物業(yè)管理采購(gòu)人需求

1、 物業(yè)管理采購(gòu)人需求附件1（采購(gòu)人：局機(jī)關(guān)本部）一、項(xiàng)目概況（一）物業(yè)概況地理位置：本項(xiàng)目需管理的物業(yè)包括廣州市天河路112號(hào) （以下簡(jiǎn)稱(chēng)“主 樓”）和較場(chǎng)東路5號(hào)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“副樓”）的兩棟辦公大樓。建筑面積：主樓為一棟22層辦公樓（含天面設(shè)備層及地下負(fù)一層，19樓 為職工餐廳），建筑面積約18000平方米（含建筑主體外圍紅線范圍內(nèi)面積）。副 樓為一棟9層辦公樓（1樓為職工餐廳），建筑面積2149平方米。兩棟物業(yè)合計(jì)總 建筑面積約為20149平方米。建筑結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；主樓外墻立面條形磚飾面、拉式 鋁合金玻璃窗和部份幕墻；副樓外墻主立面條形磚飾面，推、拉式鋁合金玻璃窗 和部份幕墻

2、，其他為洗石米外墻。大樓功能說(shuō)明：（1）主樓1-20層主要為辦公用房，在4樓、11樓、14樓、15樓、16樓等樓層 設(shè)有會(huì)議室，用于中小型會(huì)議；20樓為大禮堂，用于大型會(huì)議；19層為食堂；地 下負(fù)1層為人防工事及停車(chē)場(chǎng)；天面為中央空調(diào)設(shè)備層。保安值班室設(shè)在大門(mén)入 口處，用于保安值班。（2）副樓首層為食堂，2-8層為辦公用房，9層為會(huì)議室。（二）主樓主要設(shè)備高低壓變配電設(shè)備（高壓：1000kVA ）。柴油發(fā)電機(jī)組1臺(tái)250kW （常用功率）；.中央空調(diào)（4臺(tái)各503千瓦頓漢布什風(fēng)冷螺桿滿(mǎn)液式冷水機(jī)組及配套空 調(diào)用水泵等設(shè)備）；分體、柜機(jī)及吸頂空調(diào)96臺(tái)（其中柜機(jī)空調(diào)21臺(tái)、吸頂空 調(diào)16臺(tái)、分體

3、空調(diào)58臺(tái)）。.主供水泵一組（6臺(tái)主泵，含生活2臺(tái)30千瓦水泵、消防噴淋水泵 2 臺(tái)55千瓦、消防栓水泵2臺(tái)75千瓦水泵）供水到各層用水點(diǎn)。3臺(tái)日立電梯（載重1噸）。6 配套消防設(shè)備（含負(fù)1層消防報(bào)警及噴淋控制系統(tǒng)以及 5處氣體房，分 別是立體車(chē)庫(kù)、變壓器房、3樓信息中心機(jī)房、5檔案中心庫(kù)房、18樓組織部檔 案房等丿。配套監(jiān)控設(shè)備共有監(jiān)控系統(tǒng)5套，分別是負(fù)1層工程部值班室（78個(gè)監(jiān)控器，覆蓋范圍： 樓層通道，大樓周邊公共區(qū)域）、1樓檔案查詢(xún)大廳（16個(gè)監(jiān)控器）、1403房紀(jì) 檢室（1個(gè)監(jiān)控）、15樓保密室（2個(gè)監(jiān)控器）、19樓飯?zhí)茫?個(gè)監(jiān)控器）。配套保安設(shè)備。配套會(huì)議系統(tǒng)設(shè)備。配套通訊系統(tǒng)設(shè)備

4、。11 .配套食堂設(shè)備。（三）副樓主要設(shè)備.生活水泵2臺(tái)，每臺(tái)2.5千瓦。.噴淋水泵1臺(tái)22千瓦；恒壓泵2臺(tái)4千瓦。9樓會(huì)議室設(shè)備1套。低壓配套電柜1套。1臺(tái)廣日電梯（載重1噸）。6 .分體空調(diào)56臺(tái)（吸頂空調(diào)2臺(tái)、柜機(jī)18臺(tái)、分體空調(diào)36臺(tái)）。配套飯?zhí)迷O(shè)備。配套監(jiān)控設(shè)備（15個(gè)監(jiān)控器及監(jiān)控控制系統(tǒng)1套）。消防報(bào)警及噴淋監(jiān)控控制系統(tǒng)。（四）委托管理范圍本項(xiàng)目確定一家中標(biāo)供應(yīng)商，負(fù)責(zé)采購(gòu)人主樓及副樓的安全保衛(wèi)，消防設(shè)施、 監(jiān)控設(shè)施的使用管理和養(yǎng)護(hù)，物業(yè)主體、配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的日常使用管理和 養(yǎng)護(hù)，停車(chē)場(chǎng)的日常管理，環(huán)境保潔與綠化、化糞池清理、隔油池和大樓生活水 池清洗，協(xié)助采購(gòu)人搬運(yùn)貨物，按采

5、購(gòu)人的要求配合做好會(huì)務(wù)工作等。二、總體要求（一）采購(gòu)人作為國(guó)家行政機(jī)關(guān)、政府對(duì)外服務(wù)窗口，物業(yè)管理質(zhì)量特別是 物業(yè)使用安全，直接關(guān)系到政府部門(mén)的正常運(yùn)作和政府機(jī)關(guān)的形象，物業(yè)管理較之一般商用樓宇，標(biāo)準(zhǔn)更高，要求更嚴(yán)，中標(biāo)供應(yīng)商要充分認(rèn)識(shí)并自覺(jué)承擔(dān)起物 業(yè)管理的特殊責(zé)任，在物業(yè)管理服務(wù)的整個(gè)過(guò)程中，切實(shí)體現(xiàn)“安全、優(yōu)質(zhì)、舒 適、高效、節(jié)約”的要求。（二）中標(biāo)供應(yīng)商作為該項(xiàng)目物業(yè)的實(shí)際管理者，是消防、安全的責(zé)任主 體，承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（三）中標(biāo)供應(yīng)商聘用物業(yè)管理服務(wù)人員（以下簡(jiǎn)稱(chēng)服務(wù)人員）要嚴(yán)格遵守 中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法、中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法 以及中華人民共和國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)法的相關(guān)規(guī)定，

6、應(yīng)與被聘用人員簽訂勞動(dòng)合同。物業(yè)服務(wù)費(fèi)已包含 物業(yè)服務(wù)人員的“五險(xiǎn)一金”，中標(biāo)商應(yīng)按有關(guān)規(guī)定為物業(yè)服務(wù)人員購(gòu)五險(xiǎn)一金。 如因用工引起的勞動(dòng)糾紛問(wèn)題由中標(biāo)供應(yīng)商負(fù)責(zé)解決。（四）中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)制訂切合采購(gòu)人實(shí)際的物業(yè)管理方案、 管理制度、崗位 職責(zé)、獎(jiǎng)懲制度和工作計(jì)劃，建立專(zhuān)業(yè)穩(wěn)定的物業(yè)組織機(jī)構(gòu)和管理隊(duì)伍， 依法制 定人員聘用制度和招聘方案。各項(xiàng)制度應(yīng)報(bào)采購(gòu)人審核同意后方可實(shí)施。（五）采購(gòu)人委托管理的服務(wù)項(xiàng)目，除大樓外墻清洗、防白蟻、除“四害”等經(jīng)采購(gòu)人同意可委托給有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)維保單位外（委托給第三方的項(xiàng)目合同必 須報(bào)采購(gòu)人備案），其他服務(wù)項(xiàng)目，中標(biāo)供應(yīng)商不得將管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方， 或以任何形式的

7、內(nèi)部承包。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將視為中標(biāo)供應(yīng)商違約，采購(gòu)人有權(quán)單方 面終止合同。（六）中標(biāo)供應(yīng)商在收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，要向采購(gòu)人提供服務(wù)人員名單、 支 付各種費(fèi)用的記錄和憑證（包括工資、福利、保險(xiǎn)等）。（七）中標(biāo)供應(yīng)商聘用服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審查和健康檢查，所聘用服務(wù)人 員應(yīng)政治可靠，身體健康，形象端正，有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心，工作勤奮， 業(yè)務(wù)技術(shù)強(qiáng)，講文明、有禮貌，言行規(guī)范。遵守國(guó)家法律法規(guī)和采購(gòu)人的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守社會(huì)公德和職業(yè)操守，遵守國(guó)家計(jì)劃生育政策，無(wú)勞動(dòng)教養(yǎng)和刑事 犯罪記錄，沒(méi)有參與政府明令禁止的非法組織及活動(dòng)。（八）服務(wù)人員需經(jīng)嚴(yán)格培訓(xùn)，技術(shù)崗位、特殊崗位應(yīng)嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定持證上崗服務(wù)人

8、員要有統(tǒng)一著裝，佩帶統(tǒng)一工號(hào)標(biāo)志。三、服務(wù)內(nèi)容(一)安全保衛(wèi)負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的安全保衛(wèi)，維護(hù)正常辦公秩序和處置突發(fā)應(yīng)急事件。制 定特殊敏感時(shí)期和處置重大突發(fā)事件的安保應(yīng)急預(yù)案。2保安值班工作日08:00-20:00的保安值班人員主樓每班不少于4人，副樓 每班不少于1人；工作日20:00 08:00及公休假期的保安值班人員主樓每班不少 于2人，副樓每班不少于1人。全天24小時(shí)對(duì)物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進(jìn)行巡查和保 衛(wèi)監(jiān)控。全天24小時(shí)對(duì)出入物業(yè)大堂、車(chē)場(chǎng)、地下室的人員及車(chē)輛實(shí)施管理、檢查和監(jiān)控。非工作時(shí)間及公休假期要關(guān)閉正門(mén)及車(chē)庫(kù)進(jìn)出口道閘，保留保安值班崗?fù)|側(cè)小門(mén)供人員出入。加強(qiáng)對(duì)周邊環(huán)境的監(jiān)控，嚴(yán)防

9、外來(lái)人員從車(chē)庫(kù)及外圍直接進(jìn)入辦公樓， 密切監(jiān)視可疑人員出入動(dòng)態(tài)。辦公或非辦公時(shí)間，都要對(duì)進(jìn)入非對(duì)外辦公區(qū)域的人員進(jìn)行出入登記， 嚴(yán)格控制外來(lái)人員進(jìn)入非對(duì)外辦公區(qū)域。物業(yè)建筑紅線范圍內(nèi)發(fā)生的侵犯工作人員事件或者出現(xiàn)擾亂采購(gòu)人正常 工作秩序情況時(shí)，保安人員應(yīng)當(dāng)予以制止并注意保護(hù)自身及大樓工作人員和財(cái)產(chǎn) 安全，同時(shí)積極采取救助行動(dòng)，報(bào)告采購(gòu)人相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)撥打110報(bào)警。熟練并靈活運(yùn)用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本辦公樓的技防優(yōu)勢(shì)，實(shí)行24小時(shí)全天候?qū)χ攸c(diǎn)部位監(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)控及錄像。辦公時(shí)間(08:00-20:00)內(nèi)，當(dāng)班保安人員負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)辦公樓進(jìn)行安全 巡查不得少于4次，發(fā)現(xiàn)進(jìn)入辦公區(qū)域可疑的陌生

10、人員，要及時(shí)摸清來(lái)人的身份和目的，以排除隱患。非辦公時(shí)間(20:00-08:00)，當(dāng)班保安人員巡查不得少于2 次，重點(diǎn)檢查辦公樓內(nèi)重點(diǎn)部位如中央空調(diào)、電梯機(jī)房及各層門(mén)、窗、水、電、 消防等情況，避免出現(xiàn)長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水現(xiàn)象，及時(shí)排除入室盜竊及火災(zāi)隱患。并 將巡查時(shí)間、巡查情況記錄在案，以作為采購(gòu)人考評(píng)依據(jù)。禁止外來(lái)人員（含外籍人員）未經(jīng)許可攜帶大件物品進(jìn)入辦公樓。對(duì)攜帶大件物品離開(kāi)大樓的，外來(lái)人員要提供采購(gòu)人保衛(wèi)科開(kāi)具的“放行條”，經(jīng)值班保安核對(duì)無(wú)誤后，方可放行。采購(gòu)人內(nèi)部工作人員攜帶大件物品出辦公樓也要 實(shí)行登記放行制度。做好辦公樓大堂的安全保衛(wèi)和人流疏導(dǎo)工作。辦公時(shí)間內(nèi)，在大堂負(fù)責(zé) 咨詢(xún)的

11、物管服務(wù)員要熱情、耐心地回答外來(lái)辦事人員提出的問(wèn)題，無(wú)法解答的， 要積極指引其到相應(yīng)的辦公區(qū)域或樓層，對(duì)傷殘、高齡、行動(dòng)不便的人員給予必 要的幫助。做好外籍人員進(jìn)入辦公樓的指引及各項(xiàng)安全保衛(wèi)工作。協(xié)助采購(gòu)人組織各類(lèi)活動(dòng)的開(kāi)展及臨時(shí)接待任務(wù)的安全保衛(wèi)工作，隨時(shí)提供人力支援。負(fù)責(zé)組織保安員進(jìn)行安保行動(dòng)演練，當(dāng)遇有重大突發(fā)事件或特殊敏感時(shí) 期，根據(jù)采購(gòu)人的要求，及時(shí)啟動(dòng)特殊敏感時(shí)期和處置重大突發(fā)事件的安保應(yīng)急 預(yù)案，確保對(duì)大樓實(shí)施全面有效的安全、防護(hù)、保衛(wèi)工作。中標(biāo)供應(yīng)商自開(kāi)始保安服務(wù)之日起 30日內(nèi)向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市級(jí)人 民政府公安機(jī)關(guān)辦理備案，并于終止保安服務(wù)之日起30日內(nèi)到備案的公安機(jī)關(guān)撤

12、銷(xiāo)備案。（二）消防管理負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備日常的使用、管理、養(yǎng)護(hù)，以及大 樓火災(zāi)的報(bào)警和救助工作，并制定完善的大樓（含副樓）消防應(yīng)急處置方案。認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，設(shè)立消防組織機(jī)構(gòu)，制定崗位職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序，落實(shí)各級(jí)消防責(zé)任人。全體服務(wù)人員都應(yīng)全面熟 練掌握消防監(jiān)控報(bào)警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五 個(gè)系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。按廣東省高層公共建筑消防管理規(guī)定，負(fù)責(zé)辦公區(qū)域和公共區(qū)域配裝的 消防設(shè)備、設(shè)施如各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設(shè)施以及樓梯、走道和 出口的安全疏散指示、應(yīng)急照明、通風(fēng)設(shè)施等的使用和日常管理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，中標(biāo)

13、供應(yīng)商應(yīng)及時(shí)告知采購(gòu)人，并做好工作記錄，報(bào)采購(gòu)人備案。確保消防設(shè)備和設(shè)施隨時(shí)處于正常工作狀態(tài)全天24小時(shí)消防中心值班及消防主機(jī)監(jiān)管，熟悉滅火和應(yīng)急處置程序， 出現(xiàn)消防警訊時(shí)，1分鐘內(nèi)應(yīng)準(zhǔn)確判讀警情信息，5分鐘內(nèi)到達(dá)出警現(xiàn)場(chǎng)，并根據(jù) 警情及時(shí)處理或撥打119報(bào)警，值班人員持證上崗,每班不少于2人。中標(biāo)供應(yīng)商的所有服務(wù)人員均為義務(wù)消防人員，同時(shí)負(fù)責(zé)建立和培訓(xùn)一支不少于60人的義務(wù)消防隊(duì)伍（由物業(yè)公司員工與采購(gòu)人義務(wù)消防員組成，其中主樓不少于50人，副樓不少于10人）。出現(xiàn)消防火災(zāi)事故時(shí)，7分鐘內(nèi)應(yīng)有40人（其 中主樓不少于30人，副樓不少于7人）以上到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行必要的撲救和疏散引 導(dǎo)工作。每周進(jìn)

14、行一次全部消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)隱 患及時(shí)整改。監(jiān)護(hù)動(dòng)火和易燃易爆用品存放情況， 保持消防通道暢通。重大節(jié)日 前配合采購(gòu)人進(jìn)行節(jié)日消防安全大檢查，并按采購(gòu)人要求及時(shí)進(jìn)行整改。7做好消防知識(shí)的培訓(xùn)和宣傳，每年組織綜合消防應(yīng)急演練不少于3次（主 樓2次，副樓1次）。8做好其它防火滅火工作及消防配套設(shè)施的日常清潔保養(yǎng)。（三）停車(chē)場(chǎng)管理立體停車(chē)庫(kù)為內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)。全天24小時(shí)保證車(chē)輛停放安全，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi) 部停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定或臨時(shí)特定要求。負(fù)責(zé)采購(gòu)人重要接待及會(huì)議的車(chē)輛停放指揮、協(xié)調(diào)，必要時(shí)增加保安人 員加強(qiáng)地面車(chē)輛臨時(shí)停放管理。負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出采購(gòu)人停車(chē)場(chǎng)的所有車(chē)輛進(jìn)行登記。記錄車(chē)輛的進(jìn)出時(shí)

15、間和 車(chē)容車(chē)貌（完損程度）情況。熟知熟記采購(gòu)人內(nèi)部車(chē)輛駕駛員情況。采購(gòu)人準(zhǔn)許 進(jìn)入的臨時(shí)外來(lái)車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)后，須跟車(chē)泊位，引導(dǎo)停車(chē)，禁止無(wú)關(guān)外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入停 車(chē)場(chǎng)。每1小時(shí)對(duì)車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛巡視一次，檢查車(chē)輛窗門(mén)是否關(guān)好，是否有漏油等 情況，并做好記錄。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)報(bào)告采購(gòu)人。負(fù)責(zé)智能立體停車(chē)庫(kù)的日常使用、管理。如遇故障，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)及時(shí) 聯(lián)系采購(gòu)人委托的維保單位進(jìn)行維修， 同時(shí)告知采購(gòu)人，并積極協(xié)助、配合維保單位的工作按采購(gòu)人規(guī)定的時(shí)間對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行排風(fēng)和送風(fēng)。對(duì)停車(chē)場(chǎng)和物業(yè)轄內(nèi)發(fā)生的車(chē)輛事故及交通設(shè)施損壞，在及時(shí)保護(hù)好現(xiàn) 場(chǎng)的同時(shí)報(bào)告采購(gòu)人，并協(xié)助采購(gòu)人做好善后處理工作。（四）物業(yè)主體、配套設(shè)施

16、、機(jī)電設(shè)備的管理負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)給排水系統(tǒng)、辦公家私、照明設(shè)施、門(mén)窗門(mén)鎖的維修與 更換；會(huì)議設(shè)備的日常使用、管理和養(yǎng)護(hù)。負(fù)責(zé)高、低壓變配電設(shè)施、設(shè)備的日常使用和管理。按照變壓器、配電柜管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求，全天24小時(shí)安排人員值班，且每班不得少于2人。每 2 小時(shí)進(jìn)行值班巡查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告采購(gòu)人。負(fù)責(zé)大樓備用發(fā)電機(jī)組的日常使用和管理。要求每周開(kāi)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)1次（30分鐘/次），開(kāi)機(jī)時(shí)間及運(yùn)行狀況要做好記錄。電工必須熟練掌握備用發(fā)電機(jī)組供 電與市電之間的轉(zhuǎn)換。負(fù)責(zé)包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池（化糞池、隔油池）、沙井等物業(yè)共用設(shè)施的一般性維修、 養(yǎng)護(hù)和管理，化糞池、隔油池每年清理

17、1次。負(fù)責(zé)包括給排水系統(tǒng)、照明及動(dòng)力電系統(tǒng)、空調(diào)及換氣系統(tǒng)、消防報(bào)警 及滅火系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控防盜系統(tǒng)、會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)、通訊設(shè)備系統(tǒng)、各樓層開(kāi)水器，外墻燈飾等除高壓電房以外的所有水、電設(shè)備設(shè)施，以及全部機(jī)電設(shè)備設(shè)施的日常使用管理和養(yǎng)護(hù)。（1）給排水系統(tǒng)：負(fù)責(zé)雨水管、排污管、給水管、水龍頭、天面消防水池、 天面生活水池、地下生活水池、集水池、集水泵、進(jìn)水泵房、進(jìn)水閥門(mén)等全部給 排水系統(tǒng)的管理、保養(yǎng)和維修及生活水池水質(zhì)檢測(cè)（每年兩次，檢測(cè)報(bào)告須報(bào)采 購(gòu)人），照明及動(dòng)力等電力系統(tǒng)：包括負(fù)一層低壓配電房末級(jí)開(kāi)關(guān)后的電力系統(tǒng)； 各層室內(nèi)外照明、開(kāi)關(guān)插座及照明線路等的管理、保養(yǎng)、檢查、維修和必要時(shí)更 換。

18、（2）空調(diào)及換氣系統(tǒng)：負(fù)責(zé)制冷設(shè)備、新風(fēng)機(jī)系統(tǒng)、盤(pán)管風(fēng)機(jī)、風(fēng)道、地下 室抽排風(fēng)機(jī)、衛(wèi)生間排風(fēng)機(jī)及分體和柜式空調(diào)機(jī)等的管理和養(yǎng)護(hù)。其中盤(pán)管風(fēng)機(jī)、 風(fēng)道、每年清洗、消毒、保養(yǎng)兩次，分體空調(diào)每年例行檢查、保養(yǎng)兩次，回風(fēng)口每月清洗1次。冬季中央空調(diào)主機(jī)開(kāi)機(jī)保養(yǎng)每月1次電梯系統(tǒng)：4臺(tái)垂直電梯的日常使用、管理和養(yǎng)護(hù)；困人的緊急處理，電梯轎廂內(nèi)飾、門(mén)、空調(diào)的保養(yǎng)。負(fù)責(zé)電梯的年檢工作；負(fù)責(zé)夏季電梯機(jī)房通風(fēng)、 降溫。工程技術(shù)人員每天巡查電梯的運(yùn)行及各部位使用情況不少于 3次，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題及時(shí)通知采購(gòu)人進(jìn)行維修。安全監(jiān)視控制系統(tǒng)：負(fù)責(zé)監(jiān)控主機(jī)系統(tǒng)、各樓層(含電梯轎廂內(nèi))監(jiān)控 攝像點(diǎn)、錄像設(shè)備、電腦抓拍即時(shí)打印設(shè)備的

19、使用管理和養(yǎng)護(hù)。會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)：負(fù)責(zé)所有會(huì)議室的會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)的使用、調(diào)試、檢修、 管理、保養(yǎng)和一般性維修，確保會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。外飾：夜飾及應(yīng)急照明系統(tǒng)的日常管理、使用和維修。元旦、春節(jié)、五 一、國(guó)慶四大節(jié)日期間的裝飾工作(主要包括：國(guó)旗、彩旗、燈籠、橫幅等的采 購(gòu)更換與懸掛)。設(shè)立24小時(shí)工程技術(shù)人員值班備勤崗2人，隨時(shí)接受采購(gòu)人報(bào)修，滿(mǎn)足采購(gòu)人各部門(mén)的工作需要(屬采購(gòu)人已委托專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)公司維修范疇的由中標(biāo)供應(yīng)商 聯(lián)系采購(gòu)人指定的維保單位進(jìn)行維修并將維修情況及時(shí)告知采購(gòu)人)。負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)辦公家具和辦公電器設(shè)備簡(jiǎn)單故障的排除和維修。協(xié)助采購(gòu)人對(duì)修繕工程的監(jiān)督和驗(yàn)收工作：對(duì)設(shè)備的中修和大

20、修、加裝等工程的監(jiān)督、驗(yàn)收工作。在滿(mǎn)足采購(gòu)人使用要求的前提下，合理控制機(jī)電設(shè)備和照明的開(kāi)關(guān)時(shí) 間，盡量節(jié)省能源。衛(wèi)生保潔1.負(fù)責(zé)采購(gòu)人建筑紅線范圍內(nèi)道路、臺(tái)階、空地、大樓外墻、玻璃幕墻內(nèi) 外側(cè)、鋁板幕墻、鋁質(zhì)天花、石膏板天花、花崗石墻地面、木質(zhì)地板、地毯、對(duì) 外辦公場(chǎng)所、辦公室、大堂、會(huì)議室、公共場(chǎng)所(衛(wèi)生間、廁具、樓梯、電梯、 走廊、走火通道等)、水池、停車(chē)場(chǎng)、各種設(shè)備、設(shè)施等的日常衛(wèi)生清潔，以及 采購(gòu)人臨時(shí)要求的突擊清潔任務(wù)，如清潔會(huì)場(chǎng)、大掃除等。關(guān)鍵辦公區(qū)域、局領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔衛(wèi)生應(yīng)安排專(zhuān)人跟進(jìn)和監(jiān)督質(zhì)量。 其他樓層的保潔人員亦應(yīng)相應(yīng)固定。外墻清洗、玻璃幕墻外側(cè)面清潔和維護(hù)、鋁質(zhì)天花清潔

21、和維護(hù)、水池消 毒清洗、化糞池、隔油池清理、花崗石墻面和地面養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目可外包由專(zhuān)業(yè)清潔公 司負(fù)責(zé)(外包費(fèi)用由中標(biāo)供應(yīng)商負(fù)責(zé)，采購(gòu)人不再另外支付)。清潔養(yǎng)護(hù)用品須經(jīng) 采購(gòu)人同意，符合環(huán)保要求，并有專(zhuān)人負(fù)責(zé)監(jiān)督清潔養(yǎng)護(hù)過(guò)程的安全操作及驗(yàn)收 工作。進(jìn)場(chǎng)后須對(duì)大樓進(jìn)行一次全面大清掃。 清潔時(shí)間應(yīng)盡量避免打擾采購(gòu)人 的正常工作，對(duì)大堂、公共區(qū)域等采取每天循回保潔方式，周末要有一次大掃除、 全面清洗。 清潔時(shí)所用的清潔用品要求如下：各辦公室：會(huì)議室臺(tái)面、沙發(fā)選用 專(zhuān)業(yè)清潔劑；玻璃：選用玻璃清潔劑或全能水；垃圾桶：選用全能水；樓 梯：選用全能水，也可選用消毒水或漂白水；洗手間：地面選用全能水，便器 選用潔瓷精

22、；花崗石墻地面處理：選用磨光劑；大堂、各樓層走廊晶面清潔: 采用清水和推拖；地毯：選用中性地毯水；鋁質(zhì)天花：采用中性清潔劑或化 油劑，此外針對(duì)一些難以清除的污垢，選用更強(qiáng)的除污劑；木質(zhì)地板：采用專(zhuān) 用地板蠟水護(hù)理。負(fù)責(zé)物業(yè)外圍及門(mén)前的三包、各樓層(含餐廳)定期消毒、除“四害” 防白蟻等工作。協(xié)助采購(gòu)人與轄內(nèi)街道愛(ài)衛(wèi)工作的商洽和實(shí)施，并按采購(gòu)人的要求做好 愛(ài)衛(wèi)工作有關(guān)資料的建檔工作。負(fù)責(zé)物業(yè)范圍的垃圾收集和清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清，并按照省市及街道的 相關(guān)規(guī)定和要求，做好垃圾分類(lèi)工作。所有保潔范圍內(nèi)做到設(shè)備設(shè)施完好、干凈無(wú)塵；洗手間空氣清新、無(wú)異 味；茶水間干凈，無(wú)雜物、無(wú)塵；電梯內(nèi)光亮、無(wú)手印，清潔

23、無(wú)塵；地面光亮、 無(wú)紙屑、無(wú)煙頭、無(wú)積水、無(wú)污水污泥；墻身無(wú)塵，燈飾光亮、無(wú)塵；天花、風(fēng) 口無(wú)積塵、無(wú)污漬、無(wú)手印、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；樓梯及扶手干凈無(wú)塵；會(huì)議室、辦公室 整體干凈，地毯無(wú)污漬、無(wú)積塵；玻璃光亮無(wú)印、無(wú)污漬；定期消殺、消毒；無(wú) 老鼠、無(wú)蟑螂、無(wú)白蟻。協(xié)助采購(gòu)人做好禁煙、控?zé)煿ぷ?，如在物業(yè)內(nèi)非吸煙區(qū)發(fā)現(xiàn)有人吸煙，應(yīng)及時(shí)勸阻，并引導(dǎo)其到吸煙區(qū)。勸阻時(shí)應(yīng)做到態(tài)度和善、有禮大樓日常清潔、保潔、養(yǎng)護(hù)周期與標(biāo)準(zhǔn)要求詳見(jiàn)下表：范圍項(xiàng)目作業(yè)方式作業(yè)周期作業(yè) 次數(shù)標(biāo)準(zhǔn)日周月季年地下停車(chē)場(chǎng)地面清掃多次光潔、無(wú)塵、無(wú)雜物、 無(wú)積水、無(wú)沙石全面清掃、 沖刷1指示牌、消防 栓、欄桿清抹1無(wú)塵、無(wú)污漬去水明渠清理、

24、清洗1暢通、無(wú)雜物、無(wú)異 味照明、消防喉 管、天花管道清抹1無(wú)塵、無(wú)雜物大堂石材地面、墻 身清潔排塵1無(wú)污漬、明亮、潔凈拋光、晶面1光潔度咼玻璃及玻璃 門(mén)、防火門(mén)、 地腳線日常清潔1無(wú)污漬、無(wú)手印、光 亮、潔凈門(mén)前地毯吸塵多次無(wú)塵、無(wú)雜物清洗1天花、燈飾、門(mén)前飄棚全面清潔1無(wú)塵、無(wú)污漬、光潔 明亮垃圾筒清抹、清倒多次干凈、無(wú)雜物、無(wú)煙 頭指示牌、告示 牌、前臺(tái)等設(shè)施擦拭1無(wú)塵、無(wú)雜物、無(wú)亂 張貼花盆日常保潔1無(wú)雜物、無(wú)煙頭、無(wú) 枯葉電梯地面、轎廂消毒水清 抹、上鋼 油、拋光2無(wú)污漬、無(wú)手印、光 亮、潔凈天花燈飾清洗1無(wú)塵、無(wú)污漬、光潔 明亮地毯清洗、更換1清潔、無(wú)塵、無(wú)雜物電梯槽吸塵1無(wú)塵、無(wú)

25、雜物門(mén)框清抹1無(wú)塵、無(wú)污漬電梯間石材地面拖抹1無(wú)塵、無(wú)雜物、無(wú)沙 粒拋光、晶面1光潔度咼石材墻身拋光、晶面1光潔度咼石材地面拖抹1無(wú)塵、無(wú)雜物、無(wú)沙 石全面清洗1拋光、晶面1光潔度咼標(biāo)識(shí)牌、指示 牌清抹1干凈、無(wú)塵樓層 通婁甬消防栓、滅火 筒清抹1干凈、無(wú)塵道垃圾筒清抹、清倒多次干凈、無(wú)雜物、無(wú)煙 頭天花燈飾、風(fēng)口擦拭、除塵1干凈、無(wú)塵、無(wú)蛛網(wǎng)石材墻身清潔去污1明亮、潔凈、無(wú)污漬拋光、晶面1光潔度咼外 墻玻璃幕墻、裝 飾鋁條、米光 窗、窗臺(tái)、沖 孔鋁板全面清洗2干凈、明亮、無(wú)污漬步二基石、梯級(jí)清掃、拖抹1干凈、無(wú)塵、無(wú)沙粒:扶手清抹多次干凈、無(wú)塵/梯j 弟通風(fēng)窗、窗臺(tái)清洗1干凈、明亮防火門(mén)清抹

26、1無(wú)塵、無(wú)污漬垃圾筒、煙盅清抹、清倒多次無(wú)塵、無(wú)污漬、無(wú)煙 頭天花照明清潔、除塵1無(wú)塵、無(wú)污漬、無(wú)蛛 網(wǎng)全面清潔大掃除1無(wú)衛(wèi)生死角辦 公 區(qū) 域玻璃窗刮拭清洗、 擦拭、吸 塵、掃塵1無(wú)手印、光亮透明、潔凈防火門(mén)、墻角、 地腳線花盆刮拭清洗、 擦拭、吸 塵、掃塵1無(wú)塵潔凈墻身云石清洗1無(wú)污漬、光亮潔凈地面清掃、拖抹2無(wú)沙石、雜物、干爽、 潔凈石材拋光1光亮潔凈辦公豕具擦拭、清潔1干凈無(wú)塵 保養(yǎng)1無(wú)污漬指示牌、告示 牌、應(yīng)急燈等清抹1潔凈、無(wú)塵茶水間拖抹1干凈、無(wú)異味、地面 干爽、無(wú)積水全面清洗、 去污、消毒1垃圾桶清倒、換垃 圾袋多次無(wú)污漬、無(wú)異味、無(wú) 積留清洗1洗手間日常保潔巡回?zé)o異味、無(wú)銹漬

27、、地 面干爽垃圾集中處理 占日產(chǎn)日清多次無(wú)隔夜垃圾、無(wú)異味沖洗1消毒1局領(lǐng)導(dǎo)辦公室清掃、倒垃 圾1潔凈、無(wú)塵、無(wú)隔夜 垃圾拖抹2潔凈、干爽會(huì) 議 室禮 堂臺(tái)面清抹多次潔凈、無(wú)塵 石材地面拖抹1無(wú)塵、無(wú)雜物、無(wú)沙 粒拋光、晶面1光潔度咼|DJ控制室清抹1潔凈、無(wú)塵、無(wú)雜物玻璃清抹1光潔明亮、無(wú)污漬地面清掃多次干凈、無(wú)積塵沖洗1潔凈、無(wú)積塵、無(wú)污 漬綠化花壇日常保潔1無(wú)垃圾、無(wú)雜物、無(wú) 煙頭消防接駁栓、公告欄等擦拭1潔凈、無(wú)塵、無(wú)污漬保安崗?fù)で迥?干凈、整潔、無(wú)雜物注：打“”為該項(xiàng)服務(wù)周期，“多次”為視實(shí)際情況保潔，每天主管巡查不少于 3次（六）綠化管理負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)辦公樓大門(mén)兩側(cè)、對(duì)外服務(wù)大廳、會(huì)

28、議室、指定辦公樓層 中廳、公用綠地等場(chǎng)所植物的租擺（費(fèi)用含在投標(biāo)報(bào)價(jià)中）、管理和養(yǎng)護(hù)。按照植物的種類(lèi)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)，保證植物水分充足，濕度適當(dāng)并適 時(shí)整形修剪，保持植物表面清潔無(wú)塵，葉片茂盛。每月一次施肥和防蟲(chóng)。發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重病蟲(chóng)害及時(shí)更換。定期對(duì)綠化場(chǎng)地松土，清除雜草。根據(jù)采購(gòu)人的要求及時(shí)對(duì)綠化植物進(jìn)行補(bǔ)植和更換，保持公共綠化整體 美觀，有特色。綠化區(qū)域內(nèi)，達(dá)到造型美觀、有層次感，不會(huì)散發(fā)有害氣味，對(duì)身體健 康無(wú)危害。植物的養(yǎng)護(hù)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，由采購(gòu)人與中標(biāo)供應(yīng)商協(xié)商后確定，并作為采 購(gòu)人對(duì)中標(biāo)供應(yīng)商服務(wù)進(jìn)行考評(píng)的依據(jù)之一。采購(gòu)人擺放植物的規(guī)格和數(shù)量：120-140cm綠色植物不少于120株，40

29、-60cm綠色植物不少于 400株。特殊 情況按采購(gòu)人的要求租擺。（七）檔案資料建立與管理建立一整套完善、清晰、取檔方便、查詢(xún)快捷、保存安全的檔案資料， 使檔案管理成為提高工作效率的重要手段，同時(shí)，也作為采購(gòu)人對(duì)中標(biāo)供應(yīng)商進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量評(píng)估的重要依據(jù)。檔案資料分類(lèi)：（1）米購(gòu)人提供給中標(biāo)供應(yīng)商的物業(yè)資料： 包括米購(gòu)人主體建筑規(guī)劃建設(shè)資 料、圖紙（管網(wǎng)圖、線路圖等）的復(fù)印件；設(shè)備資料：包括機(jī)電、中央空調(diào)、電 梯、消防、安保等設(shè)備，以及由采購(gòu)人提供的辦公設(shè)施（在合同期滿(mǎn)時(shí)交回采購(gòu) 人）；（2）工程資料：主要指在合同期內(nèi)，中標(biāo)供應(yīng)商承擔(dān)完成的維修工程資料；（3）管理服務(wù)資料：包括設(shè)備運(yùn)行記錄、檢查維護(hù)

30、保養(yǎng)及協(xié)助采購(gòu)人維保單 位的維修保養(yǎng)記錄、服務(wù)項(xiàng)目檢查記錄、工作巡查記錄、客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)等；（4）管理各項(xiàng)指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析，以及糾正、預(yù)防措施和整改措施等；（5）政府有關(guān)部門(mén)需要配合的相關(guān)活動(dòng)文件、落實(shí)情況等；（6）各項(xiàng)管理服務(wù)合同。（八）其他事項(xiàng)負(fù)責(zé)采購(gòu)人大型會(huì)議、活動(dòng)的場(chǎng)地布置，擴(kuò)音系統(tǒng)、燈光、音響、投影、 視頻的檢查、調(diào)試，會(huì)中的保障、會(huì)后的管理等。按采購(gòu)人要求做好物業(yè)范圍內(nèi)防范各類(lèi)傳染?。ǚ堑浼邦?lèi)似疫情）的各 項(xiàng)防疫及應(yīng)急工作。負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、水浸）等的防范及應(yīng)急處理。根據(jù)采購(gòu)人的要求和指引，協(xié)助完成進(jìn)出物業(yè)范圍內(nèi)物品的搬卸任務(wù)； 協(xié)助采購(gòu)人物業(yè)范圍內(nèi)廢舊物品的處置。從

31、收到中標(biāo)通知書(shū)之日起，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)依據(jù)采購(gòu)人的需求，提前做好 接管原物管的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，從簽合同之日起全面接管物管工作。負(fù)責(zé)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目其它相關(guān)工作及完成采購(gòu)人提出的大樓其 他管理工作任務(wù)。四、服務(wù)質(zhì)量要求（一）管理服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)因中標(biāo)供應(yīng)商管理不當(dāng)而發(fā)生重大刑事案件、重大 交通及火災(zāi)等安全事故。辦公樓內(nèi)無(wú)被盜等治安案件的發(fā)生，無(wú)縱火、爆炸、投 毒、食物中毒等惡性事（案）件發(fā)生，無(wú)外事糾紛、泄密等事（案）件發(fā)生。信 訪室、大堂及各出入口、通道無(wú)群眾出現(xiàn)混亂踩傷、跌傷及嚴(yán)重?cái)_亂辦公秩序的 行為等情況發(fā)生。（二）嚴(yán)格遵守有關(guān)消防管理規(guī)定，確保無(wú)因中標(biāo)供應(yīng)商管理不當(dāng)而發(fā)生消 防事故，消防設(shè)備

32、完好率100%（三）辦公樓設(shè)施、機(jī)電設(shè)備無(wú)不當(dāng)操作、管理等責(zé)任事故發(fā)生。（四）全部外包項(xiàng)目（含采購(gòu)人外包項(xiàng)目）及大樓內(nèi)施工工程無(wú)因中標(biāo)供應(yīng) 商監(jiān)管不到位而發(fā)生安全事故。（五）實(shí)行動(dòng)態(tài)保潔，衛(wèi)生清潔保潔率 100%（六）物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率在 95%上；投訴處理率100%（七）中標(biāo)供應(yīng)商一切管理服務(wù)工作的實(shí)施，必須以服從于采購(gòu)人的工作需 要為前提，以方便采購(gòu)人為原則。五、組織機(jī)構(gòu)及人員配置要求（一）組織機(jī)構(gòu)要求中標(biāo)供應(yīng)商要設(shè)立完整的辦公樓現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)組織機(jī)構(gòu)（管理處） ，配備管理處主任和各管理崗位人員。組織機(jī)構(gòu)總?cè)藬?shù)不少于39人。除采購(gòu)人的物 業(yè)外，該機(jī)構(gòu)任何人員不得兼任采購(gòu)人以外的任何其他物

33、業(yè)的職務(wù)或工作（經(jīng)采購(gòu)人同意，物管處主任可兼任公司內(nèi)部上一級(jí)職務(wù)， 但必須保證將主要精力放在 本物業(yè)的管理服務(wù)上）。設(shè)立以中標(biāo)供應(yīng)商高層管理人員為主導(dǎo)、采購(gòu)人機(jī)關(guān)服務(wù)中心監(jiān)管的聯(lián)合共管機(jī)制。中標(biāo)供應(yīng)商派駐采購(gòu)人物業(yè)的全體員工要遵守采購(gòu)人有關(guān)規(guī)章制度 和管理規(guī)定，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行采購(gòu)人主管部門(mén)的管理要求，聽(tīng)從采購(gòu)人主管部門(mén)的指揮調(diào)動(dòng)，以確保采購(gòu)人物業(yè)的正常運(yùn)作。采購(gòu)人在條件許可的情況下，無(wú)償提供辦公場(chǎng)所及辦公桌椅給中標(biāo)供應(yīng) 商作辦公使用，但辦公所需其他設(shè)施設(shè)備如電腦、打印機(jī)、炭粉、墨盒、文具、 紙張等由中標(biāo)供應(yīng)商自行解決。中標(biāo)供應(yīng)商必須遵守采購(gòu)人有關(guān)管理規(guī)定。（二）人員配置要求本項(xiàng)目的人員配置不低于

34、下表要求：序人員配置要求號(hào)部門(mén)職位人數(shù)1管 理 處 領(lǐng) 導(dǎo)主任1需10年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，5年以上冋等職位工作經(jīng)驗(yàn)，大專(zhuān)以上學(xué)歷，男女不限，年齡 45周歲以下，身高男1.68cm以上，女1.58cm以 上，有較強(qiáng)的組織管理協(xié)調(diào)能力。2較場(chǎng)東負(fù)責(zé)人1需6年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)科以上學(xué)歷，男女不限，年齡45周歲以下，身高男1.68cm以上，女1.58cm以上，有較強(qiáng)的組織管理協(xié)調(diào)能 力。3保安主管1保安部主管需5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，高中以上學(xué)歷，男性，身高1.73cm以上，年齡40歲以下，最好有部隊(duì)服役經(jīng)歷，體魄強(qiáng)壯，具有較強(qiáng)的組織 管理協(xié)調(diào)能力。4部保安員15初中以上學(xué)歷，身高男 1.70c

35、m以上，女1.60cm以上。年齡男35歲以下， 體魄強(qiáng)壯；女30歲以下，健康端莊。女性不超過(guò)3人。5工程部主管110年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，大專(zhuān)以上學(xué)歷，須持有特種作業(yè)高壓電工證、 維修電工職業(yè)資格證、中央空調(diào)工證、電梯安裝維修證、建 筑物消防員資格證中其中3個(gè)證以上證件（助理工程師以上技術(shù)職稱(chēng)優(yōu)先考慮），具備以上行業(yè)設(shè)備維修和管理經(jīng)驗(yàn)。男性，年齡 55歲以下。6工程技師123年以上從事電工維修、高壓值班、電梯維修、空調(diào)維修管理、消防維修行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上從事本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)的不少于6人，高中以上學(xué)歷，男性，55歲以下，必須持有國(guó)家規(guī)定的相關(guān)有效上 崗證書(shū)。其中：持有維修電工職業(yè)資格證人員不少于10

36、人；持有特種作業(yè)高壓電工證人員8人；持有中央空調(diào)工證人員不少于2人；持有電梯安裝維修證人員不少于2人；持有建筑物消防員資格證人員不少于4人。男性，年齡50歲以下。7清潔主管15年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，高中以上學(xué)歷，男女不限，年齡45歲以下，身高男1.65cm以上，女1.58cm以上，有較強(qiáng)的組織管理協(xié)調(diào)能力。8綠化部清潔工7初中以上學(xué)歷，3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，男女不限，身高男1.65cm以上，女1.55cm以上，年齡45歲以下。合計(jì)39備注1.中標(biāo)供應(yīng)商所招聘的人員必須身體健康，并有廣州市規(guī)定的衛(wèi)生部門(mén)岀具的健康證明。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有較強(qiáng)的責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)；能較熟練地使用普通話(huà)與人交流；年齡及身

37、高一般應(yīng)符合上述要求，但個(gè)別優(yōu)秀人才及廣州市戶(hù)籍人員可酌情放寬。2.主樓、副樓的人員配置由米購(gòu)人在上述數(shù)量中進(jìn)行分配，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)予以執(zhí)行。中標(biāo)供應(yīng)商根據(jù)采購(gòu)人要求提供派駐大樓現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的崗位 設(shè)置、人員名單（含簡(jiǎn)歷、任職崗位），經(jīng)采購(gòu)人審查確認(rèn)后備案。專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨 干的聘用和辭退要經(jīng)采購(gòu)人審定，其他人員的變動(dòng)須報(bào)采購(gòu)人備案。中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和本項(xiàng)目標(biāo)的，結(jié)合物業(yè)管理市場(chǎng)服務(wù) 人員薪酬的實(shí)際情況，合理確定物業(yè)管理服務(wù)人員工資福利，并為物業(yè)管理人員 購(gòu)買(mǎi)或繳納“五險(xiǎn)一金”。其中主管以上的管理人員及工程技師等主要技術(shù)骨干 的工資待遇，要充分體現(xiàn)“責(zé)、權(quán)、禾一致的原則，以保證服務(wù)

38、隊(duì)伍的穩(wěn)定和 工作積極性。 4.服務(wù)人員每月工資不得低于廣州市企業(yè)職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)（注：工資 不包含中標(biāo)供應(yīng)商按國(guó)家規(guī)定必須為服務(wù)人員支付的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用及其他應(yīng)付 費(fèi)用）。中標(biāo)供應(yīng)商每月如實(shí)向采購(gòu)人提供財(cái)務(wù)報(bào)表，特別要詳細(xì)提供員工的人 數(shù)、工資福利等情況。六、中標(biāo)供應(yīng)商責(zé)任（一）在管理服務(wù)期內(nèi)，由于中標(biāo)供應(yīng)商責(zé)任造成群眾、大樓工作人員人身 傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的，由中標(biāo)供應(yīng)商承擔(dān)全部法律責(zé)任并負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)賠償。（二）中標(biāo)供應(yīng)商工作人員在辦公樓范圍內(nèi)發(fā)生違法、違規(guī)行為，或從事高危工種違規(guī)操作所造成一切后果及損失，由中標(biāo)供應(yīng)商承擔(dān)全部法律責(zé)任并負(fù)責(zé) 經(jīng)濟(jì)賠償。（三）負(fù)責(zé)承擔(dān)和支付所屬員工的工資、福利，體檢費(fèi)

39、，依照勞動(dòng)法的 有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)和交繳所屬員工的社會(huì)保險(xiǎn)、 節(jié)假日補(bǔ)助、住房公積金及規(guī)定的 稅費(fèi)等。（四）合同期滿(mǎn)如果未能續(xù)約，要按時(shí)撤離物業(yè)，并按時(shí) （視簽訂合同的時(shí) 間而定）做好物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)交接和相關(guān)資料移交工作。如新的物業(yè)管理公司 因故不能按時(shí)接盤(pán)，應(yīng)采購(gòu)人的要求，中標(biāo)供應(yīng)商必須以原合同規(guī)定協(xié)助采購(gòu)人 做好物業(yè)管理工作，直至新的物業(yè)管理公司接盤(pán)為止。（五）物業(yè)管理檔案，合同期滿(mǎn)須完整移交給采購(gòu)人。（六）服務(wù)期間，中標(biāo)供應(yīng)商在采購(gòu)人的服務(wù)人員就餐問(wèn)題由中標(biāo)供應(yīng)商自 行解決，采購(gòu)人不提供供餐服務(wù)。七、服務(wù)質(zhì)量考評(píng)及處罰辦法（一）采購(gòu)人依據(jù)本招標(biāo)文件明確的各項(xiàng)要求對(duì)中標(biāo)供應(yīng)商的物業(yè)管理服務(wù)

40、進(jìn)行即時(shí)考評(píng)、月考評(píng)、季度考評(píng)以及年度綜合考評(píng)，并以此為依據(jù)對(duì)中標(biāo)供應(yīng) 商違反物業(yè)管理服務(wù)要求的情形給予適當(dāng)金額的扣款。（二）即時(shí)考評(píng)：即對(duì)中標(biāo)供應(yīng)商的物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行隨時(shí)隨地的檢查 考評(píng)。（三）月考評(píng)：即對(duì)即時(shí)考評(píng)的情況進(jìn)行月度累加， 并視中標(biāo)供應(yīng)商整改情 況評(píng)定月度物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)標(biāo)。（四）季度考評(píng)：即對(duì)月度考評(píng)情況進(jìn)行累加，同時(shí)組織機(jī)關(guān)干部職工對(duì)中 標(biāo)供應(yīng)商物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)（測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)由采購(gòu)人會(huì)中標(biāo)供應(yīng)商商 定后實(shí)施），并視中標(biāo)供應(yīng)商整改情況評(píng)定季度物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)標(biāo)。（五）年度綜合考評(píng)：即對(duì)季度考評(píng)情況進(jìn)行年度累加，并視中標(biāo)供應(yīng)商整 改情況評(píng)定年度物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)

41、標(biāo)。（六）中標(biāo)供應(yīng)商出現(xiàn)違背物業(yè)管理要求的情形， 采購(gòu)人即向中標(biāo)供應(yīng)商提出口頭整改警告；一個(gè)月內(nèi)違背物業(yè)管理要求被采購(gòu)人口頭警告累計(jì)達(dá)到3次以上、或同一問(wèn)題被采購(gòu)人口頭警告累計(jì)達(dá)到 2次以上的，采購(gòu)人即向中標(biāo)供應(yīng)商 發(fā)出書(shū)面整改通知。中標(biāo)供應(yīng)商對(duì)采購(gòu)人口頭警告或書(shū)面通知中提出的整改事項(xiàng)，必須按時(shí)加以整改，中標(biāo)供應(yīng)商未按時(shí)整改或整改未達(dá)到預(yù)定效果的， 視為 當(dāng)月物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)不達(dá)標(biāo)。中標(biāo)供應(yīng)商在一個(gè)季度內(nèi)連續(xù)兩個(gè)月物業(yè)管理服 務(wù)考評(píng)不達(dá)標(biāo)的，或因服務(wù)管理問(wèn)題收到采購(gòu)人 3次以上或同一問(wèn)題收到采購(gòu)人 2次以上書(shū)面整改通知的，或中標(biāo)供應(yīng)商在季度滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)中，物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn) 意率分別低于75%經(jīng)采購(gòu)

42、人提出整改要求而中標(biāo)供應(yīng)商仍未按時(shí)整改或整改未 達(dá)到預(yù)定效果的，視為該季度物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)不達(dá)標(biāo)。 年度內(nèi)兩個(gè)季度物業(yè)管 理服務(wù)考評(píng)不達(dá)標(biāo)，或年度內(nèi)采購(gòu)人就物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量同一問(wèn)題連續(xù) 3次向中 標(biāo)供應(yīng)商發(fā)出書(shū)面整改通知、而中標(biāo)供應(yīng)商仍未按時(shí)整改或整改未達(dá)到預(yù)定效果 的，視為年度管理服務(wù)綜合考評(píng)不達(dá)標(biāo)。（七）采購(gòu)人將依據(jù)考評(píng)情況對(duì)中標(biāo)供應(yīng)商予以扣款或終止合同：扣款處理物業(yè)管理服務(wù)月度考評(píng)不達(dá)標(biāo)的，分別扣除當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(中標(biāo)價(jià)， 下同)的1%如季度考評(píng)不達(dá)標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，再扣除一個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的2%未經(jīng)采購(gòu)人同意，擅自將物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包的，每項(xiàng)扣款20000元。物管處主任兼職的，扣款5

43、000元;物管處副主任兼職的，扣款 3000元； 部門(mén)主管兼職的，扣款2000元；機(jī)電工程人員等重要崗位人員兼職的， 扣款1000 元；其他人員兼職的，扣款500元。不按采購(gòu)人最低數(shù)量要求配置人員，每少配1人，扣發(fā)相應(yīng)崗位缺配人員當(dāng)月工資、保險(xiǎn)、福利等費(fèi)用外，每人次另扣款 200兀。物管人員素質(zhì)不符合采購(gòu)人要求的，每人次扣款200元。更換服務(wù)人員未向采購(gòu)人報(bào)審或報(bào)備、或拒不更換采購(gòu)人認(rèn)為不合格的 服務(wù)人員的，每人次扣款500元。中標(biāo)供應(yīng)商支付給服務(wù)人員的工資低于采購(gòu)人規(guī)定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)的， 除責(zé)令其向服務(wù)人員補(bǔ)足差額部分，同時(shí)按實(shí)際發(fā)放工資與規(guī)定最低工資標(biāo)準(zhǔn)差 額的3倍予以扣款。中標(biāo)供應(yīng)商未按

44、時(shí)足額向服務(wù)人員支付工資的，除責(zé)令其向服務(wù)人員按時(shí)足額發(fā)放外每人次扣款500元，情節(jié)嚴(yán)重并造成服務(wù)人員集體上訪的，每人次 扣款3000元o保安、高壓、消防、視頻監(jiān)控等特殊崗位達(dá)不到采購(gòu)人值班人數(shù)要求的， 每人次扣款500元。未履行視頻監(jiān)控系統(tǒng)使用維護(hù)責(zé)任造成視頻監(jiān)控系統(tǒng)不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、或未按規(guī)定保留視頻監(jiān)控記錄的，每次扣款1000元。未按規(guī)定進(jìn)行消防演練的，每次扣款3000兀。未按采購(gòu)人規(guī)定時(shí)限完成中標(biāo)供應(yīng)商職責(zé)范圍內(nèi)的維修任務(wù)的，每次扣款200元o中標(biāo)供應(yīng)商未落實(shí)檢查、巡查并做好記錄，每次扣款100元。在非工作時(shí)間(18:00-翌日8:00)未關(guān)閉各樓層洗手間照明燈和排風(fēng) 扇，每次扣款100元(該樓層有人加班或有巡查記錄的除外)。保安和工程技術(shù)值班人員工作時(shí)間擅離崗位的，每人次扣款500元。保安和工程技術(shù)值班人員工作時(shí)間打瞌睡、玩手機(jī)、看書(shū)報(bào)或閑聊等，每人次扣