嶺南新世界家園五區(qū)綜合商業(yè)項目市場調(diào)研報告

1、廣州，2021年11月嶺南新世界家園五區(qū)綜合商業(yè)工程市場調(diào)研報告工程地塊分析及區(qū)域規(guī)劃前景各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場工程開展方向初探目錄工程用地分析及區(qū)域規(guī)劃前景工程規(guī)劃目的體育館、活動中心 (5層)用地面積建筑面積 18943基底面積 3908商業(yè)設備 (2層) 用地面積 建筑面積 6089基底面積 4525旅業(yè)、寫字樓 (12層) 用地面積 16855建筑面積 60725基底面積 6000綜合樓 (4層) 用地面積 5178建筑面積 4352基底面積 1807公交站 用地面積 5000工程總規(guī)劃建筑面積90,109平方米，分四個地塊開發(fā)工程規(guī)劃功能為工程整體功能

2、組合和商業(yè)規(guī)劃帶來一定限制地塊編號基地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)(層) 規(guī)劃功能及限育館、活動中心規(guī)劃為體育館、活動中心用地，可以布局體育運動設施或與體育、運動相關的業(yè)態(tài)，如運動服飾零售等；建成后無需移交，可持有經(jīng)營2452560892商業(yè)設施（其中肉菜市場2千平米）規(guī)劃有肉菜市場2千平米，可布局與肉菜市場相關的業(yè)態(tài)，如生鮮超市等；肉菜市場無需移交360006072512旅業(yè)、寫字樓（其中市話機樓7000平米）規(guī)劃為酒店、辦公用地，用地性質不可改變，但可變通為相關衍生產(chǎn)品，如服務式公寓等；市話機樓較大程度上將可能持有經(jīng)營并且無需布局相關業(yè)態(tài)418075178

3、4綜合樓可布局任何商業(yè)業(yè)態(tài)，無明顯規(guī)劃限制1234根據(jù)目前方案，各地塊的用地性質和功能方面存在諸多限制，詳細如下：6嘉禾規(guī)劃為白云區(qū)內(nèi)三個區(qū)級公共效力中心之一；建立大規(guī)模的居住功能區(qū)；建立嘉禾商業(yè)中心，圍繞地鐵站點及沿商業(yè)綜合開展軸布置商業(yè)效力設備、商務辦公設備；中心城區(qū)密集開展區(qū)本工程嘉禾白云新城白云機場 廣 從 快 速 路 發(fā) 展帶 空 間 發(fā) 展 主軸工程所在的嘉禾片區(qū)規(guī)劃為白云區(qū)的區(qū)域級中心，以居住功能為主，同時圍繞地鐵站點將布置商業(yè)及商務設備從規(guī)劃前景方面，區(qū)域具備開發(fā)商業(yè)及商務設備的規(guī)劃功能，為工程開發(fā)商業(yè)、商務設備提供規(guī)劃利好。飛翔公園白云公園白云文化廣場江夏黃邊嘉禾望崗蕭崗梅花

4、園南方醫(yī)院同和永泰三元里雖然現(xiàn)時工程周邊以居住氣氛為主，但與白云新城的便利交通銜接也為商業(yè)、商務市場提供開展空間目前現(xiàn)狀而言，工程周邊以大型住宅社區(qū)為主，居住氣氛濃重；憑仗便利的軌道交通，本工程可方便到達白云新城，作為廣州城市副中心、白云區(qū)中心，白云新城未來將構成較為濃重的商務氣氛，受其輻射和帶動，工程所在的嘉禾片區(qū)也將具備一定的商務市場開展空間。時代玫瑰園金碧雅苑云山詩意白云尚城白云高爾夫竹韻山莊白云堡豪苑地鐵2號線地鐵3號線白云新城商業(yè)、商務是白云新城的重點職能之一，未來將構成濃重的商業(yè)、商務氣氛各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場從建筑形狀和商業(yè)規(guī)模來看，五區(qū)商業(yè)本身的

5、競爭力較弱，必需與三區(qū)商業(yè)結合思索，才干最大化發(fā)掘其商業(yè)價值五區(qū)商業(yè)三區(qū)商業(yè)五區(qū)商業(yè)本身不具備較強的市場競爭力，但假設能與三區(qū)商業(yè)互為補充，協(xié)調(diào)開展，那么能產(chǎn)生“1+12的功能效應可用于零售商業(yè)的面積僅2.9萬平米；分散于三個地塊；被酒店、辦公用地阻隔。由于白云新城和同和-京溪商圈開展速度的加快，本工程面臨的競爭方式更加明朗和嚴峻白云新城由于萬達廣場的進駐，白云新城的商業(yè)市場得到跨越式的開展，開展速度大幅提升同和-京溪商業(yè)供應的添加和品牌主力店的進駐使其商業(yè)規(guī)模和購物環(huán)境都得到較大改善，已根本具備區(qū)域商業(yè)中心的要求，并且將與本工程爭奪地鐵3號線沿線客源嘉禾近年的開展近乎停滯不前，作為規(guī)劃中的區(qū)

6、域商業(yè)中心，目前的商業(yè)形狀、規(guī)模、業(yè)態(tài)、品牌、購物環(huán)境等方面均無法承當該職能在嚴峻的競爭情勢下，五區(qū)商業(yè)必需與三區(qū)商業(yè)有機結合，不僅在商業(yè)規(guī)模上，更要在業(yè)態(tài)和品牌組合上實現(xiàn)差別化競爭，才干保證工程的市場競爭力三區(qū)商業(yè)定位回想永泰工程地塊嘉禾中心商圈地鐵站點地鐵通行10分鐘內(nèi)車行15分鐘內(nèi)步行20分鐘內(nèi)約4千米約 6千米黃邊江夏白云新城依托高起點的規(guī)劃、中心的地理位置和便利的交通網(wǎng)絡，對本工程要挾最大新市商圈的現(xiàn)有優(yōu)勢將隨區(qū)域交通體系的革新而迅速衰減，商圈開展后繼乏力工程中心輻射商圈范圍為周邊4公里范圍內(nèi)的大型中高檔社區(qū)居民工程的競爭商圈主要為白云新城商圈，重點競爭工程為萬達廣場及五號停機坪工程

7、整體定位于區(qū)域型購物中心，以家庭式消費為主，并引導時髦生活方式和消費潮流Life Style Regional Center地域時髦中心“時髦、具有國際品味、個性化的，提供溫馨環(huán)境、精致產(chǎn)品和貼心效力的地域時髦中心從業(yè)態(tài)組合來看，五區(qū)商業(yè)應在餐飲、休閑文娛及特征購物業(yè)態(tài)上提升三區(qū)商業(yè)的價值與吸引力 購物類業(yè)態(tài)舉例店鋪類型建筑面積（平方米）百分比（%）娛樂3F游藝中心次主力店2,500 2.9%KTV次主力店2,500 2.9%電影院次主力店5,000 5.9%小計10,00011.7%餐飲B1休閑餐飲/快餐專賣店3,0003.5%1F休閑餐飲/快餐專賣店5,4506.4%2F休閑餐飲（異國料理

8、）專賣店3,0003.5%3F美食廣場次主力店4,0004.7%4F休閑餐飲（中國特色）專賣店5,0005.9%大型中餐次主力店2,0002.4%小計22,45026.4%三區(qū)商業(yè)的文娛業(yè)態(tài)主要集中于3樓，業(yè)態(tài)類型包括游藝中心、KTV、電影院，從建筑規(guī)模和業(yè)態(tài)類型上都稍顯缺乏，從目前的競爭局勢來看，業(yè)態(tài)與萬達及5號停機坪反復性高，難以具備較強的市場競爭力；三區(qū)商業(yè)中的餐飲面積雖然較大，但具有較強聚客才干的大型餐飲僅1家，約2000平方米，數(shù)量及面積均缺乏夠零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場各功能物業(yè)市場研判酒店品牌：到2021年上半年為止，以中檔外鄉(xiāng)品牌酒店構成為主，國際品牌高星級酒店*較缺

9、乏，白云區(qū)酒店市場主要以外鄉(xiāng)酒店為主，國際連鎖品牌酒店只需五星級品牌廣州珀爾曼大酒店，以及國際三星級品牌戴斯酒店，估計2021年還將會有白云萬達廣場的五星級希爾頓酒店開業(yè)。運營情況：白云區(qū)五星級酒店平均房價在600元左右，比全市平均程度低約30%，入住率與全市程度相仿在50%左右；白云區(qū)四星級酒店平均房價在400元左右，與全市平均程度相當，入住率與全市程度相仿在60%左右?？驮礃嫵桑菏袇^(qū)溢出的中檔會議客源、本地企業(yè)會議客源以及廣交會溢出客源為白云區(qū)高星級酒店的主要客源；由于臨近機場的地緣優(yōu)勢，以及相對經(jīng)濟的酒店價錢，旅游客源也成為區(qū)域高星級酒店的輔助客源。白云區(qū)星級酒店數(shù)量五星級2四星級6三星

10、級及以下25酒店總數(shù)33白云區(qū)四星級以上酒店約8家，高星級酒店房價略低于廣州全市程度，入住率約為50%60%*根據(jù)詳細工程硬件設備，裝修規(guī)范以及定位判別得出白云區(qū)五星全市五星白云區(qū)四星全市四星平均房價620900440460入住率約50%50-60%60-65%60-65%憑仗興隆的交通路網(wǎng)，本工程車行約30分鐘即可到達機場、火車站、天河、琶洲等主要交通樞紐和商務區(qū)從交通方面講，工程臨近白云大道，華南快速干線，由此地到達廣州白云國際機場，琶洲廣州市國際會展中心，以及天河區(qū)CBD以及廣州東站都在30分鐘以內(nèi)，交通覆蓋較為理想，為工程提供了較佳的交通可達性。以工程為中心30分鐘車行范圍本工程環(huán)城高

11、速機場高速京珠高速華南快速干線廣清高速北二環(huán)高速華南快速干線白云大道123645目的地距離（公里）時間（分鐘）1廣州白云國際機場25252白云新城/白云國際會展中心9103廣州站/流花展館14204廣州火車東站17205天河北/珠江新城CBD19256廣州國際會議展覽中心2530便利的外部交通為本工程吸引機場客源、主要會展區(qū)域客源提供了市場時機，同時白云區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)根底也可對酒店市場起到一定支撐Factor 3根據(jù)白云區(qū)主導功能區(qū)規(guī)劃，本工程所在地被定位為都會效力區(qū)，估計未來仍有一定的潛在商務客源。工程便利的交通使得本工程有能夠吸收來自廣交會，以及白云國際會議中心的展會客源。工程與白云國際機場

12、相對較近的間隔，以及優(yōu)良的社區(qū)生活環(huán)境使得酒店具有吸引機場客源的潛力，如航空公司機組人員和過境旅客。市場客源支撐白云區(qū)是廣州市重要的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，全區(qū)4000多家的工業(yè)企業(yè)為酒店提供潛在商務會議與展覽客源。社區(qū)居民關聯(lián)客源以及旅游團隊也會成為工程的補充客源。本工程具備開發(fā)酒店物業(yè)的可行性，并且酒店物業(yè)可以豐富工程的整體物業(yè)功能，對社區(qū)起到一定的配套作用，具有戰(zhàn)略開發(fā)意義酒店物業(yè)可以為住宅提供配套以及作為優(yōu)良固定資產(chǎn)沉淀，就本工程而言，酒店還能為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質客源，可以與各功能物業(yè)構成良性互動，具有戰(zhàn)略開發(fā)意義由于市場供應的激增，廣州包括白云區(qū)在內(nèi)的五星級酒店市場入住率呈明顯的下降趨勢廣州高星

13、級酒店市場需求較為缺乏，而市場供應卻繼續(xù)增長，供需之間存在較為明顯的不匹配形狀； 2002年到2021年廣州市五星級酒店客房從4,364間上升到9,063間,估計到2021年為止該數(shù)字將上升到14,150間，其中60%是國際連鎖品牌。2002年到2021年廣州市五星級酒店客房年均增長率為11%，而同期到達廣州的過夜旅游人數(shù)的年均增長率僅為5.6%。由于市場供大于求，廣州五星級市場入住率從2007年以來不斷呈下降趨勢。相應地，由于市場競爭日趨猛烈，廣州市五星級酒店房價也呈逐年走低的趨勢。相對而言，四星級酒店市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定。廣州市五星級酒店市場表現(xiàn) 2002 - 2021廣州市四星級酒店市場表現(xiàn)

14、 2002 - 2021數(shù)據(jù)來源: 廣州市旅游局數(shù)據(jù)來源: 廣州市旅游局從本錢控制和風險控制的角度思索，建議適當控制酒店的檔次與規(guī)模工程具備一定的外部交通條件，具備吸引各類會議會展、旅游及中高端商務人士的市場時機，但從本錢控制和風險控制的角度思索，建議適當控制酒店檔次和規(guī)模各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場思索到白云區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐，以及潛在的中高端商務人士居住需求，中至中高檔效力式公寓存在一定市場需求白云區(qū)為廣州市重要的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)的零售、物流及制造業(yè)較為興隆，遭到產(chǎn)業(yè)的支撐，區(qū)域內(nèi)能夠有來自企業(yè)中、高層，外籍技術人員等中高端商務人士的居住需求；白云新城定位為城市副中心，

15、隨著區(qū)域的開展和商業(yè)中心的開發(fā)，未來能夠存在中高端商務人士的居住需求。遭到區(qū)域產(chǎn)業(yè)的支撐，以及思索到潛在的中高端商務人士的居住需求，中高端效力式公寓能夠存在市場需求；但由于白云區(qū)甚至廣州市的效力式公寓市場需求普遍缺乏，出于風險控制的角度思索，本工程即使開發(fā)中高端效力式公寓，也需留意控制開發(fā)規(guī)模各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機場路沿線；由于位于城市非中心商務區(qū)，高端辦公市場需求缺乏，但中低檔辦公物業(yè)市場需求較為活潑8123456791312151711141016181920222124232225白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機

16、場路沿線辦公物業(yè)類型區(qū)域租金水平（元/平方米/月）平均入駐率代表物業(yè)甲級寫字樓廣州主要商務區(qū)*100-18093%粵海天河城大廈、合景國際金融廣場白云區(qū)-無乙級寫字樓廣州主要商務區(qū)60-9085%新保利大廈、達寶廣場白云區(qū)50-80三元里及機場路沿線：約80%金茂大廈丙級寫字樓廣州主要商務區(qū)40-6090%百匯廣場白云區(qū)30-40三元里及機場路沿線：約90%齊富商貿(mào)大廈、金來大廈高端辦公物業(yè)市場需求缺乏，中低端市場相對較為活潑遭到白云區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐以及白云新城的輻射和帶動，工程具備開發(fā)辦公物業(yè)的需求支撐，但估計租金程度空間有限本工程嘉禾均禾組團白云新城白云機場白云新城規(guī)劃為廣州城市副中心，商業(yè)是區(qū)

17、域開展的重點職能之一，估計未來區(qū)域辦公氣氛相對較為濃重白云區(qū)為廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在制造業(yè)的帶動下，以消費性效力業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)也獲得了較好開展；2021年，白云區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重到達71%，甚至略高于廣州市同期的70.1%；蓬勃開展的第三產(chǎn)業(yè)為白云區(qū)辦公物業(yè)開展提供了市場支撐。醫(yī)藥制造業(yè)交通運輸設備制造業(yè)電氣機械制造業(yè)通用設備制品業(yè)化學原料制品制造業(yè)白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)白云區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重，2021年白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)估計白云新城未來商務分為較為濃重，受其輻射和帶動，本工程也將具備開發(fā)辦公物業(yè)的市場時機。從工程整體物業(yè)功能組合的角度出發(fā)，辦公物業(yè)對零售、酒店等都有消費支撐，但估計其本身盈利才干較低，應適當控制

18、開發(fā)規(guī)模估計本工程辦公產(chǎn)品的租戶以中小型企業(yè)居多，承租面積多在300平米以下從經(jīng)濟利益的角度思索，此類物業(yè)不適宜作為本工程重點開展方向中小型企業(yè)選址時對于本錢性要素如租金敏感度最高，價錢接受才干較低白云區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構成辦公物業(yè)對零售商業(yè)、酒店、效力式公寓均能提供消費人群支撐工程開展方向初探物業(yè)功能組合方案：既控制了風險性物業(yè)的開發(fā)規(guī)模，同時又實現(xiàn)各物業(yè)之間的良性互動，加強工程的整體競爭力優(yōu)質零售商業(yè)寫字樓高星級酒店效力式公寓為零售商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質客源 完善酒店的配套，提升酒店吸引力 為商業(yè)提供穩(wěn)定的商務客源 效力于寫字樓商務人群，完善寫字樓配套 作為商務辦公人群的住宅配套 提升公寓質量籠統(tǒng) 為

19、商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質客源 效力于公寓住戶，并可借助酒店管理品牌提升公寓管理質量 完善配套，提升寫字樓質量籠統(tǒng) 為酒店提供一定的商務客源 提供客源 完善配套，提高溢價程度綜上所述：零售商業(yè)、酒店、效力式公寓、寫字樓均具有開發(fā)可行性；零售商業(yè)市場風險小、盈利才干強，可進展重點開發(fā)；酒店、效力式公寓、寫字樓可豐富整體物業(yè)功能組合，并構成良性互動，但存在一定的市場風險，應控制開發(fā)規(guī)模在上述物業(yè)功能組合建議下，各地塊均具備微環(huán)境上的可行性，規(guī)劃調(diào)整的必要性較低體育館、活動中心 (5層)用地面積建筑面積 18943基底面積 3908商業(yè)設備 (2層) 用地面積 建筑面積 6089基底面積 4525旅業(yè)、寫字

20、樓 (12層) 用地面積 16855建筑面積 60725基底面積 6000綜合樓 (4層) 用地面積 5178建筑面積 4352基底面積 18071234地塊編號各地塊適宜的發(fā)展方向地塊位置對其發(fā)展方向的限制規(guī)劃調(diào)整的必要性1建筑規(guī)模最大，最適宜開發(fā)零售商業(yè)與三區(qū)商業(yè)最近，利于其發(fā)展零售商業(yè)低2從地塊規(guī)模和形狀而言，適宜布局次主力店，以目的性業(yè)態(tài)為主對于開發(fā)目的性業(yè)態(tài)無實質性的阻礙作用較低3優(yōu)質的景觀資源有利于開發(fā)酒店、服務式公寓、辦公物業(yè)與地鐵站點的距離在可承受的步行范圍內(nèi)，對酒店、辦公客源無明顯的削弱效果低4從建筑規(guī)模和單層面積而言，均適合布局餐飲業(yè)態(tài)地塊位置不會產(chǎn)生限制性作用低建議方案：

21、零售商業(yè)+酒店+效力式公寓+辦公1234開發(fā) 地塊物業(yè)類型占地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)（層）面積比例備注地塊1體育/娛樂/購物390818943520%地塊2購物/餐飲4525608927%地塊3辦公1500180001220%服務式公寓1500180001220%面向中高端商務人士酒店300024725927%約250間客房地塊4餐飲1807517846%總計90935100%零售商業(yè)：酒店含效力式公寓：辦公=33：27：40地塊1開展意向：體育運動主題類購物/文娛含少量體育運動場館1234體育館、活動中心 (5層)總建筑面積18,943 醫(yī)療衛(wèi)生面積 3,500 體育館面積 1

22、0,000 文化活動面積 5,000品牌建議地塊1間隔三區(qū)商業(yè)最近，商業(yè)價值最高，適宜規(guī)劃與三區(qū)零售商業(yè)關系最為親密的業(yè)態(tài)；建議結合該地塊的體育館用地性質，以體育運動主題類購物為主要開展方向，既富有特征，同時又能最大化發(fā)揚該地塊的商業(yè)價值。業(yè)態(tài)意向面積體育運動場館2,000-3,000平米運動主題類購物/娛樂13,000-15,000平米其他休閑娛樂（如SPA、足療、兒童培訓等）2,000-3,000平米地塊1規(guī)劃意向體育館、活動中心改商業(yè)案例盈彩美居工程：盈彩美居開發(fā)商：廣州市合景美富房地產(chǎn)開發(fā)地址：廣州市天河區(qū)盈溪路2003-2007年： 盈彩美居售樓部2005-2021 年：盈彩美居會所

23、2021年：由廣州市奧龍堡體育開展承租商業(yè)化運營前商業(yè)化運營后定位小區(qū)會所兒童成長會所，原籃球場及羽毛球場改建為大型兒童游樂設施。服務/設施為業(yè)主提供游泳池、籃球場、羽毛球場以及健身房等運動設施以及一個放映廳。新增服務包括兒童樂園、游泳池、武術、舞蹈、跆拳道、美工、游泳、兒童表演、詠春拳等各種培訓班。管理由小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，會所內(nèi)所有設施均為有償使用，按次收費。由奧龍堡專業(yè)團隊進行商業(yè)化管理，采用包括會員制及按期按次等收費形式。狀態(tài)運動設施種類比較單一，設施維護狀況較差，提供服務內(nèi)容較少。對會所進行重新裝修并聘請專人對設施進行維護。地塊2開展意向：A方案家居概念店、體驗館家居主題類次主

24、力店與嶺南新世界的大型居住社區(qū)的氣氛較為契合，并且該類業(yè)態(tài)的聚客才干較強，對三區(qū)商業(yè)有較強的促進作用。1234商業(yè)設備 (2層)總建筑面積6089 其中肉菜市場2000 品牌建議闡明：肉菜市場部分可引入1-2家品牌連鎖快餐店威法西門子整體廚房體驗館西門子與櫥柜消費商威法協(xié)作的整體廚房體驗館，目前已在北京、上海、南京、杭州等地擁有分店，目前廣州市已擁有5家威法西門子整體廚房體驗館HOLA大型家居生活館，努力于成為生活趨勢的引導者地塊2開展意向：B方案特征餐飲+SPA會館1234商業(yè)設備 (2層)總建筑面積6089 其中肉菜市場2000 作為以家庭式消費為主的區(qū)域性購物中心而言，三區(qū)商業(yè)的餐飲面積稍顯缺乏；地塊2引入大型正餐，不僅彌補了三區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例的缺乏，同時由于大型正餐具