蘇州市相城區(qū)盛澤蕩地區(qū)超大項目營銷策劃報告書

1、.蘇州市相城區(qū)盛澤蕩地域報告書PAGE ：.；力量無形、專業(yè)有恒 PAGE 93 。目 錄 第一部分：地塊概略一、地理位置 二、地域現(xiàn)狀 三、周邊情況 一、周邊城鎮(zhèn) 二、交通設(shè)備 第二部分：市場分析一、蘇州整體市場引見 二、區(qū)域板塊分析 三、區(qū)域前景分析 四、目的市場定位 第三部分：總體規(guī)劃方案建議總精神 功能區(qū)分 一、全區(qū)地塊分割建議 二 建筑形狀建議 三、各地塊規(guī)劃目的建議 四、各地塊原生態(tài)景觀設(shè)計建議 五、各地塊住宅建議 六、環(huán)境景觀規(guī)劃建議 第四部分：工程A-地塊規(guī)劃建議區(qū)域市場情況一、區(qū)域市場分析 二、同類產(chǎn)品分析 工程開展分析 一、工程地塊分析 二、工程地塊SWOT分析 三、產(chǎn)品市

2、場定位 四、目的客層定位 工程A-規(guī)劃方案建議一、規(guī)劃設(shè)計建議 二、單體建筑建議 建筑規(guī)劃概念 立面風格建議 產(chǎn)品類型比例建議 戶型及面積建議 第五部分：工程推行包裝前言一、 產(chǎn)品定位 推行總精神 推行案名 定位訴求 推行賣點 推行戰(zhàn)略 階段性推行戰(zhàn)略 產(chǎn)品推行附加值 媒體戰(zhàn)略 第六部分：工程營銷戰(zhàn)略建議一、 工程上市建議 一、地理位置本地塊盛澤蕩地域位于相城區(qū)東北,地處渭塘，太平、湘城三鎮(zhèn)交界處，毗鄰陽澄湖西路，水面屬渭塘、湘城兩鎮(zhèn)所轄，面積為.平方公里(畝)。規(guī)劃用地范圍內(nèi)包含了盛澤蕩水域及其周邊用地，東至湘太路，西至省道復(fù)線，北至鳳陽路，南至渭涇塘，總用地面積約為.平方公里。二、地域現(xiàn)狀

3、規(guī)劃用地范圍內(nèi)，現(xiàn)狀以水面和農(nóng)田為主，有部分居住用地，均為鄉(xiāng)村住宅區(qū)，以戶為單位，沿水網(wǎng)與河道成組成團的分布，建筑層數(shù)-層，多建于年代，建筑質(zhì)量和風貌較差。臨省道復(fù)線一側(cè)，用地內(nèi)有蘇州中亞油墨公司、中南電器廠、中南凈化設(shè)備廠、渭塘金粉廠、蘇州開關(guān)三廠等假設(shè)干工業(yè)企業(yè)。規(guī)模較小，易于搬遷。三、周邊情況一周邊城鎮(zhèn)本地塊周邊城鎮(zhèn)主要有：北面湘城鎮(zhèn)；南面太平鎮(zhèn)，相城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；西面渭塘鎮(zhèn)；東面陽澄湖鎮(zhèn)。二交通設(shè)備本地塊所屬的相城區(qū)地處最具活力和最具開展前景的長江三角洲經(jīng)濟區(qū)腹地，區(qū)位交通優(yōu)勢得天獨厚。南靠滬寧高速、京滬鐵路、國道，東鄰蘇嘉杭高速及省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路，是蘇州市東

4、西向和南北向的交通節(jié)點。一、 蘇州整體市場引見、中心區(qū)域開展迅速，周邊區(qū)域升值潛力大、房價高位運轉(zhuǎn)，產(chǎn)品構(gòu)造性矛盾顯現(xiàn) 從年開場，在年的時間內(nèi)，蘇州總體房價增值一倍。年均價不到元/平方米， 年元/平方米，蘇州市商品住宅平均售價已居江蘇省第一位。年-月份，全市預(yù)售商品住宅的價錢元/平方米，市區(qū)已達元/平方米。二、區(qū)域板塊分析度假休閑陽澄湖的休閑度假功能也已初具雛形。目前列入方案的工程有：建立常熟昆承湖景區(qū)，營造生態(tài)景觀帶；深化沙家浜景區(qū)開發(fā)；推進昆山巴城東陽澄湖風景區(qū)建立。相城區(qū)擬投資億建立的蘇州國際服裝城和預(yù)備改建的相城珍珠市場，推進購物旅游的開展。房產(chǎn)業(yè)的開展近兩年來陽澄湖更是抓住蘇滬昆長江

5、三角帶上蓬勃開展的房地產(chǎn)業(yè)，大力加強陽澄湖周邊的根底設(shè)備和生態(tài)環(huán)境建立，為高檔住宅落戶陽澄湖奠定了杰出的自然條件根底。從年開場，陽澄湖一帶休閑養(yǎng)生度假型別墅風生水起，偎依著陽澄湖構(gòu)成了一個蔚為壯觀的別墅帶狀群分布。三、區(qū)域前景分析旅游帶動房產(chǎn)開展隨著區(qū)域旅游業(yè)的開展，部分籠統(tǒng)和配置較好的沿湖別墅租金曾經(jīng)高漲至元/月。一旦精明的商務(wù)人士看到本區(qū)域熾熱開展的地產(chǎn)情況，更會激發(fā)和加強在此購房置業(yè)甚至安居樂業(yè)的愿望。投資渡假成新寵隨著一大部分上層高雅人士追求生活質(zhì)量的提高和閑暇時間的增多，他們開場全面進入享用型生活形狀，而旅游度假那么成了他們最好的養(yǎng)生休閑方式，也會引起投資人士的青睞和跟隨。別墅開展圍

6、湖而建陽澄湖一帶熾熱的房地產(chǎn)開展前景一方面吸引著眾多的勝利人士前來居住、度假、養(yǎng)生休閑，同時也使許多地產(chǎn)開發(fā)商眾星捧月般的紛紛搶灘陽澄湖圈地開發(fā)。相城區(qū)未來潛力無限與、年相比，年的相城房地產(chǎn)將實現(xiàn)一個較大的飛躍。隨著交通的改善、相關(guān)配套的完善，加上今年相城開發(fā)的樓盤數(shù)量之多，都昭示著相城在逐漸分發(fā)它的魅力，也即將成為蘇州的一個熱點版塊。 相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，雖然目前相城板塊相對于蘇州古城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)，還沒有構(gòu)成一個完全成熟的區(qū)域，但是，它的開展?jié)摿κ欠浅：甏蟮?。翻開報紙，“水相城綠相城的廣告印入眼簾，相城區(qū)政府的支持，更是成了該板塊走向成熟的最大推進力。四、目的市場定位一目的區(qū)域定位原那么：相

7、城區(qū)當?shù)?蘇州當?shù)?長江三角洲地域范圍內(nèi)以上海為龍頭臨近蘇州的周邊城市依托相城區(qū)在蘇州當?shù)氐奶厥狻拔恢锰K州的北大門，除了吸引蘇州相城及周邊地域當?shù)氐目驮粗?，并同時將位于蘇州市周邊臨近城市的客源有投資目光的投資家及享用生活，講究檔次的“資產(chǎn)階級也吸引到蘇州相城進展投資購置物業(yè)。二目的客源根據(jù)區(qū)域定位，他們的客源為：蘇州相城及周邊地域看好相城開展的私營業(yè)主，有經(jīng)濟實力的本地居民。江浙一帶有目光的實力投資者，對相城的市場潛力看好。周邊城市特別是在長江三角洲地域范圍對蘇州市相城區(qū)有著特殊情感的人。中心城區(qū)趨向外圍城區(qū)，有意向以相城為休閑養(yǎng)身場所的外地消費者。根據(jù)購買動機，他們的客源為：自用型客戶：為

8、享用休閑度假的高質(zhì)量生活，對蘇州的文化及自然有著深沉感情的外地購房者以及當?shù)丶爸苓叺赜驗橄碛脙?yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量的購房者。投資型客戶：購置物業(yè)對外長期租賃主要是針對今后相城區(qū)旅游開展起來之后會有相當數(shù)量的觀光、渡價、養(yǎng)身的外地客在當?shù)剡M展居住或進展短線房產(chǎn)升值投資。總精神國際精英社區(qū)，建筑藝術(shù)大觀。.平方公里是國際手筆的社區(qū)規(guī)劃。占據(jù)得天獨厚的自然資源，擁有底蘊深沉的歷史人文，是罕有的基地。因此，如何將整個區(qū)塊進展正確的定位、合理的區(qū)分各地塊的功能定位，并將規(guī)劃理念立足國際化、藝術(shù)化，可繼續(xù)開展，是他們規(guī)劃的中心思想。綜上所述，他們推出了“國際精英社區(qū)，建筑藝術(shù)大觀的總精神。社區(qū)具有可

9、堪國際的天生麗質(zhì)自然人文資源社區(qū)地理位置毗鄰交通樞紐要道有超五星級酒店配套規(guī)劃有中央政府指點度假的國賓度假區(qū)規(guī)劃周邊有成熟的開發(fā)區(qū)，具有良好的潛在客戶盛澤蕩地域的勝利開發(fā)，將成為整個蘇州地域的地標工程，將極大提升整個區(qū)域的國際籠統(tǒng)，相城的籠統(tǒng)工程，它是相城的、蘇州的、中國的、更是國際的。功能分區(qū)一全區(qū)地塊分隔建議根據(jù)地塊的情況，將整個地塊分割成五個居住建筑群。各個居住建筑群以規(guī)劃道路或綠化帶、規(guī)劃水域為界限劃分假設(shè)干地塊，每地塊面積控制在-畝內(nèi)。二建筑形狀建議為了能將整個區(qū)塊更加特征鮮明的展現(xiàn)出來，建議每區(qū)塊產(chǎn)品有單獨的鮮明特征，塑造區(qū)域文化的特質(zhì)。A地塊：現(xiàn)代簡約高尚區(qū)B地塊：浪漫風情法國區(qū)

10、C地塊：意大利建筑藝術(shù)區(qū)D地塊：西班牙藝墅大觀E地塊：國際特征豪宅區(qū)規(guī)劃A居住群地塊分割建議A地塊是間隔 相城區(qū)間隔 最遠的一個地塊，周圍人煙稀少，與國賓度假區(qū)斜望，所以A地塊產(chǎn)品不適宜顏色厚重，厚重的顏色會讓氣氛更加凄涼。所以明快、鮮亮的顏色，和大量人氣的聯(lián)排別墅特別適宜本工程，易集聚人氣。與國賓斜望，所以鮮亮的顏色會給國賓度假區(qū)帶來養(yǎng)眼的風景。A地塊的先期啟動會帶活整個區(qū)域版塊，先期的價錢優(yōu)勢也會讓后期的工程可拔高，從而提高整個區(qū)塊。 規(guī)劃B居住群地塊分割建議B地塊位于A、C兩個地塊之間，所以建議B地塊采用浪漫的法式建筑，而且將該地塊的公共休閑區(qū)設(shè)置豐富，法國的浪漫生活文化原版嫁接，成為A

11、、C地塊的紐帶，為A、C地塊提供共有的文娛空間。主題咖啡餐飲文化區(qū)時髦服飾書籍區(qū)特征景觀文化展現(xiàn)區(qū)闡明：兩軸兩心三帶以水域景觀為主軸，綠化為輔軸輻射構(gòu)成兩個社區(qū)中心，商業(yè)帶、水域景觀帶、綠化帶構(gòu)成一個完好的系統(tǒng)框架，將整個區(qū)域靈動起來。 C地塊位于國賓度假區(qū)旁，所以建議C地塊采意圖大利建筑，由于意大利被稱為建筑的國度，所以，出現(xiàn)了很多出名世界的經(jīng)典建筑，在此區(qū)域規(guī)劃精彩的意大利建筑，會令該區(qū)域成為建筑的最典范區(qū)域。規(guī)劃C居住群地塊分割建議 規(guī)劃D居住群地塊分割建議D地塊位于國賓度假區(qū)旁，同時離城區(qū)最近，是該區(qū)域版塊最先展現(xiàn)的區(qū)域，所以建議D地塊采用不同于蘇州目前流行的別墅建筑方式，采用西班牙風

12、情建筑，給人耳目一新的覺得，提升區(qū)域質(zhì)量。 E地塊位于兩湖之間，交通最為便利，又在國賓區(qū)的正對面，應(yīng)該是該區(qū)域位置和景致僅次于國賓區(qū)的最好區(qū)域，所以建議該區(qū)域采用國際風范的豪宅建筑規(guī)劃。豪宅建筑密度低，別墅掩隱在綠林中，所以會給國賓區(qū)留下滿目綠色的氧眼風景。豪宅產(chǎn)品可以很好的拔高該區(qū)域質(zhì)量做真正意義上的豪宅，發(fā)明建筑的經(jīng)典。最后一塊開發(fā)的版塊，最完美的收筆。規(guī)劃E居住群地塊分割建議 各地塊規(guī)劃目的建議總體容積率.之間 戶車比：.：. 建議獨棟：. 雙拼：. 聯(lián)排：.各地塊原生態(tài)景觀設(shè)計建議各地塊水域景觀設(shè)計均應(yīng)思索以不破壞原有盛澤蕩自然景觀資源為前提，特別是各水域銜接區(qū)域的水潮位及閘門設(shè)計。公

13、共景觀區(qū)規(guī)劃A地塊景觀建議商業(yè)配套區(qū)闡明：兩軸兩心三帶以水域景觀為主軸，綠化為輔軸輻射構(gòu)成兩個社區(qū)中心，商業(yè)帶、水域景觀帶、綠化帶構(gòu)成一個完好的系統(tǒng)框架，將整個區(qū)域靈動起來。 主要景觀綠化帶規(guī)劃B地塊景觀建議商業(yè)配套區(qū)公共景觀區(qū)主要景觀綠化帶規(guī)劃C地塊景觀建議商業(yè)配套區(qū)公共景觀區(qū)主要景觀綠化帶公共景觀區(qū)規(guī)劃D地塊景觀建議主要景觀綠化帶商業(yè)配套區(qū)公共景觀區(qū)規(guī)劃E地塊景觀建議 主要景觀綠化帶商業(yè)配套區(qū)闡明：一軸兩心三帶以水域景觀為主軸，銜接南北兩個較大區(qū)域，并構(gòu)成兩個中心，北區(qū)社區(qū)中心和南區(qū)社區(qū)中心作為景觀節(jié)點和窗口，結(jié)合三個帶狀區(qū)域元素商業(yè)帶、水域景觀帶和綠化帶向整個區(qū)域輻射，構(gòu)成一個協(xié)調(diào)的整體

14、。各地塊住宅建議產(chǎn)品類型獨棟；雙拼：.層；聯(lián)排：層；疊加層或.層；商業(yè)街層。產(chǎn)品分布建筑規(guī)劃應(yīng)思索阻撓冬季季風，并利于東南季風經(jīng)過。規(guī)劃A地塊產(chǎn)品分布建議會所商業(yè)配套主入口規(guī)劃B地塊產(chǎn)品分布建議規(guī)劃C地塊產(chǎn)品分布建議 規(guī)劃D地塊產(chǎn)品分布建議規(guī)劃E地塊產(chǎn)品分布建議環(huán)境景觀規(guī)劃建議景觀規(guī)劃設(shè)計應(yīng)盡量使?jié)竦鼐坝^向別墅區(qū)域內(nèi)部浸透，同時應(yīng)防止或減少湖域濕氣對人及房屋的損害；同時應(yīng)保證沿湖岸線及規(guī)劃道路沿線立面的景觀協(xié)調(diào)性。一、區(qū)域市場情況一、區(qū)域市場分析大市場分析縱觀近五年的蘇州房價，增長程度呈現(xiàn)上升趨勢，年平均增長.%，其中住宅年均增長.%如以下圖。就年一年，蘇州市商品住宅總體價錢就上升.，進入年，

15、以高層、小高層為主大批商品房即將開工交房，又將帶動商品房價錢的進一步上漲。從年年中以來，相城區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價錢差別在減少。從上表中，他們看出，相城區(qū)的年增長率為%，為目前蘇州各區(qū)中增長較為緩慢的一個區(qū)域，然而，這也充分一定了相城區(qū)的增長依然存在著很大的潛力，它的地產(chǎn)價值還沒有得到一個大的提升和開展。小市場分析樓盤稱號地點占地面積建筑面積容積率綠化率均價聆湖麗墅相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)中心萬平方米.萬平方米.%元/平方米南亞花園相成澄陽湖路號萬平米萬平米.%元/平方米榮盛陽光名邸 陽澄湖中路號.萬平方米.萬平米.%元/平方米麗晶星河相成渭塘鎮(zhèn).萬平方米.萬平米.%元/平方米書香國際相城大道東

16、側(cè).萬平方米 平米.萬平方米 平米.%未開盤天亞水景城陽澄湖東路萬平方米萬平米.%元/平方米依云水岸陽澄湖東路萬平米萬 平米%未開盤相城區(qū)區(qū)目前有的在售在建工程，相比蘇州整體的開發(fā)而言，相城的房地產(chǎn)正處于開展上揚的階段，目前，獨立別墅的價錢大約在元，雙拼別墅在元左右，而公寓房僅為元左右，與蘇州其他地域的房價相比，還有很大的市場升值潛力。二、同類產(chǎn)品分析、聆湖麗墅物業(yè)類型：別墅占地面積： 平米容 積 率：.綠 化 率： %裝修情況：毛坯建筑類別：獨幢、雙拼、聯(lián)體樓層情況：獨幢層、雙拼 聯(lián)體層 層物業(yè)地址：相成相城區(qū)湘城鎮(zhèn)開 發(fā) 商： HYPERLINK suzhousoufun/house/co

17、mpany.asp?houseid=&id= t _blank 蘇州卓成房地產(chǎn)開發(fā)售樓：、綜合評述：與相城區(qū)湘城鎮(zhèn)中心相鄰，離蘇州市區(qū)分鐘車程，規(guī)劃用地近萬平方米的“聆湖麗墅僅建余幢別墅齊全的小區(qū)設(shè)備讓他縱情享用生活的閑適與愜意。智能化的物業(yè)管理讓他平安無憂。南亞花園物業(yè)類型：普通住宅占地面積： 平米建筑面積： 平米容 積 率：.綠 化 率： %裝修情況：毛坯建筑類別：多層 小高層 湖景樓中樓別墅樓層情況：多層層 小高層層 湖景樓中樓別墅 層物業(yè)地址：相成澄陽湖路號開 發(fā) 商： HYPERLINK suzhousoufun/house/company.asp?houseid=&id= t _b

18、lank HYPERLINK suzhousoufun/house/company.asp?houseid=&id= t _blank 蘇州南亞房地產(chǎn)開發(fā)售樓：綜合評述：南亞花園位居相城區(qū)行政中心對面、周邊大面積市政綠化帶環(huán)繞。二期依承水文化建筑哲學(xué)：枕水而建、江南韻味、全景設(shè)計，使小區(qū)更具生態(tài)之美。麗晶星河物業(yè)類型：別墅占地面積： 平米建筑面積：. 平米容 積 率：.綠 化 率： %裝修情況：毛坯建筑類別：聯(lián)體、獨立別墅，小高層樓層情況：聯(lián)體、獨立別墅層 小高層-層物業(yè)地址：十全街南石皮弄號開 發(fā) 商： HYPERLINK suzhousoufun/house/company.asp?hou

19、seid=&id= t _blank HYPERLINK suzhousoufun/house/company.asp?houseid=&id= t _blank 蘇州德鑫房產(chǎn)開發(fā)股份售樓：綜合評述：晶星河環(huán)境優(yōu)美，地理位置得天獨厚，交通非常便利。會所建立。除了圖書館、Spa、桑拿、健身房、餐廳等配套設(shè)備的建立，還將建立電影院和游泳池，讓小區(qū)的住戶足不出戶就能享用生活。二、工程開展分析一工程地塊分析本案工程總占地畝容積率為.，地塊兩面為濕地圍繞，位置幽靜，是一個鬧中取靜，適宜修身養(yǎng)性的小隱之地。結(jié)合地塊本身優(yōu)勢，他們以為可以思索綜合質(zhì)量，將工程的產(chǎn)品塑呵斥集休閑、養(yǎng)生、投資、旅游渡假的HOLI

20、DAY HOME二工程SWOT分析優(yōu)勢Strengths 工程擁有得天獨厚的自然條件和水域資源，為工程的開發(fā)提供了優(yōu)良的生態(tài)條件工程位于蘇州相城區(qū)大力開發(fā)的度假旅游休閑區(qū)，未來升值前景無限土地本錢相對較低，開發(fā)本錢與銷售收益的差距使開發(fā)商可獲取更多額外利益目前相城區(qū)的房地產(chǎn)還處于起步階段，旅游又帶動地產(chǎn)的開展，低投入與高收益將帶來投資的契機。目前周邊無競爭樓盤，相對上市而言，區(qū)域競爭壓力較小。本工程填補了區(qū)域市場的空白點；優(yōu)勢Weaknesses 工程目前配套設(shè)備并不成熟，周邊以農(nóng)田為主，生活交通不便利目前水域質(zhì)量并不好，要經(jīng)過一定時間的治理才干有所改善，對工程推行有一定不利機遇Opportu

21、nities 相城區(qū)正努力建立生態(tài)濕地維護區(qū)，進一步提升區(qū)域的環(huán)境，為房地產(chǎn)帶來安康的國際化開發(fā)條件。富有競爭力的價錢吸引更多享用生活及關(guān)注投資價值的購房者要挾Threaf相城區(qū)目前市場為開發(fā)的土地貯藏充足，未來市場競爭較大；區(qū)域內(nèi)部沒有什么客源需求，如何吸引外區(qū)乃至外地的客源將成為工程勝利的關(guān)鍵；三產(chǎn)品市場定位產(chǎn)品總體概念定位結(jié)合蘇州房地產(chǎn)市場開展的動態(tài)，注重市政配套，行政交通的考量，注重商業(yè)與住宅的相互聯(lián)動，他們鑒于工程的地理位置及開發(fā)規(guī)模，本工程要勝利打入市場，在產(chǎn)品定位上他們主張：適宜養(yǎng)生自住投資度假休閑文娛的復(fù)合型原創(chuàng)社區(qū)追求質(zhì)量與細節(jié)，兼容原生態(tài)自然氣味的人文宅邸環(huán)境與科技并重，精

22、致與大氣中感受質(zhì)感的生態(tài)家園規(guī)劃理念建議相比普通的營銷謀劃，在工程前期定位中，他們不僅僅思索工程的本身質(zhì)量與市場消費才干，同時也更多的為開發(fā)商的利益著想，由于工程總體體量較大，前期的謀劃應(yīng)以翻開市場知名度為主標題的，樹立一個較好的企業(yè)品牌，使后期工程順利上市，為開發(fā)商帶來豐厚的利潤。根據(jù)市場行情及工程本身的位置特點，他們建議規(guī)劃理念圍繞以下幾點：建筑設(shè)計人性化 HUMANISTIC 表達了建筑本身的優(yōu)良質(zhì)量環(huán)境規(guī)劃生態(tài)化 ECOLOGICAL 展現(xiàn)了與國際接軌的生活主題房型面積適用性 FUNCTIONAL 表現(xiàn)了貼合市場的產(chǎn)品優(yōu)勢開發(fā)銷售效益性 ECONOMIC 顯現(xiàn)了工程最終的開發(fā)勝利、房型

23、定位 經(jīng)過對周邊市場的調(diào)查和研討，他們發(fā)現(xiàn)大多圍繞與陽澄湖畔的別墅類工程大多面積較大，單套面在平方米一套，而雙拼那么在左右，為需求差別化道路，表達小投入，高收益的投資目的，來吸引更多的投資客，他們對房型面積作出以下的建議：四目的客層定位、客源分析本工程地處蘇州相城區(qū)距距蘇州火車站公里、上海虹橋機場公里、昆山開發(fā)區(qū)公里、吳江開發(fā)區(qū)公里、無錫開發(fā)區(qū)公里。便利交通使目的客戶源域?qū)拸V。經(jīng)過對區(qū)域市場的調(diào)查，他們以為工程以渡假休閑集投資置業(yè)為開發(fā)主題，那么更多的消費與蘇州的中小型企業(yè)業(yè)主或外企高級白領(lǐng)人士，或是上海及長三角地域的投資客。相對自住而言，工程更適宜用于旅游度假型投資，因此在產(chǎn)品及營銷謀劃方面

24、應(yīng)更多的為這類客戶的需求進展調(diào)查和研討，使工程能開發(fā)勝利。需求分析經(jīng)過對投資性客戶數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計研討后，他們以為目前投資性購房客戶對商品房消費的各項目的中對投資報答率和總價是最為關(guān)懷，其次是升值潛力以及房地產(chǎn)區(qū)域位置。因此他們以為在目前的宏觀市場背景下，控制住總價，填補市場空缺是躲避市場風險的關(guān)鍵。總價需求分析 經(jīng)過對目前投資性購房消費的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看渡假別墅工程總價在-萬左右的房產(chǎn)最受市場歡迎。而萬以上那么產(chǎn)生一定的市場抗性三、工程規(guī)劃方案建議一規(guī)劃設(shè)計建議：以規(guī)劃道路或綠化帶、規(guī)劃水域為界限，以島嶼的方式構(gòu)成各個既獨立又相互聯(lián)絡(luò)的組團。單體建筑建議：建筑規(guī)劃概念沿道路次序及水域景觀的自在規(guī)劃，

25、靈敏多變的環(huán)境空間。獨棟雙拼聯(lián)排立面風格建議現(xiàn)代原創(chuàng)、親水性的坡屋頂及柔和的顏色，自在交叉的外部構(gòu)件。產(chǎn)品類型比例建議獨立別墅：%；雙拼：%；聯(lián)排：%；疊加：%；商業(yè)及配套設(shè)備：%。戶型及面積建議獨棟別墅：m雙拼別墅：m聯(lián)排別墅：m疊加別墅：m 一層 二層 一層 二層 三層前言他們要塑造.平方公里休閑、度假、生態(tài)別墅區(qū)以不可再生、不可復(fù)制的稀有性和國賓質(zhì)量提升別墅的價值他們要發(fā)明史無前例的宣傳神話在最短的時間內(nèi)確立本案在蘇州的首席氣質(zhì)他們要讓最多的人欣賞本案讓更多的人力求接近并追逐本案而同時又形本錢案只需先到者才干擁有的彌足珍貴一、產(chǎn)品定位蘇州首席生態(tài)型國賓別墅.平方公里超大規(guī)模生態(tài)國賓區(qū)相城

26、地域首席別墅地產(chǎn)工程引領(lǐng)蘇州度假休閑生活的全新方式是融匯稀有濕地資源的傳奇社區(qū)二、推行總精神雙湖濕地國賓生活本案擁有很多優(yōu)勢，如何能在SLOGAN中充分地將工程的精華表達出來是問題的關(guān)鍵。在眾多優(yōu)勢中，他們以“人無我有，人無我先的原那么，最先提煉出本案最大賣點，同時以本案為該區(qū)域的先鋒工程，做好標桿典范。雙湖濕地國賓生活是本案的最大特征，也是最先提出此觀念的工程，將區(qū)域的優(yōu)勢一目了然，最大的產(chǎn)品特征躍然紙上，可以最簡短有力的將賣點展現(xiàn)，層次清楚，可放可縮，同時有利于在籠統(tǒng)概念宣傳上做其他的文章，不會偏離主題。三、推行案名主推案名春秋藝墅相城曾是吳國建都城的首選之地。春秋時期，吳王闔閭采用 “先

27、立城廓，設(shè)守備，實倉稟，治兵革的建議，令伍子胥選址筑吳國都城。伍子胥受令選城址后，“相土嘗水，象天法地，最先選擇的城址在蘇州古城北面的陽澄湖畔，即如今的相城區(qū)相城鎮(zhèn)，以為這里是建城的佳地。本案就坐落于如此深沉的歷史人文之地，自然擁有得天獨厚的文化底蘊，故取名春秋藝墅。“春秋很好的將歷史人文背景突顯，“藝墅一詞將工程的藝術(shù)特質(zhì)，以及與國際接軌的理念表達出來，“藝墅又是“藝術(shù)的巧妙諧音，可謂一舉多得。輔推案名：墅之島目前市場上別墅工程大多采用四字案名，三字案名給人耳目一新的覺得，令人印象深化。墅之島，首先讓人產(chǎn)生豐富聯(lián)想，知道本案是在水系與島國的形狀中的別墅工程；墅之島，美麗的居住藝墅坐落在美麗的

28、島上，讀起來節(jié)拍酣暢，如詩普通的氣質(zhì)與風景。：湖島藝墅此案名鮮明的將工程特征展現(xiàn)出來，目的客群可以在眾多案名信息中，立刻知曉本案特征。湖島藝墅可以承載更多的豐富內(nèi)涵，賦予其國際化的精神追求及產(chǎn)品定位，取湖島藝墅案名可謂大方典雅，簡約有力。四、定位述求國賓的造城規(guī)劃國賓的開發(fā)理念國賓的商業(yè)配套國賓的生態(tài)環(huán)境五、推行賣點、天時：蘇州市政府重點扶持、維護和開發(fā)地域蘇州市政府堅持可繼續(xù)開展的原那么，立足如今，放眼未來，做到規(guī)劃與社會、經(jīng)濟、生態(tài)等方面的平衡，實現(xiàn)相城區(qū)盛澤蕩地域的可繼續(xù)開展。對當?shù)氐淖匀粷竦厣鷳B(tài)作維護和開展，在構(gòu)建生態(tài)景觀的根底上，綜合開發(fā)，打造一個現(xiàn)代高等級別墅住宅社區(qū)。、地利：吳越

29、文化發(fā)源地，自然生態(tài)，璀璨人文相城曾是吳國建都城的首選之地，載入史冊，流傳千古。陸遜、沈周、姚廣孝等名人的居住，更使得這塊地域地杰人靈，添加了獨特的人文背景和底蘊。作為蘇州市“四角山水的一角，呈現(xiàn)了無與比較的自態(tài)濕地景觀資源，營造了動植物資源的多樣化和良好的生態(tài)鏈。、多維：立體生態(tài)由外而內(nèi)、由低至高，翠景無處不在他們對生命的尊重、他們對綠色的追求、他們對自然的理想是永久無止盡。本案整合自然綠色生態(tài)景觀，規(guī)劃設(shè)計了“多維社區(qū)景觀方案。綠色、生態(tài)，在建筑的身旁，在河道的懷抱，在樓宇的半空，在每一個角落，每一個方位，或俯視，或俯止，或在家人的腳步間，或在廳堂的窗臺上、簡約：先進房型寸土寸金的室內(nèi)構(gòu)筑

30、他們的建筑理念是“以人為本，以民為本。在戶型規(guī)劃設(shè)計上，充分思索的是作為社區(qū)真正靈魂的戶主的利益。寸土寸金，每一寸空間的存在，都充分思索其利用價值和利用效率。而整合了先進城市的房型設(shè)計精華，無論是廣大、動靜、連結(jié)、勾勒，細節(jié)表達質(zhì)量，精簡卓顯時髦。、立體：現(xiàn)代捷運遍達四方的快速交通達而通暢四方，建立一個不斷攀高的要求為規(guī)范的捷運交通方案。不論是遠程、近程，從任務(wù)區(qū)到生活區(qū)，地面交通及規(guī)劃格局四通八達，一朝構(gòu)成、百年便利。 、遐逸：引領(lǐng)時髦潮流先鋒的時髦領(lǐng)地時代的舞步，顛峰之賞。生活的魅惑，繁華之耀。引進各類高檔生活配套效力設(shè)備，從藝術(shù)到經(jīng)典、從文娛到休閑、從日常生活的點滴到世界時髦的前沿，皆在

31、商業(yè)配套之中。六、推行戰(zhàn)略主要以工程上市初期的推行戰(zhàn)略為主針對目前本案所面臨的開展商品牌籠統(tǒng)建立不成熟、整體地塊規(guī)模大、工程推行價錢過高等不利要素，我司以為在本工程上市推行的最初階段該當遵照：開展商戰(zhàn)略：先公關(guān)，后公開在政府方面、業(yè)界內(nèi)外樹立開發(fā)商的品牌，經(jīng)過開展商實力的塑造提升人們對地塊開展前景的憧憬和對工程開發(fā)建立的自信心。參與政府發(fā)起的各類對該地域進展的環(huán)境維護事業(yè)，投入?yún)^(qū)塊建立，經(jīng)過對政府行為的積極呼應(yīng)與政府相關(guān)部門達成“共同努力區(qū)塊大開展的共識。與當?shù)刂髁髅襟w建立良好的協(xié)作同伴關(guān)系，令其成為他們的喉舌。以昌盛區(qū)塊房地產(chǎn)市場為大前提與區(qū)塊開展商組成戰(zhàn)略聯(lián)盟。整體營銷戰(zhàn)略：先造勢，后售房

32、他們是相城地域首席超級國際化大社區(qū)；他們是規(guī)劃專家；他們帶來的是完全不同以往的生態(tài)化生活方式：在宣傳房子之前，先讓一切蘇州人，包括其周邊地域的人都認識到本案絕對不是當?shù)卦?jīng)有過的。提高他們的姿態(tài)，擺脫樓盤開發(fā)商的籠統(tǒng)而將他們定位在城市規(guī)劃者的高度。構(gòu)成一種共識：由于他們的進駐，本區(qū)域?qū)⑦M入高速開展的軌道，在近幾年內(nèi)將成為蘇州的又一高尚生活區(qū)。不直接說房子，而是首先對整個地塊.平方公里獨一無二的生態(tài)賣點進展大肆宣傳，經(jīng)過強勢附加賣點的宣傳確立本案生態(tài)化大盤的籠統(tǒng)。上市銷售戰(zhàn)略：先內(nèi)銷，后外銷以內(nèi)部預(yù)定方式在工程開盤之前以較低的價位吸引首批購房者以當?shù)氐男∑髽I(yè)主和高級管理人員為主，為開盤積聚人氣；

33、之后隨著工程籠統(tǒng)的成型逐漸伐整售價。以在相城地域先進展對內(nèi)的前期推行和預(yù)售，積累人氣后，逐漸對外向蘇州、長江三角洲地域及境外銷售。七、階段性推行戰(zhàn)略第一階段市場切入期推行內(nèi)容：區(qū)塊規(guī)模、開發(fā)商品牌、國賓生活的現(xiàn)代方式等籠統(tǒng)媒體運用：大量戶外廣告、現(xiàn)場圍墻、軟新聞、籠統(tǒng)硬廣告極端手段：延續(xù)大篇幅的軟新聞方式刊登開發(fā)商與政府強強聯(lián)手的整體籠統(tǒng)宣傳，以及宣傳整個區(qū)塊.平方公里的規(guī)劃第二階段產(chǎn)品引導(dǎo)期推行內(nèi)容：整體籠統(tǒng)的延續(xù)推行，并開場本案獨有生態(tài)生活的導(dǎo)入媒體運用：現(xiàn)場整體籠統(tǒng)的包裝運用售樓處及相關(guān)現(xiàn)場的謀劃布置、軟文廣告、籠統(tǒng)報章廣告、賣點述求報章廣告、SP促銷推行活動等極端手段：銷售一房一卡的V

34、IP約定卡，延續(xù)報紙硬廣告刊登第三階段開盤期推行內(nèi)容：全新國賓別墅生活方式，尊榮身份，高貴風格媒體運用：報紙硬廣告強勢出擊，電視直觀表現(xiàn)，售樓現(xiàn)場SP熱銷活動極端手段：開盤前夕買斷蘇州整天一切報紙媒體的廣告推行第四階段強銷繼續(xù)期推行內(nèi)容：繼續(xù)宣傳國賓別墅生活方式和自然生態(tài)景觀資源，以及建筑的各賣點強勢灌輸媒體運用：報章硬廣告繼續(xù)推行，加強電視收視率較高的優(yōu)勢欄目，以電視的表現(xiàn)廣告極端手段：組織抽獎旅游八、產(chǎn)品推行附加值、建造樓盤樣板段本案產(chǎn)品在建筑形狀、建筑立面、生態(tài)環(huán)境綠化等方面都具有相當鮮明的特征，并且在蘇州當?shù)囟际菍儆诔暗?。然而，由于超前，所以人們會無法了解這是一個什么樣的東西，亦會因

35、此對規(guī)劃開發(fā)產(chǎn)生不信任。雖然恰倒益處的銷售道具可以為人們進展大致描畫，令受眾產(chǎn)生愉快的憧憬，但是這樣的宣傳效果遠沒有看到實物更具有沖擊力和稅服力。沒有比精致的樣板區(qū)更直接、更強有力的宣傳道具了。、以實景樣板房建造售樓處售樓處通常被購房者視為樓盤未來的縮影以及開展商開發(fā)態(tài)度和和實力的意味。與本樓盤匹配的售樓處該當和樓盤一樣的規(guī)?？涨啊L格鮮明。他不僅是一個溫馨、幽雅的洽談場所，售樓處本身就該當是他們最有壓服力的銷售道具之一。建議：拿出沿街的別墅進展裝修，作為本案的售樓處，可添加客源對本案了解的直觀性。、采用一房一卡的VIP約定卡。特殊的產(chǎn)品需求特殊的銷售及購買方式，一房一卡之VIP約定卡目的是人為產(chǎn)生可以炒作的銷售氣氛，以較低的費用可退購買一次不久即可增