企業(yè)戰(zhàn)略-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力要素分析

1、.：.； 文檔資源內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其消費(fèi)過程、產(chǎn)品和市場特征上，有不同于其他企業(yè)的特殊之處。其中心才干體系組成要素與關(guān)系的集合最終決議了這一才干體系的構(gòu)造與功能。外部環(huán)境影響要素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決議中心才干體系構(gòu)造差別性。本文經(jīng)過對我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段特征分析來討論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中心競爭力構(gòu)成要素。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 中心競爭力要素 企業(yè)的中心競爭力是指一種基于戰(zhàn)略性資源的、由企業(yè)長期積累而構(gòu)成的知識和技藝的動態(tài)組織管理體系，經(jīng)過順應(yīng)于環(huán)境變動的不斷創(chuàng)新和有效整合活動，進(jìn)而延伸至企業(yè)產(chǎn)品和效力領(lǐng)域，使企業(yè)不斷獲取繼續(xù)競爭優(yōu)勢的才干。這一才干體系是由相互聯(lián)絡(luò)、相互作用的

2、許多要素結(jié)合而成的具有特定功能的一致體。才干體系組成要素與關(guān)系的集合最終決議了這一才干的構(gòu)造與功能。外部環(huán)境影響要素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決議中心才干體系構(gòu)造差別性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其消費(fèi)過程、產(chǎn)品和市場特征上，有其不同于其他行業(yè)的特殊之處。從產(chǎn)品特征看，表現(xiàn)為位置的固定性、耐用性、異質(zhì)性、高價值性、供應(yīng)有限性、投資與消費(fèi)的雙重性、實體構(gòu)成的二元性等；從市場特征看，房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、供應(yīng)與調(diào)理的滯后性、壟斷競爭性、投機(jī)性*易方式多樣性*易復(fù)雜性、受金融市場的劇烈影響性、政府干涉性等特點。由此，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其中心競爭力的要素構(gòu)成除了具備其他行業(yè)企業(yè)所具有的共性之外，還具有不同

3、于其他企業(yè)的特殊性要求。 基于中心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征 一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)性質(zhì) 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈出發(fā)，我們習(xí)慣上將房地產(chǎn)開發(fā)活動細(xì)分為：想象的提出；可行性研討；細(xì)節(jié)設(shè)計；合同與建筑施工；市場營銷；市場化管理六個環(huán)節(jié)。在整個業(yè)務(wù)流程之中，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎將“提出想象之外的全部環(huán)節(jié)都外包給專業(yè)化的公司進(jìn)展消費(fèi)和運(yùn)營，將可行性研討外包給專業(yè)的咨詢公司完成，將細(xì)節(jié)設(shè)計外包給專業(yè)的設(shè)計公司完成，將建筑施工外包給專業(yè)建筑公司完成，將銷售外包給專業(yè)銷售公司，最后將物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)管理公司，而開發(fā)企業(yè)本身只是在各個環(huán)節(jié)之中起到協(xié)調(diào)與資源整合運(yùn)用的作用。在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將各專業(yè)

4、資源“虛擬進(jìn)本身內(nèi)部，共同完成開發(fā)義務(wù)。從這一意義上看，房地產(chǎn)企業(yè)具有較為典型的虛擬運(yùn)營性?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)是工程產(chǎn)品謀劃、資本運(yùn)作和不同專業(yè)知識的“對接。在這一過程之中，資源整合才干尤為重要。 二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特殊性 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛擬運(yùn)營特性，使其成為一個資源整合者，其固定本錢的投入相對很少，使得消費(fèi)規(guī)模擴(kuò)展所帶來的本錢分?jǐn)傂?yīng)變得非常有限。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身來說，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性所導(dǎo)致的市場容量有限，加之土地供應(yīng)的有限性，房地產(chǎn)也普通不會有大規(guī)模延續(xù)性消費(fèi)，這些要素導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)并不明顯。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不明顯，并不

5、表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)，其中尤為重要的一點就是具有較大規(guī)模的企業(yè)在管理上能夠會構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，可以有相對合理與完備的人才構(gòu)造體系。另外，規(guī)模較大的企業(yè)往往具有較強(qiáng)的開發(fā)實力，大規(guī)模開發(fā)會給企業(yè)帶來消費(fèi)本錢、資料采購本錢和廣告本錢的節(jié)約。由此可見，實現(xiàn)一定的規(guī)?；\(yùn)營有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。 三我國房地產(chǎn)業(yè)的壟斷競爭與進(jìn)入壁壘 房地產(chǎn)由于其位置的區(qū)域性和不可挪動性，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)顯著的區(qū)域性特征，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品被打上了深深的區(qū)域文化烙印。除去區(qū)位差別之外，房地產(chǎn)產(chǎn)品同時也具有質(zhì)量、種類、效力和品牌差別，這些均使得房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不同于普通工業(yè)產(chǎn)品的特殊性，產(chǎn)品差別化特征

6、非常顯著。這一特征呵斥房地產(chǎn)市場競爭性有限，是現(xiàn)實上的區(qū)域性壟斷競爭。 房地產(chǎn)業(yè)又是一個資本密集型行業(yè)，宏大的工程開發(fā)投入在實際上具有行業(yè)資本進(jìn)入壁壘。然而，就我國現(xiàn)階段的實踐情況而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭構(gòu)造中相對于建筑商的強(qiáng)勢位置，加之政府的扶持，使其具有較強(qiáng)的市場力量，呵斥我國房地產(chǎn)行業(yè)的資本規(guī)模壁壘并不顯著，但是可以預(yù)見，伴隨國家政策的進(jìn)一步完備和市場的進(jìn)一步完善，天平正逐漸轉(zhuǎn)向消費(fèi)者一方，資本規(guī)模壁壘將逐漸得到加強(qiáng)。現(xiàn)實上，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘主要表達(dá)為政府的土地出讓制度和區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的阻止進(jìn)入。 四房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融業(yè)的互益 對于任何企業(yè)來說，資金都很重要。但這一點

7、對于資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。投資所需的巨額資金是帶動、同時也是制約房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的極其重要的要素。這使得房地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營離不開金融業(yè)的支持，對于房地產(chǎn)的流通與消費(fèi)，由于其支出數(shù)額大，同樣也需求金融業(yè)的協(xié)助 。除融資之外，運(yùn)用多種金融工具，經(jīng)過信托、保險等業(yè)務(wù)，同樣會對房地產(chǎn)商品的流通與消費(fèi)產(chǎn)生積極的影響。反之，金融業(yè)的開展也需求房地產(chǎn)業(yè)開辟業(yè)務(wù)。金融政策與金融市場對房地產(chǎn)企業(yè)的影響深遠(yuǎn)。 五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識密集性 經(jīng)過價值鏈與供應(yīng)鏈的分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)的特征，其中心業(yè)務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃要求及開發(fā)工程本身的特點，進(jìn)展決策、方案、組織、指點、控制和協(xié)調(diào)。其涉及

8、知識范圍廣泛，從社會、經(jīng)濟(jì)、相關(guān)政策、法律法規(guī)到土地利用、城市規(guī)劃、市場調(diào)查分析、地質(zhì)勘測、房屋建筑、資本運(yùn)營、金融統(tǒng)計、信息處置、組織管理等。這與建筑企業(yè)等勞動密集型企業(yè)比較而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相當(dāng)程度的知識密集型企業(yè)特點。 六房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息不對稱與企業(yè)品牌 尼而森、達(dá)比和長尼把產(chǎn)品從質(zhì)量的角度劃分為三類：搜索品Search goods、閱歷品Experience goods和信任品(Credence goods)。搜索品的質(zhì)量情況可以在購買之前經(jīng)過搜索獲得，閱歷品的質(zhì)量情況只需在購買之后的消費(fèi)中獲得，而信任品的質(zhì)量即使在之后的消費(fèi)中也難以獲得。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量構(gòu)成要素較普通商品復(fù)

9、雜，有些要素在消費(fèi)一段時間之后才可以了解，而有的要素即使在消費(fèi)很長一段時間之后也難以把握如建筑物的隱蔽工程，因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品介于閱歷品與信任品之間。這種信息不對稱對于消費(fèi)高質(zhì)量產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者來說均是不利的，甚至?xí)?dǎo)致消費(fèi)者的逆向選擇。而品牌作為一種信息傳送的手段，在此便顯得尤為重要。品牌投入的沉沒本錢會使得具有高質(zhì)量開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相對耐久的競爭優(yōu)勢，而對以信息不對稱謀取不正當(dāng)利益的開發(fā)商來說，最終結(jié)果將是在供求雙方的反復(fù)博弈中失去市場。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中心競爭力要素 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中心競爭力將最終表現(xiàn)為出色的資源整合才干、市場把握才干、客戶價值發(fā)明才干、創(chuàng)新才干

10、及其企業(yè)品牌價值。 一 戰(zhàn)略資源要素 作為三大資源的土地、資金、人才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和開展的前提，同時也是企業(yè)實力的表達(dá)。土地資產(chǎn)的稀缺性、增值性、可繼續(xù)性使其成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭的主要對象。資金規(guī)模的大小將決議開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模，并在一定程度上影響其獲取高質(zhì)量土地資源的才干和抗風(fēng)險才干。而戰(zhàn)略性人才要素那么包括高素質(zhì)的企業(yè)家人才要素和知識型員工要素。高素質(zhì)的企業(yè)家隊伍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)開展的主導(dǎo)要素，而知識型人力資源要素那么是企業(yè)財富之源。 二企業(yè)知識要素 米切爾波蘭尼Michael Polanyi，1966初次將知識區(qū)分為顯性知識和隱性知識，顯性知識是經(jīng)籠統(tǒng)后儲存于客觀世界之中

11、的知識，在無知識主體攜帶者的參與之下，也能被了解和共享。而隱性知識那么無法被明確表達(dá)出來，表達(dá)為企業(yè)員工的技術(shù)專長、發(fā)明性處理問題的才干、管理層的指點才干和洞察才干、管理技巧、團(tuán)隊精神等等，在無知識主體參與之下難以被了解和共享，這種知識難以模擬，難以復(fù)制，甚至難以用言語來表述。對于企業(yè)而言，企業(yè)知識依存于企業(yè)的人力資本、構(gòu)造性資本和關(guān)系資本之中，具有途徑依賴性、互補(bǔ)性和隱含性。由此，企業(yè)知識的累積是一個長期的集體性學(xué)習(xí)過程。同時，企業(yè)如今和未來的選擇往往取決于企業(yè)現(xiàn)有的知識存量，這使得企業(yè)所積累的互補(bǔ)性知識不僅具有公用性，而且具有整體性和模糊性，難以被模擬，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識密集性而言，其

12、技術(shù)知識能否被很好的得以發(fā)揚(yáng)，在很大程度上取決于開發(fā)企業(yè)所具有的制度性知識和管理性知識與其特定的技術(shù)性知識的匹配程度。簡而言之，即制度與技術(shù)的匹配程度。 三組織學(xué)習(xí)要素 德魯克以為，“創(chuàng)新是一種賦予資源以新的發(fā)明財富才干的行為。波特指出，“公司經(jīng)過認(rèn)知或發(fā)現(xiàn)行業(yè)中更好的競爭新方法，并將其付諸實際來構(gòu)成競爭優(yōu)勢，從而最終演化為創(chuàng)新。可見，創(chuàng)新才干是中心競爭力的重要表達(dá)之一，而實現(xiàn)組織創(chuàng)新才干技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的有效途徑，那么是經(jīng)過組織學(xué)習(xí)。組織學(xué)習(xí)是指組織經(jīng)過不斷發(fā)明、積累和利用知識資源，努力改動或重新設(shè)計本身以順應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，從而堅持可繼續(xù)競爭優(yōu)勢的過程陳國權(quán)，2002。組織

13、學(xué)習(xí)實際主要涉及兩方面內(nèi)容，一是如何分享、運(yùn)用和儲存現(xiàn)有知識；二是如何發(fā)明新知識，即廣義的知識創(chuàng)新。在此根底之上，該組織提供了五種組織學(xué)習(xí)類型：邊干邊學(xué)、科學(xué)學(xué)習(xí)、搜索學(xué)習(xí)、邊運(yùn)用邊學(xué)習(xí)和知識外溢學(xué)習(xí)。 四企業(yè)文化要素 部分專家將企業(yè)文化視作企業(yè)中心競爭力的三駕馬車戰(zhàn)略，人才，文化之一。作為一種共同的價值觀和行為準(zhǔn)那么，文化一方面減少了買賣費(fèi)用，提高了企業(yè)的專業(yè)化市場效率，又改善了組織成員的個體偏好函數(shù)，使員工傾向于企業(yè)的共同目的，在“共同愿景之下，組織學(xué)習(xí)將從“順應(yīng)型學(xué)習(xí)向“創(chuàng)外型學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)化，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)文化依然是推進(jìn)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新的重要力量。 五整合集成要素 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略資源的整合才干可細(xì)分為組合、協(xié)調(diào)、判別與決策才干。而企業(yè)那么應(yīng)經(jīng)過有形資源和無形資源兩方面的繼續(xù)積累來獲得才干的加強(qiáng)。高素質(zhì)的企業(yè)家隊伍的發(fā)明性思想是