衡陽縣商鋪市場調(diào)研報告

1、衡陽縣市場調(diào)查報告1宏觀環(huán)境分析2縣區(qū)商業(yè)調(diào)研3縣區(qū)周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查報告構(gòu)造1宏觀環(huán)境分析2縣區(qū)商業(yè)調(diào)研3縣區(qū)周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查報告思緒衡陽縣概略衡陽縣經(jīng)濟(jì)總量分析1宏觀環(huán)境分析衡陽縣概略 衡陽縣地處南中國交通中心、湖南省第二大城市衡陽市西北部，湘江中游。因位于南岳衡山之南而得名，總面積2568平方公里，東與南岳區(qū)、衡山縣交界，南毗蒸湘區(qū)、石鼓區(qū)、衡南縣，西鄰祁東縣、邵東，北與雙峰縣接壤。東西寬74公里，南北長55公里。轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，893個村，總?cè)丝?13萬?？h城西渡鎮(zhèn)為衡陽西南云大都市區(qū)副中心城區(qū)，是衡陽市開展前景最具優(yōu)勢的衛(wèi)星城區(qū)。衡陽縣區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利。衡陽縣緊靠衡陽市區(qū)，

2、縣城距市區(qū)缺乏10分種車程，根據(jù)衡陽市“十五規(guī)劃和中共衡陽市委、衡陽市人民政府連塘三塘接渡西渡戰(zhàn)略。十五末，縣城西渡鎮(zhèn)與衡陽市中心城區(qū)連為一體，為衡陽西南云大都市區(qū)副中心。衡陽縣融城戰(zhàn)略開展規(guī)劃圖1宏觀環(huán)境分析2縣區(qū)商業(yè)調(diào)研3縣區(qū)周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查報告思緒衡陽縣概略衡陽縣經(jīng)濟(jì)總量分析一衡陽縣工業(yè)消費(fèi)二衡陽縣固定資產(chǎn)投三對外貿(mào)易與消費(fèi)市場四社會事業(yè)五結(jié)論衡陽縣經(jīng)濟(jì)總量分析 2021年衡陽縣GDP突破200億元大關(guān)，達(dá)214.95億元，同比增長12.6%，增幅居衡陽各縣市第3位。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)添加值55.87億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)添加值89.99億元，增長17.2%，其中工業(yè)實現(xiàn)添

3、加值84.03億元，增長17.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)添加值69.09億元，增長13.9%。 由于衡陽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的“一區(qū)三園三基地根底設(shè)備逐漸完善，效力功能和承載才干不斷加強(qiáng)，落地開工企業(yè)逐年增多。2021年，實現(xiàn)全部工業(yè)添加值84.03億元，增長17.6%，其中規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)添加值52.04億元，增長16%，增幅居各縣市第2位。工業(yè)園區(qū)加快開展，西渡工業(yè)園經(jīng)省人民政府同意晉級為湖南衡陽西渡高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正式簽約的大工程有湖南眾精生物科技消費(fèi)基地等3個，投資總額達(dá)9.9億元，即將簽約的工程有木工數(shù)控機(jī)械產(chǎn)業(yè)園等10個，投資總額達(dá)20億元，在建的工程有勝玉高科等8個。重點(diǎn)企業(yè)帶動力強(qiáng)，重點(diǎn)引導(dǎo)

4、和扶持全縣20家新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)快速開展，其中恒生制藥實現(xiàn)產(chǎn)值2.35億元，實繳稅金4147.2萬元，同比分別增長50.8%和119.8%，為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)逆勢增長做出了重要奉獻(xiàn)。一、衡陽縣工業(yè)消費(fèi) 2021年，完成固定資產(chǎn)投資111.45億元，首破百億元大關(guān)，增長39.2%，增幅居各縣市第2位。分產(chǎn)業(yè)看，其中工業(yè)投資60.64億元，增長29.4%，工業(yè)投資占全部固定資產(chǎn)投資比重54.4%，成為推進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。全年共實施重點(diǎn)工程235個，已開工或投產(chǎn)個，完成投資77.8億元，增長52.1%;其中省、市重點(diǎn)工程33個，完成投資32.6億元。全年新開工工程240個，比2021年添加35個。全

5、縣3000萬元以上新開工工程完成投資68.5億元，增長40.1%，其中3000萬元以上新開工工業(yè)工程完成投資41.2億元，增長31.4%；億元以上新開工工程8個，完成投資9.49億元，增長56.7%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.46億元，增長155.5%。其中住宅投資4.23億元，增長159.5%。施工面積90.77萬平方米，增長.2%,其中新開工面積59.75萬平方米，商品房開工面積21.15萬平方米，增長198.3%。新建廉租住房面積16800平方米。 二、衡陽縣固定資產(chǎn)投資 2021年，全縣完成進(jìn)出口總額6005萬美圓，增長9.6%。其中出口總額4653萬美圓，增長14.0%。出口企業(yè)由2

6、021年2家上升到7家。 2021年，全縣消費(fèi)市場精彩紛呈，沃爾瑪、肯得基、好又多、天生龍等龍頭企業(yè)先后進(jìn)駐我縣.2021年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額53.86億元，增長14.6%，增幅居各縣市第1位。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)零售額45.78億元，增長15.7%；鄉(xiāng)村實現(xiàn)零售額8.08億元，增長8.5%，城鎮(zhèn)快于鄉(xiāng)村；分行業(yè)看，零售業(yè)實現(xiàn)零售額7.55億元，增長13.7%；零售業(yè)實現(xiàn)零售額38.23億元，增長15%；住宿業(yè)實現(xiàn)零售額1.19億元，增長8%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額6.89億元，增長13.9%，零售業(yè)是促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)張的主要推進(jìn)力。三、對外貿(mào)易與消費(fèi)市場 2021年全縣的社會事業(yè)得到較大的開展?？h區(qū)內(nèi)

7、公共事業(yè)建立全面開展推進(jìn)，蒸水河風(fēng)光帶咸水段和英陂段土方完成工程量70%，綠化美化大幅度提升。隨著清江路沿線高檔住宅區(qū)的根本建成，使得衡陽縣經(jīng)開發(fā)區(qū)的配套功能得到大幅度的提升。四、社會事業(yè)五、結(jié)論： 2021年，全縣全面推進(jìn)開發(fā)建立速度，用創(chuàng)新思想引領(lǐng)招商。在完善和做大現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)的根底上，努力引進(jìn)和培育開展前景好的新產(chǎn)業(yè)，以優(yōu)化全縣的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和培育新的增長點(diǎn)；進(jìn)一步引導(dǎo)和加快效力業(yè)的開展。“十二五期間全縣經(jīng)濟(jì)社會快速安康開展，投資環(huán)境日漸完善，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長，支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大、構(gòu)造不斷優(yōu)化，吸納就業(yè)才干不斷加強(qiáng)。 各項總體經(jīng)濟(jì)目的顯示，全縣社會經(jīng)濟(jì)仍處于一個高速開展的時期，工業(yè)產(chǎn)銷

8、兩旺，極大的推進(jìn)了整個衡陽地域的經(jīng)濟(jì)開展，為衡陽地域樹立了一個新的品牌。 社會經(jīng)濟(jì)的快速開展帶來地產(chǎn)的投資開發(fā)力度加大。住宅用房投資在整個固定資產(chǎn)投資中速度最快，短時間內(nèi)各大地產(chǎn)商在清江路沿線建立了一座新城，各種類型的物業(yè)均有銷售，根本滿足了現(xiàn)有人口的居住需求。 同樣，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也在緊鑼密鼓的進(jìn)展，大型的蒸鼎財富步行商業(yè)街等即將面市盛啟。1宏觀環(huán)境分析2縣區(qū)商業(yè)調(diào)研3縣區(qū)周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查報告思緒縣區(qū)商業(yè)物業(yè)綜述縣區(qū)各類商鋪物業(yè)的主要特征一縣區(qū)商業(yè)開展綜述二縣區(qū)商業(yè)開展現(xiàn)狀縣區(qū)商業(yè)物業(yè)綜述一縣區(qū)商業(yè)開展綜述： 上世紀(jì)90年代中期以前，縣區(qū)居民集中居住蒸陽大道、新正街及清江路一帶，只需老式

9、的各種小型便利店及雜貨鋪之類滿足最根本生活需求的商業(yè)，假設(shè)購買部分屬于大件的物品往往都需求到市中心購買。 隨著縣區(qū)的開展以及人口的增多，逐漸構(gòu)成了以新正街、向陽大道、蒸陽大道及清江沿路為主的新興居住區(qū)域，人口相對集中，隨之而來的是小型的各類酒樓及排擋，并且一部分出賣劣質(zhì)服裝類的效力行業(yè)也有所興起。 今年來，隨著縣區(qū)的全面開展，大企業(yè)落戶的增多，越來越多的人才涌入衡陽縣區(qū)，為了滿足縣區(qū)市場的需求，估計2021年縣區(qū)域內(nèi)的人口將到達(dá)40萬人。并且在此地帶房產(chǎn)工程開發(fā)迅速，且物業(yè)類型比較全面，有以高層和小高層為主的西街云頂、天鵝麗都、清江名居等。以商業(yè)工程為主的帝龍時廣場、天生龍、蒸鼎財富金街等。隨

10、著這些工程的逐漸交付，將構(gòu)成衡陽縣城北部的一個完善成熟的未來商圈，集餐飲、購物、休閑文娛與一體化，根本滿足現(xiàn)有市場的需求。2縣區(qū)商業(yè)調(diào)研上：新正街帝龍時代廣場左：蒸陽大道 船山廣場下：清江北路(蒸鼎財富金街右：向陽大道夏明翰廣場二縣區(qū)商業(yè)開展現(xiàn)狀： 1、目前縣區(qū)現(xiàn)有商業(yè)情況：由于各大住宅工程仍在新建中，并且各項生活配套設(shè)備仍難以跟上需求，各類低檔次的效力業(yè)業(yè)逐漸興起，如劣質(zhì)服裝、化裝品、美容美發(fā)等，也抓住了部分收入較低的員工的需求。但同樣導(dǎo)致了整個開發(fā)商業(yè)缺乏規(guī)劃，檔次不高。 2、零售業(yè)不興?。耗壳?，雖然縣區(qū)人口數(shù)量較大，并且集中在新正街、蒸陽大道及向陽大道一帶居住，但零售業(yè)依然不興隆，只需幾

11、家本地中小型超市及為數(shù)不多的知名超市且規(guī)模普遍較小。 3、效力業(yè)商業(yè)未興起：目前，衡陽縣區(qū)文娛行業(yè)極度不興隆，稍高檔次的休閑文娛方面的消費(fèi)均需到市區(qū)才干滿足。三衡陽縣商業(yè)開展趨勢：呈現(xiàn)“一縱一橫區(qū)域和“覆蓋舊城開展 “一縱就是接軌衡陽市區(qū)，沿315S線的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)云天鍋爐、衡利豐陶瓷、新中源陶瓷等工程的落戶投產(chǎn)，以及衡陽縣政府四大指點(diǎn)班子和相關(guān)配套事業(yè)單位的搬遷為背景，拉動了此區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開展、路網(wǎng)建立和房地產(chǎn)開發(fā)市場。 “一橫就是以政府的規(guī)劃住宅片區(qū)清江路，縣政府之前要開展的保安新區(qū)土地資源曾經(jīng)枯竭，而英南卻是國家根本農(nóng)田維護(hù)區(qū)，而清江路卻南連蒸水風(fēng)光帶，北接315線，且居家環(huán)境甚佳，才規(guī)劃清

12、江路為開發(fā)處女地。 “覆蓋舊城就是政府為了提升城市籠統(tǒng)，改善居民需求、大力倡導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開展而應(yīng)運(yùn)而生的工程有現(xiàn)代城、帝龍時代廣場、西街云頂、蒸鼎國際花園、現(xiàn)代城和規(guī)劃中的城西市場改造和造紙廠工程的立項，這些工程的立項和建立又將為西渡城市和經(jīng)濟(jì)開展做出了不可復(fù)制的奉獻(xiàn)，也將西渡的商業(yè)地產(chǎn)走入了新的時代。 在內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐衡陽縣，衡陽縣的商業(yè)建立將面臨著無與倫比的契機(jī)，估計在短短幾年內(nèi)，將會有部分國內(nèi)和國際頂尖的專賣店、大商場進(jìn)駐衡陽縣。1宏觀環(huán)境分析2縣區(qū)商業(yè)調(diào)研3縣區(qū)周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查報告思緒縣區(qū)商業(yè)物業(yè)綜述縣區(qū)各類商鋪物業(yè)的現(xiàn)狀一商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀二商鋪定位三商業(yè)分布現(xiàn)狀縣區(qū)各類商鋪物業(yè)的現(xiàn)狀

13、1、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與商鋪投資的風(fēng)起云涌和熱情高漲相比，那些曾經(jīng)售出的商鋪，并未出現(xiàn)當(dāng)初想象的日進(jìn)斗金的景象，包括衡陽縣老城區(qū)新正街寸土寸金的地段，閑置商鋪也不在少數(shù)。目前在衡陽縣，有近五分之二的商鋪處于封鎖形狀。開發(fā)商只重銷售忽視運(yùn)營呵斥設(shè)計與運(yùn)營脫節(jié)，是呵斥這種慘淡運(yùn)營形狀的主要緣由。2、商鋪定位 目前衡陽縣商業(yè)根底尚未開展成熟，居住氣氛不濃，目前這里的商業(yè)以餐飲小店、便利店、精品服飾店等為主，缺乏上檔次的休閑消費(fèi)及購物場所，與居民生活相配套的效力行業(yè)也有待開展，這些消費(fèi)場所的暫時短少正孕育了衡陽縣商鋪的開展商機(jī)；另外目前衡陽縣的主流消費(fèi)人群主要是企事業(yè)單位員工與周邊居民，消費(fèi)程度以日常消費(fèi)的

14、實惠型為主。衡陽縣整個板塊分為三個商業(yè)中心：其一，新正街老城區(qū)。主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布：網(wǎng)吧、餐飲、服裝休閑街、電影院；主要消費(fèi)群體為：企事業(yè)單位員工及本地村民和少量學(xué)生，價錢偏低。其二，蒸陽大道周邊的集中社區(qū)商鋪及專業(yè)建材市場，衡陽縣專業(yè)建材市場位于蒸陽大道與S315線交匯處；主要業(yè)態(tài)以家居建材為主。嘉聯(lián)百貨與富森超市位于蒸陽大道周邊；主要商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、餐飲及效力類為主。其三，夏明翰廣場沿街商鋪。夏明翰廣場為中心主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布：中檔品牌的服裝專賣店，餐飲類，電器類等，消費(fèi)程度中檔。3、商業(yè)分布現(xiàn)狀1宏觀環(huán)境分析2縣區(qū)商業(yè)調(diào)研3縣區(qū)周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查報告思緒3縣區(qū)周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查在調(diào)查中，

15、我們對縣區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的主要商業(yè)物業(yè)進(jìn)展了調(diào)查。名稱帝龍時廣場地理位置新正街中路與新塘巷交匯處。開發(fā)商湖南帝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司.經(jīng)營管理費(fèi)10元/平米經(jīng)營模式銷售認(rèn)知度高樓層數(shù)1-4層總規(guī)模7萬平方米經(jīng)營面積4萬平方米商業(yè)單層層高4.5-5米包裝整體感覺較好經(jīng)營業(yè)態(tài)以精品服飾為主、休閑娛樂為輔。車位數(shù)地上車位：83個；地下車位：約200個輻射范圍新正街及清江路營業(yè)狀態(tài)商場經(jīng)營較差，目前正在重新整改中，許多商戶都不想在此從商，商戶認(rèn)為帝龍人流量差，沒有統(tǒng)一的商業(yè)管理。主力消費(fèi)群西渡及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民業(yè)態(tài)分布精品服飾、娛樂休閑、餐飲、中小型超市、銀行銷售價格2010年開售，商業(yè)面積40000m，其中一樓臨

16、街鋪面：15000-30000元/m；一樓內(nèi)層：7000-8000元/m；二樓：5000-6000元/m。三樓至四樓招租，實行返租政策，2年7%的利潤回報。交通情況公交線路：1路、4路、5路備注該項目只保留了精品百貨店的形態(tài)，其自主經(jīng)營的模式與百貨店標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營模式是相沖突的，并且開發(fā)商一味的追求物業(yè)套現(xiàn)，商場經(jīng)營失敗是一種必然。名稱嘉聯(lián)商業(yè)廣場地理位置西渡鎮(zhèn)船山廣場對面。開發(fā)商湖南衡陽宏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營管理費(fèi)15-20元/平米經(jīng)營模式銷售/租賃認(rèn)知度高樓層數(shù)1-3層總規(guī)模6.3萬平方米經(jīng)營面積0.9萬平方米商業(yè)單層層高約5.2米包裝整體感覺較好經(jīng)營業(yè)態(tài)以精品服飾為主，百貨為輔。車位數(shù)地上

17、車位：42個輻射范圍蒸陽大道營業(yè)狀態(tài)商場經(jīng)營目前生意一般，主要問題為人流量較少，各大商戶期待明年商場調(diào)整整體經(jīng)營管理方式。主力消費(fèi)群西渡及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民業(yè)態(tài)分布精品服飾、娛樂休閑、餐飲、中小型超市銷售價格2010年開售，一樓臨街鋪面：15000元/m；一樓內(nèi)層:7000-8000元/m;二樓為整體招租。臨街及靠入口的商鋪?zhàn)饨鸺肮芾碣M(fèi)合計收取為110-130元/平，內(nèi)鋪為90-100元/平。交通情況公交線路：1路、3路、備注商戶反映：商場2013年會做經(jīng)營性的一些調(diào)整；較目前來看，商場經(jīng)營管理公司在經(jīng)營特色上找出路，在廣告推廣上進(jìn)行投入。該項目還是積極的向著良性運(yùn)轉(zhuǎn)的方向在努力。名稱天生龍水果批發(fā)

18、市場地理位置S315沿線開發(fā)商湖南衡陽宏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理費(fèi)1.67-2.25元/平米經(jīng)營模式銷售/租賃認(rèn)知度高樓層數(shù)1-2層總規(guī)模3.2萬平方米經(jīng)營面積2萬平方米商業(yè)單層層高4.8米包裝整體感覺一般經(jīng)營業(yè)態(tài)以水果批發(fā)為主，煙酒副食為輔。車位數(shù)地上車位：約100個輻射范圍全縣營業(yè)狀態(tài)生意較差，市場管理較為混亂。主力消費(fèi)群西渡及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民業(yè)態(tài)分布水果批發(fā)、煙酒副食、干貨、銷售價格內(nèi)鋪1.1萬/平米，臨街鋪面1.7萬/平米，實行返租模式，返租一年8%。交通情況公交線路：4路、備注從該項目來看，開發(fā)企業(yè)在以近乎免租的形式來吸引商戶入駐，從而達(dá)到最大限度的套現(xiàn)目標(biāo)，其經(jīng)營品種單一經(jīng)營狀況非

19、常失敗。干貨與副食兩棟商業(yè)因投資客戶與經(jīng)營商戶的缺失，導(dǎo)致無法開盤銷售無法開業(yè)經(jīng)營。名稱西街云頂?shù)乩砦恢眯抡种新放c新塘巷交匯處。開發(fā)商湖南衡陽西街置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營管理費(fèi)二層10元/平米經(jīng)營模式租賃認(rèn)知度高樓層數(shù)1-3層總規(guī)模6.3萬平方米經(jīng)營面積0.94萬平方米商業(yè)單層層高4.5-5.2米包裝整體感覺一般經(jīng)營業(yè)態(tài)酒店為主、餐飲為輔車位數(shù)地上車位：25個；地下車位：約190個輻射范圍蒸陽大道營業(yè)狀態(tài)目前已進(jìn)駐一家便捷酒店。主力消費(fèi)群周邊居民及小區(qū)業(yè)主業(yè)態(tài)分布休閑娛樂、餐飲住宿銷售價格暫未銷售；租金價格：二、三層50元/平米交通情況公交線路：4路、備注因位于衡陽縣老城區(qū)新正街上，所以知

20、名度較高，但因目前只進(jìn)駐了一家酒店。其它商業(yè)尚未規(guī)劃。樓盤名稱地址業(yè)態(tài)規(guī)劃經(jīng)營方式面積（）價格（元/）鴻麒現(xiàn)代城新正街整體招租整體租賃/ / 西街云頂新正街整體招租，其中第三層入駐便捷酒店。整體租賃9400/ 天生龍市場S315沿線臨街商鋪為:煙酒副食、干貨；臨街二層為餐飲娛樂。內(nèi)鋪多為水果批發(fā)，實行雙層聯(lián)售策略。臨街兩棟分割出售，先售后租，每年8%返租回報。351002011年臨街鋪面：16000/，內(nèi)鋪11000/。金鼎華都 S315沿線以家居燈飾、窗簾、布藝為主的小型專業(yè)市場。商業(yè)面積為1-3層。銷售32-90商鋪目前，單價在14000元/。置富新城清江北路在售商鋪2500多方，已經(jīng)售出90%左右。銷售 70902007年開售，臨街鋪面：3000-4000元/m。 清江名居清江北路已入駐一家大型家居體驗館，其中商業(yè)分1-2層。整體租賃分割租賃 /天元華庭S315沿線商鋪共3層，整體招租整體租賃 / /商鋪銷售價錢衡陽縣目前商鋪供應(yīng)量比較大，平均價錢集中在13000元/平方米左右，詳細(xì)情況見面表：樓盤名稱地址商鋪特征經(jīng)營方式面積（）價格（元/）嘉聯(lián)廣場蒸陽大道船山廣場對面屬于傳統(tǒng)集中式商業(yè)，一層為精品服飾、二層為超市；先售后租單層商