濟南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究與地塊分析

1、. 萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座：.；濟南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研討與地塊分析目 錄第一部分 投資環(huán)境分析-濟南人文、地理、歷史概略濟南經(jīng)濟情況分析濟南市城市開展規(guī)劃濟南艱苦市政工程濟南商圈分析第二部分 房地產(chǎn)市場分析-住宅分布現(xiàn)狀及特征濟南房地產(chǎn)開展演化濟南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)濟南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況廣告分析及報價第三部分 區(qū)域市場調(diào)查-東南區(qū)調(diào)查報告東北區(qū)調(diào)查報告中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報告西南區(qū)調(diào)查報告北區(qū)調(diào)查報告第四部分 華山工程市場定位-地塊分析市場分析產(chǎn)品定位工程開發(fā)初步分析第五部分 銀座地塊評價簡報-地塊分析產(chǎn)品定位規(guī)劃要點建議第六部分 中山廣場地塊評價簡報-地塊分析產(chǎn)品

2、定位附件濟南市居民采暖方式附件利率表附件辦理購房銀行按揭手續(xù)資料表附件濟南報紙、電視廣告、車身廣告及戶外看板收費清單附件濟南低價位房面積統(tǒng)計表附件濟南個案樓盤分析表附件寫字樓市場一覽附件濟南市部分賓館長包房情況市調(diào)總表濟南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研討分析報告第一部分：投資環(huán)境分析、濟南人文、地理、歷史概略濟南市是山東省會城市，位于山東省中部，是山東省政治、經(jīng)濟、文化中心，重要的交通樞紐。周圍與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等地市相鄰。全市地勢南高北低，依次為低山丘陵、山前傾斜平原和黃河沖積平原?？偯娣e平方公里，市區(qū)面積平方公里，建成區(qū)面積.平方公里。目前，濟南市轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城區(qū)，長

3、清、平陰、濟陽、商河縣和章丘市。年末，全市總?cè)丝谌耍渲惺休爡^(qū)人口人，中心城區(qū)建成區(qū)人口萬人。人口密度為.萬人/平方公里。濟南是國務院公布的歷史文化名城。因地處古四瀆之一“濟水之南而得名。據(jù)考古開掘資料，遠在年前的新石器時代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周時已建城，于西晉永嘉末年年前，濟南郡從平陵遷至歷城，從此，今濟南市區(qū)成為歷代郡國、州府的行政中心，不斷沿續(xù)至今。濟南歷史悠長，人才輩出。屬今濟南市籍的歷史名人主要有中國傳統(tǒng)醫(yī)學的出色代表扁鵲；中國古代陰陽五行學說的開創(chuàng)人，戰(zhàn)國思想家鄒衍；唐朝開國功臣，一代名相名將房玄齡、秦瓊；中華詞壇“婉約派、“豪放派的出色代表、宋代文學家李清照、辛棄疾；

4、近代民族實業(yè)家、“祥字號商業(yè)的代表人物孟洛川等等。、濟南經(jīng)濟情況分析宏觀經(jīng)濟概略年，濟南市全年完成國內(nèi)消費總值.億元，比上年增長.%，其中第一產(chǎn)業(yè)添加值完成.億元，增長.%；第二產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長. %；第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%。三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由上年的.:.:.調(diào)整為.:.:.，估計今后城市開展使第三產(chǎn)業(yè)的比重將進一步加大。銀行存款余額概略到年末，濟南全市金融機構(gòu)各項存款余額.億元，比年初增長%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額.億元，比年初增長.%，金融機構(gòu)各項貸款余額.億元，比年初增長.%。濟南市民收入概略據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示，年，濟南市家庭月收入在元以下的占.%，-元的占%，-元的占.%，

5、-元的占%，-元的占%，元以上的僅占%。摘自齊魯晚報年月日，版物價指數(shù)概略據(jù)反映，年濟南市場物價繼續(xù)走低，全年商品零售價錢指數(shù)為.%，居民消費價錢指數(shù)為.%，與人民生活親密相關(guān)的食品類價錢中，除飲食業(yè)同比上升外，糧食、肉禽蛋、鮮菜等均出現(xiàn)下降。消費價錢中，效力工程價錢上升.%，居住價錢上升.%，主要是受政策性調(diào)價要素影響。但據(jù)實地走訪濟南各大商廈和找當?shù)厝苏f話中發(fā)現(xiàn)，濟南的物價與上海相當，交通出行和居住費用相對較低，但在“吃、“穿方面并不比上海低，仍屬較高程度。并且消費成份中公款消費占較大比例。固定資產(chǎn)投資概略年，濟南全市固定資產(chǎn)投資完成.億元，比上年增長.%。其中國有單位投資.億元，增長%；

6、集體單位.億元，增長.%。在國有單位完成投資中，根本建立投資.億元，增長.%，更新改造投資.億元，增長.%；房地產(chǎn)開發(fā).億元，增長.%，其他投資.億元，增長.%，住宅建立繼續(xù)增長，城鎮(zhèn)集體以上單位完成住宅投資億元，增長.%；住宅開工面積.萬平方米，增長.%；國家計委下達的經(jīng)濟適用房投資方案，年度投資.億元，總建筑面積.萬平方米，年內(nèi)施工面積.萬平方米。綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟情況，作以下幾點分析：濟南市的國內(nèi)消費總值仍屬于較低程度，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)顯示，到年三次產(chǎn)業(yè)的構(gòu)造比例調(diào)整為:，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進作用。從居民銀行儲蓄和家庭月收入分析，目前的濟南市民的

7、購買力不強。家庭月收入在元以上的家庭才有能夠接受-元/m左右的房價，此類家庭只占總家庭數(shù)的%，以建成區(qū)人口萬，每戶.人計，市區(qū)總家庭戶數(shù)約.萬戶，家庭月收入元以上的約為萬戶。除去已購和尚未計劃購房之外，所剩家庭不是很多。濟南是一座“畸形消費城市，貧富差距很大，公款消費景象嚴重。房地產(chǎn)近幾年成為熱點開發(fā)工程，在全市固定資產(chǎn)投放中增幅最大，到達.%。在與當?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟南部分“先富人士已開場第二次購房。、濟南市城市開展規(guī)劃中心城區(qū)總體規(guī)劃。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為中心區(qū)和個功能各有傾重的片區(qū)

8、。中心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地域。白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)；無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)；文東為科研文教片區(qū)；千佛山為風景旅游片區(qū)。B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。重點開展冶金、石化、輕工工業(yè)。C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點開展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。D、大金組團位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點開展電子信息、資料科學等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū)，重點開展汽車制造工業(yè)。公共設備規(guī)劃A、中心商務區(qū)。在

9、順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地域內(nèi)。B、市級商業(yè)中心。在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地域。C、省級行政辦公用地。集中在經(jīng)八緯一地域。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設備。D、金融設備。在中心商務區(qū)內(nèi)。E、文化文娛設備。在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地域。F、體育設備。在臘山湖北新建市級體育中心。G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設備。在白馬山、賢文、大金和黨家建立醫(yī)療衛(wèi)生院所。H、文科設備。完善文東科研文教區(qū)建立，在南部十六里河地域建立濟南科技活動場所，在東部鰲角山地域預留高教科研用地。濟南旅游資源開發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴展的格局。A、古城旅游區(qū)。主要包括大明湖、四大泉

10、群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。B、向北擴展建成黃河旅游區(qū)。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。C、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。D、向南擴展建成山川古跡旅游區(qū)。主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區(qū)。E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區(qū)。主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區(qū)。外聯(lián)交通A、鐵路。年前建立京滬高速鐵路濟南段含黃河高速鐵路橋，建立邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。B、公路。近期建立大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速

11、公路的聯(lián)接線。C、機場。濟南遙墻機場擴建為國內(nèi)口岸一級機場。新建萬平方米侯機樓和一條米跑道，延伸現(xiàn)有跑道至米，張莊軍用機場不宜在市區(qū)內(nèi)保管，遷出選址新建。城市交通?？傮w框架：個環(huán)路、條放射路、條南北向和條東西向主干路。簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫“三環(huán)指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)?！熬派渲钢鞲陕翻h(huán)向外放射的濟王、濟青青州、濟青青島、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨條高等級公路。“九縱指二環(huán)西路、營市街快速、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路

12、快速、二環(huán)東路條南北向主干路或快速路。“九橫指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路快速、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路快速、清河北路、二環(huán)北路等條東西向主干路或快速路。城市園林建立。市級公園：擴建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園，完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。區(qū)級公園：建立工業(yè)南路、段南、魏華、無影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、昌盛、王舍人、大金等公園。將植物園改為開放式公共綠地，在龍洞風景區(qū)新建植物園。整治改造中山、青年公園為開放式公共綠化廣場，開辟湖山路南門、濟南火車北站、濟南火車東站、英雄山

13、、工業(yè)南路等公共綠化廣場。、濟南艱苦市政工程已建：A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程開工運用。C、泉城廣場建成運用。D、濟南機場主跑道投入運用。在建：A、“藍天工程，市區(qū)新增綠地萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達%，綠地率%。B、“舊城改造工程。抓好一批故居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建立，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟適用房建立。C、重點工程：緯六路道橋工程。高速繞城路南線工程。順河高架路北延工程。歷山北路拓寬工程。共青團路東段、無影山北路、建新路、工業(yè)北路、辛河路和縣西巷的拓寬改造工程。大明

14、湖擴建改造工程。英雄山風景區(qū)二期工程。中山廣場工程。開工建立千佛山風景名勝名。規(guī)劃：詳見“濟南市城市開展規(guī)劃。分析：從以上“、濟南市城市開展規(guī)劃和、濟南艱苦市政工程兩項內(nèi)容分析得出以下幾點：A、對中心城區(qū)，采取強化、改造手段，進一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的中心位置。B、注重東西兩頭的開展，以假設干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個片區(qū)的中心義務。C、南部大力開發(fā)旅游資源，構(gòu)成濟南的生態(tài)區(qū)。D、北部開展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案能夠有影響的主要有以下幾點：北向擴建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線工程。將使本案的外聯(lián)更方便。順河高架路北延工程。歷山北路拓寬工程。

15、、濟南商圈分析關(guān)于濟南商業(yè)的分布情況，詳見各區(qū)塊分析報告，以下對濟南的一些主要商業(yè)設備進展初步分析。表一：稱號詳細情況世界購物廣場新世界商城位置經(jīng)十四路，長途客運站緯一路，馬鞍山路交匯面積一層平方米，二層未開，三層平方米左右平方米左右場所環(huán)境屬貨倉式大型超級市場私營攤販式零售、零售商場產(chǎn)品從食品、蔬菜到大件家用電器一應俱全，檔次不高。小商品、生活日用品、服裝、化裝、洗滌用品占大部分。價錢同屬超市，價位比較低，服裝、家電除外。同屬零售零售場所，價位較低。消費客戶中、青年各階層均有特點貨物齊全，由于地理位置偏遠，顧客不多。價錢低，可討價，生活日用品多。表二：稱號詳細情況百貨大樓銀座地下商城位置黑虎

16、泉西路，貴和對面濼源大街，泉城廣場下面面積萬平方米左右不到萬平方米場所環(huán)境老、舊的場所環(huán)境與銀座貴和相比檔次偏低，顧客數(shù)量不多。狹長、繁華，屬中檔類的商場，運營種類比較豐富。產(chǎn)品所運營的產(chǎn)品工程單調(diào)，一層皮包，二層家電，三層音像，四層百信鞋所運營產(chǎn)品從衣帽、化裝品、手飾、鞋、皮包、食品一應俱全，屬中檔。價錢價錢還可以，屬中等程度價錢中檔消費客戶中、低層，工薪階層。工薪階層特點老的外貌，老的大環(huán)境，一切呈現(xiàn)給人年代的覺得。集餐飲、文娛于一身，位于泉城廣場之下，客流量大。表三：稱號詳細情況大潤發(fā)位置文化西路與歷山路交匯面積萬平方米左右場所環(huán)境大型自選超市，客流量大，屬 中檔偏高類超市，大而亮堂。產(chǎn)

17、品從食品、蔬菜、水果到首飾、鞋帽、化裝品、大型電器一應俱全。價錢價錢中檔消費客戶屬群眾型超市特點大型倉儲超市，生活日用品與食品是主要運營范圍表四：稱號詳細情況人民商場大觀園位置經(jīng)四路，順河高架交匯經(jīng)四路、緯二路交匯面積超市：平方米，主樓：-萬平方米。萬平方米左右場所環(huán)境屬老式國營商場，顧客稀少，效力人員散漫，相比超市繁華一點。顧客稍多一些，屬國營體制。產(chǎn)品化裝，洗滌用呂，服裝，鞋帽，文化，電器，珠寶，床上用品。化裝飾品，服裝，電器，電子，古董，主要全國各地大型廠家。價錢對于濟南市人民消費才干，價位中等偏高。產(chǎn)品檔次不高，但價位卻不低。消費客戶中年為主。中、青年特點以服裝為主，產(chǎn)品檔次低。古董、

18、工藝品是大觀園的一大特征。表五：稱號詳細情況銀座商城貴和購物位置濼源大街黑虎泉西路面積.萬平方米不到萬平方米場所環(huán)境在濟南屬于中偏高檔，共六層，面積比較大，客人數(shù)量普通。在濟南市給人一種很新穎、高檔的環(huán)境覺得，共五層，一層、地下是濟南最高檔的商店。產(chǎn)品所運營的部分商品屬品牌商品，產(chǎn)地多數(shù)以深圳、北京、汕頭為進口主單位。所運營的產(chǎn)品牌子比較全，價錢貴，也以深圳、北京、汕頭、武漢等一些城市居多。價錢價錢偏高，普通要元左右。價錢高，在濟南市屬頂級。消費客戶針對于濟南中上層收的人，工薪階層也有，不過很少，主要是為了信譽。針對于濟南市上層收的人，工薪層極少。特點大而全，檔次處于中等偏高的有信譽的大型商場

19、。環(huán)境新穎、價錢貴，整體容顏比較時髦。第二部分房地產(chǎn)市場分析一、住宅分布現(xiàn)狀及特征：、住宅分布現(xiàn)狀整體印象：A、濟南房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級起步階段，給人以散亂無序的覺得。B、從濟南全市房地產(chǎn)的宏觀而言，東部和南部比西部和北部興隆，地域的認知度在濟南市民中極強。C、濟南市由于受南部山區(qū)和北部黃河的自然要素限制，因此整個城區(qū)呈現(xiàn)向東、西兩頭開展的態(tài)勢。、市場分區(qū)：分 類價 格主 要 分 布代 表 樓 盤備 注低價住房-元/平方米北區(qū)鐵道路以北金閣花園，板橋小區(qū)等濟南的低價位房包括動遷房和低價商品房兩種中價位房-元/平方米東南和西南部怡心苑、中聯(lián)花園、開元山莊等高價位房-元/平方米市中心區(qū)和南部千佛山

20、一帶皇冠山莊，三箭銀苑、加州花園、舜華園等案量小，有地段和產(chǎn)品的特殊性。、住宅特征：整體規(guī)劃零星插建比較普遍，構(gòu)成規(guī)模的小區(qū)不多，個別超大規(guī)模的小區(qū)雖已立項但進展緩慢，目前還沒有投放市場；住宅工程以多層為主，社區(qū)規(guī)劃差，呈行列式規(guī)劃，個別小區(qū)開場分組團，出現(xiàn)了圍合或半圍合式的規(guī)劃，但比例很??；高層住宅極少有限的幾幢高層均為單位自建，小高層住宅開場增多。建筑設計多層以一梯兩戶為主，也有一梯三戶或一梯四戶的設計，個別多層帶電梯；注重南北朝向的規(guī)劃；目前已建產(chǎn)品大多將臥室作為朝南的首選，而客廳北向采光不在少數(shù)。小高層既有板式也有點式。建筑風格：較為單一，以傳統(tǒng)樸實設計為主，有少量產(chǎn)品開場注重外觀設計

21、，出現(xiàn)了仿歐式的建筑，但歐陸風并未盛行，純歐式建筑幾乎沒有。配套設計：配套設計比較簡單，大型社區(qū)以效力性配套為主，個別小區(qū)建了會所并配健身房、臺球室文娛室、游泳池等。景觀環(huán)境：景觀表達在小區(qū)草坪綠化，種樹很少，小品較為低檔、粗糙，尚未引進景觀設計，無架空層底部綠化和休閑設計，有的雖已開場注重小區(qū)的外部環(huán)境，但綠化硬地廣場環(huán)境并不理想。戶型設計：二房二廳和三房二廳主導市場，面積-平方米為多，復式有錯層設計不多見。外墻處置：外墻多為水刷石或馬賽克，顏色單調(diào)，也有部分涂料和面磚，但較為低檔，坡屋頂樓房增多。車位布置：多層以地面停車為主，小高層雖設有地下停車場，但車位較少，難以滿足業(yè)主需求，一些小區(qū)出

22、現(xiàn)了人車分流設計。安保設備：許多小區(qū)呈半封鎖式格局，僅以防盜門、防盜窗處理安保問題，有電子對講系統(tǒng)，個別小區(qū)引進了紅外線防盜系統(tǒng)。細部處置：窗戶變化不多，突窗和轉(zhuǎn)角窗很少，弧形窗及異形窗尚未出現(xiàn)，窗戶多數(shù)是普通玻璃，白鋁合金或鋼塑制品，入戶門多為夾板門，圍墻粗糙未作藝術(shù)處置，屋頂設計簡單，大堂及電梯廳設計很小氣。智能化：一些小區(qū)開場鋪設光纖網(wǎng)絡，寬頻網(wǎng)絡已入入個別小區(qū)，部分小區(qū)增設了一卡通設備。采暖：濟南作為我國沿海較為北部的城市，社區(qū)供暖是產(chǎn)品規(guī)劃中必備部分，詳細采暖方式及價錢見。、濟南樓市情況綜述近年來，山東濟南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的火爆局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，濟南市目前正在開發(fā)和銷售的

23、個樓盤中銷售率根本在-%。在過去的一年里，市場情勢的驟然升溫，除房改等政策的影響外，主要是當?shù)卣f城改造規(guī)劃的拉動作用。濟南市方案利用年的時間，完成二環(huán)以內(nèi)重點工程的改造，開發(fā)建立住宅和公建萬平方米，建立-個規(guī)劃合理、設計新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)。據(jù)有關(guān)部門泄漏，年之內(nèi)濟南市將有萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約萬平方米。房產(chǎn)市場的火爆吸引了大批投資者，年，濟南市新增房地產(chǎn)公司至家，占原有公司總數(shù)的/。目前，濟南市大大小小的房地產(chǎn)公司總數(shù)已近家。然而面對濟南房地產(chǎn)市場的火爆，濟南房地產(chǎn)業(yè)卻明顯呈現(xiàn)出力不從心之態(tài)。據(jù)報導，濟南市房地產(chǎn)業(yè)無大企業(yè)，幾百家房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金總共才十幾個億。這

24、是由于，多年來該行業(yè)市場進入的門檻較低，呵斥了小作坊式的不具備市場應對才干的企業(yè)大量存在。此外，大量的房地產(chǎn)企業(yè)市場定位雷同，產(chǎn)品差別性很小，幾乎在同一個層面上競爭，呵斥產(chǎn)品積壓，資金沉淀，企業(yè)缺乏開展后勁，但從濟南現(xiàn)有萬人口和目前的人均平方米居住面積計算，濟南市的房地產(chǎn)業(yè)還有強勁的開展?jié)摿?。在這一輪開展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商能夠會脫穎而出。二、濟南房地產(chǎn)開展演化、起步階段：年代初年代初開發(fā)特點：政府統(tǒng)建，方案經(jīng)濟為指點，根本屬于政府行為，沒有市場銷售。開發(fā)量：-萬平方米/年，共家開發(fā)公司代表樓盤：燕山小區(qū)短少一致開發(fā)規(guī)劃，東、南部檔次

25、相對高，西、北部主要屬于經(jīng)濟適用性住房。、開展之初：年代初年代中期開發(fā)特點：從零星插建為主，無成規(guī)模小區(qū)、規(guī)模較小。主要集中在市中心，三五棟樓即成小區(qū)。開發(fā)量：萬平方米/年，共家開發(fā)公司代表樓盤：佛山苑、開發(fā)較熱：年以后年開發(fā)特點：開發(fā)面較廣，從低檔的經(jīng)濟適用房到高檔的別墅工程都有，-元/平方米不等。其中中高檔商品房元/平方米以上占總開發(fā)量的-%。濟南市內(nèi)已無土地，掌握在當?shù)亻_發(fā)商手中，共有個工程，其中絕大多數(shù)“拆而不建，晾曬地塊。導致外地有實力和才干的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市內(nèi)無工程可作。最近-年，郊區(qū)的開發(fā)工程成為熱點，但檔次都不高。開發(fā)量：-年-萬平方米/年年萬平方米/年代表樓盤：()中高檔樓盤

26、：綠景家園、雅居園、開元山莊、怡心苑、舜湖社區(qū)。()別墅工程：加州花園三、濟南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā) 企 業(yè)資 質(zhì)代 表 樓 盤濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司一級燕子山、王宮莊、佛山苑、七星山、八里洼市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司隸屬于市中區(qū)人民政府，被評為全國綜合效益百強回民、王函、梁莊等十四個居民小區(qū)動遷房濟南天建房地產(chǎn)開發(fā)總公司二級黃倉、黃崗、影山花園、寶豐等居民小區(qū)動遷房濟南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)建立總公司百花小區(qū)、雅居園山東三箭置業(yè)集團一級資質(zhì)，山東省最大的大型建筑企業(yè)集團三箭.銀苑花園山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團濟南總公司二級魯房高新小區(qū)，歷苑小區(qū)、山大路住宅區(qū)等。三聯(lián)集團山東省重點企業(yè)舜湖社區(qū)注：年，濟南

27、全市商品房開工量萬平方米。銷售量：平方米，剩余多數(shù)為動遷安居房。四、濟南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況。、濟南市商品房銷售主要途徑：A、絕大多數(shù)是現(xiàn)場銷售，有現(xiàn)場售樓處；B、安居房和低價位房到開發(fā)商總部登記購買為主；C、出現(xiàn)少數(shù)中介公司，也有商品房買賣，但多數(shù)為低價位房；D、類似于上海的“金豐易居購房超市，尚未出現(xiàn)。、按揭辦理情況：A、銀行濟南目前多數(shù)銀行辦理購房貸款效力，目前集中為工行、建行、農(nóng)行三家；B、年限大多數(shù)為年，極個別為年如加州花園；C、貸款比例%額度。D、貸款相關(guān)收費：、抵押評價費萬分之八貸款總額、保險費：千分之一貸款總額貸款年限-年萬分之八貸款總額貸款年限-年萬分之六貸款總

28、額貸款年限-年、公證費：萬分之八總房款、代辦費：-元不等。E、入戶相關(guān)收費：、契稅：.%總房款；、維修基金一次性：%總房款；、有線電視初裝費：元；、煤氣開戶費：元；、供熱費：.元/平方米總建面?zhèn)€月另附：、各一份。五、廣告分析及報價、報紙廣告：濟南目前的報紙廣告主要是和兩家。種類通欄黑/彩/版黑/彩整版黑/彩備注濟南時報/折扣在-折不等齊魯晚報/注：齊魯晚報為全省發(fā)行，日發(fā)行量到達萬份。濟南時報為全市，日發(fā)行量到達萬份。、電視廣告以濟南電視臺-綜合頻道和濟南電視臺二套經(jīng)濟頻道為調(diào)研對象。價錢根據(jù)時間段而言。從晚上：:。濟南電視臺-平均收費為：-元/秒。濟南電視臺-平均收費為：-元/秒。、身車廣告

29、價錢從-萬/單車全年不等，外加%的廣告公司代理費。、戶外看板在濟南市區(qū)繁華路段，戶外看板價錢從元/平方米元/平方米不等，協(xié)作期限年起。另注：有關(guān)以上種廣告的詳細資料見。第三部分 區(qū)域市場調(diào)查本次濟南市場調(diào)查以分區(qū)方式開展，共分為五個區(qū)域：東南區(qū)歷山路以東，解放路以南東北區(qū)歷山路以東，解放路以北中心城區(qū)及南區(qū)歷山路以西，緯二路以東，鐵道路以南西南區(qū)鐵道路以南，緯二路以西北區(qū)鐵道路以北，歷山路以西以下為各區(qū)的市場調(diào)查報告：東南區(qū)調(diào)查報告一、范圍歷山路以東，解放路以南二、整體覺得生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進展開發(fā)。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟南大專院校、省市、機關(guān)集中辦公區(qū)，整體屬鬧

30、中取靜地段。三、環(huán)境分析、交通以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯，井字陳列離市區(qū)間隔 近，交通便利。中心醫(yī)院附近 NO.、K終點站舜風世紀花園、文東裕華園、東旺家園附近 NO.K、歷東花園附近 NO.K、開元山莊附近 NO.K、終點站，燕東山莊、K和平花園 NO.K、 頤琴灣 NO.終點、商業(yè)在這塊區(qū)域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆會員店，屬濟南第一家僅對會員開放的大型倉儲式購物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，聚集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場，生活

31、配套比較成熟，完全可以保證附近居民的日常生活。、文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學院、省經(jīng)濟學院等，中小學校更是遍及此區(qū)域內(nèi)，就學方便。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。、周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。歷下區(qū)在濟南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟南市東南角，被人們稱為濟南的“富人區(qū)。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟根底，當然他們購房的規(guī)范要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要要素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當好，清靜、幽雅，絕對是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對齊全醫(yī)

32、院、學校、銀行、郵局、菜場一應俱全，故“茅頭峪，又稱開元山莊地域周圍樓盤很多，這里的樓盤價位高，生態(tài)環(huán)境占了很大要素。四、市場分析、開發(fā)地段及開發(fā)量主要分為兩個部分A、千佛山、臥佛山、燕子山周邊代表樓盤：邦泰-綠苑、中創(chuàng)-開元山莊、中聯(lián)花園、明月華庭、燕東山莊特點：均依山而建，生態(tài)環(huán)境相當好，屬中、高檔住宅，規(guī)模大小不一。中創(chuàng)-開元山莊最大，占地畝 年開發(fā)明月華庭最小，占地M另外還有頤琴灣也屬這個部分，整個小區(qū)占地畝，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃良好，綠化也不錯，看得出是一處經(jīng)過很好規(guī)劃的小區(qū)。B、解放路南，經(jīng)十路北，零星分散的幾處樓盤代表樓盤：和平花園、歷東花園、文東裕華園、東旺家園、華僑公寓及舜風世紀花園

33、特點：開發(fā)地段接近市中心，周邊配套很齊全，交通便利，根本上屬中檔樓盤，質(zhì)量不高，普遍占地面積不大，不能構(gòu)成氣候，居于高檔經(jīng)濟適用房，沒有特點。上述工程的開發(fā)主要都集中在山腳下，也就是“開元山莊周邊。由于這里的環(huán)境好，是近年來濟南房產(chǎn)開發(fā)重點區(qū)域。所以 “開元山莊周圍陸續(xù)開發(fā)了很多樓盤，但目前可開發(fā)的地塊已不多，除非往山上開展。另外就是這里曾經(jīng)是樓市的密集點，房市成熟，房價高，可開展空間較小。、單價市場這塊區(qū)域的普遍價位都較高，單價范圍-元不等，平均單價在-元左右。、總價及主力總價總價范圍在-萬，主力總價在-萬之間，這證明了濟南市真正想買好房子的人還是有一定的經(jīng)濟根底的，且為數(shù)不少。、主力面積及

34、主力房型這塊區(qū)域的主力面積在-M之間，以三房二廳二衛(wèi)為主，其中最大的是住戶普通都較注重臥室的朝向，卻忽視客廳的朝向。、社區(qū)規(guī)劃調(diào)研的個樓盤根本都是行列式的陳列，沒有新意。比較典型的幾處均在千佛山、臥佛山及燕子山腳下，也許是憑仗南部山區(qū)這一大優(yōu)勢，使得生態(tài)環(huán)境很好，而忽視了小區(qū)內(nèi)部的綠化。這里占地面積最大的是中創(chuàng)-開元山莊，占地畝，年開場開發(fā)。另外一處是頤琴灣-明珠花園，占地畝是近幾年開發(fā)的樓盤，這里的綠化相對好些，但也是行列式陳列，上海索爾-結(jié)繩營銷代理，普遍的綠化都不是很好，沒有主題。、建筑立面普通以釉面磚為建筑立面，但外觀設計都沒有特別之處，和平花園、歷東花園、東旺家園、明月華庭、文東裕華

35、園，這幾處都類似高檔的經(jīng)濟適用房，華僑公寓外墻為涂料，只需邦泰-綠苑的外觀設計比較好，屬歐式風格，但所采用的釉面磚質(zhì)地卻較差。、主要建材及設備這處樓盤大部分是磚混構(gòu)造，只需中創(chuàng)開元山莊的四幢高層，明月華庭的小高層為框架外，其它均為磚混，而廚房、衛(wèi)生間都已初步裝修。 、行銷主題根本上沒有行銷主題，主要依托千佛山、臥佛山、燕子山，大部分連售樓處都沒有，只是一些辦公室及銷售科，業(yè)務員才干差，缺乏專業(yè)知識，生態(tài)環(huán)境為產(chǎn)品支撐點。五、詳細案例分析、頤琴灣-明珠花園價位：-元/平方米在此區(qū)域內(nèi)屬于中檔價位房面積范圍：-M主打面積：-M銷售率：%客源：%屬自在購房，%建委、機關(guān)單位及關(guān)系戶，自在購房客源主要

36、山東航空公司、東方航空公司、華能集團員工及機關(guān)人員付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，額度成居多賣點：地段較好，交通便利，配套也較齊全，小區(qū)整體規(guī)劃好，房型設計較合理，三A規(guī)范，二十四小時安保，可視對講等智能化管理。、邦泰-綠苑價位：-元主力面積：- M銷售率：%客源：集體購房% 散戶% 主要多為教師、醫(yī)生、律師、藥業(yè)、金融等職業(yè)，收入較高付款方式：按揭為主，多為成，一次性付款者少， 賣點：生態(tài)環(huán)境極好，臨近自然，配套較齊，交通便利總結(jié)：綜上所述，這塊區(qū)域的樓盤在濟南市來說屬于中檔偏高層次。、南部一塊，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境絕佳，這是它的量大賣點，是養(yǎng)生的好地方，雖然接近山區(qū)，但離市中心間隔

37、 不遠，周邊的配套也相對齊全，交通方面也比較便利，所以雖然售價不低，但銷售得也不錯。、中部及北部檔次都不是很高，屬于中檔層次，主要賣點就是接近中心市區(qū)，生活配套成熟，交通也很便利。以上兩部分個案目前均依賴周邊環(huán)境，大多都存在短少優(yōu)美社區(qū)規(guī)劃及高尚產(chǎn)品質(zhì)量的問題，除南部依托連綿起伏的山脈這一環(huán)境外，而其他產(chǎn)品一待濟南出現(xiàn)大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供市場選擇，其產(chǎn)品難以支持目前的售價。東北區(qū)調(diào)查報告一、范圍歷山路以東，解放路以北，鐵道線以南二、區(qū)域印象歷山路是劃分市區(qū)與市中心區(qū)重要界限，此區(qū)域由二環(huán)東路為界可劃分為二大部分。、環(huán)內(nèi)地域：歷山路-鐵道線-二環(huán)東路-解放路圍合部分即內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間地帶，屬市區(qū)部分；、

38、環(huán)外地域：二環(huán)東路以東部分，屬市郊部分。其中市區(qū)部分雖然區(qū)別于市中心區(qū)，但受地緣位置上輻射影響，因此配套豐富齊全，人口密集，尤其文教醫(yī)療設備集中，故也是房產(chǎn)開發(fā)的集中所在；市郊部分由于交通弊端等緣由，人文根底、配套條件均明顯薄弱，目前仍處房產(chǎn)開發(fā)初期。三、環(huán)境分析、商業(yè)以洪樓廣場為中心，東關(guān)大街-花園路是東北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點最集中，生活設備最齊全的地帶，如有肯德基、新華書店、小商品零售市場、農(nóng)貿(mào)集市、大潤發(fā)倉儲式大賣場等，其輻射范圍整個東北區(qū)。以山大路及山大南路構(gòu)成的濟南高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，利用周邊高校人才優(yōu)勢，以電腦、電子為主的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已初具規(guī)模。、交通縱向道路系統(tǒng)：歷山路內(nèi)環(huán)、將軍路-二環(huán)東路

39、外環(huán)、山大路、洪家樓南路-閔子騫路橫向道路系統(tǒng)：東關(guān)大街-花園路、山大南路、解放路構(gòu)成整個東北區(qū)的交通網(wǎng)絡，總面子言路況較好，公交線路多集中在以上地段。地勢上南高北低，東高西低。公交集散點：洪樓廣場：、K歷山路與解放路口：、K、K、K、文教集中在解放路一線：濟南鐵道職業(yè)技術(shù)學院、鐵路黨校、七中洪家樓地域：山東大學東校、山大附中、歷城三中、濟南結(jié)合大學藝術(shù)中專部山大南路一線：山大新校、山東大學、糧食干校、方案學校、醫(yī)療集中在環(huán)內(nèi)市區(qū)范圍，分布在解放路、歷山路及山大路區(qū)域：市中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷下二院、山大二院四、市場分析開發(fā)地段及開發(fā)量環(huán)內(nèi)地域：金閣花園.萬方，洪西花園.萬方，恒泰

40、花園.萬方，大學南苑萬方，環(huán)外地域：齊魯世紀園.萬方，百花小區(qū)萬，雅居園萬環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地域未構(gòu)成大開發(fā)態(tài)勢，新建個案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個案，有一定社區(qū)規(guī)劃。價錢區(qū)間分類-元/M：齊魯世紀園、恒泰、大學南苑、百花小區(qū)多屬于環(huán)外個案，或為規(guī)劃質(zhì)量較落后的環(huán)內(nèi)個案。-元/ M：洪西花園、金泰花園、綠景嘉園、雅居園多屬環(huán)內(nèi)個案，且相對規(guī)劃起點較高。主力面積與主力單價、總價分析-元/ M二房面積- M，-元/m，.-萬三房面積- M，-元/m，.-萬-元/ M二房面積- M，-元/m，.-萬 三房面積- M，-元/m，-.萬社區(qū)規(guī)劃與建筑

41、立面除綠景家園、百花小區(qū)、雅居園大規(guī)模社區(qū)均有較完善社區(qū)規(guī)劃，包括集中綠化、社區(qū)會所、物業(yè)形狀也趨于多樣化，注重外立面的設計風格，追求高質(zhì)量社區(qū)籠統(tǒng)外，其他個案均為行列式排布，外立面平凡，同質(zhì)化景象明顯，且受規(guī)模所限，無環(huán)境規(guī)劃。建材與設備百花小區(qū)采用建立部引薦“四新技術(shù)成果建材規(guī)范及智能化設備配置。雅居園全國康居示范社區(qū)，采用新型環(huán)保節(jié)能型建材。綠景家園引入智能化系統(tǒng)、防盜、INTERNET通訊及物業(yè)管理設備。金泰花園初裝修房，廚、衛(wèi)裝修送三件套，客廳鋪好面磚?？驮捶治?由于地處市區(qū)范圍內(nèi)，原住人口密集，客源范圍多為區(qū)域性客源，本區(qū)文教科技產(chǎn)業(yè)興隆，區(qū)域客源特征明顯，因此客源中教師、IT業(yè)人

42、士、醫(yī)生、醫(yī)藥商人占一定比例，另外個人購房中相當部分為私營業(yè)主。行銷主題大多個案仍緊扣地段概念為訴求要點，或是主打“洪樓地域配套商圈或是主打山大路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的高尚人文氣味，但也有個案緊扣本身產(chǎn)品上賣點的。綠景家園“東情西韻中國心，主打社區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃雅居園“冠軍家園，意指業(yè)主中有奧運冠軍，突知名人效應。百花小區(qū)主打社區(qū)內(nèi)新型建材及智能化設備?？偨Y(jié)區(qū)域市場以下特征：環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地域未構(gòu)成大開發(fā)態(tài)勢，新建個案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個案，有一定社區(qū)規(guī)劃。物業(yè)價錢主要由地段價值決議，而同類地段上那么由物業(yè)質(zhì)量區(qū)分，總體而言，外環(huán)內(nèi)外物業(yè)差

43、價在-元/M之間。、區(qū)域內(nèi)物業(yè)形狀以多層為主，但存在整體規(guī)劃落伍，多為行列式規(guī)劃，無集中綠化環(huán)境。、區(qū)域市場物業(yè)多存在以下共性弊端：外立面設計風格雷同，缺乏細部處置，歐陸化標識不明；社區(qū)公共部分建材規(guī)范低檔；現(xiàn)代物業(yè)管理方式尚屬空白；、規(guī)模化社區(qū)、大型集中綠化環(huán)境以及智能化設備配套逐漸成為開展趨勢，環(huán)保節(jié)能型建材成為亮點。中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報告一、范圍：歷山路從西，緯二路以東，鐵道路以南。二、整體覺得：此地塊以大明湖、泉城廣場、千佛山風景區(qū)和南部山區(qū)四部分組成。是濟南的中心城區(qū)，屬于第一流的地域。也是配套最完善，房價最高的高檔地段。三、環(huán)境分析：、商業(yè)：該地域是濟南商業(yè)最集中的區(qū)域，主要分布以

44、下地域：大明湖周圍。此處為市中心的老城廂，雖然商業(yè)配套不上檔次，但非常齊全。如緯北、北坦，長盛小區(qū)。泉城路和泉城廣場周圍。商家林立，如貴和、銀座、百貨大樓等等，檔次最高，類似于上海的人民廣場，南京路商業(yè)街。東八里地域。以東八里農(nóng)貿(mào)市場為中心，處理近幾年動遷至此的居民的生活配套。玉函小區(qū)周圍。最主要處理玉函社區(qū)動遷小區(qū)的生活配套。、交通。該區(qū)除泉城廣場市中心區(qū)，交通便利之外，主要有以下公交集散點：濟南東站大明湖以北。、終點站。東八里洼地域。、終點站。玉函小區(qū)。、終點站。、文教。該區(qū)的文教設備分布以下幾塊：省委附近。如省實驗中學、濟南外國語學校、回民學校、鐵中等。文化西街以南、千佛山以北。如山東大

45、學、二中、山東畫院、山東醫(yī)科大學等。此處是濟南市高教集中區(qū)域。、醫(yī)療。濟南市醫(yī)療設備比較分散，根本集中在居民聚集區(qū)內(nèi)。三、市場分析、開發(fā)地段及開發(fā)量現(xiàn)將該地域作以下細分：大明湖以東、以西，鐵道路沿線地域。代表樓盤：緯北、北坦、長盛小區(qū)。此類物業(yè)屬于老式居民區(qū)，多建于年代左右。物業(yè)較為破爛，但區(qū)域內(nèi)配套齊全，生活方便。是一塊開發(fā)有潛力的地域。大明湖周圍地域。代表樓盤：金冠花園和大明翠庭。此類物業(yè)為大明湖周圍新開的高檔住宅小區(qū)。但規(guī)模均較?。航鸸诨▓@建筑面積萬平方米，大明翠庭.平方米。市中心和千佛山地域。代表樓盤。三箭銀苑、皇冠山莊、四季花園和舜華園。此類物業(yè)是目前濟南房市中地段最好，質(zhì)量最高和價

46、錢最貴的公寓小區(qū)。開發(fā)量較大：三箭銀苑：萬平方米；四季花園：.萬平方米；皇冠山莊：萬平方米；舜華園：.萬平方米。南部山區(qū)。代表樓盤：舜玉小區(qū)、玉函小區(qū)和舜湖社區(qū)。其中舜玉小區(qū)和玉函小區(qū)為最近幾年的動遷小區(qū)、物業(yè)都比較新，區(qū)域內(nèi)配套比較完善。舜湖社區(qū)是目前濟南開發(fā)量最大的社區(qū)，總建面到達萬平方米。別墅工程。代表樓盤：加州花園。該小區(qū)是濟南目前獨一的純別墅類工程。處于仲宮鎮(zhèn)，離市區(qū)車程分鐘。但開發(fā)量不大。加州花園共有.萬平方米。結(jié)論：該區(qū)的物業(yè)分布為：老式小區(qū)在大明湖以北，鐵道路沿線；南部為新建動遷小區(qū)；高檔住宅集中在市中心區(qū)和千佛山地域。、單價市場：大明湖周圍：-元/平方米，其中大明翠庭為全裝修

47、房。市中心和千佛山地域：-元/平方米。南部動遷房：-元/平方米。舜湖社區(qū)：-元/平方米。加州花園：-元/平方米。、總價和主力總價：大明湖周圍：萬-萬。主力總價：-萬。市中心和千佛山地域：萬-萬。主力總價：-萬。舜湖社區(qū)：.萬-.萬。主力總價：-萬。加州花園：-萬。主力總價：-萬。、主力面積及主力房型：大明湖周圍：-平方米。主力房型：二房和三房均勢。市中心和千佛山地域：-平方米。主力房型：三房二廳。舜湖社區(qū)：.-.平方米。主力房型：三房。加州花園：-平方米。單幢別墅。、社區(qū)規(guī)劃：本地域個案除皇冠山莊和金冠花園屬于兵營式陳列，無社區(qū)規(guī)劃外。其他均有較好的社區(qū)規(guī)劃，包括圍合花園，完善的會所設備和體育

48、休閑設備。舜湖社區(qū)甚至是造城運動、包括學校、幼兒園、醫(yī)院、商場等等應有盡有。三箭銀苑、舜華園個案的社區(qū)規(guī)劃相當不錯。、建筑立面：除動遷房外，本區(qū)的個案建筑立面歸納為兩種：歐陸式和現(xiàn)代式。多數(shù)運用面磚。其中三箭銀苑和舜華園是現(xiàn)代式的代表之作。、主要建材與設備：本區(qū)一切個案均為砼現(xiàn)澆構(gòu)造；多數(shù)采用塑鋼門窗，大廳和走道均經(jīng)過處置、裝修；但多數(shù)比較粗糙。均以中央冷暖空調(diào)作為采暖設備，而且多數(shù)的奉送；除金冠花園和皇冠山莊外，其他均為全裝修房或廚衛(wèi)裝修。但裝修明顯不夠檔次。均有智能化設備。INTERNET接口入戶。、客源分析：本區(qū)域樓盤為濟南 目前最昂貴的物業(yè)，因此客源多數(shù)為濟南的私營業(yè)主，大企業(yè)的老總，

49、外地來省城購房者，歸國的香港、新加坡人士和政府官員。、行銷主題：大明湖地域：主要依托大明湖公園，生態(tài)型社區(qū)。千佛山和南部山區(qū)：生態(tài)型綠色社區(qū)。濟南人對此區(qū)域的生態(tài)形環(huán)境深 信不疑和智能化社區(qū)。三箭銀苑和舜華園：商務互動，SOHO家庭辦公、智能化住宅三箭住宅進化論。注：生態(tài)型社區(qū)概念和智能化為主要行銷主題?？偨Y(jié)：綜上所述，該區(qū)域樓盤有以下特征：、檔次高，地段佳，規(guī)劃好的社區(qū)，有不錯的銷售市場。、高檔次樓盤的單戶面積都相當大；、房型設計上仍不科學，朝向影響要素較大；、規(guī)劃設計已有一定思緒，但雷同性較大；、多數(shù)物業(yè)均帶裝修。、“省職員工房仍占相當大比例，多為公款消費，略帶畸形；、濟南貧富差距相當大。

50、西南區(qū)調(diào)查報告一、范圍：鐵道路以南，緯二路以西，屬濟南市西南角。二、整體覺得：北區(qū)域可以說它是一塊工業(yè)區(qū)，有著大大小小的工廠，就濟南市而言這塊區(qū)域可以說是中等地塊，房價也是屬于中檔價位。三、環(huán)境分析：、商業(yè)該區(qū)域的商業(yè)配套很少，呈點狀分布。經(jīng)二路、經(jīng)四路附近有濟南華聯(lián)、大觀園這些商業(yè)配套應屬中檔，但已足夠滿足這個區(qū)域的消費。緯二路上的山東華聯(lián)，也屬中檔商業(yè)配套。、交通這塊區(qū)域的交通還算便利，主要有以下幾條重要的交通道路與交通集散點：經(jīng)四路：是通往大觀園與中山公園的主要交通道路之一；經(jīng)七路：經(jīng)濼源大街，可直接通往泉城廣場；經(jīng)十路：是銜救濟南東西兩側(cè)的重要交通道路；南辛莊西路與緯二路是這塊區(qū)域縱向

51、的兩大交通道路。兩處交通集散點：經(jīng)十路上的辛莊高架橋銜接經(jīng)七路與南辛莊西路交通道路有：K、K、K、K、。緯二路上的八一立交橋，銜接經(jīng)十路交通道路有：、K、文教：主要分布以下地塊：經(jīng)四路附近，如：十二中、四十七中學、濟南衛(wèi)生學校；經(jīng)七路附近，如：二十中、省委黨校；南辛莊西街附近，如：機床二廠子弟中學、山東省第九中學；南辛莊西路以南的，如：市中心醫(yī)學?？茖W校，省物資學校，山東建材學校濟南大學根本上以中學為主，大專院校很少。、醫(yī)療：主要集中在三塊區(qū)域：續(xù)十二路以東，經(jīng)十路以北，這一塊醫(yī)療配備很密，大大小小有六家。在英雄山路上。在辛莊高架附近。四、市場樓盤詳分：、單價：該區(qū)域的樓盤價位根本上一致：在-

52、元左右；、主力面積及主力房型：平方米-平方米、三房、二房、社區(qū)規(guī)劃：本地域除匯統(tǒng)花園與怡心苑有完好的規(guī)劃，包括：會所、綠化軸與水的概念外，其他均無規(guī)劃可言。、建筑立面：本區(qū)域歸納為歐式與現(xiàn)代派兩種，多數(shù)運用涂料，其中匯統(tǒng)與怡心苑是代表作。、主要建材與設備：本區(qū)大多數(shù)樓盤屬磚混構(gòu)造；門窗多數(shù)塑鋼窗；多數(shù)樓盤都采用分戶取暖設備，而且都是奉送；除匯統(tǒng)、怡心、千喜外，多數(shù)都有簡單的裝修；除匯統(tǒng)、怡心有智能化管理，其他均沒有。綜上所述，這塊區(qū)域樓盤的特征如下：、中檔樓盤，中檔價位；、有質(zhì)量感的花園小區(qū)太少；、房型設計都很普通；、集體購房仍占相當大的比例；、價位與房子的質(zhì)量不相符合，開發(fā)潛力尚可。五、詳細

53、樓盤舉例分析：、匯統(tǒng)花園占地面積：公頃，年月開盤。建筑面積：萬平方米。面積段：.-平方米。主力房型：平方米-平方米，三房二廳二衛(wèi)。%的集體購房，%針對于散戶，銷售率達%左右。散戶家庭月收入都在元以上。年齡段在歲-歲占主要年齡段。貸款買房占大多數(shù)，普通都是首付%，成按揭?？驮粗饕呛腺Y企業(yè)的高級主管、商人、教師還有少部分的國企高級主管、千喜家園占地面積：萬平方米，年月開盤，銷售率達%。建筑面積：平方米。面積段：-平方米。主力房型：平方米-平方米，二房、三房。不存在集體購房，針對零散客戶。歲以上-歲以下占主要年齡段一次性付款占購房比例的/，有部分首付%，大多數(shù)首付%?？驮粗饕撬綘I業(yè)者、報社總編、

54、記者、醫(yī)藥商人、合資企業(yè)高級業(yè)務員、化工局指點、優(yōu)劣緣由：匯統(tǒng)花園的銷售情況還不錯主要緣由是小區(qū)的規(guī)化設計在這個區(qū)域應是獨一無二的、戶型好，并且有的圖型曾是國家獲獎圖形，小區(qū)配套齊全，有小學、會所、自選商場，并且它所在地段、政府有較大的規(guī)劃設計、廣告投放量大。千喜家園的銷售率不是很好緣由：廣告投放量少、地塊小、周邊是宿舍樓，周邊環(huán)境不理想，并且離匯統(tǒng)花園很近，開盤日期比匯統(tǒng)花園晚，并且價位相差不大，小區(qū)規(guī)劃也很差。北區(qū)調(diào)查報告一、范圍及總體印象鐵道路以北至繞城高速公路，歷山路以西至二環(huán)西路，主要轄屬濟南市天橋區(qū)。天橋區(qū)位于濟南市的北部，屬于工廠、倉儲、建材市場集中區(qū)域，城區(qū)的市容、市貌、市政建

55、立及規(guī)劃較市中心地域來說都要差幾個檔次，有待改良。二、交通、繞城高速公路、濟青高速公路：主要與外省市相聯(lián)接，是濟南的北出口、濟濼路、無影山路，北園大街，堤口路：主要是通往城區(qū)內(nèi)部的主干道，車道為-車道，寬約為-米主要交通道路：、K、K、KK字頭為旅游車、兩大長途交通結(jié)散點：長途汽車總站：無影山中路、濟濼路，主要通往通內(nèi)外各大市城濟南長途客運中心：堤口路、無影山東路三、商業(yè)主要以居民區(qū)附近的零散日用配套為主，有兩個具有代表性的商圈：、北園路商圈：天橋區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)。東側(cè)以餐飲、文娛、酒店為主，西側(cè)以家俱建材運營為主。、濼口服裝市場：濟濼路、清河北路。主要以服裝為主兼營鞋帽。濟南市的服裝貿(mào)易的

56、結(jié)散地。另有幾家零散的大型商業(yè)配套：綠地倉儲超市：濟濼路、廠東路濟南商廈：堤口路、萬盛北街四、醫(yī)療文教以濟濼路為界劃分為東西兩部分，醫(yī)療文教主要集中在西部。濟南動物園附近：濟南師范學校、省氣候?qū)W校、濟南第四醫(yī)院總醫(yī)院無影山中路附近：山東科技大學、濟南幼師、濟南師專、警察學校、交通醫(yī)院、建筑醫(yī)院五、個案樓盤以濟濼路為界分為東、西兩個區(qū)。西區(qū)的建筑密度，人口密度明顯要比東區(qū)高，大多數(shù)樓盤主要集中在西區(qū)，安居房占有一定比例。、個案開發(fā)地段及開發(fā)量西區(qū)：濟南動物園附近有兩處規(guī)模較大的安居房個案A、金閣花園占地畝，屬于濟南市舊城改造試點小區(qū)，遭到濟南市政府的關(guān)注。B、太平洋小區(qū)位于金閣花園的北部，占地畝

57、。此外，無影山中路附近集中有幾處商品房樓盤，天旺泉景、萬盛園、天福苑等等，占地面積從萬-萬M間不等。東區(qū)：東區(qū)的商品房主要集中在北園大街一帶，具有代表性的主要有兩個：湖濱園占地畝分二期開發(fā)，荷花園占地畝。、個案單價東區(qū)：主要以湖濱苑、荷花園為代表。這兩個個案在東區(qū)及至整個天橋區(qū)來說單價是最高的，荷花園的單價為-元/M，湖濱苑單價-元/平方米一期。西區(qū)：主要以金閣花園、萬盛園為代表，其中金閣花園是一個大規(guī)模的安居小區(qū)。金閣花園：-元萬盛園：-元、東西區(qū)房型面積表：區(qū)域案名主力房型面積總價東區(qū)荷花園二室二廳-M-萬湖濱園二室二廳- M-萬西區(qū)金閣花園三室二廳- M-萬萬盛園二室二廳- M-萬、個案

58、規(guī)劃東區(qū)：東區(qū)的兩個代表樓盤荷花園、湖濱園一期占地面積不大，內(nèi)部社區(qū)規(guī)劃有限，沒有會所及中心花園、文娛中心等公建配套。西區(qū)：西區(qū)的兩個樓盤金閣花園、萬盛園占地面積大，社區(qū)規(guī)劃較西區(qū)來說比較完善。其中金閣花園是市政府試點小區(qū)，是以商品房的規(guī)范來規(guī)劃一個安居小區(qū)，內(nèi)部公建有托幼、家政、中心綠化帶、醫(yī)療中心等。萬盛園小區(qū)內(nèi)部也有一個占地萬M的中心花園和健身廣場。六、客源分析同樣以濟濼路為界分為東西兩區(qū)。東區(qū)：主要個案都集中在北園大街商圈一帶，客源主要為天橋的高薪階層。政府外貿(mào)企業(yè)員工醫(yī)生、教授、法院干部北園商圈的私營業(yè)主一少部分外地駐濟南辦事處的主管桂林三金藥業(yè)西區(qū)：西區(qū)樓盤的客源主要針對的是中低檔

59、的層次。約%的外遷戶約%的企業(yè)、單位的福利房效益不好，沒有才干分房的單位、企業(yè)的一部分干部自行購買一些小型的私營、個體業(yè)主綜上所述，天橋區(qū)房地產(chǎn)業(yè)主要有以下幾個特點：產(chǎn)品規(guī)劃、設計起點低，主要針對中低檔客源。產(chǎn)品單一，市場競爭不猛烈，短少更新產(chǎn)品。房型設計墮入誤區(qū)。缺乏先進的營銷理念和技巧。福利分房仍占一定比例。產(chǎn)品規(guī)劃中大面積戶型較多?，F(xiàn)房、準現(xiàn)房占絕大多數(shù)。七、相關(guān)數(shù)據(jù)、平均占地面積：萬M、平均建筑面積：萬M平均容積率：.、主力單價：-元/平方米、主力面積：- M、主力總價：-萬、主力房型：二室二廳、面積配比：二室二廳：%三室二廳：%復式：%、平均得房率：.%第四部分：華山工程市場定位一、

60、地塊分析、地塊概略地塊位于濟南市北端，屬歷城區(qū)轄管，位于華山西面，舊址為王保莊地域，系農(nóng)業(yè)用地及部分民宅。地塊東臨華山，西臨將軍東廣場，北望濟青高速公路，南接開元路，一期開發(fā)用地共占地畝，現(xiàn)為農(nóng)民住宅，尚未動遷，方案開發(fā)總量達建面萬平方米。、區(qū)域環(huán)境概略從地理位置而言，該地塊位于整個濟南東北端，遠離中心城區(qū)。尤其鐵道路橫貫市區(qū)東西，受交通條件阻隔，中心城區(qū)的幅射作用明顯受阻，加之北部地域為黃臺工廠區(qū)，因此環(huán)境容顏，人文根底、配套條件相當薄弱。地塊位于華山西面，華山周邊為平原地形，現(xiàn)多用作農(nóng)耕用地，而華山系一座平地突兀而起的孤山，山體相對較小，但姿態(tài)挺拔，目前與山腳下的道觀“華陽宮構(gòu)成目前華山風