣2有活躍市場(chǎng)的、債券、基金等金融工具3應(yīng)收款項(xiàng)4存貨5不存在活躍市場(chǎng)的金融工具6房屋建筑物9.取得的被方的或有負(fù)債其公允價(jià)值在日能夠可靠計(jì)量的，應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債。此項(xiàng)負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照假定第計(jì)量。愿意代方承擔(dān)該項(xiàng)義務(wù)，就其所承擔(dān)義務(wù)需要方支付的金額（二）無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估（實(shí)務(wù)二內(nèi)容）存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)按日的市場(chǎng)價(jià)格確定其公允價(jià)值； 不存在

56、活躍市場(chǎng)的，無(wú)法取得有關(guān)市場(chǎng)信息的，應(yīng)按照一定的估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。【評(píng)估方法】在這種情況下，無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。市場(chǎng)法通過(guò)采用市場(chǎng)上相同或相類(lèi)似的資產(chǎn)、負(fù)債或業(yè)務(wù)的交易價(jià)格及其他相關(guān)信息來(lái)進(jìn)行。該方法假定公允價(jià)值可通過(guò)觀察類(lèi)似資產(chǎn)、負(fù)債的市場(chǎng)交易價(jià)格，并經(jīng)過(guò)對(duì)類(lèi)似資產(chǎn)、負(fù)債與被評(píng)估的資產(chǎn)、負(fù)債的差異進(jìn)行必要的調(diào)整來(lái)確定。【局限性】一般情況下，無(wú)形資產(chǎn)較少單獨(dú)出售、轉(zhuǎn)讓?zhuān)袌?chǎng)上缺乏相同或相類(lèi)似的可比交易案 例或交易量太小導(dǎo)致可觀察的價(jià)格無(wú)法代表可靠的市價(jià)，因此市場(chǎng)法往往難以作為無(wú)形資產(chǎn)的首選評(píng)估方法。收益法考慮到無(wú)形資產(chǎn)的特殊屬性，在合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中，無(wú)形資產(chǎn)最

57、常用的評(píng)估方法為收益法。收益法下常用的具體方法包括：增量收益法、費(fèi)節(jié)省法、超額收益法。采用收益法，需要關(guān)注現(xiàn)金流與折現(xiàn)率口徑的匹配，即稅前現(xiàn)金流對(duì)應(yīng)稅前折現(xiàn)率，稅后現(xiàn)金流對(duì)應(yīng)稅后折現(xiàn)率?！驹隽渴找娣ā浚o(wú)形資產(chǎn)對(duì)現(xiàn)金流影響較大）此方法將包括無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體的未來(lái)現(xiàn)金流與不含無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體產(chǎn)生的相應(yīng)現(xiàn)金流進(jìn)行比較，判斷有無(wú)無(wú)形資產(chǎn)在價(jià)格方面所產(chǎn)生的差額。增量收益法要求可比實(shí)體未使用無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流能夠可靠地估算?！举M(fèi)節(jié)省法】此方法是指假設(shè)財(cái)務(wù)的編制者不是相關(guān)無(wú)形資產(chǎn)的所有者，需要花錢(qián)從別人手上獲得一個(gè)權(quán)，這就是必要的流出。但因擁有了該權(quán)，就可以節(jié)省這方面的權(quán)使用費(fèi)，所節(jié)省的費(fèi)通過(guò)折現(xiàn)

58、得出現(xiàn)值。使用費(fèi)節(jié)省法評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)的例子一般包括品牌、專(zhuān)利和技術(shù)。要使用該方法，必須存在可比資產(chǎn)且這些資產(chǎn)常在熟悉情況的、自愿和獨(dú)立的雙方之間進(jìn)行專(zhuān)利【超額收益法】經(jīng)營(yíng)。此方法是指把收益進(jìn)行拆分，把其中作為評(píng)估對(duì)象的無(wú)形資產(chǎn)得到的收益拆分出來(lái)，即扣除該無(wú)形資產(chǎn)以外的其他有形及無(wú)形資產(chǎn)所應(yīng)該產(chǎn)生的平均收益。增量現(xiàn)金流體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是價(jià)格的溢價(jià)一個(gè)產(chǎn)品采用所評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)與不采用這個(gè)無(wú)形資產(chǎn)之間價(jià)格的差異額二是成本的節(jié)省就是采用這項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)所能節(jié)省的成本所導(dǎo)致的差異額7機(jī)器設(shè)備8應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付債券和長(zhǎng)期應(yīng)付款9取得的被方的或有負(fù)債而以超額收益進(jìn)行分析，通常運(yùn)用于客戶關(guān)系

59、、采礦權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估中。采用超額收益法評(píng)估得到的是無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生的且只由其產(chǎn)生的現(xiàn)金流的現(xiàn)值。 3.成本法運(yùn)用成本法進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估，往往無(wú)法反映該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)給企業(yè)帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。成本法較少運(yùn)用于企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估。（三）遞延所得稅的計(jì)算在按照規(guī)定確定了合并中應(yīng)予確認(rèn)的各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值后，計(jì)稅基礎(chǔ)與賬面價(jià)值不同形成暫時(shí)性差異的，應(yīng)當(dāng)按照所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。所確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債的金額不應(yīng)折現(xiàn)。應(yīng)當(dāng)特別的是，對(duì)于被方在企業(yè)合并之前已經(jīng)確認(rèn)的商譽(yù)和遞延所得稅項(xiàng)目，方在分配企業(yè)合并成本、匯總可辨認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債時(shí)不應(yīng)予

60、以考慮。（四）商譽(yù)的計(jì)算商譽(yù)的計(jì)算通常不是評(píng)估專(zhuān)業(yè)的工作，但也需要了解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于商譽(yù)計(jì)算的要求，以更好服務(wù)于財(cái)務(wù)目的的業(yè)務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，商譽(yù)由以下幾類(lèi)：企業(yè)現(xiàn)有的管理團(tuán)隊(duì)和員工團(tuán)隊(duì)。并購(gòu)后的協(xié)同效應(yīng)，如銷(xiāo)售額的增加、成本開(kāi)支的壓縮等。3.收購(gòu)方對(duì)收購(gòu)對(duì)價(jià)的判斷導(dǎo)致收購(gòu)對(duì)價(jià)過(guò)高。4.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力，包括各類(lèi)不符合無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)條件的其他資產(chǎn)，如市場(chǎng)占有率、通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資的能力、良好的關(guān)系等。此外，在商譽(yù)較高的情況下，公司管理層需關(guān)注其減值風(fēng)險(xiǎn)，并考慮及時(shí)執(zhí)行商譽(yù)的減值測(cè)試程序?！?018-單選題】司以 8 億元現(xiàn)金收購(gòu)非同一控制下乙公司 100%股權(quán)，無(wú)其他交易費(fèi)用。乙公司賬面凈資產(chǎn)為