馬鋼商業(yè)項(xiàng)目代理營銷策劃、招商項(xiàng)目建議書

1、.精品資料網(wǎng)cnshu 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料馬鋼康泰佳苑商業(yè)工程代理營銷謀劃、招商工程建議書工程方：馬鋼集團(tuán)代理方：南京結(jié)合空間裝飾集成目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc87111343 代理營銷謀劃、招商工程建議書 PAGEREF _Toc87111343 h 2馬鋼康泰工程招商、營銷謀劃效力大綱.3 HYPERLINK l _Toc87111345 前期：工程顧問12個(gè)月 PAGEREF _Toc87111345 h 3 HYPERLINK l _Toc87111346 中期：招商6個(gè)

2、月 PAGEREF _Toc87111346 h 7 HYPERLINK l _Toc87111347 后期：商場管理運(yùn)營 PAGEREF _Toc87111347 h 7馬鋼康泰工程營銷、招商任務(wù)方案10 HYPERLINK l _Toc87111 南京結(jié)合空間裝飾集成代理效力取費(fèi)規(guī)范 PAGEREF _Toc87111 h 92005年7月10日馬鋼集團(tuán)康泰佳苑商業(yè)地產(chǎn)代理營銷謀劃、招商工程建議書概述2005年6月經(jīng)實(shí)地調(diào)查馬鋼集團(tuán)旗下的康泰佳苑商業(yè)部分，確屬當(dāng)?shù)鼐C合性較強(qiáng)、有一定地理優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)已開工建立，開發(fā)商：馬鋼集團(tuán)，應(yīng)開發(fā)商的約請，南京結(jié)合空間裝飾集成想象此方案，以易于開發(fā)

3、商比對營銷、招商代理協(xié)作方式。馬鞍山商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：經(jīng)開發(fā)商引見，和我們在馬鞍山所看到的情況，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)設(shè)備是根本上是以由北向南構(gòu)成各具特征的三塊家居裝飾類商業(yè)圈，北南半?yún)^(qū)作為馬鞍山的主城區(qū)，屬于商業(yè)區(qū)塊比較成熟的區(qū)域，構(gòu)成了相對完好的消費(fèi)鏈。相對于北半?yún)^(qū)而言，南半?yún)^(qū)作為馬鞍山新城區(qū)，未來的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、行政文化中心，估計(jì)在未來3-5年內(nèi)將逐漸構(gòu)成一個(gè)新的商圈，隨著大量高素質(zhì)人群的陸續(xù)在新區(qū)買房入住，必將帶動(dòng)新區(qū)商業(yè)氣氛的構(gòu)成。可以預(yù)見：一個(gè)以馬鞍山市政辦公大樓為中心，向周圍輻射的商業(yè)地產(chǎn)將堅(jiān)持商業(yè)價(jià)值的繼續(xù)增長。馬鋼集團(tuán)旗下的康泰佳苑商業(yè)地產(chǎn)由于緊臨市政大樓和市政廣場，商業(yè)地產(chǎn)的增值預(yù)期不可低估

4、。馬鋼集團(tuán)康泰佳苑商業(yè)部分營銷的關(guān)鍵：馬鋼集團(tuán)康泰佳苑商業(yè)部分新建數(shù)萬平米商業(yè)地產(chǎn)含步行街，就未成熟小區(qū)而言，必然有一個(gè)相當(dāng)長的孕育區(qū)，長期利好和短期報(bào)答缺乏構(gòu)成對立局面，如何影響投資者偏向長期利好，想方法改動(dòng)短期報(bào)答缺乏，將是招商、銷售過程中的難點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售好壞，取決于商業(yè)的興隆與否，以及“商氣，商業(yè)興隆與否，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況有關(guān)，相對于企業(yè)來講，它是不可控制的條件，但“商氣是可以經(jīng)過引進(jìn)商業(yè)品牌，經(jīng)過商業(yè)謀劃和商業(yè)品牌運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)，是個(gè)可變的要素。因此，馬鋼康泰商業(yè)工程的勝利與否，前期最中心的問題是“招商，后期最中心的問題是“商業(yè)運(yùn)作，只需處理了這兩個(gè)問題，馬鋼康泰商業(yè)工程的商鋪銷售

5、才能夠獲得勝利。效力團(tuán)隊(duì)主要成員陳志錫 男，42歲，曾效力于江蘇金陵裝飾城3年，常務(wù)副總，2003年3月?lián)文暇┐蠓絿H家居廣場的組建，常務(wù)副總，長期任務(wù)在大市場運(yùn)營一線，有著豐富的實(shí)戰(zhàn)閱歷，現(xiàn)南京結(jié)合空間裝飾集成總經(jīng)理。擅長“大市場營銷謀劃、招商、商圈規(guī)劃、商鋪規(guī)劃、商品規(guī)劃。柳 君 男，29歲，曾任務(wù)于南京日報(bào)，多年從事商業(yè)記者，2003年起效力于江蘇金陵裝飾城，企劃部經(jīng)理，2004年3月效力于南京大方國際家居廣場，謀劃部經(jīng)理。曾擔(dān)綱過多起房地產(chǎn)工程的謀劃工程，非常擅長媒體運(yùn)用。吳京橋 29歲，長期從事裝飾建材業(yè)的企劃宣傳任務(wù),參與籌備建立了金陵家裝賣場金陵五金賣場金陵燈飾賣場以及大型建材

6、超市家居樂的宣傳謀劃推行任務(wù)，98-02年任南京大賀通力廣告公司謀劃部經(jīng)理，02-04年任江蘇金陵裝飾城企劃部副經(jīng)理。方 翔 男，32歲，金陵裝飾城商場區(qū)域經(jīng)理，2年，特別是2002年2003年10月，擔(dān)任金陵裝飾城蘇北開展方案的工程擔(dān)任人，對蘇北的家具建材市場較為熟習(xí)。效力團(tuán)隊(duì)顧問：鄭向陽 南京中央集團(tuán)中央商場副總經(jīng)理、南京金潤發(fā)超市管理總經(jīng)理，有二十多年大型商場的管理閱歷和現(xiàn)代超市營運(yùn)閱歷，是南京市資深的商業(yè)人士。田 平 南京久和置業(yè)投資開展、南京江寧房地產(chǎn)開發(fā)“江南青年城、“江南文樞苑營銷謀劃總監(jiān)，南京金蘋果廣告謀劃總經(jīng)理，近幾年謀劃運(yùn)營了多個(gè)房地產(chǎn)工程，都獲得了勝利，是廣告謀劃界的老長

7、輩，有著扎實(shí)的實(shí)際功底，更有豐富的實(shí)戰(zhàn)閱歷。商業(yè)協(xié)作同伴：江蘇金陵裝飾城 吳建發(fā)董事長、總經(jīng)理南京紅太陽商業(yè)大世界紅太陽裝飾城 李炳祿總經(jīng)理南京石林家具廣場 姜玲總經(jīng)理代理營銷謀劃、招商標(biāo)的：此方案主要針對馬鋼家居賣場的商鋪。馬鋼康泰工程招商、營銷謀劃效力大綱前期：工程顧問12個(gè)月一、市場調(diào)研8月1日8月14日：1.區(qū)域情況調(diào)研： 1.1區(qū)域商業(yè)情況調(diào)研 1.2競爭者情況調(diào)研 1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)接受力等 1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況評價(jià) 1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研2.目的購買者調(diào)研 2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī) 2.2工程問題及時(shí)機(jī)調(diào)研 2.3購買才干調(diào)研3.品牌供應(yīng)商調(diào)研 3

8、.1品牌類別細(xì)分 3.2品牌資料庫建立 3.3工程問題及時(shí)機(jī)調(diào)研 3.4租金接受才干調(diào)研二、工程定位8月15日8月25日1.工程分析 1.1工程中心競爭力賣點(diǎn)分析 1.2競爭者比較分析問題及時(shí)機(jī)2.工程定位 2.1工程質(zhì)量功能定位 2.2品牌籠統(tǒng)定位3.目的客戶購買者及承租者4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議根據(jù)該商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模，初步想象為家居、家俱為主體，辦公家具、套房家具、廳房家具相結(jié)合的業(yè)態(tài)組合。5.賣場區(qū)域分割根據(jù)市場調(diào)查情況，合理分割區(qū)域。三、售樓、招商謀劃文案及視覺導(dǎo)示系統(tǒng)8月11日9月10日1根本元素：稱號、標(biāo)志LOGO、規(guī)范色、字體字樣、桔祥物等 2運(yùn)用體系設(shè)計(jì)：樓書、售樓廣告、售樓處看板、

9、售樓處裝飾修風(fēng)格、招商手冊、招商廣告、籠統(tǒng)手冊、名片、禮品、信箋、服裝設(shè)計(jì)等。四、賣場景觀設(shè)計(jì)8月26日10月15日根據(jù)VI的根本元素，重點(diǎn)設(shè)計(jì)賣場立面、店招、廣告位、前庭廣場方案及施工圖，賣場內(nèi)各專業(yè)廳通道裝修方案及部分節(jié)點(diǎn)大樣施工圖，賣場內(nèi)各專業(yè)廳店鋪門頭設(shè)計(jì)方案及部分節(jié)點(diǎn)大樣施工圖及設(shè)計(jì)工程實(shí)現(xiàn)場施工交底和指點(diǎn)。五、銷售戰(zhàn)略8月16日8月25日1.康泰佳苑商業(yè)部分銷售方式初步想象實(shí)踐方式以市場調(diào)查后確定產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售方式，業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)，把運(yùn)營權(quán)交給“商業(yè)管理公司，假設(shè)業(yè)主要反租本人運(yùn)營必需符合商城總體商業(yè)規(guī)劃?？堤┘言飞虡I(yè)部分1-4層鋪位，分割成銷售對象可以接受的單元面積根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)

10、來定，控制總價(jià)款在心思價(jià)位之內(nèi)，并提供7成10年按揭，開發(fā)商提供10年帶租約銷售，年報(bào)答保證在5%以上市場調(diào)查結(jié)果來定，另選擇按揭付款方式的客戶，買鋪即得2-4年租金在首期款里扣除，降低了客戶的置業(yè)門檻，這是一種常用產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售方式，其他的銷售方式要根據(jù)市場調(diào)查的情況來甄選，并獲得開發(fā)商的認(rèn)可。例：報(bào)答比例商鋪面積單價(jià)總價(jià)(萬元)首付30%貸款70%三年報(bào)答回本年限出租本錢實(shí)踐售樓收入8%A2一、二層11735000586.5 175.95410.55140.7612.533.33445.746%105.5716.725480.932銷售戰(zhàn)略及價(jià)錢體系建立康泰佳苑商業(yè)部分的規(guī)模，在當(dāng)?shù)叵鄬?/p>

11、講比其他商業(yè)地產(chǎn)不是很大，從市場角度講起售時(shí)不宜超越當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)，不然會妨礙后期的銷售，應(yīng)采用前期拉動(dòng)后期銷售價(jià)錢的戰(zhàn)略，比較可靠。沿街門面房宜整售、整租，場內(nèi)商鋪，適宜分割成單元銷售或出租，市場調(diào)查的重點(diǎn)是：在馬鞍山各門類商鋪普通所能接受的租金，可作為反推商鋪售價(jià)的根據(jù)。3公開活動(dòng)、媒介戰(zhàn)略及新聞配合樓盤現(xiàn)場“秀活動(dòng)銷售、招商推行闡明會構(gòu)建當(dāng)?shù)亓咙c(diǎn)商業(yè)設(shè)備的體系，獲得政府關(guān)注和政策上的支持，把政策上的優(yōu)惠作為房產(chǎn)銷售、招商的有利條件廣為宣傳。聯(lián)動(dòng)電視臺、報(bào)紙、廣播等主流媒體及著名主持人到現(xiàn)場，組織“現(xiàn)場秀活動(dòng)。我司有謀劃大型商業(yè)活動(dòng)、開業(yè)活動(dòng)的閱歷和才干，以上戰(zhàn)略是我們的戰(zhàn)略框架，詳細(xì)的初步想象

12、另外附文，正式方案要根據(jù)市場調(diào)查情況和銷售方案確定后來修訂。4現(xiàn)場戰(zhàn)略環(huán)境布置，使人覺得有實(shí)力、長效性、管理規(guī)范、運(yùn)作有背景等；人員，容顏端莊、秀麗，具備現(xiàn)代人的氣味，口齒機(jī)靈，服裝一致；招商書、賣場引見、案例分析、建筑模型等齊全；招商人員的商貿(mào)廣場理念、招商技巧的培訓(xùn)；其他。六、招商戰(zhàn)略9月6日10月15日1.賣場運(yùn)營方式、業(yè)態(tài)規(guī)劃從國內(nèi)外先進(jìn)綜合商城的運(yùn)營方式來看，小業(yè)主自主運(yùn)營的負(fù)面影響太大，由于小業(yè)主自主運(yùn)營，必然呵斥商城運(yùn)營種類雜亂，運(yùn)營檔次低，管理混亂的嚴(yán)重問題，這對一個(gè)大型商城的開展是有百害而無一利的。由商場運(yùn)營管理公司一致招商，一致運(yùn)營已成為國內(nèi)外大型綜合商城開展的必然趨勢，也

13、只需在一致運(yùn)營的情況下才干保證商城耐久運(yùn)營的品牌化和國際化。只需保證商城的整體運(yùn)營利潤，才干最大限制的保證小業(yè)主的投資報(bào)答。在目前銀行儲蓄利率低，投資股票風(fēng)險(xiǎn)高，投資住宅報(bào)答小的現(xiàn)實(shí)情況下，投資各種硬件目的俱佳的綜合購物商城，憑仗其品牌的運(yùn)營，規(guī)范的管理，高額的報(bào)答，尤其對投資型客戶來說，無疑是一個(gè)明智的選擇。馬鞍山地處省會合肥的南部，作為安徽地域的次商業(yè)中心，應(yīng)更多思索采用成熟的商業(yè)組合方式，規(guī)劃時(shí)強(qiáng)調(diào)有一定的先進(jìn)性和前瞻性，這樣開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較低，當(dāng)然后期的商管公司收益風(fēng)險(xiǎn)加大，但有調(diào)整時(shí)機(jī)。2賣場租金體系專業(yè)性的家居賣場，各商品種類間的租金價(jià)錢差別不大，但樓層與樓層之間的差別將顯得較為明顯

14、，因此，我們在規(guī)劃整體規(guī)劃時(shí)，將更多地注重各樓層之間的商品互補(bǔ)功能和互動(dòng)功能，由此來拉動(dòng)整體賣場的租金平衡。 3招商對象 以安徽和上海、江蘇、浙江實(shí)力商家為龍頭，輔助部分當(dāng)?shù)貜纳虡I(yè)者，引進(jìn)品牌、引進(jìn)好的運(yùn)營方法，培育當(dāng)?shù)氐母缓离A層，并將南京商城培育富豪的勝利案例作為范例宣傳。 以上任務(wù)量需投入48個(gè)人，周期需求12個(gè)月時(shí)間。時(shí)間長一些，市場調(diào)查充分一些，制定的方案風(fēng)險(xiǎn)小一些。中期：招商6個(gè)月方案 產(chǎn)權(quán)式商鋪，以租代售。 基于前期的研討分析和戰(zhàn)略，再行制定詳細(xì)中期招商方案后期：商場管理運(yùn)營 康泰佳苑商業(yè)部分按照前期和中期規(guī)劃的目的完成或階段性完成，商鋪招商任務(wù)也按目的完成后，由南京結(jié)合空間裝飾集

15、成組建的專業(yè)商場管理公司下簡稱：商管公司，商管公司對家居廣場實(shí)施運(yùn)營管理，收支上實(shí)行自傲盈虧，管理運(yùn)營上強(qiáng)化、提升家居廣場的品牌籠統(tǒng)，帶動(dòng)商鋪的運(yùn)營。商管實(shí)施內(nèi)容包括：一、開業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)開發(fā)商工期規(guī)劃，以及專業(yè)家居市場的完善情況，組織開業(yè)活動(dòng)，最終家居市場組織整體開業(yè)活動(dòng)。二、品牌籠統(tǒng)完善一年內(nèi)成為馬鞍山地域市民知曉率超越60%，帶動(dòng)周邊市民的家居消費(fèi)程度，并輻射整個(gè)馬鞍山地域，成為馬鞍山地域最專業(yè)的家居市場。三、促銷戰(zhàn)略以賣場中的各樓層運(yùn)營工程為單元，根據(jù)季節(jié)、節(jié)日、社區(qū)艱苦事件為主要脈絡(luò)，設(shè)計(jì)全年促銷活動(dòng)。四、公共關(guān)系戰(zhàn)略商貿(mào)企業(yè)直接面對群眾，樹立良好的公眾籠統(tǒng)是企業(yè)必需的，特別是獲得政府支

16、持，一直把政府和市民對家居賣場的關(guān)注度，作為任務(wù)重點(diǎn)。五、商場外部環(huán)藝、商場內(nèi)部環(huán)藝戰(zhàn)略商場的外部環(huán)藝重點(diǎn)放在商業(yè)氣氛的營造，重點(diǎn)是廣告位、停車場、區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)、綠化等；店內(nèi)氣氛根據(jù)所從事商品的特性而定，重點(diǎn)是通道的合理規(guī)劃、休憩區(qū)、門頭店招的設(shè)計(jì)。環(huán)藝通常按照三個(gè)層次設(shè)計(jì)，常規(guī)氣氛、季節(jié)節(jié)日氣氛、促銷等活動(dòng)氣氛。六、效力戰(zhàn)略以馬鞍山當(dāng)?shù)匚幕尘盀楦祝Y(jié)合興隆地域的開展閱歷，適當(dāng)拔高商場的效力理念，建立較為規(guī)范的效力體系和效力質(zhì)量控制體系。七、管理戰(zhàn)略適度管理，但一直處于周邊地域的先進(jìn)展列。八、媒介戰(zhàn)略由于商場建立面積1多萬平方米，作為中等規(guī)模的專業(yè)性賣場，應(yīng)加強(qiáng)地面活動(dòng)的推行和周邊小區(qū)的深

17、耕細(xì)作。九、商業(yè)物業(yè)管理 商業(yè)物業(yè)管理是商業(yè)一個(gè)非常重要的輔助運(yùn)營的條件，商管公司今后面臨的最大困難是二次裝修、維修的費(fèi)用。馬鋼康泰佳苑商業(yè)地產(chǎn)部分營銷、招商任務(wù)方案 根據(jù)，制定以下任務(wù)方案。兩公司協(xié)作事宜在7個(gè)任務(wù)日之內(nèi)談定。 一、場地 1招商處、謀劃辦公室 招商處需求50平米左右的場地，緊靠售樓處，和售樓處一定要分隔。招商處要分隔出2間20平米左右的辦公室一間、洽談室一間。按VI設(shè)計(jì)的風(fēng)格裝修、布置。裝修800元/平米，總價(jià)：4萬元。 辦公家具、接待桌椅、文件柜、辦公用品等5000元。 電腦、打印機(jī)、機(jī)等辦公設(shè)備1.0萬元。 線兩門、上網(wǎng)線一路，0.1萬元。 2任務(wù)人員住處 招商謀劃人員住

18、宿房3間，46個(gè)床位。 二、人員 1市場調(diào)查人員23人，南京結(jié)合空間裝飾集成派駐； 2招商人員、謀劃人員36人，由南京結(jié)合空間裝飾集成派駐。合約簽署結(jié)合空間3天之內(nèi)，從南京派駐23人的中心團(tuán)隊(duì)，根據(jù)任務(wù)進(jìn)展情況，在當(dāng)?shù)卣衅?6人。 三、營銷謀劃 1招商處 招商看板，20平米，含安裝及安裝支架每平米80元，0.16萬元。 2招商手冊 招商手冊，1000冊，7元/冊，0.7萬元。 籠統(tǒng)宣傳單頁，15000份，每份0.5元，0.75萬元。 四、商場管理公司的組建 南京結(jié)合空間裝飾集成與馬鋼集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)就“代理營銷謀劃、招商協(xié)議簽署后，我方人員三日內(nèi)進(jìn)駐任務(wù)生活條件具備開展任務(wù)。 五、前期廣告投放、人員工資16萬元。南京結(jié)合空間裝飾集成代理效力取費(fèi)規(guī)范前期工程顧問取費(fèi)規(guī)范分解如下：序號工程任務(wù)量周期成果取費(fèi)