云南省個舊市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、云南省個舊市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、個舊市概況1、個舊總體概況（1）位置及范圍個舊位于云南省南部的紅河州，坐落在紅河北岸，距昆明28公0里。1951年1月1日正式成立個舊市，屬省轄市，195年8劃歸紅河哈尼彝族自治州管轄，紅河州人民政府隨即從蒙自遷移個舊，個舊成為紅河州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。在歷時45年之后，200年311月，紅河州人民政府又回遷蒙自。個舊市區(qū)地處陰、陽兩山之間，在市區(qū)12平方公里的范圍內(nèi)，有一個面積為0.平7方公里的金湖，湖周圍是一幢幢鱗次櫛比的樓房。（2）自然條件個舊處于哀牢山脈之中，北回歸線穿境而過，區(qū)內(nèi)山地面積占86%，為典型的山地城市，整個城市呈形的地勢，底部為金湖，周

2、邊是群山環(huán)繞。該地的氣候條件非常獨(dú)特、優(yōu)越，屬于亞熱帶高原季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季如春，年平均氣溫16C。（）人口狀況個舊總?cè)丝谌f，其中城鎮(zhèn)人口萬，市區(qū)常住人口萬，境內(nèi)世居彝、壯、回、苗、傣、哈尼等少數(shù)民族共1萬多人。2個舊城市建設(shè)現(xiàn)狀個舊是聞名中外的錫都，也是云南工業(yè)的發(fā)源地，是一座典型的工業(yè)城市。自黨的十六大以來，中共個舊市委、政府確立了以老工業(yè)城市的提升改造為一個突破口的工作思路。個舊的城市建筑均以現(xiàn)代風(fēng)格的高層樓房為主，是云南省高樓群最為集中的城市之一，現(xiàn)代都市氣息十分濃重，被外地游人譽(yù)為“小香港”。目前個舊市的建設(shè)正朝著精品城市的目標(biāo)前進(jìn)。近年個舊市采取新區(qū)開發(fā)和舊城改造并

3、舉，城市外延擴(kuò)張和內(nèi)涵提升并重，加速城市總體發(fā)展。3、個舊各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀個舊市區(qū)基礎(chǔ)配套成熟，個舊市機(jī)關(guān)幼兒園、綠春小學(xué)、個舊一中等教育配套完善，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等金融網(wǎng)點(diǎn)密布，個舊市中醫(yī)院、人民醫(yī)院、婦幼保健院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)全面保障人民健康，中小型商場和便利店眾多，更有紅河州體育館、工人文化宮、農(nóng)貿(mào)市場等豐富人民物質(zhì)文化生活。、個舊交通組織現(xiàn)狀目前個舊交通圍繞金湖形成縱橫交錯的十幾條線路，城市交通四通八達(dá)，形成了與周邊五縣1市的聯(lián)通格局。隨著個屯遂洞的貫通，個舊的交通優(yōu)勢和區(qū)域優(yōu)勢顯得更加重要，成為跨越東南亞的國際要道口。在交通工具選擇上，個舊居民主要偏愛步行或駕車出行兩

4、種方式，公交等其他方式為輔。5、個舊居民收入情況個舊居民收入情況呈現(xiàn)兩極化趨勢，以礦業(yè)主為代表的富人階層收入水平高，購買力強(qiáng)，而普通居民月收入在100元0左右，公務(wù)員、事業(yè)單位及大集團(tuán)中層職工月收入在2000300元0之間。二、個舊市房地產(chǎn)市場分析1、發(fā)展概況個舊市城市由于受地形地貌約束，城區(qū)規(guī)模難以大規(guī)模擴(kuò)張，只能就現(xiàn)狀進(jìn)行改造。但隨著城市化建設(shè)的進(jìn)程，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)良好，市場供需基本持平，一般在售樓盤都能為市場所消化。200年819月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額3.億5元，比上年同期增長倍。目前，一般的住宅價格范圍在元m0個舊房價一直以來都是紅河州最高的。然而個舊市房地產(chǎn)市場營銷仍處在初級階段，

5、以產(chǎn)品本身的地段、價格等影響消費(fèi)者，缺乏統(tǒng)一的整合營銷手段。2近年房地產(chǎn)市場審批與面市表：個舊市近年房地產(chǎn)項(xiàng)目審批及面市對比年份審批項(xiàng)目面市項(xiàng)目注：年數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為一月份從上表可看出，個舊市房地產(chǎn)項(xiàng)目近年來在審批和面市方面存在巨大反差。通過審批但因各種原因無法面市的項(xiàng)目一般都順延流通到次年的房地產(chǎn)市場。、現(xiàn)狀小結(jié)根據(jù)上述分析可看出，個舊市房地產(chǎn)市場總體上發(fā)展樂觀，但仍具有一定的市場壓力。如果出現(xiàn)囤積樓盤同時面市的情況，市場將受到威脅。為消除市場威脅的負(fù)面影響，隨著不同的開發(fā)商進(jìn)駐，樓盤的性價比以及整合營銷的創(chuàng)意性將成為個舊市房地產(chǎn)市場比拼的焦點(diǎn)。三、個舊市主要競爭樓盤分析1、競爭項(xiàng)目麗水金灣建

6、筑面積項(xiàng)目位置個舊金湖南岸世紀(jì)廣場酒店旁物業(yè)類型高層（層）開發(fā)商云南華潤地產(chǎn)價格目前價格在元Itf之間，僅剩余層以上部分住宅戶型面積itf兩房，n4三房，余itf四房開盤時間年月曰交付時間年年底銷售情況湖景房現(xiàn)已售兀，剩余m、m的較多，基本位于咼層，總價相對較咼車位形式及價格地下車位和地上車位（車位較充裕），價格未定物業(yè)管理佳興物管公司（本地），物管費(fèi)未定產(chǎn)權(quán)年客群湖景房以礦老板為主要購買群體，普通住宅為當(dāng)?shù)丶爸苓吘用窕蛲獾亟?jīng)商者商鋪位于項(xiàng)目二層，暫未開盤證件五證齊全工程現(xiàn)狀已建層點(diǎn)評：麗水金灣在200年8一度成為個舊市高端樓盤的代表，一方面是因?yàn)樵擁?xiàng)目地段佳，毗鄰金湖，觀湖景觀房深受市場高端

7、人群喜愛，另一方面是營銷廣告有力，該項(xiàng)目選擇了有效的傳播媒介進(jìn)行營銷宣傳，適應(yīng)個舊市場情況，比如城區(qū)眾多顯著位置的了戶外廣告、出租車牌等。金湖尚城建筑面積約萬川項(xiàng)目位置金湖東路物業(yè)類型棟高層（層）開發(fā)商紅河?xùn)|佑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間一期預(yù)計月份開盤，二期未定交付時間年價格預(yù)計兀itf左右戶型面積、itf兩房，n1三房，四房房源共多套，期開棟，二期開景觀最優(yōu)的棟復(fù)式樓，共多套車位多個，配比基本達(dá)到營銷活動目前交元買卡排號，已至多號，開盤當(dāng)日也有優(yōu)惠活動物業(yè)管理未定工程現(xiàn)狀土地平整點(diǎn)評：金湖尚城的產(chǎn)品定位于中高端，根據(jù)產(chǎn)品本身特點(diǎn)，若如期開盤，預(yù)計會成為年底或明年年初備受關(guān)注的樓盤，車位配比在

8、個舊具有吸引力。從地塊來看，可能涉及拆遷問題。從前期營銷活動來看，買卡排號的實(shí)惠度與適用人群均有限。能否鎖定客戶，效果未知。半山印象建筑面積多萬m項(xiàng)目位置陽山大道旁（老陽山）物業(yè)類型高層、別墅開發(fā)商個舊市遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價格未知，據(jù)銷售人員說首付萬，占總價的戶型面積itf平層型、時尚復(fù)式、公寓證件無預(yù)售證工程現(xiàn)狀未拆遷點(diǎn)評：半山印象的前期操作明顯違規(guī)，在無預(yù)售證的情況下公然售房，無法保障購房者利益，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛。戶型和價格確實(shí)誘人，但存在欺詐嫌疑。寶華豪庭總用地面積畝項(xiàng)目位置寶華路（原個舊六中）物業(yè)類型高層（層）開發(fā)商紅河良黎地產(chǎn)開盤時間預(yù)計今年年底入住時間年價格均價元m2戶型面積i

9、tf兩室，m3三室其他兩梯六戶、公攤率，到市中心步行分鐘左右，樓間距米，目前接受預(yù)定證件無預(yù)售證工程現(xiàn)狀土地平整，預(yù)計月日動工點(diǎn)評：寶華豪庭因臨近寶華公園而獲得優(yōu)勢，離老城區(qū)有一段距離，項(xiàng)目地塊高差較大，建筑規(guī)劃樓間距小，能否保障高尚住宅品質(zhì)，拭目以待。龍騰福地總用地面積萬m總建筑面積多萬m項(xiàng)目位置寶華山物業(yè)類型高層、多層洋房開發(fā)商個舊市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司&個舊市金湖房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司房源預(yù)計余套開盤時間未定價格未知戶型面積一m2工程現(xiàn)狀未動工點(diǎn)評：龍騰福地位于個舊市南端，相對偏遠(yuǎn)，該項(xiàng)目體量較大，分期開發(fā)的可能性很大，目前尚在形象宣傳階段。瑞函新視界總建筑面積萬m項(xiàng)目位置溫州商貿(mào)城旁開發(fā)商

10、紅河州瑞函房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間未定價格未知戶型面積m2主力戶型m2工程現(xiàn)狀未動工點(diǎn)評：從沙盤上看，新視界建筑規(guī)劃較新穎，9棟建筑呈半圍合分布，中央花園的設(shè)計在個舊也極少，但項(xiàng)目實(shí)際情況有待市場考驗(yàn)。森源陽光時代總建筑面積約萬m項(xiàng)目位置大橋商業(yè)步行街正南米開發(fā)商個舊市森源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房源多套開盤時間未定價格預(yù)計兀im左右戶型面積m2性質(zhì)商住樓，產(chǎn)權(quán)年工程現(xiàn)狀未動工點(diǎn)評：森源陽光時代位于老城區(qū)繁華延伸地段，升值潛力較大，前景可觀。渝州華府、渝州華軒：人民路（渝州花園旁），開盤時間未知，價格預(yù)計元m2o目前項(xiàng)目未動工。點(diǎn)評：渝州華府、渝州華軒可借助渝州花園的成功獲得一定的市場認(rèn)可，是寶華

11、地產(chǎn)在人民路向南延伸片區(qū)項(xiàng)目中最靠近繁華老城區(qū)的地塊。、小結(jié)從以上個案分析可看出，個舊樓盤由于在個舊特定的房地產(chǎn)市場背景下，擁有以下顯著特點(diǎn)：高層建筑居多。在寸土寸金的個舊，由于人口與土地的不平衡，高層建筑已經(jīng)成為解決個舊人口與土地矛盾的有效方法。樓間距小。用地緊張導(dǎo)致高層建筑云集于有限的地塊上，從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，開發(fā)商一般選擇縮小樓間距，提高項(xiàng)目容積率。這就導(dǎo)致了建筑低層采光不足，甚至成為黑房。房價以金湖為中心輻射。金湖附近的樓盤，尤其是能望到金湖的景觀房，成為市場的高端選擇，如目前在售的麗水金灣，由于毗鄰金湖，曾創(chuàng)下元Itf的市場高價。部分樓盤前期操作不規(guī)范。這具體表現(xiàn)在沒有預(yù)售證的情況下就

12、開始間接或直接的銷售樓盤。以半山印象為代表，無證公開銷售，有非法集資的嫌疑。戶型設(shè)計以大客廳大陽臺為特點(diǎn)。物業(yè)管理進(jìn)駐遲緩。個舊市場上的樓盤多數(shù)沒有到達(dá)物業(yè)前期入駐，甚至是樓盤交付后才開始選擇物業(yè)公司，個舊人對物業(yè)公司的選擇也沒有品牌意識。樓盤外立面材料以涂料居多，顏色趨于明亮。四、個舊市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析與展望1、城市發(fā)展規(guī)劃概述及分析從全國的經(jīng)驗(yàn)來看，“舊城改造”幾乎已成為全國認(rèn)同的最有效的城市經(jīng)營手段。其直接效應(yīng)，其一是在老城區(qū)擴(kuò)展1.平5方公里，騰出了價值很高的成片的土地資源，直接增加政府短線收益；其二則在由政府新建而擴(kuò)展6.平5方公里城區(qū)周邊區(qū)域及連結(jié)區(qū)域交通軸線沿線的整體開發(fā)，

13、為政府帶來巨大的中線收益，并發(fā)展了城市。未來個舊主城區(qū)將作為個開蒙城市群的中心城市和個舊市三片發(fā)展區(qū)的金融、居住功能區(qū)。、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及未來展望由于近幾年房地產(chǎn)吞吐量與入市投放量的巨大反差，加之市場不確定因素的影響，國家宏觀調(diào)控政策的作用，未來幾年的房價有可能出現(xiàn)波動。另一方面，個舊市住宅市場剛性需求明顯，舊城區(qū)改造工程獲得政府的鼎力支持，房地產(chǎn)市場消化速度可能有所放緩，消化能力卻不會因此減弱。五、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于鄢棚路原瓷器廠地塊，總用地面積m.約畝；容積率V,建筑密度V,綠地率，屬于商住綜合用地。本項(xiàng)目地塊處于個舊主城區(qū)中部偏西北片與北區(qū)教育科研現(xiàn)狀區(qū)相交接的區(qū)域，隸屬

14、七層樓商圈，目前教育、醫(yī)療和日常生活配套主要依靠城區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀，且條件充分；南北貫通的雙主軸陽山路（國防路）和建設(shè)路-金湖西路都與項(xiàng)目相毗鄰，提供了較為便利的出行交通配套。2項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目優(yōu)勢的發(fā)掘（）項(xiàng)目與陽山相隔較近，有利于戶外活動的開展；項(xiàng)目所在鄢棚路連接金湖東路與金湖西路交叉口，配套基本成熟；項(xiàng)目毗鄰客運(yùn)中心站、溫州商貿(mào)城；項(xiàng)目地塊由于土地性質(zhì)變更，地價成本相對小；浙商開發(fā)引入先進(jìn)的營銷理念。項(xiàng)目劣勢的判斷（）項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，房屋破舊，道路窄，影響項(xiàng)目形象；項(xiàng)目離個舊老城區(qū)較遠(yuǎn)，地段在老個舊人民心目中欠佳；坡地地形造成的高差對項(xiàng)目產(chǎn)品、建筑成本的影響；項(xiàng)目機(jī)遇的分析（）項(xiàng)目所處區(qū)塊北部將遷進(jìn)個舊一職中，帶來新的人氣；政府對舊城改造持續(xù)進(jìn)行，并對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展予以大力扶持；個舊房地產(chǎn)市場尚處于初級營銷階段，利于新營銷手法運(yùn)用；個舊部分消費(fèi)群體有強(qiáng)大的購買力。項(xiàng)目威脅的理解（）受到房產(chǎn)新政的影響，購房者普遍持幣觀望；項(xiàng)目所在傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，臟亂差的社會形象難以完全清除；個舊市場近年來土地供應(yīng)量大，未來市場競爭日趨激烈；個舊金湖邊、城南寶華山等其它區(qū)塊樓盤的市場競爭，將分流一部分購房者。六、調(diào)研結(jié)論通過對整個個舊市和項(xiàng)目區(qū)塊的實(shí)地考察，得出以下結(jié)論：個舊市房地產(chǎn)發(fā)展仍有向上的勢