物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的支撐

1、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的支撐2008年12月一、房地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值1、現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析A、買(mǎi)方市場(chǎng)的形成B、產(chǎn)品同質(zhì)化傾向嚴(yán)重C、消費(fèi)觀(guān)念日漸成熟與消費(fèi)者日趨理性一、房地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值2、高品質(zhì)、高品位生活如何通過(guò)物業(yè)得以彰顯？A、概念炒作？B、產(chǎn)品打造？C、宣傳推廣？一、房地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值3、產(chǎn)品同質(zhì)化下的最優(yōu)選擇是服務(wù)A、以顧客服務(wù)為導(dǎo)向，一切都是為了銷(xiāo)售。 a、在同等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，是否為客戶(hù)提供了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所沒(méi)有服務(wù)？ b、是否用細(xì)致周到的服務(wù)牢牢拴住了客戶(hù)的心？ 一、房地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值作為開(kāi)發(fā)商，最終目的是銷(xiāo)售房子，快速獲取豐厚的利潤(rùn)。然而在

2、日漸成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，要快速搶占市場(chǎng)份額，建立起自己最忠實(shí)的客戶(hù)群，除了產(chǎn)品品質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新外，更需要注重的是服務(wù)。 一、房地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值B、運(yùn)營(yíng)理念從服務(wù)到產(chǎn)品的變革a、傳統(tǒng)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思路： 發(fā)展商先拿地，然后請(qǐng)專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)研判，這塊地開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品，怎么才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，然后請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，再賦予一個(gè)概念進(jìn)行炒作，最后兜售給客戶(hù)。 一、房地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值b、市場(chǎng)導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)理念首先由專(zhuān)業(yè)調(diào)研公司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行分析，對(duì)這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者年齡、家庭構(gòu)成、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行調(diào)研和分析，研究消費(fèi)者的喜好，對(duì)住宅的需求在什么標(biāo)準(zhǔn)；然后根據(jù)消費(fèi)者的需求，確定要開(kāi)

3、發(fā)一個(gè)什么樣類(lèi)型的產(chǎn)品，例如傳統(tǒng)家庭型的住宅社區(qū)，需要周邊多少米的范圍內(nèi)要有一所學(xué)校和醫(yī)院，并且要距某條交通主干道很近；接下來(lái)，發(fā)展商則會(huì)根據(jù)消費(fèi)者的這些需求去尋找相應(yīng)的地塊，從而進(jìn)行開(kāi)發(fā)和定價(jià) 。一、房地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值4、地產(chǎn)銷(xiāo)售中客戶(hù)心理分析對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)因?yàn)槭谴笞谖锲?，從而在?gòu)買(mǎi)行為中更為謹(jǐn)慎。 在銷(xiāo)售的過(guò)程中，如何減輕客戶(hù)緊張的購(gòu)物心態(tài)，給予客戶(hù)更為輕松、放心的購(gòu)物體驗(yàn)尤為重要。 一、房地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值5、如何才能讓客戶(hù)對(duì)看不見(jiàn)的產(chǎn)品，產(chǎn)生的真實(shí)的體驗(yàn)和了解呢？ 需要為客戶(hù)營(yíng)造一份真實(shí)的入住體驗(yàn)，讓客戶(hù)在完全真實(shí)的情景體驗(yàn)中進(jìn)行消費(fèi)，甚至可以將未來(lái)的服務(wù)在銷(xiāo)售階段即

4、完完全全呈現(xiàn)給客戶(hù)，而不是到交樓時(shí)，才讓客戶(hù)見(jiàn)到物業(yè)公司，才簽署物業(yè)管理協(xié)議?？蛻?hù)從進(jìn)入售樓處的那一刻起，除了解產(chǎn)品的銷(xiāo)售信息以外，就能夠充分體驗(yàn)到入住后所能享受的服務(wù)，并且可以在售樓處、樣板房、示范園林、示范街區(qū)充分感受到細(xì)致、周到的服務(wù)；一、房地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值客戶(hù)在交付訂金后第二天，即會(huì)收到未來(lái)的物業(yè)管家誠(chéng)意的問(wèn)候；逢生日或節(jié)假日，客戶(hù)就會(huì)可以收到一份精致的禮品；設(shè)置專(zhuān)門(mén)的客戶(hù)投訴專(zhuān)線(xiàn)，為客戶(hù)解決各類(lèi)銷(xiāo)售中遇到的問(wèn)題；為客戶(hù)提供充分的售后保障服務(wù)，甚至當(dāng)某項(xiàng)條件未能達(dá)到客戶(hù)的預(yù)期時(shí)，承諾做出相應(yīng)的賠償。所有這些貫穿于銷(xiāo)售的過(guò)程中的，都是服務(wù)，而這些服務(wù)最終目的仍然是銷(xiāo)售。 一、房

5、地產(chǎn)后營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值6、服務(wù)在銷(xiāo)售過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)力在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要具備更具前瞻性的目光，倡導(dǎo)更周到細(xì)致和人性化的服務(wù)理念，并將這種服務(wù)深入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，貫穿于售前、售中、售后的全銷(xiāo)售周期，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合1、對(duì)此問(wèn)題的認(rèn)知深度分析？要樹(shù)立整體品牌的思路。集團(tuán)運(yùn)行模式下，地產(chǎn)與物業(yè)管理具有品牌的整體性。地產(chǎn)與物管的品牌具有相互支持性和滲透性，地產(chǎn)質(zhì)量品牌與物業(yè)服務(wù)品牌是業(yè)主認(rèn)知該品牌的總和。集團(tuán)運(yùn)行模式下，由于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理同屬一家集團(tuán)公司，往往在一些工作責(zé)任劃分、責(zé)任歸屬等問(wèn)題上沒(méi)有細(xì)致地明確，或不好明確

6、，或認(rèn)為沒(méi)有必要明確，這樣，在具體工作環(huán)節(jié)上，就可能存在銜接的間隙，如果不能很好地樹(shù)立地產(chǎn)與物管的整體品牌思路，就會(huì)在“配合”與“責(zé)任”之間產(chǎn)生疑義，造成具體工作的怠慢或滯后。 二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合最好的選擇是要樹(shù)立系統(tǒng)化的思路，對(duì)地產(chǎn)與物管在前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中的問(wèn)題，分類(lèi)、分項(xiàng)、分階段一一列出，明確各項(xiàng)工作的關(guān)鍵路線(xiàn)，然后地產(chǎn)與物管雙方認(rèn)真研究，把具體工作細(xì)分為可以明確執(zhí)行的責(zé)任階段或范疇，才能在復(fù)雜的配合工作體系中達(dá)到理性的默契，體現(xiàn)配合的科學(xué)性，也只有這樣，才能從根本上提升配合質(zhì)量和效率。在具體實(shí)踐中，往往因?yàn)榈禺a(chǎn)與物管方在開(kāi)發(fā)期工作繁忙，加之認(rèn)為是同一集團(tuán)的“一家人”而忽視了

7、配合系統(tǒng)化、科學(xué)化的研究，從而淡化了科學(xué)配合的觀(guān)點(diǎn)，影響了工作進(jìn)展和配合效率。二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合樹(shù)立相互配合的思路。配合從心態(tài)上講可以分為主動(dòng)配合與被動(dòng)配合；被動(dòng)配合又可以分為主觀(guān)的被動(dòng)配合與客觀(guān)的被動(dòng)配合等多種形式。在地產(chǎn)與物業(yè)的配合問(wèn)題上，一般來(lái)說(shuō)已經(jīng)形成了一個(gè)基本配合的層面，但這還不夠，必須把一般的配合形態(tài)，上升到“切實(shí)”、“主動(dòng)”的配合層面，才能稱(chēng)之為有深度配合；其二，從主、客觀(guān)的被動(dòng)配合角度來(lái)說(shuō)，有些工作是因?yàn)橹饔^(guān)上沒(méi)有重視、沒(méi)有發(fā)現(xiàn)或積極性不夠而缺乏主動(dòng)配合；有些問(wèn)題即便有主動(dòng)配合的想法，但因?yàn)榻M織職責(zé)的客觀(guān)制約，而無(wú)法實(shí)施配合，形成了客觀(guān)被動(dòng)配合的氛圍或局面 .二

8、、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合2、物業(yè)管理介入的階段業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為可以分為前期配合和正常管理期配合兩個(gè)主要階段，但這樣的劃分僅僅是一般的劃分，而不是細(xì)節(jié)性的劃分，過(guò)于粗略而不細(xì)膩。 如果要細(xì)分配合階段，一般包括下列八個(gè)階段：第一階段：策劃拿地階段；第二階段：設(shè)計(jì)規(guī)劃階段；第三階段：項(xiàng)目開(kāi)工階段；第四階段：項(xiàng)目施、竣工階段；第五階段：銷(xiāo)售、入伙階段；第六階段：保修磨合階段；第七階段：常規(guī)管理階段；第八階段：自然期結(jié)束階段。 二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合3、物業(yè)公司介入的階段及深度策劃拿地階段：一般都是由地產(chǎn)項(xiàng)目拓展組或市場(chǎng)拓展組來(lái)承擔(dān)城市地產(chǎn)大市場(chǎng)研究，以判斷某地塊是否具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，物業(yè)公

9、司目前還很難涉及并提出建議或意見(jiàn)，這是因?yàn)槲飿I(yè)管理人才的地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化能力或水平不足以支撐地產(chǎn)拿地期的配合工作所致。 二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合設(shè)計(jì)規(guī)劃階段：該階段物業(yè)管理的參與程度也不是十分活躍，原因是物業(yè)公司在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段盡管能夠提出一些基本問(wèn)題供設(shè)計(jì)者參考，但從專(zhuān)業(yè)化范圍、水平角度、問(wèn)題的系統(tǒng)性等方面來(lái)說(shuō)，也存在信息價(jià)值不足或不全面等與設(shè)計(jì)需求不對(duì)稱(chēng)性問(wèn)題，所以該時(shí)期的配合也僅僅停留在一般的配合狀態(tài)。 二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合項(xiàng)目開(kāi)工階段：隨著地產(chǎn)項(xiàng)目城市邊緣化的發(fā)展趨勢(shì)，城市中心的地塊漸少，大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將形成“農(nóng)村包圍城市”的局面，即城市地產(chǎn)范圍正在向郊區(qū)裂變和擴(kuò)大。

10、 在該階段，物業(yè)公司的配合除了肩負(fù)著一般的施工配合任務(wù)以外，還要肩負(fù)起對(duì)施工社會(huì)環(huán)境的綜合治理與防范的責(zé)任。這是當(dāng)前物業(yè)管理對(duì)地產(chǎn)深度配合的新課題。該階段的深度配合包括物業(yè)管理在開(kāi)工期的介入時(shí)機(jī)研究；物業(yè)公司如何與地方政府建立治安聯(lián)合體系；物業(yè)公司如何與施工總承包商、建筑分包商建立聯(lián)防機(jī)制等問(wèn)題。 二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合項(xiàng)目施、竣工階段：項(xiàng)目竣工階段的深度配合問(wèn)題，從地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，就是更希望物業(yè)管理能夠站在業(yè)主的角度，發(fā)現(xiàn)施工設(shè)備、設(shè)施和具體建筑特性的不足；從物業(yè)管理角度來(lái)說(shuō)，就是希望物業(yè)公司代表業(yè)主并從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的角度提出的問(wèn)題能夠被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重視并積極整改。 二、物業(yè)管理與

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合銷(xiāo)售入伙階段：銷(xiāo)售是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，入伙是繼銷(xiāo)售后的另一個(gè)重要階段。在銷(xiāo)售期間，物業(yè)公司與地產(chǎn)的配合深度問(wèn)題，多出現(xiàn)在物業(yè)公司對(duì)樣板房的管理、迎賓、解釋等工作環(huán)節(jié)上，也多出現(xiàn)在售樓處的禮儀、禮節(jié)、接待上，出現(xiàn)在銷(xiāo)售政策、規(guī)定、合同條款、房子質(zhì)量等方面的咨詢(xún)回答上。 二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合影響這個(gè)階段的深度配合的因素，主要是地產(chǎn)與物管之間的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，或存在信息對(duì)外解釋發(fā)布的基本原則、基本職責(zé)、基本權(quán)力不明確的問(wèn)題。所以，這個(gè)階段要達(dá)到默契的深度配合，必須要研究一個(gè)銷(xiāo)售配合、入伙配合專(zhuān)用流程，規(guī)范配合過(guò)程的尺與度，把需要深化的配合工作項(xiàng)目清晰列出，并明

12、確配合的標(biāo)準(zhǔn)或關(guān)鍵要求、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等，加強(qiáng)培訓(xùn)和識(shí)別。只有這樣，配合深度才能有秩序地展開(kāi)。二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合保修磨合階段：地產(chǎn)項(xiàng)目在入伙后，具有幾年的保修期。在保修期間，物業(yè)公司的配合深度多體現(xiàn)在保修項(xiàng)目的解釋與認(rèn)定上。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于業(yè)主，在保修期間，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，他不管是建筑本身的質(zhì)量問(wèn)題還是物業(yè)管理的問(wèn)題，都會(huì)直接與物業(yè)管理公司交涉或投訴。物業(yè)公司的深度配合主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，其一，客觀(guān)診斷業(yè)主反映的問(wèn)題，盡量把問(wèn)題在物業(yè)管理的范圍內(nèi)解決，其二，積極安撫業(yè)主的思想情緒，贏(yíng)得解決問(wèn)題的時(shí)間；其三，把業(yè)主反映的問(wèn)題向地產(chǎn)方匯報(bào)，落實(shí)解決方式與方法。 二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的

13、配合常規(guī)管理階段：常規(guī)管理階段是指地產(chǎn)保修期之后的管理階段，也可以外延至保修磨合階段，這個(gè)階段的深度配合問(wèn)題主要是以提升服務(wù)品質(zhì)、關(guān)注業(yè)主滿(mǎn)意度、塑造地產(chǎn)和物業(yè)共享的品牌為目標(biāo)，它包括以下幾個(gè)問(wèn)題：一是涉及本小區(qū)的品質(zhì)要素是什么，這是服務(wù)產(chǎn)品的特性問(wèn)題。小區(qū)與小區(qū)之間一定存在個(gè)性或特性的差異，只有明確了本小區(qū)的個(gè)性或特性，才能從個(gè)性、特性上提升品質(zhì)；二是細(xì)化服務(wù)流程。三是服務(wù)方式與方法的改變與創(chuàng)新。四是溝通模式及深度問(wèn)題。五是統(tǒng)一性問(wèn)題。二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合自然期結(jié)束階段：該階段是指地產(chǎn)產(chǎn)品臨近法律法規(guī)、售房合同規(guī)定的70年生命周期的自然結(jié)束階段。 三、物業(yè)管理公司的角色定位1、

14、管家服務(wù)提供者物業(yè)管理企業(yè)就是為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供服務(wù)，以提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)良好的生活和工作環(huán)境。物業(yè)公司的產(chǎn)品是一種服務(wù)，更是一種理念，這是因?yàn)椤捌髽I(yè)理念的交流與傳播將成為衡量企業(yè)成功的決定性尺度”。三、物業(yè)管理公司的角色定位物業(yè)公司確定了服務(wù)理念并被全體員工接受以后，事實(shí)上物業(yè)服務(wù)人員的具體服務(wù)就有了一個(gè)不成文的“約定”：當(dāng)物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，解決問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)就是自我檢討，通過(guò)檢討找出產(chǎn)生矛盾的原因，通過(guò)真誠(chéng)的服務(wù)，改善和提高服務(wù)質(zhì)量，以求得到業(yè)主的諒解；當(dāng)物業(yè)公司在制定方針目標(biāo)及實(shí)施的具體措施時(shí)，其指導(dǎo)思想是通過(guò)物業(yè)公司的有效勞動(dòng)、真誠(chéng)服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足和超越業(yè)主

15、的需求。三、物業(yè)管理公司的角色定位為了達(dá)到這一目的，物業(yè)公司在制定管理規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，就必須高于業(yè)主的需求，因?yàn)橹挥懈哂诓拍苷嬲凉M(mǎn)足。要“高于”業(yè)主的需求，物業(yè)公司就要做到不斷自我加壓，不斷尋找自己的不足，不斷地改進(jìn)自己的工作質(zhì)量，不斷地超越自我。實(shí)踐證明，當(dāng)服務(wù)做到了“超越”，那么諸如“物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳”等“疑難雜癥”就可以得到“有效治療”。謝謝！教你寫(xiě)字 下面是贈(zèng)送的PPT模板不需要朋友可以下載后編輯刪除！謝謝！ 感恩 父母天冷時(shí)，是他們給你送來(lái)溫暖有時(shí)，他們會(huì)對(duì)我們發(fā)火感恩父母感謝你們把我?guī)У搅诉@個(gè)世界感謝你們給了我自由的空氣感謝你們 諄諄的教導(dǎo) 殷殷的囑托 我長(zhǎng)大了 而你們卻老了 誰(shuí)言

16、寸草心 報(bào)得三春暉 我會(huì)向你們獻(xiàn)上一片誠(chéng)摯的孝心 祝你們永遠(yuǎn)健康 愿天下所有的父母永遠(yuǎn)健康快樂(lè)！對(duì)部門(mén)及崗位職責(zé)的理解 系統(tǒng)集成（SI，System Integration）：就是通過(guò)結(jié)構(gòu)化的綜合布線(xiàn)系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將各個(gè)分離的設(shè)備(如個(gè)人電腦)、功能和信息等集成到相互關(guān)聯(lián)的、統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的系統(tǒng)之中，使資源達(dá)到充分共享，實(shí)現(xiàn)集中、高效、便利的管理。系統(tǒng)集成負(fù)責(zé)集成項(xiàng)目軟、硬件產(chǎn)品與網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的安裝、調(diào)試及使用培訓(xùn)、售前技術(shù)支持。負(fù)責(zé)項(xiàng)目及相關(guān)技術(shù)問(wèn)題的跟蹤和解決，售后設(shè)備維護(hù)工作。崗位職責(zé)三、工作總結(jié) 項(xiàng)目運(yùn)維 項(xiàng)目實(shí)施 銀青高速無(wú)線(xiàn)網(wǎng)橋視頻監(jiān)控 東毛隧道語(yǔ)音 人員定位基站隧道監(jiān)控停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目全面實(shí)施（IP設(shè)置）銀青路基五標(biāo)貴州獨(dú)平高速項(xiàng)目全面實(shí)施（監(jiān)控室機(jī)柜布線(xiàn)）四、心得體會(huì) 在這段時(shí)間的學(xué)習(xí)過(guò)程中，我對(duì)部門(mén)很多產(chǎn)品從零學(xué)起，剛到公司的時(shí)候感覺(jué)壓力很大，經(jīng)過(guò)這些時(shí)間的認(rèn)真學(xué)習(xí)和實(shí)際操作，調(diào)整心態(tài)，現(xiàn)已完全能融入公司的各項(xiàng)崗位職責(zé)和管理制度中。這些