8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例二：騰沖縣恒豐礦業(yè)公司飛龍電鋅廠抵押案例分析涉及之土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估云南地價(jià)評(píng)估摘要：工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)用本企業(yè)所擁有國(guó)有土地抵押，為本企業(yè)解決、擴(kuò)大再生產(chǎn)提供是一種常見融資方式。本文就某一企業(yè)的工業(yè)用地抵押評(píng)估過常見問題及解決辦法進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析。：抵押 難點(diǎn)及解決方案 啟示第一部分評(píng)估項(xiàng)目的背景三、地價(jià)定義第二部分一、估價(jià)方法的確定評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)及解決方案根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2001）以及估價(jià)對(duì)象的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合土地估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇評(píng)估方法。根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和該項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的土地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)

2、象在 2008 年 11 月 11 日、設(shè)定的土地用途為工業(yè)用地、設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通給水、通排水、通電、通路、通訊）以及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整、現(xiàn)狀利用條件下、自估價(jià)基準(zhǔn)日起剩余使用年限為 47 年的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。一、估價(jià)目的騰沖縣恒豐礦業(yè)公司飛龍電鋅廠因抵押需要，該企業(yè)特委托云南地價(jià)評(píng)估對(duì)其用有使用權(quán)的，位于騰沖縣工業(yè)園區(qū)的一宗工業(yè)用地進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，為其辦理國(guó)有土地使用權(quán)抵押手續(xù)提供土地使用權(quán)價(jià)格參考。二、宗地概況本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象為國(guó)有土地一宗，位于騰沖縣工業(yè)園區(qū)，土地使用者為騰沖縣恒豐礦業(yè) 公司飛龍電鋅廠，土地面積為 66666.70 平方米（100 畝）

3、，土地用途為工業(yè)用地。至評(píng)估基準(zhǔn)日，待 地上建筑物主要為騰沖縣恒豐礦業(yè) 公司飛龍電鋅廠辦公樓、生產(chǎn)車間和相關(guān)配套設(shè)施，總建筑面積 20180.17 平方米。本宗地雖然不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，但是位于騰沖縣工業(yè)園區(qū)，距騰沖縣定級(jí)范圍較近，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，因此參考末級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)待地的實(shí)際開發(fā)程度和基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)地的開發(fā)程度進(jìn)行了開發(fā)程度修正。進(jìn)行期日修正。待地位于新開發(fā)工業(yè)園區(qū)，近幾年的土地價(jià)格保持穩(wěn)定，故確定待地的期日修正系數(shù)為 1.0。要準(zhǔn)確的進(jìn)行使用年期修正?；鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期，是作為該土地用途的法定最高出讓年期，若待地設(shè)定的土地使用年期與法定最高出讓年期不一致

4、時(shí)，因此要合理地進(jìn)行年期修正。由于待年，因此需進(jìn)行年期修正。地剩余使用年期為 47 年，基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定年期為 50由于待地為級(jí)外土地，根據(jù)待地距離城鎮(zhèn)的距離，當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)水平，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)分析，確定其他情況修正。三、成本近法技術(shù)要點(diǎn)分析估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)楣I(yè)園區(qū)，土地拆遷費(fèi)用資料較多。根據(jù)估價(jià)的調(diào)查和當(dāng)?shù)卮Y源局提供的資料，確定區(qū)域的平均土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)。地面積比較大（100 畝），開發(fā)周期比較長(zhǎng)，所以評(píng)估的時(shí)候利息要按照復(fù)利進(jìn)行計(jì)算。各種參數(shù)的選取要有依據(jù)，最好根據(jù)基準(zhǔn)據(jù)。和土地管理部門提供的數(shù)據(jù)為依經(jīng)評(píng)估 實(shí)地勘察、 收 料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況分析，決定選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 和成

5、本 近法對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，其依據(jù)是：1、由于騰沖縣已經(jīng)建立了較為完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，雖然估價(jià)對(duì)象不在騰沖縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，但宗地所在區(qū)域?qū)儆隍v沖縣工業(yè)園區(qū)，距騰沖縣定級(jí)范圍較近，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，因此可參考末級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。2、估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)楣I(yè)園區(qū)，土地拆遷 費(fèi)用資料較多，容易測(cè)算區(qū)域的平均土地取得成本，故可用成本 近法進(jìn)行評(píng)估。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 技術(shù)要點(diǎn)分析根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程與騰沖縣城市規(guī)劃區(qū)土地定級(jí)估價(jià)成果資料，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 評(píng) 地地價(jià)的計(jì)算公式為：宗地地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的基準(zhǔn)地價(jià)K1K2K3（1+K）式中： K1期日修正系數(shù)K2土地使用年限修正系數(shù) K3

6、其他情況修正K影響地價(jià)區(qū)域及個(gè)別修正系數(shù)之和第三部分一、估價(jià)方案確定的啟示評(píng)估項(xiàng)目的啟示根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的技術(shù)要求，對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估需要兩種不同的，像本項(xiàng)目的評(píng)估對(duì)象，作為工業(yè)用地，難以測(cè)算平均收益，不合適用收益還原法。又沒有發(fā)達(dá)的市場(chǎng)交易，也不適宜用市場(chǎng)比較法。雖然待地為基準(zhǔn)地價(jià)范圍外的土地，但是位于新開發(fā)的工業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，距離城鎮(zhèn)也較近，參考該城鎮(zhèn)的末級(jí)工業(yè)用地，用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估也不失為一種好辦法。二、估價(jià)結(jié)果的確定根據(jù)估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)及分析，考慮到待地為級(jí)外土地,而位于新開發(fā)的工業(yè)園區(qū)，成本近法的評(píng)估結(jié)果更符合實(shí)際地價(jià)水平，故決定選取成本近法的計(jì)算結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的最終地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修三、估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)算結(jié)果僅作為參考。工業(yè)用地的特點(diǎn)是：宗地面積大，涉及的行業(yè)多，收益情況不明顯，主要分布在城市郊區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。影響工業(yè)用地價(jià)格的有主要為交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工業(yè)區(qū)成熟度、面積、位置、土地使用限制等。在評(píng)估過，投資利息率、利潤(rùn)率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應(yīng)考慮到不同工業(yè)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、及土地增值的客觀差異，進(jìn)行合理的估價(jià)。利潤(rùn)率土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估，土地估價(jià)師就有可能受到來自各方面的