成都南延線區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析

1、南延線商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研2021-12-15目錄一、成都商業(yè)環(huán)境概略1、開展格局2、建立規(guī)劃3、前景預(yù)測(cè)二、南延線商業(yè)環(huán)境調(diào)研1、開展現(xiàn)狀2、商圈分布3、個(gè)案研討【成都商業(yè)環(huán)境概略】1、成都商業(yè)開展格局成都商業(yè)環(huán)境概略中心商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)和地鐵商業(yè)已構(gòu)成目前成都商業(yè)開展的新格局。中心商業(yè)；市中心商業(yè)中心CBD如：春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市商圈區(qū)域型商業(yè)：城市商業(yè)副中心社區(qū)型商業(yè)：成熟社區(qū)商業(yè)中心地鐵商業(yè)：地鐵沿線商業(yè)中心如：紅牌樓商圈、新南天地商圈、建立路商圈、錦華萬達(dá)商圈等如：紫荊商圈、神仙樹商圈、桐梓林商圈等如：世紀(jì)城商圈、新會(huì)展商圈、遠(yuǎn)大商圈等四大商業(yè)格局商圈分布表示圖成都商業(yè)

2、環(huán)境概略地鐵一號(hào)線的率先開通，代表城市向南開展的戰(zhàn)略格局曾經(jīng)拉開序幕！中心商業(yè)區(qū)域型商業(yè)地鐵商業(yè)成都商業(yè)環(huán)境概略2、城市開展建立規(guī)劃工程所在區(qū)域南部新城定位：科技城南、商務(wù)城南、國際城南、宜居城南 國際城南定位：城市新中心，現(xiàn)代化新城區(qū) 被定為城市新中心的國際城南，將成為成都另一新興商業(yè)集中區(qū)，引領(lǐng)城市向南開展。3、成都商業(yè)未來開展前景預(yù)測(cè)成都商業(yè)環(huán)境概略人南延線成都商業(yè)定位西部經(jīng)濟(jì)高地 西部金融中心 到2021年成都將初步建立成為西部金融機(jī)構(gòu)中心、西部金融市場(chǎng)和買賣中心、西部金融效力中心。并將科學(xué)規(guī)劃金融總部商務(wù)區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金融后臺(tái)效力業(yè)集聚區(qū)，這些區(qū)域集中分布在城南片區(qū)。 由此可以

3、估計(jì)，未來人南延線片區(qū)商業(yè)類型仍將以商務(wù)、金融、休閑文娛等為主。天府新區(qū)規(guī)劃的落實(shí)，加大了區(qū)域開展的腳步，城市商業(yè)開展的重心將向南大步跨越人口增多、根底工業(yè)、全球企業(yè)涌入經(jīng)濟(jì)總量及增長率位居西部之首、招商引資、交通快速開展總途徑：打造ICC國際商業(yè)中心、商業(yè)多元化開展格局美國知名財(cái)經(jīng)雜志發(fā)布全球未來10年開展最快城市研討報(bào)告，成都位列榜首。 成都商業(yè)環(huán)境概略【南延線區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析】區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析1、區(qū)域開展現(xiàn)狀A(yù)、區(qū)域已成為天府新區(qū)開展的中心起步點(diǎn) 天府新區(qū)新規(guī)劃的落實(shí)，確定了以南延線為中心起步點(diǎn)的開展方向；成都80多個(gè)綜合體將有一半集中在該區(qū)域，成都后商業(yè)時(shí)代即將在這里崛起；未來幾年，區(qū)

4、域商業(yè)將成幾何速度遞增開展，成都的國際商業(yè)中心已初顯雛形。B、成都的高端商務(wù)聚集區(qū)域已逐漸構(gòu)成 目前看來，成都已構(gòu)成中心城區(qū)和城南新區(qū)兩大高端商務(wù)聚集區(qū)，估計(jì)在未來的幾年內(nèi)城南新區(qū)會(huì)逐漸完善和成熟，將進(jìn)一步吸引外資企業(yè)的大量入駐，成為高端效力業(yè)和金融業(yè)的聚集地；同時(shí)，高端人群的入住也將引領(lǐng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)走向高質(zhì)量、高消費(fèi)。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析D、地鐵1號(hào)線的開通將帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 成都地鐵1號(hào)線的通車運(yùn)營，大大提高人們出行的便利性，同時(shí)也將帶動(dòng)地鐵周邊物業(yè)的開展。對(duì)于商業(yè)物業(yè)而言，地鐵的建立將在一定程度上改動(dòng)現(xiàn)有的商業(yè)格局，可以預(yù)見，地鐵周邊商業(yè)物業(yè)將極大受害于人流量的增長。同時(shí)，與地鐵相連的物業(yè)

5、的商業(yè)價(jià)值將得以表達(dá)，從而改動(dòng)居民的購物及消費(fèi)習(xí)慣。C、區(qū)域商業(yè)品牌規(guī)?；H高端化已逐漸呈現(xiàn) 區(qū)域商業(yè)已呈現(xiàn)出高端化、規(guī)?；拈_展態(tài)勢(shì)，西南最大規(guī)模的20萬平米的伊藤旗艦店、高端奢侈品消費(fèi)的美美百貨、富森家居及蘇寧廣場(chǎng)精品旗艦店等分分落戶該區(qū)域，區(qū)域商業(yè)開展走向國際化曾經(jīng)邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析E、面向全國的成都會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈已成熟 區(qū)域以新會(huì)展為中心的商業(yè)輻射圈曾經(jīng)成熟，每年的西博會(huì)、糖酒會(huì)、汽車展銷會(huì)等全國類的大型展會(huì)都在新會(huì)展中心舉行，且每年的吸納人流量近1000萬左右；加之大魔方、新世紀(jì)環(huán)球中心等大型工程的啟動(dòng)，未來區(qū)域的高端配套商業(yè)集群開展前景大好?？傮w來說：區(qū)域商業(yè)價(jià)值潛

6、力已逐漸呈現(xiàn)！未來升值空間優(yōu)勢(shì)明顯 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2、區(qū)域商圈分布目前南延線區(qū)域大致劃分為4大商圈：大源商圈： 以伊藤洋華堂為中心的綜合型購物商圈世紀(jì)城及新會(huì)展商圈： 以會(huì)展、商務(wù)、演藝、休閑文娛類商業(yè)為主遠(yuǎn)大商圈： 情景式商業(yè)街、特征餐飲、休閑文娛類商業(yè)為主區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 由此可以看出，工程中心區(qū)域會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈未來經(jīng)過會(huì)展、演藝及商務(wù)的人流吸納量將大幅度上升，加之區(qū)域高端住宅人群的不斷入住，將促進(jìn)區(qū)域商業(yè)配套的高端化、規(guī)?；?、特征化逐漸完善并走向成熟。大源商圈綜合體聚集區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈會(huì)展、演藝及商務(wù)聚集區(qū)遠(yuǎn)大商圈高端居住聚集區(qū)構(gòu)成南延線商業(yè)“鐵三角帶3、區(qū)域個(gè)案研討區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析對(duì)區(qū)域市場(chǎng)

7、工程商業(yè)現(xiàn)狀的思索 2021年年底，成都商業(yè)總體供應(yīng)量已超越500萬平米，如按目前的銷售情況推算，需求近30個(gè)月的消化期，未來成都商業(yè)將進(jìn)入白熱化的價(jià)錢大戰(zhàn)期。 對(duì)于南延線區(qū)域已占據(jù)成都一半以上綜合體的份額量來看，未來區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭將非常殘酷； 從目前區(qū)域在售工程的商業(yè)情況來看，90%以上的工程銷售情況欠佳，除寫字樓以外，商業(yè)部分的銷售均價(jià)普遍虛高；影響價(jià)錢虛高的主要要素分以下兩種情況： A：以較高報(bào)答率的實(shí)踐返租方式提高了商業(yè)的銷售價(jià)錢 B：以持有部分商業(yè)主力店進(jìn)駐的名頭抬高了銷售部分商業(yè)的價(jià)錢因此，區(qū)域眾多工程的商業(yè)部分根本以預(yù)期2-3年的租金報(bào)答返推制定銷售價(jià)錢并予銷售，大大忽略了區(qū)域未來

8、商業(yè)競(jìng)爭將帶來的幅面效應(yīng)；所以，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)開展必需結(jié)合市場(chǎng)行情，合理的制定有效的價(jià)錢體系，才干在區(qū)域市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域調(diào)查工程數(shù)量及位置分布 本次納入數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)樓盤合計(jì)23個(gè)，以本工程所在地為中心，分為繞城以內(nèi)和繞城以外2個(gè)部分，以天府大道、益州大道、劍南大道兩側(cè)物業(yè)為主。繞城內(nèi)工程：12個(gè)繞城外工程：11個(gè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析繞城內(nèi)樓盤：華宇蓉國府、保利中心、康普雷斯、大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)、曙光國際、天府長城、世豪廣場(chǎng)、布魯明頓廣場(chǎng)、東方希望中心、仁和春天國際、奧克斯財(cái)富廣場(chǎng)、新世紀(jì)環(huán)球中心區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析繞城外樓盤：凱旋南城、ICON尚郡、蜀都中心、花樣年香年廣場(chǎng)、花樣年福年廣場(chǎng)、復(fù)

9、地雍湖灣、復(fù)地復(fù)城國際、建發(fā)天府鷺洲、新希望國際、保利心語花園、峰匯中心區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析典型個(gè)案分析 以本案所在地為中心，選擇繞城內(nèi)與繞城外具有代表性的典型工程商業(yè)部分進(jìn)展研討，并按商圈及商業(yè)類型的不同進(jìn)展劃分：樓盤名稱樓盤環(huán)線所在商圈商業(yè)類型商業(yè)形態(tài)復(fù)城國際繞城外大源商圈寫字樓底商4F商業(yè)布魯明頓廣場(chǎng)3環(huán)-繞城綜合型商業(yè)3F商業(yè)世豪瑞麗繞城外獨(dú)立商業(yè)4F商業(yè)凱旋南城繞城外綜合型商業(yè)3F商業(yè)保利中心繞城外住宅底商1F商業(yè)新世紀(jì)環(huán)球中心3環(huán)-繞城會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈寫字樓底商4F商業(yè)西蜀廊橋繞城外特色商業(yè)街3F商業(yè)荷蘭水街繞城外遠(yuǎn)大商圈特色商業(yè)街2-3F商業(yè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析【復(fù)城國際】寫字樓4層商業(yè)樓層銷

10、售均價(jià)租金情況優(yōu)惠措施1F6萬220元/平米/月全款7%分期5%按揭5%2F2.5萬120元/平米/月3F1.5萬60元/平米/月4F1.2萬50元/平米/月說明：以上租金為3年反租期保底租金，每年租金按10%遞增。目前2-3F商業(yè)售完，僅剩1F和4F還有少量未售根據(jù)優(yōu)惠幅度及租金報(bào)答率計(jì)算，工程商業(yè)的實(shí)踐成交均價(jià)為：1F：約5.3萬/平米 2F：約2.2萬/平米 3F：約1.3萬/平米 4F：約1萬/平米區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析【布魯明頓廣場(chǎng)】綜合型3層底商樓層銷售均價(jià)租金情況優(yōu)惠措施1F5萬300元/平米/月左右全款5%按揭2%2F2.5萬150元/平米/月左右3F1.8萬120元/平米/月左右說

11、明：住宅1F商業(yè)層高為6米，可做夾層寫字樓3層商業(yè)銷售均價(jià)，1F：均6萬/平米、2F：均3萬/平米、3F：均2萬/平米根據(jù)優(yōu)惠幅度及租金報(bào)答率計(jì)算，工程商業(yè)的實(shí)踐成交均價(jià)為：1F：4.4萬/平米 2F：約2.2萬/平米 3F：約1.6萬/平米區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析【世豪瑞麗】獨(dú)立2層商業(yè)樓層銷售均價(jià)租金情況優(yōu)惠措施1F5萬200元/平米/月全款1%按揭無優(yōu)惠2F3萬120元/平米/月說明：項(xiàng)目自持商業(yè)為20萬平米伊藤旗艦店 以上租金為3年反租期保底租金，每年租金按10%遞增。根據(jù)優(yōu)惠幅度及租金報(bào)答率計(jì)算，工程商業(yè)的實(shí)踐成交均價(jià)為：1F：約4.7萬/平米 2F：約2.8萬/平米區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析【凱旋南

12、城】綜合型3層商業(yè)樓層銷售均價(jià)租金情況優(yōu)惠措施1F5萬200元/平米/月左右全款最高優(yōu)惠12%按揭5%2F2.5萬120元/平米/月左右3F2萬80元/平米/月左右說明：寫字樓及住宅均為3層底商，另有一棟3層獨(dú)立商業(yè)（只租不售）底商3層均可分零出售，但是購買第2層商業(yè)必須搭配1層通道門面。根據(jù)優(yōu)惠幅度及租金報(bào)答率計(jì)算，工程商業(yè)的實(shí)踐成交均價(jià)為：1F：約4.2萬/平米 2F：約2.0萬/平米 3F：約1.6萬/平米 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析【保利心語花園】綜合型1層底商樓層銷售均價(jià)租金情況優(yōu)惠措施寫字樓1F未定全款4%按揭無優(yōu)惠住宅1F4萬預(yù)計(jì)150元/平米/月說明：項(xiàng)目未開盤，目前排號(hào)階段，排號(hào)費(fèi)5萬

13、目前銷售住宅底商，寫字樓底商未推出住宅底商層高為6米，可做夾層由于優(yōu)惠措施未定，只能根據(jù)預(yù)期租金進(jìn)展初步計(jì)算：估計(jì)工程商業(yè)的實(shí)踐成交均價(jià)為：住宅底商：約3.7萬/平米 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析寫字樓4層商業(yè)樓層銷售均價(jià)租金情況優(yōu)惠措施1F6.8萬300元/平米/月左右1-3F全款8%按揭6%4F全款10%按揭8%2F4.8萬200元/平米/月左右3F3.8萬150元/平米/月左右4F2.8萬120元/平米/月左右說明：目前1層商業(yè)售完，剩余2-4F部分商業(yè)未售【新世紀(jì)環(huán)球中心】根據(jù)優(yōu)惠幅度及租金報(bào)答率計(jì)算，工程商業(yè)的實(shí)踐成交均價(jià)為：1F：約6萬/平米 2F：約4.2萬/平米 3F：約3.3萬/平米 4

14、F：約2.4萬/平米區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析【西蜀廊橋】特色3層商業(yè)街樓層銷售均價(jià)租金情況優(yōu)惠措施1F只租不售（開發(fā)商自己持有）100-150元/平米/月不等無2F-3F80-90元/平米/月不等說明：目前入駐的有特色風(fēng)情美食、茶禪文化館、民俗工藝館、文化沙龍會(huì)所等 本商業(yè)街為洲際酒店本身配套商業(yè)，主要針對(duì)酒店下榻客人及會(huì)展片區(qū)的消費(fèi)人群，輻射面及影響力有限，目前的租金程度在區(qū)域內(nèi)相對(duì)合理。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析【荷蘭水街】特色3層商業(yè)街樓層銷售均價(jià)租金情況優(yōu)惠措施1F原銷售價(jià)格17000元/平米左右50-70元/平米/月不等無2F-3F30元/平米/月左右說明：以特色餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)集群為主，主要針對(duì)

15、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群 由于該工程商業(yè)街位于南延線尾端，商業(yè)的消費(fèi)人群主要以工程區(qū)域內(nèi)為主，輻射面較小，加之工程區(qū)域目前成熟度不夠，因此商業(yè)租金偏低。典型工程商業(yè)實(shí)踐情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱商業(yè)類型樓層分布銷售均價(jià)（萬/）實(shí)際成交均價(jià)（萬/）租金水平（元/月）復(fù)城國際寫字樓裙樓商業(yè)1F65.3現(xiàn)實(shí)返租：2202F2.52.2現(xiàn)實(shí)返租：1203F1.31.2現(xiàn)實(shí)返租： 604F1.21現(xiàn)實(shí)返租： 50新世紀(jì)環(huán)球中心寫字樓底商1F6.86預(yù)計(jì)： 3002F4.84.2預(yù)計(jì)： 2003F3.83.3預(yù)計(jì)： 1504F2.82.4預(yù)計(jì)： 120布魯明頓廣場(chǎng)綜合型底商1F54.4預(yù)計(jì)： 3002F2.52.2預(yù)計(jì)： 1

16、503F1.81.6預(yù)計(jì)： 120世豪瑞麗獨(dú)立商業(yè)1F54.7現(xiàn)實(shí)返租：2002F32.8現(xiàn)實(shí)返租：120凱旋南城綜合型底商1F54.2預(yù)計(jì)： 2002F2.52預(yù)計(jì)： 1203F21.6預(yù)計(jì)： 80保利中心住宅底商1F4.54.3預(yù)計(jì)： 150荷蘭水街風(fēng)情商業(yè)街1F1.7實(shí)際成交價(jià)格：按租金回報(bào)返推和優(yōu)惠幅度跌加計(jì)算得出實(shí)際租金： 50-702F-3F實(shí)際租金：30左右西蜀廊橋特色商業(yè)街1F只租不售實(shí)際租金:100-1502F實(shí)際租金： 80-90區(qū)域典型樓盤商業(yè)實(shí)踐銷售均價(jià)對(duì)比區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 從圖表統(tǒng)計(jì)可以看出，區(qū)域典型樓盤商業(yè)分層銷售綜合均價(jià)為：1F：5萬/平米左右2F：2.5-3萬/

17、平米左右3F：2萬/平米左右區(qū)域典型樓盤商業(yè)實(shí)踐及返租租金對(duì)比 從圖表統(tǒng)計(jì)可以看出，區(qū)域典型樓盤商業(yè)分層實(shí)踐綜合租金為：1F：150-200/平米/月左右2F：80-120/平米/月左右3F：60/平米/月左右區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析返租租金實(shí)踐租金30-4080-90區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析典型個(gè)案小結(jié) 從區(qū)域典型個(gè)案分析來看，目前區(qū)域眾多工程商業(yè)銷售情況普遍欠佳，其中銷售價(jià)錢較高且銷售情況較為良好的有2個(gè)工程：復(fù)城國際和新世紀(jì)環(huán)球中心，其主要影響要素有幾點(diǎn)：復(fù)城國際：1、返租銷售承諾較好且穩(wěn)定的報(bào)答率2、區(qū)域位置較好，緊鄰伊藤旗艦店3、本身商業(yè)運(yùn)營的優(yōu)勢(shì)打造自持商業(yè)引進(jìn)大型知名主力店新世紀(jì)環(huán)球中心：1、開

18、發(fā)商強(qiáng)大的實(shí)力背景2、區(qū)域位置較好，緊鄰新會(huì)展3、整體商業(yè)規(guī)劃受政府大力支持打造全國最頂級(jí)演藝中心4、本身商業(yè)運(yùn)營的優(yōu)勢(shì)打造自持商業(yè)引進(jìn)國外高端主力大賣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域工程主要以綜合體為主，從資金需求方面來看，綜合體工程獲取資金的渠道方式并不是單一化的；由于很多綜合體工程的商業(yè)并不是開發(fā)商獲取資金的獨(dú)一方面，因此對(duì)工程商鋪定價(jià)偏高，可以漸漸消化，等愿者上鉤。綜合體工程獲取資金的渠道：1、以住宅銷售來獲取2、以寫字樓銷售來獲取3、以商務(wù)公寓銷售來獲取4、以商鋪銷售來獲取住宅寫字樓商務(wù)公寓快速回籠投資本錢商鋪以實(shí)現(xiàn)利潤最大化區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析特別關(guān)注鐵像寺水街 鐵像寺水街整體建筑采用新中式古典風(fēng)格，并交融老成都元素。分為“國際天府、“質(zhì)量天府、“時(shí)髦天府三個(gè)主題街區(qū)，集美食、精品、文娛、時(shí)髦、文化等消費(fèi)格