目標成本編制作業(yè)指引

1、目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂目標成本編制作業(yè)指引編制 日期審核日期主管 日期批準 日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準人目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂流程概況流程目的明確目標成本的編制原則、程序及編制方法，以加強目標成本控制。適用范圍適用于公司開發(fā)的所有地產(chǎn)項目。定義無流程主導(dǎo)部門流程參與部門部門總部運營工作組運營二作組、綜合工作組、以及各城市公司流程中承擔職責城巾 公司各部門.負責編制目標成本并上報總部運營工作組；.負責目標成本的實施、過程管理及控制?？偛窟\營工作組.負責制訂目標成本編制程序和編制方法，指導(dǎo)各城市公司目標成本的編 制；.復(fù)核各城市公司目標成本，對

2、各城市公司的目標成本分析測算其合理性；.組織計劃與成本委員會評審并確定城市公司上報的目標成本，對全成本進行監(jiān)控；.提供批準的可研文件、各類設(shè)計限額指標、建造標準、營銷專項方案等， 下達設(shè)計限額和成本控制建議；.下達責任成本，進行全成本動態(tài)的監(jiān)控。財務(wù)管理部1.參與對各城市公司目標成本的評審及財務(wù)類成本費用的監(jiān)控。綜合工作組1.參與對各城市公司目標成本的評審及管理費用的監(jiān)控。分管領(lǐng)導(dǎo).負責目標成本控制標準 CS01表的審核；.負責目標成本控制標準 CS02表的審核?？偨?jīng)理.負責目標成本控制標準 CS01表的審批；.負責目標成本控制標準 CS02表的審批。目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂流程

3、圖無工作程序目標成本（成本標桿）編制原則客觀性原則目標成本應(yīng)以項目的實際情況及相關(guān)政策，本著事實求是的原則進行編制，客觀合理反映項目的成本目標。一桿兩求原則以市場為目標，確保顧客需求、確保市場競爭需求的方針。成本倒逼原則目標顧客定位（銷售單價、總價），是項目成本倒逼的總目標（標桿），用項目總成本層層倒逼概念性方案設(shè)計成本、施工圖設(shè)計成本；倒逼目標成本的基本概念公式：成本=收入-利潤。及時性原則按目標成本的編制程序中規(guī)定的時間節(jié)點及時上報。成本科目設(shè)置、定義及使用說明項目成本標準表設(shè)置四級科目，科目結(jié)構(gòu)如下表。1）表中的一至二級科目：用于公司投資估算及CS01表科目。2）表中的一至三級科目：用于

4、公司CS02表科目，由公司總部進行統(tǒng)一的規(guī)定和定義，城市公司不得更改、增減一至三級科目；成本明細項目為四級科目（四級科目編制需對應(yīng)合同計劃清單）,城市公司可以自行設(shè)定，但其內(nèi)容必須符合相應(yīng)成本科目的定義。投資估算及CS01表成本科目CS02表成本科目成本明細科目備注一級科目二級科目三級科目四級科目一、開發(fā)成本1.1 土地獲得價款1.1.1政府地價1.1.1.1（自行設(shè)定）土地出讓費/轉(zhuǎn)讓費/ 征用費/ 土地契稅-1.1.2合作款項1.1.2.1 1.1.3紅線外大市政配套費1.1.3.11.1.4增容費1.1.4.1含教育配套費等1.1.5拆遷補償費1.1.5.11.1.6其他土地相關(guān)費用1.

5、1.6.11.2前期準備費1.2.1勘察測量費1.2.2跨期設(shè)計費1.2.3本期設(shè)計費目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂1.2.4報批報建費1.2.5三通一平費1.2.6臨時設(shè)施費1.2.7咨訊顧問費含招標代理費、預(yù)算 編制咨詢服務(wù)費等1.3主體建筑安裝 工程費1.3.1地基及基礎(chǔ)工程1.3.2主體建筑安裝工程1.3.3主體建筑內(nèi)甲供材料1.3.4主體建筑內(nèi)甲方分包含智能化、門窗、電 梯等專業(yè)分包工程1.3.5精裝修工程費含公共區(qū)域裝修1.4社區(qū)管網(wǎng)工程 費1.4.1室外給排水系統(tǒng)費1.4.2室外采暖系統(tǒng)費1.4.3室外電氣及高低配電工 程費1.4.4泛光照明系統(tǒng)1.4.5室外消防系統(tǒng)1.

6、4.6兩管三線含燃氣、自來水、電 表集抄系統(tǒng)等1.4.7弱電系統(tǒng)1.4.8室外道路系統(tǒng)1.5園林景觀工程 費1.5.1跨期公共景觀工程1.5.2本期公共景觀工程1.6公共配套設(shè)施 費1.6.1跨期公共配套設(shè)施1.6.2本期公共配套設(shè)施1.7開發(fā)間接費1.7.1工程及現(xiàn)場管理費1.7.2資本化利息P1.7.3物業(yè)管理完善費1.7.4營銷裝飾裝修費可資本化的售樓處、 樣板房等費用（如出 售、資產(chǎn)化等）二、期間費用2.1營銷費用2.1.1顧問合作費包括代理費等2.1.2宣傳推廣費2.1.3促銷活動費2.1.4銷售物料費2.1.5現(xiàn)場包裝費2.1.6現(xiàn)場管理費2.1.7售樓處費用租用及臨時搭建（不 能

7、出售）的售樓處裝 修及設(shè)計等費用2.1.8樣板房費用租用及臨時搭建（不 能出售）的樣板房裝 修及設(shè)計等費用2.1.9開發(fā)商銷售人工費用2.1.10營銷部行政管理費用目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂2.1.11其他銷售費用2.2財務(wù)費用2.2.1資金利息不能資本化日勺資金利息等2.2.2手續(xù)費及其他2.3管理費用2.3.1管理費用三、稅金3.1增值稅附加3.1.1增值稅附加按當?shù)貙嶋H情況編 制3.2 土地增值稅3.2.1土地增值稅3.3其他稅3.3.1其他稅印花稅、房產(chǎn)稅等四、成本機動 數(shù)及企業(yè)風(fēng) 險基金4.1成本機動數(shù)4.1.1成本機動數(shù)4.2企業(yè)風(fēng)險基金 .4.2.1企業(yè)風(fēng)險基金目標控

8、制總成本成本科目的定義1）開發(fā)成本? 土地獲得價款：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地出讓金、土地稅費、拆遷補償及安置費、紅線外大市政配套費、其他土地相關(guān)費用等；?前期準備費：指項目開發(fā)前期發(fā)生的勘察測量（包括初勘、詳勘等）、測繪、設(shè)計（包括可行性研究費、總體規(guī)劃方案設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、園林景觀設(shè)計費及其它專項設(shè)計費和施工圖審圖費、人防方案設(shè)計費用等審核費）、報批報建費（包括開發(fā)中根據(jù)政府文件規(guī)定需向當?shù)卣U納的相關(guān)配套費用等）及三通一平、臨時設(shè)施、咨詢顧問費等。?主體建筑安裝費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑、安裝工程費用，主要包括地基及基礎(chǔ)工程、主體建安工

9、程、專業(yè)分包工程（含智能化等）及甲供材（含集中采購）及精裝修工程費等。?社區(qū)管網(wǎng)工程費：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括室外給排水、高低 壓配電、市政水電氣、室外道排、兩管三線等費用。?園林景觀工程費：指項目所發(fā)生的園林景觀造價，包括公共綠化、小區(qū)周邊綠化、小品設(shè)施 等工程費用。?公共配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入且不可經(jīng)營性的公共配套設(shè)施支 出，包括物管用房、社區(qū)服務(wù)中心、公建小學(xué)等土建工程、設(shè)備安裝工程及其他附屬設(shè)施的 所有工程費用。?開發(fā)間接費：包括工程管理費、監(jiān)理費、結(jié)算造價咨詢費、資本化利息、物業(yè)管理完善費（包括小區(qū)入住前投入的物業(yè)啟動費）、營銷裝飾

10、裝修費【可資本化的售樓處、樣板房等費用（如出售、資產(chǎn)化等）】。目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂2）期間費用?營銷費用：為實現(xiàn)項目銷售而發(fā)生的相關(guān)費用等（不含已資本化的售樓處、樣板房等費用）。?財務(wù)費用：指為籌集公司經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用（扣除資本化利息部分），主要包括資金利J息（扣除資本化利息部分）、手續(xù)費及其他等。?管理費用：指為組織和管理公司經(jīng)營所發(fā)生的費用以及納入管理費用核算的稅金，主要包括管理人員工資及相關(guān)管理費用等。3）稅金：項目開發(fā)過程中所發(fā)生的，按照政策規(guī)定需要繳納并計入成本的增值稅附加及土地增值稅等。4）成本機動數(shù)及風(fēng)險基金：是對有關(guān)項目不確定性、不完整性及編制誤差的

11、總體估計值（含政策規(guī)定的人工、材料等風(fēng)險調(diào)整 ），在項目開發(fā)成本（扣除土地獲得價款）內(nèi)預(yù)置的成本備用金額。目標成本編制程序3.1目標成本控制標準 CS01表編制（開發(fā)項目分期開發(fā)，則本表應(yīng)分期編制）1）定義：項目概念性方案設(shè)計階段編制的成本與銷售預(yù)測表。2）依據(jù)：項目規(guī)劃條件、市場定位、產(chǎn)品標準、限額指標、成本數(shù)據(jù)庫、概念性方案設(shè)計等。3）用途：CS01表是指導(dǎo)方案選擇的依據(jù)之一，用于檢視概念性方案設(shè)計的投資回報率，指導(dǎo)方案設(shè)計。4）控制重點：項目盈利目標、二級成本科目及成本分攤。5）時間節(jié)點及程序：地塊取得后項目啟動前，概念性設(shè)計方案經(jīng)總部及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團審定后7天內(nèi)，各城市公司必須向總部運

12、營工作組上報CS01表，經(jīng)總部審核并備案。6）責任主體及參與部門：城市公司成本管理部組織，財務(wù)管理部及相關(guān)業(yè)務(wù)部門參與編制。城市公司的成本管理部負責收集資料和同類工程的經(jīng)驗數(shù)據(jù)、政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費標準信息等以支持成本測算。城市公司的規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)營銷策劃部的項目定位組織概念方案設(shè)計，成本管理部根據(jù)規(guī)劃設(shè)計部提交的概念設(shè)計文件，參照CS02模板套表完成CS01表編制，對成本進行控制。3.2目標成本控制標準 CS02表編制（開發(fā)項目分期開發(fā)，則本表應(yīng)分期編制。）1）定義：項目主體施工圖設(shè)計階段編制的成本與銷售預(yù)測表，原則上不突破可行性研究報告中的成本預(yù)算總額。2）依據(jù)：在CS01

13、的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)施工圖設(shè)計、建造標準、成本數(shù)據(jù)庫、政府收費標準信息等編制。目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂3）用途：CS02表進一步檢視、控制本階段設(shè)計成果， 并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計”和項目開發(fā)策劃的 硬性指標，以符合“ CS01表的投資回報率，是各項目業(yè)務(wù)實施性的成本控制目標。4）控制重點：對三級成本科目分解細化，通過對產(chǎn)品標準、材料、設(shè)備及成本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化實現(xiàn)成本目標有效控制。5）時間節(jié)點及程序：?目標成本控制標準 CS02表在施工圖外審?fù)ㄟ^之日起 30天內(nèi)和總包單位確定前，城市 公司必須完成編制、審核目標成本，并上報總部運營工作組復(fù)核。?總部運營工作組組織計劃與成本委員會召開目標成本

14、評審分析會，評審各城市公司上報的 CS02 表。? CS02表評審?fù)瓿珊?，城市公司根?jù)計劃與成本委員會評審意見修訂CS02表；根據(jù)評審?fù)ㄟ^后的CS02表編制城市公司目標成本上報表、目標成本總部審批表并交總部分管領(lǐng)導(dǎo) 審核，總經(jīng)理審批，作為項目實施階段正式的成本控制目標。?經(jīng)批準的目標成本控制標準CS02表由總部運營工作組作為考核城市公司目標成本控制率的依據(jù)，并對全成本進行動態(tài)監(jiān)控。6）編制要求：必須秉持專業(yè)認真、實事求是的精神，編制依據(jù)經(jīng)得起推敲，體現(xiàn)成本的先進性。7）責任主體及參與部門：城市公司成本管理部組織，財務(wù)管理部及相關(guān)業(yè)務(wù)部門參與編制目標成?主體施工圖階段的成本預(yù)算經(jīng)評審確定后，城市

15、公司成本管理部組織財務(wù)管理部、規(guī)劃設(shè) 計部、營銷策劃部、項目部 /工程管理部、綜合管理部召開成本分析會，提出各項成本測算 要求。?城市公司主要編制責任為：財務(wù)管理部負責提供土地費用、資本化利息、物業(yè)完善費、稅 金及其他財務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)；綜合管理部負責提供管理費用類（包括工程現(xiàn)場及公司管理費） 的數(shù)據(jù)，以及政府報批報建費類的數(shù)據(jù)；規(guī)劃設(shè)計部負責提供勘查/設(shè)計費類的數(shù)據(jù)；營銷策劃部負責提供營銷類、小產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費的數(shù)據(jù)及各產(chǎn)品（業(yè)態(tài)）銷售價格的市場目標， 項目部/工程管理部負責工程類所需各項技術(shù)指標并提供技術(shù)支持，其他各項由成本管理部 負責并按照類似工程的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行測算、分析。?測算過程中遵從量價分

16、離，根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫和通過計算確定工程量、根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫單價 分析確定單價、計算合價，城市公司成本管理部目標成本測算完成后，負責和類似的工程 成本進行對比分析，找出成本差異（包括各限額指標）。目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂?城市公司成本管理部匯總其他各業(yè)務(wù)的成本測算并復(fù)核各項成本科目測算數(shù)據(jù)，編制目標成本控制標準 CS02表及，組織相關(guān)部門初評并經(jīng)城市公司成本、財務(wù)、業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo) 和總經(jīng)理審核后報總部運營工作組。?總部運營工作組審核并組織計劃與成本委員會評審城市公司目標成本控制標準CS02表。?產(chǎn)品（業(yè)態(tài)）成本：由城市公司財務(wù)管理根據(jù)確定的目標成本控制標準CS02表及總部下發(fā)的成本、費用

17、分攤原則及方法的規(guī)定（暫行）編制。3.4目標成本控制標準 CS02表中成本分攤的注意事項目標成本控制標準 CS02表中成本的分攤應(yīng)按總部下發(fā)的成本、費用分攤原則及方法的規(guī)定（暫行）執(zhí)行，其中跨期成本、費用的分攤，在執(zhí)行中應(yīng)注意以下事項：1）無產(chǎn)權(quán)的公共配套建筑不單獨歸集土地成本，土地成本在各期之間分配時，應(yīng)按扣除公共配套建筑所占土地面積后，按各期占地面積進行分攤。2）各期的CS02表確定后，該期的可售面積即已確定，依據(jù)此可售面積分攤的各項成本也即確定， 無論以后其他期的可售面積是否變化，該期的成本數(shù)（攤?cè)?、攤出）保持不變，超支、?jié)約在本期（本期標的成本）消化。3）各期之間分攤能單獨區(qū)分的，直接

18、歸屬到各期，不能單獨區(qū)分的，按可售面積分攤。4）在目標成本管理中，對所發(fā)生公共期間費用需進行跨期分攤時，按受益對象的可售面積比例進 行分攤。5）在目標成本管理中，對本期的成本、費用尚需在各類產(chǎn)品（業(yè)態(tài)）中進行分攤，其方法按成本、 費用分攤原則及方法的規(guī)定 （暫行）執(zhí)行，其中期間費用按銷售收入比進行分攤。6）項目實施過程中（實際+預(yù)測）成本分攤，仍按按目標成本分攤原則進行分攤，保持與目標成 本控制標準 CS02表中確定的各期、各類產(chǎn)品 （業(yè)態(tài)）目標成本口徑一致，便于分析、對比及 成本的事前控制和預(yù)警。3.5目標成本編制要求城市公司在向總部上報編制成果時，應(yīng)附齊全部資料和附件，包括但不限于方案設(shè)計

19、、設(shè)計圖紙、產(chǎn)品技術(shù)標準等測算依據(jù)及各類指標。城市公司自項目策劃的開始階段應(yīng)主動地將項目有關(guān)的資料報總部運營工作組備案，以便于總部掌握項目的進度情況，及時跟進。成本機動數(shù)和企業(yè)風(fēng)險基金，各城市公司在編制目標成本時均以“（開發(fā)成本合計（標的成本）一土地獲得價款小計）*3%（總比例）”為計取標準。目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂營銷費用以總部評審的營銷專項方案確定，具體科目設(shè)置與定義按營銷費用管理作業(yè)指引規(guī)定。支持性文件CH-OP-CB01項目成本管理流程CH-WI-CB01目標成本管理作業(yè)指引成本、費用分攤原則及方法的規(guī)定（暫行）相關(guān)記錄CH-WI-QR-CB06-1目標成本控制套表（參考模版）附注1:建筑面積、可售面積構(gòu)成表及定義目標成本編制作業(yè)指引文件編號版本/修訂附注1:建筑面積、可售面積構(gòu)成表建 筑 面 積可 售 面 積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積包括：1、住宅、公寓；2、商鋪（含集中商業(yè)）；3、地上地下車庫、倉庫；4、營利性配套設(shè)施如會所、 單獨停車場、郵電通訊、醫(yī) 院、學(xué)校初始產(chǎn)權(quán)為開發(fā)商 所有；5、非營利性配套設(shè)施中（1）產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商（2）產(chǎn)權(quán)不明（3）無償贈與除地方政府、 公共事業(yè)單位以外其他單 位。套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積