房價(jià)下跌購房人退房要求的法律辯析

1、PAGE PAGE 6房價(jià)下跌購購房人退房房要求的法法律辯析目前，全全國許多房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商為了盡盡快回籠資資金，紛紛紛降價(jià)銷售售其所開發(fā)發(fā)的商品房房。但開發(fā)發(fā)商的降價(jià)價(jià)行為引起起了降價(jià)前前已購買房房屋的部分分購房人的的極大不滿滿，購房人人認(rèn)為因降降價(jià)而使自自己的樓房房大量貶值值，因此要要求開發(fā)商商“退房”。購房人人向開發(fā)商商提出退房房，在合同同法上屬于于解除房屋屋買賣合同同。購房人人要求開發(fā)發(fā)商退房須須符合法律律規(guī)定的合合同解除的的法定或者者約定事由由，否則，應(yīng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)買賣賣雙方協(xié)商商一致，合合同才能變變更或解除除。一、法法定解除房房屋買賣合合同(退房房)法律分分析房屋買買賣合同是是非要式合合

2、同，如果果簽訂合同同的雙方當(dāng)當(dāng)事人主體體合格、內(nèi)內(nèi)容合法，不不違反法律律、行政法法規(guī)強(qiáng)制性性規(guī)定，房房屋買賣合合同一經(jīng)簽簽訂即告成成立和生效效。依法成成立的合同同，受法律律保護(hù)，對對當(dāng)事人具具有法律約約束力。因因此，房屋屋買賣合同同成立后，無無論房屋是是否辦理了了過戶手續(xù)續(xù)，對合同同效力均無無影響，合合同雙方當(dāng)當(dāng)事人須嚴(yán)嚴(yán)格按照合合同的約定定全面履行行自己的合合同義務(wù)，任任何一方不不得擅自變變更或者解解除合同。換句話說說，購房人人不得以房房價(jià)下跌為為由而要求求開發(fā)商退退房或者補(bǔ)補(bǔ)償商品房房降價(jià)前后后的差額。但根據(jù)據(jù)合同法法第944條、最最高人民法法院關(guān)于審審理商品房房買賣合同同糾紛案件件適用法

3、律律的若干問問題的解釋釋(下稱稱解釋)、城城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營管理?xiàng)l例例(下稱稱條例)等法律律、法規(guī)的的相關(guān)規(guī)定定，購房人人因開發(fā)商商違約，即即在以下情情形下行使使解除權(quán)，解解除房屋買買賣合同，要要求開發(fā)商商退房還款款：(一)開發(fā)商逾逾期交房除當(dāng)事事人另有約約定的外，開開發(fā)商遲延延交付房屋屋，經(jīng)催告告后在三個(gè)個(gè)月的合理理期限內(nèi)仍仍未交房的的，購房人人有權(quán)解除除合同。當(dāng)當(dāng)然，購房房人遲延支支付購房款款，經(jīng)催告告后在三個(gè)個(gè)月的合理理期限內(nèi)仍仍未付款的的，開發(fā)商商也有權(quán)解解除合同。但根據(jù)合同法第94條條第(四)項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)當(dāng)事人一方方遲延履行行債務(wù)或者者有其他違違約行為致致使不能實(shí)實(shí)現(xiàn)合同目目的，守

4、約約方無須給給予三個(gè)月月的合理期期限而直接接行使解除除權(quán)解除房房屋買賣合合同。(二)開發(fā)商未未告知購房房人將該房房屋抵押給給第三人商品房房買賣合同同訂立后，開開發(fā)商未告告知購房人人將該房屋屋抵押給第第三人，購購房人有權(quán)權(quán)解除合同同。因?yàn)?，根根?jù)擔(dān)保保法及物權(quán)法等規(guī)定，房房屋一旦依依法設(shè)定抵抵押，即使使房屋所有有權(quán)過戶至至購房人名名下，若債債務(wù)人不履履行債務(wù)，債債權(quán)人仍有有權(quán)依法以以該抵押房房屋折價(jià)或或者以拍賣賣、變賣該該房屋的價(jià)價(jià)款優(yōu)先受受償。因此此，合同訂訂立后，出出賣人未告告知購房人人將買賣的的房屋抵押押給第三人人，使得購購房人所購購房屋處于于被抵押權(quán)權(quán)人變賣或或者拍賣的的危險(xiǎn)中，若若抵押

5、權(quán)人人依法行使使抵押權(quán)，將將導(dǎo)致購房房人錢財(cái)兩兩空的情形形。因此，在在此情形下下法律允許許購房人解解除房屋買買賣合同。當(dāng)然，如如果購房人人同意出賣賣人設(shè)定抵抵押，屬自自愿承擔(dān)該該風(fēng)險(xiǎn)。(三)買賣合同同訂立后，開開發(fā)商又將將該房屋出出賣給第三三人房屋買買賣合同成成立后，開開發(fā)商又將將同一套房房屋出賣給給他人，不不但對第三三人是一種種欺詐行為為，更重要要的是侵犯犯了購房人人的債權(quán)。因此，法法律賦予購購房人解除除合同的權(quán)權(quán)利，以維維護(hù)自己的的權(quán)益。具有上上述第(二二)、(三三)情形之之一，購房房人無法取取得房屋的的，不但有有權(quán)請求解解除合同、要求出賣賣人返還已已付購房款款及利息、賠償損失失，并可以以

6、請求出賣賣人承擔(dān)不不超過已付付購房款一一倍的賠償償責(zé)任。(四)房屋質(zhì)量量不合格因房屋屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量不合合格不能交交付使用，或或者房屋交交付使用后后，房屋主主體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)驗(yàn)確屬不合合格，購房房人有權(quán)請請求解除合合同和賠償償損失。但但因房屋質(zhì)質(zhì)量不合格格而解除合合同應(yīng)由具具有資質(zhì)的的鑒定部門門對房屋質(zhì)質(zhì)量作出鑒鑒定，以確確認(rèn)房屋質(zhì)質(zhì)量是否合合格。(五)面積誤差差比絕對值值超出3%或無法辦辦理所有權(quán)權(quán)證根據(jù)解釋第第14條規(guī)規(guī)定，開發(fā)發(fā)商交付使使用的房屋屋套內(nèi)建筑筑面積或者者建筑面積積與商品房房買賣合同同約定面積積不符，合合同有約定定的，按照照約定處理理;合同沒沒有約定或或者約定不不明確的，面

7、面積誤差比比絕對值在在3%以內(nèi)內(nèi)(含3%)，按照照合同約定定的價(jià)格據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算，購購房人不得得請求解除除合同。但但如果面積積誤差比絕絕對值超出出3%，購購房人可以以請求解除除合同，出出賣人返還還已付購房房款及利息息。商品房房買賣合同同約定或者者條例第33條條規(guī)定的辦辦理房屋所所有權(quán)登記記的期限屆屆滿后超過過一年，由由于開發(fā)商商的原因?qū)?dǎo)致買受人人無法辦理理房屋所有有權(quán)登記，買買受人有權(quán)權(quán)請求解除除合同和賠賠償損失。二、約約定退房(解除合同同)法律分分析約定解解除房屋買買賣合同，即即退房，是是當(dāng)事人經(jīng)經(jīng)過協(xié)商一一致，在訂訂立房屋買買賣合同時(shí)時(shí)約定一方方或雙方當(dāng)當(dāng)事人解除除合同的情情形，合同同成立后

8、，一一旦出現(xiàn)合合同中約定定的解除情情形，解除除權(quán)人即可可依據(jù)合同同的約定行行使解除權(quán)權(quán)而解除合合同。具體體到房屋買買賣合同，只只要符合合合同約定的的解除條件件，開發(fā)商商或者購房房人可以根根據(jù)合同約約定通知另另一方當(dāng)事事人解除房房屋買賣合合同，即退退房。至于于是否因解解除房屋買買賣合同而而承擔(dān)民事事責(zé)任及如如何承擔(dān)，仍仍將取決于于合同約定定。應(yīng)當(dāng)說說明的是，根根據(jù)法律規(guī)規(guī)定，無論論法定解除除還是約定定解除房屋屋買賣合同同，如果法法律沒有規(guī)規(guī)定或者當(dāng)當(dāng)事人沒有有約定解除除權(quán)行使期期限的，經(jīng)經(jīng)對方當(dāng)事事人催告后后，解除權(quán)權(quán)行使的合合理期限為為三個(gè)月。對方當(dāng)事事人沒有催催告的，解解除權(quán)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在解除權(quán)權(quán)

9、發(fā)生之日日起一年內(nèi)內(nèi)行使;逾逾期不行使使的，解除除權(quán)消滅，當(dāng)當(dāng)事人不得得再單方面面解除合同同。三、房房屋買賣合合同因無效效或被撤銷銷而退房商品房房是特殊的的商品，為為了國家利利益、社會(huì)會(huì)公共利益益，國家對對房地產(chǎn)開開發(fā)商開發(fā)發(fā)、銷售房房屋給與嚴(yán)嚴(yán)格的監(jiān)督督和管理。只有具備備法定的手手續(xù)、履行行法定的程程序，房地地產(chǎn)開發(fā)商商才能開發(fā)發(fā)、銷售房房屋。開發(fā)發(fā)商違反法法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定出售售房屋，房房屋買賣合合同屬于無無效合同。如“小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房”買買賣，即屬屬于無效買買賣合同。另外，合同法第54條條規(guī)定，下下列合同，當(dāng)當(dāng)事人一方方有權(quán)請求求人民法院院或者仲裁裁機(jī)構(gòu)變更更或者撤銷銷：因重重大誤解訂訂立的;在

10、訂立合合同時(shí)顯失失公平的;一方以以欺詐、脅脅迫的手段段或者乘人人之危，使使對方在違違背真實(shí)意意思的情況況下訂立的的合同。當(dāng)當(dāng)然房屋買買賣合同是是否撤銷，由由法院或者者仲裁機(jī)構(gòu)構(gòu)作出判決決或裁決，不不由當(dāng)事人人決定。房屋買買賣合同依依法被確認(rèn)認(rèn)無效或者者被撤銷，自自始不具有有法律約束束力，所購購房屋應(yīng)退退還給開發(fā)發(fā)商，開發(fā)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退退還購房人人已交購房房款。此外外，因開發(fā)發(fā)商的過錯(cuò)錯(cuò)導(dǎo)致合同同無效或者者被撤銷，購購房人可以以請求返還還已付購房房款及利息息，并有權(quán)權(quán)要求開發(fā)發(fā)商賠償因因此所遭受受的損失。通過上上述分析可可見，開發(fā)發(fā)商降價(jià)銷銷售其開發(fā)發(fā)的商品房房，或者已已購房屋貶貶值不是房房屋買賣合

11、合同解除，即即購房人要要求退房的的法定事由由。除上述述法定情形形有權(quán)要求求退房外，購購房人欲要要求開發(fā)商商退房，必必須經(jīng)買賣賣雙方當(dāng)事事人協(xié)商一一致。如果果出賣人不不同意解除除，購房人人無權(quán)要求求退房。購購房人非因因法定或者者約定事由由而解除房房屋買賣合合同，即要要求開發(fā)商商退房，實(shí)實(shí)際上是一一種違約行行為。因此此，開發(fā)商商同意退房房的同時(shí)有有權(quán)要求購購房人承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任，賠償因因退房而造造成的各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失失。四、房房屋認(rèn)購書書的法律性性質(zhì)在商品品房買賣的的實(shí)踐中，買買賣雙方簽簽訂正式的的房屋買賣賣合同之前前先行簽訂訂房屋認(rèn)購購書、購房房意向書等等，約定雙雙方在一定定的時(shí)間內(nèi)內(nèi)簽訂正式式房

12、屋買賣賣合同，并并交納一定定數(shù)額的定定金。認(rèn)購購書(包括括某些意向向書)在法法律性質(zhì)上上屬于預(yù)約約合同。民法理理論上將合合同分為本本約和預(yù)約約。預(yù)約是是指當(dāng)事人人雙方訂立立協(xié)議，約約定將來簽簽訂合同的的合同，將將來應(yīng)當(dāng)訂訂立的合同同稱為“本本約”。預(yù)預(yù)約合同的的成立和生生效后，當(dāng)當(dāng)事人負(fù)有有將來要訂訂立本合同同的義務(wù)。具體到房房屋認(rèn)購書書，購房人人與開發(fā)商商簽約認(rèn)購購書后，雙雙方當(dāng)事人人負(fù)有義務(wù)務(wù)，即在規(guī)規(guī)定的期限限內(nèi)根據(jù)認(rèn)認(rèn)購書的約約定與開發(fā)發(fā)商人簽訂訂正式房屋屋買賣合同同，若未在在約定的期期限內(nèi)訂立立房屋買賣賣合同，有有過錯(cuò)方承承擔(dān)預(yù)約合合同的違約約責(zé)任。但但開發(fā)商在在樓盤項(xiàng)目目未取得商商品房預(yù)售售許可證前前就與客戶戶簽訂認(rèn)購購書，此時(shí)時(shí)訂立的認(rèn)認(rèn)購書因違違反城市市房地產(chǎn)管管理法強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)定定而不具有有法律效力力，屬于無無效的合同同，且過錯(cuò)錯(cuò)主要在開開發(fā)商。因此，如如果購房人人與開發(fā)商商僅僅簽訂訂了購房認(rèn)認(rèn)購書，但但未簽訂房房屋買賣合合同，因房房屋買賣合合同未成立立，故不存存在解除房房