住宅小區(qū)可行性研究報告

1、2020年4月19日住宅小區(qū)可行性研究報告文檔僅供參考合肥天門湖錦城住宅小區(qū)可行性研究報告.doc天門湖錦城住宅小區(qū)可行性研究報告總 經(jīng) 理:孫多文總工程師:張振東項目負責人:余俊編制人員:關 安 丁 平羅民光 胡寧安編制單位:合肥市工程咨詢服務有限責任公司安徽國華不動產(chǎn)評估有限責任公司報告日期:二四年十一月二十六日目 錄目 錄1第1章 項目總論41.1 項目概述51.1.1項目名稱 51.1.2項目擬建地區(qū)、地點51.1.3項目開發(fā)商 51.1.4承擔可行性研究工作的單位 51.1.5可行性研究報告的編制內(nèi)容及深度 51.1.6可行性研究報告的依據(jù)和原則 6第2章 項目背景及必要性92.1

2、項目建設背景92.2 項目建設的必要性92.2.1項目建設的必要性 92.2.2項目發(fā)展及預期目標11第3章 市場分析 13 3.1投資環(huán)境分析13 3.1.1合肥市經(jīng)濟形勢及有關政策13 3.1.2開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素133.2市場分析163.2.1合肥市 至 上半年住宅價格分析163.2.2本項目市場發(fā)展分析183.2.3需求方面分析19第4章 建設條件及建設規(guī)模234.1建設條件234.1.1項目選址234.1.2建設條件23第5章 建設規(guī)模28第6章 規(guī)劃設計方案296.1項目組成296.2規(guī)劃設計指導思想與原則296.2.1規(guī)劃設計指導思想296.2.2規(guī)劃設計原則3

3、06.3 項目規(guī)劃設計方案306.3.1規(guī)劃目標306.3.2位置與用地316.3.3總體布局316.3.4主要規(guī)劃指標32第7章 公司工程和輔助設施方案347.1 建筑設計347.2 結構設計367.3 給排水設計347.4 電氣、弱電設計367.5 暖通、燃氣設計34第8章 環(huán)保與節(jié)能398.1 節(jié)能398.2 建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀398.2.1 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質量狀況398.3 項目主要污染源的污染物398.4 項目環(huán)境保護執(zhí)行標準398.5 治理環(huán)境的方案398.5.1 施工期間398.5.2 竣工交付后408.6 環(huán)境影響評論結論40第9章 經(jīng)營方針和營銷策略419.1 經(jīng)

4、營方針419.2 營銷策略41第10章 項目實施規(guī)劃4310.1 項目實施的各階段落4310.1.1 建立項目實施管理機構4310.2 項目建設計劃4310.2.1 項目建設計劃43第11章 投資估算及資金籌措 4511.1 項目總投資估算4511.1.1 投資估算范圍4511.1.2 項目總投資及構成4511.1.3 編制論據(jù)4611.1.4 投資分析4611.2資金籌措4811.3投資使用計劃48第12章 財務分析 5012.1經(jīng)營收入估算5012.1.1銷售收入及稅金預測5012.2成本費用估算5212.2.1項目建設投資5212.2.2銷售費用估算5212.3稅金估算5412.3.1銷

5、售稅金估算5412.3.2土地增值稅5412.3.3所得稅5412.4財務評價5512.4.1 財務盈利能力分析5612.4.2 資金來源與運用分析6012.4.3 敏感性分析62第13章 可行性研究結論與建議 6313.1可行性研究結論63 13.1.1結論性意見6313.2項目實施建議63第14章 附件64第1章 項目總論中國是一個發(fā)展中國家,人口眾多,經(jīng)濟底子薄,居住設施需求量極大,居住標準偏低,造成中國的住宅建設長期停留在一個較低的水平上。隨著中國綜合國力的不繼加強,人民的生活水平也有了顯著的提高,對居住條件和居住環(huán)境有了更高的要求,為適應國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展,近幾年來,房地產(chǎn)開發(fā)和住

6、宅建設無論從標準上還是在數(shù)量上,都較以前的發(fā)展有了較大的提高。但另一方面,中國的人均居住面積仍遠遠低于世界平均水平,住宅產(chǎn)業(yè)仍有一個較長的發(fā)展過程。如今,房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌化、規(guī)?；l(fā)展的時期,海恒公司作為合肥房地產(chǎn)業(yè)的知名品牌,在成功開發(fā)和建設了歐洲風情街、鄉(xiāng)村花園、南滟灣小區(qū)等知名房地產(chǎn)項目,以及徽園、安徽國際會展中心等眾多旅游、展覽項目,其硬件上的設計及建設和軟件上的管理將會越來越完善。在天門湖錦城住宅小區(qū)項目建設上能夠做出一流的產(chǎn)品,管理上能夠提供星級的服務,使之成為繼鄉(xiāng)村花園和南滟灣小區(qū)之后的又一個規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅小區(qū)。經(jīng)過分析論證,天門湖錦城小區(qū)的開發(fā)建設符合當前

7、國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟政策,技術上具可操作性,經(jīng)濟上各項指標良好,如規(guī)劃合理,又具有良好的營銷笄,將會產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益。因此,本項目的建設是必要的、可行的,建議盡快實施。1.1項目概述1.1.1項目名稱天門湖錦城住宅小區(qū)1.1.2項目擬建地區(qū)、地點天門湖錦城住宅小區(qū),位于合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),紫云路與天門湖路交叉口東北角,東臨華順天門湖花園,北臨天門湖新界小區(qū),西臨安徽省建筑工業(yè)學院。1.1.3項目開發(fā)商企業(yè)名稱:合肥海恒發(fā)展股份有限公司注冊地址:合肥市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)始信路鄉(xiāng)村花園注冊資金:柒仟貳佰萬元整房地產(chǎn)開發(fā)資質等級:二級企業(yè)登記類型:股份有限公司法定代表人:杜平太1.1.4承擔可行性

8、研究工作的單位可研報告編制單位:合肥市工程咨詢服務有限責任公司1.1.5可行性研究報告的編制內(nèi)容及深度在對項目外部環(huán)境進行充分研究的基礎上,論證項目建設的必要性和可行性,提出建設方案和運營策略,制定項目初步實施計劃,測算工程投資,并進行經(jīng)濟效益分析,最終提出項目建設的有關結論意見,供有關部門進行決策。本可行性研究報告的研究范圍主要包括:項目提出的背景、投資必要性和經(jīng)濟意義市場分析建設條件建設內(nèi)容和規(guī)模工程規(guī)劃環(huán)境保護與安全衛(wèi)生經(jīng)營方針與策略項目實施規(guī)劃投資估算及資金籌措(10)經(jīng)濟效益分析(11)財務評價(12)結論和建議1.1.6可行性研究報告編制的依據(jù)和原則(一)編制依據(jù)合肥海恒發(fā)展股份有

9、限公司天門湖錦城小區(qū)立項批文;合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)項目建議書;合肥市城市總體規(guī)劃;肥海恒發(fā)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)規(guī)劃方案;建設部 發(fā)布的”房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法”;(6)國家計委、建設部分布的”建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)”(第二版)1993年;(7)委托方提供的其它資料;(8)研究人員實地調(diào)查取得的相關資料。(二)編制原則(1)服從城市總體規(guī)劃,保護城市環(huán)境,豐富城市景觀,遵循經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益并舉的原則,全面規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā);配套建設。(2)依托科技進步,加大住宅建設的科技含量,節(jié)約能源,節(jié)約用地,節(jié)省材料,帶動住宅建設水平面的提高,推動合肥地區(qū)

10、乃至安徽省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程,帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。(3)吸取省內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)的成細經(jīng)驗,進一步提高規(guī)劃、設計、建設和管理水平,做到有所寄語破,有所創(chuàng)新,建設一個高標準、高品位的小區(qū),為合肥市城市增加新的亮點。(4)氫握住宅建設的發(fā)展趨勢,更新觀念,更新知識,提高企業(yè)技術創(chuàng)新能力,地強企業(yè)在市場中的競爭能力。當前規(guī)模化已成為住宅小區(qū)建設發(fā)展趨勢,具體表現(xiàn)在注重區(qū)域環(huán)境,強化配套設施,建設和維擴的經(jīng)濟化,優(yōu)化社區(qū)文化生活。而就住宅單體設計而言,強調(diào)以人的居住行為為模式的設計依據(jù),包括:(1)強調(diào)住宅的多元化,要有多套型、多戶型、多種空間形式,多種變化的可能性,適應沒家庭的選擇。(2)強調(diào)其合理性表

11、現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動靜、晝夜分區(qū)、廚房、衛(wèi)生間的設備、管線設計。(3)強調(diào)其創(chuàng)新性,比如在結構上,可采用較先進的全澆灌壁框架異形柱結構體系。(4)強調(diào)其科技性,如智能化小區(qū)概念的引入,節(jié)能、環(huán)保材料的使用等?？稻幼≌钱斍暗臒衢T話題,其定位標準是”科技先導,適度超前”,這將是中國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向,專家們將其所有具備的征歸納如下:(1)套型面積稍大,配置合理,有較大的起居、炊事、衛(wèi)生、貯存空間。(2)平面布局合理,體現(xiàn)食寢分離、居寢分離的原則,并為住房留有裝修改造的余地。(3)房間采光充分,通風良好,隔音效果和照明水平在現(xiàn)有國內(nèi)標準上提高1至2個等級。(4)合理配置成套廚房設備,改進排煙通風條

12、件,冰箱入廚。(5)合理分隔衛(wèi)生間,減少便溺、洗浴、化妝等相互干憂。(6)管道集中,水、電煤氣三表現(xiàn)戶,增加保安措施,配置電話,閉路電視、空調(diào)專用線路。(7)方便更衣?lián)Q鞋;展寬陽臺,提供室外休息場所;合理設計過渡空間。(8)住宅區(qū)環(huán)境舒適,便于治安防范和噪音綜合治理,道咱交通組織合理,社會服務設施配套。(9)垃圾處理袋裝化,自行車就近入庫,預留汽車停車車位。(10)社區(qū)內(nèi)綠化好,景色宜人,體現(xiàn)出節(jié)能、節(jié)地的特點,有利于保護生態(tài)環(huán)境。第2章 項目背景及必要性2.1項目建設背景合肥市是安徽省省會,為安徽省政治、經(jīng)濟和文化中心,是國務院批準實行沿海開放城市政策的幾個內(nèi)陸城市之一。近年來,合肥市建設現(xiàn)

13、代化大城市步伐明顯加快,城市建設取得令人矚目的成績。完成了環(huán)城路、新火車站、駱崗機場擴建等基礎設施建設,城市的文明創(chuàng)立工作得到中央領導和有關部門的高度評價。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展,合肥的城市規(guī)模擴大,居民對環(huán)境優(yōu)美、設施配套、服務周到、高品位的住宅需求量也越來越大,商品住宅市場發(fā)展?jié)摿κ志薮?。根?jù)調(diào)查,合肥市現(xiàn)有的環(huán)境美、位置好、設施全、質量高、房價適中的住宅小區(qū)供不應求,特別是在國家新的房政策出臺后,這種矛盾更加突出。因此,抓住機遇,正確定位,強占市場制高點,開發(fā)高品位、規(guī)模化的商住小區(qū),是合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得良好經(jīng)濟效益的重要契機。2.2項目建設的必要性。2.2.1項目建設的必要性住宅建設

14、代表一個國家和地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平,在社會發(fā)展中占有重要地位。住宅建設的好壞,不但是居住本身的要求,而且還是影響社會經(jīng)濟是否能夠可持續(xù)、快速和良性發(fā)展的重要因素。多年來,中國住宅建設總量始終居于世界前列,然而住宅總體建設水平依然很低。具體表現(xiàn)在:相當一部分住宅小區(qū)規(guī)劃設計不合理,不適用現(xiàn)代社會對于居住質量及生活質量的要求,建筑密度高,綠化率低、不考慮停車場位置,無人際交往及活動空間;住宅設計沒有全面考慮功能配置及生活要求;結構體系、墻體材料和制品等標準化、系列化配套程度低;物業(yè)管理內(nèi)容少,管理不到位等,不能滿足人民日益提高的物質和精神生活的需要。因此改進住宅及環(huán)境質量,提高居住的舒適性、文明性

15、,成為當前住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要問題。改革開放以來,古城合肥發(fā)生了翻天覆地的變化。城市建設綜合開發(fā)事業(yè)超常發(fā)展,形成多層次開發(fā),多元化投資的良好態(tài)勢。 是合肥市房地產(chǎn)投資地增長最快的一年,房地產(chǎn)累計完成投資77倔元,同比增長92.4%,施工面積950萬平方米,同比增長58.02%,竣工面積達260萬平方米,同比增長26448%。依據(jù)城市總體規(guī)劃,合肥市城市用地主要向西南方向發(fā)展,城市布局主要發(fā)展新城區(qū),向南靠近江淮運河,向東瀕臨巢湖,沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團式發(fā)展。合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、政務文化新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)即處在城市未來發(fā)展的中心,合肥人口的發(fā)展、市區(qū)面積的擴大,發(fā)展的機遇和空間就在

16、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和政務文化區(qū)。隨著開發(fā)區(qū)知名度的日益提高,投資項目及投資額的不斷增加,兼具開發(fā)區(qū)無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢以及人才、土地、政策、資源的優(yōu)勢,前來開發(fā)區(qū)投資經(jīng)商的人將會越來越我,必然會逐漸形成旺盛的人氣、商氣。當前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展給區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)工作帶來了新的空間,開發(fā)區(qū)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭地。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,中高檔次的房地產(chǎn)正成為眾多房地產(chǎn)商競相爭取的對象,開發(fā)區(qū)將旅游業(yè)列為未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一,幾年來陸續(xù)建成的明珠廣場、歐洲風情街、徽園、大學城悲翠湖景區(qū)、南滟湖景區(qū)等都以成為合肥市新的觀光盛地。規(guī)劃中的南滟湖風景旅游度假區(qū)更是將自然風光與人文環(huán)境緊密

17、聯(lián)系起來,充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)人與自然和諧統(tǒng)一的發(fā)展理念,使開發(fā)區(qū)擁有良好的環(huán)境優(yōu)勢和不可復制的生態(tài)條件。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展,城市里許多成功人士正在追求高質量的生活,而生態(tài)環(huán)境對人們的生活越來越重要。首當其沖選擇生態(tài)環(huán)境極佳又在城市近郊的區(qū)域生活,健康、舒適便是人們追求的終級。擁有開發(fā)區(qū)旅游、文化資源,作為合肥最近的自然濱水勝地,其不可替代的諸多優(yōu)勢和未來極大發(fā)展空間,是任何一個開發(fā)商無力復制的,開發(fā)區(qū)已成為合肥休閑居住和投資熱點的沃土。本項目地處合肥市開發(fā)區(qū),空氣質量較好,其建設符合國家的產(chǎn)業(yè)政策的要求,結合開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀,該項目可定位為中高檔住宅區(qū)。該項目的建設將對促進合肥市經(jīng)濟發(fā)展,加快合肥市建

18、設現(xiàn)代化大都市步伐,推動合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程,改變合肥市的市容市貌,都將產(chǎn)生積極的作用,項目的建設是必要的。2.2.2項目發(fā)展及預期目標合肥正在規(guī)劃建設大都市,并形成自己的都市經(jīng)濟圈,而合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是合肥市新的經(jīng)濟增長點,是合肥市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?。選擇在此建住宅小區(qū),應是看重這里不可再造的絕佳生態(tài)環(huán)境:高標準的規(guī)劃,明珠廣場、徽園、大學城、南滟湖風景區(qū)的建設等,隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)建設工作的不斷發(fā)展,將會越來越多人來此經(jīng)商、投資、居住,實現(xiàn)開發(fā)區(qū)”新合肥”的發(fā)展目標。項目的發(fā)展目標是到 實現(xiàn)小區(qū)一期工程交付使用,到 實現(xiàn)小區(qū)的全面竣工交付使用,并將建成設施配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。第3章

19、 市場分析3.1投資環(huán)境分析3.1.1合肥市經(jīng)濟形勢及有關政策合肥市是安徽省省會,為安徽省政治、經(jīng)濟和文化中心,為國務院批準的全國對外開放城市,是一座具有 多年歷史的古城,位于中國中部,長江淮河之間,是沿江近海的內(nèi)陸城市,具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位。全市總面積7266平方公里,其中市區(qū)總面積596平方公里,市區(qū)總人口165.8萬人。合肥現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個區(qū)。近年來城市建設出現(xiàn)了飛躍發(fā)展,形成了多層次開發(fā)、多元化投資的良好態(tài)勢,城市面貌日新月異。經(jīng)過合肥舊城的改造探索,總結出”統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設”的經(jīng)驗被列入。近年來,合肥市

20、積極推動住房制度改革,改進居民住房條件,不斷加大舊城區(qū)改造的力度,使合肥市的住宅建設呈現(xiàn)出前所未有的蓬勃生機。隨著市區(qū)總體規(guī)劃的調(diào)整,人口的增加,現(xiàn)代化大城市的建設,將為合肥市房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間,將使合肥市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期發(fā)展的態(tài)勢。3.1.2開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素合肥經(jīng)濟技術開區(qū)創(chuàng)立于1993年, 升級為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展取得了優(yōu)異的成績。在堅持”三為主一致力”的辦區(qū)宗旨下,經(jīng)過良好的招商引資工作,當前,開發(fā)區(qū)已初步形成了以海爾集團為核心的海爾工業(yè)園,以佳通輪胎及相關產(chǎn)品為代表的佳通工業(yè)園,以日立建機及日關聯(lián)企業(yè)為代表的日立工業(yè)園,以德國史坦白氏、

21、庫爾茲、福斯?jié)櫥蜑榇淼牡聡I(yè)園,以統(tǒng)一企業(yè)、可口可樂公司、華泰食品為代表的食品工業(yè)園,以江淮汽車、安凱汽車為代表的汽車工業(yè)園,以林龍衛(wèi)生用品公司、日立挖掘機維修中心、金相緣公司等為代表的民營科技經(jīng)濟園,以豐樂種業(yè)、安徽省種子公司為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園,以大學城、省教育學院、合肥中銳國際學校、潤安公學為代表的教育產(chǎn)業(yè)化園;另外,以明珠國際大酒店、明珠廣場、安徽省國際會展中心、徽園、歐風街、鄉(xiāng)村花園、東?；▓@等為代表的第三產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。開發(fā)區(qū)顯現(xiàn)出起步晚、發(fā)展快、后勁足的強勁發(fā)展勢頭,初步展現(xiàn)出一個現(xiàn)代新型工業(yè)區(qū)的輪廓。合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已建成的有明珠國際大酒店、歐風街、明珠廣場、徽

22、園、安徽國際會展中心、東方家園、桐山國際購物中心,以及合肥大學城、體育中心、中銳國際學校、潤安公學、萬博職業(yè)學院、三聯(lián)職業(yè)學院、一六八中學、鄉(xiāng)村花園、東?；▓@為代表的一批旅游、商貿(mào)展示、房地產(chǎn)、文教體育等項目的先后落成,開發(fā)區(qū)已成氣候,影響力迅速提高,前往開發(fā)區(qū)投資經(jīng)商、參加會議、旅游觀光、學習的人次也大幅上升。 ,開發(fā)區(qū)GDP和工業(yè)產(chǎn)值分別達到76.6億元和201億元。十年來,共引進外資項目134個,其中,世界500強企業(yè)18家;累計合同利用外資13億美元,實際利用外資8.6億美元;引進內(nèi)資項目373個,投資總額164.3億元。累計完成固定資產(chǎn)投資163億元,其中基礎設施投資20.5億元。建

23、成道路100公里,變電所4座,10KV以上供電線路70公里,供水管線65公里,通訊管線70公里,綠化面積220萬平方米,開竣工建筑面積近360萬平方米。合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟總量占合肥經(jīng)濟的1/3強,是合肥市經(jīng)濟強區(qū),是發(fā)展速度最快的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)之一。國家商務部對中西部17個國家級開發(fā)區(qū)進行了評比,合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的基礎設施配套能力、經(jīng)營成本、社會及環(huán)境情況均列第一,綜合經(jīng)濟實力、技術創(chuàng)新環(huán)境情況位列第二,人力資源及供給情況列第三,總指數(shù)名列第一。 ,全區(qū)共新引進項目105個,實際利用外資、合同內(nèi)資分別為9989萬美元和54.6億元人民幣,是歷年來引進項目最多、規(guī)模最大和質量最好的一

24、年。合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年多的發(fā)展,已經(jīng)初步實現(xiàn)了市委、市政府當初提出的”再造新合肥”的奮斗目標。依據(jù)城市總體規(guī)劃,合肥市城市用地主要向西南方向發(fā)展,城市布局主要發(fā)展新城區(qū),向南靠邊江淮運河,向東瀕臨巢湖,沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團式發(fā)展。合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、政務文化新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)即處在城市未來發(fā)展的中心。 底,合肥市委、市政府提出計劃到 合肥市區(qū)人口翻一翻,達到300萬人,建城區(qū)面積280萬平方公里,而合肥人口的發(fā)展、市區(qū)面積的擴大,發(fā)展的機遇和空間就在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和政務文化區(qū),隨著經(jīng)濟開發(fā)經(jīng)濟的快速發(fā)展,投資項目的不斷增加,人口總量的擴大,對住房的需求在不斷增大。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房

25、地產(chǎn)開發(fā)工作相對較落后,造成開發(fā)區(qū)居住條件有諸我不便,但也給開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工作帶來的新的空間,當前這里已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭地。3.2市場分析3.2.1合肥市 至 上半年住宅價格分析 商品住宅價格走勢逐月攀升,據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司對合肥市 房產(chǎn)跟蹤調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示: 合肥市的商品住宅的平均價格已經(jīng)達到2341元/平方,與去年的商品住宅平均價格比較,上漲幅度達到16%,(見圖)略低于剛剛發(fā)布的全國商品房2450元/平米的價格。 圖5-1從 合肥的各月平均房價分析,3月份平均價為2200元/平方米,4月平均價2270元/平方米,8月平房價升到2300元/平方米,10月漲

26、至2310元/平方米,而12月份高升到2430元/平方米,能夠看到商品房銷售價格是逐月追漲。據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司對合肥樓市的跟蹤調(diào)查顯示: 合肥市在售的商品住宅面積有近700萬平米,其中多層住宅占74%,小高層占21%,別墅占5%;與 相比,多層住宅占比由去年的82%下降了8%,小高層和別墅則分別上漲了6%、3%,而這一部分高價的建筑類型占比加重,必然會直接拉升整個樓市的平均價格,因此無形成為合肥商品住宅價格增至2341元/平米的一個重要因素。具體分析包河區(qū)內(nèi)住宅的分布發(fā)現(xiàn), 包河區(qū)內(nèi)以多層住宅銷售為主體,且這些住宅大部分沿馬鞍山路及美菱大道分布,具有良的居住環(huán)境,特別是馬鞍山路在合肥市未來

27、的規(guī)劃中將建成合肥的景觀大道,提升了居住的品質,因此這片住宅的價格也水漲船高,從包河區(qū)住宅自身的價格走勢中發(fā)現(xiàn),雖然曲線變化明顯,但價格一直處在平穩(wěn)上升的通道之內(nèi)。 上半年商品房均價為2450元/平米左右,區(qū)位和戶型較好的樓盤一般均價在2800元/平米以上。3.2.2本項目市場發(fā)展分析當前,對于合肥房地產(chǎn)市場的普通看法是:經(jīng)過 至 初房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展,合肥市的房地產(chǎn)市場已進入一個穩(wěn)步上升的階段,房地產(chǎn)市場價格也將處于平穩(wěn)上漲的狀態(tài)。當前,合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的房價相對于市區(qū)還是比較低的,合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的房價增長速度將會高于市區(qū),主要依據(jù)如下:1、宏觀面上合肥市作為安徽省的省會城市,人口將在未來幾

28、年內(nèi)急劇增長,近鄰與鄰郊城市化節(jié)奏加快,房地產(chǎn)業(yè)在安徽合肥正處在高速發(fā)展的成長期。高速發(fā)展中的合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新城區(qū)將拉動本項目區(qū)域地塊的價值,并成為該項目目標客戶的強力支撐。合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場當前正處于高速發(fā)展的階段,巨大的需求將為本項目帶來有效的市場空間。隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)不斷加大基礎設施和公共設施的投資,區(qū)內(nèi)居住環(huán)境不斷改進,在生活、交通、娛樂等方面將會進一步完善,會不斷提高樓盤的附加價值,推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展,給房地產(chǎn)價格的上漲提供有力的支撐。隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的進一步發(fā)展,旅游資源的不斷開發(fā),將不斷提高的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的品牌效益,提升房地產(chǎn)價值內(nèi)涵。2、微觀面上”海恒”發(fā)展戰(zhàn)略意

29、義上,房地產(chǎn)業(yè)無疑是可供品牌化、規(guī)?；l(fā)展的又一重要領域。繼鄉(xiāng)村花園、南滟灣之后,本項目將以全新的品牌推廣為著眼點,以嶄新的面貌在合肥市場上推出”海恒”旗下的房地產(chǎn)品牌,以品牌創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的市場空間。海恒公司一直走真正市場化的發(fā)展道路,全力打造精品項目,主動迎接市場的挑戰(zhàn)與機遇,具有發(fā)展精品項目的能力。 開發(fā)區(qū)住宅項目的開發(fā)仍是不斷地有新備用推出。房地產(chǎn)市場特別是住宅開發(fā)前景的廣闊,必將使競爭更趨激烈。海恒發(fā)展股份公司在集團實力、品牌化策略、規(guī)劃設計、專業(yè)操作水平諸要素渾然一體,無疑是樓盤開發(fā)成敗的決定性因素。本項目緊臨安徽建筑工業(yè)學院和安徽省教育學院新校區(qū),良好的文化氛圍將成為本項目銷售

30、的促進因素。3.2.3需求方面分析1、目標客戶分析從本項目的地段來分析目標客戶將是:對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)已相對熟悉和適應的原住居民,原住宅面積、管理、房型、配套等條件已不能滿足需求,需調(diào)整到更為合適的住宅小區(qū)。該類客戶對于本項目周邊區(qū)域選擇新居較為關注,且希望一步到位。因手上持有一定現(xiàn)金,需示找有增值空間,又很安全簡單性的投資項目的人士。這類人士對物業(yè)的升值保值和出租率特別關注。因此,小區(qū)的品質、知名度和住房的檔次是她們關注的重點。投資回報預測構成她們購房時的投資決策。因工作在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi),需要在本地段購置住房。因此,本項目的品質、室內(nèi)空間、交通、生活輔助設施和安全性是她們購房時關注的因素。與省會合

31、肥有頻繁的商務或業(yè)務活動,對在合肥購房早有計劃的省內(nèi)外其它地市縣人士。這類人士,一年到合肥的次數(shù)不少于10趟,或在肥時間約1/3至1/2,因此,社區(qū)的舒適,功能配套的齊全,生活便捷及能滿足舉家搬遷的條件(如戶口、子女就學等)是她們考慮的因素。區(qū)內(nèi)佳通、日立、可口可樂、正大、統(tǒng)一、聯(lián)合利華、海爾等知名企業(yè)的入駐,所聘員工分散于合肥市內(nèi)各區(qū)多有不便,企業(yè)集團購置房屋,本項目無疑是極大的滿足了此部分人群的需求。2、產(chǎn)品定位分析及銷售價格預測(1)市場分析為了對本項目有一個合適的市場定位,根據(jù)項目所處的地理位置、交通條件、物業(yè)檔次、周圍環(huán)境等,對本項目附近地區(qū)的具有競爭性。發(fā)展項目的銷售情況進行個案分

32、析如下:項目名稱位置規(guī)劃功能總建面主要戶型均價(元/m2)工程進度竣工日期銷售率華順天門湖花園蓮花路與紫云路交叉口西北多層小區(qū)、沿街門面7萬m280-120m2左右住宅1900門面4200交付 住宅100%、門面80%天門湖新界小區(qū)蓮花路與紫蓬路交叉口西南多層小區(qū)、沿街門面2.5萬m280-120 m2左右住宅1900門面4000交付 住宅、門面100%以上個案多層的均價在每平方米1900元左右。從以上個案分析比較來看,本項目有以下幾個特點:本項目共計近6萬多平方米的住宅及當前絕大部分已有購買意向,銷售市場前景樂觀。本項目以”天門湖花園”的整體規(guī)劃為依托,根據(jù)”天門硝花園”的規(guī)劃,該地塊將建成

33、經(jīng)濟開發(fā)最具代表性的住宅小區(qū)之一,本項目的開發(fā)是立足于現(xiàn)在,著眼于未來。因此,本項目當前雖然人氣不足,但購房者看中的是本項目的未來發(fā)展前景。本項目的規(guī)劃設計方面圍繞以人為本為指導原則的新設計思路,強調(diào)人們的居住和生活質量,創(chuàng)造人性化空間的花園式開放型居住區(qū)。住宅質量、周圍環(huán)境能夠說是一個重要因純潔,特別是綠色環(huán)境。本項目不但綠化覆蓋率較高,同時建筑密度較低,而且發(fā)展商采用高標準的規(guī)劃設計方案,使樓盤一建好就成為綠色住宅。而且小區(qū)的西面緊臨安徽省建筑工業(yè)學院新校區(qū),北面為安徽省學教育學院新校區(qū),環(huán)境十分幽雅。本項目所處地理位置與華順天門湖花園和天門湖新界小區(qū)基本相同,但兩者相比均有優(yōu)勢,上述兩競

34、爭個案當前都已實現(xiàn)了近100%的銷售率,因此,對本項目的銷售將不會帶來負面影響,同時還對本項目的銷售起到一定的促進作用。本項目是期房銷售,建設周期約為二年,與其它競爭個案相比,竣工時間晚近兩年左右。在當前合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的情況下,本項目的銷售價格將會不斷上漲。(2)市場分析的結論綜上分析,本項目在市場上有一定的優(yōu)勢,因此其市場定位應在中高檔次住宅,應體現(xiàn)在小區(qū)整體環(huán)境優(yōu)美,房型設計合理,檔次較高,但售價適中,以”薄利多銷”為原則,在市場上取勝。因此,建議本項目的開盤銷售價格暫定為多層住宅 元/平方米,商業(yè)門面房4000元/平方米(均考慮為銷售期均價)。第4章 建設條件及建設規(guī)模

35、4.1建設條件4.1.1項目選址天門湖錦城住宅小區(qū)位于合肥市經(jīng)濟開發(fā)區(qū),東臨華順天門湖花園小區(qū),西臨天門東路,南臨紫云路,北臨天門湖新界小區(qū)。用地總面積為55894.3平方米,約合83畝,是合肥海恒發(fā)展服份有限公司以掛牌出讓方式取得的。該土地當前已平整,具備開工條件。4.1.2建設條件1、地形、地貌、工程地質合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于江淮丘陵地區(qū),地形為崗沖相間,總的地勢西北高,東南低,地面高程在453-12.2米。合肥地處華北、揚子地臺兩上地史發(fā)展特點不同地塊相交部位,位于華北地塊合肥盆地南緣,在地質發(fā)展過程中,經(jīng)歷了多次構造運動,有著復雜地質構造格局。合肥經(jīng)濟開區(qū)地質構造為第三紀紅砂巖,少數(shù)為侏羅

36、紀紅砂巖,粉砂巖組成,地表為更新系統(tǒng)沖積、洪積粘土,承載力在250-350KN/平方米,地下基巖埋深10-15米。2、設計基礎資料年平均氣溫: 15.7極端最高氣溫: 40極端最低氣溫: -20采暖室外計算溫度: -3年主導風向: 東北偏東夏季主導風向: 南風冬季主導風向: 東、東北夏季平均風速: 2.6m/S年最大降雨量: 1541.9年平均降雨量: 1067.2最大凍土深度: 110mm最大積雪厚度: 450mm抗震設防烈度: 7度3、周邊建筑物與環(huán)境條件本項目東臨華順天門湖花園,北臨天門湖新界小區(qū),兩個小區(qū)都為新開發(fā)小區(qū),預計 可全部交付使用;本項目與錦繡社區(qū)僅隔一條蓮花路,錦繡社區(qū)是開

37、發(fā)區(qū)七大社區(qū)之一,于 全部建成;項目西邊是安徽建筑工業(yè)學院新校區(qū),北面為安徽省教育學院新校區(qū),于 投入使用。本項目周圍建筑物均為近幾年建成,建筑立面新穎。附近安徽建筑工業(yè)學院和安徽省教育學院均有大面積綠地,環(huán)境較好。開發(fā)區(qū)將旅游業(yè)理為未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。幾年來陸續(xù)建成的明珠廣場、歐洲風情街、徽園等以及正大在建設的南滟湖景區(qū)和大學城翡翠湖風景區(qū)都將成為合肥市新的觀光盛地。規(guī)劃中的南滟湖風景旅游度假區(qū)更是將自然風光與人文環(huán)境緊密聯(lián)系起來,充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)人與自然和諧統(tǒng)一的發(fā)展理念頭。5、交通條伯(1)公路合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)過十余條主干道公路與全國公路網(wǎng)連通。經(jīng)過橫貫工內(nèi)的合肥-南京-上海高速公路驅

38、車二個多小時即可到南京市,五個多小即可到上海市。合肥地區(qū)的高速公路網(wǎng)稠密,烏魯木齊-上海高速公路、合肥-蕪湖高速公路、合肥-徐州高速公路、上海、成都高速公司均距開發(fā)區(qū)不遠,而且從上海至烏魯木齊的312國道與從上海至成都的滬蓉高速公司在此交匯。南北向的省級干道206線穿區(qū)而過。(2)鐵路合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)連通貫穿全國的五大鐵路干線,包括北京-廣州、北京-上海、北京-九龍、張家港-蘭州、西安-南京鐵路干線,客貨運輸可達全國各地,并可延伸到歐洲。(3)航空距開發(fā)區(qū)僅3.5公里的合肥駱崗機場于1997年7月1日重新擴建竣工?？⒐ず蟮鸟槏彊C場飛行區(qū)等級為4D,設計規(guī)模為年吞吐量150萬人次,現(xiàn)已開通包括

39、香港在內(nèi)的30條國內(nèi)、地工航線和泰國的國際不定期包機,平均每周航班數(shù)達到120個。(4)港口開發(fā)區(qū)離全國五大淡水湖之一的巢湖僅6公里。距離京港150公里,距上海港430公里。6、基礎設施和公共設施條件(1)道路共建成高等級市政公路150公里。區(qū)內(nèi)主要干道全部貫通,一般為4-6車道。(2)供電由合肥市電力公司提供雙回路供電,建有500KV、220KV變電站各一座,110KV變電站四座,使區(qū)內(nèi)供電保證率在99%以上。(4)排水雨污分流排水,污水排入市政管道后,送至污水處理廠集中處理。(5)供氣已建成覆蓋全區(qū)的燃氣服務網(wǎng)絡,并即將開通天然氣。(6)通訊已建成25萬門程控電話交換系統(tǒng),及覆蓋全區(qū)郵政以

40、及GSM、CDMA、GPRS數(shù)字移動和通信等系統(tǒng)。當前能提供分級交換,DDN、200、800信息咨詢、INTERNET、會議電話等綜合數(shù)字業(yè)務和多媒體通信業(yè)務等。(7)文體設施區(qū)現(xiàn)有公園3個,一所國際學校(幼兒到高中),包括大學、學院、?？茖W校在內(nèi)的各類教育機構25所。(8)生活服務設施區(qū)內(nèi)有二家醫(yī)院,并有中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行等10余家國內(nèi)銀行分機構和金融服務機構的分支機構。(9)商業(yè)服務設施有東方家園大型建材超市及桐山國際購物廣場。(10)公交系統(tǒng)通向市區(qū)的公交線路八條,區(qū)內(nèi)環(huán)線一條。第5章 建設規(guī)模參考合肥工業(yè)大學建筑設計研究院編制的該項目的規(guī)劃設計方案,天門湖錦城住宅小區(qū)

41、,規(guī)劃總用地面積55894.3平方米,總建筑面積74780平方米,其中多層住宅建筑面積62240平方米,商業(yè)門面房面積10760平方米,幼兒園面積:1790平方米。容積率:1.34。住宅為多層,沿街設置商業(yè)門面房。本小區(qū)開發(fā)中力圖體現(xiàn)高層次、高品位、高標準的原則,營造高雅、舒適、方便的棲居環(huán)境。小區(qū)建成后,將實行統(tǒng)一物業(yè)管理,努力為住戶提供舒適、安全、方便的生活環(huán)境。表5-1主要技術經(jīng)濟指標表序號項目單位指標備注1小區(qū)占地公頃5.532居住戶數(shù)戶6503居住總人數(shù)人21454總建設面積萬平方米7.4785住宅面積萬平方米6.2246商業(yè)面積萬平方米1.0767幼兒園萬平方米0.1788室外停車

42、位個3289容積率1.3410建筑密度%24.311建筑占地面積萬平方米135812綠地率%43.6第6章 規(guī)劃設計方案6.1項目組成合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)總用地面積約83畝左右,主要有二部分組成,一是多層住宅區(qū),二是商業(yè)門面房,三是幼兒園,總建筑面積約74780平方米。1、多層住宅區(qū):共有20棟6層的框架結構房屋,總建筑面積約62240平方米。2、商門面房,框架結構,建筑面積為10760平方米。3、幼兒園,框架結構,建筑面積約1780平方米。6.2規(guī)劃設計指導思想與原則6.2.1規(guī)劃設計指導思想(1)應用現(xiàn)代城市設計手段,吸收優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)劃的成功經(jīng)驗,考慮到由于社會變革而造

43、成的人員結構及人員要求的我樣性,經(jīng)過精心構思,精心規(guī)劃,精心設計,力求創(chuàng)造一個布局合理,用地經(jīng)濟,設施完善,生活方便,環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū),以適應不同層次居民的居住要求。(2)充分體現(xiàn)以人為本,注重科技和可持續(xù)發(fā)展,適應國內(nèi)住宅發(fā)展的趨勢。(3)堅持社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益并舉,”為人服務,為后人著想”是小區(qū)建設的靈魂,而開發(fā)的經(jīng)濟效益則是形成住宅小區(qū)建設的良性循環(huán)的基石。(4)降低能源消耗,包括建設過程和使用階段。充分利用自然資源,降低常規(guī)能源的消耗。注重”再生能源”的使用,推廣應用環(huán)保節(jié)能材料,發(fā)展生態(tài)社區(qū)。6.2.2規(guī)劃設計原則(1)自然貫徹”尊重自然”與”可持續(xù)發(fā)展”的思想,在充分保

44、持原有地形地貌的前提下,貫徹生態(tài)原則、文明原則和效益原則,力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、豐富文化內(nèi)涵、經(jīng)濟效益顯著的住宅小區(qū)。(2)經(jīng)濟道路、建設等都應充分考慮地形因素,盡量減小土方建設量,利用高差進行整體設計。(3)文化體現(xiàn)合肥特有的文化底蘊,發(fā)展廬州文化,使之與現(xiàn)代生活進行充分融合。既具有廬州遺風,又有現(xiàn)代開放的人文氣息。(4)融合講求人與環(huán)境的融合、單體建筑與整體規(guī)劃布局的融合。(5)科技強調(diào)高科技在建設、管理和生活中的運用、以科技以向導,加強市政基礎設施的合理規(guī)劃,注重物業(yè)管理。(6)安全適度的人車分流,既消除人車混行的不安全因素,又避免由引造成的時段性消極空間。確保車行與步行系統(tǒng)的利用率

45、。加強物業(yè)管理,確保居住的安全性。6.3項目規(guī)劃設計方案6.3.1規(guī)劃目標(1)充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟、環(huán)境、實用、技術等方面的相互關系,發(fā)揮創(chuàng)造力,深入細致地考慮建筑空音間的組合、建筑風格形式、內(nèi)在功能、外部景觀構成以及生活配套設施等方面因素,使之成為布局合理、用地經(jīng)濟的住宅小區(qū)。(2)”天門湖錦城小區(qū)”規(guī)劃應著眼于高品質的居住環(huán)境,以適應21世紀文明生活的需求,以合理的設計帶動居住區(qū)全面走向現(xiàn)代化,塑造高雅新穎而又不失合肥地方特色的城市景觀,使之成為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)乃至合肥市一道靚麗風景線。(3)堅持可持續(xù)發(fā)展思想和生態(tài)景觀,使其真正落實到實處,針對該地區(qū)的地形地貌,要分頭處理好豎向設計和排水系統(tǒng),構筑良

46、好而獨特的生態(tài)居住環(huán)境。(4)加強規(guī)劃設計的可操作性,同時注意小區(qū)分期實施的整體性和階段完整性,保證規(guī)劃管理的順利進行。6.3.2位置與用地天門湖錦城小區(qū)位于合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū),南臨紫云路,西臨天門東路,東距主干道蓮花路約60米。總用地面積55894.3平方米,形狀不規(guī)則,擬建20幢多層住宅及部分沿街門面房。(1)建筑總體布局天門湖錦城小區(qū)主要為多層組團,為圖營造寧靜、親切的空間氯圍,在區(qū)內(nèi)組織半開放性綠化空間及休閑場地,南面結合組團人口布置大片的開放性綠地,與整體結構統(tǒng)一協(xié)調(diào),并與東邊市政綠地遙遙呼應,形成一個優(yōu)美和諧的居住環(huán)境。(2)環(huán)境與綠化設計地塊內(nèi)將每個綠化空間賦予某種文化主題,并相宜布

47、置廣場、休息長廊、兒童游戲場等設施為人們提供文化娛樂、休閑交往的自間。在居室安排上,主要房間的窗和陽臺,也盡可能爭取到良好的視野,無論是觀賞小區(qū)中的綠地,還是眺望周邊環(huán)境,都力求達到開闊、清新、回歸自然的效果。(3)交通組織及消防設計小區(qū)的道路設計做到人車分流、動靜分區(qū),居住區(qū)內(nèi)外聯(lián)系通暢、安全,避免往返迂回,并適于消防車、救護車、商店貨車和垃圾車通行。在外圍設置6米寬雙車道,與12米小區(qū)道路環(huán)通形成交通骨架,并相應組織街坊道路及宅間路。(4)車輛停放布置小區(qū)在組團適宜的位置按標準設置機動車停車位,及自行車停車庫等。(5)安保防范系統(tǒng)在小區(qū)門衛(wèi)值班室設保安控制盤,每戶設樓宇對講系統(tǒng),及防盜監(jiān)控

48、系統(tǒng),便于小物業(yè)管理。6.3.4主要規(guī)劃指標參考合肥工業(yè)大學建筑設計研究院編制的該項目的規(guī)劃設計方案,天門湖錦場住宅小區(qū)項目規(guī)劃技術指標如下:總用地面積:55897.3平方米總建筑面積:74780平方米多層住宅建筑面積:62240平方米商業(yè)公共建筑面積:12540平方米其中:商業(yè)面積:10760平方米幼兒園面積:1780平方米容積率:1.34居住總戶數(shù):650戶居住人數(shù):2145(每戶3.3人)綠化率:43.6%停車位:328個建筑密度:24.3%第7章 公用工程和輔助設施方案7.1建筑設計根據(jù)總體規(guī)劃,在小區(qū)不同的位置結合具體功能要求分別設計特定類型的住宅,高低錯落的建筑體形,疏密相間的空間

49、結合,以豐富小區(qū)景觀。小區(qū)住宅設計集中突出多元性、合理性、創(chuàng)新性和科技性。多元性表現(xiàn)在多幢樓型、多種戶型、多種空間形式,多種變化的可能;合理性則表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動靜,晝夜分區(qū);廚房衛(wèi)生間使用及設備管線的合理設計;創(chuàng)新性表現(xiàn)為公共交往空間的拓展與創(chuàng)造,為適應多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探索;科技性表現(xiàn)為高科技、節(jié)能技術和成套產(chǎn)品的應用。(1)多元性整個小區(qū)共設計了各種大小不同的基本戶型,戶型在70-120平方米不等。經(jīng)過菜單設計還可創(chuàng)造更多套型,以達到住宅套型的多樣化,為住戶提供充分的選擇余地。為適應家庭的動態(tài)及考慮住戶參與設計,擬采用大空間結構,廚房、衛(wèi)生間、樓梯間單獨設置,根據(jù)不

50、同需求可分隔為客廳、臥室、書房、餐廳等,提供了不同平面菜單供住戶選擇。(2)合理性設計除考慮日照、通風等基本要素,做到南廳南主臥以外,還突出考慮:分區(qū)明確:以人的行為基本出發(fā)點,充分保證內(nèi)外、動靜、晝夜分區(qū),具體表現(xiàn)為經(jīng)過平面深淺、錯層、高等的手法,做到視線、聲音的隔絕符合住戶的心理需求。廚衛(wèi)的合理布乙:以小康生活為基準,安排各種應有的廚衛(wèi)設備,特別做到洗廁分離,同時衛(wèi)生間采用地溝,使管線不進她家,合證維修更新的方便。(3)創(chuàng)新性設計中打破以往道路單一的交通功能,利用道路間的不同形勢拓展功能,使之成為小區(qū)的公共交往空間,使公共交往體系完成由小區(qū)公共綠地廣場組團中心綠地道路交往空間的層層遞進。(

51、4)建筑造型設計中考慮了全新的視覺效果,特別是加強了頂?shù)奶幚?。屋頂構架形成與天際線過渡的空間,局部構件處理,整體現(xiàn)代構成風格,既創(chuàng)造了蓬勃向上,富有時代感與活力特征的景觀。運用高支派特征的金屬構件強調(diào)梃拔及精致細膩的光影感,在質感及色彩上強調(diào)高科技園區(qū)現(xiàn)代化扭轉中清新、明朗的感覺,整個單體以及高雅、精致、高度的風格突出了小區(qū)品牌特征。(5)科技含量及其應用由于社會發(fā)展的日新月異,住宅的智能化越來越受到重視,小區(qū)設計中考慮設置信息采用網(wǎng)絡系統(tǒng),管線入戶進入家庭多媒體管理箱,便于用戶接線使用。住戶的相關信息以總線方式經(jīng)過網(wǎng)絡,傳輸?shù)叫^(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。7.2結構設計本工程門面房、住宅擬均采用全框架結

52、構,現(xiàn)澆鋼筋砼樓、屋面結構。7.3給排水設計(1)給水工程小區(qū)水源取至小區(qū)外蓮花路上的給水干管。小區(qū)給水量為439.56立方米/D。住宅樓樓群采用共用消防泵,消防與生活合用在小區(qū)內(nèi),每幢住宅樓用兩根引水管與之相連,各幢住宅樓初期滅火為屋頂水箱6立方米不被動用消防用水,消防時由消防泵直接抽城市管網(wǎng)加壓。該小區(qū)采用集中供水。(2)排水工程本小區(qū)室內(nèi)污廢分質分流,室外采用雨污分流,生活污、廢水經(jīng)小區(qū)合流管排至市政下水管網(wǎng),集中送至市政污水處理廠,經(jīng)處理后達到合肥市市污水排放標準,排至納污水體,雨水由各雨水口收集,經(jīng)小區(qū)雨水管直接排至市政水管網(wǎng)。7.4電氣、弱電設計(1)用電負荷小區(qū)總居住戶數(shù)為650

53、戶,對住宅建筑采用均空量法,每戶按8KW進行預測,對公共建筑采用單位面積空量法,每平方米按100W進行預測,綜合系數(shù)取0.6,總預測負荷約為3876KVA。計算變壓器容量3900KW。(2)配電系統(tǒng)電源由變電站電纜引至各樓,各樓設低壓配電間,并分設旨電弱電電纜井,井內(nèi)設母線和橋架,動力電纜沿橋架敷設,支線為銅芯塑料線空PVC管暗敷。每戶電表箱、戶配電盤、燈具、插座、開關布置均按有關規(guī)定設計。(3)防雷及接地本工程屬三類防雷建筑,采用屋面避雷帶,利用結構柱內(nèi)主筋作引下線,利用樁基及基礎作接地極。設計中采用防雷、工作保安、弱電設備綜合接地制。(4)弱電有線電視:每戶設電視插頭2只,每層設四支分支器

54、,每棟設放大器一只與市區(qū)有線電視網(wǎng)連接。電話:每戶設電話插頭2只,每層設電話分線箱,小設電話光纜間,將小區(qū)電話聯(lián)通市話系統(tǒng)。小區(qū)總計電話按800臺考慮。消防自動報警設自動報警系統(tǒng)和消防廣播系統(tǒng)。保安系統(tǒng)小區(qū)設保安值班室外,每戶設樓宇對講,防盜監(jiān)控系統(tǒng)。對生活泵、消防泵、噴淋泵等采用自動控制系統(tǒng)。7.5暖通、燃氣設計(1)空調(diào)公共建筑考慮設置中央空調(diào)系統(tǒng),住宅不設置中央空調(diào),各層住戶采用分體空調(diào)。(2)通風建筑的衛(wèi)生間、設備用戶、廚房等需要通風的場所設置通風系統(tǒng)。(3)防排煙在樓梯間、電梯前室及合用前室,以及達不到自然排煙條件的公共建筑部分設置防排煙系統(tǒng)。(4)燃氣小區(qū)用戶燃氣由中心調(diào)壓站調(diào)壓后

55、輸送至各用戶點,每一個單元設計量表房,住宅用戶按每戶一臺雙眼灶及一臺熱水器考慮用氣量。第8章 環(huán)保與節(jié)能8.1節(jié)能項目主要能耗為電能。為了進一步降低能耗,節(jié)約能源,減少成本支出,必須采取節(jié)約能源,減少成本支出,必須采取節(jié)能措施,因此無論是設備選型,建筑材料選擇、管線布置等,都要在思想上重視節(jié)能。8.2建設地工的環(huán)境現(xiàn)狀8.2.1大氣、地下水、地面水的環(huán)境質量狀況:附近除部分大氣污染外基本無污染源。8.3項目主要污染源和污染物合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)為一般民用住宅,均無有毒、有害氣體及有害污物排出,基本上不會對環(huán)境造成污染。8.4項目環(huán)境保護執(zhí)行標準(1)(2)(86)國環(huán)字第00

56、3號(3)安徽省計委、經(jīng)委環(huán)委(86)07號文(4)GB8978-19968.5治理環(huán)境的方案8.5.1施工期間本項目在施工期間盡量采用低噪聲的施工工藝,而且及時清理建筑垃圾,保護場地整潔,搞好文明施工。8.5.2竣工交付后在天門湖錦城小區(qū)內(nèi)合理布置廢物箱,收集垃圾,同時配備保潔員,負責小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生,同時對排污管網(wǎng)進行必要的考慮,生活污水排入室外化糞池處理后,再組織排入城市污水管網(wǎng)運往污水處理廠集中處理,設備選用低噪聲,水泵房做防震隔聲處理。生活垃圾由垃圾站收集處理后拉走。8.6環(huán)境影響評論結論本項目的建設的投入使用對周圍環(huán)境基本上沒有影響,主要施工過程中以及在交付使用后做好環(huán)保工作,還能

57、夠為人們創(chuàng)造美好的居住環(huán)境。第9章 經(jīng)營方針和營銷策略9.1經(jīng)營方針隨著人民生活水平的提高,消費者對住房提出各種各樣的要求,對房屋的地段、套型、環(huán)境等因素將要求提高。同時房屋的質量與配套的服務設施和物業(yè)管理水平也同樣直接影響房屋的銷售。為此,在經(jīng)營上應做到以下幾點:(1)樹立品牌意識,開發(fā)精品小區(qū)。未來的房地產(chǎn)業(yè),開發(fā)商的品牌和信譽將成為消費者購房置業(yè)的首選因素,品牌銷售將成為主要的銷售渠道。因此在本項目的運作中,開發(fā)商一定要不斷加強品牌宣傳,樹立良好的品牌。(2)有現(xiàn)代化跨世紀的眼光,無論從小區(qū)的規(guī)劃建筑本身,還是公建設施,物業(yè)管理等方式,都要有長遠考慮,順應現(xiàn)代人的要求,盡量營造出安全、方

58、便、舒適的家居氛圍。(3)在管理上提高工程質量,降低工程成本和管理費用,做好項目建設中的投資、工期和質量三大控制。(4)完善小區(qū)的物業(yè)管理。提高物業(yè)管理水平是今后市場競爭的主要手段之一。要充分發(fā)揮公司的業(yè)務特長,建立一支優(yōu)秀的物業(yè)管理專業(yè)隊伍。9.2營銷策略(1)針對項目的定位,確定目標客戶群。(2)確定項目整合傳播策略,在對項目進行分析的基礎上,統(tǒng)籌賣點,作好廣告宣傳工作。(3)項目包裝。做好項目的包裝工作,對施工現(xiàn)場、銷售現(xiàn)場重點進行包裝,形成良好的氣氛,精心設計樓書等宣傳品,把預期的品質和形象投射到客戶腦中。(4)價格策略。確定良好的入市時機,并抓住客戶追漲不追落的心理,以逐步攀升的價格

59、推向市場,力求形成物業(yè)不斷增值的市場印象。(5)采用物管理先行介入手段,直接體現(xiàn)入住后的服務承諾。(6)建立并培養(yǎng)一支優(yōu)秀的銷售隊伍,招聘專業(yè)營銷人員,做好人員培訓和銷售管理,及時反饋銷售信息。第10章 項目實施規(guī)劃10.1項目實施的各階段本項目實施規(guī)劃總體能夠歸納為三個階段,第一階段完成前期調(diào)研和編制項目建議書及可行性研究工作,第二階段完成初步設計、設備訂貨和施工圖設計,第三階段完成土建施工和設備安裝及調(diào)試至交付使用。10.1.1建立項目實施管理機構天門湖錦城小區(qū)的籌建工作將由合肥海恒發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)部負責,辦理勘察設計和施工的委托手續(xù)及簽訂相應的合同和協(xié)議;提供設計必須的基礎資料

60、;申請或訂購設備和材料;承擔各項建設準備以及建設工作,直至完成項目的建設收尾等各項工作。10.2項目建設計劃10.2.1項目建設計劃第一階段完成前期調(diào)研和編制項目建議書及可行性研究工作,這一階段預計約需要2個月時間。第二階段完成初步設計、勘察和施工圖設計,這一階段約需要3個月時間。根據(jù)本項目規(guī)模和進度安排,整個項目分二期建設,一期工程將首先建設37300平方米的多層住宅區(qū)及約4800平方米的商業(yè)門面,建設期約10個月,二期工程建設24940平方米的住宅區(qū)和5960平方米的商業(yè)門面,建設期約10個月,第四階段收尾工程及交付使用約需2個月的時間。四個階段部分工作能夠相互交叉,以達到縮短工期,節(jié)省投