專題04-05高檔公寓市場報告

1、1市場發(fā)展背景概述1.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)， 宏觀調(diào)控成效漸現(xiàn)2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩， 主要是國家宏觀調(diào)控政策初見成效， 今年較第二季度的經(jīng)濟(jì)增長率第三季度經(jīng)濟(jì)增長率為9.1%，9.6%發(fā)展速度有所放慢，但仍高遍預(yù)期的8.9%的增幅，表明部門對于經(jīng)濟(jì)降溫的相關(guān)舉措逐步開始取得成效，土地與信貸是這次宏觀調(diào)控的兩個重點。而市前三季度經(jīng)濟(jì)增長速度雖然也有所緩慢，但在9.1%的增速，較去年同期增經(jīng)濟(jì)增長速度上仍然高于長13%。 其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值81. 8億元， 同比增長0.8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1126.1億元，同比增長16.7%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1761.6億元，同比增長11.2%。1.2

2、2004年-“地產(chǎn)政策年”2004年房地產(chǎn)市場普遍進(jìn)入了一個政策年， 不僅僅是因為國家宏觀調(diào)控力度的加大， 更是因為各項直接、間接的宏觀調(diào)控和政策陸續(xù)出臺，在04年的房地產(chǎn)市場相應(yīng)引起了較大的波動， 重要的有金融政策、市場規(guī)定、等。A.金融政策方面：今年較為重要的主要有 關(guān)于進(jìn) 步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管理指引以及央行加息的政策， 可謂在房地產(chǎn)市場引起了較大的波瀾， 特別是對高檔公寓、別墅項目的影響較為強(qiáng)烈。B.市場規(guī)范方面： 今年市場規(guī)范方面發(fā)布了較多的規(guī)范、通知、， 除了規(guī)范整個市場朝性發(fā)展外， 對業(yè)規(guī)范也有一些相應(yīng)的指引， 如房地產(chǎn)開盤須有使用證， 且需先付40%的土地出

3、讓金；到位25才能賣期房； 土地評估機(jī)構(gòu)要與脫鉤等。方面： 今年在市場宏觀調(diào)控上的一個重C.頭就是土地市場的規(guī)管理上， 一連串的相關(guān)政策的頒布， 在房地產(chǎn)市場引起了相當(dāng)大的漩渦， 讓眾多的開發(fā)商時喜時憂。從2月份的土地4到3月底的土地71， “8.此外還有431大限” 從此成為地產(chǎn)界盡人皆知的專有名詞。月29日農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地凍半年、7月1日市資源局正式掛牌成立等， 表明地區(qū)土地管理市場逐漸規(guī)范， 正從無序發(fā)展向有序發(fā)展進(jìn)步。1.3相關(guān)大事件今年可謂是一個多事年，不僅僅是各項政策引起較大的反響， 同時也有較多的大事件成為眾多購房者津道的話題， 如關(guān)于總體規(guī)劃的修編、奧運場館即將進(jìn)入集中實施階段

4、等。A.從11月城市總體規(guī)劃6日起(2004年規(guī)劃展覽館開始公開展示2020年)修編成果， 北市總體規(guī)劃（2004年2020年）修編成果的定位是“國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。B.根據(jù)2008年奧運會比賽設(shè)施的調(diào)整規(guī)劃， 屆時將設(shè)立35個比賽場館， 其中30個安排在。這30個場館中，計劃新建154個。此外， 還要改造設(shè)施。未來7年，數(shù)字產(chǎn)品的消費需求將在個，改擴(kuò)建11個，采用臨時設(shè)施59個訓(xùn)練場館及配套建設(shè)殘奧會市住房消費需求約1億平500億元左右。C.朝陽區(qū)為改善交通， 將在東郊修建5CBD2條道路；而三條地鐵線年底也將全面開工，其中地鐵5號線所有標(biāo)段已經(jīng)全部動工，年底另兩條重要

5、地鐵線路4號線和10號線的44個標(biāo)段和46座車站絕大部分也要進(jìn)入開工狀態(tài)。2房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析2.1歷應(yīng)情況地區(qū)房地產(chǎn)市場素來是房地產(chǎn)市場的關(guān)注焦點， 除了是因為是我國首都、文化中心， 市場容量比較大，投資收益較高，教育產(chǎn)業(yè)突出外，更是因為相信“ 天子腳下” 的市場發(fā)展前景會比較好，特別是前幾年地區(qū)房地產(chǎn)價格飛速上漲， 更是吸引了很多的開發(fā)商和購房者紛紛進(jìn)入， 使得的房地產(chǎn)市場幾年興盛不衰。從歷應(yīng)情況上來看，的供應(yīng)量是呈現(xiàn)較強(qiáng)的高增長態(tài)勢的， 雖然今年國家宏觀調(diào)控政策的有效執(zhí)行使得今年的增為緩慢， 但是總體的項目供應(yīng)的增長態(tài)勢還是較為明顯的， 特別是“8.31”大限的影響， 大量的項目在明

6、后年集中推出， 可以預(yù)見的是： 明后兩年的市場將會逐漸開始形成較為慘烈的競爭格局。地產(chǎn)2.1.1 供應(yīng)量變化從1997年進(jìn)入房地產(chǎn)飛速發(fā)展階段以來，地區(qū)的房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量就呈現(xiàn)出較強(qiáng)的增長態(tài)勢， 特別是2002年入世、成功的雙重利好消息影響，樓市的供應(yīng)發(fā)展便呈現(xiàn)出不可遏制的超級增長態(tài)勢， 大盤的增 加、存量項目的再包裝上市均不同程度的影響到整個市場的供應(yīng)總量。而從各季度市場在售規(guī)模的變化情況來看（ 見圖）， 住宅市場的供應(yīng)變化較大， 而高檔公寓、別墅、辦公和商服物業(yè)的各季度市場供應(yīng)數(shù)據(jù)則是相對平穩(wěn)的。而從歷季度不同細(xì)分物業(yè)所占的變化情況來看（ 見圖）， 辦公用地的逐年增加， 總量也有所增加，

7、 普通住宅的則是呈現(xiàn)出一定的波動， 而高檔居住物業(yè)的展。則呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的發(fā)2.1.2供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化從地區(qū)近期關(guān)注的焦點來看，除了關(guān)策的討論， 如導(dǎo)變化、宏觀調(diào)控加強(qiáng)以及央行加息等引外， 仍有一部分?jǐn)?shù)量的業(yè)內(nèi)、以及大部分的購房者仍然關(guān)注于以下這個房地產(chǎn)亙古未變的話題-“ 房地產(chǎn)論”，眾家關(guān)注的焦點部分在于房地產(chǎn)業(yè)貸款增加、房價上漲、房屋空置率高等升會帶來市場效應(yīng)， 市場的增加會帶來較大的市場風(fēng)險， 會給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來“ 冰封”。但目前房地產(chǎn)市場究竟是否已經(jīng)進(jìn)入了時代？ 從各種數(shù)據(jù)顯示，目前地區(qū)房地產(chǎn)市場仍然未進(jìn)入所謂的“ 地產(chǎn)時代”， 而是因為目前地區(qū)房地產(chǎn)市場僅僅呈現(xiàn)出的是較強(qiáng)的地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)

8、構(gòu)失調(diào)，并非市場容量已滿， 而是供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所變化導(dǎo)致市場價格上升、空置率有所變化。從看， 近幾年房地產(chǎn)市場細(xì)分物業(yè)市場的施工變化情況來房地產(chǎn)市場的施工面積總量及各物業(yè)細(xì)分市場的施工面積均是逐年上升的， 特別是住宅物業(yè)的上升幅度是非常大的， 呈現(xiàn)非常強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢， 商業(yè)物業(yè)和綜合物業(yè)發(fā)展態(tài)勢也是較好的。而對于居住物業(yè)細(xì)分市場的發(fā)展（ 見圖） 來說， 細(xì)分供應(yīng)中主要以普通住宅供應(yīng)為主，其中2003年的普通住宅市場所占比例為76. 27%，高檔住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房的比例則分別為11.10%和12.63%。而從的各住宅物業(yè)細(xì)分市場變化情況來看， 普通住宅、高檔住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房各自所占基本上變化不大，

9、從結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度來看， 今年調(diào)整的力度不夠大。目前地區(qū)房地產(chǎn)市場價格持續(xù)增長，多是屬于結(jié)構(gòu)調(diào)整的價格上浮， 包價位住宅增幅顯著， 高收益的辦公、商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展，自然會抬升整個區(qū)域房地產(chǎn)市場的價格，而非所謂的市場場結(jié)構(gòu)的調(diào)整來引導(dǎo)市場出現(xiàn)， 主要仍應(yīng)注重對于房地產(chǎn)市性的方向發(fā)展， 而非過于注重所謂的“ 市場論”。2.1.3供應(yīng)價格變化地區(qū)房地產(chǎn)市場價格指數(shù)有很多種，其中影響較大的指數(shù)主要有景氣指數(shù)、中房指數(shù)、偉業(yè)指數(shù)等， 其中景氣指數(shù)、中房指數(shù)等均是以范圍的城市指數(shù)為主， 具有非常強(qiáng)的宏觀指導(dǎo)性， 而業(yè)指數(shù)為首的公司指數(shù)則是主要以微觀數(shù)據(jù)為主的市場表現(xiàn)指數(shù)，其所表現(xiàn)的意義各有不同， 也具有一

10、定的指導(dǎo)意義。宏觀價格指數(shù)變化2004年10月份“景氣指數(shù)比9月微升”了為6630.04點。在空置率方面，10月末商品房空置面積米，空置時間在一年以上的商品房面積為59777米， 所占為57.9%， 比去年同月提高15.9個百分點。按用途分，商品住宅空置面積為5703米，同比下降2758元/平13. 2%.1 -10月，同比上漲商品均為11.7%， 增幅比上月回落1.3個百分點。其品住10.2%。從均為2566元/景氣指數(shù)平”，同比上漲10月份的“可以看到， 在范圍內(nèi)房價依然保持著較高的增長速度， 但增幅已在不斷減小。房價上漲確實很快， 不過與相比， 仍只能到房價的一半。市發(fā)布的1-10月統(tǒng)計

11、數(shù)據(jù)顯示，北， 比上年同期提京市商品房均價達(dá)到了5072元/平高了平251元/平。其品住宅均價為4635元/， 比上年同期提高了76元/平。2004年1-3季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資870.6億元， 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（ 簡稱“京房指數(shù)”） 值為102.6，比1-2季度上升2.8點， 比上年同期下降1.5點。1-9月全市銷售各類商品房1130.5米， 同比增長29.2 ，實現(xiàn)銷售額573億元，增長36.6 ；銷售商品住宅1034. 3米，增長25 ，實現(xiàn)銷售額480.5億元， 比上年4646元 增長27. 3 。商品同期上漲276元 平均售價5068元 平； 商品住84元 平均售價。平， 比上年

12、同期上漲地區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年來一直處于一個相對快速的發(fā)展階段， 期間雖然也經(jīng)歷了幾次較大的結(jié)構(gòu)調(diào)整， 包括公建類物業(yè)的集中放量， 商業(yè)的異軍突起， 低密度辦公、住宅成為熱點， 但是隨著宏觀調(diào)控力度的增強(qiáng)以及相關(guān)的出臺，地區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸開始準(zhǔn)備進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整、良性發(fā)展的階段。從近幾年市房地產(chǎn)價格變化情況來看， 2004年地區(qū)房地產(chǎn)整體價格水平開始復(fù)蘇，雖然中間出現(xiàn)階段性調(diào)整的價格下調(diào)， 但是基于近期各項政策、事件的影響， 如奧運會的即將召開，宏觀調(diào)控政策、以及相關(guān)金融政策的頒布，地區(qū)房地產(chǎn)市場開始逐漸受到較大“ 震蕩”。在央行“ 121文件”、”和土地“4” 等一系列政策“18調(diào)控的影響下， 對

13、于樓市新增供應(yīng)量的影響愈來愈顯著，同時隨著入世后政策的逐步開放以及2008年奧運會等利好消息的支撐， 長， 市場供需不平衡整體價格的持續(xù)上漲。地區(qū)房地產(chǎn)市場需求量保持穩(wěn)定增日出， 因而導(dǎo)致了樓市2004年1-3季度偉業(yè)指數(shù)顯示：2004年1-3季度樓市住宅整體強(qiáng)勁的上升態(tài)勢， 個別指數(shù)呈現(xiàn)微降態(tài)勢， 特別是辦公物業(yè)市場有所下調(diào)， 表現(xiàn)穩(wěn)中有降。2004年1-3季度新綜合價格（ 包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣住宅樣本）為7159元/平， 較2003年全年上升4.74 ， 保持了較強(qiáng)的上升幅度；綜合價格（ 未包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅）為8210元/平， 較2003年全年上升了4.98。而在各物業(yè)類型的綜合價格表現(xiàn)上，居

14、住物業(yè)的價格基本全部呈現(xiàn)不同幅度的上升態(tài)勢，而辦公物業(yè)的價格和指數(shù)則不同程度的出現(xiàn)下跌跡象， 其中居住物業(yè)（ 除別墅項目）綜合價格為6783元/平，較2003年全年上漲2.69 ；別墅指數(shù)（ 全市）總體有所上升，其中2004年/平1-3季度城近郊區(qū)別墅綜合價格表現(xiàn)為元，較郊區(qū)110802003年全年微漲了0.67， 2004年， 較季1-3別墅綜合價格為7512元/平年全年增長疲態(tài)，20034.74；2004年1-3季度辦公物業(yè)市場整體市場走勢小幅下降，寫字樓綜合售價為13414元/平， 較2003年全年有1.27 的降幅， 而寫字樓綜合租金2004年1-3季度則為137元/月*平年全年微降了

15、0.72。，較20032004年新增供應(yīng)情況2.2根據(jù)偉業(yè)顧問市場至今年11月上旬， 全年項目監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止市共推出新盤將近294個。其中住宅173個， 別墅37個， 寫字樓46個， 商業(yè)20個， 商住兩用房10個， 經(jīng)濟(jì)適用房4個。從全部新盤的地區(qū)分布來看，朝陽區(qū)海淀區(qū)項目推出量比較大， 其中四個老城區(qū)共55個， 豐臺31個， 石景山48個， 朝陽81個， 海淀6個， 其他郊區(qū)縣共73個， 通州區(qū)今年隨著輕軌八通線的正式開通新盤量也大大增加。2.2.1住宅物業(yè)新增項目情況從住宅物業(yè)新增項目的地區(qū)分布來看，主要集中在朝陽區(qū)，海淀、豐臺和通州區(qū)緊隨其次，項目推出量均在20個以上，其心四城區(qū)共

16、20個，朝陽區(qū)46個，海淀區(qū)24個， 豐臺區(qū)24個， 石景山區(qū)4個， 通州區(qū)23個， 其他郊區(qū)縣新增項目總數(shù)為32個。從住宅物業(yè)新增項目的環(huán)線分布來看，二環(huán)沿線項目23個，三環(huán)沿線項目26個，四環(huán)沿線項目38個。由此可見，伸。地區(qū)住宅項目的發(fā)展正在以攤大餅的趨勢向外延從住宅物業(yè)新增項目的方位分布來看，今年住宅物業(yè)新增項目大都分布在東部、南部、東北部和北部， 這幾個方位推出的新盤占整個新盤量的66%。其中東北部項目22個，北部個， 南部21個，西北部30個， 東南部15個，西部9個， 東部17個，西南部1742個。從住宅物業(yè)新增項目的均價分布來看，均價在4000元米元/平6000以下的項目有46

17、個，均價在4000元/平方6000元/平8000之間的項目有63個，均價在/平元/平之間的項目有31個，均價在8000元/平10000元/平之間的項目有12個，均價在10000元/平以上的項目有8個。平方由此可見， 住宅物業(yè)新增項目主要集中在6000元米以下的價格區(qū)間內(nèi)， 占全部住宅物業(yè)新增項目的強(qiáng)。/68%之從住宅物業(yè)新增項目的規(guī)模分布來看，總規(guī)模在10米以下的項目有68個， 總規(guī)模在米1020有45個，總規(guī)模在米有30個，總規(guī)模在2040米以上有24個。由此可見， 今年住宅物業(yè)新增40項目的規(guī)模均較小，總規(guī)模在20米以下的成為絕對主力， 占全部住宅物業(yè)新增項目的68%。2.2.2別墅物業(yè)新

18、增項目情況從別墅物業(yè)新增項目的地區(qū)分布來看， 同住宅較為類似朝陽區(qū)也是項目推出較為集中的區(qū)域，其次海淀區(qū)和順義區(qū)， 這三個城區(qū)別墅物業(yè)新增項目占總量60%。從別墅物業(yè)新增項目的環(huán)線分布來看， 主要集中在四環(huán)以外區(qū)域，但四環(huán)以內(nèi)仍有7個城市別墅項目推出。從別墅物業(yè)新增項目12個， 北部5個， 西北部的方位分布來看，東北部項目4個， 西部3個， 西南部3個， 南部2個， 東南部1個，東部7個。由此可見，別墅物業(yè)新增項目的推出區(qū)域以北部昌平區(qū)和東北部順義等區(qū)域為主， 比例達(dá)到了51%之多。從別墅物業(yè)新增項目的均價分布來看， 分布呈現(xiàn)兩個檔次分化的趨勢，其中均價在4000元/平6000元/平和1000

19、0元/平以上的項目較為集中，分別占到全部別墅物業(yè)新增項目的33%和41%，是絕對的價格區(qū)間主力。從別墅物業(yè)新增項目的規(guī)模分布來看，項目總規(guī)模米以下的項目比例達(dá)到54%之多， 且全部項目10規(guī)模均較小， 最高項目總規(guī)模未超過40米。2.2.3寫字樓物業(yè)新增項目情況從寫字樓物業(yè)新增項目 的地區(qū)分布來看， 東城區(qū)項目 1 個， 西城區(qū) 3 個， 崇文區(qū) 2 個， 宣武區(qū) 4 個， 朝陽區(qū) 14 個， 海淀區(qū) 19 個， 豐臺區(qū) 1 個， 房山 3 個， 石景山 1 個，亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1 個。由此可見，今年寫字樓新盤推出最多的是海淀區(qū)， 其次朝陽區(qū)， 這二個城區(qū)新盤量占總量的 72%從寫字樓物業(yè)新增

20、項目的方位分布來看， 中心區(qū)項目部個， 東北部個， 西南部個， 北部個， 南部11個， 西北部11個，西1個， 東南部1個， 東部7個。由此可見， 北部和西北部的新盤量是最多的， 占總量的52%， 其次是東部占16%。可見亞運村和中關(guān)村、CBD等傳統(tǒng)辦公熱點區(qū)域方興未艾、“風(fēng)韻猶存”。從寫字樓物業(yè)新增項目的均價分布來看， 均價在10000元/平15000元/平的項目共17個， 40%， 是項目分布的占全部寫字樓物業(yè)新增項目總量近主要價格區(qū)間。從寫字樓物業(yè)新增項目獨棟項目為主，其中總規(guī)模在的規(guī)模分布來看， 主要是以米以下的項目有275個， 占全部寫字樓物業(yè)新增項目的76%。2.2.4商業(yè)物業(yè)新增

21、供應(yīng)情況從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的地區(qū)分布來看， 分布較為分散， 其中東城區(qū)項目2個， 崇文區(qū)3個， 宣武區(qū)朝陽區(qū)6個， 海淀區(qū)2個， 豐臺區(qū)3個， 大興此類商業(yè)物業(yè)包括集中型商業(yè)、商業(yè)街以及底商。3個， 1個。從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的規(guī)模分布來看，總規(guī)模在5米以下的項目有13個， 占全部商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的68%。2.2.5綜合型物業(yè)新增供應(yīng)共有33個項目， 總供應(yīng)量為近米。6002.2.6相對集中區(qū)域今年新增供應(yīng)推出主要有以下個相對集中的區(qū)5域： 上東區(qū)朝陽北路沿線地鐵五號線亞北安立路和北苑路通州中關(guān)村西區(qū)其中前面四個區(qū)域是住宅物業(yè)新增供應(yīng)相對集中的區(qū)域，后一個是今年寫字樓供應(yīng)相對集中的區(qū)域，中關(guān)村西

22、區(qū)的集中放量對全寫字樓市場也是有所沖擊的。3市場需求情況年以來市場成交面積一直呈加速上升態(tài)勢。年市場總成交面積僅米， 2002年市場總成交面積539米，2003年市場總成交面積1043米， 而04年市場總成交面積達(dá)1733米。6年來， 市場成交價格保持下降狀態(tài)。2004年同2003年相比，市場總體成交價格下降約600元/平。但這種價格降低的形成， 很大一部分來自地產(chǎn)的價格降低的影響。業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)3.1物業(yè)細(xì)分3.1.1住宅2004年普通住交面積共米，1514是2003年成交面的1.87倍； 2004年成交套數(shù)共129028套，是2003年成交套數(shù)的1.77倍。成交量增長顯著，并且成交房屋單套平

23、均面積有所增加。2001年，普通住交均價達(dá)到最高的6005元/平價，其后一直處于下降狀態(tài)。2003年普通住交均/平方5739元/平，2004年下降至5659元米。公寓3.1.2從 6滑的過程。114年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，公寓的成交量經(jīng)歷了 走高后下2002年公寓成交量攀升至最高點8360套，共米， 經(jīng)過2003年、2004年持續(xù)下跌，200米。成交公/套140平4年成交5300余套，總成交面積約74寓的平均戶型面積基本穩(wěn)定在130平/套之間。從價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 2004年公寓的成交價格上漲顯著， 成交均價由2002年的9830元/平、2003年6年成交的元/平陡升至10693元/平，為近均價的最高值

24、。3.1.3別墅2000年，別墅市場經(jīng)歷了一次熱潮， 年內(nèi)量又恢復(fù)較低成交別墅753套；從2001年起， 別墅的水平，但其后成交量呈逐年增多趨勢。2004年別墅成交619套， 總成交面積22增加， 但增幅不大。米， 比2003年略有2000年開始，的別墅價格保持了逐年下降的大趨勢，但2004年別墅成交均價為10932元/平，比2003年有所提高， 但仍低于2002年以前的售價水平。3.1.4商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)每年的成交量始終處于上升狀態(tài)，2004年成交量更是大幅：成交面積46米，是2003年成交量的1.46倍。但成交量飛升的同時， 商業(yè)地產(chǎn)的成交價格也下降顯著：成交均價為12364元/平83.6，

25、僅為3.1.5寫字樓2004年寫字樓的成交量較前一年略有下降， 基本保持了2003年的水平。而同商業(yè)地產(chǎn)恰恰相反的是，新成交寫字樓的成交均價為13665元/平，這明顯高于2003年， 并超過了2001年和2002年的價格水平。3.2按城區(qū)細(xì)分3.2.1東城、西城2004年， 這兩個城區(qū)的市場成交量較2003年穩(wěn)中有降，土地成交面積約米。售價水平平均為1125474元/平，較2003年略為降低，但東城成交均價有所提高，由2003年的10782元/平年的升至11315元11860元/平/平降至；西城成交均價由200311240元/平。3.2.2崇文、宣武這兩個區(qū)6年來的市場成交量一直處于較快的增長

26、狀態(tài)， 2004年的市場成交量更是大幅提高，總成交面積近米，這個數(shù)字僅略低于此前5年的市場成交總113量。而這種成交量的變化更主要的來自于宣武區(qū)市場成交量的增加。 1999年，宣武區(qū)的市場成交量僅為3000余平方米，至近65交量為2003年已經(jīng)超過26米， 2004年的成交量米，首次超過崇文區(qū)的成交量。而崇文區(qū)的成米，較2003年也增長了33. 5 之多。47.8成交房屋的戶型面積仍然以90平左右的小戶型為主，成交均價亦有小幅，由。2003年的7290元/平漲至7395元/平3.2.3朝陽同宣武區(qū)類似， 朝陽區(qū)米，亦接近此前5年的市場成交量超過2004年成交量之和，保持了前5205年加速增長的

27、趨勢。成交戶型的平均面積呈逐年減小態(tài)勢，2000年為平/套， 套。成交戶均190平/套，2003年降至144平2004年成交戶型的平均面積為122平型趨小的同時，成交均價也延續(xù)了2003/年的降低趨勢，由2003年的9461元/平急降至8222元/平。3.2.4海淀綜合6年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 海淀區(qū)市場成交量逐穩(wěn)年成上升，2004年成交面積為332交面積的1.2倍。米， 是2003成交戶型的面積亦保持了120平/套之間的水平。但成交均價繼套 /130平年降低米。2003年較2002/平方177元/平后， 2004年再降451元3.2.5昌平、順義此兩區(qū)的市場成交總量近幾年保持了逐年快速增長。昌平的增

28、幅更為顯著，2004年成交128米， 較2003年增長近一倍；而順義的市場成交量比2003年有較大幅度下降，由2003年的39至不到27米， 但這個成交量仍然高于2002年以前的水平。2004年，成交戶型的平均面積順義區(qū)有所降低，為189平/套， 昌平區(qū)有所提高， 為130平/套。售價方面， 順義區(qū)6年來經(jīng)歷了攀升 下滑的兩個過程。下滑過2002年開始，由2001年的11219元2003年成交均價6233/平元降至/平9918元/平，2004年成交均價5904元/平。但因順義區(qū)項目檔次分化明顯，項目成交均價同區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展水平相關(guān)度很低。昌平區(qū)成交均價經(jīng)歷2003年下挫后， 2004年大幅

29、反彈。2004年均價為4700元/平的均價水平。， 超過2002年3.2.6石景山、豐臺2003年開始， 豐臺區(qū)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，2004年繼續(xù)保持了這個勢頭。2004年總成交面積230余， 較2003年的164.7米又有大幅增加。石景山區(qū)發(fā)展雖然不如豐臺區(qū)迅猛， 但相對本區(qū)前水平， 2004年的發(fā)展仍然說得上是迅速的。5年的發(fā)展2004年市場成交量為67.7萬，已經(jīng)超過了此前年的成交量總和。5成交戶型面積仍然以100平為主， 成交均價由2003年的4601/套的中小戶型元/平反彈至4868元/平，但這個成交價格仍然低于2002年的49。63元/平門頭溝、房山、大興3.2.7相對于本區(qū)的發(fā)展

30、，此三區(qū)的發(fā)展是比較迅速的，這市的發(fā)展趨勢，但總體發(fā)展水平仍然較低。2004符合年三區(qū)總成交面積約40米左右。2004年成交戶型面積在/套之間。銷售均價在100平3000元/套130的水平平上。平/3.2.8通州近6年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 通州區(qū)的市場成交量以每年20118米左右的速度平穩(wěn)增長，米。2004年的成交量為2004年成交戶型的平均面積為3年相同。97平， 同200通州區(qū)6年來的成交均價始終呈上升走勢，2004年又比2003年增加286元/平。3.3 不同戶型銷售表現(xiàn)2003年和2004年市各種戶型的銷售比例較為穩(wěn)定， 并且以兩居以下的小戶型為主， 三居中， 兩客廳的戶型銷售表顯好于一客

31、廳的戶型。單套面積上，成交戶型中，幾年來各戶型基本保持了穩(wěn)定的面積，例外的是兩室兩廳這一戶型的單套面積，2004年由前5年的約110平套。/套的水平提高至130平/成交均價方面，自2000年開始，各戶型整體保持了下降的趨勢， 而各戶型降價多少則受居室配置、戶型大小影響較大。三室二廳和四室一廳兩種容易產(chǎn)生功能缺陷的戶型， 和兩居室以下的小戶型降價幅度較大。成交均價( ￥/ 平)參數(shù)99 年00 年01 年02 年03 年04 年合計782080227633757969186310 室一廳536573416536709663536195兩室一廳644661597208633651475059兩室兩

32、廳588169626146612553704471三室一廳631362605870630956155648三室兩6957732972176741644163603.4購房客戶來源本地客戶3.4.1這部分客戶、社會團(tuán)體，對象包括：的企業(yè)、行政、事業(yè)的企業(yè)、機(jī)關(guān)、事業(yè)以及本市的城鎮(zhèn)和非城鎮(zhèn)居民。本地購房客戶的成交戶型的面積呈逐年下降趨勢， 均面積為160平/套，至2003年降1999為126平/套，2004年的成交戶型平均面積為120平。成交均價方面，本保持了2003年的2004水平， 為8055元/平。廳四室一廳769281258228649871876437四室兩廳83367486797980

33、6378767857復(fù)式房型719078337070749670286525別墅11288110793149346其它1890118431080499533.4.2外地客戶這部分客戶對象包括：外省企業(yè)、行政機(jī)關(guān)、個人， （ 包括臺企業(yè)及個人） 外國企業(yè)、個人等。同本地購房客戶相比，從2001年開始，外地購房客戶的年總成交比例呈持續(xù)上升狀態(tài)。 2001年以前，外地客戶在京成交面積約為至2003年這一比例上升至。本地客戶成交面積的15， 48，2004年的比例為61外地客戶在京購房的戶型面積亦呈下降趨勢，且更為明顯。平/1999年外地客戶在/套，平均比購房的戶型面積平均為206本地購房客戶購房面積

34、大46平套： 平2004年外地客戶購房的平均戶型面積已經(jīng)降至123/套，與本地客戶持平。成交均價方面，2004年亦基本保持了2003年的價格水平，略有降低，成交均價為8788元/平， 這個數(shù)值同本地客戶成交均價相比也并不高出很多。3.4 住宅、公寓分析從各年成交的住宅和公寓均價來看，2004年成交的價 格， 中低檔住宅、公寓的成交價呈回落趨勢， 而高檔物業(yè)的成交價格從 2002 年開始逐年上升。但總體來說這種成交價格的變化是可以忽略的。從總成交量上看，各檔次物業(yè)都保持了相同的上升趨勢，中、低檔物交面積趨同， 中檔物交量要略高于低檔物業(yè)。而高檔物2004 年綜合統(tǒng)計交量約為中、低檔物交量的一半。

35、買方統(tǒng)計銷售面積(m2)銷售金額(￥)均價(￥/m2)買方性質(zhì)/統(tǒng)計銷售套數(shù)本市城鎮(zhèn)居民3300578438610527253610554本市農(nóng)民1645225021060011103276141239711572外省市個人101954198780001016938678922105228626013333華僑、臺同胞外國個人502103203125146110012126國內(nèi)行政、事業(yè)13017546184855700105356371386918938692006445國內(nèi)企業(yè)外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織539913129771400130907795134558910746合計用途/統(tǒng)計銷售

36、套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(￥)均價(￥/m2)住宅165382187113521128308163816030別墅、高檔公寓7795134558910746辦公1262482725620759931512859商業(yè)營業(yè)用房481961177114330其它38675600627705合計1831252171150014658079091767512004 年 4 季度統(tǒng)計客戶購成銷售面積(m2)銷售金額(￥)均價(￥/m2)買方性質(zhì)/統(tǒng)計銷售套數(shù)本市城鎮(zhèn)居民96516394316390513099997413751778120012931本市農(nóng)民外省市個人81811963013449434

37、2511242448938393007843華僑、臺同胞832062927365210013265外國個人11226509340530100128452763996859910010719國內(nèi)行政、事業(yè)國內(nèi)企業(yè)293638583182368004983外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織4796118264001484923104036329955合計2004 年 3 季度統(tǒng)計用途/統(tǒng)計銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(￥)均價(￥/m2)住宅428624863477300073416546169別墅、高檔公寓1516264936295254119311144辦公323101075126302561412

38、495商業(yè)營業(yè)用房994199184201586993110120其它154319800914416244487280合計472385626684376804028406696銷售面積銷售金額均價用途/統(tǒng)計銷售套數(shù)(m2)(￥)(￥/m2)住宅452615180291317266496306124別墅、高檔公寓23104036329955辦公373189785237759730112527商業(yè)營業(yè)用房1448129371254652216819683其它11101338809669760857222合計505026036961416362049186896客戶銷售面積(m2)銷售金額(￥)均價

39、(￥/m2)買方性質(zhì)/統(tǒng)計銷售套數(shù)725130760135709577010378本市城鎮(zhèn)居民本市農(nóng)民12622040900778058191639107975266311782外省市個人000華僑、臺同胞55929212332016013270901764022966430013018外國個人國內(nèi)行政、事業(yè)511131366970012281國內(nèi)企業(yè)531244612747370010241外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織617811952400010959合計15162649362952541193111442004 年2 季度客戶買方性質(zhì)/統(tǒng)計本市城鎮(zhèn)居民本市農(nóng)民外省市個人銷售面積銷售金額均價銷售套數(shù)(m2)(￥)(￥/m2)811154179164517335710670718981775080093496701013671210229595119394116914786500126441322