合肥綜合體項目管理策劃-正文

1、中國長安合肥汽車商貿(mào)綜合體工程項目管理大綱PAGE 172一、項目概況及工程特點（一）項目概況 1、工程名稱：中國長安合肥汽車商貿(mào)綜合體工程2、建設(shè)單位情況中國長安汽車集團(tuán)股份有限公司成立于2005年12月，是中國兵器裝備集團(tuán)公司、中國航空工業(yè)集團(tuán)公司兩大世界500強(qiáng)中央企業(yè)對汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略重組、共同成立的一家大型企業(yè)集團(tuán)，是中國最大的四大汽車集團(tuán)之一。目前中國長安形成了整車、零部件、動力總成、商貿(mào)服務(wù)四大主業(yè)板塊，構(gòu)建了垂直一體化產(chǎn)業(yè)鏈。3、項目概況中國長安合肥基地是中國長安戰(zhàn)與合肥汽車商貿(mào)綜合體工程建設(shè)基地位于合肥高新區(qū)南崗科技園，由長江西路、大別山路、學(xué)田路、長寧大道何為而成，規(guī)劃范圍

2、由三塊用地組成，總占地面積315856 m，容積率1.63，綠化率32%，建筑密度43.4%。其中一期建設(shè)用地138468 m?，F(xiàn)在基地拆遷全部完成，地形較為平坦。本項目計劃分兩期開發(fā)，建設(shè)工期為3年，總投資額25億人民幣。內(nèi)容包括4S專營店及其旗艦店、二手車交易市場、酒店、辦公樓、商場、會展中心公寓樓、培訓(xùn)中心以及綜合管線、道路、圍墻、廣場、大門、環(huán)境及綠化工程等內(nèi)容。（二）工程特點1、項目意義大2、項目建設(shè)規(guī)模大，單項工程較多3、建設(shè)工期較長，工期緊張，投資額大4、專業(yè)性強(qiáng)本工程既有汽車4S店和旗艦店，又有酒店、會展中心項目功能較為復(fù)雜，裝飾標(biāo)準(zhǔn)高，鋼結(jié)構(gòu)工作量較大，專業(yè)性要求較高。5、項

3、目不確定因素較多，實施過程中風(fēng)險較大6、參見單位多，組織協(xié)調(diào)要求高本工程涵蓋專業(yè)、參建單位眾多，因此對各種界面的劃分勢必清晰，各界面搭接不可避免產(chǎn)生矛盾，這對組織、協(xié)調(diào)、溝通提出很高的要求。二、項目管理范圍及工作內(nèi)容（一）項目管理工作范圍受業(yè)主委托，在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行項目前期策劃及項目論證工作，完成工程實施階段（包括場地“三通一平”、勘察設(shè)計階段、招標(biāo)階段、施工前期準(zhǔn)備階段、施工階段、驗收階段和缺陷責(zé)任期)的項目管理工作，對該項目質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全實施有效控制、組織和協(xié)調(diào)，進(jìn)行工程合同管理和信息管理等，確保項目按計劃目標(biāo)完工投產(chǎn)。具體工作范圍含4S店與旗艦店、商場、酒店、辦公樓、單身公寓樓、

4、會展中心、二手車交易大樓，汽車綜合賣場大樓等工程建設(shè)管理；室外道路、廣場、管網(wǎng)、污水處理站、景觀、綠化、圍墻等工程建設(shè)管理。（二）項目管理工作內(nèi)容1、參與前期策劃、提出咨詢及論證報告，為業(yè)主決策提出建議。2、監(jiān)督和協(xié)調(diào)咨詢服務(wù)公司策劃工作，審查咨詢公司編制的工作方案和計劃，參與策劃階段各期協(xié)調(diào)會議，協(xié)調(diào)咨詢服務(wù)單位和設(shè)計單位的關(guān)系。 3、審查咨詢公司提供的各階段工作成果報告，并提出調(diào)整修改建議，監(jiān)督其按照約定的時間完成。嚴(yán)格審查項目產(chǎn)業(yè)策劃報告、市場調(diào)查報告以及可行性研究報告的內(nèi)容和深度是否滿足要求。4、協(xié)調(diào)設(shè)計方案的深化和優(yōu)化，進(jìn)行多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較。重點審查項目融資方案、投資估算、財務(wù)盈利

5、能力、社會評價、環(huán)境影響評價。5、審查咨詢公司提交的設(shè)計任務(wù)書，協(xié)助業(yè)主編制審計委托書。6、按照工程設(shè)計的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和投資要求，在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)履行工程項目建設(shè)管理的義務(wù)。7、審查項目申請報告，協(xié)助項目業(yè)主組織完成項目所需備案申請及各種報批手續(xù)。8、組織完成施工場地的“三通一平”工作。9、進(jìn)行項目目標(biāo)控制策劃、合同策劃、招標(biāo)策劃，編制項目管理大綱及項目管理規(guī)劃，招標(biāo)計劃、項目建設(shè)總進(jìn)度計劃、施工總進(jìn)度計劃，以及資金使用計劃、項目驗收計劃等。10、負(fù)責(zé)工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全控制及合同管理、信息管理，協(xié)調(diào)參建單位之間的關(guān)系，各單位與外環(huán)境之間的協(xié)調(diào)。11、組織或協(xié)助甲方及代理機(jī)構(gòu)完成項

6、目相關(guān)勘察招標(biāo)工作，編寫招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件，參與勘察單位考察和評標(biāo)，審查勘察大綱，督促勘察單位提交經(jīng)過審查符合勘察規(guī)范和深度的勘察報告。12、組織或協(xié)助甲方及代理機(jī)構(gòu)完成項目設(shè)計招標(biāo)工作、組織設(shè)計競賽，參與設(shè)計單位考察和評標(biāo)工作，審查設(shè)計剛要，參與初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計及施工圖設(shè)計的評審，協(xié)助業(yè)主完成各階段規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、綠化等的報審工作，及施工圖審查工作，協(xié)助業(yè)主辦理工程招標(biāo)手續(xù)、工程安全質(zhì)量監(jiān)督申請手續(xù)。組織設(shè)計概算、修正概算及施工圖預(yù)算的審查。13、組織或協(xié)助甲方及代理機(jī)構(gòu)完成施工、設(shè)備采購等招標(biāo)工作，審查招標(biāo)文件和資格預(yù)審文件，參與總承包單位和專業(yè)施工單位考察，組織現(xiàn)場踏勘和招

7、標(biāo)答疑工作，參加評標(biāo)，推薦中標(biāo)候選人。14、組織或協(xié)助甲方完成所有與本工程有關(guān)的合同談判和合同簽訂工作，協(xié)助業(yè)主進(jìn)行合同評審及合同策劃，嚴(yán)格審查合同條款。15、編制詳細(xì)的管理工作月報。包含月工作內(nèi)容；存在問題；問題處理；款項使用情況；質(zhì)量、進(jìn)度、投資實際與計劃的對比及偏離計劃的修正措施；16、督促監(jiān)理單位、招投標(biāo)單位及造價咨詢單位履行合同義務(wù)和職責(zé)，定期組織考評工作。17、施工過程中加強(qiáng)對總包方合同管理，嚴(yán)格監(jiān)督其進(jìn)度、質(zhì)量和安全。18、協(xié)助業(yè)主組織竣工驗收備案和竣工結(jié)算。19、督促參見各方隨進(jìn)度收集工程檔案資料，協(xié)助業(yè)主負(fù)責(zé)各種資料整理歸檔，向項目業(yè)主提交項目工作總結(jié)。20、辦理交接手續(xù)、處

8、理回訪問題，協(xié)調(diào)保修期內(nèi)各方關(guān)系直至保修期結(jié)束，參與項目后評估工作。21、提供項目整體評估結(jié)果。22、提供關(guān)于工程建設(shè)的有關(guān)咨詢，定期向業(yè)主報告工作情況。三、項目實施目標(biāo)策劃及重難點分析 項目管理工作的目標(biāo)是實現(xiàn)“項目目標(biāo)”，項目管理的核心是目標(biāo)控制，具體分為投資控制目標(biāo)、進(jìn)度控制目標(biāo)、質(zhì)量控制目標(biāo)和安全管理目標(biāo)。項目目標(biāo)分析和再論證是項目實施的第一步，其根本目的是明確實施目標(biāo)，為項目的實施指明方向。在項目開始實施之前，必須確定項目目標(biāo)，并進(jìn)行分析論證，以對項目實施總體部署，它是全部項目管理的行動綱領(lǐng)，也是項目管理工作的核心和靈魂。（一） 項目實施目標(biāo)項目實施的總目標(biāo)是在規(guī)定的時間內(nèi)完成項目建

9、設(shè)任務(wù)，實現(xiàn)投資收益最大化。1、投資控制目標(biāo)項目的投資管理目標(biāo)是在最優(yōu)規(guī)模、最佳功能和最高投資效益條件下確定的。本項目以甲方批準(zhǔn)的投資估算和設(shè)計概算為準(zhǔn)，控制工程總投資額。2、進(jìn)度控制目標(biāo)項目進(jìn)度管理目標(biāo)是保證工程質(zhì)量的前提下，完成項目建設(shè)所需要的合理時間。本項目工期目標(biāo)：自項目立項開始，至項目建成移交完成 天。從取得施工許可證開始至竣工驗收，工程在2014年 月建成正式投產(chǎn)。建設(shè)工期 日歷天，即 個月。 3、質(zhì)量控制目標(biāo)工程實體質(zhì)量合格，滿足使用功能。4、安全控制目標(biāo)項目實施過程中追求最大限度地不損害人生健康、不發(fā)生安全事故。5、環(huán)境管理目標(biāo)保護(hù)環(huán)境，不發(fā)生破壞環(huán)境事故和投訴事件。（二）項目

10、重點難點分析項目從前期策劃開始至項目移交，通過部門結(jié)算審計和財務(wù)決算審計并完成保修任務(wù)為止，投資規(guī)模大、建設(shè)任務(wù)重、時間跨度長，存在較多的風(fēng)險因素及不確定因素。項目業(yè)主及項目管理單位具體負(fù)責(zé)項目的投資管理和建設(shè)組織實施工作，確保項目的投資、質(zhì)量、工期和安全控制目標(biāo)。1、土地產(chǎn)權(quán)的不可分割性，造成招商引資難度大，營銷難度較大。資金籌措是項目前期策劃階段的重點。2、項目的區(qū)域位置和周邊環(huán)境決定了項目前期策劃的重點是項目整體定位、業(yè)態(tài)定位、項目財務(wù)評價和可行性論證，并協(xié)助業(yè)主做出正確的投資決策。3、設(shè)計文件的審核。設(shè)計文件的質(zhì)量直接影響施工質(zhì)量和使用功能，以及營運期效益、產(chǎn)品質(zhì)量以及生產(chǎn)安全性能，并

11、影響建設(shè)進(jìn)度。設(shè)計階段是投資控制的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，如設(shè)計材料設(shè)備選擇、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)設(shè)備、弱電系統(tǒng)、裝修方案、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案等對投資影響大。如果設(shè)計深度不夠，勢必造成很多材料、設(shè)備暫估價，很多專業(yè)分包不能準(zhǔn)確計價。又如批復(fù)的設(shè)計概算雖然對每個專業(yè)都做出了詳細(xì)的資金安排，但是施工圖設(shè)計階段每部分建設(shè)內(nèi)容隨時都有可能受其他部分功能的影響而產(chǎn)生變化，以至于影響了整個項目的投資計劃，如何實現(xiàn)批復(fù)的設(shè)計概算準(zhǔn)確地與施工圖內(nèi)容銜接尚有大量的工作要做。目前施工圖出現(xiàn)“錯、漏、碰、缺”的現(xiàn)象普遍，而建筑結(jié)構(gòu)域水電專業(yè)圖紙的協(xié)調(diào)性、一致性對后期施工非常關(guān)鍵。因此，項目管理單位應(yīng)加強(qiáng)各階段設(shè)計文件管

12、理、多方案比較和詳細(xì)的深化設(shè)計管理，降低投資風(fēng)險。4、監(jiān)理、審計、施工招標(biāo)管理通過招標(biāo)選擇高素質(zhì)的工程施工總承包單位、監(jiān)理單位和造價管理單位對工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全和成本祈禱決定性作用，施工單位的素質(zhì)直接影響施工質(zhì)量的好壞和施工進(jìn)度的快慢。如果業(yè)主及項目管理單位對質(zhì)量、安全和進(jìn)度的良好愿望得不到承包單位的配合將很難實現(xiàn)。因此，通過公開招標(biāo)確定一流的重合同守信譽，實力強(qiáng)的施工單位、一流的施工項目管理與咨詢服務(wù)團(tuán)隊成為保證工程質(zhì)量、保證施工安全以及保證工程進(jìn)度、項目成本的決定性因素。5、施工階段主要設(shè)備、材料的采購招標(biāo)及合同簽訂。設(shè)備材料的質(zhì)量是否可靠、供貨期能否保證施工需要，將直接影響施工的進(jìn)度和

13、質(zhì)量，也對建設(shè)成本和運行效果產(chǎn)生重要的影響。作為項目管理單位必須協(xié)助項目業(yè)主加強(qiáng)甲供材料和甲控材料的管理。6、工程量清單的編審。采用工程量清單招標(biāo)有利于實現(xiàn)風(fēng)險的合理分擔(dān)。本項目技術(shù)復(fù)雜，建設(shè)內(nèi)容多，建設(shè)周期長，工程變更較多，因而建設(shè)工程的風(fēng)險也比較大。采用工程量清單報價方式后，投標(biāo)人只對自己報價的單價、施工成本負(fù)責(zé)，而工程量的變更或計算錯誤則由業(yè)主承擔(dān)風(fēng)險。所以編制準(zhǔn)確的工程量清單是項目招投標(biāo)階段管理的重點之一，應(yīng)加以全面審查。7、施工階段投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制和安全控制的管理決定了項目的成敗，是項目管理的重點。8、合同界面管理。本項目參見單位多，工作界面劃分比較復(fù)雜。本項目涉及勘察、

14、設(shè)計、施工總承包、監(jiān)理、招投標(biāo)代理、造價審計、專業(yè)分包單位、供貨單位等，項目綜合協(xié)調(diào)管理難度大。工程高峰期有時有幾十家單位同時施工，項目前體制下，依賴總包單位對分包的管理作用甚微，大量的工作需要項目管理單位去協(xié)調(diào)，項目前期選擇一家優(yōu)秀的項目管理單位至關(guān)重要。9、項目審批或許可手續(xù)辦理。必須重視各階段向政府部門審批工作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，保證項目進(jìn)度。10、項目的技術(shù)管理。部分單項工程技術(shù)復(fù)雜，如酒店工程，施工難度較大。（三）項目管理重點難點解決對策1、加強(qiáng)前期決策策劃的管理和決策審批控制，重點強(qiáng)化可行性報告的審查論證，組織多方案比較和優(yōu)化設(shè)計。2、在項目前期完成營銷策劃及項目營運期策劃，多渠道招商

15、引資，采取靈活的開發(fā)模式。3、重視風(fēng)險管理，制定對策措施，將風(fēng)險管理的思路貫穿于項目實施全過程中。4、目標(biāo)控制成功與否，往往與技術(shù)管理、計劃管理、交界面管理有密切的聯(lián)系。必須加強(qiáng)項目技術(shù)管理、合同管理、風(fēng)險管理和計劃管理工作。5、嚴(yán)格審查投資估算和設(shè)計概算。按照初步設(shè)計概算批復(fù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)平衡好項目的各項投資分配。6、加強(qiáng)設(shè)計過程管理和設(shè)計成果的內(nèi)部評審，以及設(shè)計報批工作。委派建筑設(shè)計師及專業(yè)設(shè)計師參與設(shè)計全程管理，對施工圖階段技術(shù)性較強(qiáng)的工作進(jìn)行專項委托。注意解決限額設(shè)計與功能需求的矛盾，加強(qiáng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的控制。7、項目管理單位和業(yè)主聯(lián)合辦公，對涉及工程的各種報批手續(xù)溝通出謀劃策，解決建設(shè)程序申

16、辦中的問題。8、加強(qiáng)項目組織結(jié)構(gòu)策劃，委托專業(yè)項目管理單位承擔(dān)全過程項目管理工作，參與部分決策工作，特別是前期設(shè)計管理、合同策劃和采購招標(biāo)策劃工作。項目管理單位是整個項目管理的核心層。9、加強(qiáng)合同策劃、招標(biāo)策劃、招標(biāo)文件的編制與審查管理，為選擇合格的實力強(qiáng)的單位創(chuàng)造條件、提供依據(jù)。重視招標(biāo)后期的合同談判和合同簽約工作。10、采用預(yù)控方法和動態(tài)控制方法進(jìn)行項目投資、進(jìn)度等目標(biāo)控制。制定項目總進(jìn)度計劃、風(fēng)險管理計劃、溝通計劃、設(shè)計計劃、招標(biāo)采購計劃、質(zhì)量計劃、安全計劃、成本計劃、項目資金需求計劃和資金使用計劃等。11、采用合同條件來管理控制工程洽商，嚴(yán)格控制工程變更。四、項目決策階段管理策劃 項目

17、決策階段工作主要包括確定項目的可行性，對項目設(shè)計的領(lǐng)域、總投資、投資效益、技術(shù)可行性、環(huán)境情況、建設(shè)資金來源、帶來的社會效益等進(jìn)行全方位的評估，從而明確項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、社會效益上的可行性和項目的投資價值。該階段的工作對投資影響最大，直接影響項目的正確決策，是項目成功的先決條件，對實現(xiàn)項目目標(biāo)至關(guān)重要。（一）決策階段管理工作內(nèi)容1、組織咨詢服務(wù)公司開展項目可行性研究，組織項目可行性研究報告的編制與申報，并取得批準(zhǔn)文件。2、結(jié)合項目情況，協(xié)助業(yè)主委托專業(yè)咨詢單位進(jìn)行環(huán)境影響評價，確定環(huán)保措施，完成環(huán)境影響評價報告書編制，向環(huán)保部門申報，并取得批復(fù)文件。3、按照國家有關(guān)規(guī)定，大型公共建筑必須進(jìn)

18、行地質(zhì)災(zāi)害防御評價。協(xié)助業(yè)主委托專業(yè)咨詢單位編制地震災(zāi)害防御評價報告，向地震主管部門申報，并獲取批復(fù)文件。4、按照城市規(guī)劃部門要求和地塊所處位置，進(jìn)行交通影響評價，重點在交通出口上，協(xié)助業(yè)主委托專業(yè)咨詢單位對使用單位和設(shè)計單位研究確定的交通方案進(jìn)行交通影響評價，編制交通影響評價報告，向道路交通主管部門申報，并取得批復(fù)文件。5、根據(jù)城市規(guī)劃部門要求的相關(guān)手續(xù)的報批：包括規(guī)劃選址意見書、規(guī)劃方案審批、建設(shè)項目名稱審批、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。6、到相關(guān)主管部門辦理專項審查，如、消防部門、人防部門、園林綠化、節(jié)能部門等進(jìn)行方案批復(fù)。7、進(jìn)行項目所需的市政條件咨詢，如雨污水排放咨詢方案、供水方案、燃?xì)夥?/p>

19、案、供電方案、市政熱力方案，根據(jù)實際情況與相關(guān)單位進(jìn)行協(xié)商，簽訂協(xié)議意向書。8、辦理國土資源部門要求的土地相關(guān)手續(xù)，辦理土地預(yù)審，規(guī)劃用地紅線，申領(lǐng)國有土地使用證。（二）項目前期策劃的核心思想根據(jù)系統(tǒng)論的原理，通過對項目多系統(tǒng)、多層次的分析和論證，逐步實現(xiàn)對項目的有目標(biāo)、有計劃、有步驟的全方位、全過程的控制。包括對項目目標(biāo)由宏觀到具體多層分析；對影響項目目標(biāo)的環(huán)境因素組成及影響進(jìn)行分析，預(yù)測項目在環(huán)境中的發(fā)展趨勢，對項目構(gòu)成要素進(jìn)行分析，分析各個構(gòu)成要素功能和相互聯(lián)系以及整個項目的功能和準(zhǔn)確定位。1、重視項目自身環(huán)境和條件必須在充分的環(huán)境調(diào)查基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，避免夸夸其談，才有可能獲得實事求是、

20、優(yōu)秀的策劃方案。但也必須重視本項目區(qū)域地理位置，特別是市政府對位于長江西路商業(yè)與酒店規(guī)劃建設(shè)要求。2、創(chuàng)造性思維，敢于思索，敢于創(chuàng)新，創(chuàng)新求增值同時應(yīng)重視同類項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)。對同類項目的全面分析、深入地分析，也是本項目前期策劃的關(guān)鍵部分，是保證本項目準(zhǔn)確決策的必要因素，應(yīng)貫穿項目策劃全過程。3、運用風(fēng)險管理理念進(jìn)行項目前期策劃。4、系統(tǒng)性、科學(xué)性和前瞻性原則5、策劃過程的的動態(tài)性原則（三）咨詢策劃管理措施1、加強(qiáng)參與策劃的咨詢服務(wù)公司人員資質(zhì)能力的審查項目前期策劃需要多方面專家的知識，是一個專業(yè)性團(tuán)隊活動。不僅是專家思維的組織和集成過程，也是學(xué)習(xí)的組織和集成的過程。因此必須加強(qiáng)咨詢公司團(tuán)隊人

21、員資質(zhì)、技能及經(jīng)驗的審查和考核。2、做好策劃工作預(yù)控，加強(qiáng)咨詢服務(wù)書和工作計劃審查本項目咨詢服務(wù)商競標(biāo)之前編制的服務(wù)建議書，包含了工作程序、策劃方法、工作內(nèi)容、人員、采取措施及工作成果報告，因此必須嚴(yán)格審查該管理團(tuán)隊策劃的總體思路、工作原則及工作方法是否先進(jìn)科學(xué)，是否滿足策劃與決策階段目標(biāo)要求。3、加強(qiáng)咨詢服務(wù)合同管理，做好策劃工作過程控制管理（1）嚴(yán)格審查服務(wù)商提交的工作總計劃和每周的工作周報，對每周的工作內(nèi)容和成果進(jìn)行檢查，同時審核下周的工作計劃安排。（2）開好每次協(xié)調(diào)會議，全面檢查咨詢公司策劃工作進(jìn)展，通報存在問題及協(xié)調(diào)處理意見。（3）加強(qiáng)策劃過程中的協(xié)調(diào)溝通，不斷解決出現(xiàn)的問題。（4）

22、加強(qiáng)中加過程初步成果報告的審核，不斷優(yōu)化各類方案，為上級領(lǐng)導(dǎo)正確決策提出合理化建議。（5）嚴(yán)格執(zhí)行合同，按時支付各期服務(wù)費用。4、策劃團(tuán)隊工作方法前期策劃及可行性研究內(nèi)容廣泛，專業(yè)涉及多，使用方法具有多樣性。因此，必須采取正確的方法，本項目要求堅持以定量分析與定性分析相結(jié)合，靜態(tài)分析余動態(tài)分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。5、設(shè)計單位介入?yún)⑴c前期策劃和規(guī)劃方案設(shè)計 咨詢公司提出的所有建議均需要設(shè)計人員落實到規(guī)劃方案中，這樣做既可以提前驗證部分論證結(jié)論，提高策劃效果，動態(tài)控制各類報告編寫質(zhì)量，同時也可以縮短前期時間，否則，將影響咨詢服務(wù)公司后期工作的推進(jìn)。因此，本項目設(shè)計招標(biāo)應(yīng)采取戰(zhàn)略采購，由業(yè)

23、主集團(tuán)直接采購。該項工作應(yīng)在決策階段實施完成。6、本項目策劃研究及論證評估的重點本項目作為企業(yè)投資的民用建筑項目，包括汽車專賣店、住宅、商場、寫字樓、酒店、會展中心、娛樂場所等營利性項目，市場分析和需求分析、業(yè)態(tài)定位和資金籌措是可行性研究的重點。因此，本項目評估重點關(guān)注以下幾個方面：（1）重視需求評估和市場分析，明確目標(biāo)客戶群體（2）重視項目業(yè)態(tài)方案的內(nèi)在邏輯性（3）強(qiáng)調(diào)在合肥市政府支持和有關(guān)政策規(guī)劃指導(dǎo)下，從企業(yè)發(fā)展的角度論證項目建設(shè)的必要性。重視政府資金介入的必要性，應(yīng)考慮產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。（4）強(qiáng)調(diào)多方案比選和優(yōu)化（5）投資項目的社會評價、環(huán)境影響評價以及節(jié)能分析（6）重視財務(wù)評價

24、，以及經(jīng)濟(jì)評價和可持續(xù)發(fā)展評價（7）重點進(jìn)行項目的融資方案策劃（8）項目風(fēng)險分析7、搞好策劃階段信息管理工作，不斷收集前期工程資料（四）可行性研究報告的深度要求一個比較好的可行性研究報告應(yīng)該滿足依據(jù)可靠，結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整，文本格式規(guī)范、附圖附表齊全，表達(dá)表述盡可能數(shù)字化、圖表化，報告的深度能夠滿足投資決策和編制初步設(shè)計任務(wù)書的需要。1、應(yīng)做到內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)明確、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，論據(jù)充分，以滿足領(lǐng)導(dǎo)定方案和決策的需要。2、項目的規(guī)劃和政策背景，要求論證充分，結(jié)構(gòu)可靠。3、市場容量及競爭力分析，要求調(diào)查充分，分析方法得當(dāng)，預(yù)測可靠。4、可行性研究的重大技術(shù)、財務(wù)方案，應(yīng)有兩個以上方案的比選。5、可行性研究確

25、定的主要工程數(shù)據(jù)，應(yīng)能滿足初步設(shè)計的要求。6、建設(shè)投資和營運成本，應(yīng)充分詳細(xì)估算，其誤差應(yīng)控制在10%以內(nèi)。7、可行性研究的融資方案，應(yīng)能滿足銀行金融機(jī)構(gòu)的決策。8、應(yīng)反映在可行性研究過程中出現(xiàn)的個別方案重大分歧及未被采納的理由，以供上級領(lǐng)導(dǎo)權(quán)衡利弊進(jìn)行決策。（五）項目可行性研究報告的審核1、項目建設(shè)的必要性；2、項目定位及產(chǎn)品方案的合理性；3、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模的必要性和合理性；4、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及功能分配的合理性；5、項目建設(shè)條件具備程度；6、投資估算 合理性；投資構(gòu)成的完整和準(zhǔn)確程度；7、資金籌措和招商引資方案；8、財務(wù)評價、環(huán)境評價及社會評價。五、項目風(fēng)險管理策劃風(fēng)險 HYPERLINK /

26、search.aspx?Where=title&cid=0&Keyword=%B9%DC%C0%ED%A1%A1&x=35&y=9 o 管理類相關(guān)論文 管理是人們對潛在的意外損失進(jìn)行辨識、評估、預(yù)防和控制的過程，是主動控制的管理技術(shù)。本項目不但要耗費大量資金、物資和人力等資源，并且具有工程規(guī)模大、周期長、一次性、固定性、生產(chǎn)的單件性及復(fù)雜性等特點，在實施過程中存在著許多不確定性因素，一旦建成，難以更改，作為固定資產(chǎn)投資項目的風(fēng)險又為值得關(guān)注。在項目實施前認(rèn)識到風(fēng)險，并在實施過程中加以控制，可以有效地防范風(fēng)險，并降低風(fēng)險的危害程度。（一）本項目風(fēng)險管理的識別風(fēng)險的識別應(yīng)盡可能提前，建立風(fēng)險管理清

27、單。在項目決策階段、設(shè)計階段及施工準(zhǔn)備階段均要進(jìn)行風(fēng)險識別，隨著建設(shè)條件的不斷成熟，應(yīng)逐步完善風(fēng)險清單和風(fēng)險管理計劃。風(fēng)險控制的首要工作是識別風(fēng)險進(jìn)行，編制工程主要風(fēng)險清單，找出風(fēng)險因素，確定風(fēng)險對策，做到主動預(yù)控。風(fēng)險具有不確定性和可能造成損失是風(fēng)險的特征，要從基本特征入手去識別風(fēng)險因素。項目風(fēng)險具有階段性，在不同的階段存在的主要風(fēng)險因素有所不同。項目風(fēng)險識別還應(yīng)注意本項目所處行業(yè)，并借鑒歷史經(jīng)驗，同事運用逆向思維的方法審視項目，尋找可能導(dǎo)致項目“不可行”的因素，以充分揭示項目的風(fēng)險因素。經(jīng)風(fēng)險因素層層剖析，盡可能深入到最基本的風(fēng)險范圍，明確風(fēng)險的根本來源。1、投資決策風(fēng)險和融資的風(fēng)險決策盲

28、目或決策滯后、業(yè)態(tài)方案、產(chǎn)品組合方案、工藝方案長時間不能確定或工藝方案價值不高、工藝方案更改、業(yè)主功能調(diào)整、資金不到位、融資風(fēng)險等。2、技術(shù)方面的風(fēng)險設(shè)計錯誤或失誤、設(shè)計浪費、大量設(shè)計變更、方案選擇失誤。對技術(shù)先進(jìn)性、適用性和可靠性人事不足、質(zhì)量不過關(guān)、消耗指標(biāo)偏高，設(shè)備技術(shù)落后、施工方案選擇失誤等。3、工程方面的風(fēng)險工程水文地質(zhì)勘探不清、不明的水文氣象條件，未曾預(yù)料到的工程地質(zhì)條件、洪水、火災(zāi)、颶風(fēng)不可抗拒自然力，施工方資金短缺、外部配套設(shè)施，如供水排水、供電供氣、道路運輸?shù)葲]有如期落實等。4、市場及政策風(fēng)險包括預(yù)測錯誤、政策變化、通貨膨脹、匯率變動、市場動蕩、供求關(guān)系轉(zhuǎn)變等。5、合同風(fēng)險合

29、同評審和合同分析中沒有揭示合同內(nèi)風(fēng)險，如合同類型選擇不當(dāng)、承發(fā)包模式選擇不當(dāng)、合同條款遺漏、表達(dá)有誤、索賠管理不力、合同糾紛、承包人違約拖延工期等。6、管理風(fēng)險施工單位組織不力、管理力量不夠、經(jīng)驗不夠，發(fā)生返工和質(zhì)量事故，出現(xiàn)安全事故。監(jiān)理不作為、不講誠信、監(jiān)理與承包商串通等。（二）項目風(fēng)險分析在對風(fēng)險特征充分認(rèn)識的基礎(chǔ)上識別項目潛在的風(fēng)險和引起這些風(fēng)向的具體風(fēng)險因素，把項目主要風(fēng)險因素揭示出來，并進(jìn)一步通過風(fēng)險評估確定損失程度，和發(fā)生的可能性，進(jìn)而找出關(guān)鍵風(fēng)險因素，提出風(fēng)險對策。風(fēng)險因素的識別應(yīng)與風(fēng)險評估相結(jié)合，才能得知風(fēng)險程度。應(yīng)采取定性描述和定量分析相結(jié)合的方法，對項目面臨的風(fēng)險作出全面

30、的估計。在項目決策階段和前期方案設(shè)計階段，對于投資額大或者估計風(fēng)險很大的項目，應(yīng)進(jìn)行項目整體風(fēng)險分析。（三）項目風(fēng)險對策本工程風(fēng)險主要為投資、進(jìn)度、質(zhì)量、安全風(fēng)險，每個建設(shè)階段都面臨各種各樣的風(fēng)險，為了將風(fēng)險損失控制在最小的范圍內(nèi)，促使項目獲得成功，在項目決策、實施、營運的全過程中實施風(fēng)險管理是十分必要的。投資項目建設(shè)是一種大量耗費資源的經(jīng)濟(jì)獲得，投資決策的失誤將引起不可挽回的損失。在投資項目決策前的分析與評價中，不僅要了解項目可能面臨的風(fēng)險，而且要提出針對性的風(fēng)險對策，避免風(fēng)險的發(fā)生或?qū)L(fēng)險減低到最小程度，才能有助于提高項目的安全性。本項目建議采取以下風(fēng)險對策。1、風(fēng)險回避對策這是一種徹底規(guī)

31、避風(fēng)險的方法。決策階段發(fā)現(xiàn)項目不可行，就決定放棄投資。如意識到原方案不可行，就需要徹底改變原方案，或重新優(yōu)化設(shè)計。2、風(fēng)險控制對策風(fēng)險控制針對可控性風(fēng)險采取的防止風(fēng)險發(fā)生，減少風(fēng)險損失的對策，這是本項目的主要風(fēng)險對策。應(yīng)提出技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的預(yù)防措施，以盡可能低的風(fēng)險成本來減低關(guān)鍵風(fēng)險因素發(fā)生的可能性并將風(fēng)險損失控制在最小程度。在項目決策、設(shè)計、實施和營運階段提出不同的風(fēng)險控制措施，防患于未然。既可以是項目內(nèi)部采取的技術(shù)措施、工程措施和管理措施，也可以采取向外分散的方式來減少項目承擔(dān)的風(fēng)險。風(fēng)險控制主要靠主動控制，即做到預(yù)控、事前控制，事中或事后的被動控制只應(yīng)作為風(fēng)險控制的輔助控制。3、

32、風(fēng)險轉(zhuǎn)移對策風(fēng)險轉(zhuǎn)移也是本項目運用最多的對策，將項目業(yè)主可能面臨的部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)，以避免風(fēng)險損失。轉(zhuǎn)移風(fēng)險有兩種方式，一種是將風(fēng)險源轉(zhuǎn)移，二是只把部分風(fēng)險或全部風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。如項目內(nèi)的某一個單項工程實施的市場風(fēng)險和投資風(fēng)險大，可以采取其他投資者開發(fā)方式，也可以采取合作開發(fā)或聯(lián)建，甚至采取BT模式，共同承擔(dān)風(fēng)險。購買建筑工程一切險，向保險公司投保的方式將項目風(fēng)險損失轉(zhuǎn)嫁給保險公司承擔(dān)。工程擔(dān)保是非保險轉(zhuǎn)移的一種策略，在工程承包、設(shè)備采購和BT合同中可以采用。此外，簽訂合同應(yīng)采取履約保函（保證金）、約定違約金和賠償條款等。4、風(fēng)險自擔(dān)對策本項目一般不采用。除非已知有風(fēng)險，但若采取某種費用很

33、小的風(fēng)險措施，可以控制的風(fēng)險損失小又發(fā)生頻率高的風(fēng)險時可以采取風(fēng)險自留的策略。（四）風(fēng)險管理的防范措施 1、充分認(rèn)識風(fēng)險，提高風(fēng)險防范意識；2、通過工程擔(dān)保和工程保險進(jìn)行防范；3、通過加強(qiáng)項目策劃管理和反復(fù)論證進(jìn)行防范；4、通過卓有成效的設(shè)計管理進(jìn)行防范；5、通過加強(qiáng)合同管理進(jìn)行風(fēng)險防范；6、通過高效的施工組織進(jìn)行目標(biāo)控制；7、制定預(yù)案或應(yīng)急措施；8、通過制定項目風(fēng)險應(yīng)對策略進(jìn)行防范。（五）編制風(fēng)險管理計劃。對風(fēng)險因素清單中各階段的風(fēng)險因素分別制定風(fēng)險應(yīng)對的具體措施和建議。該計劃應(yīng)根據(jù)項目實施不同階段風(fēng)險情況和特點分別編制。六、項目實施組織策劃項目實施的特點是多方參與，一個項目要由許多參與單位

34、承擔(dān)不同的工作和任務(wù)。建設(shè)工程項目的參與單位包括業(yè)主、咨詢服務(wù)單位、項目管理單位、造價審計單位、招標(biāo)代理單位、勘察設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位、總承包單位、專業(yè)分包單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位。項目的組織策劃就是為確保項目目標(biāo)的實現(xiàn)，在項目開始實施之前，對項目整體管理模式進(jìn)行策劃，逐步建立一整套實施期科學(xué)化、規(guī)范化的管理模式和方法，對參加各方在整個項目實施過程中的組織結(jié)構(gòu)、指令關(guān)系、任務(wù)分工和管理職能分工、工作流程等進(jìn)行嚴(yán)格定義，使管理工作制度化、規(guī)范化。項目實施分解結(jié)構(gòu)圖合肥汽車商貿(mào)綜合體一期工程（1號地塊）二期工程（2、3號地塊）品牌旗艦店長安4S店五星級酒店寫字樓工程商場展廳長安4S店品牌

35、旗艦店二手車交易樓汽車綜合服務(wù)樓職工公寓樓商業(yè)配套（二）項目管理模式策劃合適的組織結(jié)構(gòu)是項目組織高效運行的先決條件。為順利完成本項目，根據(jù)項目業(yè)主情況，業(yè)主方委托給一家項目管理專業(yè)單位進(jìn)行項目管理，全面負(fù)責(zé)項目全過程設(shè)計、招標(biāo)、合同簽訂及施工全過程管理。該單位從項目策劃到竣工驗收作為項目管理的核心，負(fù)責(zé)項目的實施組織和全面管理，參建的各個單位均需服從項目管理單位的監(jiān)督管理。業(yè)主方主要負(fù)責(zé)財務(wù)資金管理、項目決策、對外協(xié)調(diào)及報批手續(xù)辦理。工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、設(shè)計單位、造價審計單位、施工總承包等單位全部與項目業(yè)主簽訂合同。本項目設(shè)計階段選擇一家設(shè)計總承包單位全面負(fù)責(zé)方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)

36、計工作；施工期間通過招標(biāo)選擇施工總承包單位，對鋼結(jié)構(gòu)、外立面裝飾、室內(nèi)精裝飾等采取專業(yè)分包模式。項目管理模式如下圖所示，圖中項目管理單位在項目全過程實施中和其他參建單位是管理與被管理的關(guān)系。項目監(jiān)理單位在施工階段是質(zhì)量控制與安全監(jiān)督管理的核心。中國長安合肥投資公司項目管理公司工程監(jiān)理單位招標(biāo)代理單位勘察單位設(shè)計單位施工總承包專業(yè)分包商材料供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商咨詢策劃單位商施工分包商材料分包商機(jī)械分包商（三）項目業(yè)主和管理公司組織機(jī)構(gòu)項目管理系統(tǒng)由管理決策層系統(tǒng)、綜合系統(tǒng)、現(xiàn)場操作實施層系統(tǒng)組成。其中，管理決策層系統(tǒng)由公司高層領(lǐng)導(dǎo)、項目經(jīng)理組成，主要負(fù)責(zé)項目重大事項的決策。綜合系統(tǒng)包括財務(wù)部、計劃部

37、、營銷部、對外協(xié)調(diào)部、材料設(shè)備部組成。投資策劃部擬由土建（包括鋼結(jié)構(gòu)）、設(shè)備安裝、經(jīng)濟(jì)、采購等方面的技術(shù)專家顧問組成，參與決策階段策劃工作，協(xié)助項目管理部解決工程項目出現(xiàn)的重大設(shè)計、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、采購等方面的問題，是項目管理部的技術(shù)后盾。操作實施層即項目管理部由規(guī)劃設(shè)計部、工程部、招標(biāo)部、合約采購部、成本部和綜合管理部構(gòu)成。設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計管理，工程部負(fù)責(zé)工程技術(shù)管理，施工階段進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本及資料管理，并負(fù)責(zé)對工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作的監(jiān)督管理，與成本部共同對造價咨詢單位工作進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，合約部負(fù)責(zé)工程招標(biāo)和合同管理，負(fù)責(zé)對招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)管理。項目管理組織機(jī)構(gòu)框圖如下：中國長安集團(tuán)中國長安集

38、團(tuán)合肥長安投資公司公司總經(jīng)理項目管理公司副總經(jīng)理項目經(jīng)理總工程師材設(shè)部外協(xié)部財務(wù)部營銷部策劃組設(shè)計組合約組招標(biāo)組工程組成本組綜合部質(zhì)量控制安全控制進(jìn)度控制成本控制技術(shù)管理信息管理合同管理（四） 項目實施階段任務(wù)分工序號工作項目項目經(jīng)理對外協(xié)調(diào)項目管理組咨詢組設(shè)計組招標(biāo)組合約組工程組成 本 組 1管理規(guī)劃編制2工程策劃階段2.1項目投資目標(biāo)、計劃2.2總進(jìn)度目標(biāo)、計劃2.3項目質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃2.4項目安全目標(biāo)規(guī)劃2.5合同發(fā)包方案策劃2.6招標(biāo)方案策劃2.5項目建設(shè)行政報批2.6風(fēng)險管理策劃2.7溝通計劃3工程設(shè)計階段3.1投資控制3.2設(shè)計進(jìn)度控制3.3質(zhì)量控制3.4設(shè)計成果審查4發(fā)包與合同管理

39、4.1項目采購模式策劃4.2施工招標(biāo)模式策劃4.3招標(biāo)書、詢價文件起草4.4招標(biāo)、詢價組織4.5合同談判5項目建設(shè)行政報批5.1資料準(zhǔn)備5.2辦理6配套工程建設(shè)申請6.1水、電、氣、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)資料準(zhǔn)備6.2協(xié)調(diào)與辦理7施工階段管理質(zhì)量控制安全控制投資控制設(shè)計變更、索賠、計量合同糾紛進(jìn)度控制備注：表中符號含義：-審核 -主辦 -配合（五）項目管理崗位職責(zé)1、項目經(jīng)理（1）項目經(jīng)理是公司在工程項目建設(shè)管理上的授權(quán)代表，行使并承擔(dān)合同約定的權(quán)利和義務(wù)，參與組織項目前期策劃工作，全面負(fù)責(zé)項目策劃、設(shè)計、招標(biāo)、合同簽訂、施工及生產(chǎn)準(zhǔn)備等全過程的組織、協(xié)調(diào)、管理工作，確保項目目標(biāo)的完成，是項目建設(shè)實

40、施的組織者和領(lǐng)導(dǎo)者；（2）負(fù)責(zé)建立項目部，組織制定項目管理規(guī)章制度、程序和規(guī)定，確定項目各部門和管理人員分工和崗位職責(zé)，對業(yè)主和公司負(fù)責(zé)；（3）負(fù)責(zé)實現(xiàn)項目合同文件承諾的項目目標(biāo)，負(fù)責(zé)組織落實項目管理過程的相關(guān)事宜。負(fù)責(zé)建立項目制管理體系、安全、環(huán)境管理體系，技術(shù)管理體系等；（4）負(fù)責(zé)項目管理大綱的編制，主持編寫項目工作計劃、總進(jìn)度計劃、資金使用計劃、項目成本規(guī)劃、項目招標(biāo)采購計劃、項目風(fēng)險管理計劃、溝通計劃、項目管理規(guī)劃和重大技術(shù)方案的策劃論證、合同評審、設(shè)計文件評審、招標(biāo)文件評審、施工圖紙的會審交底及重大質(zhì)量、安全事故的處理。監(jiān)督各類計劃的實施；（5）定期召開工程例會、通過匯報、討論、研究

41、等形式，及時掌握并解決項目管理過程中存在的問題和困難；（6）決定與控制工程實施過程中的各類變更。負(fù)責(zé)審定項目資金的使用與支付，簽認(rèn)工程款支付證書。負(fù)責(zé)重大變更通知單、重大索賠事項的處理；（7）對重大事件的處理提出處理意見和建議；（8）負(fù)責(zé)項目成本的管理，負(fù)責(zé)項目部采購工作的計劃組織及實施。負(fù)責(zé)物資設(shè)備的詢價及合同價格調(diào)整管理；（9）負(fù)責(zé)項目財務(wù)方面的管理工作；（10）負(fù)責(zé)落實參與項目實施各方的分工和工作關(guān)系，協(xié)調(diào)處理項目內(nèi)部和外部溝通事宜；（11）根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度情況，定期、不定期地向業(yè)主和公司作書面匯報，重大問題要作專題書面匯報；（12）負(fù)責(zé)簽發(fā)工程開（停）工報告；（13）負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場管理人

42、員的學(xué)習(xí)、技術(shù)培訓(xùn)工作；2、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人（1）協(xié)助項目經(jīng)理負(fù)責(zé)項目策劃與實施的管理；（2）負(fù)責(zé)建立項目質(zhì)量管理體系和安全管理體系，并組織實施；（3）組織對設(shè)計方案、初步設(shè)計的評審、施工圖會審，及對工程設(shè)計工作進(jìn)行管理；（4）負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度檢查、管理和協(xié)調(diào)工作；（5）負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計及重大方案的審批；（6）負(fù)責(zé)項目經(jīng)理委托的部分商務(wù)工作。3、投資策劃部（1）組織引導(dǎo)項目市場定位、業(yè)態(tài)定位工作，進(jìn)行各類工作成果審查，提出建議供業(yè)主決策；（2）審查可行性研究報告和方案設(shè)計任務(wù)書，進(jìn)行可行性論證，組織方案設(shè)計優(yōu)化，參與多方案比較論證；（3）參與設(shè)計方案及技術(shù)方案論證，審核初步設(shè)計成果；

43、（4）協(xié)助業(yè)主進(jìn)行投資計劃的報批工作；（5）參與制訂項目合同管理架構(gòu)和合同發(fā)包方案策劃，協(xié)助編制項目總進(jìn)度計劃；（6）指導(dǎo)各類招標(biāo)文件、評標(biāo)報告和合同文件地擬定，審查招標(biāo)方案；（7）負(fù)責(zé)項目部財務(wù)方面工作；（8）參與項目重大問題的決策，提供各項專業(yè)信息和技術(shù)支持；4、計劃協(xié)調(diào)部（1）負(fù)責(zé)各個職能部門間的總協(xié)調(diào)工作；（2）協(xié)助業(yè)主負(fù)責(zé)項目前期外部市政條件的落實；（3）協(xié)助業(yè)主辦理相關(guān)政府職能部門的行政手續(xù)，規(guī)劃許可證、施工許可證、開工審批表等前期手續(xù)，以及竣工驗收手續(xù)；（4）負(fù)責(zé)編寫項目前期各類計劃，參與審核項目實施中各工作單位上報的工作計劃；（5）做好項目實施進(jìn)度控制，負(fù)責(zé)跟蹤項目實施情況，提

44、出相應(yīng)的進(jìn)度計劃調(diào)整建議；（6）協(xié)助財務(wù)人員辦理項目用款手續(xù)；（6）負(fù)責(zé)項目資料管理和信息管理工作；（7）負(fù)責(zé)項目管理部日常辦公工作。5、招標(biāo)采購部（1）負(fù)責(zé)編報項目采購需求計劃及招標(biāo)方案策劃，明確項目招標(biāo)采購工作的范圍、進(jìn)度、原則和程序；（2）協(xié)調(diào)項目管理工程部門，確定咨詢服務(wù)、工程施工、專業(yè)分包、設(shè)備材料等計劃進(jìn)場時間；（3）負(fù)責(zé)招標(biāo)組織，與設(shè)計部、工程部等部門溝通協(xié)調(diào)，提供工程項目采購招標(biāo)所需圖紙及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)參數(shù)等；（4）負(fù)責(zé)與成本管理部、造價審計溝通、協(xié)調(diào)，填報項目采購招標(biāo)目標(biāo)成本；（5）協(xié)助招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)工作相關(guān)的內(nèi)外報審和備案工作、組織編制招標(biāo)商務(wù)文件，審查招標(biāo)文件和資格

45、預(yù)審文件；（6）負(fù)責(zé)招標(biāo)工作的聯(lián)系協(xié)調(diào)，組織對投標(biāo)單位的考察、現(xiàn)場踏勘和招標(biāo)答疑；參加資格審查和投標(biāo)文件符合性審查；（7）參與開標(biāo)、評標(biāo)工作；（8）審查評標(biāo)報告、編寫招標(biāo)總結(jié)并上報備案；（9）參與合同談判與合同評審工作、督促采購合同的履行，負(fù)責(zé)檢查合同執(zhí)行情況，負(fù)責(zé)投標(biāo)人履約情況評估；6、合約管理部（1）負(fù)責(zé)合同發(fā)包方案策劃，參與招標(biāo)方案審查；（2）參加招標(biāo)函（公告）、招標(biāo)文件、詢價文件的起草；（3）負(fù)責(zé)招標(biāo)、詢價、競爭性談判的組織；（4）參加對投標(biāo)單位的考察，負(fù)責(zé)投標(biāo)單位資格審查；（5）參與各單項工程的招標(biāo)、評標(biāo)；（6）負(fù)責(zé)合同擬定、談判、簽約，以及合同評審工作；（7）負(fù)責(zé)合同管理及合同實施

46、監(jiān)督、檢查和驗收，以及履約評估工作。建立合同管理臺賬；（8）負(fù)責(zé)組織工程設(shè)備、甲方供應(yīng)材料詢價、考察和采購工作；（9）參與各單項工程結(jié)算和設(shè)備、材料結(jié)算；（10）負(fù)責(zé)合同收尾工作，編寫項目采購和施工招標(biāo)總結(jié)報告；7、規(guī)劃設(shè)計部（1）負(fù)責(zé)取得設(shè)計依據(jù)和設(shè)計條件；（2）負(fù)責(zé)編制設(shè)計任務(wù)書和技術(shù)配置標(biāo)準(zhǔn)；（3）負(fù)責(zé)設(shè)計合同管理，設(shè)計過程的協(xié)調(diào)管理，做好限額設(shè)計工作。負(fù)責(zé)設(shè)計單位的考核；（4）參加設(shè)計成果評審會議，組織設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計成果的內(nèi)部審核；（5）負(fù)責(zé)綜合管線圖的編制協(xié)調(diào)管理工作，并組織相關(guān)設(shè)計會審；（6）負(fù)責(zé)編制單項工程設(shè)計進(jìn)度控制計劃；（7）負(fù)責(zé)各階段設(shè)計成果的政府報批工作的技術(shù)配合工作；

47、（8）負(fù)責(zé)對設(shè)計變更進(jìn)行控制，并按規(guī)定辦理重大設(shè)計變更報批手續(xù)；（9）參加設(shè)計和工程招標(biāo)技術(shù)評審；（10）在工程預(yù)售銷售合同、沙盤制作、樓書制作、銷售承諾、交付入住等管理過程中，負(fù)責(zé)與規(guī)劃設(shè)計相關(guān)內(nèi)容的專業(yè)審核工作。負(fù)責(zé)規(guī)劃驗收、房屋銷售的面積計算工作；（11）負(fù)責(zé)圖紙會審和設(shè)計交底工作； （12）參與材料封樣和工程驗收； （13）負(fù)責(zé)對設(shè)計過程重要文件資料、設(shè)計成果文件、設(shè)計成果審批文件等及時歸檔。 8、對外協(xié)調(diào)部（1）負(fù)責(zé)辦理項目前期階段的各項申報、審批和許可手續(xù)；負(fù)責(zé)辦理項目“一書兩證”及工程質(zhì)量監(jiān)督申報；（2）負(fù)責(zé)（配合）項目的征地、拆遷和施工現(xiàn)場“五通一平”（水、電、氣、道路、通訊和

48、場地平整）工作；負(fù)責(zé)有關(guān)外部配套申辦、專項審查和施工條件的落實；（4）協(xié)助采購工程師各項采購工作（包括勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備及材料采購等招標(biāo)工作）；（5）協(xié)助項目經(jīng)理制定項目部有關(guān)規(guī)章制度、職責(zé)和規(guī)定；（6）負(fù)責(zé)項目管理組信息及資料管理。9、成本管理部（1）審查設(shè)計單位的項目概算、施工圖預(yù)算、工程量清單、招標(biāo)控制價，嚴(yán)格控制投資規(guī)模和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。并協(xié)助項目經(jīng)理進(jìn)行項目的成本管理和控制；（2）負(fù)責(zé)編制和執(zhí)行造價控制工作方案、工程費用控制計劃、資金使用計劃；對工程項目進(jìn)行費用分解，經(jīng)項目經(jīng)理批準(zhǔn)后形成分項工程預(yù)算，作為各階段費用控制指標(biāo)的基準(zhǔn)；（3）在工程項目實施過程中，監(jiān)測與分析費用執(zhí)行情況和發(fā)展

49、趨勢，對偏離最新估算的傾向提出意見和措施。定期編制項目實施費用狀態(tài)報告和項目費用匯總報告；（4）參與審核各類合同（含招標(biāo)文件）中的有關(guān)工程費用的條款；（5）參加工程招標(biāo)，審查招標(biāo)文件和投標(biāo)須知的商務(wù)條款。審查工程招標(biāo)標(biāo)的或者招標(biāo)控制價，參加投標(biāo)報價及商務(wù)部分的評審；（6）根據(jù)工程承包合同，審查承包單位提出的費用計劃，并與原費用分解指標(biāo)比較，找出偏差，提出修改意見；（7）審查總分包單位及其他協(xié)作單位工程進(jìn)度款支付，建立進(jìn)度款支付臺賬。適時向項目部經(jīng)理報告工程進(jìn)度與進(jìn)度款支付情況；（8）負(fù)責(zé)工程項目變更的估算工作，按規(guī)定程序嚴(yán)格控制工程項目重大變更；負(fù)責(zé)新增項目單價、工程變更和索賠等的審核和處理工

50、作；（9）負(fù)責(zé)組織工程設(shè)備、甲方供應(yīng)材料的詢價、考察和采購工作，及時收集造價相關(guān)信息；負(fù)責(zé)各單項工程結(jié)算和設(shè)備、材料結(jié)算； （10）對工程項目費用分解控制、變更及實際執(zhí)行情況資料進(jìn)行整理、歸檔；進(jìn)行工程項目費用控制工作的總結(jié)；（11）審查各單位竣工結(jié)算，編制項目決算報告；（12）負(fù)責(zé)對項目建設(shè)各方面條件及建成后的運營情況進(jìn)行評估；（13）負(fù)責(zé)審核各類工程付款的申請并提出初步審核意見；（12）監(jiān)督考核招標(biāo)代理公司和造價咨詢公司的日常工作。10、工程管理部（1）配合設(shè)計部進(jìn)行項目前期策劃工作和建筑方案優(yōu)化工作；（2）配合設(shè)計部進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)與階段設(shè)計的管理，審查設(shè)計任務(wù)書和勘察設(shè)計委托合同，并提供工

51、程技術(shù)支撐，參加各階段圖紙初步審查和內(nèi)審工作；（3）建立與完善工程管理制度，對工程技術(shù)人員進(jìn)行調(diào)配；（4）負(fù)責(zé)項目實施總進(jìn)度計劃及里程碑節(jié)點計劃編制。配合設(shè)計部進(jìn)行設(shè)計進(jìn)度計劃審查；（5）配合招標(biāo)部、合約部進(jìn)行招標(biāo)方案策劃和合同發(fā)包方案策劃，參加工程招標(biāo)、考察及技術(shù)標(biāo)的評標(biāo)工作。參加合同談判及合同條款的審核。配合項目目標(biāo)成本的制定；（6）配合外部設(shè)計報審工作，提供技術(shù)支持；（7）負(fù)責(zé)審定各類設(shè)計變更，并監(jiān)督執(zhí)行；（8）負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計方案的審核，及重大施工方案論證；（9）負(fù)責(zé)施工準(zhǔn)備工作的落實。參與監(jiān)理單位、造價單位、設(shè)計單位及施工單位的招標(biāo)與合同簽訂，并監(jiān)督咨詢單位和施工承包單位履行合同，定

52、期考核咨詢單位工作情況；（10）負(fù)責(zé)工程實施計劃的落實情況審核及監(jiān)控，及時進(jìn)行計劃檢查，分析原因，及時采取措施，并完成計劃調(diào)整；（11）負(fù)責(zé)工程實施過程中的質(zhì)量監(jiān)控和隱蔽工程質(zhì)量驗收；（12）負(fù)責(zé)對施工現(xiàn)場安全文明的監(jiān)督檢查，負(fù)責(zé)重大質(zhì)量、安全問題的處理； （13）配合工程合同各類變更的審核 ，編制月度資金使用計劃； （14）加強(qiáng)重點專項工程的驗收管理，配合項目的竣工驗收； （15）負(fù)責(zé)審核和確認(rèn)工程進(jìn)度和質(zhì)量； （16）負(fù)責(zé)收集各類工程計劃及實施情況的信息，對工程信息進(jìn)行統(tǒng)計、匯總及分析； （17）指導(dǎo)各個施工單位做好工程檔案的收集、管理工作，做好檔案移交的工作； （18）負(fù)責(zé)對項目的技術(shù)指

53、導(dǎo)，負(fù)責(zé)重大技術(shù)問題的處理； 10、建設(shè)單位代表職責(zé)（1）主持工程部全面工作，認(rèn)真領(lǐng)會上級領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略決策，保證公司領(lǐng)導(dǎo)的決策意圖在工程部的實施；（2）就工程開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量、成本、進(jìn)度向公司負(fù)責(zé)；（3）組織部門全體員工作好施工過程管理，保質(zhì)、按時完成竣工交付前全過程各環(huán)節(jié)的工作，以及供水、供電、供氣、通訊等小區(qū)配套工程的建設(shè)，保證客戶按時入?。唬?）按照公司下達(dá)的有關(guān)指標(biāo)組織安排部門工作，負(fù)責(zé)部門內(nèi)部員工的人員調(diào)配、增減及獎金分配，對公司下達(dá)的各項財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)負(fù)責(zé)；（5）參與公司組織的招標(biāo)工作和對施工單位的考察，草擬施工合同；負(fù)責(zé)安排配合公司有關(guān)部門辦理工程建設(shè)前期手續(xù)；（6）負(fù)責(zé)安排與

54、項目公司其它部門的協(xié)調(diào)及配合；（7）對施工技術(shù)進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)決定施工過程中各種技術(shù)問題的解決處理方案；審批施工單位報送的施工方案；負(fù)責(zé)安排做好公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它各項工作；11、外聯(lián)工程師（1）負(fù)責(zé)項目前期外部市政條件的落實；（2）負(fù)責(zé)辦理相關(guān)政府職能部門的行政審批手續(xù)（包括：土地、規(guī)劃、人防、消防、園林、環(huán)保、交通、地震、防雷、市政管網(wǎng)等）；（3）負(fù)責(zé)規(guī)劃許可證、施工許可證、開工申請表等前期手續(xù)辦理；（4）負(fù)責(zé)落實施工水電的申報；（5）負(fù)責(zé)竣工階段政府相關(guān)部門驗收手續(xù)的辦理。12、計劃工程師（1）負(fù)責(zé)項目各個職能部門的綜合協(xié)調(diào)；（2）協(xié)助項目經(jīng)理編制項目管理范圍內(nèi)的工作分解結(jié)構(gòu)；（3）負(fù)責(zé)編寫

55、項目前期工作計劃、項目建設(shè)總進(jìn)度計劃和擬定資源需求計劃；（4）審核項目實施過程中各個工作單位上報的工作計劃；（5）做好項目實施進(jìn)度控制，負(fù)責(zé)跟蹤項目實際進(jìn)度情況，提出相應(yīng)的進(jìn)度計劃調(diào)整建議，報項目經(jīng)理審定后執(zhí)行。13、設(shè)計管理工程師（1）編制設(shè)計管理方案及設(shè)計進(jìn)度計劃；（2）協(xié)調(diào)安排設(shè)計方案、初步設(shè)計的評審、施工圖的會審；（3）負(fù)責(zé)設(shè)計合同管理，設(shè)計過程的協(xié)調(diào)管理，負(fù)責(zé)對設(shè)計單位設(shè)計進(jìn)度的跟蹤檢查, 負(fù)責(zé)設(shè)計單位的考核；（4）負(fù)責(zé)取得設(shè)計依據(jù)和設(shè)計條件，負(fù)責(zé)編制設(shè)計任務(wù)書和技術(shù)配置標(biāo)準(zhǔn)；（5）負(fù)責(zé)綜合管線圖的編制協(xié)調(diào)管理工作，并組織相關(guān)設(shè)計會審；（6）負(fù)責(zé)各階段設(shè)計成果的政府報批工作的技術(shù)配合

56、工作；（7）負(fù)責(zé)對設(shè)計變更進(jìn)行控制，并按規(guī)定辦理重大設(shè)計變更報批手續(xù)；（8）參加設(shè)計和工程招標(biāo)技術(shù)評審；（9）在工程預(yù)售銷售合同、沙盤制作、樓書制作、銷售承諾、交付入住等管理過程中，負(fù)責(zé)與規(guī)劃設(shè)計相關(guān)內(nèi)容的專業(yè)審核工作。負(fù)責(zé)規(guī)劃驗收、房屋銷售的面積計算工作；（10）參與材料封樣和工程驗收；（11）負(fù)責(zé)對設(shè)計過程重要文件資料、設(shè)計成果文件、設(shè)計成果審批文件等及時歸檔；14、項目工程師包括：土建、裝飾、園林、給排水、電、暖通、設(shè)備專業(yè)工程師對分管的工程項目進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、安全的監(jiān)督和管理；（2）認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，對工程進(jìn)行隨機(jī)檢查，堅決制止施工方的粗制濫造和偷工減料；（

57、3）參加圖紙會審等各種技術(shù)會議，認(rèn)真熟悉施工圖紙，領(lǐng)會設(shè)計意圖，在工程中加以貫徹實施；（4）負(fù)責(zé)對分管的工程項目在基礎(chǔ)驗收、隱蔽工程覆蓋、結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收、工程交工驗收前進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查和測評；（5）每月督促并參加施工單位對工程進(jìn)行檢驗評定，對工程進(jìn)行有效控制；對施工單位用于工程材料設(shè)備進(jìn)行監(jiān)管，督促進(jìn)行抽檢；（7）督促施工單位按合同文件及有關(guān)規(guī)定及時上報各項資料和文件，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報及時處理；（8）每月根據(jù)制定的下月工程實施計劃督促各施工單位嚴(yán)格執(zhí)行，協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場總分包有關(guān)各方的關(guān)系；（9）根據(jù)合同對現(xiàn)場施工中因甲方原因所發(fā)生的合同外內(nèi)容予以簽證；（10）巡視檢查施工現(xiàn)場安全情況，督促

58、施工單位搞好安全生產(chǎn)和文明施工；（11）負(fù)責(zé)工地施工現(xiàn)場用水、用電的管理工作，檢查各施工單位的用水、用電情況；督促施工單位作好成品保護(hù)工作；（13）審核施工單位報送的施工方案并提出審核意見。 15、造價工程師 （1）熟悉工程預(yù)算定額及有關(guān)規(guī)定，掌握工程合同條款，保持與業(yè)主的密切聯(lián)系，協(xié)調(diào)業(yè)主與施工單位的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；（2）參加圖紙審核、設(shè)計交底、現(xiàn)場勘察及監(jiān)理方案的制訂；（3）及時審核承包單位提出的預(yù)算、結(jié)算書，提出意見報總監(jiān)理工程師認(rèn)定后提交業(yè)主；（4）及時對設(shè)計變更文件及補充預(yù)算的審核和認(rèn)定；（5）對原材料、成品、半成品及設(shè)備原價審查，向承包單位索要原始憑證；（6）審核預(yù)算定額中包括的補充項預(yù)

59、算和定額資料積累；（7）對包干工程按預(yù)算合同條款，按分部工程認(rèn)真進(jìn)行造價預(yù)控；（8）及時按合同條款和有關(guān)規(guī)定對承包單位簽認(rèn)付款申請報告；（9）依據(jù)監(jiān)理合同，協(xié)助總監(jiān)理工程師按時催收監(jiān)理費；（10）團(tuán)結(jié)協(xié)作，積極完成總監(jiān)理工程師和上級交辦的其他工作。16、 招標(biāo)工程師（1）根據(jù)項目建設(shè)總進(jìn)度計劃及有關(guān)招標(biāo)采購要求，編制項目采購招標(biāo)計劃，明確項目招標(biāo)采購的范圍、進(jìn)度和程序等；（2）制訂招標(biāo)采購工作方案，報經(jīng)項目經(jīng)理確認(rèn)后實施；（3）協(xié)助招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對外辦理與招標(biāo)工作有關(guān)的各類申請、備案手續(xù)，并負(fù)責(zé)準(zhǔn)備編制相關(guān)文件資料；（4）負(fù)責(zé)跟蹤招標(biāo)進(jìn)程，參與招標(biāo)工作；（5）協(xié)助項目經(jīng)理做好合同簽訂后，跟蹤相關(guān)

60、材料和設(shè)備的運行管理情況，提出改進(jìn)意見；（6）負(fù)責(zé)招標(biāo)投標(biāo)資料的收集、歸檔。17、合約工程師（1）進(jìn)行合同策劃；（2）結(jié)合項目采購技術(shù)要求，審查采購招標(biāo)合同文件；（3）參與對承包商報價的商務(wù)評標(biāo)和綜合評審；（4）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)合同的起草和談判，協(xié)助項目經(jīng)理和業(yè)主簽訂各類合同；（5）負(fù)責(zé)分包合同的實施和管理，監(jiān)管合同各個承包商的履約行為，辦理相關(guān)履約未見，對承包商的履約情況進(jìn)行評價、考核；（6）協(xié)助項目經(jīng)理和業(yè)主做好合同簽訂后的執(zhí)行過程中的相關(guān)變更及補充協(xié)議的管理。（六）項目管理制度管理制度策劃是根據(jù)項目實施的不同階段和項目管理的任務(wù)，明確作為項目主持方的項目管理工作內(nèi)容以及項目參見各方共同遵守的項目