建博城營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)課件

1、茂田國(guó)際建博城全程營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)序言我深信：每壹?jí)K土地都是城市的肌肉每壹?jí)K土地都蘊(yùn)含著這個(gè)城市的力量與使命站在南屏大橋下看三江合川，碧波南下一頭是“上帝折鞭”的奇跡一頭是新興的南屏新區(qū)合川這塊土地，有著怎樣的力量與使命項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)排序茂田品牌風(fēng)險(xiǎn)控制利潤(rùn)最大化快速回現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略層面茂田地產(chǎn)立足重慶、布局重慶北大門(mén)的戰(zhàn)略縱深項(xiàng)目層面重慶北大門(mén)的專(zhuān)業(yè)家居建材類(lèi)市場(chǎng)品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目本項(xiàng)目目標(biāo)政府普通民眾集團(tuán)決策層項(xiàng)目客戶(hù)茂田萬(wàn)千期待于一身立足重慶、布局合川的家居建材類(lèi)標(biāo)桿項(xiàng)目提升合川南城形象和競(jìng)爭(zhēng)力的重要契機(jī)合川南城家居建材一站式購(gòu)物中心茂田建博城所帶來(lái)的投資驚喜是企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的重心1 三期產(chǎn)品如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)

2、競(jìng)爭(zhēng)？2 該產(chǎn)品需如何做推廣？3 如何組織引導(dǎo)客戶(hù)，順利招商？4 如何快速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回籠？本提案需要解決什么問(wèn)題？第1部分 城市認(rèn)知第2部分 項(xiàng)目認(rèn)知第3部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)第4部分 招商策略方案匯報(bào)目錄PART1 認(rèn)知城市 城市發(fā)展研究 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究 富強(qiáng)合川 美麗合川 平安合川 德潤(rùn)合川從認(rèn)知一座城市開(kāi)始?！俺鞘惺且槐敬蜷_(kāi)的書(shū)，從書(shū)中可以看到他的抱負(fù)”。美國(guó)城市規(guī)劃學(xué)家沙里寧Part 1合川？萬(wàn)州涪陵永川江津渝東北門(mén)戶(hù)、樞紐庫(kù)區(qū)精神碼頭文化渝萬(wàn)快鐵商貿(mào)流通渝東南門(mén)戶(hù)重工業(yè)城市多家上市公司商貿(mào)渝南中心城市現(xiàn)代工業(yè)農(nóng)業(yè)園區(qū)旅游業(yè)輕軌9號(hào)線渝西名都，成渝喉舌科技城漂亮的城市建設(shè)物流尋找這座城市的精

3、神Local insight 城市發(fā)展研究城市定位第一層次：特大城市。即主城9區(qū)，也是“一圈”的核心區(qū)域。第二層次：大城市以區(qū)域性中心城市為主。包括涪陵區(qū)、江津區(qū)、永川區(qū)、合川區(qū)和長(zhǎng)壽區(qū)等五個(gè)中心城市。涪陵區(qū)，輻射帶動(dòng)渝東北和渝東南地區(qū)；江津區(qū)，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)沿長(zhǎng)江上游和沿成渝高速公路的重要承接點(diǎn)；永川區(qū)，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)沿成渝高速公路的重要承接點(diǎn)；合川區(qū)，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)沿渝武高速公路和遂渝鐵路的重要承接點(diǎn)；長(zhǎng)壽區(qū)，輻射帶動(dòng)渝東北地區(qū)和沿渝宜高速公路的重要承接點(diǎn)，逐步融入主城發(fā)展。第三層次：銅梁、南川、綦江、榮昌、璧山、大足、雙橋、萬(wàn)盛、潼南等9個(gè)區(qū)縣政府所在地，將努力壯大城市規(guī)模。銅梁、潼南、大足、榮昌將

4、建成川渝合作的重要“門(mén)戶(hù)”；萬(wàn)盛、綦江、南川建成連接貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)的“橋頭堡”；雙橋、璧山則更多參與和融入主城特大城市發(fā)展，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展方面走在前列。 區(qū)域性中心城市區(qū)域性中心城市區(qū)域性中心城市區(qū)域性中心城市特大城市中等城市第二層級(jí)5個(gè)中心城市之一城市輻射能力合川是渝武高速公路和遂渝鐵路的重要承接點(diǎn)蘭渝鐵路：將成為西部重要交通動(dòng)脈開(kāi)工：2008年9月26日在蘭州開(kāi)工 完工：計(jì)劃工期6年 時(shí)間：通車(chē)后，從蘭州到重慶大約需要6.5小時(shí)蘭州市-榆中縣-渭源縣-岷縣-宕昌縣-隴南市-廣元市-蒼溪縣-閬中市-南部縣-南充市-武勝縣-合川區(qū)-重慶市 遂渝鐵路：一期已開(kāi)通，二期正在建設(shè)中遂渝鐵路起始于達(dá)成鐵路

5、的遂遂寧車(chē)站，經(jīng)潼南縣和合川后，抵達(dá)重慶北碚車(chē)站與襄渝鐵路相接。該線路設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)總里程為165公里，其中，新建線路1278公里，增建二線174公里。渝武高速：使合川-主城距離約57公里，時(shí)間約30分鐘渝涪高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶：依托長(zhǎng)壽、涪陵等城市，發(fā)展化工、冶金、醫(yī)藥、機(jī)械、建材等產(chǎn)業(yè)；成渝高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶：依托江津區(qū)、永川區(qū)、大足縣、雙橋區(qū)、榮昌縣、璧山縣等城市，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械加工、造紙、食品、制鞋、飼料獸藥產(chǎn)業(yè)等；渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶：依托合川區(qū)、銅梁縣、潼南縣等城市，發(fā)展新型建材、能源、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等；渝黔高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶：依托綦江縣、南川區(qū)、萬(wàn)盛區(qū)等區(qū)域，發(fā)展能源工業(yè)、煤化工、有色冶金、生

6、態(tài)旅游等。渝涪高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶成渝高速公路沿線產(chǎn)業(yè)密集帶渝黔高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶合川合川：渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶產(chǎn)業(yè)劃分城市規(guī)劃建成區(qū)：中心城區(qū)62.68平方公里人口：遠(yuǎn)景發(fā)展（2020年）100萬(wàn)“一心五片”以主城區(qū)為核心，五大功能組團(tuán)圍合布局合陽(yáng)組團(tuán)南津組團(tuán)東渡規(guī)劃人口：22萬(wàn)城市功能：金融信息、商業(yè)服務(wù)、居住用地面積：12.5平方公里規(guī)劃人口：2萬(wàn)城市功能：文化、旅游、休閑及服務(wù)用地面積：3.3平方公里規(guī)劃人口：17萬(wàn)城市功能：政治、物流、居住用地面積：10.7平方公里城市規(guī)劃“一心五片”以主城區(qū)為核心，五大功能組團(tuán)圍合布局“十二五”目標(biāo)-百平方公里、百萬(wàn)人口區(qū)域中

7、心大城市1 在重慶“十二五”規(guī)劃中，合川將成為重慶區(qū)域型中心城市，城市人口預(yù)計(jì)增漲至60萬(wàn)，城市化率將達(dá)到70%以上，并將形成對(duì)主城居住、工業(yè)發(fā)展的補(bǔ)充，同時(shí)，帶動(dòng)銅梁、北碚等周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并將極大促進(jìn)城市商業(yè)配套建設(shè)的發(fā)展；2 在合川未來(lái)發(fā)展中，能源、建材、餐飲、旅游、裝備制造、藥研、物流等將是合川經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，合川城市商業(yè)的發(fā)展必然與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的定位是吻合的；3 在合川的擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)中，新型商貿(mào)中心的建立、旅游接待能力的完善是城市規(guī)劃中的重點(diǎn)，而這個(gè)重點(diǎn)集中在合川的南津組團(tuán)；Consumer Insight地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究大學(xué)城片區(qū)城北片區(qū)塔爾門(mén)片區(qū)南城片區(qū)【南城片區(qū)】：以購(gòu)物中心、超

8、市零售主，輔以星級(jí)酒店配套，呈現(xiàn)商務(wù)配套功能。代表項(xiàng)目：希望城、金科世界城【城北片區(qū)】：優(yōu)質(zhì)的交通體系規(guī)劃，承載專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及物流配套功能，是老城商業(yè)中心的北擴(kuò)。代表項(xiàng)目：寶龍城市廣場(chǎng)【塔耳門(mén)片區(qū)】：升級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)中心，以大型綜合購(gòu)物中心以及傳統(tǒng)臨街商鋪為主。代表項(xiàng)目：兆甲合陽(yáng)新城、中奧城【大學(xué)城片區(qū)】：以校園經(jīng)濟(jì)商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)配套等為主。代表項(xiàng)目：義烏小商品城、繽果城。【濱江商業(yè)帶】：主要承載城市休閑配套及旅游配套功能。代表項(xiàng)目：文峰古街、東海濱江城工業(yè)園片區(qū)321456南城代表項(xiàng)目一覽12346578910城北代表項(xiàng)目一覽1 在合川目前已有商業(yè)物業(yè)中，多以住宅底商、小區(qū)配套方式存在，除重百

9、、新世紀(jì)外暫無(wú)其它大型集中式商業(yè)；2 合川目前新建商業(yè)物業(yè)中，多為購(gòu)物中心類(lèi)集中型商業(yè)物業(yè)；3 合川目前專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以建材、家居等為主，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)具有較大上升空間；4 城南新城是合川市政府所在地，由于行政中心等政府機(jī)關(guān)的搬遷，該區(qū)域商務(wù)功能大大增強(qiáng)，是合川市未來(lái)幾年重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域； 5 隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)家居建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求日益旺盛，而目前合川的該類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，市場(chǎng)潛力巨大，易于吸引投資結(jié)論：第1部分 城市認(rèn)知第2部分 項(xiàng)目認(rèn)知第3部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)第4部分 招商策略方案匯報(bào)目錄PART2 項(xiàng)目認(rèn)知 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 項(xiàng)目定位 回到項(xiàng)目。Part 2“有街道、有溝通交流的社區(qū)才有人氣、有活力，

10、有歸屬感的社區(qū)才是人們最希望得到的居住環(huán)境?！?簡(jiǎn)雅各布斯美國(guó)城市的生與死Value Insight專(zhuān)案價(jià)值梳理【茂田建博城】城市宏觀價(jià)值指向 南城 / 城市發(fā)展方向 / 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密集合川為重慶北部中心城市，未來(lái)發(fā)展空間巨大，且本案所在地正是合川目前城市發(fā)展的主流方向，本項(xiàng)目作為城市配套型物業(yè)，對(duì)城市發(fā)展的依耐性較大。合川南城城市發(fā)展需要，決定了具備打造城市配套型物業(yè)的可能性，而政府的發(fā)展規(guī)劃也能對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升起到一定的支撐。合陽(yáng)組團(tuán)南津組團(tuán)東渡規(guī)劃人口：22萬(wàn)城市功能：金融信息、商業(yè)服務(wù)、居住用地面積：12.5平方公里規(guī)劃人口：2萬(wàn)城市功能：文化、旅游、休閑及服務(wù)用地面積：3.3平方公里

11、規(guī)劃人口：17萬(wàn)城市功能：政治、物流、居住用地面積：10.7平方公里區(qū)位價(jià)值指向項(xiàng)目的地塊具備良好的通達(dá)性，輻射區(qū)域廣闊，一方面作為城南新區(qū)的重要商業(yè)配套，同時(shí)也能輻射合川城北片區(qū)，位于高速路口的重要位置，為其物流貨運(yùn)提供了便捷，商業(yè)輻射圈進(jìn)一步擴(kuò)至銅梁、武勝、南充、廣安等地。 城市運(yùn)營(yíng)的高度 / 地理位置得天獨(dú)厚區(qū)府希爾安大道至行政中心至濱江商業(yè)帶至塔爾門(mén)渝武高速產(chǎn)品價(jià)值指向-項(xiàng)目規(guī)劃一期二期三期街區(qū)式商業(yè)，利于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售，易于快速形成商業(yè)氛圍。電梯公寓，作為大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的居住配套存在，互為補(bǔ)充，利于快速回收現(xiàn)金流。集中商業(yè)+酒店式公寓，位于城市主干道，城市形象展示面良好，利于招商，酒店

12、式公寓的存在豐富了產(chǎn)品線，提高集中商業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。自持集中式商業(yè)，6F，建筑面積31357.45銷(xiāo)售商業(yè)門(mén)店，5/6F，建筑面積31546.98產(chǎn)權(quán)式酒店，18F，建筑面積15254.06產(chǎn)品價(jià)值指向-三期規(guī)劃自持集中式商業(yè)具備良好市場(chǎng)形象，集中式商業(yè)與茂田品牌的結(jié)合是本期產(chǎn)品號(hào)召力的關(guān)鍵。產(chǎn)品價(jià)值指向-產(chǎn)品梳理-持有商業(yè)持有商業(yè)單層面積約5100，設(shè)置6個(gè)1F步行入口，4部扶梯直達(dá)2F，內(nèi)部設(shè)計(jì)上空中庭，整個(gè)商業(yè)體形成天街式布局，動(dòng)線布局合理，門(mén)店展示性良好。【關(guān)鍵詞：動(dòng)向分明，展示性良好】產(chǎn)品價(jià)值指向-產(chǎn)品梳理-銷(xiāo)售商業(yè)銷(xiāo)售商業(yè)L形圍合持有商業(yè)，形成2條內(nèi)部街區(qū)，有效與集中商業(yè)形成聯(lián)動(dòng)；

13、本部分商業(yè)門(mén)面面積大多集中在30左右，相對(duì)于其他樓盤(pán)動(dòng)輒上百平米的商業(yè)而言，總價(jià)控制更為合理，更易于收到投資者親睞。【關(guān)鍵詞：面積合理，總價(jià)控制】產(chǎn)品價(jià)值指向-產(chǎn)品梳理-產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店部分按標(biāo)準(zhǔn)酒店設(shè)計(jì)打造，單層20個(gè)房間，共360套，作為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的配套型物業(yè)，提升項(xiàng)目整體形象，豐富了項(xiàng)目產(chǎn)品線，小戶(hù)型產(chǎn)權(quán)式酒店的設(shè)計(jì)利于現(xiàn)金流的回籠，增強(qiáng)了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！娟P(guān)鍵詞：提升形象，控制風(fēng)險(xiǎn)】產(chǎn)品價(jià)值-產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)梳理1 位于合川南北城的交通連接點(diǎn)，同時(shí)也是合川與周邊區(qū)域的連接點(diǎn)上，商業(yè)輻射能力強(qiáng)；2 地處合川新的政務(wù)、人居中心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)及城市規(guī)模的發(fā)展為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的投資潛力；3

14、項(xiàng)目規(guī)劃合理，大型集中式家居建材市場(chǎng)與零散家居建材商鋪的結(jié)合良好的彌補(bǔ)了城市該類(lèi)配套商業(yè)的不足；4 項(xiàng)目產(chǎn)品面積合理，總價(jià)控制得當(dāng)，降低了投資門(mén)檻，投資壓力減?。? 項(xiàng)目一期二期產(chǎn)品已經(jīng)成型，商業(yè)形象良好，已經(jīng)吸引大批經(jīng)營(yíng)者的關(guān)注，周邊租金價(jià)格較高，投資回報(bào)率高；項(xiàng)目核心價(jià)值體系分析【項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值】南城中央政務(wù)區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α卷?xiàng)目配套價(jià)值】周邊配套完善，一二期商業(yè)氛圍形成，自身規(guī)劃配套齊備【項(xiàng)目交通價(jià)值】交通中心點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)及周邊輻射能力強(qiáng)【項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值】一站式家居建材中心，低投資門(mén)檻，高投資回報(bào)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行梳理，區(qū)位價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值才是項(xiàng)目的核心價(jià)值。項(xiàng)目3C定位模式推演消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)城市項(xiàng)目【3C

15、定位分析】現(xiàn)狀落后依托發(fā)展城市化需求逐步提升發(fā)展需求城市配套型物業(yè)產(chǎn)品組合的合理性品牌的號(hào)召力產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性投資者自營(yíng)者無(wú)明顯年齡差別南區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相對(duì)空白市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)程初現(xiàn)投資門(mén)檻及投資回報(bào)性?xún)r(jià)比成為購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)自身3C定位策略城市項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)區(qū)域價(jià)值城市發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域輻射廣城市項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)項(xiàng)目屬性合川首席一站式家居建材中心城市項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比高品質(zhì)、稀缺性，投資高回報(bào)城市項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)消費(fèi)趨勢(shì)面積小，總價(jià)控制，低門(mén)檻茂田國(guó)際建博城 核心價(jià)值：北重慶一站式裝飾建材博覽中心第1部分 城市認(rèn)知第2部分 項(xiàng)目認(rèn)知第3部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)第4部分 招商策略PART3 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)前期推廣策略整體銷(xiāo)售策

16、略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。Part 3為熱愛(ài)這座城市，以及向往這座城市的人們而生！ 有理想的城市運(yùn)營(yíng)商的理想營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)1如何積累有效客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)2如何實(shí)現(xiàn)快速回款項(xiàng)目目前處于經(jīng)營(yíng)階段，具有較好的銷(xiāo)售基礎(chǔ)，應(yīng)充分利用項(xiàng)目目前經(jīng)營(yíng)狀況良好、知名度高的優(yōu)勢(shì)將剩余項(xiàng)目迅速變現(xiàn)。依托于“茂田國(guó)際建博城”的整體品牌推廣，已經(jīng)具有很高的知名度和認(rèn)知度；而且項(xiàng)目目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，經(jīng)過(guò)開(kāi)業(yè)以來(lái)的招商推廣和經(jīng)營(yíng)，積累了大量的的購(gòu)買(mǎi)意向客戶(hù)，但由于各種原因（客戶(hù)不知道或有疑慮等）可能造成這部分優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的流失，應(yīng)通過(guò)積極溝通和宣傳，打消意向購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的疑慮，吸引潛在購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)手段：針對(duì)老客戶(hù)的產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

17、針對(duì)公眾發(fā)放綠卡鎖定經(jīng)營(yíng)戶(hù)是關(guān)鍵！營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)3如何實(shí)現(xiàn)順利招商 招商先行、銷(xiāo)售跟進(jìn) 大戶(hù)先行、散戶(hù)跟進(jìn)同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、放水養(yǎng)魚(yú)形象先行，造勢(shì)優(yōu)先主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破招商思路全局要點(diǎn)招商思路制定招商政策制定具體的招商政策招商的目標(biāo)和原則：促進(jìn)市場(chǎng)的培育、發(fā)展和成熟，最終形成合川建材類(lèi)商品一站式購(gòu)物中心。招商區(qū)域和目標(biāo)客戶(hù)確定 大客戶(hù)和品牌客戶(hù)的招商區(qū)域以合川、重慶主城、成都為主，小客戶(hù)以周邊區(qū)縣區(qū)為主；大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商招商策略采用以大帶小，以外壓內(nèi)，以品牌帶動(dòng)一般商戶(hù)的策略，以此提高市場(chǎng)招商效果，因此針對(duì)大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商工作應(yīng)提前展開(kāi)；收集大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商的資料，采用發(fā)

18、函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問(wèn)拜訪等推介程序展開(kāi)招商；市場(chǎng)招商的全面展開(kāi)針對(duì)大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商工作啟動(dòng)后，面向中小商戶(hù)的招商工作全面啟動(dòng)；針對(duì)中小商戶(hù)招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會(huì)廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開(kāi)人員推介； 政府政策的支持力度與市場(chǎng)引導(dǎo)是雙動(dòng)力思路二：“以租帶售、限量供應(yīng)、分批推出”的推盤(pán)思路（1）帶租約門(mén)面的銷(xiāo)售策略 帶租約的門(mén)面能給投資人帶來(lái)固定的投資回報(bào)，因此，對(duì)于已出租的門(mén)面首先對(duì)租賃方進(jìn)行銷(xiāo)售宣傳，提出，可以租代售的銷(xiāo)售策略。這種銷(xiāo)售方式的好處是，可緩解購(gòu)買(mǎi)方一時(shí)的資金壓力，變相為購(gòu)買(mǎi)方優(yōu)惠。（2）不帶租約門(mén)面的銷(xiāo)售策略 對(duì)于未出租的商業(yè)門(mén)面，可以變相

19、采用返租的方法進(jìn)行銷(xiāo)售，作為現(xiàn)房，在銷(xiāo)售后另行簽定一份租賃合同，作為帶租約的門(mén)面進(jìn)行銷(xiāo)售，只是比例可相對(duì)真正帶租約的門(mén)面略低。綠卡之惠招商思路銷(xiāo)售階段思路三：“零風(fēng)險(xiǎn)保障銷(xiāo)售”的推盤(pán)思路1、承諾三年期限，不滿(mǎn)意收益后，可根據(jù)原來(lái)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)；2、客戶(hù)需在一年內(nèi)交完首付款；3、三年后，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成熟，價(jià)格已經(jīng)提升，客戶(hù)原價(jià)退鋪，心有不甘；綠卡之惠銷(xiāo)售思路項(xiàng)目推盤(pán)策略大型集中商業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店連廊商業(yè)123策略要點(diǎn)1：搭建價(jià)值平臺(tái)大型集中商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)較為獨(dú)立，受整體市場(chǎng)影響較小，且易滿(mǎn)足工程進(jìn)度的需求，作為1期產(chǎn)品首先面市；產(chǎn)權(quán)式酒店類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求明顯，作為2期產(chǎn)品入市；通過(guò)前期產(chǎn)品的面市，為銷(xiāo)

20、售商業(yè)的面市搭建價(jià)格平臺(tái)。策略要點(diǎn)2：后發(fā)先至連廊商業(yè)雖然作為最后一期產(chǎn)品面市，但其招商工作必須率先啟動(dòng)，為正式銷(xiāo)售期投資者購(gòu)買(mǎi)奠定足夠價(jià)值基礎(chǔ)。策略要點(diǎn)3：小幅多頻結(jié)合市場(chǎng)特征采取少量多頻次的方式進(jìn)行推盤(pán)，使項(xiàng)目時(shí)刻保持熱銷(xiāo)的狀況。獨(dú)立商業(yè)招商產(chǎn)權(quán)式酒店連廊商業(yè)招商連廊商業(yè)銷(xiāo)售項(xiàng)目推盤(pán)策略1233項(xiàng)目推盤(pán)策略產(chǎn)權(quán)式酒店集中商業(yè)連廊商業(yè)123策略要點(diǎn)1：迎合市場(chǎng)，快速回款結(jié)合目前合川市場(chǎng)的需求特征，將高層產(chǎn)權(quán)式酒店作為1期產(chǎn)品迅速推入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速回款的目的。獨(dú)立商業(yè)的獨(dú)立性較強(qiáng)作為2期產(chǎn)品入市，最具價(jià)值的連廊商業(yè)仍然最后面市。策略要點(diǎn)2：后發(fā)先至連廊商業(yè)雖然作為最后一期產(chǎn)品面市，但其招商工作

21、必須率先啟動(dòng)，為正式銷(xiāo)售期投資者購(gòu)買(mǎi)奠定足夠價(jià)值基礎(chǔ)。策略要點(diǎn)3：小幅多頻結(jié)合市場(chǎng)特征采取少量多頻次的方式進(jìn)行推盤(pán)，使項(xiàng)目時(shí)刻保持熱銷(xiāo)的狀況。產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售連廊商業(yè)招商集中商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)連廊商業(yè)銷(xiāo)售項(xiàng)目推盤(pán)策略項(xiàng)目推盤(pán)策略2133項(xiàng)目推盤(pán)策略對(duì)比策略1：集中商業(yè)-產(chǎn)權(quán)式酒店-連廊商業(yè)策略2：產(chǎn)權(quán)式酒店-獨(dú)立商業(yè)-連廊商業(yè)PK優(yōu)勢(shì)：集中商業(yè)先招商，利于后期產(chǎn)品價(jià)值提升符合項(xiàng)目工程進(jìn)程，銷(xiāo)售配合度較強(qiáng)劣勢(shì)：商業(yè)先面市相對(duì)銷(xiāo)售難度較大，回款速度較慢價(jià)值提升最大化策略?xún)?yōu)勢(shì)：產(chǎn)權(quán)式酒店迎合市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)快速回款通過(guò)住宅熱銷(xiāo)，形成市場(chǎng)口碑劣勢(shì)：與工程進(jìn)度略為有所沖突回款保障最大化策略通過(guò)兩種策略的對(duì)比，初步

22、采用策略1作為項(xiàng)目的推盤(pán)考慮營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)推廣總戰(zhàn)略 推廣戰(zhàn)略 包裝戰(zhàn)略 銷(xiāo)售戰(zhàn)略 招商戰(zhàn)略案名主題 項(xiàng)目的核心價(jià)值分析，案名設(shè)計(jì)，推廣主題即推廣渠道、推廣活動(dòng)、SP活動(dòng)、促銷(xiāo)、開(kāi)盤(pán)等現(xiàn)場(chǎng)戶(hù)外 現(xiàn)場(chǎng)墻體包裝、銷(xiāo)售中心包裝、周邊導(dǎo)視系統(tǒng)、示范區(qū)、廣告設(shè)計(jì)、戶(hù)外設(shè)計(jì)；坐銷(xiāo)行銷(xiāo)品牌店普通店 銷(xiāo)售策略、促銷(xiāo)策略、行銷(xiāo)策略、價(jià)格策略、優(yōu)惠政策、銷(xiāo)售目標(biāo)； 招商政策、經(jīng)營(yíng)戶(hù)組織與引導(dǎo)、招商優(yōu)惠措施；推廣主題匯天下建材，做全球生意茂田國(guó)際建博城，作為一個(gè)合川首席家居建材博覽中心，不僅要搶占南屏區(qū)域市場(chǎng)的制高點(diǎn)！更要跳出區(qū)域市場(chǎng)，做“大渝西北”的市場(chǎng)！輻射周邊，引領(lǐng)商業(yè)投資方向！營(yíng)銷(xiāo)策略核心演進(jìn)：品牌線產(chǎn)品線

23、投資線核心表達(dá)茂田建博城及企業(yè)品牌消費(fèi)利益點(diǎn)品牌、成功案例，投資風(fēng)險(xiǎn)小一站式裝飾建材博覽中心大型商業(yè)，多種組合，產(chǎn)品期望值高小面積，低總價(jià)，產(chǎn)品附加值低首付，高回報(bào)；投資門(mén)檻低策略表現(xiàn)國(guó)際視野，高舉高打用于項(xiàng)目整體起勢(shì)基本屬性，認(rèn)知度高，直接溝通投資方式訴求，直接抓住客戶(hù)心理營(yíng)銷(xiāo)階段劃分9月10月11月12月1月2月3月4月5月2013年2012年項(xiàng)目整體推廣集中商業(yè)招商意向洽談辦卡蓄客產(chǎn)權(quán)式酒店、連廊商業(yè)開(kāi)盤(pán)（多批次）項(xiàng)目尾盤(pán)促銷(xiāo)VIP升級(jí)6月整體推廣期產(chǎn)權(quán)式酒店、連廊商業(yè)蓄客期集中商業(yè)招商意向達(dá)成連廊商業(yè)銷(xiāo)售期1324尾盤(pán)銷(xiāo)售期5【第一階段】：9月中旬至10月中旬9月10月第一階段：整體推

24、廣期集中商業(yè)招商洽談推廣主題：【茂田國(guó)際建博城 北重慶一站式裝飾建材博覽中心】?jī)r(jià)值立意：匯天下建材，做全球生意目標(biāo)設(shè)置：積累客戶(hù)300組，客戶(hù)意向性調(diào)查完成營(yíng)銷(xiāo)事件：利用政府新聞事件和政策導(dǎo)向，以新聞形式推廣宣傳本項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目的推廣公信力。該階段可利用的新聞事件有：政府牽頭打造以茂田國(guó)際建博城為核心的重慶北部最大的建材物流交易中心、茂田國(guó)際建博城關(guān)愛(ài)農(nóng)民工、為農(nóng)民工提供就業(yè)就會(huì)等；老客戶(hù)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)。媒體配合：戶(hù)外廣告（品質(zhì)/形象），短信直投（即時(shí)信息傳遞）推廣要點(diǎn)一期、二期老客戶(hù)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)【第二階段】：10月中旬至12月底10月11月第二階段：產(chǎn)權(quán)式酒店、連廊商業(yè)蓄客期12月集中商業(yè)

25、XX商家簽約儀式，安居綠卡開(kāi)始發(fā)放推廣主題：【茂田國(guó)際建博城 正式簽約凱恩國(guó)際家具名都】?jī)r(jià)值立意：凱恩駕到 眾鋪平升目標(biāo)設(shè)置：積累客戶(hù)1200組營(yíng)銷(xiāo)事件：XX商家簽約儀式，茂田建博城渝西北巡回展，農(nóng)民工就業(yè)基地掛牌儀式，茂田國(guó)際建博城商戶(hù)年會(huì)。媒體配合：戶(hù)外廣告（品質(zhì)/形象），短信直投（即時(shí)信息傳遞），系統(tǒng)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)（訴求產(chǎn)品價(jià)值），渠道行銷(xiāo)建博城渝西北巡回展產(chǎn)權(quán)式酒店、連廊商業(yè)招商啟動(dòng)農(nóng)民工就業(yè)基地掛牌儀式集中商業(yè)招商簽約儀式推廣要點(diǎn)安家綠卡此卡僅限茂田國(guó)際建博城使用有效，限量發(fā)行！前期推廣亮點(diǎn)鎖定拆遷戶(hù)便于組織招商便于活動(dòng)開(kāi)展增加經(jīng)營(yíng)戶(hù)信心客戶(hù)享受優(yōu)惠貫穿項(xiàng)目始終推廣要點(diǎn)尋物啟事萬(wàn)元尋找城市

26、綠卡安家綠卡拋出綠卡概念，引發(fā)關(guān)注推廣要點(diǎn)安家綠卡的價(jià)值安家綠卡闡述綠卡的價(jià)值與作用推廣要點(diǎn)城市綠卡公開(kāi)發(fā)行安家綠卡城市綠卡限量發(fā)行推廣要點(diǎn)推廣要點(diǎn)全城樓盤(pán)聯(lián)動(dòng)A計(jì)劃聯(lián)合發(fā)放安家綠卡，針對(duì)購(gòu)房者發(fā)放；鎖定購(gòu)房客戶(hù)準(zhǔn)建材家居購(gòu)買(mǎi)者；同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了宣傳；本案北城樓盤(pán)南城樓盤(pán)在售樓盤(pán)在售樓盤(pán)推廣要點(diǎn)全城樓盤(pán)聯(lián)動(dòng)B計(jì)劃對(duì)已經(jīng)交房的樓盤(pán)與物業(yè)管理公司裝修公司進(jìn)行對(duì)接重點(diǎn)洽談設(shè)立臨時(shí)宣傳牌；宣傳展板北城樓盤(pán)南城樓盤(pán)交房樓盤(pán)交房樓盤(pán)【第三階段】：1月初至3月初1月2月第三階段：產(chǎn)權(quán)式酒店、連廊商業(yè)開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)期3月開(kāi)盤(pán)活動(dòng)合川首屆家居建材博覽會(huì)推廣主題：【茂田國(guó)際建博城 正式開(kāi)盤(pán)】?jī)r(jià)值立意：一鋪低首付，一家高回報(bào)目標(biāo)設(shè)置：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店及連廊商業(yè)開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)（注：此處根據(jù)蓄客情況確定推售單位，初步考慮為1月推售塔樓，2月春節(jié)前夕推售B區(qū)，3月初推售A區(qū)）