金輝廣場項(xiàng)目策劃可行性報(bào)告文件

1、金輝廣場項(xiàng)目可行性報(bào)告 一、項(xiàng)目的差不多情況 （一)項(xiàng)目概況 金輝廣場居住區(qū)由東方置業(yè)進(jìn)展有限公司組織開發(fā)。某市都市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地,同意征用土地46.26畝（3.8公頃),并出了紅線圖。市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。自1995年月起，已停耕填土的地塊面積為3124畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村接著耕用的地塊面積為179.22畝，另有畝為農(nóng)村留用地。 金輝廣場項(xiàng)目位于該市東南部,距市中心區(qū)3多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的

2、220VA開發(fā)區(qū)變電站;金輝廣場居住區(qū)規(guī)劃總用地為33.08公頃。其中居住區(qū)用地為2477公頃,地上總建筑面積399260,建筑密度為.76，容積率為1.61(詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。 （二)可行性研究的要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總建筑面積:3992 其中:住宅面積:5146 公建面積:784 總投資：12618萬元(不含貸款利息) 自有資金投入：2222萬元 經(jīng)分析研究,本項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為: 多層住宅得房成本：3275 高層住宅得房成本:35元/ 稅后利潤:1747萬元 全部投資凈現(xiàn)值：1430萬元 自有資金凈現(xiàn)值:17萬元 全部投資內(nèi)部收益率:10.6% 自有資金內(nèi)部收

3、益率：7.05% 總投資利潤率:25.1% 自有資金投資利潤率：58.5% 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究(略) 三、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 (一)項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 、自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平坦,地勢平坦，東北角部分土地地勢較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西,南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河,流向由北向南。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對濕度8%,為多雨潮濕區(qū)。 2、地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路,是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。東面地鐵專用線一條至新沙港,

4、一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸,而至黃海新港的鐵路交通量可不能太大。 占地3.6公頃的變電站是對本區(qū)規(guī)劃阻礙最大的地物。其目前已差不多建成，擔(dān)負(fù)著對該地區(qū)的供電,現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是0KVA碧開線，南邊是2KVA黃開線,另有一條1KVA高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中,通過有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置,使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線有四組。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 （二)項(xiàng)目

5、進(jìn)展條件 1、優(yōu)勢分析 (1）區(qū)位優(yōu)勢。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的都市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向進(jìn)展為主的進(jìn)展方向。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)通過十幾年的建設(shè),已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉儲為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)緊鄰,將成為開發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合都市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同進(jìn)展的關(guān)系。 (2)自然條件優(yōu)勢。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平坦，周圍仍有許多果園，植被條大,水質(zhì)較好,便于營

6、造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。 、劣勢及對策分析 ()變電站和高壓線 已建成的20KVA變電站對本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定阻礙,現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去許多用地又對本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大阻礙。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的阻礙。應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過的地點(diǎn)更應(yīng)有寬敞的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在8M以上。 （2)鐵路。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一些阻礙,但鐵路專用線運(yùn)輸量不太大,可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施,如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法,使鐵路對本區(qū)的噪音干擾減低到最

7、低限度。 （三)地塊征用情況 因金輝廣場建設(shè)用地需要，依照有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地45.06畝、河灘地5.2畝。在該征地紅線范圍的49.266畝地以內(nèi)，實(shí)際征地面積為491.26畝，其中已填土面積31204畝，未填土面積9.22畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為15821萬元。目前征地情況進(jìn)展順利。 （四)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 依照本市都市勘測設(shè)計(jì)研究院對本項(xiàng)目的規(guī)劃方案,其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)講明如下: 、規(guī)劃目標(biāo) (1）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型都市住宅為目標(biāo),滿足居住生活環(huán)境和

8、條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅,制造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （）依靠科技進(jìn)步,推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù),提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。 （3)合理組織綠化、交通體系,完善公建布局和高、多層住宅分布,使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 (）汲取優(yōu)秀的地點(diǎn)居住規(guī)劃特點(diǎn)，制造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。 “三片”。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其

9、操縱走廊分為南北兩片,北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 “兩中心”。北片設(shè)小區(qū)公建中心,南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 “兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸,兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 “兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河巡游休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 ()空間布局形態(tài)。 北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用,往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 小區(qū)公建中心差不多位于小區(qū)用地的幾何中心,結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感,形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。 三條相對獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)

10、散狀布局，分不為小區(qū)的三片服務(wù)。 “十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致,并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間;兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體,制造了優(yōu)美的空間景觀。 3、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表21。公 共服 務(wù) 設(shè) 施 表(41)編號項(xiàng) 目建筑面積/用地面積/數(shù)量幼兒園1500+0800+200022小學(xué)450850013中學(xué)90001400014衛(wèi)生站4535文化活動中心416球類場地25502糧油店0018肉菜市場200019副食品店400210飲食店500211飯店50012小吃店0031綜合百貨店0114日用雜品店2601五

11、金交電建材店12011理發(fā)店001廢品收購店0118書報(bào)銷售店69公共電話亭400中西藥店8011水果店90122綜合修理店26123儲蓄所2004郵政所200125電訊營業(yè)所20012汽車停車場（庫)54000（1800個(gè)車位)727自行車(摩托車)停車場(庫)140（980個(gè)車位）398變電房300529路燈配電室370030凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點(diǎn)5033小區(qū)綜合治理處40134居民委員會4206 4、道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見表22道 路紅 線 和 斷 面 表（422)序號道路紅線/M道路斷面/備 注38(8)5都市道路,括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶365

12、1（）105都市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶3020都市道路205105都市道路1533小區(qū)道路657小區(qū)道路722.52.5小區(qū)道路44組團(tuán)道路9.52.5宅間小道 5、要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (1)土地使用指標(biāo)。 本區(qū)的土地使用情況見表43,其中高壓線操縱用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車場。用 地 平衡 表(42）項(xiàng) 目用地面積/公頃所占比重/人均面積/(/人)居住區(qū)規(guī)劃總用地33.8其 中居住用地27710019.38其 中住宅用地2349.749.64公建用地4.41801.4道路用地372.022.9公共綠地4.27.2.河涌用地0.71高壓線操縱用地4.8都市道路用地342 (2)密度

13、指標(biāo)。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見表424。主 要 經(jīng) 濟(jì) 技術(shù) 指 標(biāo) 表424居住套數(shù)32套居住人口28人總建筑面積30其 中住宅建筑面積35476公共建筑面積4784住宅平均層數(shù)47層人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度1410/公頃住宅面積凈密度252公頃容積率11總建筑密度2076%綠地率4.26% 四、項(xiàng) 目開發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營 的 組織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采納公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理,有效地操縱項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 (二）開發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場推廣打算及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為四期開發(fā)。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修

14、建跨橫窖河1號橋(含引道)一座,主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。同時(shí)開發(fā)南片多層住宅69。如此能夠在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。本期個(gè)不樓宇接近變電站和高壓走廊,因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對人們心理的威脅感。本期推出的樓盤售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場形象,創(chuàng)立小區(qū)知名度。 第二期可開發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積55593。該區(qū)臨近夏利大道,便于市場推廣。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部3棟高層,住宅建筑面積0129（其中多層

15、26471，高層7482）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對銷售有利。 第四期建北左上組團(tuán)及余下4棟高層,建筑面積1297（其中多層3210,高層94767)。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型,配套設(shè)施完善，“人氣”聚攏,銷售價(jià)現(xiàn)在可提高一個(gè)檔次，獲得較好的利潤。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)擬共八年,分四期進(jìn)行。 第一期(二年) 198年1月00年月 第二期（二年） 00年10月200年9月 第三期（二年） 202年10月00年9月 第四期(二年） 2004年1月2年9月 詳見項(xiàng)目實(shí)施打算表（表425）。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措打算 （一）開發(fā)成本 1、土地成本(征地費(fèi)

16、、土地有嘗使用費(fèi)) （1）征地費(fèi)。 征地補(bǔ)償費(fèi)：96.266畝19萬畝=490（萬元) （注：征地補(bǔ)償單價(jià)按19萬元/畝,由夏園村委會包干。包干范圍包括:a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)偅瑒趧恿Π仓醚a(bǔ)助等四項(xiàng)費(fèi)用的差不多補(bǔ)償基價(jià)6.5萬元/畝;、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi)1萬元/畝;c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額,即：17.5萬元/畝8.4萬元/畝) 填土工程費(fèi):46266畝95020元/畝=19825(萬元) (注：填土工程單價(jià)按25.5元.m，由夏園村委會包干。經(jīng)計(jì)算,實(shí)際填土高度為2.3m,故每畝面積的填土包干價(jià)為6.6/畝25元/25元/=0.元/畝）。 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)：496

17、66畝399500元/畝2.8=25.77（萬元)。 耕地占用稅：46.266畝5333元/畝=264.66(萬元）。 (注：按8元計(jì)征，66.6/畝元/=5333元/畝,交市財(cái)局）。 耕地墾復(fù)基金:9626畝000元/畝397.(萬元)。 （注:按12元/計(jì)征,666.67/畝1元/=8000元畝,交市國土局，可申請減免）。 新菜地、魚塘開發(fā)基金：49.266畝151元/畝=1567（萬元）。 (注:按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計(jì)征,即為：309元畝9=3158元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。 征地治理費(fèi):496.66畝19萬/畝2%=188.58(萬元)。 (注:按征地補(bǔ)償總金額的2計(jì)

18、征,交市國土局)。 土地登記費(fèi)：約為2.2(萬元)。 (注:首00收200元,每超過00加收40元）。 已支付利息:到1998年7月止,東方公司已支付給夏園村委會土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì):17359(萬元） 合計(jì)：1521.25(萬元）。 (2)土地有嘗使用出讓金。 依照該市國有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為697元/82元不等(依樓層而定)，結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù),可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在00元,則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)為:31476200元/=702952（萬元） (3）合計(jì)土地成本為：2280.7(萬元）。 將以上各項(xiàng)匯總表426所示:土 地 成

19、本匯 總表(426)序號項(xiàng) 目金 額萬元1征地補(bǔ)償費(fèi)9429.02填土工程費(fèi)1982593工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)25774耕地占用稅6.6耕地墾復(fù)基金3.16新菜地、魚塘開發(fā)基金127征地治理費(fèi)188.588土地登記費(fèi)2249已付利息13.11土地有嘗使用出讓金70295211合計(jì)2280.77 2、建安工程費(fèi) （1)多層住宅建安費(fèi)（27)。多 層 住 宅建 安 費(fèi)（427）序號項(xiàng) 目單價(jià)元/工程量/金額/萬元1土建及裝修工程費(fèi)12501832273.32水電安裝工程費(fèi)100118188.83小 計(jì)35018183245.21 （2）高層住宅建安費(fèi)(表428）。高層 住 宅 建 安 費(fèi)（表48

20、）序號項(xiàng) 目單價(jià)/元/工程量金額萬元1土建及裝修工程費(fèi)58016993795.72水電安裝工程費(fèi)2201695933731053電4消防501659347.955小計(jì)20095333918. （)建安工程費(fèi)合計(jì):54721(萬元） 3、前期工程費(fèi) （1）籌建開辦費(fèi):84.812.%=1461.8(萬元）。 （2）可行性研究費(fèi):5872.8115=87.71（萬元)。 (3）規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)：572813=1754.18（萬元）。 (4）三通一平費(fèi)：(即填土工程費(fèi)，已在第一項(xiàng)“土地成本”中列出,故此處不再計(jì)算)。 （5)合計(jì)前期工程費(fèi)用為:330371（萬元)。 4、基礎(chǔ)

21、設(shè)施配套費(fèi)(紅線內(nèi)外工程費(fèi),表49）基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套費(fèi)(429）序號項(xiàng) 目計(jì)算 依據(jù)金額/萬元道路工程42.3萬元/公頃3.08公頃139.6萬元13930排水管道工程76萬元/公頃.08公頃123.8萬元1243.0河涌改造工程.58萬/公頃.08公頃=28383萬元283.83跨橫窖河工程一座約91.12萬元81.中小橋5座約50。96萬元1.6污水泵站一座約28.39萬元287.39公共廣場25000（高壓線下的公園、車場)32元/=80萬元00公共車站、站場費(fèi)用已列入“公共廣場”中橫窖河堤岸450m1200元/m=4（萬元)4綠化工程.4萬元公頃33.0公頃=178.63萬元17

22、8.6供水工程15萬元公頃3308公頃=496.2萬元42供電工程65萬元公頃3.0公頃2152萬元215.2電信工程7萬元/公頃3.08公頃1.萬元2156煤氣工程7萬元公頃33.0公頃231.56萬元2316合 計(jì)833.90 5、公建配套費(fèi)（見表21)公建 配 套 費(fèi)(421)序號項(xiàng) 目建筑面積單價(jià)/元/金額/萬元幼兒園1500+180085013.15小學(xué)409040中學(xué)900900810衛(wèi)生站5002文化活動中心0010040球類場地2(用地面積）84200糧油店3600肉菜市場20060010副食品店4060024飲食店5000030飯店06030小吃店3006008綜合百貨店50

23、7035日用雜品店2606005.6五金交電建材店1206007.2理發(fā)店1006006廢品收購店1005005書報(bào)銷售店60603公共電話亭450中西藥店8060.8水果店605.4綜合修理店260015.6儲蓄所2006001郵政所2000012電訊營業(yè)所2000012汽車停車場（庫）54000（180個(gè)車位）120040自行車(摩托車)停車場(庫）1479(9860個(gè)車位）9001331.1變電站00505路燈配電室30501.凈化石油氣站46004公共廁所1560垃圾集散點(diǎn)15004.5小區(qū)綜合治理處4006002居民委員會420602合計(jì)990405 6、不可預(yù)見配套費(fèi) （252+5

24、872.8+3303.1883.90+9905）5=437720(萬元) 7、開發(fā)期間稅費(fèi)(表421)開 發(fā)期 間 稅 費(fèi)（211）序號項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額/萬元配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)47.(萬元)%508.372投資方向調(diào)節(jié)稅58472.81（萬元)5%293.64工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)58472.1(萬元)4233.894供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅按3噸/人，0元/噸計(jì)，127人0噸人00元噸20085供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅按4KV/戶，80元/A計(jì)，3652戶KVA/戶480元/KVA701.18其他稅費(fèi)8472.81（萬元)%696合計(jì)8766.62 、開發(fā)成本 為以上7項(xiàng)之和，共計(jì)為：160906（萬元

25、） (二）開發(fā)費(fèi)用（表212)開 發(fā) 費(fèi)用 匯 總 表（4212)序號項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)金額/萬元治理費(fèi)用開發(fā)成本3%=50933495.72銷售費(fèi)用（2.1)+（2.）(2.)1872.1廣告及市場推廣費(fèi)銷售收入0.5%872.022銷售代理銷售收入2%348.912.銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入1143.963貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計(jì)4合計(jì)959.14 銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。 (三)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表313)投資 成本費(fèi) 用 估 算 匯 總 表(表4313)成本項(xiàng)目總額/萬元得房成本（萬元/）多層（18183）高層(169593）(一)土地成本22576506501

26、、征地補(bǔ)償費(fèi)15821.54504502、土地使用權(quán)出讓金70522002（二)建安工程費(fèi)5872.11350200(三）前期工程費(fèi)303719494(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)883.02121(五)公建配套費(fèi)90.058282（六）不可預(yù)見費(fèi)37.2012515(七)開發(fā)期間稅費(fèi)86.6250250（八)開發(fā)費(fèi)959914273273（九）投資總額合計(jì)126108.2539 (四）資金籌措與投入打算及貸款利息 、資金籌措與投入打算 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道:一是自有資金,二是向銀行貸款,三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資;預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資

27、;此外若還缺資金，則向銀行貸款。本項(xiàng)目開發(fā)總投資(不含貸款利息）共計(jì)2608萬元,按規(guī)定資金投入許多于總投資的20%，由此計(jì)算可需自有資金2522萬元,需貸款額合計(jì)35300萬元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì)656萬元。其中自有資金可通過招商引資籌集。 本項(xiàng)目投資打算與資金籌措情況詳見表24“投資打算與資金籌措表”。 2、貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項(xiàng)目貸款利息采納中央銀行最新公布的中長期貸款利率7.65%。具體還本息打算詳見表415“貸款還本目付息估算表”。投資打算與資金籌措表（214

28、）序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234567891投資總額1430639131835201109441790160781466911381.1建設(shè)投資261013617521781878414829154894456139.2貸款利息169602917313716026132712822711382資金籌措1406139153520151044179018601726814691138.1自有資金252226022000703042840.2 借款（含利息）52208915480371186137122771382.3銷售收入再投入658675260269126944561239貸 款 還本 付 息

29、 估 算表（425) 單位:萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1257891年初借款累計(jì)8911741349014276366226214812本年借款3530707090000050本年應(yīng)計(jì)利息6962917313726061327128122277本年底本息償還52609271121758605年末借款累計(jì)781137424149042723676229621486歸還借款本息來源522609279121781616.1投資回收52609271981171160196.2其他收入 注：1、貸款利率為.5% 、當(dāng)年利息=（年初借款本息+當(dāng)年借款/）年利率。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算 （一)住宅銷

30、售單價(jià)的確定 依照成本估算及市場研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3300元/(分兩批推出，第一批推出5%，售價(jià)為32元，第二批再推出余下50%售價(jià)為00元/,以后各期同)；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3700元/;第三期多層住宅售價(jià)均價(jià)410元/,高層住宅售價(jià)均價(jià)為5300元/；第四期多層住宅均價(jià)為450元，高層住宅售價(jià)均價(jià)為5700元/。 車位售價(jià)初步定為萬元/個(gè),這是依照目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價(jià)決定的。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租,若開發(fā)商有出租打算,則建議的住宅出租價(jià)格為多層均價(jià)30元月,高層均價(jià)元/.月。 (二）銷售收入的確定依照上述確定的住宅及車位單價(jià),計(jì)算出實(shí)際的銷售

31、總收入如表4216所示。銷售 收 入預(yù) 測 表4216分 類可銷售面積/建議銷售面積銷售收入萬元多 層 住 宅 第一期第一批333053201658第二批333044013第二期第一批27700107第二批27978001056第三期第一批3400294第二批132354200559第四期第一批166054007306第二批1656007638高層住宅第三期第一批37415001945第二批374254002002第四期第一批3845602655第二批7383500748車 位1800（個(gè)）8(萬元/個(gè))1440合 計(jì)761 (三)銷售收入分期比例的測算 依照立即出臺的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定,商品房應(yīng)

32、建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。在本項(xiàng)目可能8年共計(jì)四期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動進(jìn)展，建成一片,完善一片,管好一片”的指導(dǎo)思想,分期銷售,爭取資金盡早回籠,滾動運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 依照計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測算如表27所示,各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?18所示。 (注:下表中,1一期多層，A2二期多層;A3三期多層;A4四期多層;B3三期高層；B4四期高層；C車位)銷 售 收 入 分期 按比 例 測 算 表417銷售打算分年度銷售金額萬元年份銷售比例銷售面積/35689合 計(jì)0%1A:331658108：

33、170(個(gè))16350%1A1：30411323128C:17(個(gè))136450%A2A2：2771000711143:142(個(gè))11650%A22：2779610562118C:142(個(gè)）113660%3A3:13365294268210%33：4119455C：59（個(gè))0250A3A3：25559278350B：7412022C:59（個(gè)）20250%A4A4：166057306364730%B44：43842535：329（個(gè))263950%A4A4:1660563837750B4B4：738327482：3(個(gè)）2632合計(jì)00%1201126831143116982682233

34、6777517421各 年 銷 售 收 入與預(yù) 測 匯總 表48項(xiàng)目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期23456789多層住宅68341065811231007105625294555973067638高層住宅96741945020226327482車 位44001360130116116207227322632合計(jì)76411018181113169682178333647337752 (四)項(xiàng)目利潤估算 項(xiàng)目土地增值稅估算表如表4所示，增值率0,增值稅率0; 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表42所示； 項(xiàng)目稅后利潤測算如表421所示，項(xiàng)目稅后利潤總額為1447萬元。土 地 增 值 稅 計(jì) 算 表19序號項(xiàng)

35、目金額/萬元備注扣除項(xiàng)目金額177141.1+1.+.3+1411開發(fā)成本116509詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”1.2開發(fā)費(fèi)用2659銷售費(fèi)用治理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用.3銷售稅金及附加11344銷售收入643%1.4加扣20301120%2銷售收入174213增值額12932 增值率05增值稅率06增值稅免交項(xiàng)目 可 運(yùn) 用 資金估算表4220序 號項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 周期12456781銷售收入16421201812683111316826818336473377522銷售稅金及附加13773157167507241712472721營業(yè)稅881601345585134192182187教育專項(xiàng)

36、基金32252224567352.3教育附加費(fèi)26518917174042557.4都市維護(hù)建設(shè)稅61742443940948213.5防洪工程維護(hù)費(fèi)182223148506668.6印花稅及交易治理費(fèi)70676641471531283土地增值稅4可運(yùn)用資金(12)165081124518810420429760434163325稅 后 利 潤 測算 表4221序 號項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1345678銷售收入16411201826113116982682127833373377522總成本費(fèi)用13089746102859036862175022572957830653營業(yè)稅826

37、01634575851411921827教育專項(xiàng)基金52242522356355教育附加費(fèi)2658191717404256都市維護(hù)建設(shè)稅674349818327防洪工程維護(hù)費(fèi)318222014806688印花稅及交易治理費(fèi)9067061644101208土地增值稅10利潤總額20141539114623347347448471011所得稅3495535982051145015542稅后利潤147470460932980222530483156 （注:總成本費(fèi)用按銷售打算及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測算）。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的要緊依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)

38、評價(jià)方法與參數(shù)(第二版),參照我國新的財(cái)會制度,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分不計(jì)罷了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（FIR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）及投資利潤。由于本項(xiàng)目并非長期經(jīng)營項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤率沒有實(shí)際意義,故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見表4222、表23所示。 (一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率,是考察項(xiàng)目盈利能力的要緊動態(tài)評價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(表42

39、22及表223)(全部投資及自有資金）計(jì)算可得： 1、全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：10.6% 2、自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為:1705% 基準(zhǔn)收益率的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為65%,故基準(zhǔn)收益率I取1，由表422及表4223計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。財(cái)務(wù) 現(xiàn) 金流 量 表222序 號項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期2356781現(xiàn)金流入742201812631143168282127833347337521.1銷售收入171201828

40、311431169826212783347337721.2其他收入2現(xiàn)金流出141162219221221995160618181732699812.1建設(shè)投資121062217517187818294894561239.2銷售稅金及附加1343731571651241792342422.3土地增值稅2.所得稅72495534594821051141500554凈現(xiàn)金流量1707-162-72-743-81-433851044122337714折現(xiàn)現(xiàn)金流量1432383-587-589-02-2080384391422 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:10.86% 動態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%):1

41、43萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率=（3170/1108)100=5%現(xiàn)金流 量表（自有資金）表42序 號項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 周期13467891現(xiàn)金流入176421201812681141988223373377211銷售收入1761181683116826878333647337752其他收入現(xiàn)金流出11746221411220959106127272043339720002自有資金2200036376020840.2銷售收入再投入65586052606029264914461239223銷售稅金及附加11343773815165017217913424272.土地增值稅2所得稅763

42、495234541011455001554.6貸款本息償還5226097827158160193凈現(xiàn)金流量14747-602-23215118437-686293077754折現(xiàn)現(xiàn)金流量15441902117239-434231435759 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:17.05% 動態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I1%)：317萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率=(144/25222)100%=58% (二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(F） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（PV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)贏利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo),凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是能夠考慮同意的。 本項(xiàng)目選取

43、的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%,由此計(jì)算可得(表22，表23）。 1、全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：430萬元 2、自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：372萬元 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。 (三)投資利潤率 投資利潤率指的是項(xiàng)目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資餓比值。是靜態(tài)指標(biāo)。由表4222及表4223計(jì)算結(jié)果為: 1、總投資利潤率=5.1 2、自有資金利潤率=.5% （四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)匯總 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?所示：項(xiàng)目 經(jīng) 濟(jì)效益 評 價(jià) 指 標(biāo) 繪總 表4計(jì)算基礎(chǔ)動態(tài) 指 標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV）投資利潤率全部投資0.86%43（萬元)51%自有資金7.%3

44、72(萬元）58.5% （五）資金來源與運(yùn)用表的貸款償還分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表2所示。從表中能夠看出，本項(xiàng)目具有專門強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表4225。資 金來 源 與 運(yùn)用 表(財(cái)務(wù)平衡表）42序 號項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期12345678資金來源253903139325081006239329230645750388901.1銷售收入1764211208168111411698822783334733751.2自有資金5222026000376036284028401.貸款含利

45、息）526789154803671116086137128122271131.4其他收入資金運(yùn)用214131319802492211189230600163567421382.建設(shè)投資126108162217521884878418914894456123922.建設(shè)期借款利息169629762160286138271132.3銷售稅金及附加134373815717079474224土地增值稅2.5所得稅726349552454821015100552.償還借款本息5226097198211103盈余資金399693952139443477226293076177524累計(jì)盈余資金098909

46、12963164408512141222173999 八、項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素要緊來自以下幾個(gè)方面：建筑成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會條件的阻礙,有可能發(fā)生變化,阻礙本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 (一）盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為86%時(shí),總投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為,當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70%時(shí),項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為8.7%,可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較大。 （二)敏感性分析 阻礙本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的要緊不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。據(jù)市場預(yù)測，開

47、發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分不計(jì)算售價(jià)上下波動5、10%和建安工程費(fèi)上下波動5%、10%時(shí)，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的阻礙。計(jì)算結(jié)果詳見表422。敏感 性分 析 表422基準(zhǔn)方案售價(jià)變動建安工程費(fèi)變動1%5+10%+1%+5-5%-1全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1340-441144307271-3146-930988財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10.867.9%9.04%1.6%1.38.%9.%2.17%1.64%投資利潤率25.1%120.8294%3.2%1.091.%2893%33% 由表中數(shù)據(jù)可得: ()當(dāng)建安工程費(fèi)增

48、加%時(shí)，全投資評價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：9.4 投資利潤率：21.5% 計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長,其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率（I=10%)。因此,在項(xiàng)目開發(fā)過程中對建安工程費(fèi)的有效操縱,仍然十分必要而且重要的。 (）當(dāng)售價(jià)降低%時(shí),全投資評價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:.4 投資利潤率：2.8% 從計(jì)算結(jié)果可知，售價(jià)降低%對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益也產(chǎn)生較大阻礙，內(nèi)部收益率同樣達(dá)不到基準(zhǔn)收益率。因此,為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入打算得以實(shí)現(xiàn)。 九、項(xiàng)目社會效益評價(jià) 200年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實(shí)施的第一個(gè)重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目。這是一項(xiàng)以科技為先導(dǎo)，涉

49、及住宅設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究和開發(fā)以及經(jīng)營治理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工程。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房”。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居質(zhì)量的要求,體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探究和實(shí)施。國家科委、建設(shè)部制定了2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程的進(jìn)展研究打算和實(shí)施方案,通過示范小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，努力制造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時(shí)通過提高住宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,從而引導(dǎo)我國21世紀(jì)初葉水準(zhǔn)的居住生活目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，帶動住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。 金輝廣場居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一,也是該市僅有的兩個(gè)示范小區(qū)之一。該項(xiàng)目規(guī)劃方案已由國家建設(shè)部審定批準(zhǔn),功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國家建設(shè)部000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則要求實(shí)施，同時(shí)該項(xiàng)目的建設(shè)與治理,也都將與小