2022年二十一世紀(jì)城物業(yè)管理方案

1、第一章項(xiàng)目介紹二十一世紀(jì)城室內(nèi)總面積16550平方米,為一幢主體為 6 層的商場用房（包括地下一層） ,地下一層到五層為商場用房,屋頂為自用辦公區(qū)；五交商廈室內(nèi)總面積6950平方米,為一幢主體為7 層的商場用房（包括地下一層）；設(shè)施、設(shè)備包括 治理概況與治理理念8 部電動扶梯和 6 部客用電梯（依據(jù)圖紙）物業(yè)治理可分小區(qū)、高檔別墅、廠區(qū)、純商務(wù)辦公樓、綜合商業(yè)樓宇 等各類治理形式, 在物業(yè)治理中他們不但具有共同性也存在差異性；共同 性可分三個部分：第一：具有前瞻性：俗稱意識；其次：制定合理的治理 制度和操作規(guī)程；第三：具有處理應(yīng)急大事的才能；鑒于本大樓屬于商場物業(yè)治理的特點(diǎn)：進(jìn)出人員雜, 不受

2、管制, 客流量大,易發(fā)生意外特點(diǎn),工程設(shè)備比較先進(jìn),自動化程度高；物業(yè)治理人 員要具有預(yù)知性； 如在雨天地面濕滑, 進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器, 盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳,同時(shí)留意地面的清潔工作,放置“ 當(dāng)心地滑” 的告示牌,有條件的情形下用大功率吹風(fēng)機(jī)吹干地 面；在有臺階的地方, 要有明顯的警示標(biāo)志； 工程對設(shè)備設(shè)施要有預(yù)檢修方案,對運(yùn)行中的設(shè)備制定合理的預(yù)檢查制度,排除隱患, 制定合理的維護(hù)時(shí)間；對于突發(fā)大事可制定各類應(yīng)急預(yù)案,如電梯困人、突發(fā)停電、防 汛抗臺、突發(fā)火情、突發(fā)傷人等,每年選擇一至二個預(yù)案做一次實(shí)戰(zhàn)演練；意識、制度、才能是貫穿整個物業(yè)治理的基礎(chǔ)；以人為本、

3、依法治理是物業(yè)治理的核心和理念；其次章 物業(yè)治理服務(wù)設(shè)想及策劃2.1 總體治理服務(wù)設(shè)想及策劃 依據(jù)二十一世紀(jì)城實(shí)際情形以及玉湖投資公司對此項(xiàng)目物業(yè)治理服 務(wù)要求的懂得,物業(yè)治理提出以下的服務(wù)設(shè)想：一、 即著手預(yù)備日常的物資配備,以便順當(dāng)開展日常的物業(yè)治理服務(wù)工 作,同時(shí)提前聘請高級技術(shù)人員及治理人員至本項(xiàng)目處進(jìn)行預(yù)備工 作；二、 著手工作人員的聘請,并同時(shí)依據(jù)已制定的各部門培訓(xùn)方案,讓有 長期體會的專業(yè)治理服務(wù)人員直接帶隊(duì)實(shí)施人員培訓(xùn)及前期操作,以便接管有序,服務(wù)到位；三、 制定治理公約、用戶手冊、裝修指南,保證該物業(yè)的全部業(yè)主和租 戶有效地使用其物業(yè)單元,并規(guī)定各業(yè)主和租戶對該物業(yè)的治理及

4、公共開支所需負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例、以及權(quán)益、義務(wù)；四、 每半年對大廈的設(shè)備設(shè)施的使用率及能耗支出進(jìn)行詳盡調(diào)查,編制 設(shè)備使用方案及能源節(jié)約方案；五、 為了更好的供應(yīng)完善、高品質(zhì)的物業(yè)治理服務(wù),將在接管后多方發(fā) 征詢看法表,集思廣益,更好的為客戶服務(wù)；六、 為了保證物業(yè)治理全方位的實(shí)施,合理支配服務(wù)人員工作,以飽滿 的工作狀態(tài)和有效的勉勵機(jī)制,完善治理服務(wù),勉勵各級工作人員以負(fù)責(zé)進(jìn)取的態(tài)度為客戶供應(yīng)高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)；七、 執(zhí)行日常財(cái)務(wù)治理工作,定期收繳物業(yè)治理費(fèi)及其他應(yīng)收費(fèi)用,并準(zhǔn)時(shí)催收未交的有關(guān)費(fèi)用,保證商場經(jīng)營治理的正常運(yùn)作；八、 為了保證治理的連續(xù)有效,將連續(xù)推行企業(yè)文化與戰(zhàn)略,大力

5、推廣 本土化治理和人性化治理,潛移默化的將公司的文化精髓和治理模 式融入到二十一世紀(jì)城大廈的治理當(dāng)中；2.2 工程愛護(hù)治理服務(wù)設(shè)想及策劃 二十一世紀(jì)城大廈是四川北路地區(qū)地標(biāo)性的商場,同時(shí)也是重點(diǎn)項(xiàng)目之一,因此為了確保此大廈設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行,個方面工作：工程部將著重進(jìn)行以下幾一、 認(rèn)真組織貫徹, 執(zhí)行上級關(guān)于設(shè)備設(shè)施治理、安全生產(chǎn)、勞動愛護(hù)、環(huán)保治理和能源治理工作的有關(guān)規(guī)定, 結(jié)合設(shè)備設(shè)施實(shí)際運(yùn)行狀況,科學(xué)、合理的制定年度保養(yǎng)方案和目標(biāo),并分解為每月每周實(shí)施；二、 做好各有關(guān)部門對設(shè)備設(shè)施治理的和諧、協(xié)作工作,保證設(shè)備設(shè)施 治理工作的方案、方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；三、 把握工程部技術(shù)修理人員的業(yè)務(wù)狀況

6、,關(guān)懷工程部技術(shù)人員的業(yè)務(wù) 學(xué)問提高和更新,使工程部技術(shù)人員業(yè)務(wù)水平向科學(xué)性現(xiàn)代化治理 方向不斷進(jìn)展；四、 依據(jù)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況,制定設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行巡查方案,確保設(shè)備 設(shè)施正常運(yùn)行,將問題解決在報(bào)修之前；五、 制定工程部培訓(xùn)方案,不斷提高工程部技術(shù)人員業(yè)務(wù)水平和服務(wù)規(guī) 范；六、 定期召開部門安全會議,加強(qiáng)工程技術(shù)人員安全意識,并定期和不 定期進(jìn)行安全檢查,發(fā)覺安全隱患立刻整改；七、 貫徹執(zhí)行節(jié)能法及有關(guān)政策、條例,鉆研節(jié)能學(xué)問,積極從事 節(jié)能治理和技術(shù)改造工作,努力提高大廈的能源利用率；八、 每年對大廈的設(shè)備設(shè)施的使用率及能耗支出進(jìn)行詳盡調(diào)查,編制設(shè) 備使用方案及能源節(jié)約方案；2.3 秩序愛護(hù)

7、治理服務(wù)設(shè)想及策劃二十一世紀(jì)城大廈物業(yè)治理的保安服務(wù)必需做到形象、思想、素養(yǎng)、行為的高度統(tǒng)一；因此必需在保安部門做到以下幾點(diǎn)：一、 在服務(wù)治理上要表達(dá)“ 三嚴(yán)”,即嚴(yán)格治理、嚴(yán)格要求、嚴(yán)格紀(jì)律,樹立安保人員良好的服務(wù)形象,為二十一世紀(jì)城大廈治理的門面開 創(chuàng)一個全新的亮點(diǎn)；二、 要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)工作的才能,讓員工明白工作的環(huán)境與甘苦,對工作的 基本要求與學(xué)問刻苦的鉆研學(xué)習(xí),增進(jìn)責(zé)任感、和諧性、參與感、榮辱感；做好方案性的合理支配,增進(jìn)良好的人際關(guān)系,發(fā)揮制造 力,有方案的培育治理人才,為二十一世紀(jì)城大廈樹立一個良好的 品牌；三、 加強(qiáng)自我監(jiān)督及總部監(jiān)督職能,通過有效的治理,提高保安人員的工作效率,作到

8、治理服務(wù)到位、指揮車輛規(guī)范、工作方案詳實(shí)、巡 邏方案周密、消防保證有力幾個方面；2.4 環(huán)境愛護(hù)治理服務(wù)設(shè)想及策劃 環(huán)境愛護(hù)是一個直接關(guān)系到環(huán)境衛(wèi)生的重要職能部門,主要負(fù)責(zé)對樓宇物業(yè)的清潔愛護(hù)保養(yǎng)工作和綠化養(yǎng)護(hù)工作,對于大廈物業(yè)保潔業(yè)務(wù)治理工作無論是從人員的整體素養(yǎng)仍是到治理區(qū)的內(nèi)外清潔愛護(hù)工作,務(wù)必達(dá) 到一個盡善盡美的要求；因此必需做到以下幾個方面：一、 對于內(nèi)外的環(huán)境公共設(shè)施要求必需達(dá)到規(guī)定的清潔標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)監(jiān)管力 度,做到好獎壞懲的獎懲機(jī)制,依據(jù)不同人員不同治理方法的治理 理念,形成較為系統(tǒng)的治理服務(wù)機(jī)制；二、 保潔工作必需高標(biāo)準(zhǔn)、 細(xì)操作,嚴(yán)格保證大廈各個方面的環(huán)境衛(wèi)生,以點(diǎn)帶面,不斷改進(jìn)

9、工作方案及崗位職責(zé),落實(shí)到位；三、 對植物群落進(jìn)行合理養(yǎng)護(hù), 使植物季相分明, 顏色豐富,生長茂密,營造美麗植物景觀；隨著植物生長的各個階段,應(yīng)不斷進(jìn)行調(diào)整與 充實(shí),使植物群落完整,層次豐富,四季有花,保持葉面清潔,有 整體觀看成效；樹木準(zhǔn)時(shí)修剪,無徒長枝、病蟲枝、過密枝、枯枝、傷損枝；植物無死株；坪邊緣線清晰；草坪生長茂密,無空禿,無明顯雜草,草第三章 治理內(nèi)容一、日常服務(wù) 1、房屋治理服務(wù)；2、房屋二次裝修治理服務(wù)；3、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備治理服務(wù)；4、環(huán)境清潔衛(wèi)生治理服務(wù)；5、綠化治理服務(wù)；6、安全治理服務(wù),包括物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防治理和車輛 治理三大方面；7、樓宇的電梯治理,外墻

10、清洗等；第四章 治理目標(biāo)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4.1 治理目標(biāo)以綜合商務(wù)樓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施對二十一世紀(jì)城大廈的治理,表達(dá)高檔次的治理水平； 在進(jìn)駐之日起即依據(jù)區(qū)優(yōu)秀物業(yè)治理的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施操作,力爭在二年內(nèi)達(dá)到區(qū)級優(yōu)秀物業(yè)治理項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),并力爭在三年內(nèi)達(dá)到市級優(yōu)秀物業(yè)治理項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),為將來新的進(jìn)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；4.2 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為加強(qiáng)商場及公共區(qū)內(nèi)的治理,保持良好的購物環(huán)境, 愛護(hù)正常的工作秩序,我們將對商場及公共區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔、綠化、設(shè)備的修理和保養(yǎng)、保衛(wèi)安全等治理工作實(shí)行物業(yè)治理,詳細(xì)要求和標(biāo)準(zhǔn)是：一、衛(wèi)生清潔：（一）服務(wù)范疇：保潔人員重點(diǎn)搞好各樓層內(nèi)的衛(wèi)生間、地下室、樓梯、走廊、標(biāo)牌、墻面、地面、公共部分的門窗、

11、玻璃、露天、天臺各部位的 環(huán)境衛(wèi)生等；（二）詳細(xì)要求：1、室外環(huán)境衛(wèi)生：范疇包括商場大廈前后、左右及整個商場內(nèi)各個部位 的環(huán)境衛(wèi)生（不包括業(yè)主租用部分） ；要求：（1）地面無雜物、無紙屑、無污跡,做到清潔、潔凈；（2）定時(shí)清運(yùn)垃圾,對商場內(nèi)的垃圾每天不少于二次清運(yùn),特別情形隨 時(shí)清運(yùn)；（3）對商場前、后瓷磚地面每天清掃一次,每周清洗不少于 2 次；對綠 化區(qū)每天清理一次,對檢查井每月清理一次；（4）定期對辦公區(qū)內(nèi)的蚊蟲、鼠害進(jìn)行消殺,確保無“ 四害”；2、室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生：范疇包括大堂、走廊、衛(wèi)生間、電梯、樓梯間、扶手、會議室、會議室前廳、活動室、公共部分陽臺、玻璃、各樓層的壁燈、門 窗等；要求：

12、（1）大堂、走廊地面不準(zhǔn)用帶水的工具, 對大理石地面保養(yǎng)應(yīng)定期打臘、拋光；做到地面無雜物、無紙屑、無污跡、清潔、潔凈；（2）男、女衛(wèi)生間：要求廁所簍、垃圾桶每天清運(yùn)垃圾二次,保持無積 物、無臭味、外表潔凈；大小便池保持內(nèi)外光滑、無污垢、無尿堿、無水 垢、無積塵、無污跡、無異味、無積水,定期消毒,保持地面干燥；洗手 盆、鏡臺、鏡面保持內(nèi)外光滑、無污垢、無積水、無斑垢、無斑點(diǎn)、無積 塵；地面；墻面保持光滑、無污跡、無臟物、無積塵、頂棚無蜘蛛網(wǎng),對 各樓層指示燈、壁燈、各種標(biāo)牌等保持表面潔凈、無灰塵、水跡、污跡、斑點(diǎn)；（3）樓梯、樓梯扶手：要求樓梯、扶手每天上班前清掃擦潔凈,平時(shí)隨時(shí)清掃；定期上不銹

13、鋼油,欄桿及門窗、樓梯走廊保持無雜物、無蜘 蛛網(wǎng)、無污垢、無亂堆放物品；（4）電梯：電梯內(nèi)的衛(wèi)生保持轎箱外表及轎箱內(nèi)壁潔凈、無污跡、無手 印、無積塵、無雜物,定期清理電梯縫隙間的積塵,使用專用清潔不銹鋼 油；（5）會議室：會議室包括各樓層會議室,對會議桌面、椅子、電器、窗 臺、玻璃、煙灰缸、壁燈等每天清潔一次,要求無積塵、無污垢、地面無 雜物、無紙屑、無痰漬、無煙頭,對地毯應(yīng)定期吸塵；對玻璃窗（玻璃、窗柜、窗簾、窗臺） 保持明凈、光滑、無積塵、污跡、斑點(diǎn)；會議室的桌、椅、煙灰缸等擺放有序整齊；3、樓頂衛(wèi)生：要求每周清潔一次,達(dá)到無積塵、無紙屑、無雜物；4、消殺：消殺包括大廈內(nèi)外的公共部位的消殺

14、,夏季每月六次,春秋季 每月三次,冬季（一）服務(wù)范疇：每月一次,達(dá)到無蠅、無蚊、無蟲、無 鼠害；二、綠化治理：（一）詳細(xì)要求：1、治蟲：對綠化區(qū)的樹木、花草、草坪定期打藥防蟲害,春季、夏季、秋季每月不少于三次打藥,對特別情形,應(yīng)隨時(shí)打藥防治,確?；?、草無蟲害；2、除草：對綠化區(qū)的草坪、花壇應(yīng)準(zhǔn)時(shí)清除雜草,保持清潔；3、澆水：對綠化區(qū)的草坪、樹木、綠化帶、花壇,應(yīng)依據(jù)旱情準(zhǔn)時(shí)澆水,確保樹木、綠化帶、花壇成活率達(dá)到99%,不澇不旱,草坪保持茂密；4、修剪：對樹木的造型、剪枝應(yīng)依據(jù)季節(jié)性和樹木的特性進(jìn)行剪枝、造 型,草坪依據(jù)草坪的品種、 造型準(zhǔn)時(shí)修剪, 保持草坪的平整、 造型和茂密,綠化帶的剪枝應(yīng)

15、依據(jù)造型隨時(shí)修剪,做到一年四季有造型； 對花草、 盆景的修剪應(yīng)依據(jù)其特點(diǎn)和品種剪枝造型；總的目的是花有花型,四季有花；樹有樹型,四季有青；草有草型；三、設(shè)備設(shè)施修理服務(wù)：（一）服務(wù)范疇：包括整個商場的門窗、玻璃、窗簾、各種燈具、上下水 管道、衛(wèi)生潔具、 電器設(shè)備、 電路設(shè)施、 消防系統(tǒng)、 空調(diào)出進(jìn)口、 空調(diào)機(jī)、電梯、水泵、電機(jī)、水箱、壓力灌、冷水塔、油灌、管道、盤管、新風(fēng)機(jī) 等；（二）詳細(xì)要求：修理員熟識大廈樓宇的結(jié)構(gòu),明白電梯、空調(diào)、制冷、制熱、電器等設(shè)施設(shè)備的種類、分布和安全要求,把握各類管線的 分布、位置、走向和使用情形,討論科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方法,在“ 安全、牢靠、經(jīng)濟(jì)、合理” 的前提下,使設(shè)

16、備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài),保證其正常運(yùn)行；四、房屋主體及市政設(shè)施的治理：（一）服務(wù)范疇：包括房屋、道路、路燈、車場、消防、安全、設(shè)施設(shè)備、愛護(hù)保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備等；（二）詳細(xì)要求：1、房屋的治理：整個商場的門、窗、玻璃、大理石、設(shè)施、房頂、樓上 的燈具等完好率達(dá)到 95%以上；2、道路的治理：包括整個商場內(nèi)的硬面地面,對硬面的修理準(zhǔn)時(shí),愛護(hù) 好地面瓷磚,完好率達(dá)到 99%；3、路燈的治理：商場內(nèi)的路燈按規(guī)定時(shí)間開、關(guān),對損壞的燈罩、燈頭、燈泡應(yīng)準(zhǔn)時(shí)更換,完好率達(dá)到 99%；4、消防治理：（1）值班：消防監(jiān)控室 24 小時(shí)值班；達(dá)到消防治理部門的要求,符合國 家消防標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到報(bào)警通訊設(shè)

17、備完好,離崗時(shí)有人帶班,滅火快速,措施得力,搶救準(zhǔn)時(shí)；（2）流淌巡查： 公共場所要求 24 小時(shí)值班,檢查無堆放易燃、 易爆物品,無亂搭線,消防設(shè)備的使用應(yīng)做到無違章用火用電,無使用易燃材料裝修,無擠占消防通道和設(shè)備, 地面無堆放雜物； 平常不準(zhǔn)隨便拆卸和啟動消防設(shè)施；（3）消防設(shè)備的檢查：消防泵栓帶的檢查每月檢查二次,泵：運(yùn)轉(zhuǎn)良好,無反常聲音,無振動,表面無灰塵、無油污；栓：無滲漏、無銹蝕,開閉 敏捷；帶：無破舊、無霉潮,帶柜完好；滅火器具應(yīng)每月檢查二次,做到 放置合理,無缺失、無過期、表面清潔達(dá)到 100%；5、安全保衛(wèi)工作的治理（1）保安工作執(zhí)行 24 小時(shí)值班制度, 在大樓的各進(jìn)入口處

18、日夜有保安人 員執(zhí)勤； 保安人員負(fù)責(zé)指揮車輛進(jìn)出、 ?？考膀?yàn)查出門單, 并負(fù)責(zé)大樓的消防工作,保證各種消防設(shè)施處于良好狀態(tài),督促業(yè)主遵守大樓的有關(guān)消防規(guī)定和地下停車場、地面停車場、自行車棚的車輛安全規(guī)定；（2）定崗檢查：實(shí)行 24小時(shí)值班,對外來人員入內(nèi)登記,嚴(yán)禁收購、推 銷、叫賣、乞討、可疑人物入內(nèi)；（3）流淌巡查：對被盜、刑事、治安案件的年發(fā)案率掌握在 1%以內(nèi)；做 好對車輛的停放治理,對各種車輛進(jìn)行分區(qū)、分類停放,對車輛未鎖門、未關(guān)窗或遺忘珍貴物品的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知,重點(diǎn)守護(hù), 做到無被盜、 無違章停車；做好對環(huán)境愛護(hù)的治理,使之無亂扔、亂倒、亂吐、亂燒及無各類噪聲等現(xiàn)象；對突發(fā)大事要求5 分

19、鐘內(nèi)到現(xiàn)場,準(zhǔn)時(shí)實(shí)行措施,掌握局面,快速報(bào)告有關(guān)部門,等候支援處理；7、設(shè)施、設(shè)備愛護(hù)保養(yǎng)的治理設(shè)施、設(shè)備治理是現(xiàn)代物業(yè)治理的關(guān)鍵,嫻熟的把握設(shè)備治理技術(shù)保證所有設(shè)備正常運(yùn)行,保持設(shè)備、設(shè)施的正確狀態(tài),延長設(shè)備的使用年限；加 強(qiáng)對機(jī)器的保養(yǎng), 防止故障、事故的發(fā)生, 努力節(jié)約能源, 降低運(yùn)行成本；詳細(xì)檢修保養(yǎng)如下：（1）中心空調(diào)機(jī)的治理：對制冷制熱機(jī)進(jìn)行日常保養(yǎng)、安全操作、正確 使用,做到工作時(shí)有記錄, 建立工作紀(jì)錄資料檔案； 制冷制熱機(jī)每年分別 檢修一次,冷水泵、熱水泵每年分別檢修一次；定期保養(yǎng)軸承、軸瓦、葉 輪、軟接頭、閥門等；風(fēng)機(jī)大清潔每年不少于二次,常開風(fēng)機(jī)的過濾網(wǎng)和 操作和 燃機(jī)過濾

20、網(wǎng), 每周清潔一次, 盤管風(fēng)機(jī)高壓清洗每年不少于一次；修理人員必需經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),持證上崗；（2）電梯的治理：電梯治理人員和修理人員實(shí)行持證上崗；做到日常保 養(yǎng)、安全操作,在使用時(shí)要有工作記錄；建立電梯設(shè)備技術(shù)檔案；修理人 員每周對電梯進(jìn)行一次安全設(shè)備及電器設(shè)備的檢查和調(diào)整；每季度對其較重要的機(jī)械和電器設(shè)備進(jìn)行一次檢查、進(jìn)行一次全面的檢查和保養(yǎng)；調(diào)整和修理； 使用一年后, 對電梯（3）自控系統(tǒng)的治理：消防報(bào)警系統(tǒng)：煙感探頭測試每年檢查一次；報(bào)警盤每年清潔不少于1 次；探頭檢查每年 1 次；蓄電池檢查每年不少于 1 次；消防門警鎖、電池每年檢查 1 次；消防系統(tǒng)：每天對大樓、地下室、非樓層 CJ掌

21、握機(jī)檢查 1 遍；每月對防火閥、水源開關(guān)、煙感頭警鈴等檢查 1 次；每半年對加壓風(fēng)機(jī)、 火幕掌握閥、 卷簾門的聯(lián)動檢查 1 遍；（4）電話的治理：對主機(jī)每季度進(jìn)行一次愛護(hù)、保養(yǎng)、檢查一次；每周 對其進(jìn)行一次清理隔網(wǎng)；每周檢查出入中繼線是否有問題；（5）供水、排水設(shè)施的治理：值班人員要對其進(jìn)行日常保養(yǎng)、安全操作,檢查其運(yùn)行情形是否正常,自動掌握是否良好；每周末檢查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對泵體進(jìn)行檢查,更換易 損件,并對水箱、壓力灌、冷卻塔等系統(tǒng)的保養(yǎng)；對排水系統(tǒng)每月進(jìn)行一 次清理檢查井,確保排水暢通；地下室的污水池要隨時(shí)排凈,夏季 消防水系統(tǒng)閥門管 遇到大雨時(shí),

22、要派人員對地下排污水池進(jìn)行晝夜值班；道檢修每年不少于 2 次；外網(wǎng)地溝治理閥門每年檢查保養(yǎng)不少于 1 次；噴灑系統(tǒng)管道閥門每年檢查保養(yǎng)不少于2 次；以上的檢查修理、 保養(yǎng)內(nèi)容要作好記錄,并由主管部門檢查驗(yàn)收并簽字入檔；（6）供電設(shè)備的治理：值班人員實(shí)行24 小時(shí)值班制度,日常檢查要無缺相、各連接處無跳火、發(fā)熱等反常現(xiàn)象,指示燈、信號燈是否齊全,計(jì)量 表是否精確, 配電室溫度是否符合標(biāo)準(zhǔn), 確保其正常運(yùn)行； 對突然停電原 因應(yīng)盡快查找,準(zhǔn)時(shí)報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo), 同時(shí)檢查各線路的開關(guān)安全情形,并記錄好配電盤運(yùn)行情形和停電緣由；對各類電機(jī)每半年保養(yǎng)檢修一次,各樓層的配電室及電閘設(shè)備每月檢查保養(yǎng)一次,高

23、壓開關(guān)柜每年清潔除塵一次,接電地電阻每年測試一次,安全工具及避雷器每年一次耐壓測試,低壓開關(guān)柜每年清潔除塵一次；第五章 物業(yè)治理服務(wù)報(bào)價(jià)為了更好的為二十一世紀(jì)城大廈供應(yīng)健全完善的物業(yè)治理服務(wù),在物業(yè)治理過程中將依據(jù)二十一世紀(jì)城大廈招商進(jìn)度,支配各階段的物業(yè)治理服務(wù),通過不同階段的治理協(xié)作二十一世紀(jì)城大廈全面開展招商工作；（以下費(fèi)用測算不包括能耗支出費(fèi)用）5.1 全面物業(yè)治理費(fèi)用序號類別金額（元 / 月）備注1 治理、服務(wù)人員工資149600 內(nèi)容見附件一2 治理、服務(wù)人員繳金費(fèi)用44280 內(nèi)容見附件一3 加班計(jì)提29920 按工資 20%計(jì)4 年度獎金計(jì)提149600 按工資 100%計(jì)5

24、補(bǔ)充福利14960 按工資 10%計(jì)6 綜合治理費(fèi)19630 內(nèi)容見附件二7 專業(yè)項(xiàng)目外包保養(yǎng)、愛護(hù)14331 內(nèi)容見附件三9 成本稅金 6.03% 25466 綜合治理費(fèi)合計(jì)447787 按總建筑面積 23500平方米運(yùn)算 每平方米分?jǐn)偅?19.05元/ 平方米 .月如開中心空調(diào)、就每平方米分?jǐn)偅?9.05+8.51=27.56元/ 平方米 .月第六章 物業(yè)人員治理的配備、培訓(xùn)、治理6.1 物業(yè)人員機(jī)構(gòu)設(shè)置圖二十一世紀(jì)城物業(yè)治理處治理處經(jīng)理辦公室工程部保安部總務(wù)部經(jīng)理助理兼工程部主管保安部主管保潔領(lǐng)班客服主管文客萬空高弱保監(jiān)巡消保綠員服能調(diào)壓電安控邏防潔化兼維工電工專出修、工、員員員管工工納

25、工管強(qiáng)員道電工工6.2 崗位人員設(shè)置及描述序部門崗位描述號1 辦治理處經(jīng)理全面負(fù)責(zé)治理處的物業(yè)治理工作經(jīng)理助理兼2公客服主管協(xié)作經(jīng)理處理相關(guān)工作,監(jiān)督各部門服務(wù)人員工作3室文員兼出納負(fù)責(zé)行政及會計(jì)方面的工作4工客 服負(fù)責(zé)客戶服務(wù)、接待方面的工作5工程部主管處理工程治理工作6萬能修理工負(fù)責(zé)各種設(shè)備的修理愛護(hù)工作7程空調(diào)工、管道工負(fù)責(zé)各種制冷、 暖通設(shè)備、 給排水方面的修理愛護(hù)工作8部高壓值班負(fù)責(zé)高壓設(shè)備設(shè)施的修理愛護(hù)工作9 弱電工、強(qiáng)電工負(fù)責(zé)弱電設(shè)備、強(qiáng)電設(shè)備的修理愛護(hù)工作10 保安部主管全面負(fù)責(zé)保安部工作保11安保安員兼監(jiān)控員負(fù)責(zé)項(xiàng)目監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的操作及突發(fā)大事的和諧工作12巡邏員負(fù)責(zé)治理區(qū)域

26、內(nèi)安全保衛(wèi)工作部13總消防專管員負(fù)責(zé)消防檢查及消防安全治理的工作14保潔領(lǐng)班負(fù)責(zé)保潔治理工作15務(wù)保潔工負(fù)責(zé)治理區(qū)域的清潔工作16部保潔工兼綠化工負(fù)責(zé)綠化的養(yǎng)護(hù)及保潔工作6.3 治理人員的培訓(xùn) 6.3.1 培訓(xùn)目的培訓(xùn)的目的是使物業(yè)治理處的全體員工,把握并不斷完善治理處的各項(xiàng)規(guī)章制度,明確本人、本崗的職責(zé)、權(quán)益、義務(wù)；嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,規(guī)范言行舉止、儀容外表,樹立良好的形象,為廣大業(yè)主 / 使用人供應(yīng)盡 善盡美的物業(yè)服務(wù)；6.3.2 培訓(xùn)內(nèi)容 1、基本內(nèi)容的培訓(xùn) 治理處員工所負(fù)擔(dān)的物業(yè)治理服務(wù)工作政策性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)、 業(yè)主和 使用人要求高,因此,治理處員工應(yīng)具備以下基本素養(yǎng)：（1）政治思想素養(yǎng)

27、 全體員工都應(yīng)樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想,喜愛物業(yè)管理工作,提倡“ 熱忱、貢獻(xiàn)” 的敬業(yè)精神；堅(jiān)持原就、公平辦事、廉潔奉 公、作風(fēng)正派、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)同志、虛心好學(xué)、喜愛集體、喜愛公物；（2）職業(yè)道德素養(yǎng) 物業(yè)治理是一個服務(wù)性行業(yè), 治理處員工的工作直接影響到客戶的工 作環(huán)境質(zhì)量,因此,員工第一應(yīng)有較高的職業(yè)道德素養(yǎng)；其次,員工刻苦學(xué)習(xí)和鉆研物業(yè)治理行業(yè)的基礎(chǔ)學(xué)問和相關(guān)學(xué)問,以及技術(shù)技能, 既要有為用戶服務(wù)的精神, 也要具備過硬的服務(wù)本事； 刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是員工職業(yè)道德素養(yǎng)的基本要求；最終,文明治理； 物業(yè)治理工作是一項(xiàng)“ 窗口” 工作,關(guān)系到每個業(yè)主, 也直接關(guān)系到政府和行

28、業(yè)的形象,因此,要求員工必需做到文明治理；（3）作風(fēng)建設(shè) 工作作風(fēng)直接反映企業(yè)的形象, 是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍治理和服務(wù)治理質(zhì)量 的一個尺度；因此,在工作中,要求員工依據(jù)工作性質(zhì),統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一 掛牌；在接待客戶時(shí), 應(yīng)做到態(tài)度和氣可親、 舉止端莊、談吐文明、把“ 業(yè) 主為上” 作為行動的最高信條；（4）業(yè)務(wù)的培訓(xùn) 業(yè)務(wù)水準(zhǔn)的高低, 關(guān)系到治理和服務(wù)的質(zhì)量, 因此應(yīng)開展各級、 各類 人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；例如：a. 治理處經(jīng)理不但要懂業(yè)務(wù),也要懂法律法規(guī),科學(xué)的治理；因此,應(yīng)重點(diǎn)培訓(xùn)社 會主義市場經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)治理理論、城市社會學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地 產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)金融、社會心理學(xué)、建筑學(xué)等；b. 治理

29、處基層干部 具有承上啟下的作用, 是工作正常運(yùn)行和治理的中堅(jiān)層,這一層次管 理人員的才能高低, 素養(yǎng)優(yōu)劣將直接影響決策層指令的貫徹與落實(shí),影響治理處的治理水平和經(jīng)濟(jì)效益；對中層治理人員進(jìn)行培訓(xùn), 除了學(xué)習(xí)國家和政府的有關(guān)法律法規(guī)以及相關(guān)理論學(xué)問外,仍要求把握專業(yè)學(xué)問, 如樓 宇的保養(yǎng)和愛護(hù)治理、設(shè)備設(shè)施的修理保養(yǎng)、園林綠化的治理學(xué)問等；c. 操作層人員 對于操作人員的培訓(xùn), 也處于同樣重要的位置, 他們直接與業(yè)主和使 用人打交道,一言一行都代表著物業(yè)公司； 因此,他們也應(yīng)進(jìn)行政策法規(guī)、人際關(guān)系、 職業(yè)道德等多方面基本素養(yǎng)的培訓(xùn)；除此之外, 對他們所從事的各項(xiàng)工作,我們依據(jù)需要,實(shí)行送出去、請進(jìn)

30、來的方法進(jìn)行培訓(xùn)；6.3.3 培訓(xùn)方案一、治理處新員工培訓(xùn)方案序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)目標(biāo)基礎(chǔ)培訓(xùn)、公司質(zhì)量手冊、治理處1 程序文件作業(yè)指導(dǎo)書和公文化、政策及公司各部門職能和全體新員工司規(guī)章制度治理處運(yùn)作方式結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計(jì)明白治理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作2 3 劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)全體新員工方式崗位職責(zé)及物業(yè)治理制度治理處熟識本職能工作程序、治理運(yùn)作4 物業(yè)治理方案和要求全體新員工程序治理處對物業(yè)治理有較深層次的熟識5 進(jìn)行各工種專業(yè)培訓(xùn)各部門人員熟識把握本專業(yè)的工種技巧,適6 職業(yè)道德培訓(xùn)治理處加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水進(jìn)入各崗位進(jìn)行上崗見習(xí)全體新員工平和治理水平治理處學(xué)會基本操作方

31、法為正式上崗提7 培訓(xùn)全體新員工供體會二、接管前期員工培訓(xùn)方案序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)目標(biāo)治理目標(biāo)模式及方案書的1 治理處全體新員工明確各項(xiàng)工作要求有關(guān)內(nèi)容崗位職責(zé)和物業(yè)治理運(yùn)作2 治理處全體新員工把握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)制度房屋整體布局、水電設(shè)備、3 治理處全體新員工熟識辦公樓治理、運(yùn)行消防設(shè)施等內(nèi)容介紹4 房屋驗(yàn)收交接程序治理、修理要求把握房屋交接的全過技術(shù)人員程設(shè)施及設(shè)備愛護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作明確公用設(shè)施修理范疇及5 業(yè)程序修理技術(shù)人員標(biāo)準(zhǔn)6 清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保潔員熟識清潔衛(wèi)生范疇和職責(zé)7 綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序綠化工熟識綠化范疇和目標(biāo)各工種工作技巧和服務(wù)語8 治理處全體員工行為、語言規(guī)范和技巧言

32、規(guī)范及人際溝通技巧消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施9 治理處全體員工把握應(yīng)急方案及常識程序和急救常識三、正常治理期員工培訓(xùn)方案序號培訓(xùn)內(nèi)容理 培培訓(xùn)對象培訓(xùn)目標(biāo)1 電 腦網(wǎng)絡(luò)及管治理處治理人明白把握電腦網(wǎng)絡(luò)治理概述及應(yīng)用訓(xùn)員及相關(guān)工種提高員工與業(yè)主、 客戶的溝通技巧和管2 物業(yè)技能學(xué)問培訓(xùn)治理處員工理水平3 組織和諧學(xué)問培訓(xùn)治理處增強(qiáng)組織和諧才能和公共關(guān)系處理, 建4 有關(guān)主管單位支配、全體員工立良好的公眾形象治理處員工依據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)治理水平規(guī) 定必需參與 的 業(yè)務(wù)培訓(xùn)5 維 修服務(wù)人員專業(yè)修理、服務(wù)人確保每年該類人員的專業(yè)證書持有率培訓(xùn)員治理處6 勞動安全衛(wèi)生培訓(xùn)全體員工熟識、明白勞動安全衛(wèi)生

33、學(xué)問7 消 防技能訓(xùn)練及演治理處全體義把握消防技能學(xué)問和實(shí)戰(zhàn)才能習(xí)務(wù)消防員第七章 物資設(shè)備裝備類別名稱單位數(shù)量辦公室家具（包括6 張辦公桌、椅子 10 把、電腦桌 1 張、文件柜 3 組）接待家具套1 電腦套5 打印機(jī)臺1 辦公室工程類復(fù)印機(jī)臺1 傳真機(jī)臺1 保險(xiǎn)箱臺1 點(diǎn)鈔機(jī)臺1 辦公配套工具套1 臺式鉆床臺1 龍門鉗臺1 龍門鉗臺1 手槍鉆把1 電錘把1 管道疏通機(jī)臺1 環(huán)鏈?zhǔn)掷J只1 工程類沖擊電鉆把1 溝通電焊機(jī)臺1 砂輪切割機(jī)臺1 砂輪切割機(jī)臺1 油壓千斤頂只1 測通器只2 臺式砂輪機(jī)臺1 中型扶梯把2 小型扶梯把3 對講機(jī)臺5 管子鉸板付1 管子鉗把4 管子鉗把4 管子鉗把2 管

34、子鉗把2 套筒板手套1 梅花板手套1 雙頭呆板手套1 兆歐表只1 鉗形電流表只1 溫度表只1 手槍式溫度表只1 工程類百分表只1 麻花鉆頭套1 電錘鉆頭套1 手用絲錐套1 手用板牙套1 空心皮帶沖套1 鐵皮剪刀把1 牛油槍把1 鋼鑿套1 漲管器套1 拉模付2 內(nèi)六角板手套1 電烙鐵把3 游標(biāo)卡尺把1 鋼圓規(guī)把1 各種銼刀把10 什錦銼刀套1 鉚釘根把1 管子割刀根1 卷尺把1 吹風(fēng)機(jī)只1 塞尺把1 玻璃刀把1 卡簧鉗把1 空調(diào)修理工具套1 應(yīng)急照明燈只4 拖線盤卷2 拖線盤卷4 萬用表支1 木工工具套1 個人常用工具批1 警棍只6 保安類保潔類對講機(jī)臺8 擦地機(jī)（打磨）臺1 吸水機(jī)臺1 吸塵器

35、臺1 地毯清洗機(jī)臺1 高壓水槍臺1 工作手推車部5 拋光機(jī)臺1 18 型噴霧機(jī)臺1 手工噴霧機(jī)臺1 綠化類勞動車（ 2 立方）輛1 鐵耙把2 綠化類大草剪把4 插刀把6 鐵鍬把3 剪枝剪把3 手鋸把2 高枝剪把1 橡皮管米3 潛水泵臺1 消防水帶米100 第八章 崗位職責(zé)及規(guī)章制度目錄第一章 各部門崗位職責(zé)第一節(jié) 治理處崗位職責(zé) 1、治理處經(jīng)理崗位職責(zé) 2、經(jīng)理助理（兼客服主管）崗位職責(zé) 3、文員（兼出納）崗位職責(zé) 4、客服崗位職責(zé) 其次節(jié) 工程部崗位職責(zé) 1、工程部主管崗位職責(zé) 2、萬能修理工崗位職責(zé) 3、高壓值班電工崗位職責(zé) 4、弱電修理工崗位職責(zé) 5、管道工崗位職責(zé) 第三節(jié) 保安部崗位職

36、責(zé) 1、保安部主管崗位職責(zé)2、保安員崗位職責(zé) 3、監(jiān)控員崗位職責(zé) 4、巡邏員崗位職責(zé) 5、消防專管員崗位職責(zé) 第四節(jié) 總務(wù)部崗位職責(zé) 1、保潔領(lǐng)班崗位職責(zé) 2、保潔工崗位職責(zé) 3、綠化工崗位職責(zé)其次章 各部門規(guī)章制度及相關(guān)內(nèi)容 第一節(jié) 治理處規(guī)章制度及相關(guān)內(nèi)容 1、員工辦公制度 2、公文治理規(guī)定 3、檔案治理制度 4、辦公設(shè)備治理規(guī)定 5、傳真、打字、復(fù)印制度 6、禮儀接待治理規(guī)定 其次節(jié) 工程部規(guī)章制度及相關(guān)內(nèi)容 1、機(jī)電設(shè)備安全治理制度2、設(shè)備房治理制度 3、配電房治理制度 4、空調(diào)治理制度 5、電梯機(jī)房治理制度 6、水泵房治理制度 7、污水處理房治理制度 8、水泵、給排水、消防設(shè)備房治理

37、制度 9、閉路電視機(jī)房治理制度 10、消防 / 監(jiān)控中心治理制度 11、電腦 / 程控交換機(jī)房治理制度 12、BA 治理制度 13、BA 操作治理規(guī)程 14、配電房值班巡察制度 15、配電房巡察檢查制度 16、空調(diào)操作治理規(guī)程 17、空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行治理規(guī)程 18、空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）修理保養(yǎng)規(guī)程 19、空調(diào)供應(yīng)時(shí)間 20、電梯安全操作規(guī)程21、電梯運(yùn)行及治理規(guī)定 22、電梯修理、保養(yǎng)操作制度 23、供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行治理規(guī)程 24、停電、限電治理規(guī)程 25、配電房安全操作規(guī)程 26、配電房操作規(guī)程 27、電氣設(shè)備事故處理規(guī)程 28、供配電設(shè)備（設(shè)施）修理保養(yǎng)規(guī)程 29、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行治理

38、規(guī)程 30、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作規(guī)程 31、柴油發(fā)電機(jī)修理保養(yǎng)規(guī)程 32、柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)內(nèi)容 33、給排水運(yùn)行治理制度 34、給排水值班巡察制度 35、給排水系統(tǒng)的檢查制度 36、水泵技術(shù)安全操作規(guī)程 37、給排水愛護(hù)保養(yǎng)、檢修方案 38、水池清洗工作標(biāo)準(zhǔn) 39、消防監(jiān)控中心運(yùn)行治理規(guī)程40、消防監(jiān)控中心操作規(guī)程 41、消防設(shè)備（設(shè)施）檢查修理保養(yǎng)規(guī)程 42、修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 43、修理人員工作規(guī)范 44、室內(nèi)檢修服務(wù)制度 45、修理過程檢驗(yàn) 46、修理回訪制度 47、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 48、大廈室內(nèi)裝修治理規(guī)定 49、二次裝修日常治理和督導(dǎo)工作內(nèi)容 50、裝修工程人員治理制度 51、外來施工隊(duì)伍治

39、理協(xié)議書 52、獎懲條例 第三節(jié) 保安部規(guī)章制度及相關(guān)內(nèi)容 1、各層樓面巡察留意事項(xiàng) 2、保安人員的工作紀(jì)律 3、保安人員的交接班制度 4、保安部員工儀容外表規(guī)定 5、保安員培訓(xùn)規(guī)定6、保安員訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn) 7、對講機(jī)使用規(guī)定 8、警棍使用規(guī)定 9、機(jī)動車輛治理規(guī)定 10、非機(jī)動車停放規(guī)定 11、消防治理制度 12、定期消防安全檢查制度 13、滅火應(yīng)急方案的制定 14、消防設(shè)施器材治理制度 15、消防設(shè)施、安全標(biāo)識治理規(guī)定 16、滅火器治理規(guī)定 17、動火作業(yè)的治理制度 18、重點(diǎn)部位暫時(shí)動火作業(yè)安全規(guī)定 19、外來施工隊(duì)伍的治理規(guī)定 20、獎懲條例 第四節(jié) 總務(wù)部規(guī)章制度及相關(guān)內(nèi)容 1、保潔人

40、員工作須知 2、綠化養(yǎng)護(hù)工作制度 3、病毒消殺治理規(guī)定4、垃圾的治理規(guī)定 5、獎懲條例第九章 機(jī)電設(shè)備設(shè)施治理9.1 機(jī)電設(shè)備設(shè)施治理總就 一、 為提高商場大樓的治理水平、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益,加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施 的治理工作等,是商場大樓工作的一個重要方面；二、 商場大樓設(shè)備設(shè)施治理必需執(zhí)行預(yù)防為主,修理保養(yǎng)與方案檢修并 重方針,做到科學(xué)治理,正確使用,合理潤滑,細(xì)心愛護(hù),定期保 養(yǎng),方案檢修,保持設(shè)備常常處于良好技術(shù)狀態(tài),確保設(shè)備正常運(yùn) 行,安全運(yùn)行,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；三、 全部設(shè)備設(shè)施在全過程治理中,要認(rèn)真貫徹各級崗位責(zé)任制和安全 操作規(guī)程；四、 對設(shè)備治理和操作及修理人員要進(jìn)行多層次,多渠道的專業(yè)技術(shù)和

41、 治理學(xué)問的培訓(xùn)訓(xùn)練,不斷提高業(yè)務(wù)技能；五、 凡從事特別工種的員工必需經(jīng)勞動部門特地培訓(xùn),經(jīng)過考核合格,領(lǐng)取特別工種操作證后,才能持證上崗；六、 新購置設(shè)備嚴(yán)格做好開箱驗(yàn)收工作,全部技術(shù)資料由工程部收集、歸檔備案；七、 申請?jiān)O(shè)備報(bào)廢由使用部門提出,經(jīng)主管部門批準(zhǔn)查核后方能報(bào)廢；八、 對全部設(shè)備設(shè)施仍應(yīng)統(tǒng)一核賬,做到賬物相符；9.2 設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行節(jié)能方案 一、 依據(jù)商場作息時(shí)間及天氣變化,適時(shí)調(diào)整空調(diào)開啟時(shí)間和臺數(shù),并 依據(jù)空調(diào)系統(tǒng)水流量變化,準(zhǔn)時(shí)調(diào)整空調(diào)循環(huán)水泵運(yùn)行；二、 除保證保安巡邏及監(jiān)控?cái)z像基本照明外,對無人區(qū)域和公共走道照 明實(shí)行定時(shí)開啟和關(guān)閉,除特別要求外,將公共部位照明燈具改為 節(jié)

42、能燈具；三、 在設(shè)備運(yùn)行中,防止同時(shí)啟動大容量設(shè)備,科學(xué)合理制定最大需用 量,每日對商場大樓的用電負(fù)荷進(jìn)行記錄、測算,準(zhǔn)時(shí)調(diào)整最大負(fù) 荷需用量；四、 做好供水系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)工作, 對在巡檢過程發(fā)覺供水系統(tǒng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象準(zhǔn)時(shí)修復(fù)；第十章 前期介入10.1 物業(yè)治理早期介入工作內(nèi)容 我們將依據(jù)合同簽訂的日期開展正常的物業(yè)治理,在開荒階段將有計(jì) 劃、有取舍的使用物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用,將成本掌握在最有效的范疇內(nèi),使 業(yè)主支付的物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)合理使用最大化；一、物業(yè)治理服務(wù)合同及方案書 我物業(yè)公司在正式介入前, 項(xiàng)目經(jīng)理或前期介入人員對雙方簽訂的物 業(yè)治理服務(wù)合同和方案書,必需認(rèn)真閱讀,認(rèn)真討論,并著重

43、明白；二、前期介入人員的配置和培訓(xùn) 依據(jù)雙方商定,分批聘請配置好前期介入人員并對進(jìn)入現(xiàn)場的各類人 員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)；三、以書面?zhèn)渫浀男问?從物業(yè)治理的角度提出合理化建議 通過工程圖紙和參與工程例會熟識辦公樓情形和總體布局,明白商場 大樓的基本資料；要熟識房型結(jié)構(gòu)、套數(shù)及每層建筑面積、樓層數(shù)、物業(yè)用房；綠化面積、 垃圾房；配套設(shè)施； 道路出口； 智能化設(shè)施、 變配電室、電梯、水泵、消防栓、空調(diào)、通風(fēng)等相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備情形；熟識各種設(shè)施設(shè)備的使用和操作,以便今后物業(yè)治理工作的順當(dāng)開 展；對于存在的問題, 要準(zhǔn)時(shí)提出書面整改看法供業(yè)主方、監(jiān)理參考并存 檔；在熟識明白商場大樓物業(yè)情形的基礎(chǔ)上,深

44、化現(xiàn)場,從物業(yè)治理的角度,以專業(yè)的眼光去發(fā)覺問題, 并以書面?zhèn)渫浀男问教岢鼋鉀Q問題的方 案,使問題得到準(zhǔn)時(shí)妥當(dāng)解決,削減物業(yè)使用和治理中的后遺癥；四、與警署環(huán)衛(wèi)、環(huán)保的和諧關(guān)系 警署：與所在地的警署取得聯(lián)系, 辦理物業(yè)工作人員登記工作； 同時(shí) 協(xié)作警署做好地區(qū)和辦公樓的物業(yè)治理等方面的相關(guān)工作；環(huán)衛(wèi)、環(huán)保：與區(qū)環(huán)衛(wèi)部門取得聯(lián)系,處理有關(guān)垃圾清運(yùn)的事宜；五、物業(yè)接管驗(yàn)收的作用 接管驗(yàn)收的作用主要表達(dá)在：1、明確交接雙方的責(zé)任；通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂,實(shí)現(xiàn)雙 方責(zé)任的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清晰各自的責(zé)任范疇；2、確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分愛護(hù)業(yè)主的利益；通過接管 驗(yàn)收,能進(jìn)一步促使施工企

45、業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè),削減日后治理中的 麻煩和開支； 同時(shí),能夠補(bǔ)償部分工程的不足, 從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量,為日后治理制造條件；3、通過接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,削減日常治理過程 的修理、養(yǎng)護(hù)工作量；另一方面,依據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可 以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn), 預(yù)防治理中可能顯現(xiàn)的問題, 方案支配好各項(xiàng) 治理,發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的治理優(yōu)勢；六、物業(yè)交接的實(shí)施1、設(shè)備交接第一要求移交方供應(yīng)設(shè)備清單,被移交的設(shè)備必需已安裝、 調(diào)試、驗(yàn)收完畢； 設(shè)備移交時(shí), 治理處必需依據(jù)設(shè)備清單逐一查驗(yàn)；檢查設(shè)備有無 損耗,各項(xiàng)功能是否可用并達(dá)到設(shè)計(jì)要求；留意設(shè)

46、備附帶零備件、鑰匙、特別工、量具、圖紙、使用說明、合格證等不要遺漏；驗(yàn)收合格后填寫設(shè) 備移交單 2 份,1 份交業(yè)主方, 1 份治理處存檔, 以便今后建立設(shè)備臺帳；2、鑰匙交接 驗(yàn)收后的房屋、設(shè)備用房的鑰匙逐一編號登記,妥當(dāng)保管；3、資料交接（1）資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；（2）竣工驗(yàn)收合格資料：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；建筑消防驗(yàn)收合 格證；綜合驗(yàn)收合格證書； 用電許可證； 用水申請審批表和月供水方案執(zhí) 行表；有線電視許可證；電梯使用合格證；（3）工程技術(shù)資料：竣工圖 附屬工程有隱藏管線的全套圖紙；包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、地質(zhì)勘察報(bào)告； 工程合同及開、 竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計(jì)變