萬科物業(yè)費測算指引1

1、萬科物業(yè)管理費測算指引.目的確定合理的管理費收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。.范圍適用于集團內各物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。.職責根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負責所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構及人工成本測算，品質部門負責設備、清潔、綠化成本的測算物業(yè)管理費測算公式為：物業(yè)管理費單價=所有費用的總和+參加測算列舉法測算工費用的測算組織架構的確定人工費用的測算。根據(jù)確定的組織架構，遵循相關法規(guī)要求及公司薪金福利標準進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其它。工資的測算（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構，按照公

2、司薪金福利標準的規(guī)定進行人員工資的測算。獎金及雙薪（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。根據(jù)確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。行政費用的測算（單位：元 /月）低值易耗品購置費用。管理處辦公用水電費。水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額=使用量（立方）/月X水費收費單價飲用水金額=飲用水（桶）/月X桶飲用水單價電費根據(jù)管理處的照明、空調、辦公設備配置的情況：照明用電費用=辦公照明的功率X按每天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費收費標準辦公電器用電費用=空調等辦公設備的功率X按每

3、天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費收費標準辦公設備維護費用主要指復印機、傳真機、打印機、空調等設備每月的保養(yǎng)費。通訊費物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡通訊費、其他通訊費用（BP 機等）。車輛費根據(jù)管理服務業(yè)務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。應酬費維護費用根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。報刊資料費因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。咨詢及訴訟費聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。財產(chǎn)費用的測算折舊費用管理處正常管理服務需要所購置的固定資產(chǎn)

4、（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產(chǎn)包括：九辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜等。九清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。折舊費用=固定資產(chǎn)的原值+固定的使用年限+12 月資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費按物業(yè)委托管理合同的合同期限進行分攤。開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具， 以及辦公場所的裝修費等。分攤費用=開辦費發(fā)生的總額+委托的管理期限+12 月固定資產(chǎn)的修理費前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%十提修理費。員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）（

5、財產(chǎn)）保險費（公共設施、設備購買的保險）保險費=（須投保的公共設施、設備）總金額X保險費率+保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責任而喪失物業(yè)管理資格。物料消耗的測算服裝費的測算（單位：元/月）按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。保潔物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消

6、殺等。物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分攤表單位：元序號項目測算依據(jù)費用構成備注公共設施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養(yǎng)護材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機變壓器、高壓設備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算

7、日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關材料費消防系統(tǒng)防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。每年維修材料費水景娛樂設施維護材料費空調及采暖小區(qū)公共費用的測算（單位：元 /月）公共電費。根據(jù)小區(qū)設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。電梯系統(tǒng)電費。電梯電費=電梯數(shù)量X電梯功率X 30 天X電梯每天的

8、使用時間（折算成小時數(shù)）X電費單 價（元/度）電梯通風、照明、降溫電費 =電梯通風、照明、降溫等設備的數(shù)量x功率x30 天x每天的使用時間（折算成小時數(shù)）x電費單價（元 /度）公共照明系統(tǒng)電費。室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系 統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費=照明器具的功率x 30天x相應照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和x電費單價（元 /度）供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或： 大變壓器的電費=（變壓器基本電費（總容量不同，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）X電費單

9、價；兒變壓器的電費=變壓器功率x電費單價x24寸x 30天消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）=消防水泵的數(shù)量X消防水泵的功率X電費單價X2.5小時+ 3月送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修 2.5小時計算）=送、排煙風機數(shù)量X送、排煙風 機功率X電費單價X 2.5小時+3月 中央控制室電費=中央控制室所有電器的功率X30天X每天實際工作時間X電費單價給排水系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費=泵的功率X數(shù)量X30 天X每天實際工作時間X電費單價泳池系統(tǒng)電費。（收費泳池不計此項）泳池系統(tǒng)電費=循環(huán)系統(tǒng)的功率x 30天x每天實際工作時間x電費單價 4.9.52公共水費（單位：

10、元/月）4.9.5.2.1.綠化水費根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤 3公分） 綠化水費=2化面積X 0.03 X50% 15天X水費單價（含排污費、加壓費） 4.9.5.22清潔用水根據(jù)清潔面積測算：清潔用水=估算每天用水量X 30天X水費單價（含排污費、加壓費）4.9.523.泳池用水（收費泳池不計此項）+ 12月X水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.4.根據(jù)泳池容積測算泳池水費： 泳池用水=泳池容量X3 次（每年換水3次）小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量x 30 天X水費單價（含排污費、加壓費）電梯運

11、行費。電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總合如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費=電梯保養(yǎng)費單價X電梯數(shù)量電梯年檢費：電梯每月年檢費=每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價X電梯數(shù)量）+ 12月公共設施養(yǎng)護費根據(jù)小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分攤表單位：元序號項目測算依據(jù)費用構成備注公共設施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養(yǎng)護材料。所有材

12、料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機變壓器、高壓設備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關材料費消防系統(tǒng)防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。每年維修材料費水景娛樂設施維護材料費空調及采暖社區(qū)文化費用 根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。4.9.5.6.垃圾清運費根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運費=垃圾量（桶）X收費單價其它稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計提：稅金=（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）X稅率管理酬金的測算（單位：元 /月）按照當?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。如：管理酬金=以上包括稅金在內的所有費用X酬金提取比例不可預見費用該項費用按總支出的