項目投資成本控制

1、 提綱、 、 建立有效的成本控制 組織 體系、制定項目投 資成本管理制度、組織結(jié)構(gòu)、訂立崗 位職責、投 資 成本 動態(tài)管理、投 資 機 會選擇和 決 策 階 段成本控制、投資機 會選擇的成本控制、項 目 決 策分析的成本控制、 前期 階 段成本控制、合同條件的 談判 與簽約、獲 取土地使用 權(quán)、征地補償費、規(guī)劃設(shè)計階段的投 資成本控制、招標階段成本控制、 、 項 目施工階 段建筑成本的控制、 、 、 、編 制或?qū)?核成本計劃 ，確定成本控制目 標、 、 、 、審查 施工 組織設(shè)計 和施工方案、 、 、控制工程設(shè)計變更、洽商及索賠、 、 、抓好甲供 設(shè)備、材料投資管理、 、 、 、控制工程款的動

2、態(tài)結(jié)算、 、 、合同管理、 、 、竣工決算六、租售階 段的投 資 成本控制、銷售形式、參與 制定租售方案項 目竣工 財務(wù)決 算附件項目投資成本控制、建立有效的成本控制組織體系（一）、制定項目投資成本管理制度（二）、組織結(jié)構(gòu)（三）、訂立崗位職責 二、投資成本動態(tài)管理價、投資機會選擇和決策階段成本控制（一）、投資機會選擇的成本控制面對可能出現(xiàn)的多種投資可能性，對每一種可能性，投資成本管理部門都要根據(jù) 自己的成本管理經(jīng)驗，快速地初步判斷其可行性，形成文件，作為決策者投資效益測算 依據(jù)。（二）、項目決策分析的成本控制此階段主要包括市場分析和項目的財務(wù)評價兩方面工作。投資 成本控制的重點是 協(xié)助公司策劃

3、部門切實做好可行性研究，根據(jù)市場需要及發(fā)展前景，合理確定建設(shè)規(guī) 模。對建設(shè)產(chǎn)品的技術(shù)來源、市場容量、市場 前景以及經(jīng)濟效益分析等各方面作出深入 的調(diào)研和正確的評價，編制盡可能全面的投資估算，充分考慮建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各 種因素（如材料價格上漲系數(shù)）對工程造價的影響，使投資估算真正起到控制 項目投資 的作用。、 前期階段成本控制（一）、合同條件的談判與簽約所有的合同條款由實施部門草擬，由工程部審核，最終由投資成本管理部門進行費用控制，此過程投資成本控制的重點是主 動分析研究市場、積極參見談判，最終確定 合同價款。（二）、獲取土地使用權(quán)核算土地開發(fā)成本、及時評估土地價格，為決策者提供選地依據(jù)。土地

4、使用權(quán)獲 得 的方式：1、土地使用權(quán)出讓1）、招標出讓國有土地使用權(quán)2）、拍賣出讓國有土地使用權(quán)3）、掛牌出讓國有土地使用權(quán)4）、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)2、土地使用權(quán)劃撥3、原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)4、與當前土地使用權(quán)擁 有者合作（三）、征地補償費1、土地補償費征用耕地的補償費，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用其他土地的 補償費，各省、自治區(qū)、直轄 市有具體規(guī)定。2、安置補助費征用耕地的安置 補助標準，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè) 人 口數(shù)按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用 單位平均每人占有耕地的數(shù)量來 計算。 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準

5、，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的 4-6倍。征用其他土地的安置補 助費，各省、自治區(qū)、直轄 市有具體規(guī)定。3、附著物和青苗補償費被征用土地上的附著物和青苗 補償標準，各省、自治區(qū)、直轄 市有具體規(guī)定。征用 城市郊區(qū)的菜地，應(yīng)當按照國家規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。（四）、規(guī)劃設(shè)計階段的投資成本控制由公司的規(guī)劃部門提供詳細的規(guī)劃設(shè)計方案和規(guī)劃設(shè)計條件，內(nèi)容包括：地ft面積、 土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、綠地比例、需配置的公共設(shè) 施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他。投資成本管理部門取得相關(guān)資料后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的深度編制或?qū)彶橄鄳?yīng)的設(shè)計 概算、施工圖預(yù)算等，初步確定投資

6、成本。（五）、招標階段成本控制標底預(yù)算）陶制工作程序1、確定招標的方式作為投資成本管理部門，在招標前應(yīng)正確評價項目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度，形成 文字報告，作為決策者選擇招標方式的依據(jù)，招標的方式：1）、公開招標2）、要求招標2、招標機構(gòu)的確定1）、成立招標小組根據(jù)項目的特點，投資成本管理部門可以自行編制招標文件和組織評標，同寸向 有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。2）、委托招標代理機構(gòu)根據(jù)項目的特點，委托招標代理機構(gòu)編制招標文件和組織評標，斷成本管理部 門積極組織成立招標小組，負責全面的招投標工作。3、確定承包方式作為投資成本管理部門，在工程施工承包前，應(yīng)根據(jù)項目的特點準確分析市場情況，為決策者確定承包合同

7、的方式提供依據(jù)，合同承包的方式：1）、總價合同、單價合同、成本加酬金合同；2）、全部包工報料、部分包工報料、專業(yè) 工程發(fā)包。4、招標中的日常事務(wù)投資成本管理部門在項目招投標活動中應(yīng)發(fā)揮重要作用，日常事務(wù)工作主要包括:發(fā)布招標公告或邀請招標函；編制和發(fā)送招標文件；編制或?qū)徍藰说?；審查投標者資格；組織勘察現(xiàn)場和解答投標人提出的疑問；接受并妥善保管投標人的標函；開標、審核標書并組織評標；談判簽訂協(xié)議或合同。、項目施工階段建筑成本的控制項目施工階段投資成本管理部門的主要工作是工程款使用 計劃的審核與工程合同 管理、工程進度款的審核、工程變更價款的審核、工程索賠費用的審核。其目的是以工 程合同為依據(jù)，達

8、到全過程確定與控制工程造價的目 標。（一）、編制或?qū)徍顺杀居媱潱_定成本控制目標材料設(shè)備成本計劃施工機械費用計劃人工費成本計劃臨時工程成本計劃管理費成本計劃（二）、審查施工組織設(shè)計和施工方案（三）、控制工程設(shè)計變更、洽商及索賠工程變更、現(xiàn)場簽證及索賠審核的依據(jù)應(yīng)充分，設(shè)計變更手續(xù)、簽證程序應(yīng)齊全, 內(nèi)容與實際情況應(yīng)相符，所選用的計價方式應(yīng)合理并符合施工合同規(guī)定，工程變更的 數(shù)量（包括核增與核減）應(yīng)考慮全面。工程設(shè)計變 更及現(xiàn)場簽證應(yīng)由項目造價工程師或 預(yù)算員審核并簽發(fā)?？刂频哪康氖潜M量減少和控制工程變 更的數(shù)量，設(shè)計變更、洽商及 索賠的要求：1、設(shè)計變更內(nèi)容應(yīng)符合規(guī)定；2、手續(xù)符合規(guī)定；3、內(nèi)

9、容要清楚；4、簽證要準確；5、索賠要有理有據(jù)。建設(shè)工程變更管理工作流程（四）、抓好甲供設(shè)備、材料投資管理業(yè)主自行采購的設(shè)備、材料必須堅持以大渠道供貨為主，市場自行采購為輔。投資 成本管理部門應(yīng)積極開展市場調(diào)研、詢價等工作，及時把握市場動態(tài)，在自行采購時,做到心中有數(shù)，并且堅持貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉，大型的設(shè)備訂貨可采取招標方式， 在簽訂的合同中要明確質(zhì)量等級和雙方責任義務(wù)。大宗物資及設(shè)備采購、保管、消耗工作流程建立材料、設(shè)備檔案庫（五）、控制工程款的動態(tài)結(jié)算在承包合同中應(yīng)明確工程預(yù)付款的撥付方案；進度款的支付，需由施工單位提出， 并編制進度款的詳細構(gòu)成，由監(jiān)理部門審核，投資成本管理部門復(fù)核后支

10、付，防止超付。1、工程款使用計劃應(yīng)在合理的施工組織設(shè)計及工程合同價款的基 礎(chǔ)上編制，其內(nèi) 容應(yīng)與工程合同確定的工程款支付方式相一致，在 設(shè)計或施工進度變化較大的情況下 應(yīng)按需進行動態(tài)調(diào)整；2、工程進度款的審核與確定報告應(yīng)符合施工合同相關(guān)支付條款的要求，所套用的 計價基礎(chǔ)上應(yīng)正確，工程量的核定應(yīng)與施工進度相一致，中期付款報告的簽發(fā)程序及 時間應(yīng)符合施工合同要求；工程進度款支付工作流程3、工程決算款的支付項目竣工并經(jīng)驗收達到合同規(guī)定的質(zhì)量標準后，由投資成本管理部門對項目的建 筑成本進行竣工決算，核算各施工單位的合同價與決算價后，方可支付決算款項，并按 合同預(yù)留工程保修金。（六）、合同管理投資成本管

11、理部門在合同管理中應(yīng)發(fā)揮重要作用，其主要工作包括：1、建設(shè)工程合同的總體策劃確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂 與 實施過程中可能遇到的正大問題、以及相關(guān)合同內(nèi)容、時間、組織 及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)2、投標招標階 段的合同管理通 過對 招 標文件、合同風險、投標文件等文件的分析和審查 ，明確合同 簽訂 前 應(yīng) 注意的 問題。3、合同分析與解釋通 過 合同分析具體落實 合同 執(zhí) 行 戰(zhàn) 略，同 時還 使每一個 項 目管理參與者，都明白自己在合同實 施過程中的位置、角色及相關(guān)內(nèi)外部人員的關(guān)系。4、合同實施 過 程中的控制主要是立足于現(xiàn)場的合同管理。主要工作包括：合

12、同實 施 監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。（七） 、竣工決算工程 項 目竣工 驗 收達到合同 規(guī) 定的質(zhì) 量 標 準后，承包單 位 應(yīng)遞交竣工 結(jié) 算 報 告及完整的結(jié) 算 資 料，投資 成本管理部門 初步 審 核后，雙方按照 協(xié)議書預(yù) 定的合同價款及專 用條款 約 定的合同價款調(diào) 整的內(nèi)容和方式， 進 行工程竣工結(jié)算。1、項 目竣工 結(jié) （決）算階 段的主要工作審 核建 設(shè) 工程竣工結(jié) （決）算報 告，其目的是反映建設(shè) 工程 項 目 實際 造價和投 資 效果。2、收集和整理相關(guān)資料（1）、建設(shè)工程 項目的概況，包括名稱、地址、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、主要設(shè)計單位與施工單 位等內(nèi)容；、

13、項目 經(jīng) 批準的概算或相關(guān)計 劃指 標、新增生產(chǎn)力、完成的主要工程量等內(nèi)容；、項目竣工 驗 收 資 料，包括 經(jīng)認 可的竣工 圖、相關(guān)施工合同文件、施工過程所 發(fā)生的所有 設(shè)計變更、簽證材料及施工單 位 編 制的竣工結(jié) 算申請材料；、涉及項目后評 估工作的，還 需收集建設(shè) 工程從開工起至竣工止發(fā) 生的全部固定 資產(chǎn)投 資資 料及投 產(chǎn) 后 經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益 資 料；、若項目 還 存在收尾工程， 則應(yīng)明確收尾工程的內(nèi)容。計劃完成 時間 及尚需的 資金 額 度；、其它相關(guān)的依據(jù)資料。3、竣工決算的校審、審 核成果文件所需依據(jù)的完 備性，成果 結(jié)論 的真 實性和科學(xué)性；、項目竣工 結(jié) （決）算

14、應(yīng)嚴 格依據(jù)施工合同的規(guī) 定 執(zhí) 行，對 工程量 計 算與 計價、相關(guān) 費用的核定、設(shè)計變更、工程簽證的手 續(xù) 復(fù)合性及 實際 竣工項 目的一致性進 行 審 核，確保 計 算無 誤、計價正確、符合規(guī)定要求、計算和 結(jié)論清楚、附表齊全；、其它相關(guān)工程造價審核主要工作 ，包括投 標報 價 書 的 審核、工程造價的信息咨 詢、工程造價的簽證等內(nèi)容。其目的是依據(jù)造價工程師的 專業(yè)管理、監(jiān)督各單 位的基本建 設(shè) 投 資。六、租售階 段的投 資 成本控制、銷 售形式1、自行銷 售2、委托中介公司代理銷售、參與制定租售方案租 賃方案包括 選擇出租或出售、租售進度、租售價格，投資成本管理部 門應(yīng)為銷 售部門

15、提供整個項 目的投資 成本分析 說 明， 銷 售策劃部 門 根據(jù)這 個 說明， 結(jié) 合市 場 情況制定上市價格。七、項 目竣工 財務(wù) 決算為 了更有效地 節(jié)約 投 資成本、控制建設(shè)成本，提高投資 效益，投資 成本管理部門應(yīng)開展 項 目竣工 財務(wù) 決算，以便全面反映建設(shè)項 目投 資財務(wù)情況。以項 目的資 料來源與去向 為 出 發(fā) 點， 結(jié) 合 項 目內(nèi)部控制制度評 價與 實質(zhì) 性 測試 ， 對項 目的 財務(wù)報 表及相關(guān)資料進 行審計 ，主要工作有：、評審 內(nèi)部控制制度： 對項 目的控制 環(huán)境、會計體系控制程序等內(nèi)部控制制度進 行了解，做相 應(yīng)記錄 ； 對 的 業(yè)務(wù) 流程 進 行初步劃分，并相 應(yīng)實 施一定的符合性 測試 ，證實 有關(guān)內(nèi)部控制 設(shè)計 和 執(zhí) 行的效果； 評 價 項 目內(nèi)部控制的強 弱，確定內(nèi)部控制薄弱的領(lǐng)域 擴 展審計 程序，降低 審計風險。、審查 工程概算的 執(zhí) 行情況，工程 資金的來源、使用、節(jié) 余的 財務(wù) 情況，其他 費 用的分 攤 情況，交付使用固定 資產(chǎn)情況。、審查 工程 項目合同工期、質(zhì)量與 結(jié) 算方式的控制情況，核算各項應(yīng) 付 賬 款是否真 實、完整。、審查 基本建 設(shè)生 產(chǎn)成本、管理費用、財務(wù)費 用核算是否真