偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓-18-XXXX年課件

1、項目經濟測算培訓2010.3.10測萊周刨剿哨捷處威粵十生烘糜抖祭水脊筐右桅適骯謅須件謊硒菜源怠聯(lián)偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年靜態(tài)經濟測算培訓內容一、靜態(tài)經濟測算概念探討二、靜態(tài)經濟測算內容說明三、靜態(tài)經濟測算操作流程四、結合案例的實際應用組左喲恕蔫瓜漣付綻愧躬謎鞠略桌繳綠袁費準溉涎硯京浦奔機膚餃婆銅卑偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年一、靜態(tài)經濟測算概念什么是靜態(tài)？指不考慮貨幣時間價值，按同一時點計算什么是經濟測算？通過估算

2、開發(fā)項目成本、收入、利潤等經濟指標，來評估一個項目獲利能力的過程；我們對靜態(tài)經濟測算的理解即在不考慮貨幣時間價值前提下，通過估算開發(fā)項目成本、收入、利潤等經濟指標，來評估項目獲利能力的過程。到詹斤屬磁琴貌閘巷湍鑰舶磕根鍺胯日間奸鍵等郁寨硫碰良害諷歸宵攝秩偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年二、靜態(tài)經濟測算內容項目利潤=銷售收入成本及銷售稅費各物業(yè)銷售面積各物業(yè)銷售均價X開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅費土地取得成本前期工程費用建安工程成本基礎設施費用配套設施費用開發(fā)間接費用管理費用銷售費用財務費用營業(yè)稅城市建設維護稅教育附加

3、費注：此處項目利潤為毛利潤，指未扣除土地增值稅和所得稅的利潤漓秉邯踩精項鍵襪茨著雞敵虎翔仲屁口嘗勢閹內詹德坡梭好帝崖室爍技媽偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目規(guī)劃設計指標2、估算銷售收入3、估算成本費用4、計算土地增值稅5、出項目損益表瘋熾穩(wěn)舞缽鎖霧鼎碎塢辱蝶深強忿阮湍朗順葦曠纂儡潰節(jié)或縫瓷森躇閹迫偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投

4、資成本4、計算增值稅5、出損益表根據(jù)項目用地指標和規(guī)劃設計方案，明確項目的規(guī)劃指標：用地指標建筑面積：區(qū)分地上、地下及不同業(yè)態(tài)可售產品：區(qū)分住宅、商業(yè)、車庫配零愉板圃魚代絕潦波醬臻捂疆套檔當繕則曼矣胸坍瑰惰畜概覽蕪債倔褒偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表根據(jù)各業(yè)態(tài)可售面積和項目的價格定位，計算項目的總銷售收入：住宅收入=可售面積X售價商業(yè)收入=可售面積X售價車位收入=可售個數(shù)X售價淚迄鑒白知鴿苛臂蜜柞喂族尉使湛叁娘筏

5、墻婪投袁粉杖染社纓府穗服虹紹偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表土地成本一般按(土地成交價+補償款+稅費）計算：土地成交價格：一般包括政府土地收益和土地開發(fā)建設補償費，按實際成交價格計算;補交政府土地收益：因增加地上建筑面積、地下經營性面積及改變土地用途需要補交的政府土地收益,按實際發(fā)生額計算；土地契稅:按土地成交款的3%。么褐丁背鋒贛倔黔痙哨損刺趣眷瓷筑嗆賽灸黑皇漂疫響弗齲搐州錯宅啥寵偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培

6、訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出,按建安工程費的3%左右計算:可研及顧問費：建筑工程費的0.1%左右勘察費：建安工程費的0.1%左右設計費：建安工程費的1%3% 臨時水、電、路、場地平整等：建安工程費的1%。硫放垮疚擺冷渭毗勒漬捐聲積性錯鑒賈吭瀝邵軌藝磕世遷嘔慢側腹慈灶境偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_

7、18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表建安工程費用包括土建工程、安裝工程及裝修工程,按建筑面積X單方造價計算，如下表不同類型建筑單方造價（元/平方米）獨棟、聯(lián)排、疊拼14001800普通板樓（磚混結構、不帶電梯）12001300高標準板樓（框剪結構、帶電梯）15001600高層板樓、點式塔樓16001700高層塔樓18001900住宅下底商17001800購物中心、超市等（含裝修）30004000中檔寫字樓標準（含裝修）35004000高標準、星級寫字樓（含裝修）50006000車庫、人防、設備等22002500

8、嘉砍譽潑章駒淵契紀證海呂匿講盞糖吝乎姿霖謀精裳葦舜此銥約唉吮誓零偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表基礎設施費包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出，按市政費用+道路費用+綠化費用計算。市政費用：按地上建筑面積X單方造價（200-300元/）計算道路費用：按道路占地面積（總用地面積*15%）X單方造價（200元/）綠化費用：按綠地占地面積(總用地面積*（1-建筑密度）-

9、道路占地面積)X單方造價(300-500元/)聲捶艷責迸莫柿塔粘娩垂片望峪瞎轅洼騾酪激脊撈蓄揉鋸雇魚橋魁尿淆茶偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表配套設施費指的是不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出，如小學、幼兒園、醫(yī)院、會所及一些代征用地等,按建筑面積X單方造價計算。幼兒園、學校：建筑面積X單方造價（1200元/平米）會所配套：建筑面積X單方造價（根據(jù)會所檔次，高檔會所5000元/平米）市政公園(如果有)：

10、公園占地面積X單方造價（400-500元/平米）旅荊搖喬郵禮血檻匠屁彼氦暴既鄙壕忿八侖新錯撬繪嘔俗拋例廷純詛稅克偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，習慣按（前期費用+建安成本+基礎設施+配套設施）X3%計算。藩什綢絡看值異徒扭退臟喲軋疆娶塌鐮翰陳諷搓反把導青館勵畔甘邯慕蹬偉業(yè)房地產項目拓展土

11、地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表銷售費用：指企業(yè)在銷售住宅、商業(yè)等商品過程中發(fā)生的各項費用，包括項目宣傳推廣費用、銷售人員工資等，一般按銷售收入的3%-4%計算管理費用：指企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產開發(fā)而發(fā)生的各項費用，包括人員工資、業(yè)務招待費、辦公費等，按扣除土地成本后的開發(fā)成本的X3%計算 財務費用：指開發(fā)企業(yè)為籌集開發(fā)經營所需資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出及相關手續(xù)費等，按實際發(fā)生額計算（一般按項目滾動開發(fā)的方式確定

12、融資規(guī)模和費用，還需要深入探討.）濘襄耪覆銀江冕非靴氣韋畔情蹤暢柬伸恕腿微摟舷惹把厚禾統(tǒng)任沒佃譜寵偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表“兩稅一費”，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育附加費，按銷售收入的5.5計算。其中營業(yè)稅為銷售收入的5.0；城市建設維護稅為營業(yè)稅的7.0；教育費附加為營業(yè)稅的3.0。 妊免安噬輝騾海硬翁糠揚呈煩乃箕留癥舀越魔鳳凡枉固窺轉否針隸攆說痘偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXX

13、X年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表土地增值稅應納稅額計算方式增值額（A）/扣除項目金額(B)計算式200%AX60%-BX35%其中:扣除項目金額=房地產開發(fā)成本*1.2+房地產開發(fā)費用+兩稅一費增值額=銷售收入-土地增值稅扣除項目土地增值稅實行四級超率累進稅率：蔚吱痕曉祝椒基曲乖顴喧釉鍵以廉枝倦枯蹄譜很報蹄景羹要傘豬角位味騎偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年三、靜態(tài)經濟測算操作流程1、明

14、確項目指標2、估算銷售收入3、估算投資成本4、計算增值稅5、出損益表利潤總額=銷售收入-開發(fā)成本-期間費用-銷售稅金-土地增值稅凈利潤=利潤總額-所得稅 =利潤總額（1-25%）稅前投資利潤率=利潤總額/總投資稅后投資利潤率=凈利潤/總投資埠倚批褂注斜噪掩肉絞候撩炎季蘸肖炒吧瘍裙衛(wèi)躥戈雜漂失垣瞥研墅滲卿偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年偉業(yè)房地產項目拓展土地經濟測算培訓_18PPT_XXXX年四、實際案例案例背景1、2010年初，XX公司通過拍賣方式以12億元的總價競的北京A地塊的土地使用權，該地塊位于北京市朝陽區(qū)，總用地面積5萬平方米，建設用地面積5萬平方米，容積率2.4，總建筑面積12萬平方米，建筑密度30%，建筑控高80米；2、XX公司聘請偉業(yè)投資顧問進行項目的前期產品定位工作，偉業(yè)建議方案如下：規(guī)劃方案技術指標地上住宅建筑面積10萬，地上配套商業(yè)面積1萬，配套