不同的利息支出在所得稅和土地增值稅中的扣除問題

1、利息費用資本化與費用化根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文第二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借 款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬 于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。根據(jù)企業(yè)會計準則第17號一借款費用中規(guī)定：符合借 款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)(房地 產(chǎn)開發(fā))開 發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外 出售的大型機械設備等。從上述規(guī)定可看出，房地產(chǎn)開發(fā)在產(chǎn)生借款費用時應區(qū)分 資本化與費用化，資本化的利息直接計入開發(fā)成本，費用化的 利息直接可在企業(yè)所得稅前扣除。區(qū)分利息費用資本化與費用化的時點根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第三十七

2、條規(guī)定：企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以 上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有 關資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本 性支出計入有關資產(chǎn)的成本，并依照本條例的固定扣除。根據(jù)企業(yè)會計準則第17號一借款費用第五條規(guī)定：借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：(1)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者 生產(chǎn) 符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔帶 息債務形式發(fā)生的支出；借款費用已經(jīng)發(fā)生;(3)為使資產(chǎn)達到預定可食用或者可銷售狀態(tài)所必要的 購建或者生產(chǎn)活動巳經(jīng)開始。從上述規(guī)定可看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本化開始的時間 為：取得

3、開發(fā)項目的起始時間，即從獲得土地使用權時開始 借款費用的資本化；資本化結(jié)束的時間為：開發(fā)項目的竣工 驗收時間。、向金融企業(yè)借款金融企業(yè)包括銀行性金融機構(如：除中國人民銀行以外 的各類銀行)和非銀行金融機構(如：保險公司、當鋪、信用社、 信托投資公司和財務公司等)。房地產(chǎn)企業(yè)向金融企業(yè)借 款，利息費用涉及以下稅種：1、增值稅：根據(jù)財稅2016年36號文規(guī)定一一購進 的貸款服務所支付的貸款利息不得從銷項稅額中扣除；納稅人接哽貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不 得從銷項稅額中抵扣。2、企業(yè)所得稅：根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文 業(yè)為建造 開發(fā)產(chǎn)

4、品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按 企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性 質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。3、土地增值稅：根據(jù)國稅函2010年22()號文一一財務 費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供 金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行 同類同期貸款利率計算的金額。二、向非金融企業(yè)借款房地產(chǎn)企業(yè)向非金融企業(yè)借款(包括個人，即自然人)的利 息費用涉及以下稅種：1、增值稅：參照 2000*6%=120萬元，所以向乙 公 司借款可以扣除的利息為120萬元_ (2)向丙公司借款3000萬元，利率為5%,付利息 為150 萬元。分析：利息

5、150萬元V3000*6%=180萬元，所以向丙 公司 借款可以扣除的利息為150萬元。3、土地增值稅：根據(jù)國稅函2010年220號文一財務 費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤 并提 供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能 提供金 融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地 使用權所支 付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和 的10%以內(nèi)計 扣除。、向關聯(lián)企業(yè)借款關聯(lián)企業(yè)是指在資金、經(jīng)營、購銷和其他利益等方面存在 控制關系的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)向關聯(lián)企業(yè)借款產(chǎn)生的利息費用涉及以下稅種:1、增值稅

6、：參照(向金融企業(yè)借款處理；2、企業(yè)所得稅：根據(jù)財稅2008年121號文一在計算應 納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，不超過以 下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關規(guī)定計算的部分，準予扣 除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，其接受關聯(lián)方債權性 投資與其權益性投資比例為：其他企業(yè)一一2: 1債權性投資：如買債券、借款等單純還本付息的投資。權益性投資：如買股份等長期持有權益的投資。案例：D房地產(chǎn)公司接受的全部權益性投資200萬元；2019年1月，D房地產(chǎn)公司以10%年利率從C公司借款600萬 元且是唯一的借款。請根據(jù)稅法規(guī)定，計算D房 地產(chǎn)公司可 以扣除的利息支出。(假設C公司為非金融 企業(yè)，與D房地 產(chǎn)公司具有關聯(lián)關系；銀行同期貸款利 率8%)分析：債權性投資:權益性投資=60 ():20 ()=3:1, 3:1