建筑規(guī)劃的基本知識(shí)及其實(shí)際應(yīng)用

1、2007年11月建筑規(guī)劃基本知識(shí)及其實(shí)際應(yīng)用主要內(nèi)容基本術(shù)語(yǔ)及其概念 土地面積的衡量指標(biāo) 居住區(qū)用地（R）的分類 建筑容量指標(biāo) 住宅按層數(shù)的分類實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握 建筑容量的控制 建筑平均層數(shù)的控制 與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算基本術(shù)語(yǔ)及其概念基本術(shù)語(yǔ)及其概念土地面積的衡量指標(biāo)公頃 (ha) 1公頃=（100100）=10,000 平方公里 1平方公里=（1,0001,000）=1,000,000 畝 1畝=60平方丈=6,000平方尺=6,0009666.67 各項(xiàng)指標(biāo)的互換關(guān)系 1平方公里=100公頃 1公頃15畝 1平方公里1500畝 1畝666.67 基本術(shù)語(yǔ)及其概念居住區(qū)用地（R）

2、的分類住宅用地（R01）住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間道路等）的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地(R02)一般稱公建用地，是為居住配建的各類服務(wù)設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的場(chǎng)院、綠地和停車場(chǎng)等。道路用地(R03)居住區(qū)道路和配建的居民汽車地面停放場(chǎng)地的總和。 公共綠地(R04)供居民共享的集中綠地，包括組團(tuán)綠地和其它塊狀、帶狀綠地等。建筑容量指標(biāo)建筑容積率(FAR） 指建筑物地面以上各層面積的總和與建筑基地面積的比值，通常是一個(gè)小 于10的數(shù)字。 在規(guī)劃指標(biāo)文件中通常也表示為“每公頃多少平方米”。例如：每公頃2萬(wàn) 平方米，即容積率為20000（）/10000（）=2

3、.0。 容積率直接體現(xiàn)建筑總體量，是影響總體品質(zhì)和投資回報(bào)率的重要指標(biāo)?；拘g(shù)語(yǔ)及其概念建筑密度（D） 指建筑物底層建筑面積(總和)與建筑基地面積的比率，通常用“ % ”表示。 建筑密度直接影響建筑物的間距、高度，是關(guān)系總體品質(zhì)的重要指標(biāo)。綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)占地總和的比率(%)。 包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路紅線內(nèi)的綠地。 新建小區(qū)不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。住宅按層數(shù)的分類低層住宅指一至三層，且總高度小于、等于10米的居住建筑?；拘g(shù)語(yǔ)及其概念多層住宅指四層至八層，且總高度大于10米，小于、等于24米的居住建筑。高層住宅指大于八層

4、（不含八層），且總高度大于24米的居住建筑。小高層住宅指大于八層，小于十二層，且高度小于32米的居住建筑。屬于非規(guī)范的通俗概念，主要用于滿足建筑消防的不同要求。實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握居住建筑小于商辦建筑；密度與建筑高度成反比；密度與用地規(guī)模成反比；板式高層住宅的合理密度一般在15% 20%之間；居住建筑群的混合密度一般在2530%。獨(dú)立式住宅（別墅），小于20%；低層住宅，小于30%；多層住宅，小于30%；高層住宅，小于25%；高層商辦建筑，小于50%。建筑容量的控制建筑密度（覆蓋率）根據(jù)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，各類建筑的覆蓋率都有不同的控制值： 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建筑密度的一般變化規(guī)律是： 實(shí)際應(yīng)

5、用要點(diǎn)掌握地下室的建筑面積不計(jì)；半地下室在室外高度1米時(shí)，不計(jì) 建筑面積；對(duì)高度2.2米的空間，不計(jì)建筑面積；對(duì)屋頂層建筑面積1/8標(biāo)準(zhǔn)層建筑面 積的，不計(jì)建筑面積。 獨(dú)立式住宅（別墅），在0.3 0.4之間；低層住宅，在0.7-0.9之間；多層住宅，在1.0-1.8之間； 高層住宅，在1.8-2.5之間；高層商辦建筑，在2.5-4.0之間。建筑容量的控制容積率根據(jù)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，各類建筑的容積率都有不同的控制值： 在規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)踐中，容積率的計(jì)算最為重要，相關(guān)要點(diǎn)：實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握總建筑面積建筑基底總面積； 容積率覆蓋率（FAR/D）。建筑平均層數(shù)的控制估算平均層數(shù)同類別建筑的平均層數(shù)一般

6、變化規(guī)律： 與容積率成正比； 與覆蓋率成反比實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握一般經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)： 獨(dú)立別墅，覆蓋率20%，容積率=0.4，平均2層； 低層建筑，覆蓋率30%，容積率=0.9，平均3層； 多層建筑，覆蓋率30%，容積率=1.8，最高平均8層； 高層建筑，覆蓋率25%，容積率=2.5，最高平均20層。與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算單位建筑面積的土地成本計(jì)算 土地總成本與總建筑面積得比值，又稱“土地樓面價(jià)”，是規(guī)劃設(shè) 計(jì)過(guò)程中必須計(jì)算的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握 在已知每畝土地價(jià)格時(shí)，通過(guò)容積率可以計(jì)算樓面價(jià)：樓面價(jià)土地價(jià)格容積率666.67 這一計(jì)算主要用于比較容積率變化對(duì)單位投資成本的變化。

7、與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算土地總成本的計(jì)算 在進(jìn)行土地投資前，必須明確在容積率確定之后，不同的“土地樓 面價(jià)”對(duì)土地總成本的影響；實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握 在確定容積率后，通過(guò)比較不同“土地樓面價(jià)”可以計(jì)算土地總價(jià)： 土地總價(jià)樓面價(jià)容積率土地面積（666.67 N畝） 這一計(jì)算主要用于掌握單位土地成本與土地總投資的關(guān)系，從而有 效地控制總投資。覆蓋率在總體規(guī)劃中的實(shí)際應(yīng)用 總覆蓋率 分覆蓋率之和總建筑占地面積總用地面積局部建筑占地面積總用地面積 總建筑占地面積 局部建筑占地面積之和總用地面積總覆蓋率局部用地面積局部覆蓋率覆蓋率建筑占地面積用地面積容積率在總體規(guī)劃中的實(shí)際應(yīng)用 總?cè)莘e率 分容積率之

8、和總建筑面積總用地面積局部建筑面積總用地面積 總建筑面積 局部建筑面積之和總用地面積總?cè)莘e率局部用地面積局部容積率容積率建筑面積用地面積大連路周家嘴路海寧路江浦黃蘇河河南北路州北 外 灘 地 區(qū)吳淞路本案 案例：本地塊位于海門(mén)路以北，公平路以南，規(guī)劃路以東，周家嘴路以西，地塊現(xiàn)被岳州路穿越，緊鄰北外灘規(guī)劃區(qū)。占地面積：29829平方米容積率：2.5（住宅），4.0（商業(yè)辦公）建筑密度：30%（住宅），50%（商業(yè)辦公）限高：100米 綠地率：不小于35%，集中綠地不小于10%其中商業(yè)辦公的建筑面積不小于總建筑面積的70%根據(jù)給定的規(guī)劃條件求解項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已知條件：1.總用地面積=29,869平方米2.局部容積率：住宅2.5；商業(yè)4.03.建筑面積控制：住宅30%商業(yè)70%求解：1.建筑面積：住宅=？商業(yè)=？2.總?cè)莘e率=？分容積率=？3.分用地面積：住宅=？商業(yè)=？解題思路設(shè)：X=住宅用地面積，Y=商業(yè)用地面積Z=總建筑面積 M=住宅建筑面積 N=商業(yè)建筑面積1)X+Y=29,8292)2.5X=30%Z X=0.12Z3)4.0Y=70%Z Y=0.175Z(0.12+0.175)Z=29829Z=101,115 X=12,134 Y=17,695M+N=ZM=2.5X=2.512134=30,335N=417,695=70,780答案住宅用地面積=1