經(jīng)濟(jì)周期系列之五：房地產(chǎn)政策調(diào)控空間

1、房地產(chǎn)政策調(diào)控空間目錄宏觀研究報(bào)告P2 HYPERLINK l _TOC_250009 一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：整體底部+分線分化 4 HYPERLINK l _TOC_250008 1、2015-2019 年房地產(chǎn)周期底部 42、分線分化趨勢(shì) 5 HYPERLINK l _TOC_250007 二、內(nèi)外部沖擊影響：加大底部振幅 7 HYPERLINK l _TOC_250006 三、房地產(chǎn)調(diào)控政策工具及時(shí)點(diǎn)：充足必要 8 HYPERLINK l _TOC_250005 1、房地產(chǎn)相關(guān)政策種類(lèi) 8 HYPERLINK l _TOC_250004 2、房地產(chǎn)政策工具特點(diǎn) 9 HYPERLINK

2、l _TOC_250003 3、房地產(chǎn)政策調(diào)控時(shí)點(diǎn) 13 HYPERLINK l _TOC_250002 四、未來(lái)展望：政策有一定空間 13 HYPERLINK l _TOC_250001 1、房地產(chǎn)投資與增長(zhǎng)數(shù)據(jù)同步 13 HYPERLINK l _TOC_250000 2、完成“十三五”目標(biāo)需要多少房地產(chǎn)投資？ 14房地產(chǎn)政策調(diào)控空間圖表目錄宏觀研究報(bào)告P3圖 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額、房屋新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比 4圖 2 商品房銷(xiāo)售面積同比 5圖 3 一二、三四線城市銷(xiāo)售面積同比 5圖 4 一線城市商品房成交面積同比 6圖 5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額、商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比 1

3、3圖 6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 14表 1 2010-2019 房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)各月均值占比 7表 2 2020 房地產(chǎn)預(yù)測(cè) 8表 3 中央房地產(chǎn)政策 9表 4 一線城市房地產(chǎn)政策 10表 5 二線城市房地產(chǎn)政策 11表 6 2020 房地產(chǎn)增速估計(jì) 15表 7 2020 房地產(chǎn)投資需要量估計(jì) 15一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：整體底部+分線分化1、2015-2019 年房地產(chǎn)周期底部當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)周期處于底部區(qū)間。2015-2019 年房地產(chǎn)周期持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，由于 2016 年棚改及去庫(kù)存政策導(dǎo)致三四線及以下城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售大漲，而三四線及以下房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積占整體銷(xiāo)售面積 65%-70%，因此三四

4、線城市銷(xiāo)售厚尾導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)周期整體厚尾現(xiàn)象嚴(yán)重。厚尾現(xiàn)象有多嚴(yán)重？從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)周期總體時(shí)長(zhǎng)為 38-48 個(gè)月左右。房地產(chǎn)核心指標(biāo)中，銷(xiāo)售、新開(kāi)工、投資等數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)高峰厚尾現(xiàn)象，數(shù)據(jù)從底部到頂部的時(shí)長(zhǎng)大概是從頂部回落到新底部的一半，假設(shè)房地產(chǎn)周期時(shí)長(zhǎng) 46 個(gè)月，那么頂部回落時(shí)長(zhǎng)為 30 個(gè)月。但是本輪房地產(chǎn)周期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)頂部回落時(shí)間已經(jīng)達(dá) 40個(gè)月以上。房地產(chǎn)銷(xiāo)售作為前瞻指標(biāo)發(fā)生厚尾，則房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資也即呈明顯厚尾，如 2018 年新開(kāi)工逆勢(shì)上行主要反映 2017 年三四線城市銷(xiāo)售上漲。圖 1 2005-2019 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額、房屋新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比

5、資料來(lái)源：Wind，太平洋證券研究院厚尾現(xiàn)象有何影響？厚尾則代表本輪周期可行消費(fèi)域被擴(kuò)大，導(dǎo)致后期消費(fèi)乏力。2019 年全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比大都在 0 以下震蕩，我們對(duì)數(shù)據(jù)做濾波處理則表現(xiàn)的更加清晰，本輪地產(chǎn)厚尾現(xiàn)象嚴(yán)重，區(qū)別于之前的“瘦長(zhǎng)”形狀。房地產(chǎn)銷(xiāo)售底該趨勢(shì)向上，但直至 2020 年初依然處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，加之疫情影響，未來(lái)短期房地產(chǎn)銷(xiāo)售將呈拖累形式。房地產(chǎn)銷(xiāo)售不足則相應(yīng)新開(kāi)工和投資則后繼乏力。圖 2 商品房銷(xiāo)售面積同比資料來(lái)源：Wind，太平洋證券研究院2、分線分化趨勢(shì)：一二線和除一二線城市分化厚尾導(dǎo)致透支未來(lái)消費(fèi)空間，分線城市分化是造成厚尾現(xiàn)象的主要原因。三四線及以下城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比

6、于 2016 年 4 月達(dá)到頂部，后于 2017 年 3 月達(dá)到新的頂部，出現(xiàn)了雙頂現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在歷史上并未出現(xiàn)過(guò)，主要原因是棚改去庫(kù)存對(duì)三四線城市銷(xiāo)售起了放大作用，也即超出了消費(fèi)可行域，透支部分未來(lái)消費(fèi)。分線分化不僅導(dǎo)致整體房地產(chǎn)厚尾現(xiàn)象，而且改變了未來(lái)房地產(chǎn)分析和投資的邏輯。在 2015 年之前的房地產(chǎn)周期中，一二三四線城市各種指標(biāo)同起同落，因此我們做房地產(chǎn)分析看總量指標(biāo)就可以達(dá)到很高準(zhǔn)確性，但是 2015 年房地產(chǎn)周期出現(xiàn)了分線分化現(xiàn)象，由于慣性思維導(dǎo)致 2018-2019 年的房地產(chǎn)分析均出現(xiàn)較大偏誤?？紤]到房地產(chǎn)分化主要表現(xiàn)在一二線和除一二線之外的分化，因此更加合理的分析框架為：將

7、一二線和除一二線之外的分別來(lái)看，之后將二者加總。圖 3 一二、三四線城市銷(xiāo)售面積同比資料來(lái)源：Wind，太平洋證券研究院未來(lái)一二線城市銷(xiāo)售下行，三四線下行后有上行趨勢(shì)。分線來(lái)看，一二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速 2016 年 4 月到達(dá)頂部后逐步回落，2017 年四季度達(dá)到底部區(qū)域之后上行，直至 2019 年中達(dá)到頂部之后回落，目前一二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售處于下行階段。三四線城市銷(xiāo)售同比分別于 2016 年 4 月和 2017 年 3 月達(dá)到雙頂，2017 年 3 月之后逐步回落，2018 年仍呈低增長(zhǎng)，2019 年全年則逐步回落，綜合其雙頂+厚尾現(xiàn)象，若無(wú)其他影響三四線未來(lái)將呈下降后逐步上升趨勢(shì)。圖 4

8、 一線城市商品房成交面積同比資料來(lái)源：Wind，太平洋證券研究院以上為目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，考慮到內(nèi)外部疫情影響沖擊，未來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀，接下來(lái)簡(jiǎn)要分析疫情影響。二、內(nèi)外部沖擊影響：加大底部振幅從 2010-2019 年均值來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工、投資、土地購(gòu)置等核心指標(biāo) 1季度占比 15%左右，占比相對(duì)其他季度小，4 季度各指標(biāo)占比 30%左右，尤其房地產(chǎn)銷(xiāo)售明顯傾向于 4 季度。而疫情影響主要表現(xiàn)在 1 季度。接下來(lái)我們量化測(cè)算疫情對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工和投資的影響。7.308.4112.699.339.3815.6512月10.0211.189.379.1010.1511月27

9、.328.8931.787.9127.709.0026.147.6634.578.7610月10.699.0310.239.1410.269月9.768.849.098.6427.38月29.408.9625.667.8027.988.6626.278.4924.7687.17月12.7211.1711.8711.3210.606月9.448.848.859.6047.35月29.4726.4216.428.077.3529.378.4524.7956.84月7.9916.68.038.6468.23月8113.15.8416.19.53516.28.2218.229.588915.37.61

10、-2月（占比）土地購(gòu)置費(fèi)本年購(gòu)置土地面積房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房屋新開(kāi)工面積商品房銷(xiāo)售面積2010-2019均值表 1 2010-2019 房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)各月均值占比資料來(lái)源：Wind，太平洋證券研究院由上文可知，未來(lái)一二線城市為下行趨勢(shì)，三四線城市則為下行后緩慢上漲，結(jié)合 2019 年數(shù)據(jù)特點(diǎn)，我們給予兩種假設(shè)（假設(shè)無(wú)疫情影響）：假設(shè) 1：2020 年房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工、投資增速分別為 5%、4%、5%假設(shè) 2：2020 年房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工、投資增速分別為 4%、3%、4% 1 季度和未來(lái) 2-4 季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資和新開(kāi)工如何合理看待？房地產(chǎn)銷(xiāo)售：1 季度全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比增速約-35%。1-

11、2 月百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積同比增速-25%，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積占全國(guó) 75%左右，因此計(jì)算 1-2 月全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比增速約-30%，考慮到 3 月仍受一定影響，1 季度全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積約-35%。未來(lái) 2-4 季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售效率或逐步提升，假設(shè) 2 季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售效率為 1.05，3-4 季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售效率為 1.08。考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)波動(dòng)率較大，此計(jì)算和假設(shè)相對(duì)合理。房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資：1 季度假設(shè)房地產(chǎn)新開(kāi)工同比-15%，2 季度開(kāi)工率達(dá)到100%，3-4 季度趕工產(chǎn)能達(dá)到 1.05。1 季度假設(shè)房地產(chǎn)投資同比-5%，2 季度開(kāi)工率達(dá)到 100%，3-4 季度趕工產(chǎn)能達(dá)到

12、1.02。房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資波動(dòng)較投資小，因此假設(shè)相對(duì)銷(xiāo)售保守。我們基于以上測(cè)算和假設(shè)，若為假設(shè) 1 的增速，即 2020 年房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工、投資增速分別為 5%、4%、5%，考慮疫情影響 2020 年房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工和投資增速為 4.14%、3.55%和 4.32%。若為假設(shè) 2 的增速，即 2020 年房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工、投資增速分別為 4%、3%、4%，考慮疫情影響 2020 年房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工和投資增速為 3.86%、2.69%和 3.49%。表 2 2020 房地產(chǎn)預(yù)測(cè)2020 一季度2020 二季度2020 三四季度2020 全年2020 增速商品房銷(xiāo)售面積+5%19388

13、.8150667.21108605.76178661.784.14假設(shè)1房屋新開(kāi)工面積+4%32919.1769451.37132836.32235206.863.55房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資+5%22612.7739696.7075596.49137905.974.32商品房銷(xiāo)售面積+4%19388.8150184.66108605.76178179.243.86假設(shè)2房屋新開(kāi)工面積+3%32919.1768783.57131559.05233261.792.69房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資+4%22612.7739318.6474876.53136807.943.49資料來(lái)源：Wind，太平洋證券研究院注：1、假

14、設(shè) 1 為 2020 年房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工、投資增速分別為 5%、4%、5%，假設(shè) 2房地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工、投資增速分別為 4%、3%、4%2、2020 年 1 季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比下降 35%，新開(kāi)工下降 15%，投資下降 5%3、2020 年 2 季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售效率為 1.05，3-4 季度效率為 1.08，因此 2 季度銷(xiāo)售為：去年銷(xiāo)售面積*2020 年假設(shè)增速*1.05，3-4 季度銷(xiāo)售為：去年銷(xiāo)售面積*2020 年假設(shè)增速*1.084、2020 年 2 季度房地產(chǎn)新開(kāi)工產(chǎn)能為 1，3-4 季度產(chǎn)能為 1.05；2020 年 2 季度房地產(chǎn)投資產(chǎn)能為 1，3-4 季度產(chǎn)能為 1.02。方法

15、同上三、房地產(chǎn)調(diào)控政策工具及時(shí)點(diǎn)：充足必要1、房地產(chǎn)相關(guān)政策種類(lèi)從影響房地產(chǎn)的主要政策來(lái)看，主要分為房地產(chǎn)政策和貨幣政策。房地產(chǎn)政策主要有中央政策和地方政策，貨幣政策主要由央行執(zhí)行的降準(zhǔn)降息等。中國(guó)房地產(chǎn)政策和貨幣政策一般是同向、大部分時(shí)間同時(shí)，主因中國(guó)房地產(chǎn)周期在歷史上很大程度代表中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期，而貨幣政策和經(jīng)濟(jì)周期為一個(gè)硬幣的兩面。從房地產(chǎn)政策制定機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，主要分為中央政策和地方政策。其中中央政策主要有金融、土地等政策，中央政策力度相對(duì)地方政策具有決定性影響，地方政策主要有交易稅等政策，是因城施策的重要表現(xiàn)。從房地產(chǎn)政策影響力度來(lái)看，主要分為刺激和普通。房地產(chǎn)刺激政策主要有 2009年 4

16、萬(wàn)億和 2016 年棚改貨幣化去庫(kù)存，房地產(chǎn)普通政策主要有降低首付比和限購(gòu)限貸等。2、房地產(chǎn)政策工具特點(diǎn)從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)政策調(diào)控都是國(guó)家層面發(fā)起各部門(mén)配合，主要涉及部門(mén)為：國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部。按照房地產(chǎn)政策工具的性質(zhì)，房地產(chǎn)政策包括需求和供給兩方面，需求面主要為資金和稅收方面支持，供給方面則為保障房和棚改等，需求方政策相對(duì)影響力度更大，但未來(lái)供給方政策也有很大發(fā)揮空間。資金：首付款、房貸利率、信貸政策等稅收：契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅等供給：保障房、棚改、租賃政策等2019 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施

17、策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制”。未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的定位不會(huì)改變，房住不炒；房?jī)r(jià)地價(jià)等重要政策指標(biāo)是民生的重要部分，也會(huì)保持在合理范圍內(nèi)；因城施策則根據(jù)本地房地產(chǎn)情況有一定靈活性。未來(lái)有哪些政策工具可用？一二線和三四線等有何區(qū)別？資金：首付款和二套房等政策是十分常見(jiàn)的房地產(chǎn)政策，影響力度相對(duì)較大，需謹(jǐn)慎使用。房貸利率主要跟隨 LPR 利率，MLF 利率降低因此相應(yīng) LPR 利率也有所降低，此外存量貸款 LPR 轉(zhuǎn)換也會(huì)對(duì)存量房貸利率產(chǎn)生影響。因此房貸利率雖然不如中小企業(yè)信貸等受到支持力度大，但是也有一定下降空間。稅收：稅收直接影響房地產(chǎn)交易，對(duì)于首次需求和改善性需求都有直接影響。供

18、給：未來(lái)因城施策政策較大的發(fā)揮空間即在于供給方面，保障房、棚改等都是國(guó)內(nèi)外民生政策的重要落實(shí)點(diǎn)，未來(lái)有繼續(xù)實(shí)施的可能性。發(fā)展租賃市場(chǎng)也是我國(guó)住房長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，而地方均可根據(jù)自己情況靈活實(shí)施。此外，商改住、各種放寬準(zhǔn)入等也有參考性，如廣州 2019 年 7 月 16 發(fā)布廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見(jiàn)，符合相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等商業(yè)項(xiàng)目均可按規(guī)定改建為租賃住房。表 3 中央房地產(chǎn)政策年份政策出臺(tái)時(shí)間政策文件政策工具房地產(chǎn)政策主要內(nèi)容10月22日財(cái)政部繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活首付款/契稅/印花稅/土地增值稅對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平

19、方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27%10月22日中國(guó)人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知（銀發(fā) 2008302號(hào)）首付款/房貸利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，其中，五年期以下（含）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86

20、%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。200810月22日關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財(cái)稅2008137號(hào)）契稅/印花稅/土地增值稅個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%，暫免征土地增值稅和印花稅12月20日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā) 2008131號(hào)）保障房/信貸/營(yíng)業(yè)稅保障性住房建設(shè)；加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求。12月29日關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知（財(cái)稅2008174號(hào)）營(yíng)業(yè)稅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足2年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收

21、營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)2年的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售差額征收營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅5月13日國(guó)土資源部發(fā)布國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知土地/保障房加快編制保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃,調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),擴(kuò)大民生用地的比例,確保保障性住房用地的需求20095月25日國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國(guó)發(fā)200927號(hào)）保障房保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%9月30日中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知首付款首套房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限

22、為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的按首套房貸款政策執(zhí)行，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)貸不認(rèn)房”取消了針對(duì)外地人的限貸政策201410月9日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知公積金要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，公積金貸款額度將有所放寬，推進(jìn)公積金異地使用11月24日不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（國(guó)務(wù)院令第656號(hào)）宏觀政策國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度3月30日關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知（財(cái)稅201539號(hào))營(yíng)業(yè)稅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)2年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售差額征收營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)

23、2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅3月30日中國(guó)人民銀行、住建部和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知首付款對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的，第二套最低首付款不低于40%；用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)的，首套住房最低首付款為20%，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的二套最低首付款比例為30%8月27日財(cái)政部 、中國(guó)人民銀行 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例的通知（建金2015128號(hào)）首付款對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的，再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，最低首付款比例由30%降低至20%9月24日關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知首

24、付款在非限購(gòu)城市，居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；各省結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)住房最低首付款比例。2月2日國(guó)土資源部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知（國(guó)土資發(fā)2012162號(hào)）土地政策加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理，列入名錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款。20162月17日關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知 （財(cái)稅201623號(hào)）契稅/營(yíng)業(yè)稅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的減按1%征收契稅，90平方米以上的減按 1.5%征收契稅；購(gòu)買(mǎi)第二套住房，面積為90平方米及以下的減按1%征收契稅，90平方

25、米以上的減按2%征收契稅；個(gè)人銷(xiāo)售不足2年住房的全額征收營(yíng)業(yè)稅，2年以上免征營(yíng)業(yè)稅3月25日關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)工作的通知（財(cái)綜201611號(hào)）棚改推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置，切實(shí)化解存量商品住房；對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)行減免優(yōu)惠政策5月17日關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)201639號(hào)）住房租賃展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，對(duì)住房租賃給與各種稅收優(yōu)惠2015表 4 一線城市房地產(chǎn)政策資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理城市年份政策出臺(tái)時(shí)間政策文件政策工具房地產(chǎn)政策主要內(nèi)容北京2010關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，

26、減半征收契稅，購(gòu)買(mǎi) 90 平方米及以下普通住房，減按9 月 29 日建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得契稅 1%稅率征收契稅。稅優(yōu)惠政策的通知 2011北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院保障房/ 1.建立和完善基本住房制度 2.大力發(fā)展公共租賃住房，運(yùn)用土地供應(yīng)等政策措 2 月 15 日辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 住房租賃施，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)控工作的通知2013北京市人民政府辦公廳貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公3 月 30 日廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知精 棚改/保 1.進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。落實(shí)建設(shè)籌集各類(lèi)保障性住房任務(wù)。神進(jìn)一步做

27、好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通障房 2.推進(jìn)新增五片棚戶(hù)區(qū)改造，開(kāi)展非成片棚戶(hù)區(qū)和危舊房改造。知 20133 月 31 日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做 土地增值房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷(xiāo)售各類(lèi)保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告稅增值稅。20169 月 30 日關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若 住宅供應(yīng)加大住宅用地供應(yīng)力度，保證套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重不干措施低于 70%上海深圳廣州契稅/印上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建設(shè)交通委等花稅/土 2008 10 月 23 日五部門(mén)關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干 地增值稅意見(jiàn)的

28、通知 /首付款/公積金貸款1.個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90 平方米及以下普通住房的，契稅下調(diào)到 1%。2.個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅、土地增值稅。3.居民購(gòu)買(mǎi)普通自住房最低首付款比例調(diào)整為 20%。4.下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。5.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 2 年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅等2009 12 月 28 日市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)的通知保障房建立和完善住房保障體系，全面推進(jìn)包括廉租住房等保障性住房建設(shè)。進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用住房工作推進(jìn)力度，根據(jù)實(shí)際情況，逐步放寬準(zhǔn)入條件，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模。2012 7 月 27 日市

29、政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知 保障房加快住房用地供應(yīng)，確保保障性住房和普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2013 3 月 30 日市政府辦公廳印發(fā)本市貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知實(shí)施意見(jiàn) 棚改/保障房全力推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造。優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）、公共租賃住房申請(qǐng)分配工作。全面推進(jìn)舊區(qū)改造工作，逐步推開(kāi)郊區(qū)城鎮(zhèn)棚戶(hù)簡(jiǎn)屋改造。2016 3 月 24 日關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)住宅供應(yīng)增加商品住房用地供應(yīng)，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城區(qū)不低于70

30、%，郊區(qū)不低于 60%（供需矛盾突出的郊區(qū)，供應(yīng)比例提高到 70%）。2016 10 月 8 日市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市規(guī)劃國(guó)土資源局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn) 住房供應(yīng)/保障房進(jìn)一步加大商品住房用地供應(yīng)力度。進(jìn)一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房的比例。2011 3 月 29 日關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作確保年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知住宅供應(yīng)進(jìn)一步加大安居型商品房用地供應(yīng)力度，確保各類(lèi)保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%。2013 4 月 10 日深圳市人民政

31、府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知保障房/住宅供應(yīng)進(jìn)一步加大公共租賃住房、安居型商品房和普通商品住房用地供應(yīng)力度，確保各類(lèi)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度總量的 70%。2016 4 月 13 日深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)保障房加大保障性安居工程建設(shè)力度，進(jìn)一步完善多渠道、分層次、廣覆蓋的住房保障體系。2016 10 月 18 日深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土委等 單位關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知住宅供應(yīng)增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房的供應(yīng)。新增商品住房項(xiàng)目，套內(nèi)建筑面積在 90 平方米以

32、下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于商品住房項(xiàng)目總建筑面積和總套數(shù)的 70%。2011 2 月 23 日關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知的實(shí)施意見(jiàn)保障房進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度，通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃和利用空置直管房等方式，多渠道籌集保障性住房，逐步擴(kuò)大住房保障覆蓋面。關(guān)于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院1.確保各類(lèi)保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)比例不低 2013 3 月 31 日辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知保障房/ 于住房用地供應(yīng)總量的 70%。2.對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)的實(shí)施意見(jiàn)優(yōu)先貸款

33、 70%以上的普通住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理，太平洋證券研究院表 5 二線城市房地產(chǎn)政策城市年份 政策出臺(tái)時(shí)間政策文件政策工具房地產(chǎn)政策主要內(nèi)容杭州棚改/ 購(gòu)房杭州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)支 補(bǔ)貼/公積 2010 1 月 8 日 持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健 金貸款/住康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)房租賃/營(yíng)業(yè)稅/房產(chǎn)稅/印花稅1.增加保障性住房房源。2.支持自住、改善型住房需求，給予 1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼。3.每戶(hù)公積金貸款最高額度為 80 萬(wàn)元，個(gè)人最高額度為 50 萬(wàn)元。住房公積金貸款最長(zhǎng)期限上調(diào)。4.對(duì)個(gè)人出租住房不分用途，營(yíng)業(yè)

34、稅在 3%的基礎(chǔ)上減半征收，房產(chǎn)稅按 4的稅率征收，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；個(gè)人非住房出租用于經(jīng)營(yíng)所取得的收入，經(jīng)房屋所在地稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，其房產(chǎn)稅按現(xiàn)行稅率減免 30%。2015 6 月 24 日 杭州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工棚改作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）1.優(yōu)先安排棚戶(hù)區(qū)改造安置房建設(shè)用地。2.棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施稅費(fèi)減免。3.在棚戶(hù)區(qū)改造中積極推行貨幣化安置方式。棚改/首付杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地 款/公積金/ 2016 2 月 29 日 產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知契稅/營(yíng)業(yè)稅/住房租賃1.積極推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置。2.個(gè)人

35、住房貸款最低首付款比例降至下限。3.支持職工使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二手房，貸款年限總和限制從 40 年放寬到 50 年，最低首付款比例降到 20%。4.降低契稅稅率。5.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi) 2 年（含）以上的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。6.鼓勵(lì)個(gè)人或機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。成都成都住房公積金管理中心關(guān)于貫徹落實(shí)關(guān) 首付款/擔(dān)2015 4 月 22 日 于進(jìn)一步提高住房公積金使用效率促進(jìn)住房消保費(fèi)費(fèi)實(shí)施意見(jiàn)的通知的通知1.降低住房貸款首付款比例，購(gòu)買(mǎi)首套住房的首付款比例不得低于 2 成；已有一套住房并已結(jié)清住房貸款余額的不得低于 3 成；已有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)住房貸款余額的不得低于 4 成。2.

36、停止向借款人收取期房階段性擔(dān)保費(fèi)20157 月 6 日 成都住房公積金管理中心關(guān)于調(diào)整我市單筆住房公積金貸款最高額度的通知公積金貸款單筆住房公積金貸款最高額度 50 萬(wàn)元提高到 60 萬(wàn)元重慶20161 月 8 日 重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)國(guó)有企業(yè)棚戶(hù)區(qū)改造工作的通知棚改1.加大財(cái)政補(bǔ)助力度。2.落實(shí)稅費(fèi)減免。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及市級(jí)有關(guān)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目稅費(fèi)優(yōu)惠政策。企業(yè)參與國(guó)有企業(yè)棚戶(hù)區(qū)改造，符合規(guī)定的棚戶(hù)區(qū)改造支出，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前扣除。20174 月 14 日 重慶市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)商業(yè)房/首付款/購(gòu)房補(bǔ)貼1.支持實(shí)施商業(yè)商務(wù)用房轉(zhuǎn)型

37、。2.支持開(kāi)發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)商業(yè)商務(wù)用房。3.購(gòu)置首付款比例下調(diào)，加快信貸投放，延長(zhǎng)還貸周期。4.給予一般納稅人補(bǔ)貼20186 月 22 日重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知住房租賃/保障房1.大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提高保障性住房保障力度 2.有序?qū)嵤┠甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，加快主城區(qū)住房用地供應(yīng)，增加商品住房有效供給。武漢20101 月 19 日市人民政府關(guān)于大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)保障房/住房租賃/契稅擴(kuò)大住房保障覆蓋面，保障性住房供應(yīng)量不少于全市住房供應(yīng)總量的 20%。著力發(fā)展公共租賃住房，落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。3.減征契

38、稅20112 月 18 日市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知的意見(jiàn)保障房加大保障性安居工程建設(shè)力度。201311 月 18 日市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)保障房增加住房用地供應(yīng)，特別是加大保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)力度。西安20089 月 4 日關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)首付款/貸款利率/土地收益金1.下調(diào)貸款利率和首付款比例，給予購(gòu)房補(bǔ)貼 2.鼓勵(lì)已購(gòu)公有住房上市交易，首次上市交易時(shí)，土地收益金按交易價(jià)格的 1%計(jì)收。20104 月 28 日西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康

39、發(fā)展的若干意見(jiàn)保障房/土地收益金1.加大保障性住房建設(shè)力度，更好地解決中低收入家庭住房困難。2.鼓勵(lì)已購(gòu)公有住房上市交易，已購(gòu)公有住房首次上市交易時(shí)，土地收益金減半收取。201311 月 22 日西安市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)保障房增加普通住房用地供應(yīng)，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。建立保障房土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。蘇州20195 月 11 日市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。天津20112 月 28 日關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)保障房加

40、大保障性住房建設(shè)力度，大力發(fā)展公共租賃住房。擴(kuò)大住房保障范圍，建立分層保障，應(yīng)保盡保，租、售、補(bǔ)相結(jié)合的住房保障體系。20133 月 31 日天津市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)保障房繼續(xù)加大住房用地供應(yīng)，繼續(xù)加大普通商品住房及保障性住房供應(yīng)。保障性住房和中小套型普通商品住房供地占住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的 70%以上。201410 月 17 日市國(guó)土房管局等六部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)契稅/保障房1.加大稅收政策支持力度，降低契稅稅率。2.增加保障性住房、普通商品住房及用地供應(yīng)南京200912 月 25 日關(guān)于支持自住型和改善型住房消

41、費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)購(gòu)房補(bǔ)貼/住房供應(yīng)1.給予房款 0.5%-1%的購(gòu)房補(bǔ)貼。4.增加普通商品住房供應(yīng)。建立行政審批事項(xiàng)集中會(huì)商機(jī)制，提高行政服務(wù)效率。201812 月 24 日關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)稅收補(bǔ)貼/印花稅/土地增值稅/契稅1.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓 2 年以上住房取得的所得，其繳納的個(gè)人所得稅根據(jù)地方分成部分給予補(bǔ)貼。2.對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。3.對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。4.契稅稅率由 4%調(diào)整為 3%。201311 月 24 日市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知保障房住宅用地供應(yīng)規(guī)模增加 10%。進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)加大中低價(jià)

42、位、中小戶(hù)型住房用地供應(yīng)規(guī)模，對(duì)保障性住房用地做到應(yīng)保盡保20149 月 20 日市政府關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知棚改/保障房加快危舊房棚戶(hù)區(qū)改造，不斷加大對(duì)中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設(shè)的支持力度。長(zhǎng)沙20087 月 20 日長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)交易稅/棚改1.二手房交易綜合稅下調(diào)為 1.1%。二手商品房交易營(yíng)業(yè)稅給予全額補(bǔ)貼。2.棚戶(hù)區(qū)拆遷安置原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅和契稅。東莞20093 月 3 日關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知購(gòu)房補(bǔ)貼/公積金貸款/契稅1.鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，給予

43、優(yōu)惠政策。2.住房公積金貸款上限上浮 10 萬(wàn)元-20 萬(wàn)元，住房公積金貸款年限延長(zhǎng)至 30 年。3.個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，其契稅按 1%征收。20103 月 28 日轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知保障房/棚改1.落實(shí)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目稅費(fèi)減免政策。2.建立健全保障性住房用地協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)落實(shí)保障性住房建設(shè)的用地需求和建設(shè)資金。2011年6 月 24 日關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作實(shí)施意見(jiàn)的通知住房租賃落實(shí)國(guó)家的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，提高公共租賃住房對(duì)社會(huì)資本的吸引力，引導(dǎo)各類(lèi)主體參與公共租賃住房建設(shè)。青島20135 月 9 日關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)

44、健康發(fā)展的意見(jiàn)保障房加快形成保障性住房實(shí)物供應(yīng)量，年內(nèi)配租配售保障性住房不少于 9000 套。沈陽(yáng)20163 月 28 日 沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)公積金貸款/首付款1.加大住房公積金貸款支持力度。2.實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，最低首付比例為 20%，最高貸款額度提高為單方 50 萬(wàn)元、雙方 70 萬(wàn)元、三方 90 萬(wàn)元。200811 月 11 日關(guān)于進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)交易稅/購(gòu)房補(bǔ)貼/公積金貸款/首付款/滯納金1.個(gè)人存量住房轉(zhuǎn)讓所涉及的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅和印花稅暫緩征收。2.實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。3.貸款最

45、高金額上限上調(diào)至 20 萬(wàn)元。商品房貸款最長(zhǎng)年限延長(zhǎng)到 30 年，首付款比例調(diào)整為 20% 4.鼓勵(lì)改善性購(gòu)房。6.降低滯納金收取比例。寧波20133 月 1 日 寧波市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知保障房加快普通商品住房和保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步增加普通商品住房用地供應(yīng)。20164 月 1 日 寧波市人民政府關(guān)于深化住房制度改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)棚改/交易稅/購(gòu)房補(bǔ)貼/公積金貸款1.加大棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置力度，加快棚戶(hù)區(qū)改造。2.落實(shí)房產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠和購(gòu)（租）房補(bǔ)貼政策。3.將購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房購(gòu)房補(bǔ)貼的比例調(diào)整為 80%。4.加大住房公積金對(duì)個(gè)人購(gòu)

46、房的支持。5.加大“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款力度縮短貸款審批時(shí)間，加快貸款發(fā)放速度。，資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理，太平洋證券研究院3、房地產(chǎn)政策調(diào)控時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)政策放松時(shí)點(diǎn)都落于房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速下降區(qū)間。圖 5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額、商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比資料來(lái)源：Wind，太平洋證券研究院四、未來(lái)展望：政策有一定空間1、房地產(chǎn)投資與增長(zhǎng)數(shù)據(jù)同步根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期很大程度即為房地產(chǎn)周期，中國(guó)增長(zhǎng)指標(biāo)（GDP、工業(yè)增加值）跟房地產(chǎn)投資較為同步。消費(fèi)數(shù)據(jù)較為平穩(wěn)波動(dòng)性較小，出口主要由外需決定，投資波動(dòng)率較大因此很大程度上影響了經(jīng)濟(jì)周期。投資是政策彈性最大部門(mén)，若受到不可抗力等原因引起經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)，投資依然

47、是政策把控主線。投資結(jié)構(gòu)中，制造業(yè)投資主要集中于中小企業(yè)且受總需求影響較大，基建杠桿作用相對(duì)較小，因此房地產(chǎn)依然是彈性最大部門(mén)。 圖 6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和增長(zhǎng)資料來(lái)源：Wind，太平洋證券研究院2、完成“十三五”目標(biāo)需要多少房地產(chǎn)投資？假設(shè)我們完成“十三五”目標(biāo)則需要 2020 年增長(zhǎng)達(dá)到約 5.6%，2-4 季度房地產(chǎn)投資增速需達(dá) 8%左右，而目前測(cè)算 2-4 季度房地產(chǎn)投資增速為 6%，存在 2 個(gè)點(diǎn)政策空間。通過(guò)增長(zhǎng)和固定資產(chǎn)投資關(guān)系及固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資關(guān)系，倒推若達(dá)到目標(biāo)需要多少房地產(chǎn)投資增速。結(jié)果顯示，沒(méi)有政策推動(dòng)條件下，即便 3-4 季度提高產(chǎn)能，距離完成目標(biāo)也有距離，因此政策有一定空間。固定資產(chǎn)投資必須轉(zhuǎn)化成固定資本形成才能計(jì)入 G