九龍坡區(qū)“十一五”房地產規(guī)劃基礎研究

1、 .DOC資料. 九龍坡區(qū)“十一五”房地產規(guī)劃基礎研究-作者：-日期：九龍坡區(qū)“十一五”房地產規(guī)劃基礎研究受九龍坡區(qū)開發(fā)辦委托，重慶大學房地產研究所成立了專門的研究小組，通過走訪、現場調查等手段對九龍坡區(qū)房地產在“十五”期間的發(fā)展現狀作了充分的了解，根據專項規(guī)劃內容的要求，對房地產業(yè)發(fā)展中涉及的問題進行了詳細的專題研究研究，具體包括房地產市場需求研究、房地產市場體系研究、房地產融資體系研究，目的是為九龍坡區(qū)房地產“十一五”規(guī)劃打下堅實的理論基礎，并形成了書面報告以作為“九龍坡區(qū)十一五房地產業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃”的后臺基礎支撐資料。房地產需求體系研究主要是為了預測九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產需求量。房

2、地產市場體系研究主要是為了理清房地產體系本身的基本內容，為九龍坡區(qū)“十一五”房地產業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃提供基礎支撐。房地產金融體系研究主要是為了對九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產業(yè)發(fā)展中的融資問題提供融資建議。房地產市場需求體系研究房地產需求概述房地產需求的概念房地產需求與房地產供給是一個相對應的概念，它是指一定時期內人們愿意購買和承租的房地產數量。房地產需求是房地產市場運行的原動力，沒有房地產需求就沒有房地產市場價格、供給、資金運作以及市場的本身；房地產需求也是房地產市場研究的重要內容，是房地產供給的起點與歸宿。需求的規(guī)模、水平和結構的變動，推動著房地產供給的變化，同時影響著房地產交易的價格、資金運轉

3、、市場要素以及市場本身的變化。另一方面，房地產需求也是檢驗房地產經濟體制、機制完善程度的重要尺度。沒有一個良好的市場環(huán)境和體制保證，需求的滿足是很難達到較理想的狀態(tài)。住宅需求的概念在市場經濟中，“需求是指在一定的市場條件下，消費者愿意并且有能力購買的商品或服務的數量”儀。借用這個概念，我們認為，住宅需求是在一定市場條件下，消費者愿意并且有能力購買的住宅的數量。住宅需求的種類人類需求是多種多樣的，住宅需求也不例外，住宅需求的分類可以從多個角度進行。從市場角度潛在需求住宅的潛在需求是指未來市場條件發(fā)生變化，或人們的支付能力發(fā)生變化時的住宅需求。著重點在于市場條件或支付能力發(fā)生變化。市場條件的變化可

4、能有住宅的自然更新，人口的自然增長，城市化進程，家庭規(guī)模趨小等形成的需求。支付能力的變化有人們收入的提高，生活水平的改善，政策的導向等誘發(fā)的需求。潛在需求側重于人們的欲望及市場條件下可能表現出來的需要。有效需求 有效需求是以人們的實際支付能力為基礎，在一定市場條件下，市場機制的制約下，對住宅的需求量。有效需求側重于人們的真實購買力。從需求目的角度居住需求人無論貴賤高低，無論窮人還是富豪，一套能夠遮風避雨，安置家人棲息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求層次與需求偏好有所差別。因此，住宅的居住需求即是以居住使用為目的。投資需求“住宅的投資需求是指購買住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住為目的

5、，而是把住宅作為資產，以保值和增值尤其是以增值為目的”居住需求和投資需求有時是重疊的。購買和保有住宅兼有居住又有保值和增值的目的。但是，在許多情況下，兩者有明顯的區(qū)別。絕大部分購買住宅是以居住為直接目的。即使稍帶保值和增值的目的，也只是作為家庭財富的存量，期待在時間的推延過程中，自然被動地保值和增值，而沒有多余的住宅投入經營性交易(如出租、買賣)，通過經營手段賺取利潤。投資需求不僅直接以保值和增值為目的，而且是主動地以經營性交易手段獲得利潤。居住需求和投資需求是互相影響的，首先是居住需求制約了投資需求，沒有居住的總需求，投資需求就無經營的可能性，失去了取得利潤的源泉。同時，投資需求也影響居住需

6、求，投資需求的活躍，為滿足居住需求創(chuàng)造了條件。假日休閑的需求現在，我國每年115天假期使度假消費成為時尚。旅游模式已從單純的觀光旅游向度假旅游過渡，并形成了每年24%以上的增長幅度。在景色怡人的度假勝地，購買度假村或酒店的部分產權作為假日休閑的地點已成為高收入階層投資、消費的新時尚。位于秦皇島“維多利亞港灣”、海南產權酒、延慶龍慶峽的“快樂無窮大”，等在北京市場的推廣并取得良好銷售業(yè)績就能證明這一點。從居住目的的角度普通住宅需求普通住宅需求是指為滿足人的生存、生理和社會道德的住宅需求?！笆苌鐣洕l(fā)展狀況和居民個人支付能力的影響，對住宅的普通需求可劃分為空間數量、功育目貢量、環(huán)境質量、服務質量

7、和品位等五個層次”。人們對住宅的需求首先表現為最基本的生理需求，即要有最起碼的能遮風避雨、休養(yǎng)生息，繁衍后代的空間和面積。在住宅面積達到一定數量后，人們就會對住宅的功能和質量提出要求，如動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，室內設施配套等，這是人類向文明居住水平發(fā)展的重要標志。對住宅室內外環(huán)境質量的要求，包括住宅室內采光通風、裝飾裝修、家具選擇與布置和室外自然環(huán)境、社會和公共配套設施環(huán)境，是小康居住水平的重要內容。從住宅的維護、維修到居民家庭生活的各個領域，人們希望得到方便、及時、優(yōu)質、周到的多層次全方位的物業(yè)管理服務，體現了人類居住水平從小康向后小康階段過渡過程中的較高層次的需求。當居民生活由后小康富裕階段過

8、渡的過程中，人落門越來越強調住宅的品位，強調與住宅相關的社區(qū)，鄰里及個人的文化、藝術和生活品位。5+2住宅需求5+2住宅是指隨著改革開放的進行，在先富起來的群體中的一部分人，對生活理念產生新的認識，對生活質量要求的進一步提高而導致的住宅需求。現代生活的快節(jié)奏工作、生活不時壓抑著人們的心性，因此，在難得的休息日周末和假日里，州門無不向往清新寧靜，幽雅致遠的大自然的懷抱。在人們的經濟基礎達到了一定程度以后，自然而然的想實現這個夢想：工作時，在市中心接觸著時代的脈搏，努力地拼搏；在休息日，在環(huán)境優(yōu)美的近郊有自己的休憩之地，在那里人們可以徹底忘掉都市的嘈雜和喧囂，在大自然的懷抱里回歸自然；可以悠然享受

9、 “采菊東籬下，悠然見南山”的詩意田園生活；可以徹底放松自我，更好的恢復腦力和體力，從而在休養(yǎng)生息之后，以飽滿的身心迎接生活新挑戰(zhàn)。因此應這部分人的需要而產生了5+2住宅的需求。房地產市場需求的影響因素“住宅需求從總體上講是受國民經濟發(fā)展水平影響的。經濟發(fā)展水平越高，對住宅的需求就越旺盛；經濟發(fā)展水平越低，對住宅的需求走越皮軟”。經濟發(fā)展水平對住宅需求的影響是通過住宅的價格水平和居民收入等因素表現出來的。同時，住宅需求還受非單純經濟因素的影響，如人口的增長，家庭的結構，城市化水平，政府的政策等等。本節(jié)將著重探討影響住宅需求的主要因素。價格對住宅需求的影響需求價格曲線住宅價格對住宅需求的影響是價

10、格上升，需求下降；反之，價格下降則需求上升。住宅需求同住宅價格的變化呈反向運動，這同一般商品和價格的關系沒有什么根本的區(qū)別。當然，上述關系建立在假定在同一時刻除了價格以外的其他因素固定不變。住宅需求的價格彈性住宅需求的價格彈性，即當住宅價格發(fā)生一個百分比變化與所引起的需求的變化的百分比的比值就是住宅需求對于住宅價格的彈性，簡稱住宅需求價格彈性：田于住宅需求同住宅價格呈反問運動，因此，住宅需求價格彈性是一個負值。根據西方學者的研究得出的結論，住宅需求的價格彈性是比較缺乏的。其原因是：住宅是高價值的不流動商品，費用巨大，再變現不易，所以價格的變動對需求的推動力較弱。H. Rosen 1979年得出

11、的住宅需求價格彈性系數為-0.6 7，Macrae 和 Turnerl 981年得出-0.89, Cronin 1983年得出在-0.63到-0.79之間，Goodman和Kawai 1986年得出在-0.61到-1.2之間，平均值約-0.75左右。根據上述研究的結果，住宅需求曲線是較為陡峭的，不是平坦的。陡峭是由于住宅需求的價格彈性的絕對值小于1，亦即當價格有一個單位的升降變化時，需求不會有一個單位的升降變化，只有小于一個單位的變化。住宅需求是缺乏價格彈性的。目前，我國尚無學者對住宅需求價格彈性作專門研究。以西方學者的研究，我們雖然不能肯定他們提出的彈性系數值完全適用于中國城市住宅市場，但是

12、總體的結論是適用的。其原因是：在中國住宅同樣是高價值商品，同樣是城鎮(zhèn)居民的基本必需品，無論住宅價格如何變化，人們總是要居住住宅的。我們很難想象，當住宅總體價格上升時，人們紛紛退出消費領域；同樣，當住宅總體價格下降時，人們大量增加住房消費。特殊現象住宅價格上升，住宅需求也上升的情況也可能存在。這種情況主要發(fā)生在：一個特定的樓盤或小區(qū)，在預售階段(即未竣工階段)，由于施工尚未結束，開發(fā)者還沒有投入全部的資金和成本費用，因此預售的價格較低。同時，由于這個住宅樓盤或小區(qū)的整體形象尚未形成，購房者可能比較少。隨著施工的不斷深入，開發(fā)者投入的成本費用增加，住宅的形態(tài)不斷完整豐滿，開發(fā)者會提高預售價格，而購

13、房者不是減少，反而增多。有些特定的住宅可能實質性地發(fā)生價格和需求同向運動的現象。這種住宅可能具有特別知名的區(qū)位，特別知名的建筑藝術風格。特別知名的演變經歷或特別罕見的無形價值，它能滿足一些特別富裕者的獵奇心理。這種住宅價格和需求的正向運動是一種特例，沒有普遍性的意義，當然也不能否定住宅需求對于住宅價格反向運動的一般規(guī)律。收入對住宅需求的影響家庭財富（收入）的影響城鎮(zhèn)居民家庭的收入對住宅需求有正的影響，即收入增加，住房需求也增加；收入減少，對住房需求也減少。這種影響，是符合一般的收入需求關系規(guī)律的。我們同樣可以引入住宅需求的收入彈性概念，即在其他條件(如價格)不變時，住宅需求變化的百分比同引起住

14、宅需求變化的收入變化的百分比相比得到的數值即為住宅需求的收入彈性。由于住宅需求隨收入的增長(減少)而同向增長(減少)，因此，住宅需求的收入彈性為正。 人們普遍認為，收入對住宅需求有重要的影響。但是，收入對住房需求的影響難以用普通的辦法量化。因為收入影響住房需求的渠道是復雜的。有的西方學者認為，基本上可分兩條渠道。一是收入影響家庭在住宅上持續(xù)不斷地支付現金(如租金，或分期付款)的能力，通過現金支付的承受力來影響住宅需求：二是收入影響家庭成員一生財富積累的預期，通過這種財富積累的預期再來影響對住宅的需求。這兩個渠道對住宅需求的影響是不一樣的，影響的大小要看哪一個渠道占支配地位。財富是一種存量，它是

15、一個家庭在某一時點可用經濟資源的積累。它不僅包括積累的金融資產(存款、證券、往來賬目和其他投資)，還包括積累的智能財富。因為許多財富(如工薪收入)來自于人力的智能部分；即便是來自于金融財富，也同人的智能密切相關。收入是一種流量，是在一定的時間段(年、月、日)中一個家庭的貨幣自然增長量，收入是從家庭財富中流出的。在研究住宅需求時，排除其他因素，考察全部財富比單獨考察收入更好。因為全部財富既是家庭成員一生獲利能力的指標，又是從財富中產生固定收入的指標。全部財富的這些特點，使它比現金收入更加能影響住宅的需求。而現金收入可能是不穩(wěn)定的，暫時的，有時多(如意外收獲)有時少(如失業(yè))，因此較難根據現金收入

16、決定住宅需求。根據經驗證明，住宅需求的財富(或固定收入)彈性系數大約等于1 (1986年Goodman和Kawai提出0.64到1.1的數據)，即家庭財富增減一個百分比，住宅需求同樣增減一個百分比。但是，當前收入同家庭財富及其引起的固定收入相比，對住宅需求的影響也是非常重要的。雖然住宅需求根本上是由于家庭財富及固定收入推動的，但是，當前收入對住宅需求還是有重要的約束作用。這是田于在金融市場上的一整套信用規(guī)則所決定的：在金融市場上，貸款人不能單憑借款人未來收入的預期就進行放款，必須要確認借款人的信用程度。在這時候，借款人當前現實的收入和財產的地位就變得重要了，因為它們是可以被現實地計量的。房價收

17、入比住宅價格和居民收入對住宅需求的影響程度往往是通過住宅價格和居民收入的比例來衡量的，也稱房價收入比。房價收入比直接揭示了消費者的購房能力。根據國外經驗，在市場機制健全的前提下，住宅價格與當地家庭年平均收入的比例應在36左右。住房價格與家庭收入的比例國別美國英國法國日本印度韓國埃及住房價格/家庭收入2.8(1998)2.4(1985)2.8(1982)6.7(1983)6.2(1985)5.5(1986)7.2(1985)關于房價收入比的幾點說明：不同國家的房價收入比數值很分散世界發(fā)展報告19992000在分析1993年世界各國房價收入比時指出，“收入水平低時負擔住房的差異極大”。該報告的統(tǒng)計

18、數據表明，亞美尼亞的埃里溫市的房價收入比最高(房價收入比為39)，其次是前南斯拉夫的波德戈里察市(房價收入比30)。由于亞美尼亞和前南斯拉夫當時都是處在經濟轉型中的國家，因此住宅價格和居民收入變動很快，且住房價格的變動幅度遠遠超過居民收入的變動幅度，導致房價收入比奇高。但隨著經濟轉型期的結束，亞美尼亞埃里溫市的房價收入比在1998年就回落到4。從1998年世界各國房價收入比數據來看，各國房價收入比的數值是高度離散的。在納入統(tǒng)計的96個國家和地區(qū)中，房價收入比的最大值和最小值分別為30和08，均值為84、標準差為5.9(表1)。表1中的數據還顯示，房價收入比的離散程度與家庭收入逆相關，即家庭收入

19、越低，房價收入比的離散程度越大；家庭收入越高，房價收入比的離散程度越小。1998年世界各國房價收入比：按家庭收入分組家庭收入分組（美元）樣本數房價收入比平均數房價收入比中位數標準偏差量大值量小值0-9991113.213.36.2306.31000-1999259.76.96.8283.42000-2999128.957.629.33.43000-39991298.15.4202.14000-5999125.44.52.412.53.46000-999995.95.82.38.81.710000-155.65.32.912.30.8所有968.46.45.9300.8資料來源：房價收入比的性質

20、與合理取值清華大學房地產研究所 劉洪玉同一城市房價收入比隨時間的變化比較同一城市1993年和1998年的房價收入比數據，可以發(fā)現，多數城市的房價收入比變化不大，接近圖1中的對角線；但也有一些城市的房價收入比變動較大，遠離對角線。這說明在有些地區(qū)，同一城市的房價收入比波動是很大的。圖1中幾個變化顯著的城市是：亞美尼亞的埃里溫市(從39變到4)，蒙古的烏蘭巴托(從377變到78)，俄羅斯的莫斯科市(從17變到5.1)，玻利維亞的Santa Cruz de la Sierra(從26變到293)，立陶宛的維爾紐斯市(從54變到20)。可以看出，這些都是經濟轉型的國家或時局動蕩的國家，房價收入比變化劇

21、烈。同一城市房價收入比的比較(1993年和1998年)資料來源：房價收入比的性質與合理取值清華大學房地產研究所 劉洪玉同一國家不同地區(qū)和城市房價收入比的差異從美國2001年第一季度對192個都市統(tǒng)計區(qū)房價收入比的統(tǒng)計數字來看，美國不同都市統(tǒng)計區(qū)房價收入比的差別也很大，見圖2。在這192個都市統(tǒng)計區(qū)中，房價收入比的最大值和最小值分別為69和14，平均值為26，中位數為23，標準偏差為086。美國2001年第一季度各個都市統(tǒng)計區(qū)的房價收入比資料來源：房價收入比的性質與合理取值清華大學房地產研究所 劉洪玉房價收入比的作用是有局限的房價收入比是一個比較籠統(tǒng)的指標，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之

22、間的關系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了(北京近年的房價收入比呈現逐年下降的趨勢)。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、房價收入比低了人們就都去購買住宅。因為這里還有一個購房消費(或投資)傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出。而影響居民消費(或投資)傾向的因素就太多、太復雜了。也就是說，當房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，并不一定是“房價高”造成的。不同城市之間的房價收入比存在差異是正常的中國有600多個城市，各城市的社會經濟發(fā)展水平有著巨大的差異。同樣的房價收入比水平，在不同的城市，住房購買力并

23、不一樣。試圖用同樣一個房價收入比來制訂全國性的政策，會帶來很多矛盾和問題?！?6倍”是從市場經濟國家歸納得出的結論，不能不加修正地應用到我國，尤其不能應用到每一個城市。要根據我國各城市的社會經濟特點，分析研究該城市房價收入比的合理取值。人口和家庭戶數的變化對住宅需求的影響住宅是供人居住的，人口增長必然導致對住宅需求的增長，人口減少必然導致對住宅需求的減少。 住房需求的決策不是一個人行為，在大多數情況下，住房需求決策是家庭或因其他原因共居一處的人們的共同的行為。因此，從家庭角度分析對住宅需求的影響更為重要。出生率的變化對住宅需求的影響出生率上升，家庭人口增加，如果家庭住宅占有不變就會出現擁擠現象

24、，從而造成了新的住宅需求，這種需求至少表現在對住宅面積的擴大上。不僅如此，出生率的上升，意味著年輕人在家庭中的比例上升，也意味著他們成年以后會同父母分居，會增加社會總家庭戶數，增加對住宅的需求。同樣，出生率下降，會造成住宅需求的減少。結婚率的變化對住宅需求的影響接照中國的歷史情況，由于總體上城鎮(zhèn)家庭占有的住宅面積比較小，年輕人的結婚往往要離開父母另外尋找居所。因此，結婚率的上升，可以導致住宅需求的上升。估計這一趨勢會持續(xù)較長的時間。不可忽視的是，如果兩個離婚者的結婚，可能減少對住宅的需求。這在住宅比較充裕的西方社會表現較為明顯。因為兩個離婚者中如果在婚前占有兩處住宅，再婚以后可能會放棄一處住宅

25、。隨著婚姻觀念的變化，尤其是中老年人再婚比例的增加，在中國再婚率的上升可能減少住宅的需求。這一趨勢也不能忽視。離婚率的變化對住宅需求的影響離婚以后夫妻各分東西。如果雙方父母的居住并不寬裕，離婚者中的一方可能去尋找新居；即便是雙方父母的居所比較充裕，在經濟收入不斷提高，年輕一代崇尚現代生活方式時，也可能不去父母居所而另找新居。因此，離婚率的上升，導致家庭戶數和住宅需求的上升。這一趨勢，在中國城鎮(zhèn)尤其是沿海地區(qū)表現得越來越明顯。流動人口的變化對住宅需求的影響流動人口增長時，對城鎮(zhèn)的住宅需求會增長；流動人口下降時，對城鎮(zhèn)住宅需求也會下降。中國城市化進程的長期性，地區(qū)經濟發(fā)展的不平衡，將導致大量人口流

26、向城鎮(zhèn)，尤其是沿海大城市(北京、上海、廣州等大城市中流動人口早已超過20%)。流動人口中的一部分會由于種種原因而沉淀下來。例如異地戶籍的企業(yè)經理階層、經營管理骨干會較長時間停留，少則幾年，多則可能10年以上。他們事實上變成了城市的非戶籍常住人口，需要較為穩(wěn)定的居所。還有大量的小本經營者和各種非熟練打工者，他們在城市停留時間少則幾個月，多則幾年，需要臨時的住所。因此，流動人口對住宅需求的影響已成為城鎮(zhèn)住宅供求中不可回避的重大問題。家庭結構的變化對住宅需求的影響住宅它作為一種特殊的消費品，其使用價值就在于滿足不同消費者的居住要求，這一要求與家庭結構密切相關。因此，在討論住宅需求時，我們不僅要考慮人

27、口的變化，還應關注家庭的類型及家庭的規(guī)模?！耙话銇碚f，目前我國有以下幾種家庭結構；單身青年；無子女夫婦；成年家庭(有子女)；空巢(子女成年離家)”。不同的家庭結構構成了對住宅不同的需求。同時，家庭規(guī)模的趨小會形成新的住宅需求。近幾年，我國城鎮(zhèn)居民家庭呈明顯的小型化趨勢。戶均人口的減少，即意味著家庭戶數的增加，由此形成了新的住宅需求量。年份19961997199819992000200120022003戶均人數3.73.643.633.583.443.463.393.38資料來源：中國統(tǒng)計年鑒居民消費結構的改變改革開放的20多年是我國經濟高速發(fā)展的20年，國內生產總值從1979年的3624億元提

28、高到2004年的136515億元。人均GDP也從1978年的379元提高到2004年的10500元。隨著經濟發(fā)展，國民生活水平提高的同時，國民的恩格爾系數也逐年下降。我國19962004年的恩格爾系數年份199619971998199920002001200220032004恩格爾系數（%）48.646.444.541.939.237.937.737.137.7國家統(tǒng)計公報隨著國民經濟水平的變化，恩格爾系數與住房支出消費的相關關系有一定的規(guī)律性。根據我國城市居民的恩格爾系數水平，我國城鎮(zhèn)居民的生活已經步入小康型的發(fā)展層次，按以往研究結論，其住房的消費支出應占總消費支出的18. 9%左右。而實際

29、上，由于我國城市以前的福利住房制度，居民的住宅消費僅占總消費支出的10%左右。恩格爾系數與住房支出的關系恩格爾系數平均住房支出比例(%)20392030404518.9455012.1505511.250597.160以上資料來源；劉福泉中國住宅市場同等GDP水平上的住房消費比照年代人均GDP（美元）居住占消費支出比例中國城鎮(zhèn)2000840（全國）10法國19605459.3（1959年）英國196066413.8（1958年）德國196066510.8（1959年）日本19657829.83資料來源：廖英敏過剩經濟！過剩經濟？；其中，中國城鎮(zhèn)居民的數據來源于：國家統(tǒng)計局“九五”時期國民經濟和

30、社會發(fā)展系列分析報告之十八由上表我們可以看出，處于相似人均GDP值時，實行市場經濟的國家居住占消費支出的比例均大于我國。因此我們有理由相信，在市場經濟的環(huán)境下，我國城市居民住宅消費占總消費支出的比例會回歸到合理的水平，在這一過程中，必定會帶動住宅需求的上揚。城市化水平“城市化是社會經濟高速發(fā)展的產物，也是社會經濟發(fā)展的巨大動力。這是因為城市化是以產業(yè)和人口高度集中為主要特征的，而這種密集為現代化生產的專業(yè)化、協(xié)作化和聯合化提供了有利的空間環(huán)境，也為有效地節(jié)約和利用土地資源、金融資本、人力資源、自然資源、信息資源和公共服務設施等奠定了基礎”。正因如此，城市經濟的規(guī)模效益也總是大大的高于農村經濟，

31、城市的規(guī)模越大，規(guī)模經濟的效益也就越高。中國作為一個發(fā)展中國家，加快城市化進程，讓農民從貧窮落后的狀態(tài)中解脫出來，不僅有利于緩解困內需求不足的矛盾，還將對21世紀我國經濟持續(xù)快速增長和社會繁榮穩(wěn)定產生決定性的促進作用。根據國際經驗，當經濟進入長期持續(xù)穩(wěn)定地增長時期，城市化也將進入一個決速發(fā)展的時期。根據統(tǒng)計資料表明，當人均GDP從700美元提高到1000美元或1500美元，經濟步入中等發(fā)達國家行列時，城市化進程加快，城市人口占總人口比重將達到40%60%。人均GDP與城市化水平低收入國家下中等收入國家中等收入國家上中等收入國家高收入國家地區(qū)中國韓國日本菲律賓1983年，人均GDP（美元）260

32、75013102050110602902010101207601995年，人均GDP（美元）430167023904260249306209700396401050城市人口占人口的比重（%）197018424655741741713319802148526475195776381995295660737530817853資料來源；謝伏瞻住宅產業(yè)；發(fā)展伐略與對策根據我國的城市化進程戰(zhàn)略設想，在2050年左右，全國城市化率將達到7080%。這意味著，在今后幾十年的時間內，中國的城市化增長率要以每年0.78%0.98%的速度增長；這也意味著，在未來幾十年內，中國有7.28.8億人口從農村轉移到城市，

33、城市人口在短時間內的迅猛增長，必將會造成對于城市住宅的巨大需求。利率對住宅需求的影響利率變化對住宅需求的影響是復雜的，它的實際影響比人們粗略的想象要更為復雜，至少可以從短期和中長期兩個角度進行考察。利率變動對住宅需求的短期影響在短期內利率變化對住宅需求有負的影響。這體現在兩個方面：當利率降低時，居民存入銀行的利息也降低，這迫使居民的儲蓄降低，使居民把儲蓄轉向消費或其他投資。1997年10月23日，中國人民銀行宣布第三次降低利率以后，廣東居民做出了迅速反應。據中國人民銀行廣東分行的調查，在被調查的儲戶中，愿意繼續(xù)存款的儲戶跌至末位，而在調查存款意.愿時，以得到利息為目的的儲戶又跌至末位。居民在尋

34、找消費或投資出路時，可能會考慮擴大住宅的消費或住宅的投資，這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民，會加快他們的行動步伐，會增加短期的住宅需求。在利率降低時，住宅貸款的利率同時降低，這實際上降低了居民的住宅消費或投資的短期成本，也會擴大對住宅的短期需求。1997年10月23日第三次降低存款利率后，個人購房貸款利率和職工購房公積金貸款利率隨之降低。此后幾個月內，廣東省許多居民紛紛向各銀行和房地產開發(fā)商詢問具體的購房貸款事務，掀起了一陣不小的購房波瀾。這就是利率變動對住宅需求短期負影響的一個生動事例。同樣，在利率提高時，上述兩個方面也會使居民的短期住宅需求降低。利率變動對住宅需求的中長期影響利率變

35、化對住宅需求的中長期影響，一般傾向于較為微弱。有的甚至認為，利率變動以后，潛在的住宅需求可以保持不變。利率變動的原因實際上是對通貨膨脹的預期，當通貨膨脹的預期提高時，利率雖然上升，但是居民對自己收入的增長及全部家庭財富增值的預期也提高了。這種收入增長和家庭財富增值同利率的上升相比，可能是同比例的，不會加重自己的住宅需求負擔，因此居民可以維持而不必要減少自己的住宅需求。當利率下降的時候，對中長期住宅需求的影響也是如此。必須要指出，上述討論利息變化對于住宅需求的中長期影響，是假設在住宅價格不變的條件下進行的。其實，利率的變化首先對于住宅價格是有直接影響的，這種影響是正的。當利率上升時，住宅開發(fā)者的

36、籌資成本會上升，住宅開發(fā)費用全面上升，住宅價格也隨之上升；當利率下降時，住宅價格也隨之下降。而住宅價格對住宅需求的影響是負的，因此利率變化還會通過價格變化對住宅需求產生負的影響。政府政策政府的住房政策是住宅問題中的重要因素。一般而言，世界各國政府都是重視住房政策的。當住房政策寬松時，或說有利于居民得到住宅時，住宅需求會增長；當住房政策緊縮時，住宅需求會下降。但是，在不同的住宅運行體制下，住房政策對于住宅需求的影響是不同的。由于住房政策是相當廣泛的概念，它可能是行政性的，可能是經濟手段，也可能是行政手段和經濟手段的結合。政府改變保障性住宅政策對需求的影響如降低進入門檻(入住條件主要是收入線劃分、

37、人均面積、等候時間等)，降低租金或價格，提高住房補貼等，會擴大對經濟適用房等政策性住宅的需求，同時會降低對商品住宅的需求。當政府收緊對保障性住宅的政策時，對政策性住房的需求會降低，同時會增加商品住宅的需求。政府改變商品住宅政策對需求的影響如放寬以中低收入階層購買住宅的貸款、貼息或擔保條件，降低住宅購買的管理費和契稅，對用于購買商品住宅的收入免交個人所得稅優(yōu)惠等，會增加商品住宅市場的需求，當政府收緊對商品住宅的政策時，會減少對商品住宅的需求。由上可見，政府的住房政策對政策性住宅的需求和商品住宅的需求有相悖的影響，因此，對住宅總體需求的影并不是絕對的正向或負同，最終的結果要看政府住房政策的目標。當

38、前，在中國政府城市住宅政策的主要目標是住宅商品化，商品住宅的需求將會得到大幅度提高。2004年全國房地產市場需求分析需求總量分析房地產開發(fā)投資2004年全國房地產開發(fā)投資總額達13158.25億元，同比增長28.1%，比2003年回落2.2個百分點。從2004年變化看，房地產投資增速呈快速下降趨勢，從12月到112月下降22個百分點，幾乎與固定資產投資同步下降。但從近幾年的數據比較看，2004年的房地產投資增速仍比1998年以來的年均增長速度高出5.6個百分點；房地產投資額在全社會固定資產投資中所占比重有所下降。房地產投資額的趨緩表明宏觀調控政策對房地產投資的抑制作用開始顯現。2003年全國房

39、地產開發(fā)投資完成額及變化趨勢2004年全國房地產開發(fā)投資完成額及變化趨勢19992004全國固定資產與房地產投資比較分析數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所房地產銷售2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，達到38231.64萬平方米，比2003年增加4514萬平方米，比19972003年年平均銷售增量的4118萬平方米增加了396萬平方米。隨著銷售量的增長，房地產年銷售額也大幅上漲，1998年為2513.3億元，2004年上升為10375.71億元。19982004全國房地產銷售總量與銷售額分析19982004年新開工面積、竣工面積與銷售面積比較分析數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理

40、：重慶大學房地產研究所從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產竣工面積、新開工面積分別為1.22億平方米、1.76億平方米和2.04億平方米，2004年分別為3.82億平方米、4.25億平方米和6.04億平方米。除1999年外，銷售面積增長率均高于竣工面積增長率，表明相對空置面積在下降。2004年全國銷售面積增長13.4%，竣工面積增長2.4%，新開工面積增長10.4%，分別比2003年下降了12.4、15.6和17.4個百分點。這種態(tài)勢盡管對減少空置面積有利，但若考慮銷售相對于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風險。結論：需求依然旺盛盡管2003年

41、以來各界關于房地產泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動力，一是國民經濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來，城鎮(zhèn)人均收入年均增長率為8.95%，住宅價格年均增長率為3.82%，只有2004年住宅價格增長率超過了城鎮(zhèn)人均收入增長率。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數量增長帶動商品房需求。1990年中國城鎮(zhèn)化水平為26.4%，2004年已超過40%。城鎮(zhèn)人口每年超過1

42、000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。三是投資和投機性購房需求。建設部的數據顯示，2004年上海投機性購房所占比例達16.6，長沙市為16，寫字樓則高達40。 需求結構分析房地產開發(fā)投資房地產投資區(qū)域結構從地區(qū)投資結構看，2004年東、中、西部地區(qū)房地產投資占全國房地產總投資的比重分別為69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分別為75.51%、12.46%和12.03%。2004年東部所占比重較1998年下降5.98個百分點，中西部的比重增大。但由于東部基數大，占全國比重仍近70%。2004年東、中、西部地區(qū)房地產投資增長率分別為27.9%、37.6%、

43、20.6%，而1998年三個區(qū)域的房地產開發(fā)投資增長率分別為：11.7%、18.8%、42.2%，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢。 2004年全國房地產投資區(qū)域比重分析房地產投資類型住宅投資方面，19972000年，由于住房制度的改革，住宅投資呈高速增長勢態(tài)，占據了全國房地產投資的六成。而進入2001年以后其在總投資中比率的增長幅度開始趨于平緩，這主要是因為其他物業(yè)類型投資的增長，特別是商業(yè)投資的增長，但是從量上分析，住宅投資還是保持了高速增長的勢頭。如下圖所示。19972004全國住宅投資比較分析（億元）辦公樓方面，進入21世紀后，我國的城市建設進入了高速發(fā)展的階段，城市經濟得到了較大的

44、提高，這大大增加了辦公用房的需求，使得辦公樓投資成為新的熱點，增長幅度逐年提高，年均增長幅度超過10%。但相對于總投資而言，其所占的比例呈逐年下降趨勢。19972004全國辦公樓投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動商業(yè)房方面，近年來的全國的商業(yè)房地產發(fā)展保持了強勁的勢頭，雖然增長幅度有起有落，但總體增幅仍然很高，年均增長幅度超過20%。同時，其在房地產總投資中的份額也持續(xù)上升，雖然增長幅度并不大，但至2004年其所占比例已達到13.10%，這兩個數據說明了我國的商業(yè)投資有可能存在過熱現象，這也是今年國家對全國的商業(yè)投資進行清查的主要動因。19972004全國商業(yè)營用房投資比較

45、分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所在統(tǒng)計中所稱的其他房屋是指廠房、倉庫等房屋，隨著國民經濟的快速發(fā)展，社會對廠房、倉庫等其他房屋的需求也逐步增加，這表現為其投資幅度的逐步增長，但是，由于國家經濟結構的調整，相對于住宅、寫字樓、商業(yè)房屋需求的增長幅度，其他房屋需求的增幅是小于住宅、商業(yè)、寫字樓的，這主要表現在其在房地產總投資中的比例的下降。這與房地產業(yè)本身的發(fā)展以及國家的經濟大環(huán)境是密不可分的。19972004全國其他法房屋投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所高端

46、產品方面，20002002年，由于生活水平的提高，政策的支持，全國的別墅開發(fā)持續(xù)增長，無論從在住宅投資總的比例還是其量增長幅度都顯示出上升勢頭。然而，進入2003年，由于前期開發(fā)量過大以及政策的影響，別墅開發(fā)增長幅度開始下滑，但其總量仍然保持增長。19972004全國別墅、高檔公寓投資比較分說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所經濟適用房方面，2004年全國經濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，在住宅投資中的比率從2003年的9.2%下降至6.9%，為1998年以來最低。經濟適用房投資比重從2

47、000年以來一直處于減少趨勢，5年間減少了近10個百分點；而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。經濟適用房投資比重減少，一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決，但另一方面在客觀上有利于早日終結住房市場供給的雙軌制。19972004全國經濟適用房投資比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動 數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所房地產銷售在銷售總量中，個人購房所占比重持續(xù)增加。1998年和1999年分別為79.85%和70.15%，其后逐年上升，2004年達到93.30%。從各類商品房銷售的構成看，

48、1998年以后，在銷售總量中住宅一直占近90%，表明居民對住宅需求旺盛。19982004年房屋銷售面積與個人購買面積比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所近年來別墅、高檔公寓所占的比例維持了穩(wěn)定的增長，2002年達5.24%。但由于國家宏觀政策的調控，其比例在2003年有所下降。這表明隨著人們生活水平的提高，人們收入的增加，人們對居住品質的要求越來越高。2004年，雖然國家加大了宏觀調控的力度，但據不完全統(tǒng)計，別墅、高檔公寓樓盤的銷售卻取得了較大的突破，市場一片繁榮。這表明，高端市場仍然具有開發(fā)潛力，而且，這種潛力隨著國民經濟的不斷發(fā)展將

49、會繼續(xù)擴大，高檔住宅的需求量一定會得到釋放。19982004年住宅銷售面積與別墅、高檔公寓銷售面積的比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所2000年前，經濟適用房的比例呈上升趨勢，2000年達22.69%。2000以來，經濟適用房銷售在住宅總銷售量中的比例幾乎呈直線下降，2003年降至13.5%。這主要是政策控制成熟的結果。在以前，由于經濟適用房的購買標準不一，政府監(jiān)管不力，造成市場許多不具備購買資格的消費者加入了購房行列。隨著市場的進一步成熟，政府管治力度的加強，經濟適用房的購買變得更為規(guī)范，這就造成了經濟適用房所占比例持續(xù)下降的現象。

50、說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所商業(yè)房所占比例方面，在住宅比例不斷增長的推動下，無論是辦公樓還是商業(yè)營業(yè)房的比例都呈逐年下降勢態(tài)。這主要是由于通過近年來的大規(guī)模建設，一線、二線城市的商業(yè)房的建設已初具規(guī)模，許多地方開始出現商業(yè)房空置面積大幅度增加的現象，而三線城市的發(fā)展還沒有全面鋪開。但是從其增長幅度仍然可以看出，市場對商業(yè)用房的總需求仍是旺盛的，特別是對于辦公樓的需求，增長幅度較大。19982004年房屋總銷售面積與辦公樓銷售面積的比較分析19982004年房屋總銷售面積與商業(yè)營業(yè)房銷售面積的比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動20

51、04重慶市房地產市場需求分析需求總量分析房地產開發(fā)投資2000年2003年，重慶市累計完成房地產開發(fā)投資970億元，年均增長率約33%，高于同期全社會生產總值的平均增速和固定資產投資的平均增速。房地產增加值272億元，年均增長速度19%。受國家政策的影響，2004年房地產開發(fā)投資增長勢頭有所減緩，累計完成投資393.09億元，增長19.9%，其中住宅建設投資209億元，占53%。商品房竣工面積1535萬平方米，其中住宅竣工面積為1187萬平方米，住宅比重為77.4%。在這些竣工的住宅中，普通住宅比例為89.5%，別墅等高檔住宅比例為1.6%，經濟適用房比例為8.9%。重慶市歷年房地產開發(fā)投資及

52、增長（億元） 重慶市房地產投資占GDP比例數據來源：重慶市統(tǒng)計年鑒，數據整理：重慶大學房地產研究所房地產銷售2000年2003年，重慶市共銷售房屋面積3659萬平方米，年均增長率約為31%，銷售金額554億元，年均增長率為39%。2004年重慶市商品房成交量進一步擴大，成交面積1918.75萬平方米，成交金額356.65億元，同比分別增長16.6%、25.2%。與此同時，重慶市住宅商品房空置率下降，截止2004年12月，全市可供銷售的空置住宅房只有191.16萬平方米，同比下降15.3%。19972004重慶市房地產銷售總量與銷售額從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，至2000年以來，商品房

53、銷售面積的增長率一直高于房地產企業(yè)新開工面積，甚至一度超過年度竣工面積，但受國家宏觀調控的影響，這一比率也呈逐年下降趨勢。這說明近年來重慶市房地產市場一直保持繁榮的趨勢，相對空置面積逐年減少。但是，同全國的行情一樣，若考慮銷售相對于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風險，也包含著市場不景氣帶來大面積積壓的可能。特別是近年來國家宏觀調控不斷，市場開始觀望的時候，這種風險更加顯現。19972004重慶市商品房銷售總量與房地產企業(yè)年度竣工面積的比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動資料來源：中國經濟信息網數據中心需求結構分析房地產開發(fā)投資19982003重慶市房地產投資分析(億元)

54、說明：增長比率的計算不考慮價格變動從上面的圖表可以清楚地看出，同全國房地產投資一樣，重慶市房地產發(fā)展也是以住宅投資占絕對主體，其所占比例在2000超過50%，除在2002年其所占比例下降外，其他年份均呈增長勢態(tài)。辦公樓、商業(yè)營用房盡管在本身的增長率上有起有落，但是在總投資中所占的比例至1998年以來軍仍一直呈下降趨勢，這主要是由于住宅需求增長的影響，同時也與房地產業(yè)本身發(fā)展的規(guī)律相符合，房地產投資的結構逐步趨于合理。房地產銷售 個人購房方面，在銷售總量中，進入2000以后，個人購房所占比重基本保持在95%以上。受國家政策的刺激，1997年和2000年個人購房比例呈高速增長勢態(tài)，比例從62.98

55、%和96.44%。其后逐年在95%96%之間徘徊，2004年為95.04%。從各類商品房銷售的構成看，2000年以后，在銷售總量中住宅一直占近85%左右，這表明居民對住宅需求旺盛。但是，必須認清的是，同全國相比，這個比例還有一定的差距，這也意味著重慶市的住宅需求尚有不少上升空間，人們的住宅需求尚未得到完全的釋放。19972003重慶市個人購買房屋面積分析(億元)19972003重慶市住房銷售面積分析(億元)其他商品房方面，在國家宏觀調控的影響下，在0103年高速發(fā)展的商業(yè)營用房與辦公樓的增長幅度出現了大幅度下滑，2004年均表現為負增長。從是市場所反饋的消息分析，重慶市的商業(yè)投資確實存在過熱現

56、象，空置面積一直居高不下。重慶市2000年2003年商品房銷售面積增長趨勢（萬平方米）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：重慶大學房地產研究所、重慶市統(tǒng)計年鑒、重慶市房地產市場報告 別墅市場方面，受國家宏觀調控的影響，別墅市場的銷售量開始下滑，不僅表現在增長幅度上的負增長，其在住宅中的比例也逐步下降。重慶市2002年2003年商品房銷售面積（萬平方米）指 標2002年2003年增長率%所占比重%實際銷售面積1016.581316.8329.5420022003住宅870.411132.9530.1686.686.0 #別墅、高檔公寓35.6526.12-26.743.52#經濟適用房9

57、0.24126.6940.398.99.6#其他住宅744.52980.1431.6573.274.4說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：重慶大學房地產研究所、重慶市統(tǒng)計年鑒、重慶市房地產市場報告2004九龍坡區(qū)房地產市場需求分析需求總量分析房地產開發(fā)投資“十五”期間，九龍坡區(qū)房地產開發(fā)建設步伐逐年加快。20012004年累計完成房地產開發(fā)投資44.73億元，年均增長幅度超過40%。累計開發(fā)面積631.94萬平方米，累計房屋竣工面積438.5萬平方米。以2004年為例，2004年全區(qū)建設工程報建量270萬平方米，其中房地產報建量202.21萬平方米，同比增長42%；完成房地產開發(fā)投資2

58、0億元，同比增長28.5%；城鎮(zhèn)住房竣工面積104.3萬平方米，商品房竣工面積72.76萬平方米，其中住宅56.75萬平方米。20012004九龍坡區(qū)房地產開發(fā)投資額比較分析房地產銷售20012004年九龍坡區(qū)累計實現商品房銷售面積273.47萬平方米。2004年全區(qū)房地產交易成交12564件，成交面積132.22萬平方米，成交金額25.14億元。其中商品房成交9448件，成交面積101.46萬平方米，成交金額22.32億元，分別比上年增長62.16%、119.25%；商品住宅銷售均價2201元/平方米，比上年增長16.7%；二手房成交3116件，成交面積30.76萬平方米，成交金額2.81億

59、元，銷售均價915元/平方米，分別比上年增長18.1%、21.1%、3%。20012004九龍坡區(qū)房地產開發(fā)銷售比較分析九龍坡“十一五”期間房地產需求預測房地產需求的預測有很多的方法，有定性的分析，也有模型的論證。由于本項目屬于政府行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對需求的預測目的僅僅是作為一個指導，其精確度要求并不很高。因此，項目組選擇了簡單的以人口與人均居住面積為基礎的模型為預測九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產需求量的方法。需求模型住宅總需求量（總人口預測總量小康人均住宅面積）（現有人口現有人均居住面積）城市改建與拆遷需求量自然人口增長2004年九龍坡區(qū)城鎮(zhèn)人口53.12萬人，自然增長率0.4%。直轄7年的平均增

60、長率為0.18%。按照國際城市發(fā)展經驗，城市化人口自然增長率隨著城市化進程的加快，隨著城市化率的提高，會呈下降趨勢?？紤]到九龍坡區(qū)本身的農村型城市結構問題，預計在2005年到2010年九龍坡區(qū)的城鎮(zhèn)人口增長保持0.18%的平均自然增長率。也即，到2010年九龍坡區(qū)城鎮(zhèn)人口自然增長總數約5.1萬人。19972004年九龍坡區(qū)人口狀況1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年城鎮(zhèn)總人口42.7044.2445.0546.0947.6949.1551.4153.12自然人口增長率%0.250.210.180.110.160.200.280.0420052010年