項目前期工作重點任務和主要方法

1、項目前期工作重點任務和主要方法二一一年 二月十九日1房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段投資機會研究可行性研究項目評估和決策獲取土地使用權(quán)簽署有關(guān)合作協(xié)議建設(shè)工程招標開發(fā)項目立項規(guī)劃設(shè)計與方案報批七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理投資發(fā)展部、技術(shù)部、項目部、辦公室投資發(fā)展部營銷策劃部物業(yè)管理部項目部2 房地產(chǎn)開發(fā) 前期重點任務一是抓前提,獲得土地使用權(quán)二是抓重點, 做好項目立項抓關(guān)鍵,做好工程招標四是五是抓合作,簽署協(xié)議三是抓難點,強設(shè)計與報批六是抓細節(jié),做好七通一平項目前期工作重點任務和主要方

2、法3一、土地獲取二、規(guī)劃審批流程項目前期工作重點任務和主要方法4土地獲取土地獲取5土地使用權(quán)出讓程序辦理程序獲取信息領(lǐng)取掛牌文件提交申請掛牌辦理土地證任務方法（后詳）網(wǎng)絡(luò)、報紙國土資源部門申請書、證明文件、保證金等現(xiàn)場競拍申請書、提交材料觀注、詢問溝通、知彼內(nèi)部協(xié)調(diào)信息流暢通及時反饋主觀能動性土地獲取6土地使用權(quán)獲取途徑出讓轉(zhuǎn)讓劃撥其它 指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。又稱批租，屬地產(chǎn)一級市場. 有協(xié)議、招標、拍賣和掛牌四種方式。 指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用之后將該副土地交付其使用，或者無償交付

3、其使用。 指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。 舊城改造取得中標地塊；聯(lián)合開發(fā)（土地合作）；通過司法裁決取得；通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。土地獲取7獲取信息從網(wǎng)絡(luò)、報紙等渠道獲取土地使用權(quán)出讓信息任務方法時刻關(guān)注報紙、網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)的關(guān)于土地出讓信息，平時多打電話咨詢，掌握第一手信息。程序一土地獲取8領(lǐng)取掛牌文件到市（縣、區(qū)）國土資源部門領(lǐng)取土地使用權(quán)出讓掛牌文件。任務方法主動詳細詢問報名時間節(jié)點，及時向公司領(lǐng)導匯報，時常打聽最新報名情況。程序二土地獲取9提交申請1、申請書；2、法人單位有效證明文件；3、法定代表人的有效身份證明文件；4、申請人委托他人辦理的，應提交授

4、權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件；5、競買保證金交納憑證；6、掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。任務方法協(xié)調(diào)公司各相關(guān)部門，整合其提供的掛牌文件所需材料并備份，提前做好報名準備。程序三土地獲取10掛牌1、掛牌主持人介紹掛牌起始價、增價幅度等競價規(guī)則，宣布掛牌競價開始；2、競買人填寫掛牌競買報價單進行報價；3、工作人員收到掛牌競買報價單后，對報價高于上一輪價格，符合增價幅度標準及報價規(guī)則的報價單予以審核，對各個符合規(guī)定的報價予以確認；（或現(xiàn)場舉牌競價）4、確認該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續(xù)接受新的報價。5、簽訂成交確認書；6、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；7、規(guī)定時間內(nèi)交清全部土地出讓金。8

5、、申請辦理土地登記和領(lǐng)取國有土地使用證任務方法在掛牌競價時，保持信息流暢通，并及時將信息反饋給公司，按公司的意旨行事。程序四土地獲取11辦理土地證土地獲取1、用地申請；2、招標、拍賣或掛牌的成交確認書；3、國有土地使用權(quán)出讓合同（經(jīng)招拍掛程序后簽訂）；4、土地登記申請表、土地登記審批表；5、宗地界址圖；6、土地出讓金交付憑證復印件；7、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照（復印件）及法人代表身份證復印件；8、單位法人身份證明及組織機構(gòu)代碼證（復印件）；9、委托登記的應提供委托書和被委托人身份證。 任務方法協(xié)調(diào)公司各相關(guān)部門，整合材料并及時報送土地相關(guān)部門，詢問進度情況，并反饋給公司。程序五12規(guī)劃審批流程規(guī)劃審批

6、流程13規(guī)劃審批程序辦理程序建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平面規(guī)劃設(shè)計方案聯(lián)審建設(shè)工程規(guī)劃許可證任務方法（后詳）申請表、地形圖、合同相關(guān)部門聯(lián)審回執(zhí)單申請表、驗線回執(zhí)單主動聯(lián)絡(luò)、熟悉風格溝通、交流見機行事總平面規(guī)劃設(shè)計方案審核方案圖、設(shè)計說明、鳥瞰圖及時反饋信息建筑設(shè)計方案的審批方案效果圖、文件、戶型腿勤、嘴甜規(guī)劃審批流程14建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報資料：1、銀川市建設(shè)用地規(guī)劃許可申請 表（示例）；2、現(xiàn)狀地形圖（經(jīng)市政與村鎮(zhèn)處 審核的原件）；3、國有土地使用權(quán)出讓合同。承諾時限：5個工作日（承諾件）辦理處室：建管處 市政與村鎮(zhèn)處。 任務方法（后詳）主動聯(lián)絡(luò)，熟悉相關(guān)人員工作風格。程序一規(guī)劃審批流程15建

7、管處填寫銀川市建設(shè)用地規(guī)劃許可申請表，報送。任務方法領(lǐng)取申請表，主動聯(lián)絡(luò)，熟悉辦事員的工作風格。辦理處室規(guī)劃審批流程16銀川市建設(shè)用地規(guī)劃許可申請表 規(guī)劃審批流程17建設(shè)用地規(guī)劃許可證樣本規(guī)劃審批流程18總平面規(guī)劃設(shè)計方案審核申報資料：1、總平面規(guī)劃方案圖（三個方案以上）；2、設(shè)計院出具的設(shè)計說明文本；3、重要地段及大型建設(shè)項目，須提供鳥瞰及街景效果圖。承諾時限：5個工作日(不含專委會或?qū)ｎ}會研究時間)（承諾件）辦理處室：建管處任務方法（后詳）了解辦事人員風格、主動與審核人員搞好人脈。及時反饋信息給技術(shù)部。程序二規(guī)劃審批流程19總平面規(guī)劃設(shè)計方案聯(lián)審申報資料：1、總平面規(guī)劃方案圖（八份）；2、

8、總平面規(guī)劃圖電子版（dwg格式，光盤）；3、勘測定界圖及其報告（原件），或宗地圖及界址點坐標（原件）。承諾時限：5個工作日（聯(lián)辦件）必聯(lián)單位：園林、房管、地震、環(huán)保、人防、城管、氣象可選單位：水務、公安（交警）、文廣任務方法（后詳）主動與聯(lián)審各單位相關(guān)工作人員溝通、交流。及時反饋意見。工作之外經(jīng)常聯(lián)系。程序三規(guī)劃審批流程20園林綠化率及綠地面積審核通過后。在通過的總規(guī)圖上蓋章任務方法必聯(lián)單位一聯(lián)辦通知單從規(guī)劃局獲取。規(guī)劃審批流程21房管物業(yè)管理用房，面積是否達標，供暖方式任務方法聯(lián)辦通知單從規(guī)劃局獲取必聯(lián)單位二規(guī)劃審批流程22地震辦理抗震設(shè)防審批，進行地震安全性評價。任務方法1、聯(lián)辦通知單從規(guī)

9、劃局獲取2、從地震局領(lǐng)取抗震設(shè)防申報表必聯(lián)單位三規(guī)劃審批流程23環(huán)保聯(lián)辦項目通知單審核，環(huán)評報告的審批。任務方法1、聯(lián)辦通知單從規(guī)劃局獲取2、環(huán)評報告書委托專業(yè)機構(gòu)制作必聯(lián)單位四規(guī)劃審批流程24人防根據(jù)防空地下室建設(shè)管理辦法，規(guī)劃人防地下室，辦理防空地下室審查表。任務方法聯(lián)辦通知單從規(guī)劃局獲取必聯(lián)單位五規(guī)劃審批流程25城管上報公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站設(shè)計方案，辦理審核意見單。任務方法聯(lián)辦通知單從規(guī)劃局獲取必聯(lián)單位六規(guī)劃審批流程26氣象防雷裝置設(shè)計審核行政許可手續(xù) 任務方法誠懇禮貌 必聯(lián)單位七規(guī)劃審批流程27總平面圖的批準申報資料：1、蓋有園林審查專用章的總平面圖紙（八份）。承諾時限：3個工作日（承諾件

10、）辦理處室：建管處 市政與村鎮(zhèn)處規(guī)劃審批流程28建筑設(shè)計方案的審批申報資料：1、建筑設(shè)計方案效果圖（三個以上含三個方案，至少兩個方向以上立面，并注明色彩、材料做法、建設(shè)單位、項目名稱等）；2、方案設(shè)計說明文本；3、戶型申報表（住宅項目）。方案通過后提供：1、同意的建筑設(shè)計效果圖（A4兩份）；2、平、立、剖面建筑單體圖紙（3套）；3、規(guī)劃公示圖(一式兩份)及電子圖（JPG格式，不大于5M）。承諾時限：7個工作日(不含專委會或?qū)ｎ}會研究時間)（承諾件）辦理處室：建管處 市政與村鎮(zhèn)處。 任務方法（后詳）有耐心經(jīng)常打電話或直接去辦理部門了解方案審核進展情況。及時將信息反饋給部門負責人。程序四規(guī)劃審批流

11、程29建設(shè)項目戶型申報表規(guī)劃審批流程30建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報資料：1、銀川市建設(shè)工程（建筑類）規(guī)劃許可申請表；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復印件（核原件）；3、國有土地使用證（核原件）；4、驗線回執(zhí)單（經(jīng)建管處、規(guī)劃執(zhí)法大隊、勘測院三方簽字）；5、環(huán)境影響評價批復；6、根據(jù)項目情況需要提供的相關(guān)資料（會議紀要、承諾書、領(lǐng)導批示等）。承諾時限：5個工作日（承諾件）辦理處室：建管處任務方法（后詳）報件后隨時 掌握辦理進程。程序五規(guī)劃審批流程31建設(shè)工程規(guī)劃申報表規(guī)劃審批流程32銀川市建設(shè)工程（建筑類）規(guī)劃許可申請表 規(guī)劃審批流程33建設(shè)工程規(guī)劃許可證樣本規(guī)劃審批流程34體會1、差異性 1）政府差異性 2）項目差異性 3）工作方法差異性2、系統(tǒng)性 1）系統(tǒng)思維能力 2）統(tǒng)籌能力 3）系統(tǒng)調(diào)節(jié)能力體會35政府差異性即程序差異銀川、石嘴山（有區(qū)別，具體問題具體分析）差異性一體會36項目差異性1、國際村中間規(guī)劃變更2、財富匯工業(yè)用地轉(zhuǎn)商 住用地差異性二體會37工作方法差異性針對不同部門不同階段不同領(lǐng)導適用不同方法差異性三體會38系統(tǒng)思維能力輕重緩急前后左右系統(tǒng)性一體會39統(tǒng)籌能力1、內(nèi)部協(xié)調(diào)中組部2、外部聯(lián)系外聯(lián)部3、制定計劃參謀部系統(tǒng)性二備注40系統(tǒng)調(diào)節(jié)能力1、急事vs緩心2、生活vs工作 分開但不分離